Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Hagiavalduse põhjendustel elab hageja alates 31.03.1995 Tallinnas Xxxxxx xxx-x. Eluruumi kasutamise õiguslikuks aluseks on 31.03.1995 sõlmitud tähtajaline üürileping, mis on sõlmitud Tallinna Kesklinna Valitsuse 07.06.1995 korraldus nr 596 ja tõend nr 806 alusel. 16.03.1998 allkirjastasid hageja ja Tallinna Kesklinna Valitsus korteri üürimise jätkamiseks parandatud redaktsiooniga tähtajalise eluruumi üürilepingu nr 104/S. Vastavalt üürilepingu ple 2.4 pikeneb leping järgnevaks viieks aastaks, kui enne lepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle lepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist. Käesoleva ajani ei ole üürilepingut lõpetatud. Tallinna Linnavalitsuse 20.12.2006 korraldusega nr 2555-k otsustati Tallinnas, Xxxxxx xxx asuv õigusvastaselt võõrandatud vara kostjale tagastada ja 23.05.2007 anti elamu kostjale üle. Hageja pöördus 31.12.2007 avaldusega Tallinna Üürikomisjoni ja palus tunnustada, et temaga on sõlmitud tähtajaline üürileping ning kostja poolt üüri tõstmine on tühine. Hageja avaldus jäeti 28.03.2008 otsusega rahuldamata. Hageja pöörus tema avalduse rahuldamata jäetud osa läbivaatamiseks hagiga kohtusse. Kostja vastuväited

Linnavalitsuse 24.09.1993 määrusega nr 308 kinnitatud eluruumi üürilepingu blanketile, millele on käsitsi juurde kirjutatud poolte, üürilepingu sõlmimise alusdokumendi ja üüritava objekti andmed ning lepingu tähtaeg. Seega oli lepingublankett täpselt samal kujul olemas ka väidetavalt 1995 üürilepingu sõlmimise ajal ning 1998 vormistatud leping saab väidetavast varasemast lepingust erineda üksnes tähtaja poolest. Kuna üürilepingu uue redaktsiooni allkirjastamine oli väidetavalt vajalik tingimuste täpsustamiseks ja seaduse nõuetega kooskõlla viimiseks, kuid mingeid muid tingimusi peale üürilepingu lõpptähtaja ei ole lepingublanketil muudetud, tuleb järeldada, et varasemat kirjalikku üürilepingut ei olnud. Kohus leidis, et 1995 kirjaliku tähtajalise üürilepingu sõlmimine hagejaga ei ole tõendamist leidnud. 16.03.1998 on sõlmitud leping viieks tähtajaga 16.03.2003. Kui varasemas lepingus oleks olnud tähtaeg määratud, oleks ka 1995 leping tähtaja lõppemisel pikenenud järgmiseks viieks aastaks ning hageja väidetud parandatud redaktsiooni allkirjastamisel ei oleks olnud mõtet. Hageja ei ole esile toonud, milliseks konkreetseks tähtajaks oli väidetav varasem leping sõlmitud. Eeldades hageja väidete õigsust, et seadusest tulenevalt oli välistatud tähtajatu lepingu sõlmimine, pidanuks ka esialgne leping olema sõlmitud viie aastase tähtajaga, sest tingimusi olevat üksnes täpsustatud. Sellisel juhul jääb arusaamatuks, miks oli eluruumi elama asumisest kolme aasta möödumisel vajalik uuesti lepingu tähtaega määrata. Seega vormistati tegelikult pooltevaheline üürisuhe kirjalikult 16.03.1998 esmakordselt ja määrati üürilepingu tähtaeg. Isegi juhul, kui 1995 oleks olnud sõlmitud kirjalik tähtajaline leping, tuleb lepingu p 2.4 teise alternatiivi kohaselt lugeda 1998 sõlmitud leping uueks lepinguks. Nimetatud lepingupunkt sätestab, et leping loetakse pikenenuks viieks aastaks siis, kui kumbki pool ei teata lepingu lõpetamise või uue lepingu sõlmimise soovist. Kuna Tallinna linnavalitsus ei ole soovinud lepingu automaatset pikenemist, vaid on esitanud hagejale allakirjutamiseks lepingu, millel puudub igasugune viide varasemale lepingule, on tegemist uue lepinguga. Seega on põhjendamata hageja seisukoht, et 16.03.1998 sõlmitud lepingule ORAS § 18 lg 1 02.03.1997 jõustunud redaktsioon ei laiene ning ei lõpeta hageja üürilepingu tähtajalisust. Samuti tõendab varasema üürilepingu puudumist asjaolu, et 1998 üürilepingus on selle alusena viidatud Tallinna Linnavalitsuse 07.06.1995 korraldusele nr 596 ja tõendile nr 806. Puudub igasugune viide varasemale lepingule. Seega on 1998 sõlmitud leping ainus kirjalik üürileping, mis on hagejale antud eluruumi asustamistõendi alusel sõlmitud. Nähtuvalt Tallinna LV 30.12.2006 korraldusest nr 2555-k on enne Xxxxxx xxx elamu tagastamist kohalik omavalitsus võtnud vastu otsuse õigusvastaselt võõrandatud vara kostjale kompenseerimise kohta ning ajavahemikus 08.01.1999 kuni 05.03.1999 erastasid üürnikud Xxxxxx xxx elamus asuvaid kortereid. Korteri nr x erastas hageja kaasüürnik, kuna hagejal puudusid erastamiseks vahendid. Eluruumide erastamise seaduse (EES) § 3 lg 4 p 1 alusel kuulusid erastamisele üürilepingu alusel kasutatavad korterid. Seega võib oletada, et 1998 üürilepingu sõlmimise eesmärgiks oli eelkõige erastamiseks vajaliku dokumentatsiooni vormistamine, mitte niivõrd üürisuhte seaduse nõuetele vastavaks korraldamine. Nüüdseks on erastamistoimingud tühistatud. 16.03.1998 oli pooleli elamu tagastamise otsustamine. 02.03.1997, s.o enne 16.03.1998 üürilepingu sõlmimist, jõustus ORAS § 18 lg 1 uus redaktsioon, mille kohaselt kuni õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamiseni võib vara valdaja seda rentida või muul viisil valdusesse anda üksnes tähtaega määramata, välja arvatud, kui õigustatud subjektid on nõus tähtajalise suhtega. Kostja õiguseelneja Rita-Anna Galins tunnistati Xxxxxx xxx ehitiste ja krundi suhtes õigustatud subjektiks 04.09.1995. Hageja ei ole kohtumenetluses ega üürikomisjonis tuginenud asjaolule, et kostja või tema õiguseelneja oleksid andnud

nõusoleku tähtajalise üürilepingu sõlmimiseks, vaid on leidnud, et A.Galinsi nõusolek tähtajalise üürilepingu sõlmimiseks ei olnud vajalik. Eelnevast tulenevalt on 16.03.1998 sõlmitud leping vastuolus lepingu sõlmimise ajal kehtinud ORAS § 18 lg-ga 1. Õigusvastaselt võõrandatud vara kasutusse andmisele piirangute seadmise eesmärk on vältida vara koormamist uute nn eelisüürilepingutega õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamise ajal, kuid ruumide kasutamist otsustati seejuures mitte täiesti välistada. Eelkõige õigustatud subjektide kaitseks on seadusandja pidanud vajalikuks määrata, et kuni vara tagastamise otsustamiseni võib vara kasutamiseks sõlmida üksnes tähtajatuid üürilepinguid. Tähtajatutele üürilepingutele ei laiene ORAS § 121 sätestatud üürilepingu pikenemise kord ning lepingud saab lõpetada kolmekuulise etteteatamisega. Seega tähtajalise lepingu sõlmimise keeldu rikkudes sõlmitud üürileping toob õigusvastaselt võõrandatud vara tagasisaajale kaasa kohustuse taluda mitmeid aastaid pärast vara tagasisaamist üürilepingut, mille lõpetamise võimalused on oluliselt piiratumad, võrreldes tähtajatu üürilepinguga. Seega tähtajalise lepingu sõlmimise keelu rikkumine on oluline seaduserikkumine. Võttes arvesse, et enne 1998 lepingu sõlmimist kasutas hageja eluruumi kirjaliku lepinguta, asus kohus seisukohale, et pooled oleksid üürilepingu sõlminud ka tähtaja tingimuseta ja seega on tühine vastuolu tõttu ORAS § 18 lg-ga 1 16.03.1998 sõlmitud üürilepingu tingimus tähtajalisuse kohta. Apellatsioonkaebuse nõuded ja põhjendus

U.Loonurm

K.Paal

A.Tänav

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.