Alliklepa Arenduse OÜ (müüja), Alliklepa Sadam OÜ (omanik; eelnimetatud edaspidi koos: avaldajad), Rasmus Rask ja Karin Rask (ostjad) ning Swedbank AS ja Kärgkeha OÜ (hüpoteegipidajad) esitasid Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale 1. septembril 2022 sõlmitud lepingus sisalduva kinnistamisavalduse Harju maakonnas asuva kinnisasja nr 9871402 (kinnisasi) kohta. Kinnistamisavalduses taotlesid lepingupooled avalduse p-de 10.1-10.5 alusel teha kinnistusregistri registriosas kinnisasja kohta järgmised kanded: muuta reaalservituudi kannet, vabastada kinnisasi ühishüpoteekide alt, muuta omanikukannet, seada hüpoteek ning kanda kolmandasse jakku ostueesõigus.
2-22-15715
2.Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi (kohtunikuabi) rahuldas 30. septembri 2022. a määrusega (kandemäärus nr 1109622022) kinnistamisavalduse osaliselt, jättes rahuldamata kinnistamisavalduse p-s 10.1 sisalduva reaalservituuti puudutava kandetaotluse. Reaalservituudi kandes ei saa viidata lepingupunktidele, mis ei ole servituudi sisu osa asjaõigusseaduse (AÕS) § 172 lg-st 1 tulenevalt. Kandetaotluse järgi soovitakse registrikandes viidata 1. septembri 2022. a lepingu punktile 3.2, millega teeniva kinnisasja II nimeliselt või alaneja või üleneja sugulase kaudu kindlaksmääratud omanikul on õigus nõuda reaalservituudi lõpetamist ja kinnistusraamatust kustutamist juhul, kui valitseva kinnisasja omanik ei ole enam ja seal toimuvat arendustegevust ei kontrolli enam ühing, mille kontrolliv osanik (otseselt või kaudselt) ja tegelik kasusaaja on lepingus nimeliselt kindlaksmääratud isik ainuisikuliselt või viimati nimetatu koos alaneja või üleneja sugulase või abikaasa/elukaaslasega. AÕS § 172 lg 1 järgi on reaalservituudi õigussuhtes kohustatud isik teeniva kinnisasja igakordne omanik ning õigustatud isik valitseva kinnisasja igakordne omanik. Seadus ei näe ette, et teeniva ja valitseva kinnisasja omanike ring on kindlaksmääratud, seega on talumiskohustus seotud kinnisasjade igakordsete omanikega. Lisaks ei vasta lepingu p-s 3.2 kokkulepitu reaalservituudi sisule, kuna sisaldab teeniva kinnisasja omaniku õigust nõuda servituudi lõpetamist. Servituudi sisu saab tulenevalt AÕS § 172 lg-st 1 olla valitseva kinnisasja igakordse omaniku õigus teenivat kinnisasja teatud viisil kasutada või teeniva kinnisasja igakordse omaniku kohustus omandiõiguse teostamisest hoiduda valitseva kinnisasja igakordse omaniku kasuks. Kokkuleppeid, mis ei saa olla reaalservituudi sisu, ei saa kanda kinnistusraamatusse ning need kehtivad võlaõiguslikult.
3.Avaldajad esitasid määruskaebuse, paludes kandemääruse vaidlusaluse kandetaotluse osas tühistada. Kokkuleppega servituudi lõpetamise tingimuste kohta ei muudeta servituudi sisu, st servituut jääb ka pärast vaidlusaluse kandetaotluse rahuldamist kehtima kujul, millisena teeniva kinnisasja igakordsel omanikul on talumiskohustus valitseva kinnisasja igakordse omaniku vastu (täpsemalt avaliku sadama pidamise talumise kohustus). Küll aga on teatud tingimuste saabumisel kindlaksmääratud ringil isikutel õigus nõuda reaalservituudi lõpetamist. See on kokkulepe servituudi lõpetamise tingimustes, milles on seaduse järgi pooltel õigus kokku leppida. Seadus ei sätesta suletud loetelu ega piira muul viisil seda, millised võivad olla need alused, mille ilmnemisel võidakse servituut lõpetada. Niisuguste kokkulepete, st asjaõiguse sisu täpsustavate kokkulepete, lubatavust on kinnitanud ka kohtupraktika (Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-106-08, p 11).
4.Kohtunikuabi võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja andis kaebuse tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 6 alusel lahendamiseks Tartu Maakohtu kohtunikule. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja saatis selle TsMS § 663 lg 5 alusel lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tartu Ringkonnakohus jättis 21. detsembri 2022. a määrusega kohtunikuabi 30. septembri 2022. a määruse muutmata. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole lepingu p-s 3.2 sõlmitud kokkulepe reaalservituudi sisu AÕS § 178 lg 1 mõttes ega vasta reaalservituudi mõistele AÕS § 172 lg 1 mõttes ning seda ei ole võimalik kinnistusraamatusse kanda. Reaalservituudist tulenevad õigused ja kohustused on kinnisasjade igakordsetel omanikel. Praegusel juhul ei ole lepingu p-s 3.2 sõlmitud kokkulepe kehtiv kinnisasjade igakordsete omanike suhtes, vaid kokkuleppes on määratud isikud, kelle suhtes kokkulepe kehtib. Pooled ei saa muuta reaalservituudi olemust. 2(4)
2-22-15715
Juhul, kui lepingupooled soovivad, et kinnisasja saaksid igakordselt kasutada konkreetsed isikud, siis võib olla sobilik seada nende isikute kasuks isiklik kasutusõigus AÕS § 225 lg 1 mõttes. Isiklik kasutusõigus võimaldab sisuliselt seada reaalservituudiga sarnase kasutusõiguse konkreetse, isikuliselt määratud subjekti, mitte kinnisasja igakordse omaniku kasuks. Seda soovivad pooled lepingu p-ga 3.2 ka teha. Juhul, kui lepingupooled soovivad, et kasutusõigus seoks ainult lepingupooli, mitte kinnisasjade igakordseid omanikke, piisab neil ka üksnes võlaõiguslikust kokkuleppest kasutamise kohta.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Avaldajad esitasid ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles paluvad tühistada ringkonnakohtu määruse ja kandemääruse vaidlusaluse kandetaotluse osas ning uue määrusega vaidlusalune kandetaotlus rahuldada. Määruskaebuse kohaselt on kandetaotluse sisu üksnes kokkulepe servituudi lõpetamise tingimuste kohta. Selle kokkuleppega ei muudeta servituudi sisu. Ka kandetaotluse rahuldamise korral jääb servituut kehtima selliselt, et teeniva kinnisasja igakordsel omanikul on talumiskohustus valitseva kinnisasja igakordse omaniku vastu. Küll aga teatud tingimuste saabumisel on osal isikutel õigus nõuda reaalservituudi lõpetamist. Tegemist on kokkuleppega servituudi lõppemise tingimustes (kujundusõiguse teostamises). Kui kokkulepitud tingimus (sündmus) ei saabu, puudub alus servituudi lõpetamiseks. Kuniks kujundusõiguse aluseid ei esine või aluste esinemisel õigust maksma ei panda, kehtib servituut valitseva ja teeniva kinnisasja igakordse omaniku suhtes. Eeltoodu eristab servituuti isiklikust kasutusõigusest. Tehingu poolte huvi ei ole praegusel juhul koormata teenivat kinnisasja konkreetsete isikute õigustega, vaid allutada üks kinnisasi teisele ning lisada eritingimus servituudi lõpetamise nõudmiseks (mitte automaatseks lõppemiseks). See tagab, et valitseva kinnisasjaga tehtavad tehingud ei mõjuta servituudi kehtivust ja et järgmisel valitseva kinnisasja omanikul on samad õigused, mis eelmisel omanikul. Poolte tahe ei ole olnud siduda talumiskohustusega vaid lepingupooli (luua võlasuhet), vaid koormata üht kinnisasja teise kinnisasja kasuks (luua asjaõigus). Kohtupraktikas on lubatud sõlmida asjaõiguste sisu täpsustamise kokkuleppeid. Riigikohtu praktikas on märgitud, et mh kasutusõiguse lõpetamise tingimustega seotud kokkulepete kinnistusraamatus nähtavaks tegemine on lubatav (lahend asjas nr 3-2-1-106-08, p 11), sel juhul ei ole tegemist uute asjaõiguste juurde loomisega ega ka asjaõiguse peamise sisu muutmisega.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
7.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määruse resolutsioon tuleb jätta TsMS § 691 p 1 ja § 695 alusel muutmata ja määruskaebus rahuldamata. Kolleegium täiendab TsMS § 692 lg 2 ja § 695 alusel ringkonnakohtu määruse põhjendusi, seda peamiselt viitega põhjendustele, mis on esitatud Riigikohtu
29.novembri 2023. a määruses nr 2-22-15688/6.
8.Praeguses asjas tuleb võtta seisukoht küsimuses, kas avaldajate taotletud viisil reaalservituudi kande muutmine on kooskõlas AÕS-s ja kinnistusraamatuseaduses sätestatuga. Sama õigusliku küsimuse samade määruskaebuse esitajate, kuid teise lepingu ja osaliselt erinevate lepingupoolte korral lahendas Riigikohus juba 29. novembri 2023. a määruses nr 2-22-15688/6.
3(4)
2-22-15715
8.1.Riigikohus leidis, et tingimus või tähtpäev, mille saabumisega on seotud piiratud asjaõiguse kestus (lõppemine), kuulub asjaomase piiratud asjaõiguse sisu hulka, kuna see väljendab piiratud asjaõigusest tulenevate kitsenduste ulatust koormatud kinnisasja omandi suhtes. Kuna tingimus, mille saabumisega kaasneb piiratud asjaõiguse lõppemine, kuulub õiguse põhisisu hulka, peab see nähtuma kandest enesest.
8.2.Praegusel juhul soovitakse kinnistusosakonnale esitatud avalduses kanda kinnistusraamatusse reaalservituudi tingimuste muutmise kohta vaid viide 1. septembri 2022. a lepingu p-le 3.2. Nimetatud punkt on tõlgendatav selliselt, et punktis nimetatud isikutele on antud õigus öelda reaalservituudi aluseks olev leping teatud asjaolude saabumisel üles. Selline tingimus peab aga olema näha reaalservituudi kohta tehtavas kandes, piisav ei ole kandes lepingule viitamine AÕS § 571 järgi. Seega on kohtud jõudnud õigele lõppjäreldusele, et kandeavaldus tuleb jätta (reaalservituuti puudutavas osas) rahuldamata.
9.Praeguses asjas on kokkulepitut võimalik üldistatuna käsitada õiguslikult selliselt, et reaalservituudi seadmise aluseks olnud kausaalsuhte ülesütlemise õigus tekib teeniva kinnisasja omanikul juhul, kui (a) valitseva kinnisasja omandisuhetes või kinnisasja majandamismudelis on toimunud muutused ja (b) teeniva kinnisasja omanikuks on kindel isik (s.o teeniva kinnisasja omanik kokkuleppe sõlmimise aja seisuga või tema lähikondsed). Seega, kui teeniv kinnisasi peaks võõrandatama uuele omanikule, kes ei kuulu praegu vaidluse all olevas lepingu punktis 3.2 nimetatud isikute hulka, siis puuduks uuel omanikul õigus reaalservituudi aluseks olev õigussuhe üles öelda ka juhul, kui valitseva kinnisasja omandi teostamine muutuks mõnel punktis (a) silmas peetud viisil. Kohtud on leidnud, et punktis (b) märgitu on vastuolus reaalservituudi olemusega, kuna sellega on antud teatav õigus kindlaksmääratud isikule (isikute ringile), selle asemel et näha niisugune õigus ette teeniva kinnisasja igakordsele omanikule. Kolleegium nõustub selle seisukohaga. AÕS § 172 lg 1 järgi saavad reaalservituudist tulenevad õigused kuuluda kinnisasja igakordsele omanikule.
10.Ülejäänud osas järgib kolleegium Riigikohtu 29. novembri 2023. a määruse nr 2-22-15688/6 põhjendusi, vt lähemalt viidatud määruse p-d 9-18.
11.Määruskaebuselt tasutud riigilõiv arvatakse TsMS § 150 lg 32 alusel riigituludesse. (allkirjastatud digitaalselt)
4(4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.