Asjaõigus › Omandiasjad

Linnaplaneerimise Amet väljastanud 23.04.2007.a. ehitusloa nr. 24730. 2007.a. kevadel alustas kostja hoonele juurdeehituse rajamist, asudes suurendama oma planeeritavat reaalosa enam kui projekt ette näeb ning vähendades korteriomanike kaasomandis oleva osa suurust ning hageja juurdeehitatava reaalosa suurust. Kostja projektimuudatust hagejaga kooskõlastanud ei ole. Hageja on esitanud kostjale korduvalt nõude teostada ehitustöid vastavalt kooskõlastatud ehitusdokumentatsioonile ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt väljastatud ehitusloale, kuid kostja jätkab ehitustöid projekti eirates. Hageja on teinud kaks avaldust Tallinna Linna Linnaplaneerimise Ametile ning nimetatu on teavitanud, et on edastanud pretensioonid nii XXXehitajale CEOÜ-le kui ka omanikujärelevalve teostajale ML. OÜ Cekspert JKo n kontrollinud XXXj uurdeehituse müüritise mõõtude vastavust A. K arhitektuursele projektile ja tuvastanud hageja poolt kasutatava majaosa planeeritava juurdeehituse tarvis rajatud müüritise erinevuseks projektist 1,3 meetrit (4100-3970=130mm). Kostja poolt kasutatava majaosa planeeritav juurdeehitus on projektijärgsest suurem 0,83 meetri võrra (4930-4100=830mm) ning ühiskasutusse jääv sissepääs on projekteeritust 0,6 meetri võrra kitsam (2300-1700=600mm). Valmivad ehitise osad muudavad märkimisväärselt kaasomanike reaalosade suhet kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osadega võrreldes. 07.11.2007.a kohtusse laekunud nõude täpsustuse kohaselt nõuab hageja, et kostja lammutaks projektist mööda ehitatud müüritise osad. 12.03.2008.a kohtusse laekunud avalduse kohaselt kooskõlastas hageja juurdeehituse projekti kui terviku, lähtudes nii tehnilisest kui ka plaanilisest lahendusest, sh joonistel esitatud mõõtkettidest, mis omavad määravat mõju valminud ehitise puhul iga korteriomaniku reaalosa suurusele. Arhitektuurse projekti puhul on tegemist terviklahendusega ning igasugune dokumendi muutmine tuleks kooskõlastada kaasomanikega, kuivõrd muudatus puudutab oluliselt ka kaasomanike kokkulepet (poolte poolt algse ehitusprojekti kooskõlastamine) kaasomandis oleva asja või selle majandusliku otstarbe oluliseks muutmiseks. Kostja on vastuse lisadena esitanud arhitekti poolt tehtud parandustega joonised, millel on muudetud mõõtkette, kuid jäetud parandamata muudatustest tingitud mõjud juurdeehitavate ruumide ruutmeetrite suurusele. Seega on tegu pooliku dokumendiga, mille põhjal ei saa vastust antud vaidluse põhiküsimusele ehk mil määral mõjutab hagejaga kooskõlastamata projektimuudatus kaasomanike hilisemate reaalosade suhet ning seega ka reaalosaga ühendatud mõttelise osa suurust kaasomandist. 09.04.2008.a kohtusse laekunud täpsustuste kohaselt on kostja suurendanud omavoliliselt oma pesemisruumi kaasomandis oleva koridori osa arvelt, koridor jääb planeeritust väiksemaks. Samuti muudab kostja ehitatavate seinte asukohtades muutmisega hoone korterite ruutmeetrite suhtarvusid ühises asjas, mis toob omakorda kaasa kaasomandi osa vähenemise. Kostja on hõivanud kaasomandi osa ebaseaduslikult oma valdusesse seinte asukohtade muutmise teel. Kostja vastuväited ja põhjendused. Oma 18.12.2007.a vastuses kostja hagi ei tunnista. Elamus asuvad korterid on kinnistusraamatusse kantud reaalosadena (korteriomandid), kaasomandisse kuuluvad ühiselt kasutatavad ruumid, milleks on koridor ja WC. Hoones on kaks ühetoalist ja kaks kahetoalist korterit, millest hageja korter asub teisel korrusel. Pesuruumid ja eraldi tualetid siiani puudusid, mis tingis ka vajaduse juurdeehituseks. Projekti geodeetiliseks aluseks on H OÜ poolt mõõdistatud topograafiline alusplaan. Hageja on elamu juurdeehituse tegemiseks ise andnud oma nõusoleku ja kooskõlastanud kostja poolt esitatud projekti tehnilise lahenduse, millega on määratud juurdeehituse seinte asukoht lähtuvalt elamu olemasoleva koridori seintest ja välistrepist, mille kaudu toimub juurdeehitusest elamusse

sisenemine.

Hageja on ekslikult asunud seisukohale, et kostja on juurdeehitusega ebaseaduslikult asunud oma osa suurendama ning seega on läbi viinud projekti tehnilise lahenduse muudatuse, mida väidetavalt hagejaga kooskõlastatud ei ole. Esmapilgul võib segadust tekitada asjaolu, et arhitekt AKon juurdeehituse projektile ekslikult märkinud ebaõiged mõõdud, lähtudes ekslikult olemasoleva elamu mõlema tiiva pikkusest trepikojani 4100 mm ja saades sellega koridori laiuseks 2300mm. AK on projektil olevad ebaõiged arvandmed 25.08.2007a. parandanud vastavalt projekti ehitus-tehnilisele lahendusele, mille kohaselt juurdeehituse vasaku tiiva pikkus on 4950 mm , parema tiiva pikkus on 4050 mm ja trepikoja laius 1650 mm. Mõõtude parandamisel projekti peal ei muutu juurdeehituse ehitus - tehniline lahendus. Elamu juurdeehituse seinad on ehitatud samasse kohta (olenemata mõõtude parandamisest), kuhu nad on projekti tehnilise lahenduse järgi ette nähtud. Numbrite muutmisel ei ole tegemist projekti tehnilise lahenduse muudatusega. Olemasoleva elamu tehnilise lahenduse kohaselt ongi kostja kasutatav elamu tiib pikem kui hageja poolne. Samas hageja osa pikkuse erinevus on ainult 5cm (4100 - 4050). Juurdeehituse projekt on koostatud lähtuvalt olemasoleva elamu ehituslikust lahendusest, mille kohaselt juurdeehituse pikkus vastab olemasoleva elamu pikkusele ja nn. elamu tiibade pikkusele, mille vahel on trepikoda ja välistrepp ning juurdeehituse trepikoja kandvad seinad jätkuvad ligilähedaselt olemasoleva elamu nn. tiibade ja koridori seintele. Trepikojas asuv wc on projekteeritud ja jääb korteriomandi nr. 6 juurdeehituse sisse (projektil vasak pool). Teisiti ei ole võimalik juurdeehitust püstitada ja nii on ka ehitatud. Ekspertiisiga ei ole tuvastatud juurdeehituse mittevastavust ehitusprojekti järgsele ehitus–tehnilisele lahendusele, s.t. hageja väidetud juurdeehituse seinad asuvad seal kus need projekti järgi on ette nähtud. Hageja kaebuste alusel on juurdeehituse vastavust projektile kontrollinud Tallinna Linnaplaneerimisameti Ehituskontrolli osakonna inspektor TS, kes on 13.08.2007a. tuvastanud ehituse vastavuse ehitusprojektile ja lubanud ehitust jätkata. Seda asjaolu tõendab ka nimetatud ametiisiku ja omaniku järelvalvet teostava isiku resolutsioon Ehituslehel 16.08.2007a. ja 03.09.2007a. ehituse vastavuse kohta vastavalt Tallinna Linnavalitsuse poolt 23.04.2007.a kinnitatud projektile. Nimetatud ametiisik on ainuke pädev ehituse üle järelvalvet teostav isik. Vastavalt juurdeehituse projektile toetuvad teise korruse seinad esimese korruse seintele, st hageja hagist lähtuvalt ka teise korruse hageja poolse elamu tiiva pikkuseks peaks olema 4100 mm, mitte 3970 mm. Tegemist ei ole projekti muudatusega nagu alusetult püüab väita hageja, vaid õigete mõõtude märkimisega projektile ehk sisuliselt on tegemist juurdeehituse ümbermõõtmisega. Kui reaalosade pinnad suurenevad kaasomandi arvelt, siis senised kaasomanike osad ei saa ju jääda endiseks. Kui ehitada hageja poolt aluseks võetud mõõtudest lähtuvalt, oleks tegemist projekti tehnilise lahenduse muutmisega (projekti muutmisega), kuivõrd sel juhul asuks olemasoleva kinnitatud projektijärgse kostjapoolse juurdeehituse trepikoja sein teisel pool wc -d ehk korteriomandist väljas ning pikendades hageja poolse juurdeehituse nn. parema tiiba pikkust 4100 mm-ni, st l,3 m tuleks juurdeehituse sein praktiliselt trepikoja vastasseinani, millega kaoks ära olemasolev trepikoda ja võimalus elamusse pääsemiseks. Juurdeehitise trepikoda on olemasoleva trepikoja jätkuks ega ole olnud ega saagi olla 2300 mm. Hageja ei ole ka selgitanud, milles seisneb tema reaalosa suuruse vähenemine. Hageja on jätnud tähelepanuta, et temale kuuluv reaalosale vastav mõtteline osa kaasomandist on oluliselt väiksem kui kostja osa (vastavalt XXXja XXX) ning vastavalt sellele on kostjal õigus kaasomandit ka kasutada.

Kostja leiab, et hageja on käesoleva hagi esitanud pahatahtlikult ja vastuolus menetlusosalise heauskse käitumise kohustustega ning kahju tekitamise eesmärgil, mistõttu kostja palub otsuse tegemisel hagejalt kostja kasuks välja mõista kohtu poolt määratud mõistliku summa hagi esitamisega tekitatud varalise ja mittevaralise kahju katteks. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja kohtukulud hageja kanda. 28.03.2008.a kohtusse laekunud avalduse kohaselt leiab kostja, et hageja reaalosa ühises asjas ei vähene. Hageja ei ole mingit arvestust ega põhjendust välja toonud selle kohta, et ehitise käigus muutuvate korterite pinnad ei jää proportsionaalselt vastavusse seniste kaasomanike mõtteliste osadega ühises asjas. Hageja väidetud mõõtketi muutmine ei ole asjakohane põhjendus. Kostja ei ole asunud vähendama hageja reaalosa ega muul viisil hageja kui kaasomaniku õigusi rikkunud. Ehituse käigus muutuvate korterite pinnad jäävad proportsionaalselt vastavusse seniste kaasomanike osadega ühisest asjast ning hageja õigusi ei ole millegagi rikutud. Kohtuotsuse põhjendused. Kohus, tutvunud poolte poolt esile toodud asjaoludega ja esitatud tõenditega ning uurinud neid kogumis, leiab, et hageja nõue ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele. Vaidlust ei ole poolte vahel selles, et pooled on kaasomanikud Tallinnas XXX korterelamus (tl 7-8a). Kostja on hagejaga kooskõlastanud korterelamu rekonstrueerimisprojekti (tl 9-58) ja saanud projektile Tallinna Linnaplaneerimise Ametilt ehitusloa nr 24730 (tl 59-62). Vaidlust ei ole selles, et rekonstrueerimisprojektis oli arhitekt AK märkinud mõõtkettidel mõõdud ebaõigesti, nimetatut on leidnud ka asja tundev isik JK kontrollides elamu juurdeehituse müüritise mõõtude vastavust AK arhitektuuriprojektile (tl 66-68). Käesolevaks ajaks on mõõtketil olevad numbrid arhitekti poolt parandanud (tl 105-108). Vaidlust ei ole selles, et Tallinna Linnaplaneerimise Ametile ei ole kostja esitanud vaidlusaluse projekti muudatusprojekti (tl 134). Vaidlust ei ole selles, et hageja on pöördunud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti Ehituskontrolli osakonna poole kaebustega, leides et kostja tegeleb ebaseadusliku ehitustegevusega (tl 63-64, 65). Vaidlus poolte vahel taandub küsimusele, kas vaadeldavate mõõtkettide arvandmete parandamisega on koostatud uus projekt, mille suhtes kostja peab küsima hagejalt nõusoleku ja kas hagejal on õigus taotleda hagis märgitud müüritiste lammutamist. Ehitusseaduse (edaspidi ES) § 2 lg 4 p 1 ja lg 5 kohaselt on projekteerimine muuhulgas ehitise või selle osa arhitektuurne ja ehituslik kavandamine ja projekteerimise tulemuseks on ehitusprojekt. Ehitamine peab toimuma vastavalt ehitusloale (EH § 12 lg 1). Ehitusprojekt on ehitise või selle osa ehitamiseks ja kasutamiseks vajalike dokumentide kogum, mis koosneb tehnilistest joonistest, seletuskirjast, hooldusjuhendist ja muudest asjakohastest dokumentidest (EH § 18 lg 1). Vastavalt EhS § 23 lg-s 1 sätestatule väljastab ehitusloa ja tunnistab kehtetuks kohalik omavalitsus. Ehitusluba on kohaliku omavalitsuse nõusolek ehitusprojekti järgi ehitamiseks ehk luba ehitamiseks ehitusprojekti tingimustel. Kohus on hagejale selgitanud, et ei ole pädev hindama, kas ehitamine käesoleval juhul vastab ehitusprojekti tingimustele ja hageja peaks seda tõendama. Ehituslehega (tl 103-104) loeb kohus tõendatuks, et 13.08.2007.a on Tallinna Linnaplaneerimise Ameti Ehituskontrolli osakonna ametnik TS leidnud, et ehitus vastab ehitusprojektile ja edasiehitamine on võimalik. 11.03.2008.a õiendis on nimetatud ametiisik leidnud, et elamu laiendamisel on üldjoontes järgitud ehitusloaga nr 24730 väljastatud ehitusprojekti, välja arvatud teise korruse krt 4 kaguseina aknad, mis on asendatud elamuga mittesobivate akendega ning välisseina viimistluses kasutatud erinevat tooni värvi, hoone peasissekäigu varjualust on vähendatud, mis on aga põhjendatud, kuna vähenevad hoone soojakaod. Nimetatud tõendist teeb kohus järelduse, et müüritise osas ei ole ehitusjärelevalvet

teostav spetsialist kostja tegevuses viga leidnud, seega ei ole nimetatud osas tegemist kõrvalekaldega ehitusprojektist. Kohus leiab, et mõõtkettidel tehtavate matemaatiliste paranduste tegemist ei saa käsitleda ehitusprojekti muutmisena, kui hoone ehitustehniline lahendus jääb samaks. Hagejal on olnud võimalus tutvuda kogu projekti kirjeldava osa ja jooniste läbi nii juurdeehitatava hooneosa proportsioonide kui ka jooniselt hinnatava ehitustehnilise lahendusega. Nimetatust tulenevalt ei ole kostjal kohustus esitada ka elamu ehitusprojekti muudatusprojekti ja saada selleks hageja kooskõlastust. Kuna kohus leiab, et asjas ei ole leidnud tõendamist projektist erinev ehitamine või ehitusprojekti muutmine, ei ole hagejal õigust taotleda ka müüritise lammutamist (AÕS § 68 lg 1). Hagi rahuldamise aluseks ei oleks ka asjaolu, et väidetavalt pärast mõõtkettidel tehtud paranduste tegemist ja nende järgi ehitamist suureneks kostja reaalosa ja väheneks hageja kaasomandi suurus, mistõttu kohus ei analüüsi ka hageja poolt esitatud vastavat arvestust (tl 135). Nimetatu ei tähenda ei asja majandusliku otstarbe olulist muutmist (AÕS § 74 lg 1) ega ka hageja omandiõiguse rikkumist (AÕS § 68 lg 1). Nimetatust tulenevalt jääb hageja nõue rahuldamata. Kohus tühistab otsusega ka hagi tagamise abinõu. Kostja taotluse mõista hagejalt välja mõistlik rahasumma varalise ja mittevaralise kahju hüvitamiseks ei pea kohus põhjendatuks. TsMS § 200 lg 2 näeb sellise võimaluse ette teadlikult kahju tekitamise eesmärgil esitatud hagi korral. Antud juhul ei tulene tõenditest, et hageja tahab kostjale teadlikult kahju tekitada. Kohtumenetlus ongi tsiviliseeritud võimalus vaidluste lahendamiseks, kui hageja leiab, et tema õigusi on rikutud. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt hüvitab pool, kelle kahjuks otsus tehti, teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Käesoleva otsusega jääb hagi rahuldamata, seega on otsus tehtud kostja kahjuks. Eelnevast tulenevalt tuleb kostja menetluskulud jätta hageja kanda. Kostjal on õigus nõuda hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahalist kindlaksmääramist, esitades selleks Harju Maakohtule avalduse koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

Ele Liiv Kohtunik:

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.