Villu Ventmanni ja Heili Ventmanni hagi Kinnisvaraarenduse AS vastu asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 26. veebruari 2008 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Villu Ventmanni ja Heili Ventmanni apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende
Apellandid (hagejad): Villu Ventmann ja Heili Ventmann, esindaja Gunnar Leht
esindajad
RESOLUTSIOON
Edasikaebamise kord
Vastustaja (kostja): Kinnisvaraarenduse AS Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Tühistada Tartu Maakohtu 26. veebruari 2008 otsus tsiviilasjas nr 2-07-23801 täielikult ja saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kui kassatsioonkaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil, siis võidakse kassatsioonkaebus lahendada kirjalikus menetluses.
Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Villu Ventmann ja Heili Ventmann esitasid 21.06.2007 Tartu Maakohtule hagi, milles nõudsid Kinnisvaraarenduse AS ebaseaduslikust valdusest välja järgmised hagejatele kuuluva Tartus Künni 1/3 asuva kinnistu päraldiseks olevad dokumendid ja ridaelamu boksi ehitusdokumendid:
9.veevarustuse ja kanalisatsiooni välisvõrgu tehniline projekt;
10.liitumisleping veevärgiga;
11.veearvesti plommimise akt;
12.kütteprojekt;
13.siseelektrivarustuse tehniline projekt;
14.katla kasutusjuhend;
15.elektrikerise kasutusjuhend. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad ja kostja 26.04.2004 kinnistu müügilepingu ja hüpoteegi seadmise lepingu, mille esemeks oli kinnistu asukohaga Künni 1/3 Tartu koos selle oluliste osade ja päraldistega. Lepingu punkti 3.1 järgi ostis kumbki hageja 1⁄2 mõttelise osa lepingu punktis 1.2. nimetatud lepingu esemest. Lepingu alapunkti 3.3.3 järgi kohustusid hagejad müüja soovil üle kandma 450 000 krooni kostja arvelduskontole, kuid mitte varem, kui kinnistul asuvale ridaelamuboksile on saadud kasutusluba ning ostjate ja liisinguvõtja poolt on selle ridaelamuboksi vastuvõtmise kohta alla kirjutatud vastavasisuline akt. Lepingu punkti 4.1.1 kohaselt kohustus kostja kinnistul asuva ridaelamuboksi otsese valduse hagejatele üle andma hiljemalt 15.06.2004. Valduse tegelik üleandmine toimus kostjapoolse viivituse tõttu alles 22.02.2005. Tartu Linnavalitsus juhtis 25.01.2007 kirjaga hagejate tähelepanu asjaolule, et ridaelamul puudub kasutusluba ja ehitise omanik on kohustatud ehitise lõpetamisel selle ehitisele taotlema. Samas kirjas viitab linnavalitsus mitmetele ehitise puudustele ja projektist kõrvalekalletele ning nõuab enne kasutusloa taotlemist tegelikule olukorrale vastava projekti koostamist. Hagejatele on esitamata ehitusalane dokumentatsioon, mistõttu neil ei ole võimalik hankida ehitise kasutusluba. Kostja ei ole nimetatud dokumente hagejatele üle andnud.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Vastuse kohaselt olid kõik hageja poolt nõutavad dokumendid üle antud ning nende koopiad on linnavalitsuses, kus nendega on võimalik tutvuda.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus jättis 26. veebruari 2008 otsusega hagi rahuldamata. Otsuse kohaselt tuleb hagi tõendite puudumisel rahuldamata jätta. Hagiavalduse kohaselt soovivad hagejad endale kuuluvate asjade – oma kinnisasja päraldiste – väljanõudmist kostja ebaseaduslikust valdusest. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (edaspidi TsÜS) § 57 lg 1 järgi päraldis on vallasasi, mis, olemata peaasja osa, teenib peaasja ning on sellega seotud ühise majandusliku eesmärgi ja sellele vastava ruumilise seose kaudu. TsÜS § 58 sätestab, et asja omandamise ja valdamise, samuti kinnisasjade ehitamise kohta käivad dokumendid, kaardid ning plaanid on asja päraldised. Kohtuotsuse kohaselt asjaolu, et hagejad vajavad osa nõutud dokumentidest ehitise kasutusloa taotlemiseks Tartu Linnavalitsuselt, ei ole antud nõude juures oluline. Hagejad väidavad, tuginedes asjaõigusseaduse (edaspidi AÕS) § 35 lg-le 2, et kostja valdab loetletud dokumente pahauskselt. Samas ei ole hagejad esitanud kohtule piisavalt tõendeid selle kohta, et kostja üldse mainitud dokumente valdab. AÕS § 82 lg 1 näeb ette, et omanik peab vaidluse korral tõendama, et valdaja valdab temale kuuluvat asja. Isegi juhul, kui kostjal oli kohustus hagejale teatavaid dokumente esitada, ei ole hageja esitanud kostja vastu mingit seadusest või lepingust tulenevat kohustuse täitmise nõuet. Hagejad on esitanud nõude asjade väljaandmiseks ebaseaduslikust valdusest, kuid ei ole kohtule esitanud tõendeid selle kohta, et kostja valdab ilma õigusliku aluseta nimetatud hagejatele kuuluvaid dokumente. Kohus kahtles ka asjaolus, kas kostjalt oleks üldse võimalik päraldistena välja nõuda kõiki hagejate poolt nõutavaid dokumente. 28.11.2007 istungil ütles kostja, et veevarustuse ja kanalisatsiooni välisvõrgu tehnilise projekti kinnitab veevärk, kes teeb ka plommimise. Samal istungil väitis kostja, et krundi plaan ja piiriprotokoll anti üle notari juures. Hagejad ei ole antud väitele vastu vaielnud. TsÜS-i §-de 57 ja 58 järgi on päraldisteks asja omandamise ning valdamise ja samuti asja ehitusega seotud dokumendid. Kohus leidis, et elektrikerise ning katla kasutusjuhendid ei ole päraldised. Samas jääks hageja nõue ka kõigi päraldiste osas AÕS § 82 lg 1 alusel rahuldamata.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Villu Ventmann ja Heili Ventmann taotlevad apellatsioonkaebuses Tartu Maakohtu
26.veebruari 2008 otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega nõuda vastustaja ebaseaduslikust valdusest välja alljärgnevad dokumendid: 1) Künni 1/3 ridaelamu ehitusprojekt koos muudatustega, mille kohaselt ehitis on ehitatud; 2) töökoosolekute protokollid; 3) teostusjoonised; 4) krundiplaan; 5) piiriprotokoll; 6) veevarustuse ja kanalisatsiooni välisvõrgu tehniline projekt; 7) liitumisleping veevärgiga; 8) veearvesti plommimise akt; 9) kütteprojekt; 10) siseelektrivarustuse tehniline projekt; 11) katla kasutusjuhend;
12) elektrikerise kasutusjuhend. Kaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on rikutud TsMS §-de 436, 438 lg 1 ja 442 lg 5, 7, 8. Kohus on jätnud tähelepanuta hagis toodud viited VÕS §-dele 619 ja 626, aga samuti poolte vahel notariaalselt sõlmitud kinnistu müügilepingu punktile 12.3, mille järgi TsÜS § 58 ja VÕS § 211 kohaselt peab müüja ostjale vastavate kinnistute otsese valduse üleandmise ajal üle andma ka vastavate kinnistute päraldiseks olevad dokumendid (vastava kinnistu omandamise, valdamise ja ehitamise kohta käivad dokumendid, kaardid ja plaanid) ja vastavate kinnistute valdamiseks, kasutamiseks ja käsutamiseks vajalikud dokumendid (asja juurde kuuluvad dokumendid). Kui müüjal on huvi jätta dokumendi originaal endale, peab ta ostjale viimase nõudmisel andma dokumendi originaali asemel ärakirja või väljavõtte. Kostjal on kuni käesoleva ajani nimetatud kohustus täitmata; 2) on leitud, et hagejad ei ole hagiavalduse seletanud, kelle vahel ja mis alusel on sõlmitud käsundusleping, mille sätetega hagejad oma nõuet põhistavad, kuid kohus pole seda hagejatel kordagi teha palunud. Hagejad eeldasid, et kohtule on see esitatud dokumentidest tulenevalt selgitamatagi arusaadav, sest kostja üheks lepinguliseks kohustuseks oli ridaelamuboksi valmisehitamine ja haljastuse rajamine kuni elamu kasutusloa hankimiseni kostja poolt, hagejate kohustuseks aga selle eest kostjale tasuda. Hagejad on nii hagiavalduses kui ka hilisemas selgitavas avalduses juhtinud kohtu tähelepanu Tartu Linnavalitsuse 25.01.2007, 20.12.2007 ja 21.01.2008 kirjades toodud ehitise puudustele ja projektist kõrvalekalletele ning asjaolule, et esitamata on ehitise muudatuste projekt. Alles pärast väljanõutud dokumentide esitamist saavad hagejad ja järelvalvet teostav isik hinnata, kas ehitis vastab ehitusprojektile või mitte ja kui ei vasta, siis mis ei vasta, et oleks üheselt mõistetav projekti muutmise vajadus ja ulatus; 3) on ebaõigesti leitud, et hagejad ei ole esitanud kohtule piisavalt tõendeid selle kohta, et kostja üldse mainitud dokumente valdab. Kostjal on seadusest ja lepingust tulenev kohustus nimetatud dokumendid koostada ja need hagejatele üle anda. Poolte vahel sõlmitud notariaalsest lepingust nähtub, et selle sõlmimisel ei antud ostjatele üle ühtki dokumenti. See on ka loogiline, sest otsese valduse koos dokumentidega pidi vastustaja vastavalt lepingu punktidele 4.1.1 ja 12.3 apellantidele üle andma mitte lepingu sõlmimisel, vaid hiljem peale elamu valmisehitamist ja sellele kasutusloa hankimist. Lepingu punktiss 2.3.1 kinnitavad ostjad/omanikud, et nad on tutvunud ostetava kinnistu plaani ja piiriprotokolliga. Kohtuotsuse viidatud kostja paljasõnaline väide krundi plaani ja piiriprotokolli notari juures üleandmise kohta tuleb jätta tähelepanuta, sest üleandmist notariaalsest kinnistu müügilepingust ei nähtu ja kostja pole selle kinnituseks esitanud ka muid tõendeid; 4) on väär seisukoht, et elektrikerise ning katla kasutusjuhendid ei ole päraldised, sest nimetatud seadmed paigaldati vastustaja poolt ehitamise käigus ja juhendid on kinnistul asuva elamu valdamiseks vajalikud dokumendid. Apellantidel puudub seni võimalus vastustaja poolt paigaldatud seadmete avariide ja rikete korral valida avariide ja rikete ilmnemisel õiged toimingud, mis omakorda võib ohustada inimeste tervist ja elu; 5) on ekslik väide, et kostja on kohtuistungitel korduvalt esitanud väiteid hagejatele dokumentide üleandmise kohta. Kohtuistungi protokollidest nähtub, et kostja peab silmas dokumentide üleandmist linnavalitsusele, mitte hagejatele. Samas on kostja korduvalt kohtuväliselt hagejatele öelnud, et hagejad saavad soovi korral kõik vajalikud dokumendid linnavalitsusest. Viimasest on aga korduvalt kinnitatud, et esitatud dokumendid on ebapiisavad kasutusloa saamiseks.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
5.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt. Vaidlustatud maakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu ning asi saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks.
6.Maakohtu menetluses oli V. Ventmanni ja H. Ventmanni hagi Kinnisvaraarenduse AS vastu dokumentide väljanõudmiseks. Hagejate nõue tulenes kinnistu müügi- ja hüpoteegi seadmise lepingust, milles müüjaks oli AS Hansa Liising Eesti, ostjateks hagejad ja liisinguvõtjaks Kinnisvaraarenduse AS. Lepingu esemeks oli lepingu punktis 1.1 nimetatud kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega. Lepingu punkti 12.3 alusel TsÜS § 58 ja VÕS § 211 kohaselt peab müüja ostjale vastavate kinnistute otsese valduse üle andmise ajal üle andma ka vastavate kinnistute päraldisteks olevad dokumendid (vastava kinnistu omandamise, valdamise ja ehitamise kohta käivad dokumendid, kaardid ja plaanid) ja vastavate kinnistute valdamiseks, kasutamiseks ja käsutamiseks vajalikud dokumendid ( asja juurde kuuluvad dokumendid). Kui müüjal on huvi jätta dokumendi originaal endale, peab ta ostjale viimase nõudmisel andma dokumendi originaali asemel ärakirja või väljavõtte. TsÜS § 57 lg 3 kohaselt peaasjaga seotud õigused ja kohustused laienevad ka päraldistele, kui seadusega või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eeldatakse, et asja võõrandamise või koormamise kohustus hõlmab ka asja päraldisi. Nimetatud sättest tulenevalt läheb kinnistu müügiga üheaegselt üle ka omand selle päraldistele ja päraldise kui vallasasja suhtes ei kohaldata vallasasjade omandamise sätteid. Kinnisasja omanik saab päraldiste omanikuks ka ilma nende valduse saamiseta kinnistusraamatu kande kaudu. Pooltel ei ole vaidlust selles, et lepingu objektiks olev peaasi (kinnistu) on hagejatele üle antud. Vaieldakse selle üle, et päraldisteks olevad dokumendid on hagejatele üle andmata. Kuivõrd hagejad on kinnisasja päraldiste omanikud, siis on neil õigus nõuda dokumente välja kas võlaõigusliku suhte rikkumise faktist lähtuvalt või kasutada asjaõiguslikku vindikatsiooninõuet. Müüja kohustus anda ostjale üle asja vastuvõtmiseks ning valdamiseks, kasutamiseks ja käsutamiseks vajalikud dokumendid on sätestatud VÕS §-s 211 ning seetõttu on ebaõige maakohtu seisukoht, et hagejad peavad tõendama kostja valdust dokumentidele. Sisuliselt on hagejad esitanud müügilepingust tuleneva täitmisnõude.
7.TsMS § 351 lg 1 sätestab, et kohus arutab menetlusosalistega vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid vajalikus ulatuses nii faktilisest kui õiguslikust küljest. TsMS § 392 lg 1 p-de 3 ja 4 kohaselt selgitab kohus eelmenetluses välja eelkõige poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta ning tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks ja esitatud tõendite lubatavuse kohta. TsMS § 401 lg 1 näeb ette, et asja läbivaatav kohus arutab menetlusosalistega pärast tõendite uurimist menetluse seisu ja selle lõpetamise väljavaateid. Maakohus ei ole antud asjas eelmärgitud menetlusõiguse norme järginud ja on rikkunud sellega TsMS § 656 lg 1 p 5 nõudeid. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus tegema kindlaks, kellel (kas müüjal või liisinguvõtjal) oli VÕS §-st 211 tuleneb kohustus hagejatele päraldistena käsitletavad dokumendid üle anda ning kas kõik hagejate poolt nimetatud dokumendid on käsitletavad kinnisasja päraldistena VÕS § 211 mõttes. Vajadusel tuleb maakohtul teha hagejatele ettepanek kaasata kostjana protsessi AS Hansa Liising Eesti kui müüja. Kui müüja või liisinguvõtja on dokumendid (osa nendest) üle andnud linnavalitsusele, saaks sellega lugeda müüja kohustuse täidetuks vaid juhul, kui ostja sellega nõustub või selle hiljem heaks kiidab.
8.menetluskulude jaotuse poolte vahel otsustab maakohus asja uuel läbivaatamisel.
Andra Pärsimägi
Egon Konsand
Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.