Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

korralikult ei maksnud. Maksmata jäi hageja väljastatud arved 19446, 22076 ja 22226 kokku summas 34 687.48 krooni. Selle tõttu tekkis kostjal I võlgnevus hagejale seisuga 09.03.2007. a 64 463.28 krooni. 09.03.2007. a väljastas kostja II hagejale garantiikirja, mille järgi füüsilise isikuna garanteeris kostja II OÜ BE võlgnevuse kustutamise hiljemalt 30.04.2007. a. Kostja ei ole endale lepinguga ja garantiikirjaga võetud kohustust täitnud. Hageja palub VÕS § 76 lg 3, § 100, § 101 lg 1 ja § 142 lg 1 alusel välja mõista kostjalt I ja kostjalt II solidaarselt hageja kasuks 64 463.28 krooni ja alternatiivse nõudena välja mõista kostjalt I hageja kasuks 64 463.28 krooni. Kostjate vastus Kostjad hagi ei tunnista. 2007. a märtsis kutsuti kostja II hageja esindaja, MB, kontorisse, kus sooviti teada, mil viisil kostjad tasuvad hageja ees võlgnevuse. Kostja II selgitas, et kuivõrd on lahendamata tehtud parenduste kompenseerimine, siis ei ole võimalik ka võlgnevuse tasumise täpset viisi kindlaks määrata. MB töötajad soovitasid sellest tulenevalt lahendada parenduste kompenseerimise vaidlus otse hagejaga. Kostjad andsid üüripinna hagejale üle 31.05.2007. a. Vaidlusalust üüripinda kasutas enne kostjat I OÜ S , mille omanik oli 50 % ulatuses kostja II kuni 29.06.2005. a. 01.07.2005. a sõlmitud kokkuleppe alusel andis OÜ S kostjale I üle OÜ S poolt rendipinnal tehtud ehitustööd summas 104 806.13, millega läks kostjale I üle ka nõudeõigus nimetatud remonttööde osas. Märgitud remonttööde näol oli tegemist kapitaalse ümberehitusega, millega tühja laoruumi rajati sanitaar- ja kontoriplokk, küte ja vantilatsioon ning paigaldati uued aknad ja uksed. Kostja I on täiendavalt parendanud hagiavalduse objektiks olevaid üüripindasid 38 916.90 krooni väärtuses. Kostjale I OÜ S poolt üleantud ja kostja I enda poolt teostatud parendusi kostjad I ja II üüripindade vabastamisel viimastelt ära ei viinud, kuivõrd seda ei ole võimalik üüripinda oluliselt kahjustamata teha. Kostja I ja II on vaidlusalust üüripinda parendanud kokku 143 723 krooni väärtuses, milline summa on hageja poolt kostjatele hüvitamata. Kostja juhib tähelepanu asjaolule, et hageja on esitanud kohtule tühise üürilepingu. Nimelt hageja poolt kohtule esitatud 01.09.2005. a üürileping nr 639-05 on kehtetu, kuivõrd poolte vahel on sõlmitud uus üürileping 680-06. Tegelikkuses on hageja poolt vastu võetud 68 m2 üüripind. Kostjate hinnangul saab kostja kulutuste hüvitamise nõude tasaarvestada hageja nõudega kostjate vastu. Kohtu põhjendused Kohus, kuulanud ära hageja esindaja, kostja ja kostja esindaja ning tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on jõudnud järeldusele, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele. Poolte vahel ei ole vaidlust, et kostja I kasutas kuni 31.05.2007. a Tallinnas XXX asuvat mitteeluruumi nr 17 hagejaga 01.09.2005. a sõlmitud üürilepingu nr 639-05 ning selle 08.06.2006. a muudatuse alusel. Lisaks oli poolte vahel sõlmitud üürileping nr 680-06. Lepingute 639-05 ja 680-06 alusel anti kostja I kasutusse mitteeluruum suurusega 275 m 2 (tl 12, 35, 36, 110). Vastavalt lepingu 639-05 p 5.2. kohustus kostja I maksma maksma OÜ S võlgnevuse kokku summas 29 755.80 krooni graafiku alusel. Kostjad ei eita, et lisaks OÜ S võlgnevusele jäid maksmata ka hageja väljastatud arved 19446, 22076 ja 22226 kokku summas 34 687.48 krooni. Kostja leiab aga, et temal on hageja vastu üüritud asjale tehtud kulutuste nõue summas 143 723 krooni (tl 32).

01.07.2005. a sõlmitud kokkuleppe alusel andis OÜ S kostjale I üle OÜ S poolt hagejale kuuluval rendipinnal tehtud ehitustööd summas 104 806.13, millega läks kostjate hinnangul kostjale I üle ka nõudeõigus hageja vastu nimetatud remonttööde maksumuse osas (tl 32). Hageja ei vaidle vastu, et rendipinnal teostati parendused, kuid hageja väitel puudus selleks hageja kirjalik nõusolek, samuti ei ole muudatused hageja jaoks midagi väärt, kuna vaidlusalusel pinnal puudub uus üürnik ning pind kuulub lammutamisele. Võlaõigusseadus (VÕS) § 285 lg 1 järgi üürnik võib üüritud asjale teha parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Üürileandja ei või keelduda nõusoleku andmisest, kui parenduste ja muudatuste tegemine on vajalik asja kasutamiseks või asja mõistlikuks majandamiseks. VÕS § 286 lg 1 järgi kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Eeltoodust tuleneb, et üürileandjal tekib hüvitise tasumise kohustus ainult VÕS § 286 lg 1 eelduste olemasolul. Käesoleval juhul ei ole kohtu hinnangul eeldused täidetud, kuna puudub hageja nõusolek, mis oleks antud vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Kohtu hinnangul ei ole kostjal tekkinud hüvitisnõuet hageja vastu, seega leiab kostja alusetult, et temal on nõue hageja vastu, millega on võimalik vastastikused nõuded tasaarvestada. VÕS § 197 lg 1 kohaselt kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Tasaarvestuse õiguse tekkimiseks on seega vajalik, et tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Kohus on seisukohal, et kostjal on küll õigus oma kohustus hagejale täita, kuid üüripinnal OÜ S ja kostja I poolt tehtud muudatuste eest hüvitise nõuet ei ole kostjal I VÕS § 286 lg 1 alusel tekkinud. Kostja väitel on hagejale kuuluval rendipinnal tehtud ehitustööd summas 143 723 krooni, mis ongi kostja I hüvitisnõude suurus. Kohus on seisukohal, et kostjad lähtuvad ekslikult üksnes üüripinna ehitustöödesse investeeritud summast, ega arvesta asjaoluga, et pärast parenduste sisseviimist kasutas pinda nii OÜ S kui kostja I. Seega olid tehtud muudatused lepingu lõppedes 31.05.2007. a vähemalt osaliselt amortiseerunud. Käesoleval juhul ei ole tehtud muudatustel hageja jaoks ka väärtust, kuna üüripinnal uut üürnikku ei ole ning hoone planeeritakse lammutada. VÕS § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Üürileping nr 639-05 p 5.1. kohaselt üürnik oli kohustatud tasuma üüri 20.26 krooni/m2 kohta kalendrikuus, kokku 4 193.82 krooni, alates 01.01.2006. a 30 krooni/m2 kohta, kokku 6 210 krooni kuus. Alates 01.01.2006. a kohustus üürnik tasuma lepingu nr 635-05 muudatuse alusel 35 krooni/m2 kohta (tl 124). Vaidlusalust üüripinda kasutas enne kostjat I OÜ S , mille omanik oli 50 % ulatuses kostja II kuni 29.06.2005. a. Üürileping p 5.2. järgi oli üürnik kohustatud maksma OÜ S võlgnevuse graafiku alusel (tl 9, 13). Kohtule on esitatud kostja II omakäeliselt koostatud ja allkirjastatud käendusleping (tl 17), millega kostja II on kohustunud vastutama kostja I ja OÜ S kohustuste täitmise ees. VÕS § 142 lg 1 järgi käenduslepinguga kohustub käendaja kolmanda isiku (põhivõlgnik) võlausaldaja ees vastutama põhivõlgniku kohustuse täitmise eest ning § 145 lg 1 kohaselt kohustuse rikkumise korral vastutavad põhivõlgnik ja käendaja võlausaldaja ees solidaarselt, kui käenduslepinguga ei ole ette nähtud, et käendaja vastutab üksnes juhul, kui võlausaldaja ei saa nõuet põhivõlgniku vastu rahuldada. Eeltoodu alusel kuulub kostjatelt solidaarselt hageja kasuks väljamõistmisele 64 463.28 krooni. Kuna parendused on hageja kinnitusel tema jaoks väärtusetud võivad kostjad need kohtu hinnangul VÕS § 285 lg 3 tulenevalt eemaldada ilma hagejapoolsete piiranguteta.

Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Eeltoodu alusel jätab kohus menetluskulud (hageja poolt tasutud riigilõiv 3 500 krooni ja õigusabikulud) täies ulatuses kostjate kanda. TsMS § 174 lg 1 alusel menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Karin Sonntak Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.