2-22-9160/33 - Asjaõigus - Omandiasjad - Viru Maakohus Rakvere kohtumaja - lahend.ee

Kostja on seisukohal, et hageja ei saa nõuda kolmandalt isikult nõusolekut vajaliku tahteavalduse tegemiseks, kuna kostja ei ole väidetava üürilepingu pooleks. Kostjale võõrandatud kinnistu on kehtivalt üle läinud, s.o piiranguteta. Antud asjas on ilmne, et hageja poolt taotletavat eesmärki ei ole võimalik saavutada, mistõttu hagi tuleb jätta läbi vaatamata. Kui kohus leiab, et hagi kuulub läbivaatamisele, siis leiab kostja, et hagi ei kuulu rahuldamisele ja seda tuginedes alljärgnevale. Vaidlusalust väidetavat üürilepingut ei eksisteeri, sest see on võltsimistunnustega ja seda menetleb Lõuna Prefektuur, kriminaalasja nr xxxx. M. L., kes on üks väidetava üürilepingu pooleks, ei ole andnud mingeid nõusolekuid, veelgi enam andnud ega lubanud kasutada oma ID-kaarti, et sõlmida väidetav üürileping 0.00 euro üüriga ja 99 aastaks. M. L. ei ole ka teinud tahteavaldusi selle kandmiseks kinnistusraamatusse. Ehk siis andma oma kinnistu kolmanda isiku kasutusse 99 aastaks, saamata selle eest 0.00 senti ja loobunud õigusest seda ise kasutada. See tehing on ajendatud vaid ühe isiku, s.o V. O., soovist saada tasuta oma valdusesse kolmanda isiku vara. Nimetatu kinnitab ka asjaolu, et esmalt soovis V. O. üürilepingu märget enda nimele. Selleks, et saada märget kinnistusraamatusse, pani V. O. hageja juhatuse liikmena toime identiteedi varguse tunnustega teo. Veelgi enam, V. O. juhatuse liikmena kustutas ka M. L. e-postist xxxx teate kande tegemisest, see edastati kostjale kinnistusraamatust ja sellest sai kostja teade siis, kui pöördus kinnistusraamatu poole. Nimetatud fakt toetab eelöeldut selles, et V. O. eesmärk on olnud varjata oma tegude jälgi. Kõike seda saab kinnitada M. L., kelle tunnistajana ülekuulamist menetluse jätkamisel kostja taotleb. V. O. hageja esindajana, on välja toonud, et M. L. võõrandas väidetava üürilepingu kehtivuse ajal kinnistu kostjale. Kostja on seiskohal, et nimetatud etteheide ei ole kohane, kuivõrd selleks puudusid mistahes takistused. M. L. kinnistu omanikuna oli õigustatud oma vara kasutama, käsutama ja valdama. Asjaolu, et väidetavas üürilepingus on punkt, mille kohaselt jääb üürileping kehtima ka üürilepingu eseme omandiõiguse üleminekul, ei oma tähendust, kuivõrd sellel oleks tähendus siis, kui see oleks kantud kinnistusraamatusse. Seda märget ei ole ja seega ei saa seda ka täna kolmandalt isikult nõuda, kuivõrd selleks õiguslik alus puudub. Kostjal puudub mistahes kohustus anda nõusolekuid märgete tegemiseks ja seda kohustust ei saa panna kostjale ka kohtu jõul. Kostja soovib rõhutada ka, et väidetava üürileping näol ei ole tegemist oma sisult

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. TsMS § 231 lg 2 järgi poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja (üürnik) ja M. L. (üürileandja) 05.04.2019 üürilepingu, millega üürileandja andis hageja kasutusse Pikk tn 10, Väike-Maarja, VäikeMaarja vald, Lääne-Virumaa kinnistul (registriosa nr 2030131) asuva hoone tähtajaga 99 aastat, s.o kuni 05.04.2118. Üürilepingu kehtivuse ajal võõrandas M. L. kinnistu kostjale. Üürilepingu p 18.1. kohaselt jääb üürileping kehtima ka üürilepingu eseme omaniku vahetudes. Viidatud üürilepingu punkti kohaselt tagab üürileandja omandiõiguse üleminekul kolmandale isikule kõigi antud lepingust tulenevate üürileandja õiguste ja kohustuste ülemineku üürilepingu eseme omandajale. Hageja esitas 14.06.2022 kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse, millega palus kanda registriosa nr 2030131 III jakku märke üürilepingu kohta, milles õigustatud isikuks oleks hageja ning üürilepingu lõppemise tähtaeg 05.04.2118. Kostja keeldub märke tegemiseks vajaliku nõusoleku andmisest. Kostja taotles esiteks hagi läbi vaatamata jätmist, kuivõrd hageja ei saa kostja hinnangul nõuda kolmandalt isikult nõusolekut vajaliku tahteavalduse tegemiseks, kuna kostja ei ole väidetava üürilepingu pooleks. Kostjale võõrandatud kinnistu on temale kehtivalt üle läinud, s.o piiranguteta, ning antud asjas on ilmne, et hageja poolt taotletavat eesmärki ei ole võimalik saavutada. Tulenevalt TsMS § 442 lg 5 otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega seotud küsimused. Seega lahendab kohus esmalt kostja taotluse hagi läbivaatamata jätmiseks. TsMS § 423 lg 2 p 2 sätestab, et kohus võib jätta hagi läbi vaatamata ka juhul, kui ilmneb, et hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset või kui hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Hageja on esitanud hagi kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemiseks võlaõigusseaduse (VÕS) § 324 alusel ja kinnistusraamatu kande tegemiseks vajaliku tahteavalduse andmise kohustamiseks kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 8 alusel. Kohtu hinnangul vastab hagiavaldus seaduses sätestatud formaalsetele nõuetele ja hagi esitamine VÕS § 324 lg 1 ja KRS § 341 lg 8 alusel on iseenesest lubatav. Kohus selgitab, et TsMS § 423 lg 2 p 2 kohaldamine on võimalik siis, kui hagiavaldus või hagita menetluses esitatud avaldus on õiguslikult perspektiivitu, st et hagis või avalduses

esitatud asjaolude tõesuse korral ei oleks hagi või avaldust võimalik rahuldada. Selle sätte kohaldamiseks ei pea kohus seega tuvastama asjaolusid (vt Riigikohtu määrus 3-2-1-114-12, p 18). Kuna poolte vahel on muuhulgas vaidlus selles, kas vaidlusaluse lepingu puhul on tegemist üürilepinguga või tasuta kasutamise lepinguga, siis tuleb kohtul hageja nõude lahendamiseks tuvastada, milline oli lepingu poolte tahe lepingu sõlmimise hetke seisuga. Tulenevalt eelnevast ei rahulda kohus kostja taotlust hagi läbivaatamata jätmiseks ning lahendab tsiviilasja kohtuotsusega. Kohus, tutvunud hagiavalduse ja poolte seisukohtadega, hinnanud kõiki kohtule esitatud tõendeid kogumis, leiab samas, et hagiavaldus ei ole põhjendatud ning tuleb jätta rahuldamata. Hageja nõue kostja vastu on seega esitatud ja võiks kuuluda rahuldamisele VÕS § 324 lg 1 alusel. VÕS § 324 lg 1 kohaselt kinnisasja üürnik võib nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemise eelduseks on kehtiva üürilepingu olemasolu. VÕS § 324 lg 2 kohaselt tagab kinnistusraamatusse kantud märge, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt VÕS §-s 323 sätestatule üles öelda. Toimiku materjalidest nähtub, et märke kinnistusraamatusse kandmiseks puudub puudutatud isiku nõusolek, mistõttu ei saa kinnistusraamatu kannet teha. Hageja palub asendada kostja nõusolek tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5, täitemenetlusseadustiku (TMS) § 184 lg 1 esimese lause ja KRS § 341 lg 8 alusel kohtulahendiga. Kohus, tutvunud esitatud tõenditega, leiab, et hageja ei ole nõuet põhistanud. Kohus selgitab, et väite põhistamine on TsMS § 235 kohaselt kohtule väite põhjendamine selliselt, et põhjenduse õigsust eeldades saab kohus lugeda väite usutavaks. Põhistamiseks võib kasutada selleks kõiki seadusega lubatud tõendeid, samuti tõendusvahendeid, mida ei ole seaduses tõendiks loetud või mis ei ole tõendile ettenähtud protsessuaalses vormis. Seega ei hinda kohus üksnes hageja väidete õigsust eeldades tema nõude õiguslikku perspektiivi, vaid seda, kas hageja väited on usutavad, mh saab selleks kasutada hagile lisatud tõendeid (vt Riigikohtu 3. veebruari 2017 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-16, p 16). Hageja väidab, et ta on kinnistu asukohaga Pikk tn 10, Väike-Maarja, Väike-Maarja vald, Lääne-Virumaa endise omanikuga sõlminud kinnistu üürilepingu tähtajaga 99 aastat. Kostja hinnangul on aga vaidlusaluse lepingu puhul tegemist kinnistu tasuta kasutamise lepinguga VÕS § 389 tähenduses. Kohus selgitab, et lepinguid liigitatakse tavapäraselt tasulisteks ja mittetasulisteks. Tasulised lepingud on näiteks üürilepingud ning tasuta lepingud on näiteks tasuta kasutamise lepingud. Peamine vahe tasulise ja tasuta lepingu vahel seisneb selles, et tasulise lepingu puhul on lepingupooltel vastastikused kohustused – nt üürileandja üürib välja kinnisaja ja üürnik maksab selle eest üüri. Tasuta lepingu puhul on tavaliselt põhikohustus vaid ühel lepingupoolel ning teisel poolel pole tasu maksmise kohustust. Kohus selgitab lisaks, et VÕS § 271 ja § 389 kohaselt eristab üürilepingut tasuta kasutamise lepingust see, et üürilepingu alusel antakse asi kasutusse tasu eest, tasuta kasutamise lepingu puhul aga tasuta. Kohus selgitab ka, et vaidlusaluste asjaolude tuvastamisel tuleb lähtuda lepingu sisust, mitte selle pealkirjast. Kohtule on tõendina esitatud hageja ja M. L. vahel 05.04.2019 sõlmitud leping, mille kohaselt annab üürileandja M. L. hageja kasutusse Pikk tn 10, Väike-Maarja alevikus, Väike-Maarja vallas, Lääne-Virumaal asuva hoone pindalaga ligikaudu 530 m2, tähtajaga 99 aastat. Lepingu p 1.5 kohaselt on üüri suurus 0.00 eurot, üürnik kohustub enda kulul välja ehitama kõik äritegevuseks vajalikud kommunikatsioonid, paigaldama vajaliku sisseseade ning kandma äritegevusega seotud kulud. Sõlmitud lepingust tuleneb seega, et pooled ei leppinud kokku üüritasus, vaid üürileandja andis hoones ja kinnistul asuvad pinnad tasuta hageja kui üürniku

kasutusse. Kohus nõustub seega kostjaga, et hageja ja M. L. vahel oli sõlmitud tasuta kasutamise leping VÕS § 389 mõttes. Hageja kohustus küll tasuma äritegevuseks vajalike kommunikatsioonide ja kulude eest, kuid enda äritegevuse ning hoone kasutamisega (sh kommunaalkulude) seotud kulude kandmise kohustus ei muuda vaidlusalust lepingut tasuliseks. Kohus selgitab, et lepingueseme säilimiseks vajalike kulude kandmine ei muuda lepingut tasuliseks, kuna tegemist on kasutaja seadusjärgse kohustusega. TsÜS § 63 p 1 tulenevalt on esemele tehtud kulutused vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest, arvestades eseme tavapärast kulumist selle lepingujärgsel kasutamisel. Kuigi seadus otsesõnu seda ei sätesta, siis peab kasutaja üldjuhul tasuma ka eseme kasutamisega seonduvad kulud (kommunaalkulud jms). Eeltoodud põhjendustel ei ole hageja põhistanud ega tõendanud, et ta oleks endise kinnistu omanikuga M. L.ga sõlminud üürilepingu VÕS § 271 mõttes. Esitatud tõenditest nähtub, et hageja ning M. L. vahel sõlmiti 05.04.2019 kinnistu asukohaga Pikk tn 10, Väike-Maarja alevik, Väike-Maarja vald, Lääne-Virumaal tasuta kasutamise leping VÕS § 389 mõttes. Esitatud tõenditest nähtub ka ning puudub vaidlus, et M. L. on kinnistu asukohaga Pikk tn 10, Väike-Maarja alevik, Väike-Maarja vald, Lääne-Virumaal võõrandanud 18.05.2020 kostjale. Kuna kohus on tuvastanud, et hageja ning M. L. vahel oli 05.04.2019 sõlminud kinnistu tasuta kasutamise leping, siis kohus selgitab, et erinevalt üürilepingust ei lähe omaniku vahetumisel kinnisasja tasuta kasutamise leping (sh ka sümboolse üüriga üürilepingud) üle uuele omanikule, s.o antud juhul kostjale (vt Riigikohtu 11.11.2015 lahend tsiviilasjas 3-2-1-12215, p 20). Hageja ei ole väitnud ning kohus ei tuvastanud, et hageja ja kostja vahel oleks sõlminud mistahes leping (või muu kokkulepe) vaidlusaluse kinnistu kasutamiseks. Seega ei ole hageja esitanud asjaolusid, millest lähtudes võiks asuda seisukohale, et tal on kostjaga lepinguline suhe, mis annaks hagejale aluse kinnistut kasutada ning muuhulgas nõuda ka kostjalt nõusolekut märke kinnistusraamatusse kandmiseks. Kostja on kohtule muuhulgas teatanud ka, et vaidlusalust 05.04.2019 lepingut ei eksisteeri, sest see on võltsimistunnustega ja seda menetleb Lõuna Prefektuur, kriminaalasjas nr xxxx. TsMS § 277 lg 1 ja 4 kohaselt võib menetlusosaline esitatud dokumendi ehtsuse vaidlustada ja taotleda, et kohus dokumenti tõendina ei arvestaks, kui ta põhistab dokumendi võltsituse. Kui dokumendi ehtsus on vaidlustatud, võib kohus otsuse tegemisel jätta selle arvestamata või arvata dokumendi määrusega tõendite hulgast välja. Dokumendi võltsituse kontrollimiseks võib kohus määrata ekspertiisi või välja nõuda muud tõendid. Kohus ei pea vajalikuks käesoleva vaidluse lahendamisel vaidlusaluse 05.04.2019 lepingu ehtsuse kontrollimist, kuna kohus on eelnevalt tuvastanud, et nimetatud lepingu puhul saab olla tegemist vaid hageja ning M. L. vahel sõlmitud tasuta kasutamise lepinguga ning et hagejal puudub igal juhul õigus nõuda kostjalt kinnistusraamatu kande tegemiseks vajaliku tahteavalduse saamist. Kohus jätab ka sel põhjusel kostja taotluse kuulata M. L. tunnistajana üle (kes saab kostja hinnangul anda ütlusi selle kohta, et V. O. hageja juhatuse liikmena pani vaidlusaluse lepingu sõlmimisel toime identiteedi varguse tunnustega teo) rahuldamata. Lisaks kuna M. L. puhul on tegemist samuti hageja seadusliku esindajana, siis ei ole ka tema tunnistajana ülekuulamine TsMS § 251 lg 1 kohaselt võimalik. Kohus jätab seega eelnevast tulenevast hagi rahuldamata. Kõik kohtuotsuses käsitlemata poolte väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle.