Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

3.2 TsMS § 630 kohaselt kohtumenetluse poolel on kohtuotsuse peale õigus edasi kaevata Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse esitamisega; 3.3 TsMS § 632 kohaselt on apellatsioonikaebuse esitamise tähtaeg 30 päeva, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest; 3.4 apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

ASJAOLUDE KIRJELDUS JA KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

heastamiseks. Paraku kostja ei kõrvaldanud oma rendilepingu rikkumist ega teinud ka muid ettepanekuid rendilepingu poolteks olevate isikute vahel kohtuvälise kokkuleppe saavutamiseks.

kunagi üleantud, mistõttu ei saa seda kuidagi pidada ka rendilepingu esemeks ega selle rajamist rendilepingust tulenevate kohustuste täitmisena. Seega on näha, et uue soojustrassi rajamise puhul ei olnud tegemist mitte rendilepingust tuleneva kohustuse täitmisega (olemasoleva soojustrassi remont ja hooldus) vaid uue soojustrassi rajamisega, mis ei olnud tehtud rendilepingu pooleks oleva hageja huvides. Nimelt, ei seisne hageja huvi rendilepingu puhul mitte ainult selles, et toimiks soojusenergia edastamine vaid ka selles, et rendilepingu esemeks oleva vara väärtus säiliks ja vara oleks rendiperioodi lõppedes antud hagejale üle kasutuskõlblikuna. Nende lepinguliste kohustuste täitmine aga ei ole antud olukorras kostja poolt tagatud. Hageja leiab, et kostja on jätnud kasutusest välja rendilepingu esemeks oleva soojustrassi lõigu, millega on rikkunud rendilepingust tulenevaid kohustusi. Rendilepingu tõlgendamisel kostja jätab arvestamata lepingu kohustuslikkuse põhimõttega ja väljub meelevaldselt rendilepingu raamidest. Kostja käsitleb hageja ja kostja vahelisi rendilepingu väliseid suhteid alusetult rendilepingu osadena. Hageja ei ole võtnud õigeks ega tunnistanud kosja vastuhagi. Kuivõrd kostja ei vaidle vana soojustrassi lõigu kasutusest väljajätmisele vastu, siis hageja väitel on olnud hagejapoolne rendilepingu ülesütlemine õigustatud ning kostja vastuhagiavalduses toodud nõuded tuleb jätta rahuldamata. VÕS § 8 lg-s 2 sätestatud lepingu kohustuslikkuse põhimõttest tulenevalt on lepingu lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. Seega kui hageja on rendilepingu sõlminud, siis tuleb tal seda ka täita. Hagejal puudub õigus ühepoolselt otsustada jätta oma lepingujärgsed kohustused täitmata. Ühepoolne lepingujärgsete kohustuste täitmata jätmine on käsitletav lepingu rikkumisena, milliseks juhuks on VÕS-s sätestatud teise lepingupoole õiguskaitsevahendid. Hageja on leidnud, et rendilepingu esemega seoses toiminguid teostades ja otsuseid vastu võttes, pidi hageja lähtuma sõlmitud rendilepingust, mitte aga sellest, mis tema arvates oli parim lahendus. Hageja on veel leidnud, et oma kohustuste täitmisel pidi kostja lähtuma eeskätt rendilepingust ja juhul, kui hagejal tekkis soov rendilepingut muuta, siis pidid pooled vormistama rendilepingu muudatuse. Kuna rendilepingut saab muuta vaid mõlema lepingu poole nõusolekul ja lepinguga samas vormis (mida tehtud polnud), siis saab hageja tegevust kvalifitseerida vaid rendilepingust tulenevate kohustuste rikkumisena. Nimelt, on hageja kui rendileandja seisukohast äärmiselt suur vahe kas kostja rentnikuna hooldab ja remondib kostjale kuuluvat vara või ehitab välja uued trassid, milliste omandit hagejale kunagi üle ei anta.

ongi ju selles, et amortiseerunud trassitorustik ei võimalda tagada häireteta soojusenergia edastamist. Selle remondil ja parandamisel pole mitte mingisugust mõtet. Kulumisest tulenevalt ei kannatanud vanad trassid survestamist, seetõttu tekkisid suured veekaod ning pidevale remondile oleks kulunud palju aega ja rahalisi vahendeid. Soovitud tulemust aga poleks ikkagi saavutatud. Selgelt parim lahendus oli panustada uutesse trassidesse. Kostja on loetlenud rendilepingu kehtivusajal Abja-Paluoja linna tsentraalküttevõrgus tehtud trassiehitustööd ja sellega kaasnenud asjaolud: 1) septembris 2003 ehitas Avoterm OÜ elamutele Nuia tee 1, 3, Hariduse 1 ja 3 uue soojatrassi; tellijaks oli Abja Vallavalitsus, kes teostatud tööde eest ka maksis; seoses sellega jäid faktilisest kasutusest välja amortiseerunud küttetrassid Nuia tee 1 ja 3 hoonetele pikkusega 150 meetrit Valga – Uulu mnt alt läbi ehitatud esimene harutrass ja Elamute Nuia tee 3 ja Hariduse tn 1 vaheline lõik pikkusega 50 meetrit (nähtub 23. septembri 2003 soojustrasside ehitustööde ostu-müügilepingust nr 23-09-23 ja 20. oktoobri 2003 poolte esindajate poolt allkirjastatud tööde vastuvõtmis-üleandmisaktist); 2) septembris 2005 ehitas Avoterm OÜ uue soojatrassi pikkusega 90 meetrit elamute Tikuti 1 ja Staadioni 2 vahele; tellijaks Abja Vallavalitsus; seda oli vaja selleks, et hageja soovis Abja Õpilaskodu küttesüsteemi liita tsentraalküttesüsteemiga; vanast trassis väljundit teha ei olnud otstarbekas, sest see ei oleks taganud varustuskindlust; sellega jäi sama pikk lõik amortiseerunud trassi kasutusest välja; 3) septembris 2005 ehitas Avoterm OÜ Abja Õpilaskodu soojusenergiaga varustamiseks uue soojatrassi Tikuti 1 ja Staadioni 2 vahelisest trassis (eelmises punktis nimetatud trassilõik)) pikkusega 55 m; Abja Vallavalitsus esitas tööde teostamiseks 23. septembril 2005.a. liitumistaotluse; kuid tööde valmides keeldus hageja müügilepingule ja üleandmise - vastuvõtmise aktile alla kirjutamast; seega on nimetatud trassilõik käesoleval ajal kostja vara; 4) septembris 2005 ehitas Avoterm OÜ oma vahenditega Abja Vallavalitsusega kooskõlastatult Valga-Uulu mnt alt läbi uue soojatrassi; Abja Vallavalitsusel puudusid 2005 eelarves vahendid nimetatud töö eest tasumiseks. 26. septembril 2005 Avoterm OÜ juhataja ja vallavanem Abja Vallavalitsuse nimel allkirjastanud Uue soojatrassi ehituse akti, mille lisana anti vallavalitsusele üle ka soojatrassi renoveerimise teostusjoonised koos mõõdistustööde seletuskirjaga; aktiga kinnitasid pooled, et Avoterm OÜ investeeris uue soojatrassi rajamiseks Abja-Paluoja kaugküttepiirkonnas 462 20 krooni (käibemaksuta); nimetatud uue soojatrassi rajas Avoterm OÜ renditava vana trassilõigu kõrvale seetõttu, et viimane oli väga halvas tehnilises seisukorras ja ei taganud häireteta soojusenergia edastamist. Vallavalitsus oli trasside tehnilisest seisukorrast hästi informeeritud ja aktsepteeris uue trassi rajamist tehniliselt ebakindla ja samuti ka ebamajandusliku vana trassilõigu kõrvale. Kostja väitel ei olnud uue trassilõigu rajamine Avoterm OÜ suva ega meelevaldne tegevus, vaid põhjalikult kavandatud investeering, mis oli korduvalt läbi arutatud ja analüüsitud hageja esindajaga. Vallavalitsuse heakskiit ja kaasabi andsid üldse võimalusi ehitustööd läbi viia, sest trass rajati ju rendileandja maale. Uue trassi rajamine oli antud hetkel mõttekas ka seetõttu, et Riigi Maanteeameti tellimusel viidi piirkonnas läbi Valga – Uulu maantee renoveerimistööd ning seetõttu oli lihtne trassi teealusese pinnasesse rajada. Kostja esitas hagejale teostatud tööde kohta ka eelkalkulatsiooni (esitame lisana). Tulenevalt eelkirjeldatust jäi kasutuses välja ca ́ 180 meetri pikkuse trassilõik. Kokkuvõtvalt võib öelda, et n. n vanadest trassilõikudest on käesoleval ajal kasutuses vaid katlamaja väljundtrass ca ́ 200 meetrit ja elamu Tikuti 1 ja peatrassi vaheline lõik ca ́ 50 meetrit. Kõik ülejäänud trassilõigud on ehitatud uued. Hageja on seda ise soovinud ning vastavad tööd tellinud ja kooskõlastanud. Tähelepanuväärne on siinjuures, et uued trassilõigud on rajatud septembris 2003 ja 2005 ja on kasutuses soojusenergia edastamiseks käesoleva ajani, kuid alles 2007. a on rendileandja hagejana leidnud, et tema lepingulisi õigusi on rikutud. Kostja on asjas esitatud vastuhagis leidnud, et hageja ei arvesta oma tahteavaldustes palju olulisemat ja asjas peamist tähtsust omavat asjaolu, mis seisneb selles, et juba septembris 2003.a. sõlmitud rendilepingu kehtivusaja jooksul on tsentraalküttepiirkonnas valdav enamus trassilõike uuesti rajatud. Ühtlasi tähendab see seda, et kogu rendilepingu esemeks olevas soojustrasside võrgustikus on sama palju vanu ja amortiseerunud trassilõike kasutusest välja jäetud ja nende asemele on ehitatud uued, kaasaegsed ja töökindlad küttetrassid..

Küttesüsteemide arendamise, s.t. uute trassilõikude rajamise mõte ja põhjus on olnudki ainult selles, et amortiseerunud trassitorustik ei võimaldanud tagada häireteta soojusenergia edastamist tarbijatele. Trasside remondil ja parandamisel polnud mitte mingisugust mõtet. Kulumisest tulenevalt ei kannatanud vanad trassid survestamist (mitmes lõigus ei pidanud trassid soojuskandjaks olevat vett ka survestamata olekus), seetõttu tekkisid suured veekaod ning pidevale remondile oleks kulunud palju aega ja rahalisi vahendeid. Soovitud tulemust aga poleks remondiga ikkagi saavutatud, katkestused soojusvarustuses oleks olnud nimetamisväärsed ja paratamatud. Selgelt parim lahendus oli panustada uutesse trassidesse. Olukord oli hagejale väga hästi teada, kõik toimingud teostati tema tahtel ja kooskõlastusel.. Kostja ei ole leidnud mitte ühtegi mõistlikku põhjust ja tarvidust uusi ja vanu soojatrassilõike paralleelselt kasutada. Teadaolevalt ei ole osaliselt aastast 2003. ja osaliselt aastast 2005. enam kasutuses valdavat osa vanu trassilõike kogu võrgustikust. Kostja väitel ei ole nimetatud asjaolu iseenesest lepingutingimuste rikkumine. Kostja on arvamusel, et ka uute trassilõikude ehitamine ei riku rendilepingu tingimusi. Kõik tegevused on sisuliselt kooskõlastatud hageja esindajaga. Vastuhagis on kostja loetlenud rendilepingu kehtivusajal kogu küttetrasside võrgustikus tehtud trassiehitustööd. Sealt nähtub, et mitme trassilõigu ehitustööd tellis hageja kostjalt ja ka tasus tehtud tööde eest. Viimasel loetletud juhul ehitati trassilõik olukorras, kus vallavalitsusel puudusid 2005. a eelarves vahendid nimetatud töö eest tasumiseks ja seetõttu on pooled 26. septembril 2005 allkirjastanud Uue soojatrassi ehituse akti (tl nr ...), mille lisana esitati vallavalitsusele ka soojatrassi renoveerimise teostusjoonised koos mõõdistustööde seletuskirjaga. Kuna hagejal puudusid rahalised vahendid trassilõigu ostmiseks, jäi see ka talle üle andmata. Olenemata ka sellest, kelle vahenditega konkreetne uus trassilõik rajati, võeti need valmides kohe kasutusele sihipäraselt soojusenergia tarbijatele edastamiseks, s. t sisuliselt ka rendilepingust tuleneva peaeesmärgi täitmiseks. Hageja, lepingut erakorraliselt üles öeldes ei ole piisavalt põhjendanud, miks uute trassilõikude kasutuselevõtuga ja vanade trassilõikude mittekasutamisega on rikutud rendilepingu p 6.3., mis sätestab rentniku kohustust teha oma kulul vara remonti ja hooldust ning milles seisneb kostja süü. Kostja möönnud, et antud asjaoludel on pooled ühisel tahtel ja kooskõlastatud tegevusega rendilepingu täitmisel teatava uue olukorra loonud, kuid see ei ole mitte mingil juhul rendilepingu tingimuste rikkumine. Kostja jaoks on esmatähtis, et nõuetekohaselt oleks täidetud rendilepingu peaeesmärk (mille nimel leping sõlmiti), milline on rendilepingu preambula kohaselt Abja-Paluoja linnas Kastani tn 1 katlamaja soojusvõrguga ühendatud tarbijate pidev, kvaliteetne, efektiivne ja ökonoomne soojusenergiaga varustamine. Kostja arvates ei ole uute trassilõikude rajamine ja vanade kasutusest väljajätmine eelkirjeldatud asjaoludel rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks mõjuv põhjus, s. t erakorraline asjaolu VÕS § 116 lg 6 mõtte kohaselt. Kostja on leidnud, et kõiki asjaolusid arvesse võttes tulebki otsustada lepingu erakorralise ülesütlemise tühisus või õiguspärasus, seega ka sõlmitud rendilepingu kehtivus või kehtetus.

Pooled ei ole vaidlustanud 23. septembril 2003 sõlmitud katlamaja ja soojustrasside rendilepingu sisu. Hageja väitel valdab kostja katlamaja ja soojustrasse ilma õigusliku aluseta. Kostja väitel tuleneb katlamaja ja soojustrasside valdus rendilepingust. Kostja on vaidlustanud rendilepingu erakorralise ülesütlemise. Rendilepingu erakorraline ülesütlemine on sätestatud VÕS §-s 196, mille lg 1 kohaselt kestvuslepingu võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Üürilepingu puhul on täpsustatud erakorralise ülesütlemise aluseid. VÕS § 341 kohaselt rendilepingule kohaldatakse täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti. Lepingu ülesütlemise vorminõuded on sätestatud üürilepingu kohta sätestatus, s. o VÕS § 325 lg-s 2, mille kohaselt ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4) ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Hageja ei ole 04. juuli 2008 rendilepingu ülesütlemisavalduses käsitelnud ülesütlemise vaidlustamise korda ja tähtaega, mistõttu kostja on õigustatud rendilepingu ülesütlemist vaidlustama kohtus. VÕS § 196 lg 3 kohaselt ülesütlemiseks õigustatud isik võib lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai. Erakorraline ülesütlemine on lubatud vaid mõistliku aja jooksul pärast ülesütlemiseks õigustavatest asjaoludest teadasaamist. See regulatsioon piirab ajaliselt ülesütlemisõiguse kasutamist ja sunnib ülesütlemist kavandaval poolel otsuse lepingu täitmise jätkamise kohta kiiresti vastu võtma. Hageja on rendilepingu 04. juuli 2007 ülesütlemisavalduses sisuliselt viidanud 2005. a septembris asetleidnud asjaoludele, s. o kostjapoolsele väidetava omavolilisele trassiehitusele. Kohtus leidis usaldusväärselt tõendamist asjaolu, et hageja oli teadlik kostja 2005 augustis-septembris kostja teostatud trassiuuendusest. 26. septembri 2005 uue trassi ehituse akti on allkirjastanud mõlemad pooled (tl 11). Kohtu hinnangul ei ole kostja järginud VÕS § 196 lg 3 nõuet, ega ole väidetavale kostjapoolsele rendilepingu rikkumisele, s. o 2005. sügisel seoses uue trassilõigu ehitamisega omavoliliselt kasutusest välja jätnud vana trassilõigu. 1 aasta ja 9 kuud on ei ole ilmselt mõistlik aga viitmiseks ülesütlemise asjaoluna.

Toomas Lillsaar Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.