Abja valla hagi Avoterm OÜ (registrikood: 10155778; aadress: Viljandimaa Karksi-Nuia Viljandi mnt 5) vastu valduse üleandmiseks ning Avoterm OÜ vastuhagi Abja valla vastu rendilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 09.06.2008. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Abja valla apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
11. november 2008. a
Menetlusosalised ja nende
Apellant Abja vald, esindaja advokaat Aleksander Vares Vastustaja Avoterm OÜ, esindaja Tõnu Sarapuu
esindajad
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tartu Maakohtu 09.06.2008 otsus muutmata.
2.Jätta Abja valla apellatsioonkaebus rahuldamata.
Menetluskulude jaotus
Menetluses kantud menetlusosaliste kulud jätta Abja valla kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.
1.Abja vald esitas 11.07.2007 maakohtusse hagiavalduse Avoterm OÜ vastu, paludes AÕS § 80 lg 1 alusel kohustada kostjat vabastama Abja vallas Abja-Paluoja linnas asuv tsentraalkatlamaja (aadressiga Kastani 1) ning andma üle katlamaja ja katlamajast väljuvate soojustrasside kuni hoonete sisenditeni valdus hagejale ning teostama selleks kõik vajalikud toimingud. Hagiavalduse kohaselt on pooled sõlminud 23.09.2003 eelnimetatud katlamaja ja soojustrasside rendilepingu tähtajaga kuni 30.06.2018. 26.09.2005 allkirjastasid pooled uue soojatrassi ehituse akti, mille kohaselt investeeris kostja 2005 augustis-septembris uue soojatrassi rajamiseks Abja-Paluoja kaugküttepiirkonnas 462 120 krooni (ilma käibemaksuta). Nimetatud trassilõigu rajamisega jättis kostja kasutusest välja rendilepingu esemeks oleva soojustrassi lõigu, kostja poolt jäi teostamata hagejale kuuluva soojustrassi lõigu remont ja hooldus ning kostja ei kooskõlastanud eelnevalt hagejaga tema poolt tehtavaid parendusi/investeeringuid, millega on kostja rikkunud rendilepingu punkte 6.3 ja 6.6. Rajatud uut soojatrassi lõiku hagejale üle ei antud. 12.12.2005 ja 27.12.2005 teadetega juhtis hageja kostja tähelepanu rendilepingu rikkumistele. 03.01.2006 kirjas esitas kostja oma vastuväited, milles võttis muuseas omaks, et kasutusest on jäetud välja katlamajast kulgeva peatrassi üks lõik (st osa rendivarast), milline kulgeb Pärnu mnt alt läbi. 14.06.2006 teatega kutsus hageja kostjat rendilepingu lõpetamise allkirjastamisele, kuid rendilepingu lõpetamise kokkulepe jäi allkirjastamata. 25.09.2006 kirjas teatas kostja hagejale, et rendileping on võimalik lõpetada juhul, kui hageja tasub kostja tehtud investeeringute maksumuse ja katab osaliselt saamata jäänud tulu summas 2 950 000 krooni, kusjuures läbirääkimiste käivitamiseks tuli nimetatud summast 10% kanda kostja arveldusarvele. 30.04.2007 esitas hageja kostjale kirjaliku nõude ja 21.05.2007 ka kordusteate, millega palus tagada rendilepingu tingimuste täitmine ja kooskõlastada tehtavad investeeringud hagejaga. Kuna kostja ei võtnud ette ühtegi sammu rendilepingu rikkumiste kõrvaldamiseks, edastas hageja 04.06.2007 kostjale rendilepingu ülesütlemise avalduse, millega teatas rendilepingu erakorralisest ülesütlemisest VÕS § 313 lg 1 alusel alates 15.06.2007. Määrates ülesütlemise tähtaja mõningase varuga, andis hageja kostjale veel ühe võimaluse rendilepingu rikkumiste heastamiseks. Kostja rendilepingu rikkumisi ei kõrvaldanud. 13.06.2007 teatas kostja, et ei aktsepteeri rendilepingu erakorralist ülesütlemist, millega sisuliselt keeldus katlamaja ja soojustrasside valdust hagejale üle andmast. Rendilepingu punkti 4.1 kohaselt olid katlamaja ja soojustrassid antud kostjale rendile 1 krooni eest aastas, seega seisnes hageja huvi rendilepingu sõlmimisel selles, et kostja teeb omal kulul katlamaja ja soojustrasside remonti ning rendilepingu punkti 6.8 kohaselt tagastab lepingu lõppemisel või lõpetamisel hagejale katlamaja ja soojustrassid kasutamiskõlblikena. Olukord on aga kujunenud selliseks, et eirates rendilepingust tulenevat vara korrashoiu kohustust, on kostja osaliselt jätnud rendileandjale kuuluva vara kasutusest välja, mistõttu vara väärtus on oluliselt vähenenud ja rendiperioodi lõppedes ei osutu rendilepingu punkti 6.8 täitmine võimalikuks. Kostja on leidnud, et uue soojustrassi lõigu omandiõigus kuulub talle, mistõttu ei saa selle rajamist käsitleda ka rendilepingu esemesse tehtud investeeringuna. Kostjapoolne lepingurikkumine on tekitanud olukorra, kus rendilepingu eesmärgi (tagada soojusvõrguga ühendatud tarbijate pidev, kvaliteetne, efektiivne ja ökonoomne soojusenergiaga varustamine) saavutamine on seatud ohtu, kuna rendilepingu lõppedes ei saa keegi peale kostja tagada elanike soojusenergiaga varustamist, kuna soojustrassid ei ole täies
ulatuses töökorras ja uus soojustrass kuulub kostjale, mille kasutamist tal on õigus keelata. Seega ei saa hagejalt mõistlikult nõuda rendilepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani. Rendilepingu punktis 6.3 sätestatud kohustuse täitmata jätmisega on kostja andnud hagejale VÕS § 313 lg 1 mõistes mõjuva põhjuse rendilepingu ülesütlemiseks. Kostja on käitunud rendisuhtes hea usu põhimõtte vastaselt. Kosja vastuhagi hageja ei tunnistanud. VÕS § 8 lg 2 tulenevalt on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik ning kostja pidi lähtuma rendilepingust, mitte sellest, mis tema arvates oli parim lahendus. Juhul, kui kostjal tekkis soov rendilepingut muuta, pidid pooled vormistama rendilepingu muudatuse. Kuna rendilepingut saab muuta vaid mõlema poole nõusolekul ja lepinguga samas vormis (mida tehtud pole), saab kostja tegevust kvalifitseerida vaid rendilepingust tulenevate kohustuste rikkumisena. Kuivõrd kostja ei vaidle vana soojustrassi lõigu kasutusest väljajätmisele vastu, siis on rendilepingu ülesütlemine õigustatud. Kostja väljub meelevaldselt rendilepingu raamidest ning käsitleb pooltevahelisi rendilepingu väliseid suhteid (soojustrasside ehitust Abja vallas) rendilepingu osana.
2.Kostja hagi ei tunnistanud ning esitas vastuhagi, milles palus tunnustada rendilepingu 04.06.2007 erakorralise ülesütlemise tühisust ja rendilepingu kehtivust. Kostja väitel on rendilepingu kehtivusaja jooksul valdav enamus trassilõike uuesti rajatud, st vana ja amortiseerunud trassilõigu asemele on ehitatud uus, kaasaegne ja töökindel küttetrass. Amortiseerunud trassitorustik ei võimalda tagada soojusenergia häireteta edastamist. Selle remondil ja parandamisel pole mingit mõtet. Selgelt parim lahendus oli panustada uutesse trassidesse. Kostja loetles rendilepingu kehtivusajal Abja-Paluoja linna tsentraalküttevõrgus tehtud trassiehitustööd ja sellega kaasnenud asjaolud: 1) septembris 2003 ehitas kostja elamutele Nuia tee 1, 3, Hariduse 1, 3 uue soojatrassi; tellijaks oli Abja Vallavalitsus, kes tööde eest ka maksis; seoses sellega jäid kasutusest välja amortiseerunud küttetrassid Nuia tee 1, 3 hoonetele pikkusega 150 m, Valga-Uulu mnt alt läbi ehitatud esimene harutrass ja elamute Nuia tee 3 ja Hariduse 1 vaheline lõik pikkusega 50 m (nähtub 23.09.2003 soojustrasside ehitustööde ostu-müügilepingust nr 23-09-23 ja 20.10.2003 poolte esindajate allkirjastatud tööde vastuvõtmis-üleandmisaktist); 2) septembris 2005 ehitas kostja uue soojatrassi pikkusega 90 m elamute Tikuti 1 ja Staadioni 2 vahele; tellijaks oli Abja Vallavalitsus, kes soovis Abja Õpilaskodu küttesüsteemi liita tsentraalküttesüsteemiga; sellega jäi sama pikk lõik amortiseerunud trassi kasutusest välja; 3) septembris 2005 ehitas kostja Abja Õpilaskodu soojusenergiaga varustamiseks uue soojatrassi Tikuti 1 ja Staadioni 2 vahelisest trassist pikkusega 55 m; Abja Vallavalitsus esitas tööde teostamiseks 23.09.2005 liitumistaotluse, kuid tööde valmides keeldus müügilepingule ja üleandmise-vastuvõtmise aktile alla kirjutamast, seega on nimetatud trassilõik käesoleval ajal kostja vara; 4) septembris 2005 ehitas kostja oma vahenditega Abja Vallavalitsusega kooskõlastatult Valga-Uulu mnt alt läbi uue soojatrassi; vallavalitsusel puudusid 2005. a eelarves vahendid nimetatud töö eest tasumiseks; 26.09.2005 allkirjastasid kostja juhataja ja vallavanem hageja nimel uue soojatrassi ehituse akti, mille lisana anti vallavalitsusele üle ka soojatrassi renoveerimise teostusjoonised koos mõõdistustööde seletuskirjaga; aktiga kinnitasid pooled, et kostja investeeris uue soojatrassi rajamiseks Abja-Paluoja kaugküttepiirkonnas 462 120 krooni (käibemaksuta). Nimetatud uue soojatrassi rajas kostja renditava vana trassilõigu kõrvale seetõttu, et viimane oli väga halvas seisukorras ja ei taganud häireteta soojusenergia edastamist. Uue trassilõigu rajamine ei olnud kostja meelevaldne tegevus, vaid põhjalikult kavandatud investeering, mis oli korduvalt hageja esindajaga läbi arutatud. Hageja heakskiit ja kaasabi andsid üldse võimaluse tööd läbi viia, sest trass rajati rendileandja maale. Uue trassi rajamine oli mõttekas ka seetõttu, et maanteeameti tellimusel viidi läbi Valga-Uulu maantee renoveerimistööd ning seetõttu oli lihtne trassi teealusesse pinnasesse rajada. Kostja
esitas hagejale tööde kohta ka eelkalkulatsiooni. Tulenevalt eelkirjeldatust jäi kasutuses välja ca 180 m pikkuse trassilõik. Nn vanadest trassilõikudest on käesoleval ajal kasutuses vaid katlamaja väljundtrass ca 200 m ning Tikuti 1 elamu ja peatrassi vaheline lõik ca 50 m. Uued trassilõigud on rajatud septembris 2003 ja 2005 ning on kasutuses soojusenergia edastamiseks käesoleva ajani, kuid alles 2007. a on hageja leidnud, et tema õigusi on rikutud. Seega ei ole osaliselt aastast 2003 ja osaliselt aastast 2005 enam kasutuses valdavat osa vanu trassilõike. Nimetatud asjaolu ei ole iseenesest lepingutingimuste rikkumine. Ka uute trassilõikude ehitamine ei riku rendilepingu tingimusi. Kõik tegevused on kooskõlastatud hageja esindajaga. Mitme trassilõigu ehitustööd tellis hageja kostjalt ja ka tasus tööde eest. Viimasel juhul ehitati trassilõik olukorras, kus hagejal puudusid 2005. a eelarves vahendid töö eest tasumiseks ja seetõttu allkirjastasid pooled 26.09.2005 uue soojatrassi ehituse akti, mille lisana esitati hagejale ka soojatrassi renoveerimise teostusjoonised koos mõõdistustööde seletuskirjaga. Kuna hagejal puudusid rahalised vahendid trassilõigu ostmiseks, jäi see talle üle andmata. Olenemata sellest, kelle vahenditega uus trassilõik rajati, võeti need kasutusele soojusenergia tarbijatele edastamiseks, st rendilepingu peaeesmärgi täitmiseks. Antud asjaoludel on pooled ühisel tahtel ja kooskõlastatud tegevusega rendilepingu täitmisel loonud uue olukorra, kuid see ei ole rendilepingu rikkumine. Kostja jaoks on esmatähtis, et nõuetekohaselt oleks täidetud rendilepingu peaeesmärk. Uute trassilõikude rajamine ja vanade kasutusest väljajätmine ei ole eelkirjeldatud asjaoludel rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks mõjuv põhjus, st erakorraline asjaolu VÕS § 116 lg 6 mõtte kohaselt.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus jättis 09.06.2008 otsusega Abja Vallavalituse hagi Avoterm OÜ vastu tsentraalkatlamaja ja soojustrasside valduse üleandmiseks rahuldamata ning rahuldas Avoterm OÜ vastuhagi ja tunnistas Abja Vallavalituse rendilepingu 04.06.2007 erakorralise ülesütlemise tühiseks. Menetluskulud jättis kohus Abja Vallavalituse kanda. Otsuse kohaselt on rendilepingu erakorraline ülesütlemine sätestatud VÕS § 196, mille lõike 1 kohaselt võib kestvuslepingu kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Üürilepingu puhul on täpsustatud erakorralise ülesütlemise aluseid. VÕS § 341 kohaselt kohaldatakse rendilepingule täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti. Lepingu ülesütlemise vorminõuded on sätestatud üürilepingu kohta sätestatus, s.o VÕS § 325 lg 2, mille kohaselt ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4) ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Hageja erakorraline ülesütlemisavaldus ei sisalda vaidlustamise korda ja tähtaega, mis toob kaasa selle, et selline ülesütlemisavaldus ei loo õiguslikke tagajärgi, kuna selles ei ole seaduses sätestatud kohustuslikke asjaolusid. VÕS § 196 lg 3 kohaselt võib ülesütlemiseks õigustatud isik lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai. Hageja on 04.06.2007 ülesütlemisavalduses sisuliselt viidanud 2005 septembris aset leidnud asjaoludele, s.o kostjapoolsele väidetavalt omavolilisele trassiehitusele. Kohtus leidis usaldusväärselt tõendamist asjaolu, et hageja oli teadlik kostja 2005 augustis-septembris teostatud trassiuuendusest. 26.09.2005 uue trassi ehituse akti on allkirjastanud mõlemad pooled. Kohtu hinnangul ei ole hageja järginud VÕS § 196 lg 3 nõuet ega ole väidetavale kostjapoolsele rendilepingu rikkumisele (s.o 2005. sügisel seoses uue trassilõigu ehitamisega
vana trassilõigu omavoliliselt kasutusest välja jätmine) mõistliku aja jooksul reageerinud. 1 aasta 9 kuud ei ole VÕS § 196 lg 3 mõttes mõistlikuks ajaperioodiks lepingu ülesütlemisel. Uue trassi ehitus ei olnud kostja meelevaldne tegevus. Asja materjalidest ja tunnistaja Villu Võsa ütlustest nähtuvalt on pooled lähtunud selles tegevuses kooskõlastatult. V. Võsa ütluste kohaselt oli ta trassilõigu planeerimise ja ehituse ajal hageja esindajana Abja vallavanem ning uus trass ehitati kooskõlastatult hagejaga. Tunnistaja ütlustest nähtuvalt ei olnud vallal trassi ehituseks rahalisi vahendeid, mistõttu kostja ehitas selle esialgselt oma vahenditega. Kostja vastuhagi rendilepingu erakorralise ülesütlemise tühiseks tunnistamiseks tuleb rahuldada. Hageja esitatud asjaolud kostja meelevaldsest tegevusest soojustrassi ehitusel on tegelikule olukorrale mittevastavad ning ka ajaliselt ei ole ülesütlemine seadusele vastav. Kohus ei tuvastanud, et kostja oleks rikkunud rendilepingu tingimusi. Kostja on asjakohaselt osundanud asjaoludele, et kostja on ka enne vaidlusalust trassilõiku rajanud kooskõlastatult hagejaga uusi trassilõike. Hageja nõudes tuleb kohaldada AÕS § 83 lg 1, mille kohaselt valdaja võib asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. Katlamaja ja soojustrasside kostja otsene valdamine tuleneb rendilepingust. Arvestada tuleb asjaoluga, et kostja osutab Abja-Paluoja linna elanikkonnale väga olulist soojusenergiaga varustamise teenust. Rendilepingu preambulas on pooled fikseerinud, et lepingu sõlmimise eesmärgiks on tarbijate pidev, kvaliteetne, efektiivne ja ökonoomne soojusenergiaga varustamine. Kohus ei tuvastanud kostja poolt nendest eesmärgipärastest tegevustest kõrvalhoidumist või mittekohast täitmist. Hageja osundamine lepingu mittetäitmisele või võimalikule mittetäitmisele on oletuslikku laadi.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Abja vald taotleb apellatsioonkaebuses kohtuotsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldatakse ning vastuhagi jäetakse rahuldamata; juhul kui ringkonnakohus ei saa asja ise lahendada, siis saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Kaebuse põhjendused: 1) VÕS § 341 kohaselt kohaldatakse rendilepingule täiendavalt üürilepingu kohta sätestatut, kui VÕS 16. peatükis sätestatust ei tulene teisiti. VÕS § 325 sätestab elu- ja äriruumi üürilepingu ülesütlemise vormi. Kuna rendilepingu esemeks on katlamaja ja soojustrassid, siis tulenevalt VÕS § 341 tuleb nimetatud rendilepingule kohaldada äriruumi üürilepingu kohta käivaid sätteid. VÕS § 325 lg 2 p 4 sätestab, et ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg peavad sisalduma kirjalikku taasesitamist võimaldavas ülesütlemisavalduses üksnes eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul. Kuna rendilepingu ülesütlemise puhul eluruumi üürilepingu kohta käivad sätted kohaldamisele ei kuulu, siis on kohus ekslikult pidanud rendilepingu ülesütlemisavaldust tühiseks ning järeldanud, et see ei loo õiguslikke tagajärgi. Erialases kirjanduses on asutud seisukohale, et „rendilepingute suhtes ei kehti eluruumi üürilepingute kohta käivad sätted, kuivõrd neid kohaldatakse üksnes nende spetsiifiliste üürilepingute suhtes, mida § 272 alusel saab lugeda eluruumi üürilepinguteks VÕS-i tähenduses“. (Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. P. Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi. Kirjastus Juura, Tallinn 2007. Lk 286.) 2) Kohus on ebaõigesti leidnud, et hageja ei järginud rendilepingu ülesütlemisel mõistlikku tähtaega. 23.09.2003 sõlmitud rendileping pidi kehtima kuni 30.06.2018, seega oli rendilepingu perioodiks ligemale 15 aastat. Niivõrd pikaajalise lepingu puhul tuleb teha täiendavaid korrektuure mõistlikkuse määratluse sisustamisel.
Rendilepingu esemeks olevad trassid paiknevad maa sees, mistõttu on äärmiselt raske tuvastada, mis seisukorras trassid on, kus nad täpselt paiknevad jne. Kuna kostja rajas kasutusest välja jäetud trassilõikude kõrvale uued trassid, siis kuni küttesüsteem toimis, polnud hagejal võimalik täie veendumusega viidata rentniku poolsele lepingurikkumisele. Peale hageja korduvaid pöördumisi kostja poole, võttis kostja alles 03.01.2006 kirjas omaks, et on osa küttetrasse kasutusest välja jätnud, märkides, et „kasutusest on jäetud välja katlamajast kulgeva peatrassi üks lõik (st osa rendivarast), milline kulgeb Pärnu mnt alt läbi“. Nagu nähtub poolte kirjavahetusest (Abja Vallavalitsuse 14.06.2006 kiri, kostja 25.09.2006 vastus), toimusid poolte vahel läbirääkimised rendilepingu lõpetamiseks poolte kokkuleppel. Vaidlust olnuks võimalik lahendada ka uute soojatrasside valduse üleandmise teel hagejale. Peale läbirääkimiste luhtumist ja kuna kostja ei nõustunud rendilepingu rikkumist kõrvaldama, andis hageja 30.04.2007 teatega kostjale täiendava tähtaja rendilepingu rikkumise kõrvaldamiseks, mis oli ajastatud selliselt, et katlamaja ja soojustrasside valduse üleandmine saaks toimuda kütteperioodi välisel ajal. Arvestades, et rendilepingu rikkumise kõrvaldamiseks oli hageja poolt määratud tähtaeg kuni 02.06.2007, siis ütles hageja 04.06.2007 rendilepingu üles. Arvestades kirjeldatud sündmuste käiku ja ka seda, et lepingu esemest sõltus paljudes kortermajades elanike soojusenergiaga varustamine, siis on rendileping öeldud üles mõistliku aja jooksul. Lisaks on alust arvata, et 26.09.2005 soojatrassi ehituse akt on allkirjastatud taandkuupäevaga, mistõttu akti allkirjastamise kuupäevast arvates ei ole võimalik arvestada hagejal kostja rikkumisest teadasaamise kuupäeva. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-28-08 märkinud, et „tuleb siiski arvestada, et mõiste „mõistlik aeg“ on määratlemata õigusmõiste. Seda tuleb kohaldada iga juhtumi eripärasid silmas pidades“. Kohus ei analüüsinud tähtaja mõistlikkust ning ei selgitanud, millistest juhtumi eripäradest lähtuvalt pidas kohus tähtaega ebamõistlikult pikaks. Siinkohal on oluline arvestada, et rendilepingu ülesütlemine kütteperioodi kestel oli välistatud. Otsuses nr 3-2-1-28-08 märkis Riigikohus, et VÕS § 159 lg 2 tuleneva leppetrahvi nõude esitamise aja mõistlikkuse hindamisel tuleb mõistliku aja leidmiseks koos teiste vajalike asjaoludega arvestada ka nõude aegumise tähtaega. Analoogselt tuleb antud asjas mõistlikkuse hindamisel arvestada rendilepingu tähtaega ja ka muid asjaolusid. 3) Kohus on ebaõigesti hinnanud trasside rajamise seaduslikkust. EhS § 12 lg 2 kohaselt peab ehitamiseks olema ehitusluba. Ka varasemalt kehtinud Abja valla korra eeskirja punkti 3.4 kohaselt tuli kaevetööde teostamiseks taotleda Abja Vallavalitsuselt kaeveluba. Analoogne nõue sisaldub kehtivas Abja valla heakorraeeskirjas. Vastustaja pole viidanud temal ehitusvõi kaeveloa olemasolule ega pole vastavat dokumenti ega ka mingit muud trasside rajamise seaduslikkust tõendavat dokumenti kohtule esitanud. See tuleneb asjaolust, et hagejaga polnud trasside rajamine kooskõlastatud ei lepingulise kohustuse täitmisena ega ka pelgalt ehitustööna. V. Võsa ütlused hagejal kostjaga mingite kokkulepete olemasolu kohta trasside rajamise osas ei ole toetatud ühegi dokumendiga. Esitatud tõendite kontekstis mõjuvad V. Võsa ütlused ebausaldusväärselt ja nendest lähtumine otsuse tegemisel on ilmselgelt väär. Arusaamatuks jääb, miks rendilepingu raames teostatud uute soojustrasside ehitustööde puhul nimetatud soojustrasside valdust hagejale üle ei antud. Samuti puuduvad dokumendid selle kohta, et trasside ehitustööd olid hageja poolt tellitud või hagejaga eelnevalt kooskõlastatud. Kohus ei ole põhjendanud, miks ta ei nõustu hageja väidetega, et kostja on rendilepingut rikkunud. Asjas on võimalikud vaid kaks käsitlust – kostja on jätnud oma rendilepingust tuleneva rendivara hooldamise kohustuse täitmata kas olemasolevate soojustrasside hooldamata või uute soojustrasside valduse üleandmata jätmisega. Kohus ei ole andnud hinnangut sellele, kas rendilepingu rikkumine esines või mitte ja milles see väljendus. Kohus on jätnud tähelepanuta hagiavalduse lisas nr 11 toodud halduskaebuse,
kus kostja nimetab rajatud uut soojatrassi temale kuuluvaks, kuid samas rajab kohus oma argumentatsiooni sellele, et uued soojatrassid olid rajatud kostja poolsete rendilepingust tulenevate rendivara hooldamise kohustuste täitmiseks. Lisaks viitavad tunnistaja V. Võsa ütlused sellele, et trassid rajati mingi eraldi kokkuleppe alusel, kuigi 26.09.2005 aktist nähtub, et trasside ehitus akteeriti rentniku ja rendileandja poolt, st rendilepingu järgsete kohustuste täitmisena. Kui uued soojatrassid kuuluvad kostjale, siis pole ta rendilepingust tulenevat vara hooldamise kohustust täitnud. Tõendid on niivõrd vastuolulised, et seadusliku ja põhjendatud kohtuotsuse tegemine nõuab kõigi tõendite analüüsimist ning otsuse tegemist tõendite kogumi põhjal. Näiteks nähtub 19.05.2008 kohtuistungi protokollist, et tunnistaja V. Võsa märkis, et kostja rajatud trasse ei võetud vastu hageja poolt, kuna „vald ei olnud neid välja ostnud, vaid Avoterm OÜ oli sinna investeerinud“. Esitatud materjalidest ei nähtu, et trasside ehitamiseks olid sõlmitud mingid muud lepingud, kuid aktis, millega tööd vastu võeti, on viidatud rentnikule ja rendileandjale. Seega tekib vastuolu V. Võsa ütluste ja 26.09.2005 akti vahel. Hageja ei saanud rendileandjana akti alusel nõustuda rendilepingu järgsete investeeringute mahuga (trasside rajamine), kui trasside ehitus toimus muu kokkuleppe alusel. Aktis kasutatud nimetused „rentnik“ ja „rendileandja“ viitavad aga sellele, et töödel oli seos rendilepinguga. Nimetatud vastuolu heidab varju tunnistaja V. Võsa ütluste usaldusväärsusele ja seab kahtluse alla otsuse õigsuse osas, milles see on rajatud nimetatud tunnistaja ütlustele. Eeltoodust tulenevalt on kohus ebaõigesti hinnanud kostja valduse seaduslikuks ja ülesütlemisavalduse tühiseks. Toodud põhjustel ei saa nõustuda ka vastuhagi rahuldamisega.
5.Avoterm OÜ vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata jätmist. Vastuväidete kohaselt ei ole rendileping üles öeldud mõistliku aja jooksul. Uued trassilõigud rajati septembris 2003 ja 2005 ning on kasutuses käesoleva ajani, kuid alles 2007. a on rendileandja leidnud, et tema õigusi on rikutud. Kogu menetluse jooksul on hageja väitnud, et trassid on hooldamata ja remontimata, kuigi seda olnuks vaja teha. Apellatsioonkaebuses väljendab aga hageja, et trasside seisukord ei ole talle teada, sest seda on äärmiselt raske tuvastada. Sisuliselt hageja väidab, et ei tea eelmise vallavalitsuse tegevusest ja koostatud dokumentidest küttetrassidega seonduvalt mitte midagi. Samas eelmine vallavanem, kes maakohtus tunnistajana ütlusi andis, teab täpselt, millal ja mis eesmärgil uued trassilõigud rajati ning vanad kasutusest välja jäid, millised dokumendid vormistati, kuidas pooled oma tegevuse kooskõlastasid jne. Seega üks vallavalitsus teadis täpselt asetleidnud sündmusi ning aktsepteeris kostja tegevust, järgmine vallavalitsus, revideerides eelnevaid sündmusi, on asunud vastupidistele seisukohtadele. Hageja väited on paljasõnalised ja ei haaku tõenditega. Kohus on andnud sündmustele õiglase hinnangu ning kohaldanud seadust õigesti. Ehitus- või kaeveloa olemasolu või mitteolemasolu ei oma asjas tähtsust. Omavalitsuse poolt väljastatava loa mitteolemasolu võib olla küll mõne valla territooriumil kehtiva eeskirja sätte rikkumine, kuid ei mõjuta asja olemust. Kostja ei ole trassilõikude rajamisel ise kaevetöid teinud. Kaevetööd olid tellitud Sakala Teed OÜ Abja teemeistrilt.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse põhjendused ei anna alust maakohtu otsuse muutmiseks ega tühistamiseks.
7.Ringkonnakohtu istungil täpsustas apellant hagi alust ja märkis, et hageja arvates seisneb kostja lepingu rikkumine selles, et kostja investeeris 2005 aastal uue soojustrassi rajamisse Abja-Paluoja kaugküttepiirkonnas ja nimetatud trassilõigu rajamisega jättis kostja kasutusest välja rendilepingu esemeks oleva soojustrassi lõigu. Kostja poolt jäid teostamata hagejale kuuluva soojustrassi lõigu remont ja hooldus ning kostja ei kooskõlastanud eelnevalt hagejaga tehtavaid investeeringuid/parendusi. Apellandi väitel rikkus kostja sellise käitumisega rendilepingu punkte 6.3 ja 6.6. Asja materjalidest nähtub, et 26.09.2005 on koostatud uue soojatrassi ehituse akt, mille kohaselt ehitusobjektiks oli Abja-Paluoja kaugküttepiirkonnas vastavalt teostusjoonistele OÜ GPP töö nr AT-321 maksumusega ilma käibemaksuta 462 120,00 kr. Aktile on alla kirjutanud OÜ Avoterm juhataja A. Kangro ja Abja Vallavalitsuse nimel vallavanem V. Võsa. Asja materjalides on 12.12.2005 ja korduv kiri 27.12.2005, milles Abja Vallavalitsus juhtis OÜ Avoterm tähelepanu sellele, et rentnik on rendilepingut rikkunud, kuna on jätnud kasutusest välja rendile andja vara ja seadusi ning rendilepingut eirates rajanud uusi küttetrasse (tl 12, 13). 03.01.2006 vastuses OÜ Avoterm teatab, et „kasutusest jäeti välja katlamajast kulgeva peatrassi üks lõik, milline kulgeb Pärnu mnt alt läbi. Seda põhjusel, et nimetatud trassilõik oli täielikult amortiseerunud ning ei pidanud ka ilma survestamata vett. Otstarbekam oli rajada uus, tehniliselt tänapäevane trassilõik. Trassi rajamine oli mõttekas ka selle tõttu, et nimetatud piirkonnas toimusid tee-ehitustööd. Trassilõigu rajamine oli kooskõlastatud vallavalitsusega 26.09.2005, uue soojustrassi ehitus kokkuleppel vallavalitsusega akteeritud, üle antud teostusjoonised ja kulukalkulatsioon.“ (tl 14). Asjaolu, et rendilepingu objektiks olnud trassid olid halvas seisukorras, ja et ka enne kostjale ette heidetavat trassiosa uuendamist toimusid trassiosade uuendamised, kinnitab tunnistajana ülekuulatud V. Võsa (tl 112). Tunnistaja V. Võsa, kes 2005 aasta septembris oli vallavanem, kinnitas kohtuistungil, et uue trassilõigu rajamise puhul oli „tegemist paratamatusega ja see ei olnud mingil juhul lepingu rikkumine ja see oli kooskõlastatud vallaga“ (tl 112).
8.Ringkonnakohus leiab, et kuna dokumentaalse tõendiga (tl 11) ja tunnistaja V. Võsa ütlustega on tõendatud, et trassilõik, mille omavolilist rajamist ja vana kasutusest väljajätmist kostjale lepingu rikkumisena ette heidetakse, rajati kooskõlastatult vallavalitsusega, ning vallavalitsus nõustus ka sellega, et vana trassilõik jääb kasutusest välja, siis ei ole hageja tõendanud, et kostja rikkus rendilepingu punkte 6.3 ja 6.6. Ringkonnakohtu istungil apellant loobus muudest hagi alusena maakohtus esile toodud lepingurikkumise alustest. VÕS § 196 lg 1 kohaselt võib kestvuslepingu kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Ringkonnakohus märgib, et kuna tuvastamist ei ole leidnud kostja poolt rendilepingu rikkumine, siis puudus hagejal õigus VÕS § 196 lg 1 alusel rendilepingut üles öelda ja juba sel põhjusel oli maakohtul alus vastuhagi rahuldada ja tunnistada 04.06.2007 tehtud rendilepingu ülesütlemise avalduse tühisust.
9.Ringkonnakohus leiab, et kuna ülesütlemise alus puudus, siis ei olnud maakohtul vajalik hinnata VÕS § 196 lg 3 eeldusi st, kas ülesütlemiseks õigustatud isik tegi ülesütlemise
avalduse mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai. Ringkonnakohus peab siiski vajalikuks märkida, et ta ei nõustu maakohtu järeldusega, et VÕS § 341 tulenevalt peab rendilepingu ülesütlemise avaldus vastama VÕS § 325 lg-le 2 ja kuna hageja ülesütlemise avalduses ei olnud vaidlustamise korda ja tähtaega märgitud, siis ülesütlemise avaldus ei toonud kaasa sel põhjusel õiguslikke tagajärgi. Ringkonnakohus leiab, et rendilepingu, mida saab käsitleda kestvuslepinguna, ülesütlemise avaldus võib olla vormivaba. VÕS § 354 kohaselt põllumajandusliku rendilepingu, samuti ruumide rendilepingu ülesütlemine kehtib üksnes juhul, kui see on tehtud kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Ringkonnakohtu arvates ei too vaidlustamise korra ja tähtaja märkimata jätmine rendilepingu ülesütlemise avalduses kaasa üleütlemise tühisust.
9.Ringkonnakohus leiab, et käesolevas vaidluses omavad poolte vahel sõlmitud rendilepingu tõlgendamisel tähtsust KKüS § 2 toodud mõistete seletused, sh p 2, mille kohaselt on kaugküttesüsteem soojuse tootmise, jaotamise ja tarbimise tehniline süsteem, mille moodustavad soojuse tootmise, jaotamise ja tarbimise tehnilised vahendid ja nendega seotud ehitised. Sama sätte 3 punkti kohaselt on võrk torustike, seadmete, abiseadmete ja nendega seotud ehitiste kohtkindlalt ehitatud talituslik kogum või selle osa, mis on vajalik soojuse jaotamiseks, kusjuures võrguks ei loeta käesoleva seaduse tähenduses tarbijapaigaldisi; Pooled vaidlevad sisuliselt selle üle, kas kostja poolt teostusjooniste OÜ GPP töö nr AT-321 alusel rajatud soojatrass on võrgu osa või mitte ja kas rendile andjal lasub kohustus nimetatud trassilõigu eest kostjale tasu maksta. Ringkonnakohtu arvates on käesolevas asjas piisav tuvastada lepingurikkumise puudumist hageja poolt esile toodud alustel. Apellandi väide, et maakohus on ebaõigesti hinnanud trasside rajamise seaduslikkust, on ebatäpne. Maakohtu otsusest ei tulene, et maakohus oleks hinnanud trasside ehituse seaduslikkust, vaid maakohus märkis õigesti, et asja materjalidega on tõendatud, et trassid rajati vallavalitsusega kooskõlastatult.
10.Kuna apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata, siis jäävad kõik senises menetluses kantud kulud hageja kanda.
Üllar Roostoja
Egon Konsand
Andra Pärsimägi
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.