2-22-15715/3 - Asjaõigus - Kinnistusraamatu asjad - Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

1.Alliklepa Arenduse OÜ, Rasmus Rask, Karin Rask, Swedbank AS, Kärgkeha OÜ, Alliklepa Sadam OÜ (avaldajad) esitasid 1. septembril 2022 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistu nr XXXXXXXX (asukohaga XXXXXXXX, Alliklepa küla, Lääne-Harju vald, Harju maakond) kohta kinnistamisavalduse. Avalduse kohaselt kuulus XXXXXXXX kinnistu Alliklepa Arenduse OÜ-le. Alliklepa Arenduse OÜ (müüja) ja Rasmus Rask ja Karin Rask (ostjad) leppisid 1. septembri 2022 lepingus kokku XXXXXXXX kinnistu (lepinguese) tagasiostuõigusega müügis (lepingu p-d 5 ja 8). Alliklepa Sadam OÜ-le kuulub kinnistu nr XXXXXXXX (XXXXX, Alliklepa küla, LääneHarju vald, Harju maakond). XXXXXXXX kinnistu (teeniv kinnistu) III jakku on kantud XXXXX kinnistu (valitsev kinnistu) igakordse omaniku kasuks reaalservituut (tähtajatu ja tasuta talumisservituut valitseval kinnistul avaliku sadama pidamise talumiseks vastavalt 29. juuni 2022 lepingu p-dele 3.2 ja 3.8 kuni 3.10). Alliklepa Arenduse OÜ (müüja), Rasmus Rask ja Karin Rask (ostjad) ning Alliklepa Sadam OÜ (valitseva kinnistu omanik) leppisid lepingu p-s 3.2 kokku muuta 29. juuni 2022 reaalservituudi lepingu punkti 3, täiendades seda punktiga 3.13 järgmises sõnastuses: „3.13. Teeniva kinnistu 2 igakordsel omanikul, tingimusel, et Teeniva kinnistu 2 omanik on Rasmus Rask, isikukood XXXXXXXXXXXX, ja/või Karin Rask, isikukood XXXXXXXXXXXX, ja/või nende alaneja ja/või üleneja sugulane, on õigus nõuda Valitseva kinnistu igakordselt omanikult käesoleva lepingu punkti 3.2 alusel seatava reaalservituudi lõpetamist ja kinnistusraamatust kustutamist kui Valitseva kinnistu omanikuks ei ole enam ja seal toimuvat arendustegevust ei kontrolli enam ühing, mille kontrollivaks osanikuks (otseselt või kaudselt) ja tegelikuks kasusaajaks on kas (a) Ramon Rask, isikukood XXXXXXXXXXXX, ainuisikuliselt või (b) Ramon Rask koos tema alaneja ja/või üleneja sugulase (nt Märt Rask’iga, isikukood XXXXXXXXXXXX, nagu see on lepingu sõlmimise hetkel) ja/või abikaasa/elukaaslasega. Valitseva kinnistu igakordne omanik kohustub andma nõusoleku reaalservituudi kinnistusraamatust kustutamiseks hiljemalt seitsme (7) päeva jooksul arvates vastava nõudmise esitamisest Rasmus Rask ́i, isikukood XXXXXXXXXXXX, ja/või Karin Rask ́i, isikukood XXXXXXXXXXXX, ja/või nende alaneja ja/või üleneja sugulane poolt.“ Lepingupooled palusid lepingu p-des 10.1-10.5 teha kinnistusosakonnal erinevad kanded. Lepingu p-s 10.1: -

2.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 30. septembri 2022 määrusega rahuldati kinnistamisavaldus osaliselt tehes kanded kinnistamisavalduse p-de 10.2-10.5 alusel. Kohtunikuabi jättis rahuldamata 1. septembri 2022 kinnistamisavalduse p-s 10.1 sisalduva kandeavalduse. Kohtunikuabi märkis, et reaalservituudi kandes ei saa viidata lepingupunktidele, mis ei ole servituudi sisu osaks asjaõigusseaduse (AÕS) § 172 lg-st 1 tulenevalt. Kohtunikuabi viitas, et kandeavalduse järgi soovitakse registrikandes viidata lepingu punktile, millega kindlaksmääratud teeniva kinnistu omanikel on õigus nõuda reaalservituudi lõpetamist ja kinnistusraamatust kustutamist juhul kui valitseva kinnistu omanikuks ei ole enam ja seal toimuvat arendustegevust ei kontrolli enam kindlaksmääratud isik. AÕS § 172 lg 1 järgi on reaalservituudi õigussuhtes kohustatud isikuks teeniva kinnisasja igakordne omanik ning õigustatud isikuks valitseva kinnisasja igakordne omanik. Seadus ei näe ette, et teeniva ja valitseva kinnisasja omanike ring on määratletud. Seega on talumiskohustus seotud kinnisasjade igakordsete omanikega. Lisaks ei vasta lepingu p-s 3.2 kokku lepitu reaalservituudi sisule, kuna sisaldab teeniva kinnisasja omaniku õigust nõuda servituudi lõpetamist. Servituudi sisu saab tulenevalt AÕS § 172 lg-st 1 olla valitseva kinnisasja igakordse omaniku õigus teenivat kinnisasja teatud viisil kasutada või teeniva kinnisasja igakordse omaniku kohustus omandiõiguse teostamisest hoidumine valitseva kinnisasja igakordse omaniku kasuks. Kokkuleppeid, mis ei saa olla reaalservituudi sisuks, ei saa kanda kinnistusraamatusse ning need kehtivad võlaõiguslikult. Kuna viide lepingu p-le 3.2 ei vasta AÕS § 172 lg-s 2 sätestatud reaalservituudi mõistele, tuleb kinnistamisavalduse p-s 10.1 sisalduv kandeavaldus jätta rahuldamata. Kinnistamisavaldus ei sisalda KRS § 42 lg 2 sätestatud tingimust, et ühte kannet ei tehtaks teist kannet tegemata. Seetõttu tuleb teha kanded kinnistamisavalduse p-de 10.2 - 10.5 alusel.