Eesti Vabariigi nimel Kohus
Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium
Kohtukoosseis
Eesistuja Urmas Reinola, liikmed Ülle Jänes ja Ulvi Loonurm
Otsuse tegemise aeg ja koht
13. mai 2008.a, Tallinn
Tsiviilasja number
2-06-2861
Tsiviilasi
Jüri Kutsari hagi Lovell Paatsi vastu eluruumi ülesütlemisavalduse tühiseks tunnistamiseks ja Lovell Paatsi vastuhagi Jüri Kutsari vastu asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest.
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 1. novembri 2007.a otsus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant Lovell Paats, esindaja Igor Gräzin; Vastustaja Jüri Kutsar, esindaja vandeadvokaat Aivar Ennok
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
10.02.2006.a esitas Jüri Kutsar hagi Lovell Paatsi vastu eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduse tühiseks tunnistamiseks. Hagiavalduse kohaselt sai hageja 15.10.2005.a kätte eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduse, millega kostja teatas, et ütleb üles poolte vahel sõlmitud üürilepingu, mille esemeks on X asuv eluruum. Hageja pöördus 11.11.2005.a Tallinna Üürikomisjoni poole avaldusega üürilepingu ülesütlemise tühistamiseks. Tallinna Üürikomisjoni 18.01.2006.a otsusega jäeti avaldus läbi vaatamata. Otsuses selgitati, et sama üürivaidlusasjaga on Jüri Kutsaril õigus pöörduda 20 päeva jooksul Harju Maakohtusse. Otsuse sai avaldaja kätte tähitud postiga 08.02.2006.a. Hageja leiab, et üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna kostja ütles üürilepingu üles vähem kui nelja kuu möödumisel sama üürilepingu üle toimunud kohtumenetluse lõppemisest, milles otsus tehti üürileandja kahjuks. Tallinna Ringkonnakohtu otsus, millega jäeti rahuldamata kostja hagi hageja vastu, jõustus 17.06.2005.a. Hageja palus tunnistada kostja poolt esitatud eluruumi ülesütlemisavaldus eluruumile X vastuolus olevaks hea usu põhimõttega ning tunnistada see tühiseks. Kostja seisukoht Kostja hagi ei tunnistanud. Tallinna Üürikomisjon on samas asjas teinud otsuse, mis jõustus 08.02.2006.a., s.o. vastavalt ÜLS § 21 lg 1 20 päeva möödumisel alates otsuse tegemisest. Hageja pöördus kohtusse tähtaja möödumisel 10.02.2006.a. Kostja vastuhagi 19.06.2006.a esitas Lovell Paats vastuhagi asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest. Hagejal puudub õiguslik alus kostja korteri valdamiseks. Hageja ja kostja vahel oli tähtajatu suuline üürileping. Vastavalt VÕS § 325 lg 1 ja lg 2 on kostja esitanud hagejale eluruumi ülesütlemisavalduse. Hageja on üürikomisjonis vaidlustanud nimetatud ülesütlemisvalduse, kuid üürikomisjon jättis avalduse läbi vaatamata ning hageja pöördus kohtu poole hagiga tähtaja möödumisel, millest tulenevalt on üürikomisjoni otsus jõustunud. Kostja ei ole taotlenud ka üürilepingu pikendamist ning vastava taotluse esitamiseks on tähtaeg möödunud. Kuna hageja valdab kostjale kuuluvat korterit õigusliku aluseta, palub kostja vaidlusaluse korteri hageja ebaseaduslikust valdusest välja nõuda ja hageja antud korterist välja tõsta. Hageja vastus vastuhagile Hageja vastuhagi ei tunnistanud. Tallinna Ringkonnakohtu 17.06.2005.a. otsusega jäeti muutmata Tallinna Linnakohtu otsus tsiviilasjas nr 2/25-11227/03, millega jäeti rahuldamata Lovell Paatsi hagi Jüri Kutsari vastu eluruumist väljatõstmise nõudes. Kuna kohus üürilepingut ei lõpetanud, on eluruum hageja seaduslikus valduses ning vastuhagi on seetõttu põhjendamatu. Esimese astme kohtu otsus 01.11.2007.a otsusega Harju Maakohus rahuldas hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda. Poolte vahel oli vaidlus selle üle, kas hageja on pöördunud tähtaegselt hagiavaldusega kohtu poole üürivaidluse läbivaatamiseks ja kas kostja poolt üürilepingu ülesütlemine oli vastuolus hea usu põhimõttega. Tallinna Üürikomisjoni 18.01.2006.a otsusega jäeti hageja avaldus läbi vaatamata, kuna avaldaja ega tema esindaja ei ilmunud Tallinna Üürikomisjoni istungile. Vaidlus puudus selles, et hageja sai nimetatud otsuse kätte isiklikult 24.01.2006.a. Tähtsust ei oma, millal
hageja sai otsuse kätte posti teel. Kuni 01.02.2006.a üürivaidluse lahendamise seaduse (ÜLS) § 22 lg 1 kehtinud redaktsiooni kohaselt oli avaldajal õigus pöörduda kohtusse üürikomisjoni otsusega mittenõustumisel 20 päeva jooksul otsuse tegemisele järgnevast päevast. Alates 01.02.2006.a ÜLS § 22 lg 1 kehtiva redaktsiooni kohaselt tuleb kohtusse pöördumise tähtaja kulgemist arvestada üürikomisjoni otsuse kättesaamisest. Sellest tulenevalt tuleb tähtaja kulgemist arvestada alates 24.01.2006.a. Seega on hageja pöördunud kohtusse hagiga seaduses sätestatud tähtaega järgides. Hageja peab üürilepingu üleütlemist hea usu põhimõtte vastaseks, kuna kostja on esitanud üürilepingu ülesütlemisavalduse ca 4 kuu möödumisel pooltevahelise sama üürilepingu üle toimunud vaidluses tehtud kohtulahendi tegemisest. Tallinna Ringkonnakohtu 17.06.2005.a otsusega jäeti muutmata Tallinna Linnakohtu 02.06.2004.a otsus, millega jäeti rahuldamata Lovell Paatsi hagi Jüri Kutsari vastu X asuvast eluruumist väljatõstmise nõudes. Kohus on samast üürilepingust tulenevas kohtumenetluses teinud otsuse üürileandja kahjuks ning üürileandja on üürilepingu üles öelnud enne seaduses ettenähtud tähtaja möödumist. Seega on üürileandja poolne üürilepingu ülesütlemine VÕS § 327 lg 2 alusel vastuolus hea usu põhimõttega. VÕS § 329 lg 5 alusel, kui üürikomisjon või kohus on tunnistanud, et üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, loetakse, et üürilepingut ei ole üles öeldud. Apellatsioonkaebus Apellant palus Harju Maakohtu 01.11.2007.a otsuse tühistada ja rahuldada vastuhagi. Kuni 01.02.2006.a kehtinud ÜLS § 22 lg 1 redaktsiooni kohaselt oli Jüri Kutsaril õigus pöörduda kohtusse üürivaidluskomisjoni otsusega mittenõustumisel 20 päeva jooksul otsuse tegemisele järgnevast päevast. Väär on kohtu järeldus, et materiaalõigusliku tähtaja kulgemist saab arvestama hakata kaebaja poolt otsuse kättesaamisest. Apellant leiab, et üürileandja poolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega ja ta ei ole teostanud oma õigusi pahauskselt. Üürileandja jaoks oli äärmiselt koormav, kui üürnik tasus kõiki kommunaalmakseid ja üüri kord aastas, samas pidi üürileandja kulusid kandma igakuiselt. Ebamõistlik oleks sellise õigusvaidluse puhul piirata ülesütlemist kolme aastaga õigusvaidluse lõppemisest. Kuna VÕS § 6 lg 2 annab kohtule aluse kaalutlusõiguseks, kas rakendada antud asjas VÕS § 327 lg 2 või mitte, siis antud asjaoludel on õiglane ja hea usu põhimõttega kooskõlas tähtajatu üürilepingu ülesütlemise võimaldamine. Vastustaja seisukoht Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht Tsiviilkolleegium, tutvunud asja materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja kohtuotsus muutmata. Apellatsioonkaebuses kordab kostja põhiliselt esimese astme kohtule esitatud väiteid. Maakohus on neile piisava põhjalikkusega vastanud. Ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda. Poolte vahel oli vaidlus selles, kas hageja on pöördunud tähtaegselt hagiavaldusega kohtu poole üürivaidluse läbivaatamiseks ja kas kostja poolt üürilepingu ülesütlemine oli vastuolus hea usu põhimõttega.
Ringkonnakohtu hinnangul on maakohtu seisukoht, et hageja pöördus hagiga kohtusse seaduses sätestatud tähtaega järgides, õige ja piisavalt põhjendatud. Kuni 01.02.2006.a kehtinud ÜLS § 22 lg 1 redaktsiooni kohaselt oli hagejal õigus pöörduda kohtusse üürikomisjoni otsusega mittenõustumisel 20 päeva jooksul otsuse tegemisele järgnevast päevast. Alates 01.02.2006.a kehtinud ÜLS-i § 22 lg 1 redaktsiooni kohaselt komisjoni otsus jõustub, kui otsuse kättesaamise päevast alates 20 päeva jooksul ei ole maakohtusse esitatud hagi samas vaidlusasjas. Vaidlus puudub selles, et hageja sai üürikomisjoni 18.01.2006.a otsuse kätte isiklikult 24.01.2006.a. Asjaolu, et ÜLS-i § 22 lg 1 redaktsioon üürikomisjoni otsusega mittenõustumisel kohtusse pöördumise tähtaja alguse osas muutus hagejale kehtiva seadusega ettenähtud kaebetähtaja jooksul, ei ole see ringkonnakohtu arvates hageja jaoks kohtusse pöördumise õigust lõpetav tähtaeg. Alates 01.02.2006.a kehtinud ÜLS-i § 22 lõikega 1 ei muudetud mitte kohtusse pöördumiseks ettenähtud tähtaega, vaid see seati sõltuvusse üürikomisjoni otsuse kättesaamisest. Kuivõrd üürikomisjon jättis hageja avalduse läbi vaatamata hageja istungile mitteilmumise tõttu, leidis maakohus põhjendatult, et sellisel juhul ei olnudki hagejal võimalik tema suhtes tehtud otsusest teada saada enne üürikomisjoni otsuse kättesaamist. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et käesoleval juhul tuleb kohtusse pöördumise tähtaja kulgemist arvestada alates 24.01.2006.a ja TsÜS § 135 kohaselt on hageja pöördunud kohtusse 20 päevase tähtaja jooksul, seega tähtaegselt. Õige on apellandi kaebuses toodud väide, et VÕS § 6 lg 2 annab kohtule aluse kaalutlusõiguseks, kuid ringkonnakohus ei nõustu apellandiga selles, et üürileandja poolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine antud asjas ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. VÕS § 327 lg 2 kohaselt on üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõtetega, kui üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil on käimas üürikomisjoni või kohtumenetlus selle üürilepingu üle, samuti enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemisest, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. Tallinna Ringkonnakohtu 17.06.2005.a otsusega jäeti muutmata Tallinna Linnakohtu 02.06.2004.a otsus tsiviilasjas nr 2/25-11227/03, millega jäeti rahuldamata Lovell Paatsi hagi Jüri Kutsari vastu eluruumist väljatõstmise nõudes. Apellant samast üürilepingust tulenevas kohtumenetluses tema kahjuks tehtud kohtuotsust vaidlustanud ei ole, vaid on üürileandjana öelnud üürilepingu üles ca 4 kuu möödumisel sama üürilepingu üle toimunud kohtumenetluse lõppemist, seega enne seaduses ettenähtud kolme aastase tähtaja möödumist. Eeltoodu alusel tuvastas maakohus õigesti, et kostja poolt üürilepingu ülesütlemine oli vastuolus hea usu põhimõttega ja tulenevalt VÕS § 329 lg-st 5 loetakse, et üürilepingut ei ole üles öeldud. Kuna apellatsioonkaebuse väited ei anna alust hinnata tõendeid teisiti ja teha asjas teistsuguseid järeldusi kui tegi maakohus, jätab ringkonnakohus vaidlustatud kohtuotsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. TsMS § 162 lg 1 koosmõjus TsMS § 171 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse rahuldamata jätmisel jäävad kõik menetluskulud kostja kanda.
Ülle Jänes
Ulvi Loonurm
Urmas Reinola
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.