Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-Vaks, Indrek Parrest
Tsiviilasi
Maavarud OÜ hagi Iriscorp Transport OÜ vastu asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatu kannete tegemiseks vajalike tahteavalduste andmise kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 18. veebruari 2022. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Maavarud OÜ apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
35 500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellant) Maavarud OÜ (registrikood 14533852), esindaja vandeadvokaadi abi Artur Maljukov Kostja (vastustaja) Iriscorp Transport OÜ (registrikood 10210046), esindaja vandeadvokaat Kalev Pihlak
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 18. veebruaril 2022. a otsuse resolutsiooni p-d 4–9 ja saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks maakohtule eelmenetluse staadiumist.
2.Rahuldada Maavarud OÜ apellatsioonkaebus.
3.Rahuldada Maavarud OÜ 7. novembri 2022. a vastuväide kohtu tegevusele ja korduv taotlus võtta asja juurde Tartu Vallavolikogu 20. aprilli 2022. a otsus nr 37.
Võtta Tartu Vallavolikogu 20. aprilli 2022. a otsus nr 37 asja juurde dokumentaalse tõendina. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Park 169 OÜ (likvideerimisel) esitas 25. juunil 2021 hagi Iriscorp Transport OÜ (kostja) vastu tahteavalduste andmise kohustamiseks. Tartu Maakohtu 12. jaanuari 2022. a määrusega lubas maakohus Park 169 OÜ (likvideerimisel) asemel eriõigusjärglasena menetlusse astuda Maavarud OÜ-l (hageja). Hageja palus kohustada kostjat andma tahteavaldus Pihlaka tee 3 kinnistu (registriosa nr 3903904) (kinnistu) omandi üleandmiseks hagejale ning nõusolek, et kustutada kinnistusraamatust kinnistu omanikuna kostja. Hageja palus asendada kostja tahteavaldused tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 kohaselt kohtuotsusega. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt ostis Park 169 OÜ (likvideerimisel) (ostja) OÜ-lt IMERA KAUBANDUS (müüja) 8. märtsil 2007 sõlmitud müügilepingu (müügileping) ja selle
25.novembril 2010 sõlmitud muutmise lepingu alusel kinnistu (tl-d 9–11, 45). Kinnistu maksumus oli 400 000 krooni (25 564 eurot 66 senti), mille ostja pidi lepingu p 3.1.2 kohaselt tasuma neljas osas. Lepingu p 3.1.3 kohaselt pidi müüja andma ostjale kinnistu omandi üle ühe kuu jooksul pärast seda, kui ostja on tasunud kogu kinnistu maksumuse ning kehtestatud on detailplaneering, mille järgi on võimalik jagada kinnistu kaheks. Omandi üleandmise nõude tagamiseks kanti kinnistusraamatusse ostja kasuks eelmärge. Kinnistu omandi üleandmise eeldused on täidetud, kuid müüja ei ole ostjale kinnistu omandit üle andnud. Ostja tasus kinnistu maksumuse, mida müüja on ka kinnitanud, ning müüja jagas kinnistu kaheks 19. jaanuaril 2020. Müüja ei teavitanud ostjat kinnistu jagamisest ega täitnud oma kohustust sõlmida ostjaga asjaõigusleping. Ostja sai kinnistu jagamisest teada alles 2021. aastal seoses müüja vastu algatatud täitemenetlusega. Tartu Maakohus rahuldas 26. augustil 2021 tsiviilasjas nr 2-21-3798 tehtud tagaseljaotsusega ostja hagi müüja vastu, milles kohustas müüjat andma tahteavalduse kinnistu omandi üleandmiseks ostjale ning nõusoleku kinnistusraamatu kande muutmiseks. Elektroonilisel enampakkumisel (15. märtsist – 22. märtsini 2021) müüdi aga kinnistu 35 500 euroga kostjale, kes on nüüdseks kantud omanikuna kinnistusraamatusse (23. märtsi 2021. a vara enampakkumise akt täiteasjas nr 186/2020/267).
2(10)
Kinnistu omanik peaks olema hageja, sest omandi ülemineku tingimused olid täidetud juba
19.jaanuaril 2020. Hageja on ostja eriõigusjärglane. Ostja loovutas 26. novembri 2021. a nõude loovutamise lepinguga hagejale enda nõude müüja vastu ning hageja nimele vormistati ümber ka eelmärge. Kinnistu maksumuse tasumise tõendamiseks on esitatud I. A. kinnituskiri ning digitaalselt allkirjastatud I. A. kinnitus ostuhinna tasumise kohta. Ebaõige on väide, et müügilepingu p 3.1.3 kohaselt oli omandi ülemineku eelduseks kinnistu jagamine just detailplaneeringu kehtestamisega. Kinnistu jagati soovitud viisil kaheks ilma, et selleks oleks detailplaneering vajalik olnud.
2.Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Hageja ei ole tõendanud, et ta on kogu kinnistu maksumuse tasunud. Enda väitel tasus ta ostuhinna 15 osamaksega (kokku 20 282 eurot 78 senti) ning luges 5281 eurot 88 senti tasutuks laenulepingust tulenevate kohustuste tasaarvestamisega. Digitaalse kinnituskirja järgi tasuti aga viimane osamakse 18. novembril 2013. Ühtegi dokumenti peale kinnistuskirjade hageja esitanud ei ole ning ka kinnituskirjast ei nähtu tasaarvestus. Hagejal ei ole õigust kinnistu omandit saada ka seetõttu, et kehtestatud ei ole lepingu p-des 2.2.1 ja 6.1.1 nimetatud detailplaneeringut, millega oleks maa sihtotstarve muutunud äri- ja elamumaaks, kinnistu sihtotstarve on endiselt maatulundusmaa. Hagejal ei ole õigust saada kinnistu omanikuks ka kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse (KAOKS) § 3 lg-s 1 ja § 4 lg-s 3 seatud piirangute tõttu, sest ta ei ole põllumajandustoodete tootmisega tegelenud. Kostja kahtlustab, et hageja on saanud Maksu- ja Tolliametilt (MTA)
16.novembri 2021. a dokumendi tuginedes võltsitud raamatupidamisaruannetele, mistõttu esineb alus keelduda tõendi vastuvõtmisest tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 238 lg 3 p 1 alusel. Lisaks nähtub dokumendist vaid see, et hageja on esitanud 2018–2020. a majandusaasta aruannetes andmed põllumajandustoodete tootmisega tegelemise kohta. Hageja äriregistri üldandmete ajaloost nähtub aga, et kuni kinnistu enampakkumiseni oli tema tegevusala „muud mujal liigitamata äritegevust abistavad tegevused“ (EMTAK 82991). Hageja 2018–2020. a majandusaasta aruanded on samasisulised ja esitatud samal ajal, ainus vara on algne osakapital 2508 eurot, ühtegi kulu ega töötajat hagejal ei ole olnud ning müügitulu väidetvast põllumajandustoodete müügist on olnud kolme aasta jooksul 120 eurot.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus jättis 18. veebruari 2022. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud TsMS § 162 lg 1 ja § 166 lg 1 kohaselt solidaarselt hageja ja ostja (algne hageja) kanda. Maakohus mõistis hagejalt ja ostjalt solidaarselt kostja kasuks välja menetluskuludena 3060 eurot ja seadusjärgse viivise sellelt, samuti tühistas maakohus otsusega hagi tagamise abinõud. Kohus rahuldas otsusega hageja ja kostja taotlused võtta asja juurde tõendid, kuid jättis rahuldamata kostja taotluse kuulata tunnistajana üle I. A.. Maakohtu tuvastas asja lahendamiseks olulised asjaolud, mille üle pooled ei vaidle: • ostja ja müüja sõlmisid 8. märtsil 2007 kinnistu müügilepingu nr 1002, mida muudeti
25.novembril 2010 (tl-d 9–11, 14, 45–51); • kinnistu jagati kaheks 3. novembril 2020 ja sellest eraldati kinnistu Tartu mnt 3 (kinnistu nr 18233050) (tl 13); • müügilepingu pooled ei ole sõlminud kinnistu omandi üleandmise asjaõiguslepingut; • kostja omandas kinnistu enampakkumisel ja ta on kantud kinnistusraamatusse omanikuna (täiteasi nr 186/2020/267, vara enampakkumise akt ja omanikukanne) (tl-d 14, 15, 86); • hageja omandas kinnistu omandi üleandmise nõude 26. novembri 2021. a nõudeõiguse nõude loovutamise lepinguga (tl-d 82–84).
3(10)
Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal on kohustus anda kinnistu omand üle hagejale, kas müügilepingust tulenevad tingimused kinnistu asjaõiguslepingu sõlmimiseks on täidetud, kas hagejal on õigus kinnistu omandada arvestades KAOKS §-des 3 ja 4 seatud piiranguid. Maakohus tuvastas, et kinnistu omandi üleandmise nõude tagamiseks on kinnistule seatud eelmärge algselt ostja kasuks (tl 14) ning alates 8. detsembrist 2021 hageja kasuks (tl 86). Asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 3 kohaselt ei takista eelmärge kinnistusraamatu kannete muutmist, kuid kinnistu käsutamine pärast eelmärke kandmist kinnistusraamatusse on tühine osas, milles see eelmärkega tagatud nõuet kahjustab või piirab. Seega võib hagejal olla õigus nõuda kostjalt kinnistu omandi üleandmiseks vajalikke tahteavaldusi, kui tühine on käsutus, millega kostja sai kinnistu omanikuks. Maakohus leidis aga, et hagi tuleb jätta rahuldamata, sest kinnistu omandi ülemineku käsutustehing oleks KAOKS § 3 lg 1 kohaselt tühine vastuolu tõttu KAOKS § 4 lg-s 3 sätestatud piiranguga, mille järgi saab juriidiline isik omandada kinnisasja, mis sisaldab põllumajandusmaad 10 ha või rohkem eeldusel, et ta on kinnisasja omandamise tehingu tegemise aastale vahetult eelnenud kolme aasta jooksul tegelenud põllumajandustoodete tootmisega. Maakohus märkis, et kuigi kinnistu omandi üleandmise tühisusele vastuolu tõttu avaliku huvi kaitseks seatud piiranguga saab tugineda minister, ei oleks menetlusökonoomia põhimõttega kooskõlas jätta piirang käesolevas asjas tähelepanuta. Maakohus tuvastas, et kinnistu koosseisus on üle 10 ha põllumajandusmaad. Kinnistu sihtotstarve on 100% maatulundusmaa (tl 86), mille kõlvikulises kooseisus on 10,08 ha haritavat maad ja 0,72 ha rohumaad (lepingu p 2.2.1; tl 45). Maakatastri väljavõtte järgi hõlmab 15,49 ha suurune kinnistu 10,1 ha haritavat maad ja 5,03 ha metsamaad (tl 52). Hageja ei ole vaidlustanud seda, et kinnistu hõlmab 10,1 ha haritavat maad ega esitanud kohtule uusi mõõdistusandmeid, mida ta asus enda väitel tellima. Maakohus leidis, et hageja ei ole tõendanud, et ta on tegelenud viimase kolme aasta jooksul põllumajandustoodete tootmisega KAOKS § 4 lg 3 mõttes, sest üksnes majandusaasta aruandesse märgitud tegevusala ei ole selle tõendamiseks piisav. Äriseadustiku § 4 lg 5 kohaselt saab juriidiline isik ise määratleda enda tegevusala. Kohus ei saa piirduda üksnes äriregistrile esitatud andmetega, vaid peab hindama sisuliselt, kas hageja on põllumajandustoodete tootmisega reaalselt tegelenud. Hageja esitatud MTA tõend (tl-d 101–102), milles kinnitatakse, et hageja on tegelenud aastatel 2018–2020 põllumajandustoodete tootmisega, ei tõenda, et hageja on tegelikult põllumajandustoodete tootmisega tegelenud. Tõend koostati hageja 2018– 2020. a majandusaasta aruannete pinnalt, mille hageja esitas korraga samal päeval, kui kinnistu pandi avalikule enampakkumisele. Majandusaasta aruannetes viidatud e-post [email protected] viitab, et hageja võis olla algselt riiulifirma (tl 113), hageja ainus vara on olnud algne osakapital 2508 eurot, hagejal ei ole kunagi tekkinud ühtegi kulu ega olnud ühtegi töötajat. Maakohus tuvastas, et hagejal ei ole ka kohaliku omavalitsuse volikogu luba omandada kinnistu KAOKS § 4 lg 6 mõttes, mille järgi võib isik, kes ei vasta põllumajandusega tegelemise nõuetele, omandada kinnisasja selle asukohajärgse kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu loal. Seega ei ole hagejal õigus kinnistut omandada. Menetlusökonoomia kaalutlustel ei võtnud kohus seisukohta poolte muude väidete kohta, mis puudutasid seda, kas täidetud on asjaõiguslepingu sõlmimiseks vajalikud müügilepingu eeltingimused, kas tasutud on kogu ostuhind ning kas lepingut tuleb tõlgendada selliselt, et asjaõiguslepingu sõlmimise vältimatuks tingimuseks oli detailplaneeringu kehtestamine. Eeltoodu tõttu jättis kohus hindamata ka nende väidetega seotud tõendid (tl-d 18–20, 99–100).
4(10)
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Hageja palub 21. märtsil 2022 esitatud apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada, alternatiivselt saata asi uueks arutamiseks tagasi maakohtule. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Maakohus rikkus oluliselt menetlusnorme, sest hageja ei saanud avaldada arvamust kostja dokumentaalsete tõendite kohta (Maavarud OÜ üldandmete ajaloo, wasp.ee kuvatõmmise ja Maavarud OÜ 2018-2020. a majandusaasta aruanded), mille kostja esitas teeside esitamise viimasel päeval. Maakohus oleks pidanud andma hagejale võimaluse esitada kostja tõendite kohta vastuväiteid, tõendi vastuvõtmise kajastamine kohtulahendis oli üllatav (Riigikohtu
16.aprilli 2019. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-7846/33, p 12; 1. veebruari 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-13216/93, p 15; 20. juuni 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-14, p-d 10– 11). Maakohus rikkus oluliselt menetlusõigust ka seetõttu, et ta ületas TsMS § 439 mõttes nõude piire. Hageja ei ole esitanud nõuet, milles ta oleks palunud asendada kostja nõusolek enda omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks ega nõuet tuvastada, kas esinevad KAOKS §dest 3 ja 4 tulenevad piirangud. Hagejal ei ole enda kinnistusraamatusse kandmiseks ka kostja nõusolekut vaja, sest Tartu Maakohus rahuldas 26. augustil 2021 tsiviilasjas nr 2-21-3798 tehtud tagaseljaotsusega ostja hagi müüja vastu, milles kohustas müüjat andma tahteavaldus kinnistu omandi üleandmiseks ostjale ning nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks (vt ka Riigikohtu 7. oktoobri 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-16249/17, p 13). Ostja on enda nõuded loovutanud hagejale. Maakohus kohaldas vääralt materiaalõigust, kui jättis hagi rahuldamata hageja nõude kustutada kinnistusraamatust omanikuna kostja põhjusel, et KAOKS § 4 lg 3 eeldused ei ole hageja suhtes väidetavalt täidetud. Esiteks ei ole KAOKS regulatsioonil käesoleva asja lahendamise seisukohalt tähtsust. Teiseks ei saa kostja tugineda käsutustehingu tühisusele, sest kostja ei ole tehingupool ning KAOKS-is sätestatud piirangud on kehtestatud avalikes huvides tühisusele saab tugineda minister (vt Riigikohtu 10. veebruari 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-19-9679/27, p 13). Kuni minister ei ole pöördunud vastava kinnistusraamatu kande parandamise taotluse ja tehingu tühisuse tuvastamise nõudega kohtusse, on vastavad kinnistusraamatu kanded kolmandate isikute suhtes kehtivad ja õiged. Kui KAOKS sätted oleksid asjakohased, oleks maakohus pidanud samuti kontrollima, kas kostja ei tuleks kinnistusraamatust kustutada, sest ka tema ei ole põllumajandustoodete tootmisega tegelenud. Maakohus hindas vääralt tõendeid, leides, et hageja ei ole tõendanud, et ta on viimase kolme aasta jooksul põllumajandustoodete tootmisega tegelenud KAOKS § 4 lg 3 mõttes. Lisaks ei tuvastanud maakohus, et oleks välistatud, et hagejal on õigus omandada kinnisasi KAOKS § 4 lg 6 kohaselt, mille järgi võib isik, kes ei vasta põllumajandusega tegelemise nõuetele, omandada kinnisasja selle asukohajärgse kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu loal.
5.Kostja vaidleb hageja apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Nõustuda võib hageja väitega, et maakohus oleks pidanud andma tähtaja kostja tõendi kohta seisukohtade esitamiseks, samas ei ole see aluseks maakohtu otsuse tühistamiseks, sest hageja ei ole apellatsioonkaebuses välja toonud, kuidas mõjutas tõendite vastuvõtmine asja lahendust või miks see tõi kaasa ebaõige lahendi. Arusaamatu on hageja väide selle kohta, et kohus ületas nõude piire, sest see on vastuolus hagiavalduses esitatud taotlustega. Ekslik on hageja arusaam, et ta saaks nõuda enda kinnistusraamatusse omanikuna kandmist Tartu Maakohtu 26. augusti 2021. a tagaseljaotsuse alusel tsiviilasjas nr 2-21-3798, milles kohustati müüjat andma tahteavaldus kinnistu omandi
5(10)
üleandmiseks ostjale ning nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks. Kuna kostja sai hagi esitamisest teada pärast kinnistu avalikku enampakkumist, ei kehti otsus TsMS § 460 lg 3 kohaselt kostja suhtes. Hilinenud on hageja väited selle kohta, et kostja ei saa tugineda kinnistu käsutustehingu tühisusele, et hagejal on õigus kinnistu omandada KAOKS § 4 lg 6 kohaselt ning et kohus oleks pidanud hindama, kas kostja on tegelenud põllumajandustoodete tootmisega. Kostja vastavust viimasele tingimusele on enampakkumisel kontrollinud KAOKS § 9 lg 1 järgi ka kohtutäitur. Maakohus arvestas põhjendatult KAOKS § 4 lg-s 3 sätestatud piirangutega, sest tehingu tühisuse aluseid peab kohus kontrollima omal algatusel (Riigikohtu 5. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-17-17, p 20).
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 ja § 656 lg 1 p 5 kohaselt materiaalõiguse väära kohaldamise ja menetlusnormi olulise rikkumise tõttu tühistada osas, milles kohus jättis hagi rahuldamata, jaotas menetluskulud, määras kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse ning tühistas 28. juuni 2021. a kohtumäärusega (muudetud 6. juuli 2021. a määrusega) kohaldatud hagi tagamise (otsuse resolutsiooni p-d 4–9). Tühistatud osas tuleb asi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumisse. Ringkonnakohus märgib, et otsuse resolutsiooni p-dega 1–3 on maakohus lahendanud kooskõlas TsMS § 442 lg 5 esimese lausega poolte taotlusi tõendite vastuvõtmiseks ja kogumiseks. Kohtu otsustusi tõendite vastuvõtmisel ei ole võimalik eraldi vaidlustada (TsMS § 463 lg 1 ja § 660 lg 1), kuid võimalik on esitada vastuväide apellatsioonkaebuses (TsMS § 660 lg 2). Hageja apellatsioonkaebus rahuldatakse.
7.Pooled vaidlevad apellatsiooniastmes selle üle, kas hagejal on õigus nõuda tema kasuks seatud eelmärkest tulenevalt kostjalt nõusolekut kinnistu omandi talle üleandmiseks ja nõusolekut, et kustutada kinnistusraamatust kinnistu omanikuna kostja ning asendada selle jaoks TsÜS § 68 lg 5 kohaselt kostja tahteavaldused kohtulahendiga. Eelkõige on seni vaidlus keskendunud küsimusele, kuidas mõjutab hagi rahuldamist asjaolu, et kinnistu koosseisu kuulub üle kümne hektari põllumajandusmaad, mistõttu on kinnistu käsutustehing KAOKS § 3 lg 1 ja § 4 lg 3 kohaselt kehtiv vaid juhul, kui hageja on kinnistu käsutustehingu tegemisele vahetult eelnenud kolme aasta jooksul tegelenud põllumajandustoodete tootmisega või kui hagejal on kinnistu omandamiseks KAOKS § 4 lg 6 kohane kinnistu asukohajärgse kohaliku omavalitsuse üksuse volikogu luba. Maakohus tuvastas, et hageja ei ole tegelenud põllumajandustoodete tootmisega KAOKS § 4 lg 3 mõttes ning märkis, et pooled ei vaidle selle üle, et hagejal ei ole KAOKS § 4 lg 6 kohast luba kinnistu omandamiseks, ning jättis seetõttu hagi rahuldamata. Ringkonnakohus maakohtu käsitlusega ei nõustu ja põhjendab seda alljärgnevalt.
8.KAOKS § 4 lg 3 kohaselt on juriidilisel isikul õigus omandada kümme hektarit või rohkem põllumajandusmaad sisaldav kinnisasi eeldusel, et juriidiline isik on kinnisasja omandamise tehingu tegemise aastale vahetult eelnenud kolm aastat tegelenud põllumajandustoodete tootmisega. Kuna hageja on juriidiline isik ning vaidlusaluse kinnistu koosseisus on maakohtu tuvastatud asjaoludel üle kümne hektari põllumajandusmaad, tulenevad KAOKS § 4 lg-st 3 hagejale kinnistu omandamisel kitsendused.
8.1.Põllumajandusmaa omandamisele avalikust huvist tulenevalt seatud kitsenduste eesmärk on edendada kinnisasjade sihtotstarbelist ja jätkusuutlikku majandamist, vältida kinnisasjade sattumist isikute kätte, kes ei oska või ei soovi kinnisasja sihtotstarbeliselt majandada, ning vältida maa sihtotstarbe muutmist. Kitsendused aitavad kaasa elujõulise põllumajandusega tegelevate ettevõtjate ringi loomisele maapiirkonnas, selle säilitamisele ja tugevdamisele 6(10)
(Riigikogu XII koosseis. Kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse eelnõu 108 SE seletuskiri, lk 4).
8.2.Kitsenduste järgimata jätmise tagajärg on KAOKS § 3 lg 1 kohaselt kinnisasja käsutustehingu tühisus. Kuigi KAOKS § 3 lg 1 sõnastus ei jäta kahtlust sellest, et keelu eesmärk on kaasa tuua tehingu tühisus, ei saa tähelepanuta jätta kitsenduste ja nende järgimata jätmise tagajärgede eripära. Esimene eripära seisneb selles, et kuna kitsendused on seatud avalike huvide kaitseks, saab KAOKS § 3 lg 2 kohaselt käsutustehingu tühisusele tugineda kinnisasja asukohajärgne kohalik omavalitsus, kelle ülesanne on ühtlasi taotleda kinnistusraamatu kande parandamist. Teine eripära seisneb selles, et olgugi, et KAOKS § 4 lg 3 kohaselt saab üle kümne hektari põllumaad sisaldava kinnisasja omandada vaid põllumajandustoodete tootmisega tegelenud juriidiline isik, saab sellise kinnisasja KAOKS § 4 lg 6 kohaselt omandada siiski ka juhul, kui kinnisasja omandamiseks on kohaliku omavalitsuse volikogu luba. Omandades kinnisasja volikogu loal, ei pea sealjuures omandaja ise tingimata põllumajandustoodete tootmisega tegelema, vaid võib KAOKS § 6 lg 5 p 1 arvestades anda kinnisasja kolmanda isiku kasutusse.
8.3.Oma olemuselt kujutavad põllumajandusmaa omandamisele seatud kitsendused riigi sekkumist eraõiguslikesse suhetesse kinnisasja omandamisele täiendavate tingimuste seadmise kaudu, mil riigil on võimalik hinnata tehingu vastavust avalikele huvidele, väljastada omandamiseks luba ning hiljem tugineda tehingu tühisusele, kui tingimusi ei ole järgitud. Põllumajandusmaa omandamisele seatud kitsenduste toime ei sarnane selliselt mitte absoluutsele käsutuspiirangule, vaid olukorrale, mil tehingu kehtivus sõltub kolmanda isiku nõusolekust tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 111 lg 1 mõttes, olgugi, et viidatud säte haldusorgani nõusolekule ega seaduses sätestatud kitsendustele otsesõnu ei kohaldu. Eeltoodust saab järeldada, et lisaks kostja tahteavaldustele on hagejal vaja kinnistu omandi saamiseks ja kinnistusraamatu kannete muutmiseks sisuliselt ka riigi kinnitust või luba.
9.Maakohus leidis ekslikult, et kostja tahteavalduste asendamisele suunatud hageja nõude rahuldamine eeldab, et riik on andnud hagejale kinnituse või loa kinnisasi omandada KAOKS § 4 lg-te 3 ja 6 mõttes. Riigi kinnitus või luba kinnisasja omandamiseks ei ole üks kostja tahteavalduse andmise kohustuse eeldustest, vaid täiendav nõusolek kostja tahteavalduste kõrval (analoogselt kolmanda isiku nõusolekule TsÜS § 111 lg 1 mõttes), mida hagejal on kinnistu omandamiseks vaja.
9.1.Põllumajandusmaa omandamisele seatud tingimusi ning avalike huvide kaitsmise vajadust ei kontrollita tsiviilkohtumenetluses, vaid seda teeb riik ettenähtud erikorra kohaselt. Põllumajandusmaa käsutustehingu tegemisel kontrollivad omandaja vastavust seatud tingimustele KAOKS § 9 lg 1 kohaselt eelkõige notar, kohtutäitur ja pankrotihaldur, kes lähtuvad MTA tõendist selle kohta, et omandaja on KAOKS § 4 lg 3 mõttes tegelenud põllumajandustoodete tootmisega või kohaliku omavalitsuse volikogu antud loast kinnisasja omandamiseks KAOKS § 4 lg 6 mõttes. Sealjuures hindab esimesel juhul omandaja vastavust riigi seatud tingimustele sisuliselt eelkõige MTA ning teisel juhul kohalik omavalitsus, kes saab KAOKS § 6 kohaselt nõuda omandajalt mh tegevuskava ja dokumente.
9.2.Hagejal on kinnistu omandi saamiseks lõpptulemusena lisaks kostja tahteavaldustele täiendavalt vaja ka riigi kinnitust või luba KAOKS § 4 lg-te 3 ja 6 mõttes. Samas ei välista riigi kinnituse või loa puudumine formaalselt hagi rahuldamist. Kui hageja soovib kohtulahendit täita, on tal võimalik taotleda riigilt täiendav kinnitus või luba kinnistu omandamiseks ka hiljem. Võrdlusena võib välja tuua, et olukorras, mil hageja ei taotlenud talle omandi üleandmiseks kostjalt nõusolekut kinnistusraamatu kande parandamiseks ja maakohus rahuldas hagi kostja tahteavaldusi asendamata, leidis Riigikohus, et tegemist ei ole menetlusnormi rikkumisega, mis 7(10)
annaks alust kohtuotsus tühistada. Kohtuotsust on võimalik täita ka ilma tahteavalduste asendamiseta, vajadusel saab tahteavalduste asendamist nõuda ka eraldi menetluses (Riigikohtu
13.jaanuari 2020. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-9117/149, p 12). Sarnaselt oli hageja valik, millal ta taotleb riigi kinnitust või luba kinnistu omandamiseks.
9.3.Iseenesest on põhjendatud maakohtu seisukoht, et õigust kohaldab kohus, kes peab kontrollima tühisuse aluseid ning mõistlik ega menetlusökonoomia põhimõttega kooskõlas ei oleks kohustada kostjat andma tahteavaldus käsutustehingu jaoks, jättes KAOKS § 3 lg-s 1 sätestatud piirangu tähelepanuta. Maakohtu lähenemist toetab ka Riigikohtu praktika, kus on leitud, et vältida tuleks selliste kohtulahendite tegemist, mis on formaalselt kehtivad, kuid millel pole materiaalõiguslikku tagajärge ehk mis on toimetud (Riigikohtu 15. aprilli 2004. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-48-04, p 14). Olukorras, kus maakohus pidas otstarbekaks hinnata täiendavalt ka vaidlusaluse kinnistu omandamise eeldusi KAOKS § 4 lg-te 3 ja 6 mõttes, ei saanud ta seda teha poolikult.
9.4.Kui maakohus pidas käesoleva asjas vajalikuks ja asjakohaseks kinnistu omandamise tingimuste analüüsimist, oleks ta pidanud lisaks KAOKS § 4 lg 3 eeldustele hindama ka seda, kas hagejal oli volikogu luba kinnistu omandamiseks KAOKS § 4 lg 6 mõttes. Hageja nõude rahuldamist ei välista see, et ta ei ole põllumajandustooteid tootnud. Nimelt võib kinnistu asukohajärgne volikogu anda kinnistu omandamiseks loa, kui taotleja esitab tegevuskava alles tulevikus planeeritavate tegevuste kohta (KAOKS § 6 lg 4). Samuti võib loa anda juhul, kui omandaja ise põllumajandustoodete tootmisega tegeleda ei kavatsegi, vaid annab kinnistu KAOKS § 6 lg 5 p 1 kohaselt rendile. Seega ei saanud asjaolu, et hageja põllumajandustoodete tootmisega ei tegele hagi rahuldamist välistada.
10.Maakohus hindas kohtuotsuses vaid seda, kas kinnistu omandamiseks on täidetud riigilt loa saamise tingimused (tehes sedagi osaliselt) ning jättis muud poolte väited menetlusökonoomia kaalutlustel analüüsimata. Ringkonnakohus leiab, et maakohus rikkus oluliselt menetlusõigust TsMS § 656 lg 1 p 5 mõttes, jättes muud poolte väited analüüsimata. Maakohus ei ole neid vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid pooltega vajalikus ulatuses õiguslikust ja faktilisest küljest ka arutanud. Selliselt on jäänud eelmenetluse ülesanded (TsMS § 348 lg 1, § 351 lg 1, § 392 lg 1 p-d 3 ja 4) olulises osas täitmata. Eelmärgitu tõttu ei saa ringkonnakohus asja praegusel juhul ise sisuliselt lahendada. Apellatsioonimenetluse eesmärk ei ole korraldada uut eelmenetlust (vt ka Riigikohtu 8. detsembri 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-4181, p 19). Samuti rikutaks asja lahendamiseks oluliste faktiliste asjaolude kogumi olulises ulatuses esmakordselt tuvastamisel (või ka selle tuvastamata jätmisel) apellatsioonimenetluses kassatsioonimenetluse eripära arvestades poolte õigust kohtuotsuse peale faktiliste asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas edasi kaevata. Eelmärgitut arvestades tuleb maakohtu otsus tühistada ning saata asi tagasi maakohtule eelmenetluse staadiumisse.
10.1.Maakohtus keskendus pooltevaheline vaidlus eelkõige KAOKS §-de 3 ja 4 tingimustele ning pooltel ei olnud võimalust avaldada seisukohta asja lahendamiseks vajalike asjaolude ning kõigi teise poole tõendite kohta. Maakohus määras 21. jaanuaril 2022 pooltele tähtaja
3.veebruarini 2022, et esitada soovi korral viimased teesid ja menetluskulude nimekirjad (tl 96). Mõlemad pooled esitasid viidatud tähtaja jooksul uusi tõendeid, mille maakohus vastu otsusega võttis ja millele ta suuresti tugines ka asja lahendamisel (tl-d 97–128). Maakohus oli küll selgitanud pooltele 4. novembri 2021. a kirjas 2012. aastal jõustunud ja enne seda kehtinud kinnisasja omandamise kitsendamise seadustest tulenevaid kinnisasja omandamise piiranguid ning kostja kohustust tõendada ostuhinna tasumata jätmist (tl-d 58–59), kuid kostja poolt
3.veebruaril 2022 esitatud tõendite osas ei andnud kohus hagejale võimalust enne otsuse 8(10)
tegemist seisukohta avaldada. Seetõttu võib nõustuda hageja apellatsioonkaebuse väitega, et maakohus rikkus selles osas menetlusnorme, mida möönab apellatsioonkaebuse vastuses ka kostja. Maakohus rikkus eelkõige TsMS § 436 lg-s 3 sätestatut, mille kohaselt võib kohus tugineda otsust tehes üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. Üldisemalt rikkus kohus ka poolte võrdsuse põhimõtet TsMS § 5 lg 2 mõttes. Kui maakohtu hinnangul ilmnesid kostja poolt 3. veebruaril 2022 esitatust asja lahendamiseks olulised uued asjaolud, saanuks kohus vajadusel asja arutamise uuendada (TsMS § 437 p 1). TsMS § 435 lg 1 kohaselt teeb kohus otsuse, kui asja on kohtu arvates arutatud ammendavalt ja asi on lõpliku lahendi tegemiseks valmis. Nõustuda ei saa ka maakohtu seisukohaga, et poolte poolt pärast 21. jaanuari 2022 esitatud tõendid ja taotlused ei olnud tähtaegsed. Asja materjalidest ei nähtu, et maakohus oleks andnud pooltele varasemalt eelmenetluses üheselt mõistetava tähtaja tõendite esitamiseks ja nende kogumise taotlemiseks (TsMS § 237 lg 1).
10.2.Eeltoodut arvestades hindab ringkonnakohus uuesti ka hageja apellatsioonimenetluses esitatud taotlust võtta asja juurde dokumentaalse tõendina Tartu Vallavolikogu 20. aprilli 2022. a otsus nr 37, millega hagejale anti KAOKS § 4 lg 6 mõttes luba vaidlusaluse kinnistu omandamiseks. Nimelt esitas hageja 21. märtsil 2022 maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse ning 9. mail 2022 menetlusdokumendi, millele oli lisatud dokumentaalse tõendina Tartu Vallavolikogu
20.aprilli 2022. a otsus nr 37. Kostja ei olnud uue tõendi vastuvõtmisega nõus ning ringkonnakohus jättis 13. oktoobri 2022. a määrusega vallavolikogu viidatud otsuse dokumentaalse tõendina vastu võtmata, sest see oli esitatud hilinenult ja põhjendamata seda, miks hageja varem kinnistu asukohajärgse volikogu luba ei taotlenud. Hageja esitas 7. novembril 2022 vastuväite kohtu tegevusele TsMS § 333 lg 1 mõttes ning korduva taotluse võtta asja juurde Tartu Vallavolikogu 20. aprilli 2022. a otsus nr 37, millega hagejale anti KAOKS § 4 lg 6 mõttes luba vaidlusaluse kinnistu omandamiseks. Ringkonnakohus rahuldab hageja vastuväite kohtu tegevusele ning korduva taotluse võtta asja juurde dokumentaalse tõendina Tartu Vallavolikogu 20. aprilli 2022. a otsus nr 37, millega hagejale anti KAOKS § 4 lg 6 mõttes luba vaidlusaluse kinnistu omandamiseks. Ringkonnakohus selgitas eelnevalt, miks ei ole asjaolu, kas hagejal on riigi kinnitus või luba vaidlusaluse kinnistu omandamiseks KAOKS § 4 lg-te 3 ja 6 mõttes hagi rahuldamist välistav asjaolu. Kuna pooltevaheline vaidlus on siiski nimetatud asjaolule keskendunud, aitab tõend pooltevahelise vaidluse lahendamist kiirendada. Tõendi vastuvõtmisest keeldumise alused on ka ära langenud, sest ringkonnakohtule ilmnes asja läbivaatamisel, et asi tuleb saata tagasi maakohtule eelmenetluse staadiumisse, mil pooled saavad niikuinii uusi seisukohti ja tõendeid esitada. Eeltoodut arvestades rahuldab ringkonnakohus hageja vastuväite ja korduva tõendi vastuvõtmise taotluse. Samal põhjusel puuduvad alused maakohtu otsuse resolutsiooni punkti 2 tühistamiseks.
11.Kuna maakohus jättis menetlusökonoomia kaalutlustele viidates muud poolte väited analüüsimata ning pooltel ei olnud maakohtu menetlusnormide olulise rikkumise tõttu võimalik kõigi tõendite ja vastaspoole väidete kohta seisukohta avaldada, tuleb asi saata tagasi maakohtule eelmenetluse staadiumisse TsMS § 392 mõttes, kus pooltel on võimalik esitada asja lahendamiseks vajalike asjaolude kohta seisukohti ja tõendeid. Maakohus peab asja uuel lahendamisel hindama, kas hagejal on õigus nõuda tema kasuks seatud eelmärkest tulenevalt kostjalt nõusolekut kinnistu omandi talle üleandmiseks ja nõusolekut, et kustutada kinnistusraamatust kinnistu omanikuna kostja ning asendada selle jaoks TsÜS § 68 lg 5 kohaselt kostja tahteavaldused kohtulahendiga.
9(10)
11.1.Maakohus saab asja uuel läbivaatamisel anda muu hulgas hinnangu enda väljatoodud õiguslikele küsimustele, sh sellele, kas kinnistu asjaõiguslepingu sõlmimiseks vajalikud müügilepingu eeltingimused on täidetud (sh tasutud kogu ostuhind) ning kas lepingut tuleb tõlgendada selliselt, et asjaõiguslepingu sõlmimise vältimatuks tingimuseks on detailplaneeringu kehtestamine.
11.2.Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et vajadusel saab hageja enda nõuet täpsustada. Hagiavalduses ja selle täiendustes on hageja selgelt taotlenud kostja tahteavaldust kinnistu omandi üleandmiseks ja nõusolekut kostja kustutamiseks kinnistusraamatust omanikuna (tl-d 7 ja 104). Need on ka asjakohased taotlused, et hageja saaks saavutada eelmärkele tuginedes kinnistu omandi üleandmise endale. Apellatsioonkaebuses on aga hageja väitnud, et kohus on ületanud TsMS § 439 mõttes hageja nõude piire. Hageja saab täpsustada, kas ta jääb seni esitatud nõuete juurde või tuleb tema apellatsioonkaebuses väljendatud tahet tõlgendada selliselt, et ta soovib osaliselt enda nõudest loobuda.
12.Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse sisulises osas ja saadab asja uueks läbivaatamiseks maakohtule, tuleb maakohtu otsus tühistada ka menetluskulude jaotuse ja nende kindlaksmääramise osas. Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt maakohtu otsustada. (allkirjastatud digitaalselt) Triin Uusen-Nacke
(allkirjastatud digitaalselt) Kersti Kerstna-Vaks
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Parrest
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.