Võlaõigus › Võõrandamislepingud

lepingu punkti 3.3 kohaselt saavutama lepingu lisaks olevas viimistlustabelis ette nähtud hageja korteri valmidustaseme ning punkti 6.1 kohaselt korteri otsese valduse hagejale üle andma. Eelnimetatud kohustuste täitmisega viivitamisel oli hagejal õigus nõuda kostjalt leppetrahvi 0,025 % korteri müügihinnast iga nimetatud kohustuse täitmisega viivitatud päeva eest (lepingu punktid 3.5 ja 6.1). Hageja sai korteriomandi enda valdusesse 30. jaanuaril 2007. a, mille kohta koostati korteri üleandmise akt nr 5. Korteri üleandmisel oli hulgaliselt teostamata müügilepingu lisaks olnud viimistlustabelis ette nähtud töid, mille kohta omakorda koostati korteri üleandmise akti lisa. Tööde teostamisega viivitas kostja 3. aprillini 2007. a, mis on 425 päeva. Osa töid on tegemata käesoleva ajani ning korteri välisukse ja siseukse materjal ei vasta lepingu lisas kokkulepitule. Korteri otsese valduse üleandmisega viivitas kostja 306 päeva. Leppetrahvi suurus on 170,05 krooni päevas (680 100 x 0,025 %). Korteri üleandmise aktis teatas hageja, et nõuab kostjalt leppetrahvi alates 1. veebruarist 2006. a. Hageja on oma nõuet korranud suuliselt, kuid kostja ei ole sellele reageerinud. Tööde teostamisega viivitamise eest nõuab hageja kostjalt leppetrahvi summas 74 386 krooni ja korteri otsese valduse üleandmisega viivitamise eest summas 52 028 krooni. Hageja palub mõista kostjalt hageja kasuks välja leppetrahvi summas 126 414 krooni ja menetluskulud jätta kostja kanda. KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE (tl 41-42, 59-64) Vastuse kohaselt ei tunnista kostja hagi. Kostja kohustuste täitmine oli olulisel määral takistatud hagejast sõltuvatel asjaoludel, eelkõige seetõttu, et hageja ei olnud kostjale kättesaadav viimistlustööde osas kokkulepitu täpsustamiseks ning võimalused hagejaga ühendust saada olid piiratud, kuivõrd hageja alaline elukoht on Soomes. Ka korteriomandi üleandmine viibis seetõttu, et hagejal ei olnud võimalik ilmuda korteriomandit vastu võtma kostja poolt pakutud ajal. Seega on hageja ise olnud vastuvõtuviivituses. Kostja leiab, et hageja on eksinud lepingut tõlgendades mõistlikkuse põhimõtte vastu, esitades kaks paralleelset leppetrahvi nõuet ühe ning sama lepingurikkumise eest, sest nii korteri valduse üleandmine kui ka kokkulepitud tööde teostamine on kohustused, mis on omavahel tihedalt seotud ja suures osas sisuliselt kattuvad. Kahe eraldiseisva leppetrahvi nõude esitamine eeldaks seda, et hagejal on lepingu kohaselt mõistlik huvi kostja poolt mõlema kohustuse eraldi täitmise vastu ning et ühe kohustuse täitmise võimalikkus või võimatus ei tuleneks otseselt teisest. Antud juhul ei olnud kostjal mõistlikult võimalik anda hagejale üle korteri valdust enne, kui lepingus kokkulepitud tööd ei olnud lõpetatud. Asjaolu, et üht ja sama kohustust on kirjeldatud kahes või enamas lepingu punktis, ei tähenda veel, et kostja oleks kohustatud täitma kohustust kaks või rohkem korda. Leppetrahvi arvutamise seisukohast tuleb lugeda nii korteri valduse ülemineku kui tööde lõpetamise kuupäevaks 4. detsember 2006. a, mil kostja tegi hagejale ettepaneku korteri valduse üleandmiseks. Hagejast tulenevate asjaolude tõttu leppisid pooled valduse üleandmise kuupäevaks 30. jaanuari 2007. a. Seega oli hageja vastuvõtuviivituses 4. detsembrist 2006. a kuni 30. jaanuarini 2007. a ja kostja ei pea nimetatud perioodi eest hagejale leppetrahvi tasuma. 30. jaanuaril 2007. a võttis hageja korteri valduse üle. Akti tuleb käsitleda nii korteri valduse üleandmise kui lepingus kokkulepitud tööde lõpetamise aktina. Aktist nähtub üheselt, et kokkulepitud tööd olid põhilises osas lõpetatud. Hageja nõudis kvaliteedipuuduste kõrvaldamist, kuid ei keeldunud töid vastu võtmast. Aktis fikseeritud puudused ei takistanud hagejal korterit kasutamast. Seega puudub hagejal õigus nõuda leppetrahvi tööde vastuvõtmisele järgneva perioodi eest ja hageja võiks esitada kostja vastu ühe leppetrahvi nõude ajavahemiku 31. jaanuar 2006. a kuni 4. detsember 2006. a (306 päeva) eest summas 52 028 krooni. Kostja on avaldanud oma valmisolekut sellises suurusjärgus leppetrahvi tasumiseks.

Kostja taotleb võlaõigusseaduse (VÕS) § 162 lõike 1 alusel leppetrahvi summas 126 414 krooni vähendamist mõistliku suuruseni. Hageja ei ole kostjapoolse lepingurikkumise tulemusena kandnud kahju. Samuti puudub leppetrahvil hageja poolt nõutavas suuruses hageja tähelepanuväärset huvi kaitsev tagatisfunktsioon. Kostja eeldab, et hageja omandas korteri isiklikuks kasutamiseks, mistõttu võib olla kahjustatud vaid hageja huvi korterit ligikaudu kümne kuu jooksul isiklikult kasutada. Hageja huvi on seega rahaliselt hinnatav ning võrdub summaga, mis hagejal kulunuks samal ajavahemikul ligikaudu sama suure korteri üürimiseks – maksimaalselt 35 000 krooni. Kostja leiab, et leppetrahvi nõue on kujunenud hageja jaoks iseseisvaks tulu saamise ning rikastumise allikaks, mida ei saa ühelgi juhul pidada hea usu põhimõttega kooskõlas olevaks. Leppetrahv hageja poolt nõutud suuruses ei ole proportsionaalne (moodustab 18,6 % lepingu hinnast), arvestades nii praktikat (leppetrahvide kogusumma ei tohiks lepingu mittetäitmisel ületada 10 % lepingu koguhinnast), antud rikkumise suurust (täitmisega hilinemine) kui kostja poolt lepingu täitmise ulatust (käesolevaks ajaks on leping täidetud). Samuti on leppetrahvi vähendamise aluseks kinnisvara hindade langusest ja nõudluse vähenemisest põhjustatud kostja halvenenud majanduslik seisund. Kahjuks on kostjal likviidsete vahendite puudumise tõttu tekkinud jooksvate kohustuste täitmisel makseraskused. Kostja ei välista asja lahendamist kompromissiga. Kostja reageeris hageja nõudele juba enne kohtumenetluse alustamist, pakkudes hagejale reaalset võimalust kompromissi sõlmimiseks, kuid viimane on jäänud sõlmimata hagejapoolse huvi puudumise tõttu. Seetõttu palub kostja hagi osalise rahuldamise korral arvestada menetluskulude jaotusel tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lõikes 2 sätestatuga. KOHTUISTUNG (tl 52-57, 82-86) Hageja lepingulise esindaja, Maia Ploom’i, selgituse kohaselt pidid tööd olema tehtud ja valdus üle antud 31. jaanuariks 2006. a. 30. jaanuaril 2007. a on koostatud korteri üleandmise akt, mille lisas on toodud välja tööd, mis on tegemata ja mis on tehtud valesti ning et hageja nõuab kostjalt leppetrahvi. Pooled on lepingus leppetrahvides, nii ehitustööde tähtaegse teostamise kui valduse üleandmisega viivitamise eest, eraldi kokku leppinud. Tarmo Kado on saatnud hagejale meili 2. aprillil 2007. a, et tööd on lõpetatud, võiks need üle vaadata ja võtmed üle anda. Seega on kostja ise leidnud, et akti lisas fikseeritud puudused olid kõrvaldatud 2. aprilliks 2007. a. Ei ole mõeldav, et inimene kasutab korterit ajal, kui seal tehakse töid edasi. Kirjavahetusest nähtub, et sobiv aeg korteri üleandmiseks on 8. aprill 2007. a. Samas hageja on arvutanud viiviseid ajani, mil ta reaalselt kohale tuli. Valduse üleandmisega viivitamise eest on hageja arvestanud viivist 306 päeva, summas 52 028 krooni. Tegelikult anti korteri valdus hagejale üle 2. aprillil 2007. a. Tööde teostamisega viivitamise eest on arvestatud viivist kuni 3. aprillini 2007. a, kuigi hageja võiks uste vahetamata jätmise tõttu arvestada viivist kuni tänaseni. Lepingut tuleb täita. Hageja viivisenõue ei ole ebamõistlikult suur. Hageja palub hagi rahuldada täies ulatuses ja menetluskulud jätta kostja kanda. Kostja lepingulise esindaja, Juhan Raudam’i, selgituse kohaselt on hageja oma nõudega üle pakkunud. Kostja on oma kohustuse hageja ees täitnud, kuigi hilinemisega. Mingit kahju hagejale tekkinud ei ole, samas on leppetrahvi suurus 1/5 korteri hinnast. Seega kahju ja leppetrahv ei ole omavahel proportsioonis, mistõttu palub kostja leppetrahvi vähendada. Samuti tuleb leppetrahvi vähendamisel arvestada kostja halva majandusliku seisukorraga. Leppetrahv ei tohiks olla raha teenimise võimaluseks. Kui valdus on üle antud, ei saa ju töid teostada ja vastupidi. Kostja leiab, et teda ei saa leppetrahviga karistada kaks korda. Seega on põhjendamatu kahe paralleelse leppetrahvi nõue. Ebamõistlik on arvata, et kostja saaks üle anda valduse, jättes viimistlustööd tegemata ja puudused kõrvaldamata. Kliendiga peab suhtlema pidevalt, sest üheski lepingus ei ole võimalik 100 % ette kindlaks määrata materjale ja värvi valikuid. Kui tehti vannitube, ei saadud hagejat kätte ja ehitaja pani seina plaadid, mis hagejale ei sobinud. Leping on kahepoolne ja korteri ehitamisel ei saa tellija ennast distantseerida lepingust. Leppetrahvi osas tuleb hinnata, kas kostja on teinud kõik omapoolse, et leping täita. Tööde lõpetamise kuupäevaks tuleb lugeda 4. detsembrit 2006. a, mil kostja teatas hagejale tööde valmimisest. Hageja sai kohale tulla 30. jaanuaril 2007. a. Selleks ajaks

olid tööd üldjoontes lõpetatud ning seega saab lugeda tööd tehtuks 4. detsembri 2006. a seisuga. Iga töö puhul ei saadud maksimaalset kvaliteeti, kuid need puudused kõrvaldati hiljem. Samas saab töö lugeda vastuvõetuks, kui korterit on võimalik kasutada. Kvaliteedi puudused parandati 3. aprilliks 2007. a. Kostja palub hagi jätta rahuldamata või rahuldada osaliselt. Menetluskulude väljamõistmisel arvestada kohtul kostja poolt pakutud kompromissiga 60 000 krooni ulatuses.

KOHTU PÕHJENDUSED

Pooled on 21. oktoobril 2005. a sõlmitud notariaalse lepingu, millega müüja (kostja) kohustub püstitama Tartu linnas V. 12 asuva hoone, korteriomandi müügilepingu ja hüpoteegi seadmise lepingu (tl 7-18) punktides 3.5 ja 6.1 leppinud kokku leppetrahvis. VÕS § 158 lõike 1 kohaselt leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Leppetrahvi maksmist võib nõuda sõltumata sellest, kas kahju üldse tekkis, kuna leppetrahviga tagatakse võlausaldajale õigus nõuda leppetrahvina kokkulepitud rahasumma maksmist kui miinimumhüvitist. Lepingu punkti 3.5 kohaselt on ostjal (hagejal) 31. jaanuariks 2006. a lepingu lisaks olevas siseviimistlustabelis ette nähtud tööde mitteteostamisel õigus nõuda kostjalt leppetrahvi 0,025 % lepingu eseme müügihinnast iga tööde teostamisega viivitatud päeva eest. Lepingu punkti 6.1 kohaselt on hagejal lepingu eseme otsese valduse 31. jaanuarist 2006. a hilisemal üleandmisel õigus nõuda kostjalt leppetrahvi 0,025 % lepingu eseme müügihinnast iga nimetatud kohustuse täitmisega viivitatud päeva eest. Seega on pooled leppetrahviga taganud siseviimistlustööde valmimise ja otsese valduse üleandmise tähtaegsust. Hageja leiab, et kostja on olnud viivituses lepingu punktides 3.3 ja 6.1 võetud kohustuste täitmisel, mistõttu on hageja õigustatud nõudma leppetrahvi summas 126 414 krooni. Kohus nõustub kostjaga selles, et nii kokkulepitud tööde teostamine kui ka valduse üleandmine on kohustused, mis on omavahel seotud ega eelda hageja huvi kostja poolt mõlema kohustuse eraldi täitmise vastu. VÕS § 29 lõike 5 punkti 4 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel eelkõige arvestada lepingu olemust ja eesmärki. Hageja eesmärk lepingu sõlmimisel oli saada korter hiljemalt

Kohus märgib, et lepingukohane tulemus peab vastama ka teatud tingimustele ja töö vastuvõtmises ei väljendu ainult tellija nõustumus selles, et töö loetakse tehtuks, kuid antud juhul mittenõuetekohast täitmist leppetrahviga tagatud ei ole. Leppetrahvi kohaldamist võimaldab vaid kokkulepitud tähtaja ületamine, mitte töö mittevastavus kokkulepitud tingimustele. Isegi kui lepingutingimustele mittevastavus oleks tagatud leppetrahviga, nähtub korteri kliendile üleandmise akti lisast nr 1 (tl 24), et hageja on andnud kostjale täiendava tähtaja puuduste kõrvaldamiseks, mis iseenesest välistab võimaluse nõuda selle aja eest leppetrahvi. Seega puudub hagejal õigus nõuda leppetrahvi

MENETLUSKULUDE JAOTUS

TsMS § 173 lõike 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lõige 3 sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Tulenevalt TsMS § 163 lõikest 2 kui hagi rahuldatakse osaliselt ja selles ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. 18. märtsil 2008. a toimunud kohtuistungil pakkus kostja hagejale kompromissi summas 60 000 krooni ja poolt riigilõivust (tl 56), millega hageja ei nõustunud. Kostja on oma pakkumist korranud 19. mail 2008. a toimunud kohtuistungil (tl 82). Eeltoodust tulenevalt jätab kohus TsMS § 163 lõike 2 alusel menetluskulud hageja kanda.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.