Muud › Muud hagiasjad

ASJAOLUD

Hoiupanga Liisingu AS ja J S sõlmisid 21.05.1997 Rakvere mnt 17 Jõhvis asuva ehitise järelmaksuga ostu-müügilepingu nr 2124, mille § 2 lg1 kohaselt tasub ostja , s.o. J S 180 kuu jooksul (st hiljemalt 10.06.2012) osade kaupa ehitise hinna. Lepingu § 2 lg 9 kohaselt on ostjal õigus tasuda ehitise hind ennetähtaegselt. J S (rendileandja) ja OÜ Kemasi Ehitus (rentnik) sõlmisid 31.03.1999 rendilepingu nr 0699, mille punkti 1.1 kohaselt annab rendileandja rentnikule rendile Jõhvi Rakvere 17 asuva ehitise esimesel korrusel asuvad ruumid. Rendilepingu punkti 2.1. kohaselt sõlmiti rendileping lepingu nr 2124 21.05.1997 kehtivuse ajaks ning lepingu punkti 2.2 kohaselt ostab rentnik rendilepingu tähtaja jooksul renditava vara välja lepingu nr 2124 2105.1997 tingimustel ja maksegraafiku alusel. Rendilepingu punktidega 3.4. ja 3.5 leppisid pooled kokku, et juhul, kui rentnik ja rendileandja ostavad ühiselt ennetähtaegselt ehitise omanikult hoone välja ja erastavad hoone teenindamiseks vajaliku maa, lõpeb ka rendileping seoses rentniku ja asja omaniku samasusega. Rendilepingu punkti 2.3, 2.6, 2.7 järgi oli hageja põhikohustuseks tasuda igakuiselt renditasu vastavalt lepingu nr 2124 graafikule ja kanda tarbitud kommunaalkulud (st elektrienergia, veekasutuse, valveteenuse jms kulud). Renditasu tasumist vastavalt lepingu nr 2124 graafikule käsitlesid pooled osaliselt hageja poolt ehitise 1⁄2 mõttelise osa väljaostu summa tasumisena, kusjuures rentnik tasus vastavalt rendilepingule ka rendileandja väljaostu summa osa. Rendilepingu 31.01.1999 täienduse kohaselt andis Kemasi Ehituse OÜ J S ́ile üle rendilepingu alapunkti 2 kohaselt 380 000 krooni. OÜ Aknameister juhatuse liige J S teatas 09.03.2005 kirjaga Kemasi Ehituse OÜ-le, et alates 31.05.2002 on Rakvere 17 Jõhvis asuvate ruumide omandiõigus üle läinud OÜ-le Aknameister, kellele on üle läinud ka rendileandja õigused. Jõhvis, Rakvere 17 asuv ärimaa on 11.05.2005 kantud Ida-Viru Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatusse ning kinnistu omanikuna on kinnistusraamatusse kantud OÜ Aknameister.

HAGIAVALDUS JA SELLE PÕHJENDUSED

Kemasi Ehitus OÜ esitas 23.12.2005 kohtusse hagi kostja vastu lepingulise kohustuse täitmise nõudes. Hagiavalduse kohaselt on hageja kostjale rendilepingu täitmiseks tasunud: - 31.01.1999 lepingu täienduse kohaselt 380 000 krooni; 31.03.1999 kassa väljamineku orderi nr 32 järgi 100 000 krooni; 06.05.1999 kassa väljamineku orderi nr 41 järgi 100 000 krooni; 03.06.1999 kassa väljamineku orderi nr 55 järgi 90 000 krooni; 09.06.1999 kassa väljamineku orderi nr 56 järgi 60 000 krooni; 28.06.1999 kassa väljamineku orderi nr 67 järgi 10 000 krooni; 01.01.2004 arve järgi 14652,95 krooni; 01.02.2004 arve järgi 14652,95 krooni; 01.03.2004 arve järgi 14652,95 krooni; 01.04.2004 arve järgi 14652,95 krooni; 01.05.2004 arve järgi 14652,95 krooni; 01.06.2004 arve järgi 14652,95 krooni; 01.07.2004 arve järgi 14652,95 krooni; 01.08.2004 arve järgi 14652,95 krooni; 01.09.2004 arve järgi 14652,95 krooni; 01.10.2004 arve järgi 14652,95 krooni; 01.11.2004 arve järgi 14652,95 krooni; 01.12.2004 arve järgi 14652,95 krooni; 01.01.2005 arve järgi 14652,95 krooni ning 01.02.2005 arve järgi 14652,95 krooni. Lisaks on hageja tasunud 2(14)

nõuetekohaselt kõik lepingujärgsed maksed ja kulud. Seega on hageja oma asja väljaostutasu ja renditasu tasumise kohustused nõuetekohaselt täitnud. J S teatas 09.03.2005.a kirjaga, et alates 31.05.2002 on Rakvere 17 Jõhvis asuvate ruumide omandiõigus üle läinud OÜ-le Aknameister, kellele on üle läinud ka rendileandja õigused. Omandi üleminekut tõendavat dokumentatsiooni ei ole hagejale esitatud. Samas on FIE J S jätkanud hagejalt renditasu vastuvõtmist ka peale omandiõiguse üleminekut. Vastavalt rendilepingu punktile 3.4 kohustus kostja hagejat informeerima kõigist lepingu nr 2124 muudatustest. Jõhvis, Rakvere 17 asuv ehitis on mais 2005 kantud Ida-Viru Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatusse ning kinnistu omanikuks on sinna märgitud OÜ Aknameister. 07.06.2005.a palus OÜ Kemasi Ehitus esindaja esitada hagejale vastavad dokumendid, millisel alusel FIE J S ́il on õigus esitada renditasu arveid ning teavitas viimast asjaolust, et kuni vastava teate saamiseni ja tõendite esitamiseni ei loe hageja ennast viivituses olevaks ning keeldub arvete tasumisest, mis on esitatud J. S poolt. J S 14.06.2005 vastuse kohaselt eksisteerib OÜ Aknameister ja FIE J S vahel kokkulepe, mille kohaselt teostab rendileandja kohustusi FIE J S. 01.07.2005.a palus hageja esindaja esitada J S ja OÜ Aknameister vaheline kokkulepe rendiarvete esitamiseks ning teavitas J S korduvalt asjaolust, et kuni rendiarvete esitamise õiguspärasusest tõendavate dokumentide esitamiseni rendiarveid ei tasuta ja hageja ei loe ennast tasumises viivituses olevaks. Hagejale jääb arusaamatuks, millistel põhjustel ei ole nii kostja kui ka kolmas isik suvatsenud põhjendada hageja väidetavat kohustust tasuda renditasu õigustamata isikule, s.o.

FIE J S.

Nimetatud tõendite esitamata jätmise tulemusel ei tasunud hageja J S poolt esitatud rendiarveid. Sellest tulenevalt edastas J S hagejale 11.10.2005.a rendilepingu ülesütlemiseavalduse. Hageja edastas 17.10.2005 J S vastuse, milles teatab, et ei tunnista nimetatud avaldust põhjendusel, et see ei ole tehtud rendileandja poolt. 13.12.2005.a katkestas J S Jõhvis, Rakvere 17 asuva hoone esimese korruse ruumide (hageja valduses olevad äriruumid) elektrivarustuse. 14.12.2005.a vahetas J S omavoliliselt hageja kasutuses olevate ruumide uste lukud ning lõpetas ruumide valveteenistuse AS-ga Falck. Nii üüri- kui rendilepingu järgi on nii üüri- kui ka rendileandjal lepinguline põhikohustus võimaldada üürnikul või rentnikul kasutada lepingu kehtituse ajal üüritud või renditud asja (VÕS § 271, § 276 lg1, § 339 ja § 341). Selle kohustuse rikkumine, mis seisneb üürniku või rentniku valduse rikkumises või selle äravõtmises, tähendab üüri-või rendilepingu rikkumist, millega kaasneb üürniku või rentniku õigus kasutada lepingulisi õiguskaitsevahendeid. Valduse rikkumine või äravõtmine on omavoli, st. see toimus valdaja nõusolekuta seadusevastasel viisil. Kostja ei ole esitanud lepingu ülesütlemisavaldust. Seega on ka kostjapoolne võimalik lepingu ülesütlemine õigusliku tähenduseta, sh ei ole täidetud ülesütlemisavalduse sisulisi ja formaalseid nõudeid. Isegi kui üüri-või rendileping oleks olnud lõppenud ning hagejal oleks olnud kohustus kinnisasi kostjale VÕS § 334 lg1 järgi üle anda, ei tähendanuks see, et rendileandjal oleks olnud õigus kinnisasi jõuga oma valdusse võtta. Lepingu lõpetamise korral olnuks kostjal õigus nõuda hagejalt kinnisasja väljaandmist. Valduse üleandmise nõude omavolilise realiseerimise vastu on valdajal õigus ennast kaitsta nii AÕS § 41 järgi omaabi rakendades kui ka AÕS § 44 ja 45 järgi nõudeid esitades. Hageja palub tunnustada tema õigust vallata rendilepingu nr 0699 alusel Jõhvi linnas Rakvere tn 17 asuvaid äriruume, kohustada kostjat hoiduma edasisest valduse rikkumisest ning tuvastada, et kostja rikkus õigusvastaselt hageja valdust üüritud asjale. Kohtukulud palub hageja jätta kostja kanda.

3(14)

27.12.2005.a esitas hageja taotluse hagi tagamiseks, milles palus keelata kostjal hageja valduse rikkumine OÜ Kemasi Ehitus kasutuses olevate Rakvere 17 Jõhvis asuvate esimese korruse ruumides ning vaidlusalustes ruumides elektrienergia väljalülitamine, nendesse ruumidesse juurdepääsu takistamine ja muu tegevus, mis takistab üürilepingu täitmist. Kohus jättis hagi tagamise taotluse rahuldamata.

KOSTJA VASTUS

30.01.2006 kirjalikus vastuses hagile kostja hagi ei tunnista ning selgitab, et lepingulised suhted hageja ja kostja vahel lõppesid 01.11.2005.a. Kostja esitas hagejale üürilepingu ülesütlemiseteate, milles määras ära üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise aja ja korra. Hageja ei ole lepingust ülesütlemist vaidlustanud kuni käesoleva ajani ning eeltoodust lähtuvalt lõppes poolte vahel lepinguline suhe tulenevalt VÕS § 195 lg 2. Seega on põhjendamatu nõuda lõppenud kohustise täitmist ja kohustise rikkumisest hoidumist, sest sellist kohustist, mida täita, ei eksisteeri. Lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima ning see annab kostjale õiguse nõuda hagejalt tasumata rendisummade ja kõrvalkulude tasumist kuni 01.11.2005.a. Eeltoodust lähtuvalt on hageja nõue põhjendamatu ja ainetu, kuna poolte vahelised lepingulised suhted lõppesid kostja poolt esitatud ülesütlemisavalduses nimetatud tähtaja saabumisega ning sellega vabanesid pooled kohustusest eelnimetatud lepingut täita. OÜ Aknameister on Rakvere 17, Jõhvis asuva hoone omanik alates 31.05.2002.a. Peale omandiõiguse üleminekut jätkas hageja üüriarvete tasumist kolmandale isikule viimase poolt esitatud arvete alusel. Enne omandiõiguse üleminekut ja peale seda tasus hageja nõuetekohaselt üüri kolmandale isikule kuni 01.06.2005.a kostja ja kolmanda isiku vahelise kokkuleppe alusel. Seega on hagiavalduses toodud faktilised asjaolud erinevate summade arvestamiseks üüri tasumisena ebaõiged. Hageja poolt 07.06.2005 saadetud kirjale vastas kolmas isik 14.06.2005.a, et rendiarvete esitamise aluseks J S poolt on tema ja OÜ Aknameister vaheline kokkulepe, mille järgi teostab rendileandja kohustusi kolmas isik. Samuti selgitas kolmas isik, et kuna hageja on arveid tasunud kolmandale isikule juba alates omandiõiguse üleminekust kostjale, on ta sellist asjade korraldamist aktsepteerinud. Hageja poolt esitatud seisukoht, et 11.10.2005.a esitatud üürilepingu ülesütlemiseavaldus oli tehtud FIE J S poolt on ebaõige. Avaldus on esitatud kinnistu omaniku OÜ Aknameister poolt ja selle allkirjastas OÜ Aknameister juhatuse liige J S. Kostja oli enne ruumide vabastamise taotluse esitamist tuvastanud, et hageja reaalselt renditud ruume ei kasuta ja ruumid on kütmata. Kostja palus hagejal ilmuda 08.12.2005.a kell 9.00 ruumide tagastamiseks Rakvere 17 Jõhvis. Hageja kohale ei ilmunud, mille kohta on koostati ka akt. Kuna kostjal tekkis mure temale kuuluva vara säilimise üle, sisenes ta 14.12.2005.a temale kuuluvatesse ruumidesse koos tunnistajatega, mille kohta on samuti koostatud akt. Kostja peab vajalikult viidata ka hageja poolt 20.01.2006.a saadetud kirjale, milles viimane palub hoida temale kuuluvaid esemeid kostja valduses kuni 31.01.2006.a. Nimetatud kiri kinnitab, et hageja ei soovi tagasi ruumide valdust, vaid soovib temale kuuluvad asjad ära viia. Seega on hageja nõue kostja kohustamiseks valduse rikkumisest hoidumiseks ainetu. Kohtukulud palub kostja jätta hageja kanda.

4(14)

KOLMANDA ISIKU VASTUS

Kolmas isik esitas 30.01.2006 hagiavaldusele vastuse, mille kohaselt ta leiab, et hagi on põhjendamatu ning see tuleb jätta rahuldamata. Samuti on hageja esitanud ebaõigeid andmeid kolmanda isiku kohta. Kolmas isik on hagejat õigeaegselt omandiõiguse üleminekust teavitanud. Kostja saatis hagejale sellekohase teate 03.06.2002 lihtkirja teel ning 28.02.2003 ja 18.03.2003.a saatis tähtkirjana korduva teate. Hageja ei vaidlustanud nimetatud asjaolu ning jätkas rendi tasumist vastavalt FIE J S poolt esitatud arvetele kuni juunini 2005.Eelnimetatud arvete esitamine toimus kolmanda isiku ja kostja vahelise lepingu alusel. Ebaõige ja ekslik on hageja seisukoht, et 11.10.2005 esitatud üürilepingu ülesütlemisavaldus on tehtud füüsilisest isikust ettevõtja J S poolt. Üürilepingu ülesütlemisavaldus on esitatud kinnistu omaniku OÜ Aknameister poolt, ning sellele kirjutas alla kostja juhatuse liige J S. Eeltoodust lähtuvalt on ebaõiged väited nagu oleks kolmas isik katkestanud elektrivarustuse, vahetanud ukse lukud jne. HAGI ALUSE TÄIENDUS, NÕUDE FORMULEERINGU TÄPSUSTUS 14.08.2007 esitas hageja hagi aluse täienduse ning nõude formuleeringu täpsustuse avalduse. Hageja peab selguse huvides vajalikult veelkord välja tuua 11.10.2005 ülesütlemisavalduse tühisuse peamised asjaolud: - 11.10.2005.a ülesütlemisavalduse esitas J S isiklikult, mitte kui OÜ Aknameister juhatuse liige. Kuna J S ei olnud lepingu pooleks, ei saanud tema poolt väljendatud tahtevaldus kaasa tuua lepingu kehtivuse osas mingeid õiguslikke tagajärgi. - Ülesütlemine oli ka sisuliselt põhjendamatu. Ülesütlemisavalduses oli märgitud ülesütlemise alusena VÕS § 316 ning viidatud hageja väidetavale üürivõlgnevusele, mis olevat tekkinud pärast 1.juunit 2005. On oluline märkida, et kostja ei ole esitanud hagejale pärast 1.juunit 2005 ühtegi üüriarvet, millest tuleneks hageja kohustus maksta kostjale üüri, mistõttu ei saanud hagejal tekkida ka üürivõlgnevust kostja ees. FIE J S kui lepingu pooleks mitteoleva isiku poolt pärast 1.juunit 2005 esitatud arvete mittemaksmine ei saa olla aluseks üürivõlgnevuse tekkele ja lepingu lõpetamisele. Kuna 11.10.2005 ülesütlemise puhul ei olnud täidetud lepingu erakorralise ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused, on ülesütlemine kehtetu ning ei toonud kaasa lepingu õiguslikku lõppemist. Poolte vaheline üürisuhe on faktiliselt lõppenud seoses omavolilise valduse äravõtmisega ning sellega kaasnenud hageja võimatusega asja kasutada, ent leping on õiguslikult korrektselt lõpetamata. Käesolevaks hetkeks on hageja kaotanud huvi lepingu objektiks olevate ruumide edasise kasutuse osas, mistõttu esitab hageja kostjale lepingust ühepoolse ülesütlemiseavalduse VÕS § 314 lg 1 alusel seoses võimatusega asja kasutada. Lõpetamise aluseks on hagis ning ka ülal kirjeldatud asjaolu, et kostja on võtnud hagejalt omavoliliselt lepingu objekti valduse ning teinud seeläbi võimatuks üüripinna kasutamise. Kuna lepingu täitmine ei paku hagejale enam huvi, siis ei pea hageja andma kostjale täiendavat tähtaega. Nimetatud ülesütlemiseavalduse alusel on leping ka õiguslikult lõppenud. Seoses täiendavate faktiliste asjaolude esiletulekuga peab hageja vajalikuks täpsustada hagi nõuet järgnevalt: - tuvastada, et poolte vaheline 31.03.1999.a sõlmitud rendileping nr 0699 ei lõppenud 11.10.2005.a J S poolt esitatud ülesütlemisavalduse alusel ning et viidatud ülesütlemisavaldus on tühine. - Tuvastada, et kostja võttis hagejalt valduse üüritud asjale ära õigusvastaselt ja omavoliliselt, vahetades 14.12.2005.a üüriobjekti lukud hageja tahtevastaselt.

5(14)

KOSTJA VASTUS

Kostja esitas 13.09.2007.a hagi aluse täiendamisele ja nõude formuleeringu täpsustusele vastuse, mille kohaselt kostja esitatud nõudeid ei tunnista ja palub need jätta rahuldamata. 14.08.2007 esitas hageja hagi aluse täiendamise avalduse, millega ütleb üles 31.03.1999.a sõlmitud rendilepingu nr 0699. Kostja on seisukohal, et nimetatud ülesütlemisavaldus on tühine, kuna poolte vahel lõppes üürisuhe 11.10.2005.a esitatud üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse alusel 01.11.2005.a. Kostja selgitab, et hageja sõnastus „üürilepingu faktiline lõppemine“ ei oma asjas tähendust. Ülesütlemine on ühepoolne kujundusõigus. Hageja väited, et ülesütlemisavalduse esitas J S oma nimel ja mitte kui OÜ Aknameister esindaja, on paljasõnalised. Vastavalt äriregistri andmetele on J S olnud OÜ Aknameister juhatuse liige alates 08.12.2003.a seega ei ole hagejal alust arvata, et tegemist oli eraisik J S tahteavaldusega, kui kostja esitas 05.12.2005.a kinnituse, et nimetatud tahteavalduse esitas J S Aknameister juhatuse liikmena. Hageja märkis, et vaidles ülesütlemisavaldusele vastu, kuid kuna kohtule ei ole vastavasisulist taotlust esitatud, siis ei ole hagejal alust väita, et ülesütlemisavaldus oli tühine. Antud juhul on täitmata mõlemad VÕS § 271 sätestatud üürilepingu tingimust. Hageja ei ole renditud ruume juba alates 14.12.2005.a kasutanud, samuti ei ole ta kostjale selle eest tasu maksnud. Hageja on kohtule esitatud hagiavalduses rendilepingu esemele tehtud kulutuste hüvitamise nõudes omaks võtnud, et poolte vahel 01.11.2005.a üürisuhe lõppes. Lõppenud lepingulisi suhteid ei ole võimalik teistkordselt lõpetada. TsMS § 376 kohaselt on hagejal õigus kuni kohtuvaidluseni esimese astme kohtus muuta hagi alust või eset või suurendada nõuet, esitades selle kohta avalduse. 16.12.2006.a esitas hageja kostja vastu hagi lepingulise kohustuse täitmise nõudes. 10.07.2007 esitas hageja kostja vastu rendilepingu esemele tehtud kulutuste summas 1 666 013 krooni nõudes. 14.08.2007 esitas hageja tuvastushagi. Käesoleval juhul on hageja esmalt lähtunud eeldusest, et poolte vahel oli kehtiv leping ning 11.10.2005 kostja poolt esitatud ülesütlemisavaldus oli tühine. Kostja juhib kohtu tähelepanu asjaolule, et hageja ei vaidlustanud ülesütlemisavaldust selleks määratud aja jooksul. Menetluse jooksul esitas hageja ise ülesütlemisavalduse ning muutis oma nõuet tulenevalt sellest, et pooltevaheline õigussuhe oli lõppenud. Seega muutusid võrreldes esialgselt esitatud hagiga nii faktilised asjaolud kui hageja nõue. Kostja on seisukohal, et võimalik on muuta vaid üht, mitte hagi alust ja eset mõlemat, nagu antud juhul hageja on teinud. Hageja on muutnud nii hagi alust kui ka eset, mis ei ole TsMS § 376 kohaselt lubatav. Kostja palub, et kohus teeks otsuse hageja poolt esitatud lepingulise kohustuse täitmise nõudes, hiljem esitatud nõuete osas palub kostja kohustada hagejat esitama uus hagi, kuna käesolevas menetluse nimetatud nõudeid menetleda võimalik ei ole.

HAGEJA VASTUS KOSTJA 13.09.2007.a VASTUSELE Hageja esitas 17.101.2007 kostja poolt toodud seisukohtadele omapoolsed vastuväited, mille kohaselt on kostja väide, et hageja on oma 14.08.2007 avalduses muutnud nii hagi alust kui eset, väär ja kehtivale protsessinormistikule mittetuginev. Hageja ei muutnud hagi eset ega ka hagi alust. TsMS § 376 lg 5 p-de 1 ja 3 kohaselt ei loeta hagi muutmiseks: esitatud faktiliste või õiguslike väidete täiendamist või parandamist, ilma et muudetakse hagi aluseks olevaid põhilisi asjaolusid; esialgselt nõutud eseme asemel hilisema asjaolude muutumise tõttu teise või muu hüve nõudmist. TsMS § 376 lg 4 kohaselt eelmenetluses hageja poolt hagiga seotud uute asjaolude esitamisel eeldatakse, et hageja täiendab nendega hagi alust. Kostja hinnangul on hageja muutnud hagi alust seeläbi, et on esitanud omalt poolt ise 13.08.2007 ülesütlemisavalduse, mistõttu on ka hageja hinnangul üürisuhe hagejapoolse ülesütlemisega lõppenud. Kuna 13.08.2007.a ülesütlemise näol on tegemist uue faktilise asjaoluga, mida hageja ei saanudki hagi esitamisel välja tuua, siis on hageja poolt hagejapoolsele ülesütlemisele tuginemise 6(14)

näol tegemist hagi aluse täiendamisega TsMS § 376 lg 4 tähenduses, mida TsMS §376 lg 5 p 3 alusel ei saa käsitleda hagi muutmisena. Väär on ka kostja seisukoht hagi eseme muutmise osas. Hageja on juba hagi esitamisel esitanud tuvastusnõude (tuvastada kostja poolt õigusvastane valduse rikkumine ja tunnustada hageja õigust ruume vallata) ning kohustamisnõude (kohustada kostjat hoiduma edasisest rikkumisest).Oma 14.08.2007 avalduses on hageja seoses asjaolude muutumisega (st hageja enda poolt üürilepingu ülesütlemisega) lisaks juba varasemalt esitatud tuvastusnõudele formuleerinud iseseisva nõudena täiendavalt ka tuvastusnõude, et kohus tuvastaks lisaks valduse äravõtmise õigusvastasusele ka üürilepingu 11.10.2005 ülesütlemisavalduse mittekehtivuse. Tuleb rõhutada, et ka esialgsete haginõuete lahendamisel oleks kohus pidanud igal juhul võtma seisukoha ülesütlemisavalduse kehtivuse või kehtetuse osas, kuna kõik hageja poolt esitatud nõuded eeldasid 11.10.2005.a avalduse kehtetust. Seoses muutunud asjaoludega on hageja loobunud varaselt esitatud kohustamisnõudest valduse rikkumise edasiseks hoidumiseks. Eeltoodud asjaoludel ei ole hageja nõude eset muutnud. Alusetu ja põhjendamatu on kostja väide, et hageja ei ole 11.10.2005.a ülesütlemisavaldust vaidlustanud õigeaegselt. Kuigi kostja vastusest ei selgu kostja väite õiguslik alus, on kostja ilmselt silmas pidanud VÕS § 329 lg 1 sätestatud 30-päevast vaidlustamistähtaega. Nimetatud tähtaeg kehtib üksnes eluruumi puhul ja sedagi üksnes VÕS § 326 sätestatud alustel vaidlustamise korral. Seega äriruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks muul põhjusel kui hea usu põhimõttele tuginedes ei kehti lühendatud vaidlustamistähtaeg ning kehtivad üldised aegumise sätted. Hageja on 11.10.2005 üürilepingu ülesütlemise kehtivuse vaidlustanud 16.12.2005 esitatud hagiavalduses, seega õigeaegselt. Kuna 11.10.2005 J S poolt esitatud ülesütlemisavaldusel ei olnud kehtiva ülesütlemisavalduse tagajärgi, ei toonud see kaasa üürilepingu lõppemist. Kehtetu ülesütlemisavaldus ei saa kaasa tuua õiguslikke järelmeid üürisuhte kehtivuse aspektist. 11.10.2005 üleütlemisavalduse puhul ei olnud täidetud kehtiva ülesütlemise formaalsed (üles ei öelnud üürileandja, vaid kolmas isik) ega materiaalsed eeldused (puudus üürivõlgnevus) ning nendele asjaoludele tuginedes on hageja 16.12.2005 pöördunud kohtusse, paludes kohtul tuvastada üürisuhte kehtivuse ja seega ka ülesütlemisavalduse mittekehtivuse. Seega on väär kostja poolt 13.09.2007 avalduses esitatud väide, et hageja ei ole ülesütlemisavalduse kehtivust vaidlustanud. Kuna üürileping 11.10.2005 avalduse alusel ei lõppenud (ja seda on hageja palunud kohtul tuvastada, siis kehtis üürileping vaatamata sellele, et kostja oli oma omavolilise käitumisega võtnud hagejalt valduse ära (mida hageja palub samuti kohtul tuvastada). Seoses valduse äravõtmisega ja sellest tuleneva võimatusega üüriobjekti kasutada, on hageja põhjendatult esitanud 13.08.2007 ülesütlemisavalduse. Ebaõige on kostja väide, et üürisuhte faktiline lõppemine ei oma antud asjas tähendust. Üürisuhe lõppes faktiliselt seoses kostja poolt omavoliliselt lukkude vahetamisega 14.12.2005. Faktiline lõppemine tähendab seda, et faktiliselt ei saanud üürnik enam asja vastavalt lepingule üüriobjektina kasutada. Faktiline lõppemine aga ei tähenda üürisuhte õiguslikku lõppemist. Kindlasti ei too üürnikult üüriobjekti valduse omavoliline äravõtmine õigusliku järelmina kaasa üürisuhte õiguslikku lõppemist. Faktiline lõppemine ehk asja kasutamise võimatus andis hagejale aluse VÕS § 314 lg1 alusel üürileping ühepoolselt lõpetada, mida hageja ka tegi. Täiesti asjassepuutumatu ja ka sisult väär on kostja väide, et hageja on 10.07.2007 Viru Maakohtule esitatud hagiavalduses rendilepingu esemele tehtud kulutuste hüvitamise nõudes üürisuhte lõppemise omaks võtnud. Hageja nimetatud hagiavalduses on üksnes möönnud üürisuhte faktilist lõppemist.

Täiesti põhjendamatu ja vastuolus AÕS-s sätestatud valduse ja omandi kaitse sätetega on kostja seisukoht, et tal asja omanikuna oli õigus lukud hageja kui valdaja tahtevastaselt ära vahetada. 7(14)

Lukkude äravahetamise hetkel, s.o. 14.12.2005 oli hageja üüriobjekti valdaja. Seejuures oli ta valdajaks AÕS § 33 mõttes sõltumata sellest, kas üürileping kehtis või ei kehtinud. Isegi juhul, kui üürileping oleks lõppenud, ei olnud kostjal õigust hageja kui valdaja nõusolekuta valdust ära võtta. Juhul, kui kostja leidis, et hageja rikub oma valdusega kostja õigusi, oleks ta pidanud nõudma AÕS § 80 tuginedes asja hageja valdusest välja, mitte aga omavoliliselt täitma kohtutäituri rolli.

.KOSTJA TÄIENDAV SEISUKOHT

Kostja esitas 30.01.2008 täiendava seisukoha, mille kohaselt kostja esitab täiendavaid tõendeid selle kohta, et hageja nõustus üürisuhte lõpetamisega, viis ära temale kuuluvad esemed 28.02.2006.a, mistõttu puudus õiguslik alus üürilepingut 14.08.2007.a lõpetada. Oma käitumisega on hageja üürisuhte lõpetamist kostja poolt 11.10.2005 esitatud ülesütlemisavalduse alusel aktsepteerinud. Kostja poolt esitatud tõendist nähtub, et hageja ise teavitas kostjat soovist viia ära temale kuuluvad esemed. Esemete ära viimisega kaasnes hageja esindajate ja temaga kaasas olnud isikute poolt kuriteo toimepanemine. Kuriteoteatest nähtub, et kostjaga kaasasolnud isikud lõhkusid ära elektrisüsteemi, kiskusid üles linoleumi, lõhkusid hoone seinu, põrandat, lage, soojaveeradiaatorist lasti põrandale vesi jne. Selle tulemusel tekitati kahjustusi, mis tegid võimatuks eseme edasise kasutamise. Kostja on seisukohal, et üürilepingu ülesütlemiseks piisab avalduse esitamisest teisele poole ning seega on tegemist ühepoolse tehinguga vastavalt TsÜS § 67 lg 1 2.lausele, oluline on vaid see, et teine pool vastava avalduse kätte saab. Seega erakorralise ülesütlemise jaoks vastava tahtevalduse teisele lepingupoolele tegemisega üürileping lõpeb vastavalt VÕS § 186 lg 6. Hageja soovib teha vahet üürilepingu faktilisel ja õiguslikul lõppemisel, väites, et leping kehtis õiguslikult kuni 13.08.2007. Samas seadusandja ei tee vahet üürisuhte faktilise ja õigusliku lõppemise vahel. Hageja väidab, et üürileping kehtis kuni 13.08.2007, s.o hageja poolt üürilepingu ülesütlemiseni, seega peab hageja tõendama, et poolte vaheline üürisuhe kestis eelnimetatud ajani. Tõendatud on, et hageja jättis alates 2005.juunist üüri tasumata, samuti ei olnud üüritud asi tema kasutuses alates 01.11.2005. Ebaõige on hageja väide, et valduse äravõtmine oli omavoliline. Hageja oli vabatahtlikult valdusest loobunud. Üürisuhe oli poolte vahel lõppenud 01.11.2005 ja selleks, et tagada talle kuuluva vara säilimine, palus kostja hageja ilmuda 05.12.2005 vara üleandmiseks ja hoiatas, et juhul, kui , ta ei tule, siis reserveerib ta õiguse avalda uksed. Kostjal ei olnud selleks mingit takistust, kuna üürisuhe oli lõppenud ülesütlemisvalduse esitamisega ja hageja oli loobunud ruumide kasutamisest. Hageja ei ole kuni temapoolse üürilepingu ülesütlemiseni, s.o. 13.08.2007 üüri tasunud. Asjakohatu on hageja väide, et ta ei olnud kohustatud üüri tasuma VÕS § 296 alusel. Nimetatud paragrahv sätestab üürist vabastamise vaid juhul, kui kasutamist takistab puudus või üürileandja ei anna üüritud asja kasutuse. Hageja loobus vabatahtlikult üüritud ruumide kasutamisest, viis ära temale kuuluvad esemed ning muutis üüritud ruumid vandaalistemise tulemusel kasutuskõlbmatuks. Kostja jääb esitatud seisukoha juurde, et hageja poolt 14.08.2007. esitatud hagi aluse täiendamise, nõude formuleeringu täpsustus on hagi aluse ja eseme üheaegne muutmine, st täiesti iseseisev nõue, mida saab kaitsta vaid uue hagi esitamisega.

KOHTUISTUNG

Kohtuistungil 24. märtsil 2008.a kuulas kohus tunnistajana üle G S, kelle ütluste kohaselt ei ole ta töösuhtes olnud ei OÜ Kemasi Ehitus, ega ka OÜ Aknameister. OÜ Genateja rentis ruume OÜ-lt Aknameister. Tunnistaja selgitas, et viibis juures ruumi avamisel 2005 aasta detsembris. Et ruumi uks oli lukus, kutsuti kohale meister, kes avas ukse. Avamise juures olid J S ja M, kes töötas samas majas. Kohale sõitis ka turvamees firmast, mis teostas nende ruumide valvet. Ruume ei kasutatud mitu kuud enne avamist, neid ei köetud. Ruumid olid koristamata, tolmused. Ruumis 8(14)

olid asjad, mis ei olnud töökorras, olid toolid ja rauakola. Mis nendest asjadest sai, tunnistaja ei tea. Neile öeldi, et hageja esindajad on kutsutud ruumide avamise juurde, kuid nad ei tulnud kohale. Ruumide avamine fikseeriti kohe aktiga, kuhu tunnistas kirjutas alla peale sellega tutvumist. Tunnistaja arvab, ruumidele pandi uued lukud. Hageja esindaja jäi hagi nõude juurde. Kostja esindaja jäi oma vastuväidete juurde, palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud jätta hageja kanda.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

Kohus, kuulanud ära menetlusosaliste selgitused, tutvunud hagiavalduse ja kostjate vastustega ning hinnanud asjas olevaid tõendeid kogumis, leidis, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Käesolevas vaidluses on tuvastatud järgnevad asjaolud: Hoiupanga Liisingu AS ja J S sõlmisid 21.05.1997 Rakvere mnt 17 Jõhvis asuva ehitise järelmaksuga ostu-müügilepingu nr 2124 (tl 40-48, 64-72, 79-87), mille § 2 lg 1 kohaselt tasub ostja, s.o. J S 180 kuu jooksul (st hiljemalt 10.06.2012) osade kaupa ehitise hinna. Lepingu § 2 lg 9 kohaselt on ostjal õigus tasuda ehitise hind ennetähtaegselt. J S (rendileandja) ja OÜ Kemasi Ehitus (rentnik) sõlmisid 31.03.1999 rendilepingu nr 0699 (tl 1618, 90-92, mille punkti 1.1 kohaselt annab rendileandja rentnikule rendile Jõhvi Rakvere 17 asuva ehitise esimesel korrusel asuvad ruumid. Rendilepingu punkti 2.1. kohaselt sõlmiti rendileping lepingu nr 2124 21.05.1997 kehtivuse ajaks. Vastavalt lepingu lisaks olevale üleandmise aktile (tl 19, 93) läksid rendilepingu objektiks olevad ruumid üle hageja valdusesse. 09.03.2005.a kirjaga OÜ-le Kemasi Ehitus (tl 51) teatas OÜ Aknameister juhatuse liige J S, et 31.05.2002.a on mitteeluruumide omandiõigus üle antud OÜ-le Aknameister ja sellest ajast täidab viimane praktiliselt rendileandja funktsioone. Jõhvis, Rakvere 17 asuv ärimaa on 11.05. 2005 kantud Ida-Viru Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatusse ning kinnistu omanikuna on kinnistusraamatusse kantud OÜ Aknameister (tl 63). 01.06.2005, 01.07.2005,. 01.08.2005 ja 01.09.2005.a arved renditasu kohta on OÜ-le Kemasi Ehitus esitatud FIE J S poolt (tl 223-226). 11.10.2005 saatis J S OÜ-le Kemasi Ehitus tuginedes VÕS § 316 äriruumi üürilepingu erakorralise ülesütlemisavalduse (tl 54,95), milles ütles 31.03.1999 sõlmitud üürilepingu üles ning teatas lepingu lõppemisest 01.novembril 2005.a. Vastavalt esitatud teatele oli üürnikul õigus vaidlustada üürileandja poolset lepingu ülesütlemist kohtus 30 päeva jooksul peale ülesütlemisavalduse saamist hagimenetluse korras. 27.10.2005 saatis OÜ Kemasi Ehtitus J S ́ile vastuse 11.10.2005 ülesütlemisavaldusele (tl 55-56, 96-97), milles teatas, et ei tunnista ülesütlemisavaldust põhjendusel, et see ei ole tehtud vastava isiku, s.o. rendileandja poolt. 05.12.2005.a saatis OÜ Aknameister (juhatuse liige J S) OÜ-le Kemasi Ehitus kirja (tl 114), mille kohaselt lõppes üürileping, mille alusel ruume asukohaga Rakvere mnt 17 Jõhvi linn kasutatakse, vastavalt OÜ Aknameister juhatuse liikme J S poolt 11.10.2005 väljastatud üürilepingu ülesülemise teatele, 01.novembril 2005. Aluseks võttes VÕS § 334 paluti adressaati ilmuda kell 09.00 08.12.2005 a Rakvere mnt 17 Jõhvi linn üürniku poolt üüritud ruumide tagastamiseks 9(14)

üürileandjale. OÜ Kemasi Ehitus kohale ilmumata jätmine ei ole takistuseks tegeliku valduse ülevõtmiseks ja üürileandja reserveerib õiguse valduse ülevõtmist takistavate uste avamiseks. 13.08.2007. esitas hageja kostjale üürilepingu ülesütlemisavalduse, milles ütles erakorraliselt üles 31.03.1999 sõlmitud rendilepingu nr 0699, mille objektiks on hoone asukohaga Rakvere mnt 17, Jõhvi linn, VÕS § 314 lg 1 alusel. Ülesütlemise avaldus on esitatud põhjendusel, et Kemasi Ehituse OÜ kui üürnik ei saa rendilepingu objektiks olevat hoonet lepingujärgselt kasutada alates 14.12.2005.a, mil üürileandja võttis üürnikult üüriobjekti valduse omavoliliselt (vahetades hoone ruumide ukse lukud). Seega ei ole alates 14.12.2005 üürnikul võimalik üüritud asja kasutada üürileandjast tulenevatel põhjustel. Arvestades üürileandja omavolilist tegevust valduse äravõtmisel ning ka seda, et käesolevaks hetkeks on valduse äravõtmisest möödunud märkimisväärselt pikk aeg, ei pea üürnik üürileandjale täiendavat tähtaega andma. Hageja palus 23.2.32005.a esitatud hagis tunnustada tema õigust vallata rendilepingu nr 0699 alusel Jõhvi linnas Rakvere tn 17 asuvaid äriruume, kohustada kostjat hoiduma edasisest valduse rikkumisest ning tuvastada, et kostja rikkus õigusvastaselt hageja valdust üüritud asjale. 14.08.2007 esitatud hagiavalduse täienduse ja aluse formuleerimise avalduses palub hageja tuvastada, et poolte vaheline 31.03.1999.a sõlmitud rendileping nr 0699 ei lõppenud 11.10.2005.a Juri Sobolevi poolt esitatud ülesütlemisavalduse alusel ning et viidatud ülesütlemisavaldus on tühine ning tuvastada, et kostja võttis hagejalt valduse üüritud asjale ära õigusvastaselt ja omavoliliselt, vahetades 14.12.2005.a üüriobjekti lukud hageja tahtevastaselt. Kostja on seisukohal, et hageja on muutnud nii hagi alust kui eset, mis TsMS § 376 lähtuvalt pole lubatav. Kuni 01.01.2006.a kehtinud TsMS 147 lg 1 p-ide 4 ja 5 kohaselt peab hageja hagiavalduses märkima oma selgelt väljendunud nõude ja hagi aluseks olevad asjaolud Alates 01.01.2006 kehtiva TsMS § 363 lg1 p-ide 1 ja 2 kohaselt hagiavalduses märgitakse lisaks menetlusdokumentide muudele andmetele hageja selgelt väljendunud nõue (hagi ese) ja hagi aluseks olevad faktilised asjaolud (hagi alus). TsMS § 376 lg 1 kohaselt on hagejal õigus kuni kohtuvaidluseni esimese astme kohtus muuta hagi alust või eset või suurendada nõuet, esitades selle kohta avalduse. TsMS § 376 lg 5 p-de 1 ja 3 kohaselt ei loeta hagi muutmiseks: esitatud faktiliste või õiguslike väidete täiendamist või parandamist, ilma et muudetakse hagi aluseks olevaid põhilisi asjaolusid ning esialgselt nõutud eseme asemel hilisema asjaolude muutumise tõttu teise või muu hüve nõudmist. TsMS § 376 lg 4 kohaselt eelmenetluses hageja poolt hagiga seotud uute asjaolude esitamisel eeldatakse, et hageja täiendab nendega hagi alust. Nii esialgse hagi, kui ka hagiavalduse täienduse kohaselt oli hagi aluseks pooltevahelise üürilepingu kostjapoolne ülesütlemine, mille puhul hageja leidis, et lepingu ülesütlemine on õigusliku tähenduseta, sh ei ole täidetud ülesütlemisavalduse sisulisi ja formaalseid nõudeid. Seetõttu ei ole hageja muutnud hagi alust seeläbi, et on ise omalt poolt esitanud 13.08.2007 üleütlemisavalduse. Kuna 13.08.2007 ülesütlemisavalduse näol on tegemist uue faktilise asjaoluga, mida hageja ei saanudki hagi esitamisel välja tuua, siis on hageja poolt temapoolsele ülesütlemisele tuginemise näol tegemist hagi aluse täiendamisega, mida TsMS § 376 lg 5 p 3 alusel ei saa käsitleda hagi aluse muutmisena. Hageja esitas juba hagi esitamisel tuvastusnõude, s.o nõude tuvastada kostja poolt õigusvastane valduse rikkumine. Oma 14.08.2007 avalduses on hageja seoses asjaolude osalise muutumisega lisaks juba varasemalt tuvastusnõudele formuleerinud iseseisva nõudena täiendavalt ka tuvastusnõude, et kohus tuvastaks lisaks valduse äravõtmise õigusvastsusele ka üürileping 11.10.2005 ülesütlemisvalduse mittekehtivuse. Seejuures ka esialgse haginõude lahendamisel pidi kohus võtma seisukoha 11.10.2005 ülesütlemisavalduse kehtivuse või kehtetuse osas. Eeltoodu aluselt ning TsMS § 276 lg 5 p 3 tuginedes, leiab kohus, et ei ole hageja 14.08.2007 avalduses nõue eseme muutnud vaid seda täiendanud. 10(14)

VÕS RS § 12 lg 1 kohaselt enne 1. juulit 2002 sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse alates

juhatuse liige, ei tähenda iseenesest, et ülesütlemisavaldus on esitatud OÜ Aknameister nimelt, sest sellekohased viited ülesütlemisavalduses puuduvad. 11.10.2005.a ülesütlemisavaldus on ka sisult põhjendamatu. Ülesütlemisavalduses on ülesütlemise alusena märgitud VÕS § 316 ning viidatud hageja väidetavale üürivõlgnevusele, mis on tekkinud pärast 1.juunit 2005 esitatud arvete mittetasumisest. Asja materjalides puuduvad arved, millest tuleneks hageja kohustus maksta kostjale üüri ning tõendaksid hagejal kostja ees üürivõlgnevuse olemasolu. FIE J S kui lepingu pooleks mitteoleva isiku poolt pärast 1.juunit 2005 esitatud arvete (tl 222- 226) mittemaksmine ei saa olla aluseks üürivõlgnevuse tekkele ja lepingu lõpetamisele. Kuigi kostja ja kolmas isik on väitnud, et üüritasu arveid esitas J S vastavalt tema ja kostja vaheliselt kokkuleppele, mille alusel on üürileandja õigused ja kohustused OÜ Aknameister poolt J S ́ile üle antud, puuduvad asjas nimetatud väidet kinnitavad tõendid. Ka puudub asjas VÕS § 179 lg 1, mille kohaselt lepingupool võib teise lepingupoole nõusolekul anda oma lepingust tulenevad õigused ja kohustused üle kolmandale isikule temaga sõlmitud lepingu alusel, /.../, sätestatud hageja kui üürniku nõusolek Asjaolu, et hageja tasus kuni maini 2005 renditasu FIE J S poolt esitatud arveid (tl 26 – 39), iseenesest hageja sellekohast nõusolekut ei kinnita, sest 07.06.2005 ja 01.07.2005 on hageja nõudnud kolmandalt isikult rendiarvete esitamise aluse kinnitust (tl 52,62). 03.06.2002 ja 18.03.2003.a saadetud kirjast (tl 227,228) nähtub, et 31.05.2002 on järelmaksuga ostumüügileping nr 2124 ümbervormistatud OÜ-le Aknameister ning palutud viimasega sõlmida uus leping. Järelmaksuga ostumüügilepingu nr 2124 § 11 (tl 66) kohaselt omandiõigus ehitisele läheb müüjalt ostjale üle pärast kõigi lepingujärgsete maksete tasumist ning vastavasisulise notariaalse ostu-müügi lepingu sõlmimist. Seega ei saanud hageja üheselt teada, et 31.05.2002.a on mitteeluruumide omandiõigus üle antud OÜ-le Aknameister ja sellest ajast täidab viimane rendileandja funktsioone Kuna 11.10.2005 J S poolt esitatud ülesütlemisavalduse puhul ei olnud täidetud lepingu erakorralise ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused, ei olnud sellel kehtiva ülesütlemisavalduse tagajärgi, sh, ei saanud see kaasa tuua üürilepingu lõppemist ning üürileping jäi õiguslikult kehtima. Kostja on leidnud, et hageja on 10.07.2007.a kohtule esitatud hagiavalduses (tl 230 -234) rendilepingu esemele tehtud kulutuste hüvitamise nõudes üürilepingu lõppemise omaks võtnud. Riigikohus on oma lahendis 3-2-1-109-07 asunud seisukohale, et „Lepingu kehtivuse või tühisuse kohta seisukoha avaldamine ei ole faktilise asjaolu kohta esitatud väide ning seetõttu lepingu kehtivusega algne nõustumine ei tähenda asjaolu omaksvõttu TsMS § 231 tähenduses.“ Ka ei muudaks hagejapoolne väidetav üürilepingu lõppemise omaksvõtt tühist lepingust ülesütlemist kehtivaks. Asjaolu, et hageja viis 28.02.2006.a ära temale kuuluvad esemed (tl 217,218) ei tähenda iseenesest, et ta on 11.10.2005.a ülesütlemisavaldust aktsepteerinud. Samuti ei muuda viimatinimetatud asjaolu tühist ülesütlemisavaldust kehtivaks. Ekslik on kostja seisukoht, et kuna hageja üleütlemist 30 päeva jooksul ei vaidlustanud, on üürileping VÕS § 186 p 6 alusel lõppenud. VÕS §-id 326 ja 329 reguleerivad üürilepingu ülesütlemise vaidlustamist vastuolu tõttu hea usu põhimõttega. VÕS § 326 lg1 järgi võib eluruumi üürnik üürileandja poolse üürilepingu ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus, kui ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. VÕS § 327 sätestab loetelu juhtudest, mille puhul eelkõige võib sedastada ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega. Ülesütlemise vaidlustamise korda reguleerib VÕS § 329 lg1, mille kohaselt peab üürnik eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse saamisest esitama taotluse üürikomisjonile või kohtule. Nimetatud sätetest tuleneb, et VÕS § 329 lg1 kehtestatud ülesütlemise vaidlustamise kord on kohaldatav juhtumeil, kui eluruumi üürnik leiab, et ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 326 lg1). Kuna antud juhul on tegemist äriruumi üürnikuga, ei tule VÕS § 326 ja § 329 asjas kohaldada ning hageja ei pidanud üürilepingu erakorralist ülesütlemist VÕS § 329 lg ettenähtud korras vaidlustama. Seetõttu on ka ülesütlemisavalduses sisaldub viide vaidlustamise korrale ebakorrektne ning ülesütlemisavalduse vaidlustamiseks kehtivad üldised aegumistähtajad. 12(14)

Eeltoodust lähtudes leiab kohus, et poolte vahel 31.03.1999.a sõlmitud rendileping nr 0699 ei lõppenud 11.10.2005.a J S poolt esitatud ülesütlemisavalduse alusel ning et viidatud ülesütlemisavaldus on tühine. AÕS § 32 kohaselt valdus on tegelik võim asja üle. AÕS § 33 lg1 ja lg 2 kohaselt valdaja on isik, kelle tegeliku võimu all asi on ning isik, kes valdab asja rendi-, üüri-, hoiu-, pandi- või muu selletaolise suhte alusel, mis annab talle õiguse teise isiku asja ajutiselt vallata, on otsene, teine isik aga kaudne valdaja. AÕS § 39 lg1 kohaselt valdus lõpeb, kui valdaja loobub tegelikust võimust asja üle või kaotab selle muul viisil. AÕS 40 lg 1 kohaselt valdus on seadusega kaitstud omavoli vastu ning lg 2 kohaselt omavoli on valdaja nõusolekuta seadusvastaselt asja valduse rikkumine või valduse äravõtmine. Sel viisil saadud valdus on omavoliline. AÕS § 80 lg1 kohaselt omanikul on nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab ning lg 2 kohaselt omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Kostja pole asjaolu, et ta vahetas 14.12.2005.a üürilepingu objektiks olevate ruumide lukud, vaidlustanud. Kuna 11.10.2005. a ülesütlemisavaldus oli tühine, ega saanud endaga kaasa tuua õiguslikke tagajärgi, sh ka üürilepingu lõppemist alates 01.11.2005.a ning üürniku kohustust üüritud asi üürileandjale tagastada. Seega ei andnud ka 05.12.2005.a tehtud kiri (tl 114-115), milles kostja reserveeris endale õiguse valduse ülevõtmist takistavate uste avamiseks, alust ilma valdaja nõusolekuta valdust ära võtta ning kostja käitumine seoses lukkude vahetamisega pole seadusega kooskõlas. Asjaolu, et hageja tema valduses olevaid ruume ei kasutanud, ei ole vaieldamatut tõendamist leidnud. Kuigi tunnistaja G S ütlusest nähtub, et ruume ei köetud ja need olid koristamata ja tolmused, ei tõenda see ainuüksi asjaolu, et hageja oli üüritud ruumide valdusest loobunud. Kostja poolt esitatud aktist (tl 117-119) ning tunnistaja ütlustest nähtub, et ruumides olid hagejale kuuluvad asjad Kuigi AÕS 68 lg 1 kohaselt omand on isiku täielik õiguslik võim asja üle ning omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist, ei anna nimetatud seadusesäte omanikule õigust valdajalt omavoliliselt valdust ära võtta. Kostjal olid olemas seadusest tulenevad võimalused, sh õigus esitada vastav hagi kohtusse, oma õiguste maksma panemiseks. Valduse rikkumine võib seisneda asja üle tegeliku võimu teostamise takistamises. Olenevalt asjaoludest võib tegeliku võimu teostamine olla takistatud ka juurde- või väljapääsu sulgemise tõttu. Kuna poolte vaheline rendileping kehtis, oli kostja poolt 14.12.2005 renditud ruumide lukkude vahetamisega hagejalt valdus üüritud asjale ära võetud omavoliliselt ning hageja tahtevastaselt. VÕS § 314 lg1 kohaselt kui üürnikul ei ole üürileandjast tuleneval põhjusel võimalik üüritud asja kasutada, võib ta üürilepingu üles öelda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul asja kasutada. Üürnik ei pea lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale tähtaega andma, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi. VÕS § 314 lg1 annab üürnikule üürilepingu ülesütlemisaluse olukorras , kus üürnik ei saa üüritud asja üürileandjast tuleneval põhjusel kasutada. Asja kasutamise võimatuseks võib olla asja valduse äravõtmine, samuti valduse teostamise takistus, aga ka kasutuse keelamine. Ülesütlemiseks peab üürnik andma üürileandjale mõistliku tähtaja asja kasutamise võimaldamiseks. Üürnik ei pea VÕS § 314 lg 1 alusel lepingu ülesütlemiseks eelnevalt üürileandjale täiendavat tähtaega andmaja võib 13(14)

üürilepingu kohe üles öelda, kui lepingu täitmine ei paku üürnikule ülesütlemist põhjustanud asjaolu tõttu enam huvi. Üürisuhe lõppes faktiliselt seoses kostja poolt omavoliliselt lukkude vahetamisega 14.12.2005.a, mistõttu hageja ei saanud üüritud asja vastavalt lepingule kasutada. Faktiline lõppemine aga ei tähendanud üürisuhte õiguslikku lõppemist. Üürilepingu faktiline lõppemine ehk asja kasutamise võimatus tõi kaasa aluse hagejale 13.08.2007 üürileping ühepoolselt VÕS § 314 lg1 alusel, mida hageja ka tegi (tl 138). Kuna valduse kaotusest oli möödunud juba üle pooleteise aasta, on selge, et lepingu täitmine ei pakkunud hagejale enam huvi, ning ta ei pidanud kostjale täiendavat tähtaega andma. Eeltoodu alusel ja juhindudes TsMS § 434, § 436, § 442, rahuldab kohus hagi.

§ 456, § 632 lg 1

Menetluskulude jaotus Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seadus (TsMS TM RS) § 3 kohaldatakse enne 01. jaanuari 2006 alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Tsiviilasja menetlus on alustatud 2005 aastal ning seega kuulub kohtukulude jaotamise osas kohaldamisele enne 01.01.2006 kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS). Vastavalt enne 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg 1, kohus mõistab poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. /---/. . Kostjalt kuulub hageja kohtukulude katteks väljamõistmisele 180 krooni. Enne 01. jaanuari 2006 kehtinud TsMS § 61 lg 1 p 2 kohaselt mõistab kohus poolele, kelle kasuks otsus tehti, teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnata hagi puhul kohtu määramisel, kuid mitte üle justiitsiministri kehtestatud suuruse. Kohus leiab põhjendatud olevat kostjalt hageja vajalike ja põhjendatud õigusabikulude katteks 15 000 krooni väljamõistmise. Helgi Vinni Kohtunik:

14(14)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.