07.mai 2008, Tallinn, VF hagi AS K vastu 26 329 krooni väljamõistmiseks. Hageja: VF(isikukood XXX, elukoht XXX ) Kostja: AS K (registrikood XXX; asukoht XX); kostja lepinguline esindaja Martin Kirsipuu
(XXX)
22.04.2008 V. Furik ja M. Kirsipuu, protokollis K. Aarade, istungil osales kohtutõlk A. Muršak
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg Kohtuistungil osalesid
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata VF hagi AS K vastu 26 329 krooni väljamõistmiseks.
2.Menetluskulud jätta poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem, kui 5 kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
25.06.2007 hagiavalduse ja 26.10.2007 haginõude täpsustuse kohaselt sõlmis hageja 24.10.005.a. AS-ga K lepingueelsete läbirääkimiste protokolli: AS K soovis ehitada ja müüa hageja omandisse korteriomandi Tallinnas, XXX. Hageja kandis kostjale korteriostuhinnast 158 700 krooni ja broneeris korteri. 15.08.2006 pooled sõlmisid notariaalselt tõestatud võlaõigusliku müügilepingu. Hageja tasus kostjale korteri ostuhinnast täiendavalt 158 700 krooni (kokku 317 400 krooni) ja lisaks 2500 krooni projekti muudatuse eelarve tööde eest. Lepingu järgi pidi korter valmima hiljemalt 31.03.2007.a. 2007.a. märtsis hageja avastas, et vannitoas ei ole torud paigaldatud vastavalt muudetud projektile. 25.04.2007 hageja saatis kostjale tähtkirjaga kirjaliku pretensiooni. Hagi esitamise ajaks pretensioonile ei olnud vastatud. Hagiavalduse kohaselt suulistes vestlustes kostja keeldus ehitusvigade parandamisest. 25.06.2007 hageja saatis uuesti tähtkirjaga kostjale pretensiooni, millele AS K vastas, et kõik tööd vastavad projektile ning teatas, et asjaõiguslepingu sõlmimine toimub 16.08.2007.a. Kostja
hoiatas hagejat, et taganeb võlaõiguslikust müügilepingust, kui hageja asjaõiguslepingu sõlmimisele ei ilmu. 16.08.2007 pooled sõlmisid asjaõiguslepingu, mille alusel hageja kanti korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse. Lepingu sõlmimise päeval 16.08.2007 koostati korteriomandi üleandmise – vastuvõtmise akt, millesse hageja märkis oma pretensioonid: tubade vahel puudub laudparkett, vannitoas kanalisatsiooni toru vanni jaoks ning torud vannisegisti jaoks on paigaldatud muudetud projektile mittevastavalt. Aktile alla kirjutades kostja müügijuht kinnitas vigade olemasolu. 17.08.2007 hageja tasus kostjale ülejäänud ostusumma 1 250 000 krooni. Uude korterisse kolimisel hageja lisaks avastas, et korteris on värvimata seinad ja laed ning vannitoa ukse kohal on lõhed. Hageja leiab, et tööd on teostatud esialgse projekti, mitte muudetud projekti järgi. Seega korter ei vastanud lepingutingimustele ning kuna ostuhind on täielikult tasutud ja kostja keeldus puudusi kõrvaldamast, taotleb hageja võlaõigusliku müügilepingu p 13.16 ja 13.17 alusel kostjalt välja mõista tekitatud kahju. Hageja hindab tekitatud kahjuks puuduste kõrvaldamiseks vajalikke kulutusi summas 25 541 krooni. Lisaks taotleb hageja 788 krooni välja mõista selle eest, et talle ei ole siiani vastavalt lepingu punktile 6.1. üle antud eseme päraldiseks olevaid dokumente. Hagejale on esitatud esialgne projekt, muudatustega projekti esitatud ei ole. Kokku taotleb hageja kostjalt välja mõista 26 329 kr ja jätta menetluskulud kostja kanda.
KOSTJA VASTUVÄITED
Kostja hagi ei tunnista. Kostja ei ole aru saanud hageja kirjeldatud puuduste sisust, millest tulenevalt ei ole arusaadav, millistest summadest moodustub hageja nõue. Pooled leppisid kokku esialgse ehitusprojekti muutmises võlaõigusliku müügilepingu eelsete läbirääkimiste käigus. Vastavalt hageja soovile jättis kostja osad tööd teostamata ning seetõttu alandas kostja ka korteriomandi ostuhinda nende tööde maksumuse tõttu. Nimetatud muudatuste kohta koostasid pooled tabeli, kus fikseeriti ka ostuhinna alandamine. Esialgse ehitusprojekti muutmise käigus leppisid hageja ja kostja kokku muuhulgas vannitoa viimistlemise ja torude paigutamise osas. Kõik ehitustööd vannitoas on teostatud kooskõlastatult hagejaga ning tema soove arvesse võttes. Kõik nimetatud ehitustööd vastavad ehitusprojektile, mis koostati tulenevalt hageja erisoovidest. Õige ei ole hageja väide, et talle ei ole üle antud eseme päraldiseks olevaid olulisi dokumente, s.h. ehitusprojekti. Hagejale on esitatud kogu kõnealust korteriomandit puudutav projektdokumentatsioon. Hageja avaldas soovi omandada korteriomand ajal, mil see polnud veel valmis ehitatud ning üheks ostmise ja kokkuleppe tingimuste eelduseks oli projekt ja sellega põhjalik tutvumine. Seejuures lepiti ka kokku asja omadustes, sh kostja kohustuses ehitada hoone esitatud ehitusprojekti ja selle muudatuste järgselt. Kostja on seda kokkulepet järginud ning on ebaõige väita, et kostja on rikkunud võlaõiguslikus müügilepingus sätestatud tingimusi, kuivõrd kõik ehitustööd hageja korteris on teostatud kooskõlastatult hagejaga ning tema soovidest lähtudes. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
1.Kohus, kuulanud ära menetlusosalise, uurinud igakülgselt ja objektiivselt asjas esitatud kirjalikke tõendeid ning hinnanud neid kogumis, leiab, et hageja nõue on osaliselt alusetu, nõue ei ole tõendatud ja tuleb rahuldamata jätta.
2.Hageja leiab, et tema poolt omandatud korteriomand ei ole ehitatud vastavalt projektile. Esialgses hagiavalduses hageja taotles kohustada kostjat täitma lepingut ja kõrvaldama puudused ehitustöödes. Kohus jättis hagi käiguta ning kohustas hagejat konkretiseerima, milliseid konkreetsete puuduste kõrvaldamist ning selleks vajalike ehitustööde tegemist hageja soovib. Seepeale hageja täpsustas nõuet ja soovis kostjalt välja mõista rahalise hüvitise puuduste
kõrvaldamiseks kuluva summa ulatuses. Hageja hüvitise nõue koosneb kahest osast: otseselt projektile mittevastavate tööde parandamise eest 25 541 krooni ning projektdokumentatsiooni üleandmata jätmise eest 788 krooni.
3.Hageja nõue tugineb poolte vahel 15.08.2006 sõlmiti notariaalselt tõestatud lepingule, mille alusel müüja kohustus püstitama Tallinna linnas XXX asuvale kinnistule hoone ning kinnistu jagamisel tekkiva korteriomandi võlaõiguslikule müügilepingule. Lepingu punkti 3.1. kohaselt AS K müüjana kohustus püsitama talle kuulunud XXX kinnistule hoone, hankima sellele kasutusloa ning jagama kinnistu korteriomanditeks. Lepingu punkti 3.4. järgi müüja kohustus saavutama hoone ja hagejale müüdava korteriomandi valmidustaseme hiljemalt 31.03.2007.a. (ehituse töövõtt) Lepingu punktis 3.5. kostja garanteeris hoones, s.h. kostjale müüdavas korteriomandis, teostatud ehitustööde, kasutatud materjalide ning paigaldatud seadmestiku vastavuse Eesti Vabariigis tunnustatud kvaliteedinormidele. Müüja andis hagejale 24 kuulise garantii korteriomandis teostatud ehitustöödele, alates hoonele kasutusloa väljastamisest (töövõtugarantii). Lepingus nähti ette, et garantiikorras parandamisele kuuluvad puudused esitatakse kirjalikult lepingus nimetatud faksinumbril, e-posti aadressil või allkirja vastu. Hageja leiab, et korter ei vastanud kokkulepitud tingimustele, sest ei olnud ehitatud poolte poolt kooskõlastatult muudetud projekti kohaselt ning muudetud projekti ei ole hagejale üle antud. Seega sisuliselt nõuab hageja lepingule mittevastava töö parandamisega seotud kulutuste hüvitamist.
4.Võlaõigusseaduse (VÕS) 641 lg 1 kohaselt töö peab vastama lepingutingimustele. Lepingutingimustele peavad vastama ka töö juurde kuuluvad dokumendid. Töö ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui tööl ei ole kokkulepitud omadusi (VÕS § 641 lg 2). Tulenevalt VÕS § 642 lg-st 1 töövõtja vastutab töö lepingutingimustele mittevastavuse eest, mis on olemas töö juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko tellijale ülemineku ajal, isegi kui mittevastavus ilmneb alles pärast seda. Tellija peab teatama töö lepingutingimustele mittevastavusest töövõtjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui töö lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. VÕS § 646 lg 1 järgi võib tellija juhul, kui töö ei vasta lepingutingimustele, nõuda töö parandamist või uue töö tegemist, kui sellega ei põhjustata töövõtjale ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muu hulgas asja väärtust ja töö lepingutingimustele mittevastavuse olulisust. Kui tellija nõuab õigustatult parandamist ja töövõtja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib tellija töö ise parandada või lasta seda teha ja nõuda töövõtjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist (VÕS § 646 lg 5).
5.Kohus leiab, et hageja ei ole suutnud tõendada hagis väidetud puuduste olemasolu.
5.1.Esmalt kohus märgib, et kohtumenetluse käigus hageja on oma sõnul korraldanud puudustega tööde parandamise ning kõik tööd, v.a. vannitoa torude ümberpaigutamine, on tehtud. Hageja ei ole fikseerinud olukorda korteris viisil, mis tõendaks korteri seisukorda ning puuduste olemasolu ja ulatust. Hageja kohtuistungil esitatud väited, et kohtu hinnangul ei olnud ekspertiisi teostamine vajalik, on põhjendamatu. Kohus viitas üksnes asjaolule, et pärast puuduste kõrvaldamist tehtava ehitustehnilise ekspertiisiga ei ole tõenäoliselt võimalik tuvastada, et hageja poolt nimetatud puudused olid olemas korteri talle üleandmise ajal. Järgnevalt kohus analüüsib puuduste tõendatust erinevate hagi täpsustuse lisas nr 19 (tl 69) nimetatud puuduste kaupa.
5.2.Vannitoa torud ei ole paigaldatud vastavalt projektile. Mittevastavuse tõendamiseks ühtegi tõendit esitatud ei ole. Hageja poolt esitatud XXX korteri nr 1 plaanid (t.l. 11 ja 45) muudatusi torude paigaldamise osas ei kajasta. Lisaks on hageja 14.08.2006 allkirjastanud korterelamu XXX, korteri nr 1 hinnamuudatuse (tl 12), milles sisaldub märkus: „San.tehniliste tööde tegemiseks on vaja meile üle anda korteri ostja poolt valitud san.tehnika ühendusmõõtudega joonised (või plaan, milles mõõtudega näidatud kõik jäetavate vee- ja kanalisatsiooni kohad). Seega oli vannitoa torustiku osas muudetud plaanide esitamise kohustus hagejal. Hageja ei ole ümber lükanud kostja väidet, et torustikud on paigaldatud vastavalt projektile. Poolte nõusolekul
kohus lükkas 31.01.2008 kohtuistungi edasi, et kostja spetsialistid saaksid tegeliku olukorraga hageja korteris tutvuda ning joonistega võrrelda. Hageja väidetel pakuti talle selle asemel korteri tööde parandamist, kuna tegelikult on kõik tööd juba parandatud, siis hageja sellega ei nõustunud. 22.04.2008 kohtuistungil hageja kompromissist ja vannitoa ülevaatamisest keeldus. Asjaolu, et hageja soovinuks torusid teise kohta, ei tõenda, et torud ei ole paigaldatud projektikohaselt.
5.3.Seinad ja laed on värvimata. Selle kohta, et korteri hagejale üleandmisel olid seinad värvimata, ei ole hageja esitanud ühtegi tõendit. Esitatud dokumentidest ei nähtu üldse, et korteri seinad pidid olema värvitud. Notariaalse võlaõigusliku lepingu lisadeks oleva XXX korterelamu korterite baasviimistluse spetsifikatsiooni (lk 43) järgi pidi eluruumide ja esiku seinad värvitama valge vesiemulsioonvärgiga. Samuti on võlaõiguslikule lepingule lisatud 02.08.2006 hageja poolt allkirjaga kinnitatud kostja koostatud XXX siseviimistluse tabel, milles oli elutoa-köögi ja tubade seinte viimistluseks märgitud ilma värvimiseta + tapeedi ettevalmistamiseks; esiku seinad oli määratud jätta värvimata. Tabelile on hageja ühepoolselt teinud käsikirjalise märkuse „14.08.2006 kalkulatsioon on muutunud: korteri seinad (v.a. vannituba) peavad olema värvitud projekti järgi (seoses väiksema hinnaga seina värvimisest) ja selle ühepoolselt allkirjastanud. Kohus leiab, et hageja ühepoolne märkus ei tõenda mõlema poole poolt allkirjastatud siseviimistluse tabeli muutmist.
5.4.Tubade vahel parketiliistu paigaldamata jätmine. Hageja on selle tõenduseks esitanud fotod (tl 57 pildid 3 ja 4). Nimetatud fotodelt ei selgu, et tegemist on konkreetselt kostja korteripõrandaga.
5.5.Hageja on hüvitatavate kulutustena arvestanud vannikomplekti, torude ja karbiku maksumuse ning pesumasina maksumuse, sest paigaldatud torud ei võimaldanud paigaldada ostetud vanni ja pesumasinat. 02.08.2008 XXX siseviimistluse muude elementide kirjelduse (tl 14) kohaselt oli sanitaartehnika (s.h. vann, vannisegisti jms) ostmine ja paigaldamine hageja kohustus. Hageja on kokkuleppe allkirjastanud ning tabel on lisatud võlaõiguslikule müügilepingule. Seega ei saa hageja nõuda kostjalt nende esemete ostuks tehtud kulutuste hüvitamist ning summas 6429 krooni on hageja nõue alusetu.
5.6.Lõhed vannitoa ukse kohal. Tõendiks esitatud fotod (lk 57 pildid 1 ja 2) ei tõenda, et tegemist on kostja korteris oleva uksega.
6.Hageja 31.01.2008 kohtuistungil soovis oma nõuet tõendada tunnistaja ütlustega, taotledes tunnistajana üle kuulata meistrimehe, kes hageja korteris parandustöid teostas. Kohus 31.01.2008 istungil määras lahendada tunnistaja ülekuulamise küsimus menetluse käigus. 15.04.2008 kohtuistungil hageja konkreetset tunnistaja ülekuulamise taotlust ei esitanud ja oli nõus asja sisulise arutamise lõpetamisega. Kohus samuti andis hagejale istungil võimaluse kaaluda endale esindaja võtmist, kuid hageja esindajat võtta ei soovinud ja palus istungit jätkata. Varem oli hageja sisuliselt loobunud oma 16.10.2007 riigi õigusabi taotlusest, esitades kohtu poolt nõutud ja taotluse lahendamiseks vajalike täiendavate dokumentide asemel dokumendid hagi puuduste kõrvaldamiseks.
7.Hageja esitas 25.06.2007, s.o. enne asjaõiguslepingu sõlmimist, kohtule hagi kostja kohustamiseks kõrvaldada ehitusvead. Enne hagi menetlusse võtmist hageja sõlmis kostjaga asjaõiguslepingu ning tasus ülejäänud ostusumma. 26.10.2007 hageja esitas täpsustatud hagi, milles taotles puuduste kõrvaldamise kulude hüvitamist. Kohtuistungil hageja kinnitas, et puudused olid kõrvaldatud 2007.a. detsembriks. Hageja, jättes fikseerimata puudused usaldusväärsel viisil, võttis endale riski, et ta ei suuda oma nõuet piisavalt tõendada.
8.Kohus ei nõustu hageja väitega, et kostja esindaja on allkirjaga üleandmise- vastuvõtmise aktil (tl 54-55) kinnitanud puuduste olemasolu. Aktile tehtud kirje kohaselt kinnitab AS K esindaja üksnes seda, et muudetud tehnilist dokumentatsiooni temale üle antud ei ole ja olemas on ainult vana (esialgne projekt). Hageja ei ole selgitanud, kuidas see asjaolu tõendab tema nõuet kostja vastu. Aktist nähtuvalt anti aktiga hagejale üle kõik müüja valduses olnud esemed, mis on
lepingu eseme päraldisteks või lepingu eseme valdamiseks, kasutamiseks ja käsutamiseks. Hageja väited, et asjaõiguslepingule oli lisatud esialgne ehitusprojekt, ilma 2006.a. augustis tehtud muudatusteta, on paljasõnalised. Hageja esitatud XXX 02.08.2006 koostatud plaani ärakirja (t.l. 45) vormistusest nähtub, et tegemist on notariaalse lepingu lisaga: lehekülje allservas 2 templijäljendit (allkiri) viitavad otseselt notariaalse dokumendi koopiale.
9.Kõike eeltoodut arvesse võttes kohus jätab hagi täies ulatuses rahuldamata.
10.Võttes arvesse hagi asjaolusid, eelkõige seda, et hagi jäi suuremas osas rahuldamata tõendamatuse tõttu, peab kohus õigeks jätta menetluskulud TsMS § 162 lg 4 alusel poolte endi kanda.
Heli Käpp Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.