Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

I Hageja nõue ning põhjendused 13.11.2007.a esitasid hagejad Harju Maakohtusse hagiavalduse kostjalt nõusoleku saamiseks kinnistusraamatust hüpoteegi kustutamiseks. Hagiavalduse kohaselt ostsid hagejad kostjalt 23.05.2005.a. kinnistu ja jäid kostjale võlgu 105 000 krooni. Hüpoteegi lõpetamise- ja kinnistu müügilepingu hüpoteekide seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu p 6.1 kohaselt seati kostja kasuks hüpoteek summas 105 000 krooni. Harju Maakohtu 22.30.2006.a. tagaseljaotsusega mõisteti hagejatelt välja 105 000 krooni põhivõlgnevust ja 2572.90 krooni viiviseid. 06.06.2006.a. tegi kohtutäitur Kaire Põlts täitemenetluse lõpetamise otsuse nõude täieliku rahuldamise tõttu. Hagejad pöördusid kostja poole hüpoteegi kustutamiseks, teatasid kostjale, et soovivad kinnistut võõrandada ja et tehing toimub 08.11.2007.a. XXX notar Pappel ́i juures. Kostja kohale ei ilmunud ja tehing jäi sooritamata. Pooled kokkuleppele ei saanud, hagejad kannatavad kannavad kahju, kinnistu on siiani müümata. Hagejad paluvad kustutada Harju Maakohtu Harju jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr XXX, asukohaga XXX neljandasse jakku teisele järjekohale kantud hüpoteek summas 105 000 krooni, mis on kantud D M kasuks. 18.12.2007.a. esitatud täienduste kohaselt ei puutu asja kostja ja hagejate vaheline vaidlus tsiviilasjas nr 2-06-10384. Lepingu punkt 6.2 sätestab, et hüpoteegiga on tagatud müüja kõik nõuded ostjate vastu, mis tulenevad käeoleva lepingu punktis 3.7 kokkulepitud müügihinna tasumise kohustusest ning võimalikest käeoleva lepingu muutmise lepingutest ja lisadest. Lepingu punktidest 3.7, 6.2, ja 6.4 selgub, et hüpoteegiga ei ole tagatud kostja nõue hageja vastu, mis tuleneb müügihinna alandamisest. Tsiviilasjas nr 2-06-10384 taotles kostja hüpoteegi seadmist, kuid taotlus ei vastanud TsMS nõuetele ning kohus taotlust ei rahuldanud. Kostja väidab, et temal on nõue hageja vastu, kuid ei esita kohtule mitte ühtegi dokumenti, mis tõendaks nõuete olemasolu ja suurust. Hageja palus tsiviilasjas nr 2-06-10384, et kostja esindaja teataks, kui suureks ta oma kohtukulutusi peab ja hageja on nõus selle summa deponeerima notari deposiitarvele. Kostja esindaja ei ole summat öelnud. Hagejad leiavad, et kostja käitumine on pahatahtlik. Kostja seadis kinnistusregistrist hüpoteegi kustutamise tingimuseks, et hagejad peavad loobuma hagist tsiviilasjas nr 2-06-10384. Kostja vastuväited ja põhjendused Kostja 13.12.2007.a. kohtule esitatud vastuväidetes hagi ei tunnista ja leiab, et hagi rahuldamisel ei kuulu, hagejatel formaalselt olemasolev nõue ei ole muutunud sissenõutavaks. Hagejad ei ole rahuldanud hüpoteegiga tagatud kõiki nõudeid. 23.05.2005.a. sõlmitud XXX, XXX külas asuva kinnistu müügi ja asjaõiguslepingu (leping) punkt 3.7 kohaselt kohustusid ostjad müügihinnast viimase osa 105 000 krooni tasuma hiljemalt 20.08.2005.a. Lepingu punkt 6.1 kohaselt sõlmisid pooled kokkuleppe hüpoteegi seadmiseks müüja kasuks kinnistusraamatu esimesele vabale järjekohale summas 105 000 krooni. Hüpoteegiga tagati müüja kõik nõuded ostjate vastu, mis tulenesid müügihinna tasumise kohustusest. Lepingu punkt 6.4 kohaselt olid hüpoteegiga tagatud ka kõik müügihinna tasumise nõude sissenõudmise, hüpoteegi sissekandmisest, ostjale tagasiloovutamist tulenevad kulutused, notaritasu ja kinnistamislõiv ning käesolevast lepingust tulenevad hüpoteegipidaja nõuded. 20.08.2005.a. esitas üks ostjatest müüjale ostuhinna alandamise teate, mille kohaselt ostuhinda alandatakse tema poolt 693 776 krooni. Arvestades maha ostja poolt tasumisele kuuluva, kuid tasumata 105 000 krooni nõuab enammaksu tagastamist summas 588 776 krooni hiljemalt 01.09.2005.a. 22.03.2007.a. Harju Maakohtu otsusega mõisteti ostjatelt müüja kasuks välja 105 000 krooni ja menetluskulud. 03.05.2006.a. esitasid ostjad Harju Maakohtule hagi müüja vastu 157 408 krooni väljamõistmiseks tuginedes ostuhinna alandamisest tulenevale kohustusele. Antud asja (2-06-10384) menetlemise käigus on ostjad suurendanud nõuet 357 408 kroonini. Antud asjas ei ole veel otsust ja kostja on taotlenud määrata kohtuotsuse täitmise korra

menetluskulude osas ning määrata kostja menetluskulude rahuldamine hagejate kinnistut koormava hüpoteegi arvelt. Hagejad on lepingu täitmise suhtes ise algatanud kaks kohtuasja, milledes mõlemas tuginevad oma õigusele jäädagi kostjale võlgu 105 000 krooni, kuna kostja vastu on nõue summas 693 776 krooni. Lepingu täitmise vaidlustes on müüjal tekkinud uus nõue, see on võla sissenõudmisega tekkinud kulutus. Vastavalt lepingu punkt 6.4 viimasele lausele on hüpoteegiga tagatud sealhulgas ka käesolevast lepingust tulenevad hüpoteegipidaja nõuded. VÕS § 90 kohaselt kannab võlgnik kohustuse täitmisega seotud kulud, antud juhul on hagejad ise võlgnikud ja peavad kandma enda kulud ja kreeditorile põhjustatud menetluskulud. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud poolte poolt esile toodud asjaoludega ja esitatud tõenditega ning uurinud neid kogumis, leiab, et hageja nõue on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Vaidlust ei ole poolte vahel selles, et hagejad ostjatena ja kostja müüjana sõlmisid 23.05.2005.a kinnisasja (asukohaga XXX, XXX külas) ostu-müügi lepingu, seades ühtlasi müüja kasuks hüpoteegi hüpoteegisummaga 105’000.- krooni (edaspidi leping) (tl 7-17). Vaidlust ei ole selles, et A.S tegi 20.08.2005.a avalduse hinna alandamiseks (tl 35), lepingust tulenevat kohustust kostjad kohaselt ei täitnud, seoses A.S vastuväitega (tl 40) ei alustanud kohtutäitur täitemenetlust (tl 38-39), kostja pöördus kohtusse ja tagaseljaotsusega mõisteti hagejatelt välja 107’572,90 kr ja kohtukulud 7’000.- krooni (tl 4-5). Vaidlust ei ole selles, et nimetatud kohtuotsus on täidetud ja täitemenetlus asjas lõpetatud (tl 6), hagejad on esitanud kostjale 12.05.2006.a tasaarvestuse avalduse, L.S on 29.10.2007.a esitanud kostjale avalduse hinna alandamiseks, poolte vahel on vaidlused ostuhinna alandamise üle (tsiviilasjades nr 2-06-13749 tl 31-34, 41-42 ja 2-06-10384). Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on kohustatud andma nõusoleku hüpoteegi kustutamiseks, kuivõrd hagejad on esitanud kostja vastu ostuhinna alandamise nõude. Kostja käsitluse kohaselt on kostjal lepingu täitmise vaidlustes tekkinud uus nõue, see on võla sissenõudmisega tekkinud kulutus - menetluskulu, mille kostjad võlgnikena peavad lepingu p-st 6.4 tulenevalt ja VÕS § 90 alusel hüvitama. Lepinguga loeb kohus tõendatuks, et punkt 6.2. kohaselt on hüpoteegiga tagatud müüja kõik nõuded ostjate vastu, mis tulenevad lepingu punktis 3.7 kokkulepitud müügihinna tasumise kohustusest ning võimalikest käesoleva lepingu muutmise lepingutest ning lisadest. Lepingu punkt 6.4 kohaselt on hüpoteegiga tagatud samuti käesoleva lepingu punktis 6.2 nimetatud nõuete sissenõudmisest, hüpoteegi sisseseadmisest ning ostjale tagasiloovutamisest tulenevad kulutused, notaritasu ja kinnistamislõiv ning käeolevast lepingust tulenevad hüpoteegipidaja nõuded. VÕS § 90 sätestatud norm kohaldub juhtudele, kui kulutuste hüvitamise kohustus ei tulene seadusest ega ole see ka määratud lepinguga ja antud normi mõtteks on see, et kumbki pool kannab oma kohustuse täitmisega seotud kulud. Ostuhinna alandamise vaidluses tekkinud menetluskulud ei ole kohtu hinnangul käsitletav kohustuse täitmise kuludena VÕS § 90 mõttes. Samuti ei saa kohtu hinnangul kostja menetluskulusid tõlgendada hüpoteegipidaja nõuetena lepingu p 6.2 ja 6.4 mõttes, sest tegemist pole kostja lepinguliste nõuetega hageja vastu. Asjaõigusseaduse hüpoteeki reguleerivate sätete mõtte kohaselt peab kinnisasja omanik olema kindel kinnisasja vastutuse ulatuses ning seetõttu tuleb eeldada, et kinnisasi vastutab ainult omaniku ja hüpoteegipidaja vahel sõlmitud lepingust tulenevate nõuete eest. Lepingus pole pooled kokku leppinud selles, et hüpoteegiga oleks tagatud ka võimalikud pooltevahelistest

kohtuvaidlustest tekkivad menetluskulud. Menetluskulu on nõuete sissenõudmisega seonduv kulu ja nimetatud nõuded on lepingu p 6.4 järgi tagatud üksnes lepingu p 6.2 nimetatud nõuete ulatuses. Lepingu p 6.2 omakorda piirab müüja nõuded ostjate vastu nõuetega, mis tulenevad lepingu punktis 3.7 kokkulepitud müügihinna tasumise kohustusest ning võimalikest lepingu muutmise lepingutest ning lisadest. Vaidlust ei ole selles, et müügihind on kostjale makstud, lepingut pole muudetud ega selle lisasid sõlmitud. Antud juhul ei ole kostja esile toonud, et temal kui hüpoteegipidajal oleks lepingust tulenev nõue hagejate vastu, mis oleks hüpoteegiga tagatud. Lepingu sõnastusest ei nähtu, et kokkulepe lubaks hüpoteegiga tagatud nõudeks lugeda ka nõudeid, mis tekivad hüpoteegipidajal omaniku vastu tulenevalt võimalikest kohtumenetlusest. Seega on õigustatud hageja nõue hüpoteegi kustutamiseks ja see tuleb rahuldada (AÕS § 349 lg 1 alusel). Hageja nõue kohustada kostjat andma nõusolek hüpoteegi kustutamiseks ja sellest keeldumise korral teha kohtulahend kande kustutamiseks on põhjendatud ja kuulub samuti rahuldamisele (KRS § 341 lg 1 ja TsÜS § 68 lg 5 alusel). Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt hüvitab pool, kelle kahjuks otsus tehti, teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Käesoleva otsusega hagi rahuldatakse, seega on otsus tehtud kostja kahjuks. Eelnevast tulenevalt tuleb kostja menetluskulud tuleb jätta tema enda kanda ja hageja menetluskulud jätta kostja kanda. Hagejal on õigus nõuda hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahalist kindlaksmääramist, esitades selleks Harju Maakohtule avalduse koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

Ele Liiv kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.