Eesistuja Iko Nõmm, liikmed Ande Tänav ja Malle Seppik
Otsuse tegemise aeg ja koht
25.aprill 2008, Tallinn
Tsiviilasja number
2-06-13683
Tsiviilasi
OÜ Hansa Inkasso hagi Maarja Tamme vastu 51 380,96 krooni saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 25.märtsi 2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse Maarja Tamme apellatsioonkaebus liik Kirjalik menetlus Menetluse liik Menetlusosalised ja nende Hageja OÜ Hansa Inkasso (registrikood 10418309, asukoht Süda 3 Tallinn) esindaja Senny Pello; esindajad Kostja Maarja Tamme (isikukood xxxxxxxxxxx, elukoht xxxxxx xxx-xx xxxxxxx), esindaja Raini Nõu
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 25. märtsi 2007 otsus ja jätta OÜ Hansa Inkasso hagi Maarja Tamme vastu 51 380,96 krooni saamiseks rahuldamata.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud hageja kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates vandeadvokaadi vahendusel. Hageja nõue ja selle põhjendused
1.OÜ Hansa Inkasso (hageja) esitas 30. mail 2006 hagi Maarja Tamme (kostja) vastu, paludes kostjalt hageja kasuks välja mõista võlgnevuse 50 000 krooni ning viivise 1 380 krooni 96 senti. Hagi põhjenduste kohaselt müüs Olga Lobova kostjale 30. detsembril 2005 Tallinnas asuva korteriomandi. Lepingus lepiti kokku ka ostuhinna tasumise kord. Ostuhinna viimase osa tasumise tähtpäev oli 30. jaanuar 2006. Kostja oma kohustust ei
täitnud, jättes 50 000 krooni ostuhinnast tasumata. Lepingu p-s 6.7 leppisid ostja ja müüja kokku viivise tasumises ostuhinna maksmisega viivitamise korral. Müüjal on õigus nõuda viivist vastavalt seadusele. Viivitusintress oli 2006. aastal 9% aastas. Seega oli viivitusintress 50 000 krooni pealt 4 500 krooni aastas ja ühe päeva eest 12 krooni 33 senti. Kuna kostja oli 22. juuni 2006 seisuga olnud viivituses 112 päeva, siis oli viivitusintress 1 380 krooni 96 senti. Olga Lobova loovutas 23. märtsil 2006 oma nõude kostja vastu hagejale. Kostja vastuväited
2.Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja jättis Olga Lobovale 50 000 krooni tasumata, sest ta alandas 21. veebruari 2006 avaldusega korteriomandi ostuhinda 50 000 krooni võrra, kuivõrd korteriomandil ilmnesid olulised puudused, mis olid olemas enne ruumide valduse üleandmist. Korteriomandi reaalosaks olevates ruumides ei tõusnud talvel temperatuur üle 11 kraadi. See muutis korteriomandi sihipärase kasutamise võimatuks. Kostjal ei olnud seda puudust võimalik varem avastada, sest ruumidega tutvumise ajal sügisel oli välistemperatuur kümneid kraade kõrgem. Samuti ilmnes korteriomandi reaalosaks olevate ruumide mõõtmisel, et nende pindala oli 75,2 m2 ehk 8,5 m2 kinnistusraamatusse märgitust väiksem. Selgus, et 8,5 m2 on ühiskasutuses olev trepikoda, mis formaalselt kuulub küll korteriomandi reaalosa juurde, kuid mille reaalosana kasutamine on problemaatiline. Ilmnes ka asjaolu, et Olga Lobova kui eelmine omanik võlgnes enda vastupidistest kinnitustest hoolimata korteriühistule (KÜ) 3 976 krooni 92 senti, mille kostja oli uue omanikuna kohustatud korteriühistule tasuma. Esimese astme kohtu otsus
3.Harju Maakohus rahuldas 25. märtsi 2007 otsusega hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 51 380 krooni 96 senti. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda. Pooled ei vaidle selle üle, et kostjal on ostuhinnast tasumata 50 000 krooni, et kostja esitas 21. veebruaril 2006 Olga Lobovale avalduse ostuhinna alandamise kohta 50 000 krooni võrra ning et Olga Lobova loovutas oma nõudeõiguse kostja vastu hagejale. Lepingu järgi kuulub kostja omandatud korteriomandi koosseisu reaalosana mitteeluruum nr 70. Kostja selgitas kohtuistungil, et soovis korteriomandi reaalosaks olevaid ruume kasutada eluruumidena, seega mitte sihtotstarbeliselt. Hageja seletuse kohaselt olid ruumides malmradiaatorid. See asjaolu nähtub ka kostja esitatud 6. märtsi 2006. a eksperdihinnangust ruumi nr 70 keskküttesüsteemi demonteerimise kohta. Tervisekaitseinspektsiooni uuringud on tehtud ruumides nr 1 ja 2 kui eluruumides, sest uuringute tulemuste normatiivse alusena osutatakse Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999 määrusele nr 38 "Eluruumidele esitatavad nõuded". Lepingu eseme reaalosaks oleva mitteeluruumi üldpinnaks oli 83,7 m2 ja need andmed kontrollis üle notar (lepingu p 3) Tallinna Linnakohtu kinnistusosakonna väljastatud kinnistusregistri registriosa nr 5283201 ärakirja alusel. Asjaolu, et reaalosa üldpinna suurus on väidetavalt väiksem kui registrisse kantud 83,7 m2, ei saa käsitada müüja kohustuse rikkumisena. Lepingut sõlmides on kostja kinnitanud, et ta on nõus ostma lepingu eseme sellises seisundis, nagu see on lepingule allakirjutamise päeval, on tutvunud põhjalikult lepingu eseme kohta avatud kinnistusregistri registriosa kannetega ja tugineb lepingu eseme isiklikule ülevaatusele ning müüja poolt lepingus esitatud andmetele. Sellel, et väidetavalt jättis Olga Lobova korteriühistule tasumata lepingu esemel lasuvad maksed ning majandamisja muud kulud, ei ole praeguse vaidluse puhul õiguslikku tähendust. Kostjal on õigus nõuda süüdlaselt talle tekitatud kahju hüvitamist. Lepingu p 7.5 järgi kohustub müüja hüvitama ostjale tekkinud kahju, kui ta ei täida lepinguga endale võetud kohustusi, samuti juhul, kui lepingu p-s 2.1 kinnitatu ei vasta tegelikkusele. Kostja hinna alandamise avalduses kirjeldatud asjaoludel ostuhinna alandamine ei ole õiguslikult
põhjendatud. Kostja pidi lepingut sõlmides mõistliku inimesena olema teadlik, et korteriomandi reaalosaks on mitteeluruumid ning ruumide ülevaatamisel oli tal võimalik isiklikult veenduda selles, et ruume köetakse keskküttega ning ruumidesse on aastate eest paigaldatud malmradiaatorid. Kui kostja soovis korteriomandi reaalosaks olevaid ruume kasutada eluruumidena, seega nende ruumide sihtotstarvet muuta, oli tal võimalik neis ruumides teha tehnilisi ümberkorraldusi. Kostja ei ole tõendanud, et Olga Lobova müüjana ei ole lepingu p-s 2.2 märgitud kohustusi nõuetekohaselt täitnud. Apellatsioonkaebus
1.Kostja palus kohtuotsuse täielikult tühistada ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Kui tühistatud osas ei saa teha uut otsust, palus kostja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kohus küll tuvastas, et vaidlusaluses mitteeluruumis ei tõusnud talvisel ajal temperatuur üle 11 ̊ C ning et korteriomandi esemeks oleva reaalosa hulka on arvatud ka ühiskasutuses olevad trepikoja pinnad, mis ei saa õiguslikult reaalosa sisse kuuluda, kuid kohus ei esitanud sisuliselt oma järeldust selle kohta, kas nende asjaolude näol on tegemist müüdud korteriomandi oluliste või vähemoluliste puudustega või mitte. Otsusest ei ilmne, kas viga oli küttesüsteemis. Kohus ei võtnud seisukohta, kas eelmärgitud temperatuur on küllaldane mitteeluruumi kasutamiseks ja kui kõrge peaks temperatuur olema selleks, et mitteeluruumi saaks külmetamata kasutada. Asjas pole tuvastatud, et Olga Lobova poleks asja müüjana olnud või ei oleks saanud olla teadlik sellest, et mitteeluruumis on temperatuur madal. Kohus ei teinud kindlaks, milline oli ruumi temperatuur ajal, mil kostja sellega enne tehingu tegemist tutvus. Hageja ei vaidlustanud kostja väidet, et sügisel, kui kostja ruumidega tutvus, oli välistemperatuur kümneid kraade kõrgem, mistõttu ei olnud kostjal võimalik seda puudust varem avastada. Kohus pidi lugema kostja väite TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 järgi tõendatuks.
3.Otsusest ei nähtu, kas vaidlusalust trepikoja ala pindalaga 8,5 m2 saab lugeda korteriomandi esemeks oleva reaalosa koosseisu kuuluvaks ning kui jah, siis millisel faktilisel ja õiguslikul alusel. Asjas ei tuvastatud, et Olga Lobova ei olnud teadlik või tal ei olnud võimalik varasemalt teada saada, et korteriomandi reaalosa pindala on faktiliselt väiksem võrrelduna kinnistusraamatusse kantuga.
4.Kuigi kohus tuvastas, et müüjal oli korteriühistu ees võlgnevus 3 976,92 krooni, ei ole asjas tuvastatud, et Olga Lobova ei olnud või saanud olla teadlik sellest asjaolust.
5.Asjas ei ole tuvastatud, et Olga Lobova oleks vaidlustanud kostja 21. veebruari 2006 hinna alandamise avalduses märgitut. Puudub kohtu hinnang sellele, kas eeltoodu tähendab Olga Lobova poolset lepinguliste kohustuste mittetäitmise tunnistamist. Kohus jättis tähelepanuta, et hageja ei esitanud kostja vastusele kirjalikku seisukohta, jättes selle sisuliselt vaidlustamata. Ka sellest järeldub, et kostja esitatu tuleb lugeda hagejapoolse vaidlustamatuse tõttu tõendatuks (TsMS § 231 lg-d 2 ja 4).
6.TsMS § 442 lg 8 järgi peab kohus otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu kostja faktiliste väidetega, et madal temperatuur muutis mitteeluruumi sihipärase kasutamise võimatuks, et ühiskasutuses oleva trepikoja kasutamine korteriomandi reaalosana ei ole mõeldav ja see ei ole tavatähenduses korteriomandi reaalosaks. Kohus ei põhjendanud, kuidas saaks kostja blokeerida ühiskasutuses oleva trepikoja kasutamise teistele isikutele. Otsusest ei nähtu, miks ei pea paika kostja väidetu, et mitteeluruumi varasemat mõõtmist takistas mitteeluruumis olnud tööstuslik külmik.
7.Otsusest ei selgu, et kohus oleks uurinud, analüüsinud ja hinnanud ruumide eksplikatsioone, tervisekaitseinspektsiooni 09. veebruari 2006 protokolli ja Amecon OÜ
06.märtsi 2006 eksperthinnangut, 11. juuli 2006 arve-tšekki summas 6 849, 90 krooni, selle summa tasumist tõendavat 11. juuli 2006 kviitungit ja 06. juuli 2006 arvet summas
3 031,05 krooni koos maksmist kinnitava pealdisega. Kohus ei põhjendanud, miks ta eelmärgitud tõendeid ei arvestanud, millega rikkus TsMS § 442 lg-t 8.
8.Ei ole üheselt mõistetav, kas kohtu hinnangul täitis müüja oma lepingulisi kohustusi kohaselt või mitte, kas lepingu ese vastas lepingutingimustele ning kas müüjapoolne täitmine oli kvaliteetne. Hämmastav on kohtu järeldus, nagu ei oleks kostja tõendanud, et Olga Lobova ei ole lepingu p-s 2.2 märgitud kohustusi nõuetekohaselt täitnud. Kostjale on mõistetamatu kohtu seisukoht, nagu sooviks ta soetatud asja kasutada mitte sihtotstarbeliselt. Kohus ei pööranud tähelepanu ka hageja poolt vaidlustamata asjaolule, et Olga Lobova keeldus lepingu eseme üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamast ning võtmed sai kostja kätte kolmandalt isikult.
9.Selgusetu on kohtu järeldus, nagu ei oleks vaidlust selles, et kostjal on hagejale ostuhinnast tasumata 50 000 krooni. Kostja ei pidanud ega pea hagejale midagi tasuma, kuna ostuhinda oli alandatud enne nõude loovutamist hagejale.
10.Väär ja tõendamata on kohtu järeldus, mille järgi ei olevat hinna alandamine olnud õiguslikult põhjendatud. Ainuüksi reaalosa pindala järgi oleks ostuhind rohkem kui 50 000 krooni madalam (ühe ruutmeetri hind on 14 337 krooni, vaidlusaluse 8,5 m2 rahaline väljund on 121 864, 50 krooni).
11.Tähtsust ei oma asjaolu, kas Olga Lobova on isiklikult mõjutanud ruumide üldpinna mõõtmist, soovides neid näidata registris tegelikest suurematena. Tegemist oli müüjapoolse objektiivse lepingulise kohustuse rikkumisega (pind ei ole tegelikult õige), subjektiivne külg (müüja tahtlus või hooletus) ei ole antud juhul määrav.
12.Kohus tõlgendas ja kohaldas vääralt VÕS § 76 lg 1 ja § 100, kui asus seisukohale, et müüjapoolne lepinguliste kohustuste nõuetekohane täitmata jätmine ei oma käesoleval juhul õiguslikku tähtsust. Otsuse põhjal ei ole mõistetav, miks peaks kostja kasutama Olga Lobova korteriühistu võla suhtes õiguskaitsevahendina kahju hüvitamise nõuet. Kohus ei saa lepingupoolele ette kirjutada, millist õiguskaitsevahendit ta kasutab. Lähtuvalt VÕS § 101 lg 1 p-st 5 ja §-st 112 võib võlausaldaja alandada hinda, kui võlgnik on kohustust rikkunud. Antud juhul olnuks ostuhind võlasumma ulatuses madalam. VÕS § 104 lg 1 järgi ei eelda Olga Lobova suhtes vastutuse kohaldamine temal süü esinemist. Kohtul tuli tõlgendada ja kohaldada ka VÕS § 105. Kui kohus leiaks, et müüja ei pea vastutama kohustuste rikkumise eest, tuleb anda hinnang sellele, kas kostja oli VÕS § 105 järgi õigustatud ostuhinda alandama.
13.Kohus jättis kohaldamata VÕS § 217 lg 1 ja lg 2 p-d 1,2,3 ning § 218 lg 1. Puudub kohtu hinnang sellele, kuidas vastas müüja käitumine nendele sätetele. Samuti ei kohaldanud kohus KOS § 1 lg-t 2 ning § 2 lg-d 1 ja 2, mille järgi tulnuks võtta seisukoht, kuidas saaks vaidlusalused trepikoja alad kuuluda korteriomandi reaalosa hulka. Kohtuotsusest võib aru saata, et Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999 määrus nr 38, millega kinnitati „Eluruumidele esitatavad nõuded”, ei ole kohane õigusakt. Samas kohus ei märkinud, millist õigusakti tuleks eelmärgitu asemel kohaldada tuvastamaks, milline peab olema temperatuur mitteeluruumides. Apellandi arvates tulnuks antud juhul läbi analoogia (TsÜS § 4) kohaldada nõuete p 7. Vastus apellatsioonkaebustele
14.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata. Menetluse edasine käik
15.Ringkonnakohus jättis 11. juuni 2007. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata.
16.Riigikohus tühistas 16. jaanuari 2008 otsusega ringkonnakohtu otsuse menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning saatis asja ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
Ringkonnakohtu otsus
17.Ringkonnakohus, pidades silmas vaidluses Riigikohtu poolt avaldatud seisukohti, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
18.Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et Olga Lobova müüs kostjale 30.12.2005 xxxxxxxxx Xxxx x asuva korteriomandi hinnaga 1 200 000 krooni. Müügilepingu p-s 1.1 on korteriomandi üldpinnaks märgitud 83,7 m2. Vaidlust ei ole ka selle üle, et kostja on teinud müüjale avalduse korteriomandi hinna alandamiseks muu hulgas seetõttu, et ostetud korteriomandi reaalosa üldpind osutus lepingus kokkulepitust 8,5 m2 väiksemaks.
19.Kohtule esitatud ruumide eksplikatsioonist nähtuvalt on müüdud korteriomandi tegelikuks suuruseks 75,2 m2. Järelikult ei vasta kostjale üleantud korteriomandi reaalosa üldpinna suurus lepingutingimustele ega ka kinnistusraamatusse kantud andmetele. Sellest, et lepingutingimused on kooskõlas kinnistusraamatusse kantud andmetega, ei tulene, et leping on kohaselt täidetud, s.t ostjale üleantud korteriomandi eseme reaalosa üldpinna suurus vastaks lepingutingimustele. Õige on kostja väide, et korteriomandi juurde kuuluv trepikoda ei saa KOS § 2 lg 1 kohaselt kuuluda korteriomandi eseme reaalosa hulka, kuna see ei ole mitteeluruumiga ühiselt piiritletud ning seda ei ole olemasoleval kujul võimalik teistest korteriomanikest eraldi kasutada. Kostja väitele, et korteriomandi tegelikku suurust ei olnud võimalik tuvastada enne 2006. aasta jaanuarit, kui kõrvaldati korteriomandi ühte tuba täitnud tööstuslik külmkapp, ei ole hageja vastu vaielnud.
20.Hinnaalandamine on kujundusõigus, mille läbi saab võlausaldaja ühepoolselt võlasuhet muuta ning teine pool ei saa seda takistada, kui kujundusõiguse eeldused ja kasutamise tingimused on täidetud. Võlaõigusseaduse § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus.
21.Pidades silmas, et kõnealuse korteriomandi müügihinnaks oli 1 200 000 krooni ja lepingus märgitud üldpinnaks 83,7 m2, kujuneb korteriomandi ühe ruutmeetri maksumuseks 14 336,91 krooni. Üksnes ruutmeetrihinda arvestades oleks 75,2 m2 ruutmeetri suuruse korteriomandi hind seega 121 864,37 krooni võrra madalam. Kostja on hinda alandanud 50 000 krooni võrra. Hinna alandamine oluliselt väiksemas ulatuses, kui ruutmeetrihinda aluseks võttes põhjust oleks, arvestab asjaoluga, et korteriomandi kokkuleppeline hind ei pruugi iga kord sõltuda üksnes ruutmeetrite arvust. Kohtu arvates on kostja alandanud hinda põhjendatud ulatuses ja jätnud hagejale lepingujärgse ostuhinna vastavas ulatuses õigesti tasumata. Hinna alandamise materiaalsed eeldused ja formaalsed nõuded on täidetud. Eeltoodu põhjal tuleb kostja vastuväited hageja nõudele lugeda põhjendatuks ja jätta hagi rahuldamata.
22.Kuna hinna alandamine on põhjendatud ka üksnes korteriomandi reaalosa üldpinna suuruse lepingutingimustele mittevastamise tõttu, ei pea ringkonnakohus vajalikuks analüüsida teisi hinna alandamise aluseks olnud asjaolusid.
23.Hagi rahuldamata jätmise tõttu tuleb menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda.
Iko Nõmm
Ande Tänav
Malle Seppik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.