Harju Maakohus Tiia Mõtsnik
Otsuse tegemise aeg ja koht
1.november 2007.a. Tallinnas, Kentmanni kohtumajas
Tsiviilasja number
2-06-2861
Tsiviilasi
JK hagi LP vastu eluruumi ülesütlemisavalduse tühiseks tunnistamiseks ja LP vastuhagi JK vastu asja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest Menetlusosalised ja nende Hageja JK, isikukood XXX XXX Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Aivar Ennok, esindajad Advokaadibüroo Aivar Ennok OÜ, XXXX Kostja LP, isikukood XXX, XXX Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Indrek Leppik, Advokaadibüroo Bachmann ja Partnerid OÜ, XXX Asja läbivaatamise kuupäev 8.oktoober 2007.a. Istungil osalenud isikud Hageja JK ja tema lepinguline esindaja vandeadvokaat Aivar Ennok Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Indrek Leppik
Hagi rahuldada. Vastuhagi jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus Menetluskulud jätta täies ulatuses LP kanda. Edasikaebamise kord Pool võib esitada 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem, kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest, apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule. Asjaolud ja hageja nõue Hagiavalduse kohaselt sai hageja 15.10.2005.a. kätte 13.10.2005.a. koostatud eluruumi ülesütlemisavalduse, millega kostja teatas, et ütleb üles poolte vahel sõlmitud üürilepingu, mille esemeks on Tallinnas, XXX asuv eluruum. 11.11.2005.a pöördus hageja Tallinna Üürikomisjoni poole avaldusega üürilepingu ülesütlemise tühistamiseks. Tallinna üürikomisjoni 18.01.2006.a. otsusega jäeti avaldus läbi vaatamata. Avaldajale selgitati otsuses, et tal on õigus sama üürivaidlusasjaga pöörduda 20 päeva jooksul Harju Maakohtusse. Otsus anti avaldajale kätte tähitud postiga 08.02.2006.a. hageja leiab, et üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna kostja ütles üürilepingu üles vähem kui nelja kuu möödumisel sama üürilepingu üle toimunud kohtumenetluse lõppemisest, milles otsus tehti üürileandja kahjuks.
Tallinna Ringkonnakohtu otsus, millega jäeti rahuldamata kostja hagi hageja vastu, jõustus 17.06.2005.a., üürileandja esitas üürnikule eluruumi ülesütlemisavalduse 13.10.2005.a. vastuolus VÕS § 327 lg 2. Hageja palub tunnistada kostja poolt hagejale 13.10.2005.a. esitatud eluruumi ülesütlemisavaldus eluruumile XXX Tallinnas vastuolus olevaks hea usu põhimõttega ning tunnistada see tühiseks. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Kostja vastuväited Kostja kirjaliku vastuse kohaselt hagi ei tunnista. Kostja on seisukohal, et menetlus käesolevas asjas tuleb lõpetada, kuna Tallinna Üürikomisjon on samas asjas teinud otsuse, mis jõustus 08.02.2006.a., s.o. vastavalt ÜLS § 21 lg 1 20 päeva möödumisel alates otsuse tegemisest. Hageja pöördus kohtusse tähtaja möödumisel 10.02.2006.a. Kostja vastuhagi Kostja vastuhagi kohaselt leiab, et hagejal puudub õiguslik alus kostja korteri valdamiseks. Hageja ja kostja vahel oli tähtajatu suuline üürileping. Vastavalt VÕS § 325 lg 1 ja lg 2 on kostja esitanud hagejale vastavas vormis eluruumi ülesütlemisavalduse. Hageja vaidlustas üürikomisjonis nimetatud ülesütlemisvalduse, kuid üürikomisjon jättis avalduse läbi vaatamata ning hageja pöördus kohtu poole hagiga tähtaja möödumisel, millest tulenevalt on üürikomisjoni otsus jõustunud. Kostja ei ole taotlenud ka üürilepingu pikendamist ning vastava taotluse esitamiseks on tähtaeg möödunud. Kuna hageja valdab kostjale kuuluvat korterit õigusliku aluseta, palub kostja vaidlusaluse korteri hageja ebaseaduslikust valdusest välja nõuda ja hageja välja tõsta antud korterist. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Hageja vastus vastuhagile Hageja kirjaliku vastuse kohaselt vastuhagi ei tunnista ja palub jätta see rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohtu 17.06.2005.a. otsusega jäeti muutmata Tallinna Linnakohtu otsus tsiviilasjas nr 2/25-11227/03, millega jäeti rahuldamata LP hagi JK vastu eluruumist väljatõstmise nõudes. Kuna kohus üürilepingut ei lõpetanud, on eluruum hageja seaduslikus valduses ning vastuhagi on seetõttu põhjendamatu. Kohtu põhjendused Kohus, kuulanud ära poolte seletused kohtuistungil, uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid ja hinnanud neid kogumis, leiab, et hagi tuleb rahuldada ja vastuhagi jätta rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohtu 17.06.2005.a. otsusega jäeti muutmata Tallinna Linnakohtu 02.06.2004.a. otsus tsiviilasjas nr 2/25-11227/03, millega jäeti rahuldamata LP hagi JK vastu XXX Tallinnas asuvast eluruumist väljatõstmise nõudes. 15.10.2005.a. sai hageja kätte kostja poolt 13.10.2005.a. koostatud eluruumi ülesütlemisavalduse, millega kostja teatas, et ütleb üles poolte vahel sõlmitud üürilepingu, mille esemeks on XXX Tallinnas asuv eluruum. 11.11.2005.a pöördus hageja Tallinna Üürikomisjoni poole avaldusega üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks. Tallinna Üürikomisjoni 18.01.2006.a. otsusega jäeti avaldus läbi vaatamata. Avaldaja sai antud otsuse üürikomisjonist kätte 24.01.2006.a. ja posti teel 08.02.2006.a. Hageja esitas kohtule hagiavalduse sama üürivaidluse läbivaatamiseks 10.02.2006.a. Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja on pöördunud tähtaegselt hagiavaldusega kohtu üürivaidluse läbivaatamiseks ja kas kostja poolt üürilepingu ülesütlemine oli vastuolus hea usu põhimõttega.
VÕS §-d 326 ja 329 reguleerivad üürilepingu ülesütlemise vaidlustamist vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. Võlaõigusseaduse § 326 lg 1 järgi võib eluruumi üürnik üürileandja poolse üürilepingu ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Ülesütlemise vaidlustamise korda reguleerib VÕS § 329 lg 1, mille kohaselt peab üürnik eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks vastavalt võlaõigusseaduse §-le 326 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule. Käesolevas asjas on hageja väitnud, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine oli vastuolus hea usu põhimõttega. Seetõttu tuleb VÕS § 326 ja § 329 asjas kohaldada ning hagejal oli kohustus üürilepingu erakorralist ülesütlemist vaidlustada VÕS § 329 lg 1 ettenähtud korras, pöördudes avaldusega Tallinna Üürikomisjoni poole. Asja materjalidest nähtuvalt on Tallinna Üürikomisjoni 18.01.2006.a. otsusega üürivaidlusasjas nr ÜK-2/238/05 jäetud hageja avaldus läbi vaatamata, kuna avaldaja ega tema esindaja ei ilmunud Tallinna Üürikomisjoni istungile. Vaidlust ei ole selles, et hageja sai nimetatud otsuse kätte isiklikult 24.01.2006.a. Kohus leiab, et asjas ei oma tähtsust, millal hageja sai otsuse kätte posti teel, kuivõrd hagejale oli juba üürikomisjonist otsus isiklikult kätte antud ja hagejal oli sellega võimalik tutvuda ning pöörduda oma õiguste kaitseks kohtu poole. Seadusest ei tulene, et kohtusse pöördumise tähtaeg hakkaks kulgema otsuse posti teel kättetoimetamisest. Seetõttu jätab kohus tähelepanuta hageja poolt esitatud tõendid, mis kinnitavad üürikomisjoni otsuse posti teel kättesaamist. Kuni 01.02.2006.a. üürivaidluse lahendamise seaduse (ÜLS) § 22 lg 1 kehtinud redaktsiooni kohaselt oli avaldajal õigus pöörduda kohtusse üürikomisjoni otsusega mittenõustumisel 20 päeva jooksul otsuse tegemisele järgnevast päevast. Alates 01.02.2006.a. kehtib ÜLS § 22 lg 1 järgmises sõnastuses: Komisjoni otsus jõustub, kui otsuse kättesaamise päevast alates 20 päeva jooksul ei ole maakohtusse esitatud hagi samas vaidlusasjas. Komisjon lisab poole taotlusel otsusele jõustumismärke. Kohus leiab, et kuivõrd alates 01.02.2006.a. kehtiva redaktsiooni kohaselt tuleb kohtusse pöördumise tähtaja kulgemist arvestada üürikomisjoni otsuse kättesaamisest, siis tuleb käesoleval juhul tähtaja kulgemist arvestada alates 24.01.2006.a. Kohus leiab, et kuivõrd Tallinna Üürikomisjon jättis hageja avalduse läbi vaatamata hageja istungile ilmumata jätmise tõttu ja hageja sai antud asjas tehtud otsuse isiklikult Tallinna Üürikomisjonist kätte 24.01.2006.a. ja pöördus kohtusse vastava hagiavaldusega 10.02.2006.a., on hageja esitanud hagiavalduse kohtule seaduses ettenähtud 20-päevase tähtaja jooksul. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hageja on pöördunud kohtusse hagiga seaduses sätestatud tähtaega järgides, millest tulenevalt puudub alus hagi läbi vaatamata jätmiseks. Lisaks eeltoodule märgib kohus, et hageja avalduse jättis üürikomisjon läbi vaatamata, avaldaja ei olnud otsuse tegemise juures ning sai otsusest teada alles päeval, mil ta läks tutvuma üürikomisjoni toimikuga ning talle anti kätte otsus, siis ei olnudki hagejal võimalik tema suhtes tehtud otsusest teada saada enne otsuse kättesaamist. Võlaõigusseaduse § 327 sätestab loetelu juhtudest, mille puhul eelkõige võib sedastada ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega. VÕS § 327 lg 2 alusel on üürileandjapoolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil on käimas üürikomisjoni või kohtumenetlus selle üürilepingu üle, samuti enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemisest, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. Hageja peab üürilepingu üleütlemist hea usu põhimõtte vastaseks, kuna kostja on esitanud üürilepingu ülesütlemisavalduse ca 4 kuu möödumisel pooltevahelise sama üürilepingu üle toimunud vaidluses tehtud kohtulahendi tegemisest. Asja materjalidest nähtuvalt jäeti Tallinna Ringkonnakohtu 17.06.2005.a. otsusega muutmata Tallinna Linnakohtu 02.06.2004.a. otsus tsiviilasjas nr 2/25-11227/03, millega jäeti rahuldamata LP hagi JK vastu XXX Tallinnas asuvast eluruumist väljatõstmise nõudes. Seega on kohus samast üürilepingust tulenevas kohtumenetluses teinud otsuse üürileandja kahjuks ning üürileandja on üürilepingu üles öelnud enne seaduses ettenähtud tähtaja möödumist. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et üürileandjapoolne üürilepingu ülesütlemine on VÕS § 327 lg 2 alusel vastuolus
hea usu põhimõttega. VÕS § 329 lg 5 alusel, kui üürikomisjon või kohus on tunnistanud, et üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, siis loetakse, et üürilepingut ei ole üles öeldud. Menetluskulude jaotus TsMS § 138 lg 1 kohaselt menetluskulud on menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 kohaselt kohtukulud on riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. TsMS § 143 lg 4 kohaselt asja läbivaatamisekulud on menetlusdokumentide kättetoimetamise, edastamise ja väljastamise kulud. Vastavalt TsMS § 144 p 1 kohtuvälised kulud on menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. Vastavalt TsMS § 162 lg-le 1 hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus leiab, et menetluskulud tuleb TsMS § 162 lg 2 alusel hüvitab pool, kelle kahjuks otsus tehti, teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Menetluskulud tuleb täies ulatuses jätta kostja kanda. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.
Tiia Mõtsnik Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.