Alexander Svistunovi ja Liudmila Svistunova hagi Dagmar Meose vastu 357 408 krooni saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 28. detsembri 2007 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Alexander Svistunovi apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
08.aprillil 2008, avalik kohtuistung Hageja Alexander Svistunov
Menetlusosalised ja nende esindajad
ja
Liudmila
Svistunova
Hageja Liudmila Svistunova Hagejate esindaja adv Gennadi Kull Kostja Dagmar Meos Kostja esindaja adv Nigul Saar
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 28. detsembri 2007 otsus resolutsiooni osas muutmata.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
Kõik menetluskulud jäävad hagejate kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Asjaolud, hageja nõue ja selle põhjendused
1.Alexander Svistunov ja Liudmila Svistunova esitasid 03.05.2006 hagi Dagmar Meose vastu 357 408 krooni saamiseks. Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt ostsid hagejad 23.05.2005 kostjalt kinnistu asukohaga X. Kinnistu oluliseks osaks oli sellel asuv elumaja. Müügilepingu sõlmimisel kinnitasid hagejad, et nad on tutvunud ehitise kohta käiva dokumentatsiooniga ning on teostanud ehitise ülevaatuse vastaval alal eriteadmisi omava isiku abita. Kinnistu eest kohustusid hagejad maksma 1 905 000 krooni, millest 1 800 000 krooni on hagejad kostjale maksnud ning 105 000 krooni kui tasumata müügihinna osa mõisteti hagejatelt välja kohtuotsusega.
2.Pärast kinnistu omandamist selgus hagejatele, et elumaja on järgmiste oluliste puudustega: 1) elumaja ei ole varustatud projektis ettenähtud 8m3 kanalisatsioonimahutiga, mis selgus esimesel mahuti täitumisel ja tühjendamisel; 2) teostamata on nõuetekohased ja projektis ette nähtud hüdroisolatsioonitööd; 3) paigaldamata on nõuetekohane ja projektis ettenähtud soojustus. Kuna projekt oli teostatud kostja tellimisel ning ehitusluba oli väljastatud kostjale, siis pidi ta nendest puudustest olema teadlik, kuid hagejatele ta neid ei avaldanud. Hagejad leidsid, et uue 8m3 kanalisatsioonimahuti paigaldamine läheb maksma 77 408 krooni ja teiste puuduste kõrvaldamine 616 368 krooni. Seega kokku läheb puuduste kõrvaldamine maksma 693 776 krooni. Eeltoodud põhjustel esitas hageja 20.08.2005 kostjale avalduse hinna alandamiseks tehtavate kulutuste 693 776 krooni võrra, millele kostja vastas 01.09.2005, et müügihinna alandamine on põhjendamatu. Pärast hagiavalduse korduvaid täpsustamisi jäi hagejate poolt nõutavaks summaks 357 408 krooni. Kostja vastuväited
3.Kostja hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt ei oma A. Svistunovi 20.08.2005 hinna alandamise avaldus õiguslikku tagajärge, kuna see on tehtud ühe ostja poolt, kuid tehingus osales kaks ostjat. Hagejad olid teadlikud elamu puudustest, kuna nad käisid korduvalt nii ise kui ka kaasavõetud asjatundjatega elamut vaatamas. Asjaolu, et kinnistul asuv ehitis vajas rekonstrueerimist, on tõendatud hagejate poolt esitatud rekonstrueerimisprojektiga, mille tellijaks oli kostja. Hagejatele rekonstrueerimisprojekti üleandmine kostja poolt annab tunnistust sellest, et kostja arvates vajas elamu rekonstrueerimist. Hagejad jätsid endale müügihinnast 250 000 krooni vajalike ehitustööde finantseerimiseks ja kostja oli sellega nõus. See summa on kajastatud lepingu p-s 3.4. L. Svistunova poolt 29.10.2007 koostatud hinna alandamise avaldus ei oma samuti õiguslikku tähendust, sest õigusliku tagajärjeta hinna alandamine oli teise hageja, A. Svistunovi poolt juba tehtud ja sellele tuginedes esitati ka hagi. VÕS § 112 lg 2 sätestatud hinna alandamise põhimõte – tahteavaldus mitme isiku poolt ühiselt – tähendab seda, et müüja oleks pidanud saama üheaegselt kahe isiku tahteavaldused. Asjaolu, et L. Svistunova kiidab tagantjärele heaks A. Svistunovi poolt tehtud tahteavalduse, ei oma tähendust. Heakskiit ei asenda tahteavaldust ennast. Hagejate esitatud eksperthinnangut ei saa kasutada mittekohase täitmise tõendamiseks. Kuna hagejatel ei ole sissenõutavaks muutunud nõuet, tuleb hagi jätta rahuldamata. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
4.Maakohus jättis hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt kohustub müüja võlaõigusseaduse (VÕS) § 208 lg 1 kohaselt asja müügilepinguga andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Lõike 3 kohaselt loetakse kohustus kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. VÕS § 108 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist.
5.Pooltel ei ole vaidlust kinnistu omandi ja valduse ostjale ülemineku ning ostuhinna tasumise üle. Vaidlus on selle üle, kas kostja andis hagejatele üle puudustega asja st täitis lepingut mittekohaselt ja kas hagejatel on õigus nõuda hinna alandamist müügilepingu mittekohase täitmise vastuvõtmise eest.
6.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja
vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooled võivad kokku leppida tõendamiskoormise jaotuse erinevalt seaduses sätestatust ja selle, millised on tõendid, millega mingit asjaolu võib tõendada, kui seadusest ei tulene teisiti.
7.Hagejate väitel võtsid nad kostjalt vastu mittekohase täitmise – kinnisasja juurde kuuluva puudustega elamu ja alandasid väidetavalt kostjale makstavat hinda. Kohustuse mittekohase täitmise vastuvõtmisel on lepingupoolel VÕS § 101 lg 1 p 5 ning § 112 lg 1 alusel õigus alandada enda tasutavat hinda. Selleks tuleb teha hinna alandamise avaldus ning sellekohane tahteavaldus vastaspoolele kätte toimetada. Kohtupraktikas on asutud seisukohale, et kuna hinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel, siis tuleb hinna alandamisel arvestada kohase ja mittekohase täitmise väärtuste omavahelist suhet. Vastavalt VÕS § 112 lg-le 1 kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Toodu väljendub valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) x lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus).
8.VÕS § 112 lõikest 2 tuleneb, et hinna alandamine toimub avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Kui lepingus osaleb ühel või teisel lepingupoolel mitu isikut, võib hinda alandada üksnes kõigi ühel lepingupoolel olevate isikute poolt ja kõigi suhtes ühiselt. Kui hinna alandamise õigus lõpeb ühe õigustatud isiku jaoks, lõpeb see ka ülejäänute jaoks. Seega on hinna alandamise õigus ühine õigus ja seda saab teostada vaid lepingupoolel osalevate isikute suhtes ühiselt.
9.Kohtule kirjaliku tõendina esitatud avaldusest hinna alandamiseks nähtub, et A. Svistunov teatas kostjale 20.08.2005, et ostetud kinnistul asuval elumajal on oluliselt varjatud puudusi, millistest kostja teda ei informeerinud ning mille tõttu ta alandab tasumisele kuuluvat hinda 693 776 krooni võrra. L. Svistunova, kes ei olnud 20.08.2005 hinna alandamise avaldusega ühinenud ega sellele alla kirjutanud, esitas omakorda üksinda 29.10.2007 hinna alandamise avalduse kohtule kirjaliku tõendina, esitamata seda seejuures teisele lepingu poolele ning tegemata seda koos kaashagejaga. Eelnevast tulenevalt on kohus seisukohal, et hagejad ei ole VÕS § 112 lg 2 sätestatud ühist hinna alandamise avaldust teisele lepingupoolele teinud, mistõttu on avaldusele esitatavad formaalsed nõuded täitmata. L. Svistunova heakskiit A. Svistunovi tahteavaldusele ei oma VÕS § 112 lg 2 mõttes tähendust, kuna heakskiit ei asenda ühist tahteavaldust.
10.Nii kostjale 20.08.2005 ja 29.10.2007 esitatud hinna alandamise avaldustest kui ka hagist nähtuvalt taotlevad hagejad hinna alandamist mittekohasest täitmisest tulenevate kulutuste hüvitamise võrra, mitte VÕS § 112 lg 1 sätestatud lepingu kohase ja mittekohase täitmise väärtuste vahe võrra. Hagejad esitasid kohtule mittekohase täitmise väärtuse kindlakstegemiseks Arne ja Pojad OÜ 23.04.2007 eksperthinnangu Tihase 2 - 6, Viti külas Harku vallas Harjumaal asuva eramu ehituskonstruktsioonide kohta, mida kohus hindab kirjaliku tõendina, mitte eksperthinnanguna. Eksperthinnangu pealkirjast nähtuvalt on see tellitud elamu ehituskonstruktsioonide kohta ning hindamine on toimunud ehituskonstruktsioonide ülevaatuse teel 19.04.2007. Hindamisaktist ei nähtu, kuidas on ehitusasjatundja jõudnud arvamusele, et kinnistu turuväärtus on 1 900 000 krooni ja puuduste maksumus 560 000 krooni. Puudustega kinnistu väärtuse – 1 340 000 krooni - on asjatundja saanud kinnistu turuhinnast puuduste maksumuse lahutamise teel, mis ei vasta aga VÕS §-s 112 lg 1 sätestatud hinna alandamise põhimõttele. Asjatundja järeldused hinnangu lõpus on nii
püstitatud ekspertiisi ülesande kui ka puudustega asja väärtuse ja lepingu tasakaalu hindamise seisukohalt vaadatuna täiesti asjakohatud.
11.Kostja vande all antud ütlustega on tõendatud, et tegelik kinnistu hind, mille hagejad kostjale omavahelisel kokkuleppel maksid, oli 250 000 krooni võrra väiksem notariaalselt tõestatud lepingus märgitud kinnistu müügihinnast, kuna hagejad vajasid suurema turu- ja müügihinna näitamist suurema pangalaenu saamiseks. Hagejad ei ole eelnimetatud kostja vande all antud ütlusi ümber lükanud, seega ei ole eksperthinnangu andmisel ja müügihinna alandamisel arvesse võetud tegelikku müügihinda. Hagejad ei ole esitanud teisi müügilepingu mittekohase täitmise väärtust tõendavaid dokumente, mistõttu ei ole võimalik kindlaks teha, kas kinnistu väärtus puudustega oli väiksem selle müügihinnast. Esitatud tõendid, OÜ Perconta ja OÜ Litendo hinnapakkumised ehitustöödele ja fotod, ei ole mittekohase täitmise väärtuse tõendamise seisukohalt asjassepuutuvad tõendid. Eelnevast tulenevalt asub kohus seisukohale, et hagejad ei ole täitnud hinna alandamise materiaalõiguslikke eeldusi ega formaalseid nõudeid, et saaks rakendada hinna alandamist kui õiguskaitsevahendit, mistõttu tuleb hagi jätta rahuldamata.
12.Kohus oli seisukohal, et hagi ei kuuluks rahuldamisele ka seetõttu, et kostja vande all antud ütlustega on tõendatud, et A. Svistunov käis korduvalt elamu olukorraga tutvumas, seejuures tal olid kaasas ehitusasjatundjad ning oli näha, et akende juurest on seina lahti võetud ja uuritud elamu seisukorda; et kostja andis talle üle rekonstrueerimisprojekti ilma teostatud tööde vastuvõtmise aktita, millest said hagejad järeldada, et rekonstrueerimistööd on läbi viimata; et kostja andis hagejatele elamu võtmed üle 14.05.2005, millest järeldub, et elamu takistamatuks ja põhjalikuks ülevaatamiseks oli hagejatel aega 10 päeva; et üleandmise-vastuvõtmise aktile on hageja A.Svistunov, mitte kostja märkinud, et kanalisatsiooni mahuti on 8m3. Hagejad ei ole eelnimetatud kostja vande all antud ütlusi ümber lükanud mitte ühegi tõendiga. Kohtule esitatud kirjalikest tõenditest nähtub, et aiamaja rekonstrueerimisdokumentidest on olemas üksnes projekt ja kostjale väljastatud ehitusluba. Eeltoodud tõendite põhjal asus kohus seisukohale, et hagejatele oli elamu tegelik seisukord müügilepingu sõlmimise ajaks teada ja müügilepingu punktis 2.2.2. antud kinnitus, et ostjad on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ning neile müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud ehitise ehituslikust, tehnilisest ja õiguslikust olukorrast, ei ole deklaratiivne, vaid vastavuses tegelikkusega. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
13.Hagejad palusid kohtuotsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Kaebuse põhjenduste kohaselt kohaldas maakohus vääralt materiaalõiguse normi ja rikkus menetlusõiguse normi.
14.Kohus põhjendas, et hagejad ei ole esitanud ühist avaldust hinna alandamiseks. Samas kohus märkis, et nii L. Svistunova kui ka A. Svistunov on esitanud avalduse hinna alandamiseks. Seadus ei sätesta, et hinna alandamise avaldus peab olema kirjutatud ühel lehel. Tähtis on, et kõik hinna alandamiseks õigustatud isikud esitaks avalduse. Seega on väär kohtu järeldus, et hinna alandamise avaldus esitati ainult kohtule. Hinna alandamise avaldus esitati ka kostja esindajale selle edasitoimetamiseks. Hageja oli teinud kõik endast oleneva, et avaldus jõuaks kostjani.
15.Väär on kohtu järeldus, et eksperthinnang ei ole tõendina hinnatav. Elamu hüdroisolatsioon, soojustus ja tuuletõkkeplaat on ehitise konstruktsiooni elemendid. Sama kehtib ka kanalisatsioonimahuti kohta. Kohus selgitas, et talle jäi arusaamatuks, kuidas ekspert jõudis järelduseni, et hinda tuleb alandada just nii palju, nagu
hinnangus märgitud. Vastaspool ei väitnud, et talle oleks see jäänud arusaamatuks. Kohus jättis märkimata, et hagejate poolt olid kohtule esitatud ka hinnapakkumised, millest nähtus, et eksperdi poolt mainitud puuduste kõrvaldamiseks kulub OÜ Litendo hinnapakkumise kohaselt 61 900 krooni. Ka esitasid hagejad kohtule kanalisatsioonimahuti vahetamisega seotud kuludokumendid. OÜ-le Percontale, kes mahuti vahetas, tuli tasuda 77 408 krooni. Kui kohus leidis, et esitatud tõenditest ei piisa, oleks ta võinud teha ettepaneku täiendavate tõendite esitamiseks.
16.Asjasse puutumatu on kohtu seisukoht kostja vande all antud ütluste kohta. Kohus märkis, et kostja selgituse kohaselt sai ta lepingus märgitust 250 000 krooni vähem. Hagejate nõudeks ei olnud ostuhinna tuvastamine, vaid hinna alandamine. Seega ei oma mingit tähtsust kostja selgitus ostu-müügi hinna kohta. Kohtul puudus kohustus seda asjaolu arutada. Seega väljus kohus hagi piiridest, millega rikkus menetlusõiguse norme.
17.TsMS § 436 lg 1 järgi peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Sama paragrahvi 4. lõike kohaselt ei või kohus hinnata esiletoodud asjaolu otsuses erinevalt mõlemast poolest. Kostja ei vaidlustanud OÜ Perconta poolt tehtud tööde maksumuse suurust ja vajadust. Kohus ei oleks saanud teha järeldust, et OÜ Preconta poolt väljastatud tööde maksumust tõendav dokument ei ole asjakohane. Sama kehtib OÜ Litendo poolt esitatud hinnapakkumise kohta.
18.Kostja kinnitas kohtule, et ta ei teadnud, et müüdud elamu ei vasta tema poolt hagejatele esitatud rekonstrueerimisprojektile. Kostja ei vaidlustanud ka asjaolu, et hagejate poolt esitatud tõendite alusel kulub ehitustöödeks just selline summa, nagu hagejad märkisid, et viia ehitis seisukorda, mis on rekonstrueerimisprojektis ette nähtud ja mis vastaks ostu-müügilepingus kokkulepitule.
19.Põhjendamatu on kohtu väide, et kuna A. Svistunov sai elamuga tutvuda enne ostumüügilepingu sõlmimist, siis pidi ta olema kursis kõigi elamu puudustega. A. Svistunov selgitas kohtule, et asjaolu, et elamul puudub soojustus, ilmnes siis, kui ta hakkas tegema seina ventilatsiooniavasid. Samas ilmnes ka asjaolu, et elamul puudub tuuletõkkeplaat. Hüdroisolatsiooni puudus ilmnes siis, kui hagejad hakkasid vahetama kanalisatsioonimahutit. Kanalisatsioonimahuti mittevastavus projektile ilmnes siis, kui hagejad kutsusid mahuti tühjendamiseks auto. Selgus, et kanalisatsioonimahuti suuruseks on 1 m3.
20.Kohus ei pööranud mingit tähelepanu asjaolule, et lepingu järgi asub kinnistul elamu, mitte aiamaja. Algne ehitis oli aiamaja, kuid 2002.aastal koostati rekonstrueerimisprojekt eesmärgiga, et majas saaks elada aastaringselt. Projekti seletuskirjas on märgitud, et seoses sellega, et kinnistusregistrisse ei ole veel jõutud kanda kinnistut uue omaniku nimele, vormistati projekt kostja nimele, võttes aluseks ostu-müügilepingu, mis on lisatud projektile. Seega oli kostja teadlik, et aiamaja ei vastanud rekonstrueerimisprojekti tingimustele. Kostja kohustus oli hagejaid hoiatada, et aiamaja kohta on tehtud rekonstrueerimisprojekt ning saadud ka ehitusluba, kuid töid ei ole lõpetatud ja ehitis ei vasta projektis esitatud nõuetele. Ehitusluba väljastati 21.05.2002, kuid poolte vahel sõlmiti kinnistu võõrandamise leping 23.05.2005, so kolm aastat hiljem. Kolm aastat on projektikohaste remonditööde tegemiseks piisav aeg. Hagejad ei saanud kuidagi eeldada, et rekonstrueerimistööd on lõpule viimata.
Vastus apellatsioonkaebusele
21.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
22.Ringkonnakohus, ära kuulanud menetlusosalised ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse, millega hagi jäeti rahuldamata, tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja kohtuotsus lõppjärelduses muutmata.
23.Tulenevalt TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuna puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.
24.Vaidlust ei olnud alljärgnevate asjaolude üle: • 23.05.2005 müügilepinguga ostsid hagejad kostjalt kinnistu nimetusega X. Lepingu järgi oli kinnistu müügihind 1 905 000 krooni; • 20.08.2005 esitas A. Svistunov kostjale avalduse hinna alandamiseks 693 776 krooni võrra, millest 105 000 krooni jätab ta avalduse kohaselt tasumata ning 588 776 krooni tagastamist nõudis hiljemalt 30.08.2005. Hinna alandamist põhjendas A. Svistunov sellega, et kinnistul asuval elumajal on olulisi varjatud puudusi, millest kostja teda ei informeerinud – elumaja ei ole varustatud nõuetekohase kanalisatsioonimahutiga, tehtud ei ole nõutavaid hüdroisolatsioonitöid ega paigaldatud elumaja soojustust. Nimetatud puuduste kõrvaldamine läheb maksma vähemalt 693 776 krooni; • Kostja vastas A. Svistunovi avaldusele 01.09.2005, et hinna alandamiseks puudub alus. A. Svistunov oli täielikult teadlik maja seisukorrast, sest ta sai kostjalt enne lepingu sõlmimist maja rekonstrueerimisprojekti, samuti maja eelmise omaniku V.G koostatud kirjelduse maja ehitustööde kohta, samuti rääkis kostja hagejale kõikidest olulistest asjaoludest ja puudustest maja ülevaatuse käigus. Lisaks sellele näidati lepingus ostuhinda 250 000 krooni võrra kõrgemana ja kostja jättis hagejatele ehitusmaterjali 35 000 krooni väärtuses; • Hagejatelt mõisteti Harju Maakohtu 22.03.2006 otsusega kostja kasuks solidaarselt välja tasumata müügihinna osa 105 000 krooni koos viivisega, kohtuotsus on jõustunud; • 29.10.2007 esitas L. Svistunova kohtu kaudu kostjale avalduse hinna alandamiseks 693 776 krooni võrra, kostja on selle kohtu kaudu kätte saanud.
25.Maakohus jättis hagi rahuldamata, leides, et hagejad ei ole täitnud hinna alandamise materiaalõiguslikke eeldusi ega formaalseid nõudeid, mistõttu ei saa rakendada hinna alandamist kui õiguskaitsevahendit. Maakohus leidis: 1) hagejad ei ole esitanud VÕS § 112 lg-s 2 sätestatud ühist hinna alandamise avaldust teisele lepingupoolele; 2) hagejad taotlevad hinna alandamist mittekohasest täitmisest tulenevate kulutuste hüvitamise võrra, mitte VÕS § 112 lg 1 sätestatud lepingu kohase ja mittekohase täitmise väärtuste vahe võrra ning nad ei ole tõendanud mittekohase täitmise väärtust; 3) hagejad olid müügilepingu sõlmimise ajal teadlikud ehitise tegelikust seisukorrast.
26.Ringkonnakohtus on jätkuvalt vaidlus selle üle, kas kostja andis hagejatele üle puudustega asja, st täitis lepingut mittekohaselt ja kas hagejatel on õigus nõuda hinna alandamist müügilepingu mittekohase täitmise vastuvõtmise tõttu.
27.Hagejate väitel võtsid nad kostjalt vastu mittekohase täitmise – kinnisasja juurde kuuluva puudustega elamu ja alandasid väidetavalt kostjale makstavat hinda. Kohustuse mittekohase täitmise vastuvõtmisel on lepingupoolel VÕS § 101 lg 1 p 5 ning § 112 lg 1 alusel õigus alandada enda tasutavat hinda. Selleks tuleb teha hinna alandamise avaldus ning sellekohane tahteavaldus vastaspoolele kätte toimetada. Riigikohus on 30. 11.2005 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05 ja 19.11.2007 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07 leidnud, et kuna hinna alandamise eesmärgiks on taastada lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaal lepingupoolte kohustuste vahel, siis tuleb hinna alandamisel arvestada kohase ja mittekohase täitmise väärtuste omavahelist suhet. Vastavalt VÕS § 112 lg-le 1 kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Toodu väljendub valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) x lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus).
28.VÕS § 112 lõikest 2 tuleneb, et hinna alandamine toimub avalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Kui lepingus osaleb ühel või teisel lepingupoolel mitu isikut, võib hinda alandada üksnes kõigi ühel lepingupoolel olevate isikute poolt ja kõigi suhtes ühiselt. Kui hinna alandamise õigus lõpeb ühe õigustatud isiku jaoks, lõpeb see ka ülejäänute jaoks. Seega on hinna alandamise õigus ühine õigus ja seda saab teostada vaid lepingupoolel osalevate isikute suhtes ühiselt.
29.Hinna alandamine on kujundusõigus, mille läbi saab võlausaldaja ühepoolselt võlasuhet muuta ning teine pool ei saa seda takistada, kui kujundusõiguse eeldused ja kasutamise tingimused on täidetud. Hinna alandamise tahe tuleb teisele poolele teatavaks teha, st edastada teisele poolele vastav avaldus. Hinna alandamise avaldus on ühepoolne vastuvõtmist vajav tahteavaldus, st hinna alandaja peab selle võlgnikule edastama. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, nagu ei oleks hagejad teinud VÕS § 112 lg-s 2 ettenähtu ühist hinna alandamise avaldust teisele lepingupoolele.
30.Hinna alandamise avalduse edastamisel kehtivad tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-s 69 sätestatud üldised tahteavalduse kättesaamise nõuded. TsÜS § 69 lg-te 1 ja 2 järgi kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega ning tahteavaldus on kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Vaidlust ei ole asjaolu üle, et A. Svistunov esitas kostjale hinna alandamise avalduse 20.08.2005 ja L. Svistunova kohtu kaudu 29.10.2007 ning kostja on need kätte saanud. Seda kinnitas kostja esindaja ka ringkonnakohtu istungil. Riigikohus on oma otsustes tsiviilasjades nr-d 3-2-1-44-04 ja 3-2-1-58-04 märkinud, et hinna alandamise avalduse võib teha ka kohtumenetluse kestel kuni kohtuvaidluseni esimese astme kohtus. Ekslik on maakohtu seisukoht, nagu oleks hagejad pidanud 20.08.2005 hinna alandamise avalduse esitama koos. Hinna alandamise õiguse kui ühise õiguse teostamine ei tähenda, et hinna alandamise avaldused peaksid füüsiliselt saabuma samaaegselt. Ringkonnakohtu hinnangul on hagejatel hinna alandamise avalduste esitamisega formaalsed nõuded täidetud. Ülejäänud osas nõustub ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuse põhjendustega ja tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda.
31.Nagu käesoleva otsuse p-s 27 märgitud, võib lepingupool hinda alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse, st alandatud hind võrdub lepingu eseme väärtus koos puudusega korrutada kokkulepitud müügihind jagatud väärtusega, mis on lepingu esemel ilma puudusteta. Seega toimub hinna alandamine erinevalt kahju hüvitamisest ainult kohase ja mittekohase täitmise väärtuste vahe proportsiooni arvestades. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et hagejad ei ole tõendanud mittekohase täitmise väärtust. Antud juhul on tegemist väärtusega, mida ringkonnakohtu hinnangul oleks olnud võimalik kindlaks teha. Hagejad on lähtunud ekslikust seisukohast, nagu oleks neil õigus alandada lepingujärgset hinda puuduste kõrvaldamiseks vajaminevate kulutuste suuruse võrra. Sama ekslikku seisukohta on hagejad avaldanud jätkuvalt ka apellatsioonkaebuses ning tuginenud tõenditele, millest saab järeldada üksnes puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulutuste suurust (Arne ja Pojad OÜ hinnang elamu ehituskonstruktsioonide kohta, OÜ Litendo ja OÜ Preconta hinnapakkumised). Maakohus on oma otsuses nimetatud tõenditele andnud õige hinnangu, leides, et nendega ei ole tõendatud mittekohase täitmise väärtust. Hinna alandamisel ei arvestata mittekohasest täitmisest tulenevaid kulutusi, nagu hagejad ekslikult leiavad. Asja materjalist nähtuvalt on maakohus ja kostja juhtinud asja menetluse kestel sellele korduvalt hagejate tähelepanu.
32.Täiendavalt märgib ringkonnakohus, et VÕS § 112 lg 1 teise lause järgi määratakse kohase ja mittekohase täitmise väärtused kohustuse täitmise aja seisuga. Juhul, kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, siis VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaselt otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus. Ringkonnakohus leiab, tuginedes VÕS § 112 lg 1 kolmandale lausele, et hagejad oleks pidanud sellisel juhul tõendama, et kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha. Sellist seisukohta on väljendanud Riigikohus 19.11.2007 lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07. Kuna hagejad ei ole esitanud tõendeid mittekohase täitmise väärtuse kohta, ei ole praegusel juhul tegemist olukorraga, kus mittekohase täitmise väärtust saaks kindlaks teha VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause järgi. Seetõttu ei olnud maakohtul võimalik hagi rahuldada, isegi kui kostja oleks lepingut rikkunud.
33.Kuigi eeltoodud asjaolud välistavad hagi rahuldamise, andis maakohus hinnangu ka sellele, millistes kinnistu oluliseks osaks oleva elamu omadustes pooled kokku leppisid. Kuna hagejad on maakohtu sellekohast hinnangut apellatsioonkaebuses vaidlustanud, käsitleb ringkonnakohus seda küsimust ka käesolevas otsuses. Ringkonnakohus märgib, et kui lepingueelsete kohustuste rikkumine selgub alles pärast lepingu sõlmimist, tuleb pooltevahelist suhet vaadelda ühtse lepingulise suhtena, mille sisuks on lisaks lepingust tekkinud kohustustele ka kohustused, mis on tekkinud juba enne lepingu sõlmimist. Hageja põhjendas hinna alandamist asjaoluga, et kinnistul asuval elumajal on olulisi varjatud puudusi, millest kostja teda müügilepingu sõlmimisel ei informeerinud – elumaja ei ole varustatud nõuetekohase kanalisatsioonimahutiga, tehtud ei ole projektijärgseid hüdroisolatsioonitöid ega paigaldatud elumaja soojustust. VÕS § 14 lg 2 esimese lause kohaselt peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav isik teatama teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Sama paragrahvi 1. lõike teisest lausest tulenevalt peavad lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus esitatud andmed olema tõesed. Lepingu tõlgendamise reeglid on sätestatud VÕS §-s 29. Poolte ühise tahte tuvastamiseks oli muu hulgas oluline
kindlaks teha, mida kostja lubas hagejale lepingueelsete läbirääkimiste käigus (VÕS § 29 lg 5 p 1).
34.Vaidlust ei ole asjaolude üle, et müüdud kinnistul asuval elamul ei olnud rekonstrueerimisprojektile vastavat hüdroisolatsiooni ja soojustust ning kanalisatsioonimahuti oli oluliselt väiksema suurusega. Samas ei ole hagejad väitnud ja asjas ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et kostja oleks hagejatele kinnitanud elamu vastavust rekonstrueerimisprojektile. Vaidlust ei ole asjaolu üle, et kostja andis kinnistu müümisel hagejatele projekti ja ehitusloa üle. Kostja on vande all antud ütlustega tõendanud, et ta ostis kinnistu 2002. aastal V.G-lt ja ta kasutas maja suvekoduna üksnes kevadest-sügiseni, kavatsusega ehitada see hiljem elumajaks, mille tõttu tellis ka rekonstrueerimisprojekti. Raha puudusel ta elamut rekonstrueerima ei hakanud ja elamu läks koos kinnistuga hagejatele üle sellisena, nagu kostja oli selle ise ostnud. Nendest asjaoludest teavitas ta ka A. Svistunovi, kes lubas ise ümberehitustööd sügiseks ära teha (t/lk 114 - 115). Apellatsioonkaebuse väide, nagu oleks kostja kohtule kinnitanud, et ta ei teadnud elamu mittevastavusest rekonstrueerimisprojektile, ei ole õige. Kostja vande all antud ütlustes sellist avaldust ei ole. Kuna kostja projektile vastavaid rekonstrueerimistöid ei teinud, ei saanud ega pidanud elamu rekonstrueerimisprojektile vastama ja hagejad ei saanud sellist vastavust eeldada. Arvestades asjaolu, et kostja vaidlusaluses elamus aastaringselt ei elanud, ei ole ilmselt alust eeldada, et ta oleks pidanud teadma, milline on elamu soojustus, hüdroisolatsioon või kanalisatsioonimahuti suurus. Seega ei saa kostjat süüdistada ka selles, et ta oleks jätnud hagejatele teatamata temale teadaolevatest asjaoludest, mille vastu hagejatel lepingu eesmärki arvestades oli äratuntav oluline huvi.
35.Hageja A. Svistunov kinnitas kohtuistungil, et ta vaatas elamu üle vähemalt kaks korda koos kostjaga. Ka käis ta maja vaatamas koos ventilatsioonispetsialistiga ja elektrikuga ning juures viibisid ehitusfirma juhataja ja töödejuhataja (t/lk 112-113). Kostja vande all antud ütlustega on tõendatud, et elamu ülevaatamise käigus võeti sein lahti ja uuriti elamu seisukorda. Hagejad ei ole tõendanud, et kostja oleks nendele müünud kinnistu koos elamuga, millel ei olnud kokkulepitud omadusi. TsMS § 230 lg 1 järgi peab kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Maakohus leidis seega põhjendatult, et hagejatele oli elamu tegelik seisukord müügilepingu sõlmimise ajaks teada ja müügilepingu punktis 2.2.2. antud kinnitus, et ostjad on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ning neile müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud ehitise ehituslikust, tehnilisest ja õiguslikust olukorrast, ei ole deklaratiivne, vaid vastavuses tegelikkusega.
36.Kuna ringkonnakohus jätab vaidlustatud kohtuotsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata, kannab TsMS § 162 lg 1 järgi kõik hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti, so antud juhul hagejad. M. Merimaa
U. Reinola
A. Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.