Võlaõigus › Alusetu rikastumine

menetluses.

HAGEJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 02.02.2007.a korteriomandi broneerimislepingu nr 01/0202. Lepingu sisust tulenevalt on tegemist kinnistu ostu-müügi eellepinguga, mis seaduses sätestatud vorminõuetele mittevastavuse tõttu on tühine. A.M. on tasunud lepingu p 4.1.1 alusel A. OÜ-le broneerimistasu 07.02.2007.a summas 129 000,00 krooni. 17.oktoobril 2007.a esitas A.M esindaja A. OÜ-le avalduse tühise lepingu alusel saadud 129 000,00 krooni tagastamiseks hiljemalt 19. oktoobriks 2007.a. A. OÜ nimetatud summat hagejale tagastanud ei ole. Tulenevalt VÕS §-st 33 lg 2, kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Vastavalt TsÜS §-le 83 lg 1 on tehingu seaduses sätestamata vormi järgimata jätmise korral tehing tühine. Vastavalt AÕS §-le 119 lg 1 peab kinnisasja omandamise tehing olema notariaalselt tõestatud. Kuivõrd antud juhul on kinnistu ostu-müügi eelleping sõlmitud lihtkirjalikus vormis, on tegemist lepinguga, mis on tühine seadusest tulenevalt vorminõuete rikkumise tõttu ning seoses eeltooduga palub A.M. A. OÜ-lt välja mõista tühise tehingu alusel saadud 129 000,00 krooni. KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE (tl 25-27). A. OÜ ei tunnista hagi põhjusel, et poolte vahel 02.02.2007.a sõlmitud broneerimisleping nr 01/0202 ei ole täies ulatuses vormipuuduse tõttu tühine. Kuigi broneerimisleping sisaldas poolte kokkuleppeid, mis olid suunatud kinnisasja müümisele, sisaldus lepingus ka poolte kokkulepe selle kohta, et kostja kohustub mitte võõrandama lepingus nimetatud korteriomandit kolmandatele isikutele. Kostja on seisukohal, et ühes lepingudokumendis võivad sisalduda nii broneerimisleping, kui ka kinnisasja omandamise eelleping. Kahe lepingu ühes dokumendis sisaldumise korral tuleb lugeda kehtivaks broneerimisleping, kinnisasja omandamisele suunatud kokkulepete võimalik tühisus ei mõjuta broneerimislepingu kehtivust. Käesoleval juhul on broneerimisleping osadeks jagatav. Poolte tahe oli sätestada kostja kohustus mitte müüa teatud ajaperioodi vältel lepingus nimetatud korteriomandit. Nimetatud kohustuse täitmise eest on ette nähtud tasu maksmise kohustus summas 129 000,00 krooni. Seetõttu ei ole broneerimisleping tühine osas, mis sätestab kostja kohustuse mitte müüa teatud ajaperioodi vältel lepingus nimetatud korteriomandit ning hageja kohustuse maksta selle eest tasu summas 129 000,00 krooni. A. OÜ palub hagi jätta rahuldamata.

A. OÜ VASTUHAGI (53-55).

A. OÜ on seisukohal, et broneerimislepingu mittetäitmine A.M. ’i poolt ei olnud kooskõlas hea usu põhimõttega ning tegemist on lepingueelsete läbirääkimiste pahauskse katkestamisega. A.M. teatas, et ei soovi broneerimislepingut täita mai alguses 2007.a. Selleks ajaks oli A. OÜ saanud kasutamisloa ja alustanud võimalike ostjatega läbirääkimisi notariaegade vormistamiseks. Sisuliselt saab väita, et vahetult enne põhilepingu sõlmimist A.M. katkestas läbirääkimised siduva lepingu sõlmimiseks. Samas omandas A.M. juba uue korteriomandi juulis 2007.a. Nimetatud toiming näitab samuti A.M. ’i pahausksust lepingueelsete läbirääkimiste katkestamises, mille tõttu on A. OÜ kandnud kahju, mis tuleb A.M. ’lt välja mõista VÕS § 115 alusel. A. OÜ oli arvestanud sellega, et tema ja A.M. ’i vahel vormistatakse notariaalne müügileping korteriomandi ostmiseks asukohaga Tähe 28-22, Tartus. Kuna poolte vahel püsivalt siduvat lepingut ei sõlmitud, kandis A. OÜ seetõttu kahju, mis seisneb uuele ostjale rahalises kompensatsioonis korteri ebasobiva viimistluse eest summas 50 000,00 krooni. A. OÜ palub A.M. ’lt välja mõista 50 000,00 krooni.

KOHTUISTUNG

Hageja/vastukostja esindaja, advokaat Marko Paabumets’a, poolt kohtuistungil antud seletusest nähtub, et antud juhul on tegemist tühise tehinguga. Poolte vahel sõlmiti 02.02.2007.a korteriomandi broneerimisleping. Tegemist oli sisuliselt eellepinguga, mis pidi olema sõlmitud notariaalselt. Selle tühise tehingu alusel on kostjale makstud 129 000,00 krooni, mis kuulub hagejale tagastamisele VÕS § 1027 alusel, kui alusetult saadu. Ostumüügitehingut ei toimunud, kuna pooled ei jõudnud kokkuleppele. A.M. ’le ei sobinud A. OÜ-u tingimused ja ta teatas sellest A OÜ-le maikuus 2007.a. A.M. küsis tagasi ka broneerimistasu, mille A. OÜ oli osaliselt nõus tagastama, samas A. OÜ ei tagastanud A.M. ’le mitte midagi. Antud juhul tuleb tõlgendada poolte vahel sõlmitud lepingut kinnistu ostumüügilepinguna. A.M. A. OÜ-u poolt esitatud vastuhagi ei tunnista, kuna kahjunõudel puudub õiguslik alus. Antud juhul on lepingu ette valmistanud A. OÜ ise ja selle ka läbi viinud. Siin ei saa olla juttu, et A. OÜ saaks olla kahjustatud isik, samuti ei ole õiguslikke tagajärgi. A.M. antud olukorras pahauskselt käitunud ei ole, vaid on käitunud väga heas usus, on raha ära maksnud jne. Kuna hind oli kõrge ja tegemist oli noorte inimestega, siis võib-olla ei saanud A.M. laenu korteri ostuks. A. OÜ pidi oma kutsetegevuse tõttu teadma, et tegemist on sisuliselt tühise tehinguga. Antud asjas puuduvad igasugused tõendid selle kohta, et A. OÜ oleks mingisuguseid kulutusi teinud või et A.M. oleks käitunud pahauskselt või hea usu vastaselt. Vastuhagi on täielikult tõendamata, esitatud ilma õigusliku aluseta ja ei kuulu rahuldamisele. Kostja/vastuhageja esindaja, vandeadvokaat Gaabriel Tavits’a, poolt kohtuistungil antud seletusest nähtub, et A. OÜ esitatud hagi ei tunnista. Broneerimisleping võib olla sõlmitud ka lihtkirjalikus vormis. Kui broneerimiseks on teatud rahasumma makstud, siis see broneerimine kehtib. Antud juhul on tegemist broneerimislepinguga ja kinnisvara omandamisele suunatud lepinguga. A. OÜ-le teadaolevatel andmetel on A.M. väitnud seda, et ta ei saanud pangast laenu. A. OÜ on seisukohal, et A.M. ’i käitumine lepingu ülesütlemisel on põhjustanud A. OÜ’le kahju summas 50 000,00 krooni. A. OÜ nägemuse järgi oli leping sõlmitud, korteris tehti vastavad tööd A.M. ’i soovile. Kui A.M. loobus korteri ostmisest, siis oli vaja uue korteriomaniku soovile teha tööd ümber. Kulutused on tehtud selleks et eellepingut sõlmida ja kui ei oleks eellepingut sõlmitud, siis ei oleks neid kulutusi ka tehtud. Kulutused on tehtud, et korter kui niisugune oli valmistatud eelläbirääkimiste ajal vastavalt A.M. ’i soovidele ja täiendavaid kulutusi ei oleks olnud vaja teha kui A.M. oleks läbirääkimistega lõpuni läinud, mitte neid pahauskselt katkestanud. Peale A.M. ’i poolset lepingust loobumist oli A. OÜ-l kaks alternatiivi, kas siseviimistlus uue ostja jaoks ümber teha või anda garantiikiri. Seega on A.M. ’i poolt A. OÜ-le tekitatud kahju summas 50 000,00 krooni, mis tuleb A.M. ’lt välja mõista. Kostja seadusliku esindaja, Ardo Martin’i, poolt kohtuistungil antud seletusest nähtub, et korter sai sisustatud vastavalt A.M. i soovile. Uuel ostjal oli valida kas korteri siseviimistlus või köögimööbel ja uus ostja valis köögimööbli. Kahjunõue summas 50 000,00 krooni tuleneb garantiikirjast VÕS § 115 alusel.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohtus on leidnud tuvastamist järgmised asjaolud: -

A.M. ja A. OÜ sõlmisid 02.02.2007.a korteriomandi broneerimislepingu nr 01/0202 (tl 6-15); A.M. on lepingu p 4.1.1. järgi A. OÜ-le tasunud 129 000,00 krooni (tl 16) broneerimistasuna 07. veebruaril 2007.a;

-

A.M. i esindaja edastas A. OÜ-le 17. oktoobril 2007.a avalduse alusetult saadu 129 000,00 krooni tagastamiseks, kuna poolte vahel 02.02.2007.a sõlmitud broneerimisleping on tühine seadusest tulenevalt vorminõuete rikkumise tõttu. (tl 1718).

Kostja/vastuhagis hageja OÜ A. on seisukohal, et poolte vahel sõlmitud lepingu puhul on tegemist broneerimislepinguga ja kinnisvara omandamisele suunatud lepinguga ehk siis ühes lepingudokumendis sisaldub nii broneerimisleping kui ka kinnisasja omandamise eelleping ning et kinnisasja omandamisele suunatud kokkulepete võimalik tühisus ei mõjuta broneerimislepingu kehtivust. Võlaõigusseaduse § 29 lg 1 järgi lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. VÕS § 33 lg 2 sätestab, et kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. AÕS § 119 lg 1 kohaselt tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, peab olema notariaalselt tõestatud. TsÜS § 83 lg 1 sätestab, et tehingu seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise korral on tehing tühine, kui seadusest või vormi nõudmise eesmärgist ei tulene teisiti. Poolte vahel sõlmitud lepingu p 3 reguleerib korteriomandi ostu-müügi tingimusi. Lepingu ps 3.1. on pooled kokku leppinud, et müüja, so. A. OÜ müüb ja ostja, A.M. , ostab Korteriomandi, mis koosneb 37,3 m2 suuruse üldpinnaga reaalosana piiritletavast korterist nr

sisu- ja vorminõuetele. Vastavalt AÕS §-le 119 lg 1 peab leping, mis on suunatud kinnisasja omandamisele, olema notariaalselt tõestatud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 85 järgi ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa tehingu teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Arvestades müügilepingu olemust ei ole võimalik antud juhul broneerimistasu 129 000 krooni tasumist ja müügilepingu sõlmimist (korteriomandi müüki) käsitleda iseseisvate kohustustena. Põhikohustustega seotud kõrvalkohustusi põhikohustustest eraldada ei saa. Kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkuleppe, antud juhul broneerimise, tühisuse. Kohtus ei leidnud tõendamist asjaolu, et pooled oleksid sõlminud broneerimislepingu ka ilma tühise eellepingu osata. Kinnisasja müügilepingu eelleping on suunatud kinnisasja omandamisele, on see VÕS § 33 lg 2, AÕS § 119 lg 1 ja TsÜS § 83 lg 1 alusel tühine, kui leping ei ole sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Kuna kohus tuvastas, et poolte vahel oli sõlmitud eelleping kinnisasja omandamiseks, siis on see vorminõude järgimata jätmise tõttu tühine ja sellest tulenevalt on tühine ka pooltevaheline kokkulepe kõrvakohustuste kohta ning A.M. i hagi A. OÜ vastu 129 000,00 krooni väljamõistmiseks kuulub TsÜS § 84 lg 1 ja VÕS § 1027 alusel rahuldamisele. A. OÜ oma vastuhagis soovib seoses broneerimislepingu mittetäitmisega kostja poolt kahju hüvitamist VÕS § 115 alusel. VÕS§ 115 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Kohus on seisukohal, et A. OÜ oma kutsealasest tegevusest tulenevalt teadis või vähemalt pidi teadma 02.02.2007 lepingu tühisusest. Kuna poolte vahel sõlmitud leping on tühine, siis ei oma tähtsust ka lepingu lõpetamine ja selle lõpetamise asjaolud. Seega on hageja eeltoodud alusel esitatud nõue kahju hüvitamiseks alusetu. Hageja viitab ka sellele, et kostja lõpetas läbirääkimised kinnistu müügilepingu sõlmimiseks pahatahtlikult. Kahju hüvitamise eesmärgiks on saada positsioon, mis oleks võimalikult lähedane positsioonile, kus võlausaldaja oleks olnud kohustuse kohase täitmise korral, st tegemist on esmajoones nn kahju positiivse hüvitamise nõudega. Kahju võib aga arvestada ka negatiivselt ehk nn usalduskahjuna, mis hõlmab esmajoones kohustuse täitmisele tuginedes vabatahtlikult tehtud kulutusi. Sel juhul on kahju hüvitamise eesmärk võlasuhte tagasitäitmine. Hageja poolt nimetatud kahju, uuele ostjale köögimööbli ostmine, kuna uus ostja ei onud eelnevalt tehtud siseviimistlusega nõus, ei saa pidada kahjuks VÕS § 115 mõtte kohaselt. Antud juhul OÜ A. ei ole esile toonud asjaolusid, millest nähtuks tema varalise ja õigusliku seisundi halvenemine võrreldes sellega, mis oleks olnud juhul, kui läbirääkimisi ei oleks peetud ega kokkuleppeid sõlmitud. Lepingu p 2.2.2 on sätestatud, et korter peab vastama ehituslikult ehitusjoonisele ja siseviimistluselt lepingu juurde kuuluvale siseviimistlustabelile ning selle lisadele. Seega oli korteri siseviimistlustööde tegemine OÜ A ülesandeks ning asjaolu, et A. OÜ ostis uuele ostjale köögimööbli siseviimistluse ümber tegemise asemel on tema enda valik, mida on kohtuistungil kinnitanud ka Ardo Martin. Seega ei ole A. OÜ-l tekkinud kahju, mille hüvitamist ta lepingueelsete läbirääkimiste nurjumisele tuginedes saaks nõuda. Kuivõrd hagejal ei ole kahju tekkinud, ei oma asja lahendamisel tähtsust ka küsimus, kas kostja käitus hageja suhtes pahauskselt, ka ei ole A. OÜ toonud veenvalt esile asjaolu, et

läbirääkimistest taganev pool nägi ette või pidi ette nägema, et läbirääkimiste teine pool kannab seetõttu olulist kahju. Eeltoodust tulenevalt ei kuulu A. OÜ hagi A.M. ’i vastu 50 000,00 krooni väljamõistmiseks rahuldamisele.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 3 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Tulenevalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg 1 alusel kannab antud asjas menetluskulud A. OÜ. Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.