Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Kersti KerstnaVaks
Määruse tegemise koht ja aeg
21. detsember 2022, Tartu
Tsiviilasja number
2-22-15715
Tsiviilasi
Alliklepa Arenduse OÜ, Rasmus Raski, Karin Raski, Swedbank AS-i, Kärgkeha OÜ, Alliklepa Sadam OÜ kandeavaldus kinnistamisasjas nr 79756202250
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi
30.septembri 2022 määrus nr 1109622022
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Alliklepa Arenduse OÜ ja Alliklepa Sadam OÜ määruskaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Määruskaebuse esitajad (avaldajad):
1.Alliklepa Arenduse OÜ (registrikood 14232731)
2.Alliklepa Sadam OÜ (registrikood 14226707), Määruskaebuse esitajate esindaja juhatuse liige Ramon Rask
RESOLUTSIOON
1.Jätta Alliklepa Arenduse OÜ ja Alliklepa Sadam OÜ määruskaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi 30. septembri 2022 määrus nr 1109622022 muutmata.
2.Jätta määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud Alliklepa Arenduse OÜ ja Alliklepa Sadam OÜ kanda. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.
Edasikaebamise kord Menetlusosalistel on õigus esitada määruse peale määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest.
ASJAOLUD JA MAAKOHTU SEISUKOHT
1.Alliklepa Arenduse OÜ, Rasmus Rask, Karin Rask, Swedbank AS, Kärgkeha OÜ, Alliklepa Sadam OÜ (avaldajad) esitasid 1. septembril 2022 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistu nr XXXXXXXX (asukohaga XXXXXXXX, Alliklepa küla, Lääne-Harju vald, Harju maakond) kohta kinnistamisavalduse. Avalduse kohaselt kuulus XXXXXXXX kinnistu Alliklepa Arenduse OÜ-le. Alliklepa Arenduse OÜ (müüja) ja Rasmus Rask ja Karin Rask (ostjad) leppisid 1. septembri 2022 lepingus kokku XXXXXXXX kinnistu (lepinguese) tagasiostuõigusega müügis (lepingu p-d 5 ja 8). Alliklepa Sadam OÜ-le kuulub kinnistu nr XXXXXXXX (XXXXX, Alliklepa küla, LääneHarju vald, Harju maakond). XXXXXXXX kinnistu (teeniv kinnistu) III jakku on kantud XXXXX kinnistu (valitsev kinnistu) igakordse omaniku kasuks reaalservituut (tähtajatu ja tasuta talumisservituut valitseval kinnistul avaliku sadama pidamise talumiseks vastavalt 29. juuni 2022 lepingu p-dele 3.2 ja 3.8 kuni 3.10). Alliklepa Arenduse OÜ (müüja), Rasmus Rask ja Karin Rask (ostjad) ning Alliklepa Sadam OÜ (valitseva kinnistu omanik) leppisid lepingu p-s 3.2 kokku muuta 29. juuni 2022 reaalservituudi lepingu punkti 3, täiendades seda punktiga 3.13 järgmises sõnastuses: „3.13. Teeniva kinnistu 2 igakordsel omanikul, tingimusel, et Teeniva kinnistu 2 omanik on Rasmus Rask, isikukood XXXXXXXXXXXX, ja/või Karin Rask, isikukood XXXXXXXXXXXX, ja/või nende alaneja ja/või üleneja sugulane, on õigus nõuda Valitseva kinnistu igakordselt omanikult käesoleva lepingu punkti 3.2 alusel seatava reaalservituudi lõpetamist ja kinnistusraamatust kustutamist kui Valitseva kinnistu omanikuks ei ole enam ja seal toimuvat arendustegevust ei kontrolli enam ühing, mille kontrollivaks osanikuks (otseselt või kaudselt) ja tegelikuks kasusaajaks on kas (a) Ramon Rask, isikukood XXXXXXXXXXXX, ainuisikuliselt või (b) Ramon Rask koos tema alaneja ja/või üleneja sugulase (nt Märt Rask’iga, isikukood XXXXXXXXXXXX, nagu see on lepingu sõlmimise hetkel) ja/või abikaasa/elukaaslasega. Valitseva kinnistu igakordne omanik kohustub andma nõusoleku reaalservituudi kinnistusraamatust kustutamiseks hiljemalt seitsme (7) päeva jooksul arvates vastava nõudmise esitamisest Rasmus Rask ́i, isikukood XXXXXXXXXXXX, ja/või Karin Rask ́i, isikukood XXXXXXXXXXXX, ja/või nende alaneja ja/või üleneja sugulane poolt.“ Lepingupooled palusid lepingu p-des 10.1-10.5 teha kinnistusosakonnal erinevad kanded. Lepingu p-s 10.1: -
müüja, ostjad ja valitseva kinnistu omanik palusid muuta XXXXXXXX kinnistu kolmandasse jakku jooksva kande nr 9 all sisse kantud reaalservituudi kannet ja sõnastada see järgmiselt: „Reaalservituut kinnistu nr XXXXXXXX igakordse omaniku kasuks. Tähtajatu ja tasuta talumisservituut valitseval kinnistul avaliku sadama pidamise talumiseks vastavalt 29.06.2022.a. lepingu punktidele 3.2 ja 3.8 kuni 3.10 ning vastavalt 01.09.2022.a. lepingu punktile 3.2.“
-
valitseva kinnistu omanik palus muuta XXXXX kinnistu esimesse jakku jooksva kande nr 9 sisse kantud kannet eelnimetatud kinnistu igakordse omaniku kasuks
seatud reaalservituudi kohta ning sõnastada see järgmiselt: „Kinnistu igakordse omaniku kasuks on kantud reaalservituut kinnistule nr XXXXXXXX. Tähtajatu ja tasuta talumisservituut valitseval kinnistul avaliku sadama pidamise talumiseks vastavalt 29.06.2022.a. lepingu punktidele 3.2 ja 3.8 kuni 3.10. ning vastavalt 01.09.2022.a. lepingu punktile 3.2“ Kinnistamisavalduse p-de 10.2 - 10.5 alusel taotlevad lepingupooled teha kinnistusregistri registriossa nr XXXXXXXX järgmised kanded: vabastada XXXXXXXX kinnistu neljandasse jakku kannete nr 2, 3 ja 4 all sisse kantud ühishüpoteekide alt (p 10.2), muuta omanikukannet (p 10.3.), kanda XXXXXXXX kinnistu IV jakku esimesele vabale järjekohale hüpoteek Swedbank AS-i kasuks (p 10.4) ning kanda XXXXXXXX kinnistu III jakku ostueesõigus (p 10.5).
2.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 30. septembri 2022 määrusega rahuldati kinnistamisavaldus osaliselt tehes kanded kinnistamisavalduse p-de 10.2-10.5 alusel. Kohtunikuabi jättis rahuldamata 1. septembri 2022 kinnistamisavalduse p-s 10.1 sisalduva kandeavalduse. Kohtunikuabi märkis, et reaalservituudi kandes ei saa viidata lepingupunktidele, mis ei ole servituudi sisu osaks asjaõigusseaduse (AÕS) § 172 lg-st 1 tulenevalt. Kohtunikuabi viitas, et kandeavalduse järgi soovitakse registrikandes viidata lepingu punktile, millega kindlaksmääratud teeniva kinnistu omanikel on õigus nõuda reaalservituudi lõpetamist ja kinnistusraamatust kustutamist juhul kui valitseva kinnistu omanikuks ei ole enam ja seal toimuvat arendustegevust ei kontrolli enam kindlaksmääratud isik. AÕS § 172 lg 1 järgi on reaalservituudi õigussuhtes kohustatud isikuks teeniva kinnisasja igakordne omanik ning õigustatud isikuks valitseva kinnisasja igakordne omanik. Seadus ei näe ette, et teeniva ja valitseva kinnisasja omanike ring on määratletud. Seega on talumiskohustus seotud kinnisasjade igakordsete omanikega. Lisaks ei vasta lepingu p-s 3.2 kokku lepitu reaalservituudi sisule, kuna sisaldab teeniva kinnisasja omaniku õigust nõuda servituudi lõpetamist. Servituudi sisu saab tulenevalt AÕS § 172 lg-st 1 olla valitseva kinnisasja igakordse omaniku õigus teenivat kinnisasja teatud viisil kasutada või teeniva kinnisasja igakordse omaniku kohustus omandiõiguse teostamisest hoidumine valitseva kinnisasja igakordse omaniku kasuks. Kokkuleppeid, mis ei saa olla reaalservituudi sisuks, ei saa kanda kinnistusraamatusse ning need kehtivad võlaõiguslikult. Kuna viide lepingu p-le 3.2 ei vasta AÕS § 172 lg-s 2 sätestatud reaalservituudi mõistele, tuleb kinnistamisavalduse p-s 10.1 sisalduv kandeavaldus jätta rahuldamata. Kinnistamisavaldus ei sisalda KRS § 42 lg 2 sätestatud tingimust, et ühte kannet ei tehtaks teist kannet tegemata. Seetõttu tuleb teha kanded kinnistamisavalduse p-de 10.2 - 10.5 alusel.
MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJATE TAOTLUS JA PÕHJENDUSED
3.Alliklepa Arenduse OÜ ja Alliklepa Sadam OÜ esitasid maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles paluvad määruse kandeavalduse p 10.1 osas tühistada ja rahuldada kandeavaldus p 10.1. Kandeavalduse p 10.1 sisuks on kokkulepe servituudi lõpetamise tingimuste kohta. Selle kokkuleppega ei muudeta servituudi sisu, st servituut jääb ka pärast vaidlusaluse kandetaotluse rahuldamist kehtima kujul, millisena teeniva kinnisasja igakordne omanikul on teatav talumiskohustus valitseva kinnistu igakordse omaniku ees (täpsemalt avaliku sadamapidamise talumise kohustus). Küll aga on teatud tingimuste saabumisel kindlaksmääratud isikutel õigus nõuda reaalservituudi lõpetamist. Tegemist on kokkuleppega
servituudi lõpetamise tingimustes, milles on seaduse järgi pooltel õigus kokku leppida – seadus ei sätesta suletud loetelu ega piira muul viisil seda, millised võivad olla need alused, mille ilmnemisel võidakse servituut lõpetada. Taoliste kokkulepete, st asjaõiguse sisu täpsustamisele suunatud kokkulepete, lubatavust on kinnitanud ka kohtupraktika (Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-106-08 p 11). Pooltel on õigus sõlmida olemasolevate asjaõiguste täpsustamiseks kinnistusraamatusse kantavaid kokkuleppeid, mh kokkuleppeid asjaõiguse lõpetamise tingimuste kohta, ilma, et nad looksid sellega juurde uusi asjaõigusi.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
4.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja kinnistusosakonna kohtunikuabi 30. septembri 2022 määrus nr 1109622022 muutmata (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 659 ja § 657 lg 1 p 1). Määruskaebuse esitajad vaidlustavad maakohtu määrust osas, millega jäeti kandeavaldus rahuldamata.
5.Ringkonnakohtu hinnangul on maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi jätnud kinnistamisavalduse p-s 10.1 sisalduva kandetaotluse õiguspäraselt rahuldamata. Kandetaotluse järgi soovivad pooled muuta reaalservituudi kannet viitega 1. septembri 2022 lepingu p-le 3.2, mille kandetaotluses viidatud kindlatel isikutel, kui nad on teeniva kinnisasja omanikud, on õigus nõuda valitseva kinnistu igakordselt omanikult reaalservituudi lõpetamist ja kinnistusraamatust kustutamist, kui valitseva kinnistu omanikeks ei ole enam kandetaotluses märgitud isikud. AÕS § 172 lg 1 kohaselt koormab reaalservituut teenivat kinnisasja valitseva kinnisasja kasuks selliselt, et valitseva kinnisasja igakordne omanik on õigustatud teenivat kinnisasja teatud viisil kasutama või et teeniva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud oma omandiõiguse teostamisest valitseva kinnisasja kasuks teatavas osas hoiduma. AÕS § 172 lg 2 kohaselt ei või reaalservituut teeniva kinnisasja omanikku kohustada mingiteks tegudeks, välja arvatud teod, mis on reaalservituudi teostamisel abistava tähendusega. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole lepingu p-s 3.2. sõlmitud kokkulepe reaalservituudi sisu AÕS § 178 lg 1 mõttes ega vasta reaalservituudi mõistele AÕS § 172 lg 1 mõttes ning seda ei ole võimalik kinnistusraamatusse kanda. Reaalservituudist tulenevad õigused ja kohustused on kinnisasjade igakordsetel omanikel. Praegusel juhul ei ole lepingu p-s 3.2 sõlmitud kokkulepe kehtiv kinnisasjade igakordsete omanike suhtes, vaid kokkuleppes on määratletud ära konkreetsed isikud, kelle suhtes kokkulepe kehtib. Pooled ei saa muuta reaalservituudi olemust.
6.Ringkonnakohus märgib, et juhul, kui lepingupooled soovivad, et kinnisasja saaksid igakordselt kasutada mingid konkreetsed isikud, siis võib olla sobilik seada nende isikute kasuks isiklik kasutusõigus AÕS § 225 lg 1 mõttes. Isiklik kasutusõigus võimaldab sisuliselt seada reaalservituudiga sarnase kasutusõiguse, mitte kinnisasja igakordse omaniku, vaid konkreetse, isikuliselt määratletud subjekti kasuks, mida pooled lepingu p-ga 3.2 soovivad ka teha. Juhul, kui lepingupooled soovivad, et kasutusõigus seoks ainult lepingupooli, mitte kinnisasjade igakordseid omanikke, piisab neil ka üksnes võlaõiguslikust kokkuleppest kasutamise kohta. Eeltoodud põhjendustel tuleb määruskaebus jätta rahuldamata.
7.Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, siis jäävad kaebuse esitamisest tingitud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel avaldajate kanda. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.
8.TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. TsMS § 599 esimese lause alusel saab käesoleva määruse peale edasi kaevata Riigikohtule.
(allkirjastatud digitaalselt)
(allkirjastatud digitaalselt)
(allkirjastatud digitaalselt)
Andra Pärsimägi
Triin Uusen-Nacke
Kersti Kerstna-Vaks
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.