Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja
Kohtukoosseis
kohtunik Meeli Kaur
Otsuse avalikult teatavaks
16. aprill 2008.a, Tallinn
tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
2-08-2293
Tsiviilasi
AS-i xxx hagi aktsiaseltsi xxx vastu kahju 20 300.72 krooni hüvitamiseks
Menetlusosalised ja nende
Hageja AS xxx (endine ärinimi aktsiaselts xxx, registrikood xxx,
esindajad
asukoht xxx) Hageja lepinguline esindaja Urmas Männa (AS SEB Pank, Tornimäe 2, 15010 Tallinn, elektronpost xxx) Kostja aktsiaselts xx (registrikood xxx, asukoht xxx) Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Maksim Greinoman (Advokaadibüroo Greinoman & Co, Toom-Kooli 13, 10130 Tallinn, elektronpost xxx)
Kohtuistungi toimumise aeg
2. aprill 2008.a
Istungil osalenud isikud
Hageja lepinguline esindaja Urmas Männa Kostja lepinguline esindaja Maksim Greinoman
Jätta AS-i xxx hagi aktsiaseltsi xxx vastu kahju 20 300.72 krooni hüvitamise nõudes rahuldamata. Menetluskulude jaotus Menetluskulud jätta AS-i xxx kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest (16.04.2008.a). Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
Hagiavaldus ja selles sisalduvad asjaolud 23.01.2008 esitas AS xxx hagi aktsiaseltsi xxx vastu kahju 20 300.72 krooni nõudes. Hagiavalduse kohaselt üürib hageja alates 06.10.1999 kostjale kuuluvas Mustakivi kaubanduskeskuses, aadressil Mahtra 1, äriruume pangateenuse osutamiseks. Kostja tegi hagejale pakkumise 2007.a alguses panga kasutuses olevate ruumidega vahetult külgneva pinna 68.8 m2 üürimiseks. Täpsustatud pakkumise tegi kostja hagejale 29.05.2007. Nimetatud pakkumise kohaselt on hagejal kohustus teha täiendaval pinnal omal kulul projekteerimis- ja ehitustööd, et pind vastaks pangakontorile esitatavatele nõuetele. Hageja nõustus 11.06.2007 kostja esitatud ettepanekuga ning tegi omaltpoolt ettepaneku pikendada üürilepingut seitsme aasta võrra. Kostja 14.06.2007 kirjaga nõustus hageja ettepanekuga üürilepingu pikendamisega ning teavitas, et annab uue pinna ehitustööde teostamiseks hagejale üle 18.07.2007. 11.07.2007 saatis kostja hagejale lepingu lisa allakirjutamiseks. 25.07.2007 kell 09:00 tuli hageja esindaja xxx koos ehitajatega uut pinda vastu võtma. Ruumi üleandmist ei toimunud ning kostja soovis vormistada uue üürilepingu. 07.08.2007 saatis kostja hagejale uue üürilepingu ülevaatamiseks. Hageja oli nõus uue üürilepinguga. Pooled leppisid kokku lepingu allkirjastamise ajaks 20.09.2007 kell 14:00. Samal päeval, kell 12:03 teatas kostja esindaja elektronposti teel lepingu allkirjastamiseks kokkulepitud kohtumise ärajätmisest tuues põhjuseks läbirääkimiste nurjumise. Kuna kokkulepe uue pinna üürimiseks oli saavutatud, asus hageja 2007.a aprillis-mais läbirääkimisi pidama projekteerijate ja ehitajatega uue pinna pangakontoriks ümberkujundamiseks. OÜ RTG ARHITEKTID koostas hagejale uue üüripinna rekonstrueerimiseks ehitusprojekti maksumusega 9 440 krooni ja OÜ xxx koostas elektriprojekti maksumusega 10 860.72 krooni. Nimetatud projektid esitas hageja ka kostjale tutvumiseks ning kostja sisulisi vastuväiteid projektidele ei esitanud. Arved esitati projektide koostajate poolt hagejale tasumiseks siis, kui sai lõplikult selgeks, et üürilepingu sõlmimiseni ei jõuta. Hagiavalduse kohaselt ei teadnud hageja, et kostja peab läbirääkimisi ka kolmandate isikutega üürilepingu sõlmimiseks samale pinnale. Hagejal oli kostja käitumist arvesse võttes alust arvata, et hageja on ainuke, kellele üürilepingu sõlmimise ettepanek tehti. Kostja pahatahtlikkus seisneb selles, et läbirääkimised peeti kostja poolt nurjunuks seetõttu, et kolmas isik oli hagejast teinud oluliselt parema pakkumise, samas oli kostja teadlik, et hageja oli tellinud üüritavale pinnale projektid. Samuti märgib hageja hagiavalduses, et üürihinna pakkus välja kostja ning kostja ei teinud ettepanekut hinda tõsta. Hagejal oli kokku lepitud aeg, millal ehitajad tulevad ruume ümber ehitama. Kostja ei ole arvestanud hageja huvidega, ei ole teavitanud hagejat läbirääkimiste kõigist asjaoludest, mille vastu hagejal õigustatud huvi on ning on katkestanud läbirääkimised pahauskselt, rikkudes sellega võlaõigusseaduse (VÕS) § 14 tulenevaid kohustusi. Hageja palub kostjalt välja mõista seoses lepingueelsete läbirääkimiste pahatahtliku katkestamisega hagejale tekkinud kahju summas 20 300.72 krooni. Kostja vastus Kostja vaidleb 13.02.2008 esitatud vastuses hagile vastu. Hageja teadis algusest peale, et läbirääkimisi peetakse ka kolmandate isikutega. Kostja ei ole võtnud endale kohustust hüvitada hageja kulutused lepingu mittesõlmimise korral. Parema pakkumise all ei pea kostja silmas ainult üürihinna suurust vaid ka seda, et teine pakkuja sobis paremini kaubanduskeskuse kontseptsiooniga. Kostja kaalus kaubanduskeskuse pidajana kõiki tegureid ja asjaolusid kogumis ja leidis, et äriliselt on õige jagada vaidlusalune üüripind kaheks ning võimaldada seal kingaparanduse ja võtmevalmistamise töökoda ning fotosalong-stuudiot. Kostja leiab, et tema käitumine oli kõikide soovijate suhtes aus. Samuti seab kostja kahtluse alla arvete alusel tehtud töö teostamise aja. Teenus võis olla osutatud kõige varasemalt vastavalt 2007.a oktoobris ja septembris.
Kostja leiab, et hagejal ei olnud vajadust tellida nii põhjalikke ja detailseid plaane omamata sõlmitud lepingut. Kostja arvates väljus hageja lepingu ettevalmistamiseks vajalike tööde mahust ning ka siis, kui kostjal lasuks vastutus usalduskahju hüvitamiseks, ei ole sellisteks töödeks kantud kulutused usalduskahju instituudiga hõlmatud. Lisaks ei olnud põhjendatud töö tellimine vahendaja OÜ xxx kaudu, mis toob kaasa kulude suurenemise. Hageja väitel telliti vastavad tööd 2007.a aprillis-mais, seega enne seda, kui lepingueelsed läbirääkimised sisuliselt algasid. Poolte hilisem käitumine ei muuda antud kulutuste tegemise aluseks oleva kohustuste võtmise ajal esinenud asjaolusid. Hageja ei esitanud kostjale tööde lepingut, hinnapakkumist ega tellimuse kinnitust. Seega ei ole hageja tõendanud töö tegemist, selle vajalikkust ega selle seotust lepingueelsete läbirääkimistega. Kostja leiab, et tõendamata on kahju ja põhjuslik seos tekkinud kahju ja rikkumise vahel. Kohtu põhjendused Asja lahendamisel omavad tähtsust järgmised vaidlustamata asjaolud: 1) Hageja üürib 06.10.1999 sõlmitud mitteeluruumide rendilepingu alusel kostjale kuuluvas Mustakivi kaubanduskeskuses äriruume pangateenuse osutamiseks (t lk 5-16); 2) 05.02.2007 teates tegi kostja hagejale pakkumise täiendava lisapinna üürimiseks suurusega 68.8 m2 (t lk 17-18); 3) 24.05.2007 kirjaga on hageja vastanud kostja 18.05.2007 kirjale oma soovist lisapinna üürimiseks ning on palunud täpsustada pinna väljaehitamise põhimõtteid (t lk 20-21); 4) 25.04.2007 elektronkirjaga teatab hageja kostjale, et arhitekt joonistab uue lisapinna osas lahendusi (t lk 95); 5) 29.05.2007 kirjaga on kostja teinud üürilepingu tingimuste ettepaneku, millele hageja on vastanud 11.06.2007 kirjaga (t lk 22-23); 6) 14.06.2007 kirjaga teeb kostja ettepaneku, et uus üüripind antakse ehitustööde teostamiseks kostjale üle 18.07.2007 ning 11.07.2007 on kostja saatnud hagejale tutvumiseks lepingu (t lk 24-26); 7) 18.07.2007 kostja üüripinda hagejale üle ei andnud ning kostja saatis 07.08.2007 uue lepingu kostjale tutvumiseks (t lk 27). Pooled leppisid kokku lepingu allkirjastamise ajas 20.09.2007 (t lk 28); 8) 20.09.2007 saatis kostja hagejale elektronkirjaga teate, et kostja loeb läbirääkimised uue pinna üürimise osas nurjunuks ning võtab ettepaneku tagasi. Ühtlasi teatab kostja, et 20.09.2007 kohtumine lepingu allkirjastamiseks jääb ära (t lk 29); 9) OÜ xxx koostas hagejale uue üüripinna rekonstrueerimiseks ehitusprojekti maksumusega 9 440 krooni ja OÜ xxx koostas elektriprojekti maksumusega 10 860.72 krooni. Nimetatud projektid esitas hageja ka kostjale 2007.a suve lõpus tutvumiseks ning kostja sisulisi vastuväiteid projektidele ei esitanud (t lk 62-94, 112). Kostja on arved tasunud (t lk 39). Käesolevas asjas puudub vaidlus, et pooled ei sõlminud 06.10.1999 lepingu lisana täiendava üüripinna suurusega 68.8 m2 osas üürilepingut ning läbirääkimised jäid lepingueelsete läbirääkimiste staadiumi (t lk 113). Kohus leiab, et 25.04.2007 hageja elektronkirjaga kostjale on tõendatud hageja väide, et hageja asus 2007.a aprillis-mais läbirääkimisi pidama projekteerijate ja ehitajatega uue pinna pangakontoriks ümber kujundamiseks. Samuti leiab kohus, et kulutuste kandmine hageja poolt summas 20 300.72 krooni on usaldusväärselt tõendatud (t lk 37-39).
Käesolevas asjas on vaidluse all asjaolu, kas kostja on rikkunud lepingueelsete läbirääkimiste kohustusi ning pahauskselt hagejaga läbirääkimised katkestanud ning kas hageja poolt kantud kulutused summas 20 300.72 krooni on käsitatav usalduskahjuna, mis tuleb kostjalt välja mõista. VÕS § 14 sätestab lepingueelseid läbirääkimisi pidavate isikute kohustused kuni kehtiva lepingu sõlmimiseni. Viidatud sätte sisuks on läbirääkimistel tekkiv vastastikune kohustus arvestada kummagi võlasuhte poole õiguste ja huvidega (VÕS § 2 lg 2). VÕS § 14 lg 2 kohaselt lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik peab teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Neist asjaoludest, mille teatamist teine pool ei saa mõistlikult oodata, ei pea teatama. Kohus leiab, et kostja on rikkunud lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevat teatamiskohustust. 18.05.2007 kirjaga on kostja teavitanud hagejat, et hagejal tuleb otsusest täiendava üüripinna üürimise osas teatada kirjalikult, sest toimuvad läbirääkimised ka teiste pankadega, kes soovivad nimetatud pinda üürida (t lk 20). Kuna hageja vastas 24.05.2007 kirjalikult oma soovist täiendavat pinda üürida, siis on hageja õigesti eeldanud, et pärast temapoolset 24.05.2007 kinnituse saatmist pidas kostja ainult temaga läbirääkimisi pinna väljaüürimise osas. Pärast hagejapoolse 24.05.2007 kinnituse saamist ei ole kostja hagejat teavitanud, et läbirääkimisi peetakse vaidlusaluse pinna väljaüürimise osas edasi ka kolmandate isikutega. Kostja on väitnud, et ta kahtles, kas sõlmida hagejaga leping täiendava pinna osas või mitte. Seega oli kostjal kohustus sellisest kahtlusest ka hagejat teavitada pärast hagejapoolse 24.05.2007 kirja saamist. Seda kostja aga teinud ei ole. Ühtlasi oli kostja teadlik sellest, et hageja asus projekte vaidlusaluse pinna osas tellima (t lk 95), kuid jättis sellele vaatamata pärast hagejapoolse 24.05.2007 kinnituse saamist hageja informeerimata asjaolust, et kostja kaalub vaidlusaluse pinna väljaüürimist ka kolmandatele isikutele. Seega leiab kohus, et kostja käitumisest nähtuvalt jättis ta hagejale mulje, et ainult hagejaga peetakse läbirääkimisi lepingu sõlmimiseks. VÕS § 14 lg 3 esimene lause sätestab, et kui lepingueelseid läbirääkimisi pidanud isikud ei saavuta kokkulepet, siis ainuüksi läbirääkimistest ei tulene neile õiguslikke tagajärgi. Hageja leiab, et seoses lepingueelsete läbirääkimiste pahatahtliku katkestamisega on hagejal tekkinud kahju. VÕS § 14 lg 3 teise lause kohaselt ei või isik pahauskselt, eelkõige lepingu sõlmimise tahteta läbirääkimisi pidada, samuti neid pahauskselt katkestada. Hageja nõuab kostjalt kahju hüvitamist kuna kostja on läbirääkimised pahatahtlikult katkestanud. VÕS § 14 lg 3 teises lauses reguleeritud lepingueelsetest läbirääkimistest tulenevate kohustuste rikkumise korral saab kahjustatud pool esitada kohustust rikkunud poole vastu kahju hüvitamise nõude tulenevalt VÕS § 115. Kahju hüvitamise nõue saab tekkida vaid kohustust rikkunud poole pahauskse käitumise korral. Kostja on katkestanud läbirääkimised 20.09.2007 kostjale saadetud elektronkirjaga (t lk 29). Kohus leiab, et esitatud tõendite alusel võib kostja lepingueelsete läbirääkimiste katkestamist lugeda pahauskseks, kuna kostja keeldus lepingu sõlmimisest pärast pikaajalisi läbirääkimisi, mille käigus on hageja sõlminud projekteerimislepinguid kolmandate isikutega. Kostja käitumine andis aluse hagejal mõistlikult uskuda, et leping sõlmitakse. Küll aga ei saa kostjale ette heita seda, et saades parema pakkumise, pidi kostja andma hagejale võimaluse teha omapoolne pakkumine. Kohus nõustub kostjaga, et kaubanduskeskuse pinna väljaüürimisel ei tähenda parem pakkumine ilmtingimata suurema üüri pakkumist, vaid ka seda, et vaidlusalune pind üüritakse kolmandatele isikutele, kes pakuvad teenuseid, mille vastu on kaubanduskeskuses nõudlus. Kostjale saab ette heita seda, et ta ei informeerinud hagejat, et hagejale täiendava pinna väljaüürimine on veel kaalumisel ning kostja võtab üürniku valimisel aluseks selle, kelle osutatavad teenused on kaubanduskeskusele majanduslikult kasulikumad.
Käesolevas asjas on kohus tuvastanud, et kostja rikkus VÕS § 14 lg 3 sätestatud kohustust ning seega saab hageja nõuda kahju hüvitamist VÕS § 101 lg 1 p 3 ja § 115 tulenevalt. VÕS § 115 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Järgnevalt analüüsib kohus, kas hageja nõuab VÕS § 14 lg 3 sätestatud kohustuse rikkumise alusel hüvitatavat kahju. VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärgiks kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 14 lg 3 sätestatud kohustuste rikkumise korral tuleb asetada kahjustatud isik olukorda, milles ta oleks olnud, kui ta poleks läbirääkimistele tuginenud, ja kõrvutada seda kahjustatud isiku tegeliku varalise olukorraga. Seega saab hüvitada kahju, mis tekkis kahjustatud isikul lepingueelsetele läbirääkimistele tuginemisest (usalduskahju). Usalduskahjuna saab käsitada näiteks kulutusi, mis on kantud seoses läbirääkimiste pidamisega enne kehtiva lepingu sõlmimist: läbirääkimistega kaasnenud sõidu- ja ajakulud, lepinguprojektide koostamise kulud jms (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi kohtuotsus nr 3-2-1-89-06). Lepingulise kahjuhüvitise ulatuse üle otsustamisel tuleb esmalt leida, kas kahju on ettenähtav VÕS § 127 lg 3 mõttes, ning kui kahju on ettenähtav, kas see kuulub ka hüvitamisele VÕS § 127 lg 2 kohaselt. Nende sätete kohaldumise kaudu tuvastab kohus ka põhjusliku seose tekkinud kahju 20 300.72 krooni ja kohustuse rikkumise vahel. Kahju tekitaja peab hüvitama tema rikkumisest tulenevad, põhjuslikus seoses olevad kahjulikud tagajärjed (VÕS § 127 lg 1 ja 4). VÕS § 127 lg 3 kohaselt lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal, välja arvatud juhul, kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Kohus pole kostja käitumises tuvastanud tahtlikkust ega rasket hooletust. Käesoleval juhul kohus leiab, et kuigi kahju on olemas, tuleb kahju hüvitatavust hagiavalduses toodud kahju ulatuses eitada. Käesolevas asjas puudub vaidlus, et kostjat eelnevalt projektide tellimisest ja nende maksumusest ei teavitatud (t lk 112). Samuti on hageja esindaja kinnitanud, et projektid telliti 2007.a aprillis-mais. Seega toimus projektide tellimine enne kostjalt lõpliku pakkumise saamist 29.05.2007 (t lk 112). Projektid esitati hagejale 2007.a suve lõpus (elektriprojekti koostamise kuupäev on 03.08.2007, t lk 62) ning need esitati samal ajal ka kostjale, mida kostja ei vaidlusta (t lk 112). Tulenevalt VÕS § 14 lg 1 on lepingueelseid läbirääkimisi pidavad isikud kohustatud arvestama mõistlikult üksteise huvide ja õigustega. Seega oli ka hagejal kohustus teavitada kostjat kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poole on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Kohus leiab, et hagejal oli kohustus läbirääkimiste ajal teavitada kostjat projektide tellimise kavatsusest ning nende võimalikust maksumusest. Kui selline teavitamine oleks toimunud, oleks kostja teadnud hageja poolt tehtud kulutustest ning ette näinud võimalust, et läbirääkimiste katkestamisel võib kostja jääda vastutavaks hagejale kasutuks muutunud kulutuste kandmisel. Kohus on tuvastanud, et sellist teavet hageja kostjale ei andnud. Hageja poolt tehtud kulutustest on kostjat teavitatud alles 09.11.2007 kirjaga (t lk 34-35). Seega sai kostja hageja poolt tehtud kulutustest ja nende suurusest teada pärast läbirääkimiste katkestamist. Hüvitamisele kuuluva kahju määramisel ei saa formaalloogiline kausaalseos olla ainumäärav. Eristada tuleb kahju tekitava sündmusega kaasnenud ebatõenäolisi tagajärgi sündmusega seotud kausaalsetest tagajärgedest. Kostja rikkumine seisnes eelkõige selles, et saades hagejalt 24.05.2007 koostatud kirjaliku vastuse ja tehes 29.05.2007 pakkumise, ei teavitanud hagejat, et
kostja kaalub ka pärast hagejapoolset kinnitust pinna välja üürimist kolmandatele isikutele. Selle tagajärjel on läbirääkimiste katkestamine toimunud hageja suhtes pahatahtlikult. Kuna tõendatud on hageja väide, et 2007.a aprillis-mais tellis hageja kolmandatelt isikutelt üüripinna rekonstrueerimiseks ehitusprojekti ja elektriprojekti, leiab kohus, et hageja tellis projektid enne kostjapoolse kohustuse rikkumist (t lk 95). VÕS § 127 lg 2 ja 3 kohaselt kuulub hüvitamisele kahju, mida kostja pidi objektiivselt endale võetud riski realiseerumisel ette nägema. Kohus on seisukohal, et läbirääkimiste katkestamise ajal ei pidanud kostja ette nägema, et hagejal tekib sellega seoses hagiavalduses märgitud kahju. Seega on kahju küll tekkinud, kuid hagejal puudub hüvitusnõude esitamise õigus. Kohus on nõus kostja seisukohaga, et 2007.a aprillis-mais ei olnud hagejal vajadust tellida nii põhjalikke ja detailseid plaane omamata sõlmitud lepingut. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi jääb rahuldamata, jäävad menetluskulud täies ulatuses hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt on menetlusosalisel õigus nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.
Meeli Kaur kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.