Muud › Muud hagiasjad

Tallinnas X tn X/X tn X (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosa nr X). Jätta Mihhail Kosmanile korteriomand, mille reaalosa koosneb järgmistest eluruumidest: köök 10,7 m2, tuba 17,7 m2, panipaik 4,3 m2, esik 4,6 m2, tuulekoda 7,6 m2, tuba 24,3 m2 ja tualettruum 0,8 m2 , kokku 70 m2 vastavalt kohtuotsuse lisale 1 (lisas 1 tähistatud kui korter nr 2) ja millega on ühendatud XXX/XXXX mõttelist osa kinnisasjast Tallinnas X tn X/X tn X (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosa nr X).

Välja mõista Mihhail Kosmanilt Larissa Kutsi kasuks 5 000 krooni.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hageja nõue ja põhjendused Hageja ja kostja on X kinnistu kaasomanikud mõlemad 1⁄2 mõttelises osas kaasomandist. Kaasomandi lõpetamise osas pooled kokkuleppele ei ole jõudnud. Hageja soovis kaasomandisse kuuluva asja jagada selliselt, et kaasomand lõpetatakse ja moodustatakse kaks korteriomandit ning määratakse kindlaks krundi kasutamise kord. Hageja palus elumajas olevatest ruumidest, mis käesoleval hetkel on hageja kasutuses, moodustada ühe korteriomandi ning elamus asuvatest ruumidest, mis on kostja kasutuses, moodustada teise korteriomandi. Kummagi korteriomandi juurde jääb 1⁄2 suurune mõtteline osa krundist, millel elamu asub. Võimalike probleemide vältimiseks tulevikus tuleb määrata kindlaks maatüki kasutamiskord. Hageja palus krundi kasutuskorra määrata selliselt, et krunt jagataks mööda selle pikitelge pooleks, kusjuures vasem poole jääb kostja ainukasutusse ja parem pool hageja ainukasutusse. Õue-aiamaa plaanilt ja kasutuskorra kindlaksmääramise ettepanekust nähtuvalt asuvad kummagi poole kasutuses oleval maatükil hooned. On õiglane, et kummalegi poolele jääb see ehitis, mis tema kasutuses oleval maatükil asub. Hageja palus lõpetada X asuva kinnistu nr XXXXXXX kaasomandi ning moodustada samale katastriüksusele kaks korteriomandit alljärgnevalt: kirdepoolses majaosas asuvatest ruumidest moodustada korteriomand nr 1 ning jätta see hageja omandisse ning edelapoolses majaosas asuvatest ruumidest moodustada korteriomand nr 2 ning jätta see kostja omandisse. Määrata kindlaks korteriomandite juurde kuuluva pööningu kasutuskord selliselt, et kummagi korteriomandi seadusliku valdaja kasutusse jääb tema korteriomandi kohal oleva pööningu pind. Hageja palus

2(6)

määrata kindlaks korteriomandite juurde kuuluva maatüki kasutuskord vastavalt lisatud plaanile selliselt, et viirutatud osa maatükist jääb koos sellel asuvate ehitistega moodustatava korteriomandi nr 2 seadusliku valdaja ainukasutusse ning viirutamata osa maatükist jääb koos sellel asuvate ehitistega korteriomandi nr 1 seadusliku valdaja ainukasutusse. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja ei ole hageja nõutud jagamise põhimõttega nõus. Hageja poolele jääks kuur, kuid kostjale kuulub sellest 1⁄2 osa. Selle osa eest soovib kostja 2000 EUR-i. Hageja hagiavalduses kuuri ei jaganud. Hageja ei soovi lasta moodustada kolmandat korteriomandit hoonele, mis on kostja ehitatud ja paikneb kostjale jääva kinnistu osal. Hageja pakutud kaasomandi lõpetamise tingimused ei vasta seaduse mõttele. Seaduse mõte on, et koosomand lõpetatakse ning pooltel ei ole enam kaasomandisse jäävaid ruume. Asja on võimalik lahendada ka kohtuväliselt Maakohtu otsuse põhjendused Harju Maakohus rahuldas hagi ja lõpetas Larissa Kutsi ja Mihhail Kosmani kaasomandi X (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosa nr XXXXXXX) kinnistu suhtes, moodustades 2 korteriomandit järgmiselt: Jätta Larissa Kutsile 1⁄2 mõttelist osa maatükist X (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosa nr XXXXXXX) ja selle oluliseks osaks oleva elamu osast ning reaalosana järgmised eluruumid: tuulekoda 9,2 m2, tuba 11,7 m2, köök 9,4 m2, esik 8,8 m2, panipaik 6,1 m2, tuba 13,7 m2 tuba 12,8 m2 vastavalt kohtuotsuse lisale 1 (lisas 1 tähistatud kui korter nr 1). Jätta Mihhail Kosmanile 1⁄2 mõttelist osa maatükist Tallinnas X (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosa nr XXXXXXX) ja selle oluliseks osaks oleva elamu osast ning reaalosana järgmised eluruumid: köök 10,7 m2, tuba 17,7 m2, panipaik 4,3 m2, esik 4,6 m2, tuulekoda 7,6 m2, tuba 24,3 m2 vastavalt kohtuotsuse lisale 1 (lisas 1 tähistatud kui korter nr 2). Määrata kindlaks korteriomandite juurde kuuluva maatüki aadressil X (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosa nr XXXXXXX) kasutuskord vastavalt kohtuotsuse lisale 2 selliselt, et viirutatud osa maatükist koos sellel asuvate ehitistega jääb korteriomandi nr 2 seadusliku valdaja kasutusse ja viirutamata osa maatükist koos sellel asuvate ehitistega jääb korteriomandi nr 1 seadusliku valdaja kasutusse. Määrata kindlaks X (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosa nr XXXXXXX) asuva elamu ühiskasutuses oleva pööningupinna kasutuskord selliselt, et mõlema moodustatava korteriomandi seadusliku valdaja kasutusse jääb tema korteriomandi kohal oleva pööningu pind. Kohus mõistis Mihhail Kosmanilt Larissa Kutsi kasuks välja kohtukulud 17 060 krooni. Puudub vaidlus, et Larissa Kutsile ja Mihhail Kosmanile kuulub mõlemale 1⁄2 mõttelist osa kinnistust aadressil X (Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosa nr

XXXXXXX).

Pooled kaasomandi lõpetamise ja asja jagamise kokkuleppele ei jõudnud. Kostja vastuhagi omapoolse kaasomandi lõpetamise viisi nõudega ei esitanud. Kuna AÕS § 77 lg-st 2 tuleneb, et kaasomandi lõpetamise vaidluse lahendamisel saab kohus lähtuda ainult hagis või vastuhagis nõutud kaasomandi lõpetamise viisidest, tuleb vaidlus lahendada lähtudes vaid hageja esitatud nõudest. Kohtule on esitatud X asuva elamu ruumide plaan (tlk 118). Puudub vaidlus, et pooled kasutavad kinnistul asuvat elamut nii, et neil on eraldi sissekäigud, pooltel ei ole elamus ühiselt kasutatavaid eluruume. Hageja kasutab elamu kirdepoolses osas asuvaid ruume: tuulekoda 9,2 m2, tuba 11,7 m2, köök 9,4 m2, esik 8,8 m2, panipaik 6,1 m2, tuba 13,7 m2 tuba 12,8 m2 (plaanil tlk 118 tähistatud kui korter nr 1). Kostja kasutab elamu edelapoolses osas asuvaid ruume: köök 10,7 m2, tuba 17,7 m2, panipaik 4,3 m2, esik 4,6 m2, tuulekoda 7,6 m2, tuba 24,3 m2 (paanil tlk 118 tähistatud kui korter nr

3(6)

2). Puudub vaidlus, et nimetatud viisil ruumide kasutamine peab säilima ka edaspidi. Arvestades ruumide paiknemist elamus, on elamust võimalik eraldada reaalosa mõlemale kaasomanikule, kahjustamata sellega teise kaasomaniku huve. Kohus lähtus korteriomanditeks jagamisel kaasomanike vahel väljakujunenud elamu kasutuskorrast. Hageja nõue kaasomandi lõpetamiseks tuleb rahuldada viisil, et kinnistu jagatakse kaheks korteriomandiks. Hageja palus määrata kindlaks moodustatavate korteriomandite juurde ühiskasutusse jääva pööningupinna kasutuskord. Kuna kostja ei vaielnud vastu, et mõlema omaniku kasutusse jääks tema kasutada olevate eluruumide kohal paiknev pööninguosa, on hageja nõue põhjendatud ja tuleb rahuldada. Hageja palus määrata kindlaks maatüki kasutuskord vastavalt lisatud plaanile (tlk 119). Hageja nõue on põhjendatud. Arvestades asjaolu, et mõlemale poolele kuulub 1⁄2 mõtteline osa maatükist, tuleb maatüki kasutuskord määrata selliselt, et kummalegi poolele jääb kasutada võrdne osa maatükist. Plaanilt (tlk 119) nähtub, et hageja nõutud kasutamiskorra kindlaksmääramisel jääks mõlemale poolele kasutada mõistliku kujuga s.o ristkülikukujuline maatükk. Puudub vaidlus, et mõlema poole kasutusse jääval maatükil on teisi ehitisi peale elamu. Ehitiste (puukuurid, kasvuhooned, kõrvalhoone) olemasolu nähtub ka asja materjalide juurde lisatud plaanilt (tlk 119). Kuna hageja nõutud kasutuskorra kindlaksmääramisel jääks mõlema poole kasutusse tema maatükil paiknevad ehitised, ei ole põhjendatud kostja soov kasutada ka hageja maatükile jäävat kõrvalhoonet. Põhjendatud on kostjalt hageja kasuks välja mõista õigusabikulud 17 000 krooni. Apellatsioonkaebuse põhjendused Mihhail Kosman palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse osaliselt tühistada ning teha uue otsuse, millega määrata X kinnistul kolme korteriomandi seadmine ja mõista hagejalt välja kostja kasuks 31 280 krooni hagejale jääva kuuri kompensatsiooniks. Kui eeltoodud nõuet ei ole võimalik rahuldada, palus kostja maakohtu otsuse tühistada täies ulatuses ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Kostja palus otsuse tühistada osas, millega kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja kohtukulud 17 060 krooni. Kohus rahuldas hagi vastuolus seadusega, lõpetades elamu osas kaasomandi ja seadis kaks korteriomandit, maa suhtes seadis kasutuskorra viisil, et hooned, mis jäävad kasutuskorra järgi määratud maale, jäävad poole ainukasutusse. Ühiselt ostetud kuuri jättis kohus hageja ainukasutusse ja kostja ehitatud majandushoone jäi kaasomandisse, kuid kostja kasutusse. Kolme korteriomandi asemel kahe korteriomandi moodustamise võimalus ei tulene seadusest. Kui kinnistut ei olnud võimalik reaalosadeks jagada, tuli jätta hagi rahuldamata või teha otsus, et kinnistul moodustataks kolm korteriomandit. Kohus võõrandas 1⁄2 kuuri kostjalt hageja kasuks ja jättis kostja püstitatud ehitise kui kaasomandi hageja kasutusse. Kinnistul on kolm hoonet – elamu, kuur ja kostja püstitatud majandamishoone ehitusaluse pinnaga 581,2 m2. Majandamishoonele taotles kostja kolmanda korteriomandi seadmist. Kohtu põhjenduste kohaselt tuleb arvata kostja ehitatud majandushoone kaasomandi hulka. Kui kohus arvas kostja ehitatud hoone kaasomandi hulka, tuli kohtul määrata kuuri ja majandushoone maksumus. Kohus vaidlusaluste hoonete hinda ei määranud. Poolte kahasse ostetud kuur on väärtuselt palju väiksem kui kostja püstitatud majandamishoone. Kohus möönis, et majandamishoone püstitas kostja, kuid leidis, et kuna majandamishoone jääb kostjale määratud maatükile, on kergem jätta majandamishoonele korteriomand seadmata. Kasutuskorra määramine ei ole kinnistu reaalosadeks jagamine, nagu seda soovis hageja. Hageja argument majandamishoonele

4(6)

korteriomandi seadmisega mittenõustumisel oli, et kui kostja loobub kompensatsiooni nõudest kuuri eest, on hageja nõus kinnistul kolme korteriomandi seadmisega. Kostja ei olnud nõus tasuta oma varast loobuma. Kohus, jättes kostja ilma kuuri kompensatsioonist ja kasutusõigusest, kahjustas seadust rikkudes kostja huve. Kohus ei põhjendanud, miks ei nõutud hagejalt kostja kasuks välja 31 280 krooni kompensatsiooni kuuri eest, mille pooled ostsid kahasse 18.08.1977 vastavalt Elamu ostu-müügilepingule. Otsus on vastuolus PS §-ga 32. Kostja ei nõustu maakohtu otsusega kostjalt hageja kohtukulude 17 060 krooni väljamõistmise osas. Hagejal oli 2 esindajat. Hageja raiskas põhjendamatult kostja ja kohtu aega. Kohus ei ole hagejalt seoses menetluse venitamisega mingeid kohtukulusid välja mõistnud, vaid jättis kõik kulud kostja kanda. Kostja palus jätta kõik menetluskulud hageja kanda. Vastus apellatsioonkaebusele Larissa Kuts ei nõustunud apellatsioonkaebuse põhjendustega ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud asja materjalidega, leiab, et maakohus on õigesti lõpetanud kaasomandi ja jaganud kinnisasja korteriomanditeks, kuid ilmse ebatäpsuse tõttu määranud ebaõigesti korteriomandi reaalosa juurde kuuluva kaasomandi osa suuruse. Kolleegium leiab, et eeltoodud ebatäpsus tuleb parandada ja määrata õiged kaasomandi osad. Samuti tuleb seoses moodustatavate korteriomandite suuruse mittevastavusega kinnistu kaasomanike mõtteliste osade suurusele välja mõista hagejalt kostja kasuks AÕS § 77 lg 3 alusel hüvitis. AÕS § 76 lg 1 järgi on kaasomanikul õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg 2 sätestab, et juhul, kui pooled ei saa kokkulepet kaasomandi jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osade suurusele. Kaasomandi lõpetamisel peab kohus kaaluma kõiki asjaolusid, ennekõike poolte huvisid ja lähtuma õiglusest. Kolleegiumi arvates on maakohus õigesti kaalunud poolte huvisid ja otsustanud lõpetada poolte kaasomandi, jagades kinnisasja korteriomanditeks. Kuna kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega, siis tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 ei korda kolleegium maakohtu otsuse põhjendusi. Ebaõige on kaebaja väide, et maakohus on kaasomandi lõpetanud ebaõigesti, jagades hoone korteriomanditeks ja maa jättes kaasomandisse. Maakohus jagas kaasomandis olnud kinnistu kaheks korteriomandiks. Korteriomandiseaduse § 1 lg 1 järgi on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub ja lõige 2 järgi on kaasomandi esemeks korteriomandi seaduse tähenduses maatükk ning ehitise osad, mis korteriomandiseaduse § 2 lg 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Korteriomandiseaduse § 3 lg 1 järgi võib korteriomanditeks jagada kinnisomandi, mille ese on maatükk koos sellel oleva või ehitatava ehitisega ja lõige 3 järgi võib kinnisomandit korteriomanditeks jagades mõne eluruumi või mitteeluruumi jätta kaasomandisse. Maakohus on seadust õigesti kohaldanud, jagades eluhoone korteriomandi reaalosadeks ja maatüki koos sellel asuvate ehitiste ja rajatistega ning eluhoone pööningu jätnud kaasomandi mõttelisteks osadeks. Kaebuse väide, et oleks tulnud moodustada kolm korteriomandit, ei ole õige. Pooled olid kinnisasja kaasomanikud ja kummalegi kuulus 1⁄2 mõttelist osa kinnistust. Arvestades eeltoodut ja ruumide jaotust ning eelnevat faktilist kasutuskorda, on maakohus õigesti jaganud kinnistu kaheks korteriomandiks. Kuna kostja vastuhagi ei esitanud, siis maakohtul puudus vajadus ja võimalus

5(6)

kostja poolt toodud jagamise viisi kaaluda. Ebaõige on apellandi väide, et maakohus on temalt ebaseaduslikult 1⁄2 mõttelist osa kuurist hageja kasuks võõrandanud ja kostja poolt ehitatud ehitise jätnud hageja kasutusse. Kuna hooned, millele apellant viitas, olid kinnisasja olulised osad, siis ei saanud nende suhtes olla erinevat õiguslikku režiimi kui kinnisasjal. Korteriomandite mõtteliste osade kasutuskorra määramine ei muuda pooltevahelisi omandisuhteid ja maatükil, mis on korteriomandite mõtteliseks osaks, paiknevate kuuride eest ei ole alust hagejalt kostja kasuks hüvitist välja mõista. Maakohus oli õigustatud AÕS § 72 lg 1 alusel määrama kaasomandi valdamise ja kasutamise korra. Maakohtu poolt määratud kasutuskorda ei ole apellant vaidlustanud. Küll aga on maakohtu otsuses ilmsed ebatäpsused reaalosade suuruse ja sellele vastavalt mõtteliste osade suuruste osas. Maakohus on leidnud, et hageja reaalosa suuruseks on 71,7 m2 ja kostja reaalosa suuruseks 69,2 m2. Maakohus on mõlema poole osast välja jätnud tualettruumi 0,8 m2, mis asub tuulekoja juures, ja hageja ühe toa suuruseks on ekslikult märgitud 12,8 m2, õige on 12,0 m2. Seega jääb hageja reaalosa suuruseks 71,7 m2 ja kostja reaalosa suuruseks 70 m2. Tulenevalt reaalosa suurusest tuleb määrata ka korteriomandi mõttelise osa suurused. Järelikult jääb hageja mõttelise osa suuruseks XXX/XXXX ja kostja mõttelise osa suuruseks XXX/XXXX. Eeltoodud osas tuleb maakohtu otsuses olev ebatäpsus parandada. Kuna poolte korteriomandite suurused on erinevad, kui olid poolte mõttelised osad kinnisasjas, siis on kostja õigustatud saama kaotatud omandi eest hüvitust. Ringkonnakohtu istungil soostusid pooled, et 1 m2 maa maksumus on 1 666,04 krooni. Eeltoodud hind tuleneb Maa-ameti tehingute andmebaasis olevate tehingute hindade keskmisest. Seega on kinnistu väärtus 4 103 456,50 krooni. Kostja osa võrreldes temale varem kuulunuga vähenes XX/XXXX mõttelise osa võrra, mis arvestades kinnistu väärtust moodustab 24 615 krooni, millise summa peab hageja kostjale hüvitama. Eeltoodud osas tuleb maakohu otsust täpsustada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 järgi tuleb käesolevas asjas menetluskulude kindlaksmääramisel ja jaotamisel kohaldada kuni 01.01.2006 kehtinud seadust. Kuna maakohtu otsus kaasomandi lõpetamise ja kasutuskorra kindlaksmääramise kohta on õige ja ringkonnakohus ainult parandab maakohtu otsuses olevad vead ja täpsustab maakohtu otsust, siis kohtukulude jaotuse osas tuleb maakohtu otsus jätta muutmata. Vastustaja palus apellandilt välja mõista apellatsioonimenetluses kantud õigusabikulu 8 496 krooni. Kuna ringkonnakohus parandas maakohtu otsuses ainult ebatäpsused ja maakohtu otsuse lõppjäreldus jäi muutmata, siis vastustaja vajalik ja põhjendatud õigusabikulu tuleb kuni 01.01.2006 kehtinud TsMS § 60 lg-te 1 ja 8 ning § 61 lg 1 p 2 alusel apellandilt välja mõista. Kolleegium leiab, et põhjendatud on 5 000 krooni väljamõistmine. Apellandi menetluskulud tuleb jätta tema enda kanda.

Reet Allikvere

Ülle Jänes

Margo Klaar

6(6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.