Võlaõigus › Muud lepingud teenuste osutamiseks

Hageja leiab, et üürileandja ei ole näidanud, millise arvestuse alusel ta on määranud üüri suuruseks 4000 krooni, kuid üüri tõstmise teates peab nimetatud arvestus ja põhjendus VÕS § 299 lg 2 p 3 kohaselt olema näidatud. Üüri tõstmine on tühine, kui üürileandja ei teata sellest käesoleva paragrahvi lg 1 ja 2 nimetatud viisil ja vormis. VÕS § 301 lg 1 kohaselt on eluruumi üür ülemääraselt suur, kui eluruumi üürimisest saadakse ebamõistlikku kasu, välja arvatud juhul, kui tegemist on luksukorteri või -majaga. Ebamõistliku kasu saamise aluseks on asjaolud, et nimetatud eluruum ei asu südalinnas, korteris puuduvad mugavused, korter vajab suurt kapitaalremonti, üürileandja on küttekolded eemaldanud, hageja on sunnitud kasutama elektrikütet. Kostja vastuväited Kostja ei ole hagiga nõus. Poolte vahel ei ole kirjalikku üürilepingut, seega ei maksa hageja eraldi kõrvalkulude eest (maamaks, kindlustusmaks jms.). Üüri tõstmise arvestus on teatises toodud, näidatud on üüri suurenemine ruutmeetri kohta. Samas on ka põhjendatud, et üüri tõstetakse kohalikku keskmist üüri arvestades ning silmas pidades eluruumile tehtud töid. Elamu renoveerimise käigus paigaldati uus katus, ehitati puukuurid, uuendati vee- ja kanalisatsioonitrassid, igale korterile ehitati dušširuumid ja WC, vahetati elamu aknad, koridoridesse ja korteritesse paigaldati uued uksed, renoveeriti tulemüür, vahetati välja välisvooderdus, kaasajastati elektrisüsteem ja korrastati kinnistu ning seda piirav aed. Kostja on teatanud hagejale, et soov korral võib ta tutvuda kõikide kostja kuludokumentidega, kuid nende mahukuse tõttu dokumente kopeerima ja edastama ei hakata. Kohalik keskmine üürihind on kostja väitel hageja kasutuses oleva elamispinnaga analoogsetel korteritel 3500-4000 krooni kuus. Üüri ülemäärast suurust peab tõendama üürnik, mitte üürileandja. Üüri tõstmine ei ole tühine, üürileandja on kinni pidanud seaduses sätestatud korrast ning üüri tõstmise teate sisu vastab samuti seaduses sätestatule. Kohtu seisukoht ja põhjendused Kohus on seisukohal, et hagi üüri tõstmise vaidlustamiseks kuulub rahuldamisele osaliselt. U.V. ile H.P. i esindaja poolt esitatud üüri tõstmise teatis ei ole tühine. Üüri tõstmine üürileandja poolt oli põhjendatud, kuid osaliselt, st mitte 4000 kroonini kuus, vaid 2700 kroonini kuus alates 20. maist 2007. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et tegemist on tähtajatu üürilepinguga, sest varasema üürilepingu tähtaeg saabus ning pooled ei ole käesoleva ajani sõlminud uut üürilepingut, VÕS § 299 lg 1 kohaselt võib kinnisasja üürileandja tähtajatu üürilepingu puhul tõsta üüri iga kuue kuu möödumisel. VÕS § 299 lg 2 kohaselt eluruumi üürileandja peab teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama. Teates tuleb selgelt märkida üüri tõstmise ulatus ja üüri suurus; mis ajast üür suureneb; üüri tõstmise põhjendus ja arvestus ning üüri tõstmise vaidlustamise kord. VÕS § 301 lg 2 ja 3 kohaselt üüri suurus ei ole ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist. Üüri tõstmine ei ole ülemäärane, kui üüri suuruse tõstmine põhineb eluruumile tehtavate kulutuste või üürileandja kohustuste suurenemisel või kui üüri tõstmine on vajalik mõistlike parenduste ja muudatuste tegemiseks, muu hulgas kui üüritava ruumi või hoone osa seisundit parandatakse selliselt, et ruum või hoone vastaks seisundile, millele selline ruum või hoone osa tavaliselt vastab. Riigikohus lahendis 3-2-1-76-05, 19.09.2005, punktis 16. on märkinud: „Kolleegium leiab, et üürileandja ühepoolne üüri tõstmine peab olema majanduslikult

põhjendatud. Eelkõige on üüri tõstmine majanduslikult põhjendatud juhul, kui see põhineb üürileandja suurenenud kohustustel või eluruumi väärtuse tõstmiseks tehtud vajalikel kulutustel, aga ka juhul, kui eluruumi üüri keskmine turuhind on tõusnud. Viimati nimetatud seisukohta kinnitab ka VÕS § 301 lg 2, mille järgi ei ole üüri suurus ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist. Eeltoodu alusel peab kolleegium põhjendatuks üürileandja ühepoolset üüri tõstmist keskmise turuhinnani, kui üürileandja tõendab, et samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumide eest makstakse tavapäraselt üüri üürileandja poolt nõutud summas. Sellisel juhul on VÕS § 299 lg 2 p-s 3 nimetatud arvestusena käsitatav sarnaste eluruumide tavapärase üüri keskmise turuhinna kalkulatsioon, mis võib muu hulgas tugineda ka eksperdiarvamusele.“ Toimikulehtedel 5-7 olev teade üüri tõstmisest on 12.04.2007 üürnikule teatavaks tehtud. Teates on märgitud üüri tõstmise ulatus ja üüri uus suurus (1000 kroonilt 4000 kroonile, st 23,86 kroonilt ruutmeetri eest 95,46 kroonini ruutmeetri eest). Üür suureneb alates 20. maist 2007. Üüri tõstmise põhjendusena on üürileandja esindaja märkinud teates, et üürileandja on teinud elamu säilitamiseks vajalikke kulutusi. Loetletud on hulgaliselt renoveerimistöid, mis on tehtud vastavalt projektidele. Lisaks tugineb üürileandja Lõuna Kinnisvara spetsialisti arvamusele, et analoogse korteri üür Tartus on vähemalt 3500-4000 krooni kuus. Üüri tõstmise teates on kirjas ka üüri tõstmise vaidlustamise kord. Kohus on seisukohal, et üüri tõstmise teatis vastab VÕS §-s 299 lõikes 2 sätestatud nõuetele ning ei ole tühine. Muuta tuleb üüri tõstmise teatises märgitud üüri määra. Kohus on määranud poolte taotlusel ekspertiisi, tuvastamaks hageja kasutuses oleva konkreetse korteri üüri suurust, arvestades hageja väiteid selle kohta, et korteris on remont pooleli, ühes toas pole ahju ja kütta tuleb elektriga jms. Riiklikult tunnustatud ekspert Riho Lubi on esitanud kohtule eksperdiarvamuse, mille kohaselt X 47-4/8 korteriomandi üürimäär mais 2007 võis olla 2700 krooni kuus. Käesoleval ajal, so mais 2008 võib korteri üür olla 3000 krooni kuus. Kohus on seisukohal, et tulenevalt ekspertarvamusest on korteri asukohaga X 47-4/8 Tartus mõistlik ja põhjendatud üürimäär alates 20. maist 2007a 2700 krooni kuus, mitte üüri tõstmise teates märgitud 4000 krooni kuus. Ülejäänud osas on üüri tõstmise teade seadusele vastav ja põhjendatud. Üüri suurus ei ole ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist. Menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 1 ja 3 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. Kohus on seisukohal, et hagi osalise rahuldamise tõttu jäävad kummagi poole menetluskulud tema enda kanda. Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.