Triin Uusen-Nacke, Anneli Alekand, Andra Pärsimägi
Otsuse tegemise aeg ja koht
28. märts 2025, Tartu
Tsiviilasja number
2-21-10060
Tsiviilasi
Maavarud OÜ hagi Iriscorp Transport OÜ vastu asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja kinnistusraamatu kannete tegemiseks vajalike tahteavalduste andmise kohustamiseks Iriscorp Transport OÜ vastuhagi Maavarud OÜ vastu eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmiseks kohustamiseks
Apellatsioonkaebuse hind
39 000 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 19. jaanuari 2024 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Iriscorp Transport OÜ apellatsioonkaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Apellant (kostja): Iriscorp Transport OÜ (registrikood 10210046), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kalev Pihlak Vastustaja (hageja): Maavarud OÜ (registrikood 14533852), lepinguline esindaja advokaat Artur Maljukov
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 19. jaanuari 2024 otsus osas, milles rahuldati hagi täielikult ja kohustati Iriscorp Transport OÜ-d andma tahteavaldus, millega Iriscorp Transport OÜ annab Tartu Maakohtu kinnistusregistri registriossa nr 3903904 kantud kinnistu katastritunnusega 79601:001:1013 asukohaga Pihlaka tee 3, Kärevere küla, Tartu vald, Tartumaa pindalaga 15,49 ha omandi üle Maavarud OÜ-le ning asendati tahteavaldus kohtuotsusega (resolutsiooni p-d 1, 2 ja 3). Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata.
Jätta Iriscorp Transport OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud ringkonnakohtus Iriscorp Transport OÜ kanda.
3.Määrata kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus ning mõista Iriscorp Transport OÜ-lt Maavarud OÜ kasuks välja apellatsioonimenetluse menetluskulu 1195 eurot ja 60 senti (koos käibemaksuga). Väljamõistetud menetluskuludelt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni kulude hüvitamiseni tasuda võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist.
4.1.Rahuldada Maavarud OÜ hagi Iriscorp Transport OÜ vastu osaliselt.
4.2.Kohustada Iriscorp Transport OÜ-d andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusregistri registriosa nr 3903904 teise jao omanikukande, mille kohaselt kinnistu omanik Iriscorp Transport OÜ omanikuna kustutatakse ja lugeda tahteavaldus tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lõike 5 alusel asendatuks käesoleva jõustunud kohtuotsusega.
4.3.Jätta Maavarud OÜ hagi rahuldamata osas, milles taotleti Iriscorp Transport OÜ kohustamist anda nõusolek omandi üleandmiseks ja omandi üleandmise tahteavalduse asendamiseks kohtuotsusega.
4.4.Jätta Iriscorp Transport OÜ vastuhagi rahuldamata.
4.5.Jätta jõusse Tartu Maakohtu 28. juuni 2021. a määrusega (muudetud 6. juuli 2021 määrusega) kohaldatud hagi tagamise abinõu käesoleva kohtulahendi täitmist tagava abinõuna.
4.6.Jätta Maavarud OÜ menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus Iriscorp Transport OÜ kanda.
4.7.Jätta Iriscorp Transport OÜ menetluskulud täies ulatuses tema enda kanda.
4.8.Määrata Maavarud OÜ menetluskulude suuruseks maakohtus 9150 eurot ja ringkonnakohtus 1195 eurot ja 60 senti (koos käibemaksuga), kokku 10 245 eurot ja 60 senti.
5.Mõista Iriscorp Transport OÜ-lt Maavarud OÜ kasuks välja menetluskulu 10 245 eurot ja 60 senti. Väljamõistetud menetluskuludelt tuleb alates otsuse jõustumisest kuni kulude hüvitamiseni tasuda võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist.
5.1.Iriscorp Transport OÜ-l tasuda menetluskulude OÜ Advokaadibüroo Lillo & Lõhmus pangakontole nr EE512200221011374711 (Swedbank AS). Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
2
MENETLUSOSALISTE NÕUDED JA VASTUVÄITED NING MENETLUSE KÄIK
1.Park 169 OÜ (likvideerimisel) esitas 25. juunil 2021 Tartu Maakohtule hagi Iriscorp Transport OÜ (kostja) vastu. Hageja palus kohustada kostjat andma nõusolek kinnistusregistri registriosa nr 3903904 teise jao omanikukande, mille kohaselt on kinnistu omanik Iriscorp Transport OÜ, kustutamiseks. Maakohus lubas 22. jaanuari 2022. a määrusega astuda menetlusse Park 169 OÜ (likvideerimisel) asemel tema eriõigusjärglasena Maavarud OÜ-l (hageja). Hagiavalduse kohaselt ostis Park 169 OÜ (likvideerimisel) (ostja) OÜ-lt IMERA KAUBANDUS (müüja) 8. märtsil 2007 sõlmitud müügilepingu ja selle 25. novembril 2010 sõlmitud muutmise lepingu alusel kinnistu (Pihlaka tee 3, registriosa nr 3903904). Kinnistu maksumus oli 400 000 krooni (25 564 eurot 66 senti), mille ostja pidi lepingu p 3.1.2 kohaselt tasuma neljas osas. Lepingu p 3.1.3 kohaselt pidi müüja andma ostjale kinnistu omandi üle ühe kuu jooksul pärast seda, kui ostja on tasunud kogu kinnistu maksumuse ning kehtestatud on detailplaneering, mille järgi on võimalik jagada kinnistu kaheks. Omandi üleandmise nõude tagamiseks kanti kinnistusraamatusse ostja kasuks eelmärge. Kinnistu omandi üleandmise eeldused on täidetud, kuid müüja ei ole ostjale kinnistu omandit üle andnud. Ostja on tasunud kinnistu maksumuse. Müüja jagas kinnistu kaheks 19. jaanuaril 2020. Müüja ei teavitanud ostjat kinnistu jagamisest ega täitnud oma kohustust sõlmida ostjaga asjaõigusleping. Ostja sai kinnistu jagamisest teada 2021. a seoses müüja vastu algatatud täitemenetlusega. Tartu Maakohus rahuldas 26. augustil 2021 tsiviilasjas nr 2-21-3798 tehtud tagaseljaotsusega ostja hagi müüja vastu, milles kohustas müüjat andma tahteavalduse kinnistu omandi üleandmiseks ostjale ning nõusoleku kinnistusraamatu kande muutmiseks. 2021. a märtsis toimunud enampakkumisel müüdi kinnistu 35 500 euroga kostjale, kes on kantud omanikuna kinnistusraamatusse. Kinnistu omanik peaks olema hageja, sest omandi ülemineku tingimused olid täidetud juba
19.jaanuaril 2020. Hageja on ostja eriõigusjärglane. Ostja loovutas 26. novembri 2021. a nõude loovutamise lepinguga hagejale enda nõude müüja vastu ning eelmärge vormistati ümber hageja nimele. Ebaõige on kostja väide, et müügilepingu p 3.1.3 kohaselt oli omandi ülemineku eelduseks kinnistu jagamine just detailplaneeringu kehtestamisega. Kinnistu jagati soovitud viisil kaheks ilma, et selleks oleks detailplaneering vajalik olnud.
2.Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Hageja ei tõendanud, et kogu kinnistu maksumus on tasutud. Hageja väitel on ostuhind tasutud 15 osamaksega (kokku 20 282 eurot 78 senti) ning 5281 eurot 88 senti loeti tasutuks laenulepingust tulenevate kohustuste tasaarvestamisega. Hageja tõendina esitatud kinnituskirja järgi tasuti viimane osamakse 18. novembril 2013. Ühtegi dokumenti peale kinnistuskirjade hageja esitanud ei ole ning kinnituskirjast ei nähtu tasaarvestus. Hagejal ei ole õigust kinnistu omandit saada ka seetõttu, et kehtestatud ei ole 8. märtsi 2007 lepingu p-des 2.2.1 ja 6.1.1 nimetatud detailplaneeringut, millega oleks maa sihtotstarve muutunud äri- ja elamumaaks. Kinnistu sihtotstarve on endiselt maatulundusmaa. Hagejal ei ole õigust saada kinnistu omanikuks ka kinnisasja omandamise kitsendamise seaduse (KAOKS) § 3 lg-s 1 ja § 4 lg-s 3 seatud piirangute tõttu, sest ta ei ole tegelenud põllumajandustoodete tootmisega.
3
3.Kostja esitas 3. veebruaril 2022 vastuhagi. Kostja palus vastuhagis kohustada hagejat andma nõusolek registriosa nr 3903904 kolmandasse jakku esimesele järjekohale Maavarud OÜ kasuks omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks sisse kantud eelmärke kustutamiseks. Vastuhagi kohaselt on hageja minetanud mõistliku võimaluse saavutada 8. märtsi 2007 lepingus sätestatud tingimuste täitmine, mis võimaldaks nõuda Pihlaka tee 3 kinnistu omandiõiguse üleandmist. Alternatiivselt on ostja kaudse tahteavaldusega müügilepingust taganenud. Ostja kustutamise hetkel oli ostja juhatuses Illar Annuk, kes samal ajal oli ka müüja juhatuse liige. Seega aktsepteerisid müügilepingu pooled taganemist ja lepingu lõppemist. Eelmärkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud nõude lõppemise tõttu.
4.Hageja vaidles vastuhagile vastu, palus jäta see rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda. Lähtuda ei saa 8. märtsi 2007 müügilepingu p-st 6.1.1. 25. novembri 2010 lepinguga muudeti p-s 6.1.1. nimetatud tingimust. 25. novembril 2010 sõlmitud müügilepingu osalise muutmise lepingu p 3.1.3 sõnastusest nähtub, et kõik asjaõiguslepingu sõlmimise eeldused sisalduvad kõnealuses punktis. Lepingupooled muutsid võrreldes 8. märtsil 2007 sõlmitud lepinguga detailplaneeringu kehtestamist puudutavat tingimust. Ostja, loobudes pärast 2009. majandusaasta aruannet järgnevate aruannete esitamisest ning lastes kohtul end kustutada, ei andnud sellega kaudset tahteavaldust müügilepingust taganemiseks. Samuti ei aktsepteerinud lepingupooled taganemist ja lepingu lõppemist. Isiku äriregistrist kustutamisega ei ole võimalik lepingust taganeda. 8. märtsi 2007 lepingus sätestatud tingimuste eeldused on käesolevaks ajaks täidetud, mis annab hagejale õiguse nõuda Pihlaka tee 3 kinnistu omandiõiguse üleandmist. Eelmärge on kehtiv ja põhjendatud.
5.Tartu Maakohus jättis 18. veebruari 2022. a otsusega hagi rahuldamata. Pooled vaidlesid selle üle, kas kostjal on kohustus anda kinnistu omand üle hagejale, kas müügilepingust tulenevad tingimused kinnistu asjaõiguslepingu sõlmimiseks on täidetud, kas hagejal on õigus kinnistu omandada arvestades KAOKS §-des 3 ja 4 seatud piiranguid. Kinnistu omandi ülemineku käsutustehing oleks KAOKS § 3 lg 1 kohaselt tühine vastuolu tõttu KAOKS § 4 lg-s 3 sätestatud piiranguga, mille järgi saab juriidiline isik omandada kinnisasja, mis sisaldab põllumajandusmaad 10 ha või rohkem eeldusel, et ta on kinnisasja omandamise tehingu tegemise aastale vahetult eelnenud kolme aasta jooksul tegelenud põllumajandustoodete tootmisega. Maakohus tuvastas, et kinnistu koosseisus on üle 10 ha põllumajandusmaad. Hageja ei ole tõendanud, et ta on tegelenud viimase kolme aasta jooksul põllumajandustoodete tootmisega KAOKS § 4 lg 3 mõttes. Hagejal ei ole KAOKS § 4 lg 6 sätestatud kohaliku omavalitsuse volikogu luba kinnistu omandamiseks. Seega ei ole hagejal õigus kinnistut omandada.
6.Tartu Ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse osas, milles kohus jättis hagi rahuldamata ning saatis asja maakohtule tühistatud osas uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumis. Maakohus leidis ekslikult, et kostja tahteavalduste asendamisele suunatud hageja nõude rahuldamine eeldab, et riik on andnud hagejale kinnituse või loa omandada kinnisasi KAOKS § 4 lg-te 3 ja 6 mõttes. Riigi kinnitus või luba kinnisasja omandamiseks ei ole üks kostja tahteavalduse andmise kohustuse eeldustest, vaid täiendav nõusolek kostja tahteavalduste kõrval, mida hagejal on kinnistu omandamiseks vaja. Samas ei välista riigi kinnituse või loa puudumine hagi rahuldamist. Kui hageja soovib kohtulahendit täita, on tal võimalik taotleda riigilt täiendav kinnitus või luba kinnistu omandamiseks ka hiljem.
4
Ringkonnakohus andis maakohtule juhise asja uuel lahendamisel hinnata, kas hagejal on õigus nõuda tema kasuks seatud eelmärkest tulenevalt kostjalt nõusolekut kinnistu omandi talle üleandmiseks ja nõusolekut, et kustutada kinnistusraamatust kinnistu omanikuna kostja ning asendada kostja tahteavaldused kohtulahendiga. Asja uuel läbivaatamisel saab anda hinnangu sellele, kas kinnistu asjaõiguslepingu sõlmimiseks vajalikud müügilepingu eeltingimused on täidetud (sh tasutud kogu ostuhind) ning kas lepingut tuleb tõlgendada selliselt, et asjaõiguslepingu sõlmimise vältimatuks tingimuseks on detailplaneeringu kehtestamine.
MAAKOHTU LAHEND
7.Tartu Maakohus rahuldas 19. jaanuari 2024 otsusega hagi. Maakohus kohustas kostjat andma tahteavaldus, millega kostja annab registriossa nr 3903904 kantud kinnistu omandi üle hagejale ja asendas kostja tahteavalduse kohtuotsusega. Maakohus kohustas kostjat andma nõusoleku registriosa nr 3903904 teise jao omanikukande, mille kohaselt kinnistu omanik on kostja, kustutamiseks ja asendas kostja nõusoleku kohtuotsusega. Kostja vastuhagi jäi rahuldamata ning menetluskulud täies ulatuses kostja kanda. Maakohus jättis hagi tagamise abinõu lahendi täitmist tagava abinõuna jõusse. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt vaidlevad pooled selle üle: kas kostjal on kohustus anda tahteavaldus hageja vaidlusaluse kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks; kas 25. novembri 2010. a müügilepingu osalise muutmise leping muutis kehtetuks 8. märtsi 2007.a müügilepingu p-d 2.2.1. ja 6.1.1.;
kas on täidetud müügilepingust tulenevad tingimused asjaõiguslepingu sõlmimiseks, sh kas kinnistu ostuhind on tasutud.
Hageja on esitanud tõendid ostuhinna tasumise kohta ning kinnistu müüja kinnitused, et ostuhind on tasutud. Müüja juhatuse liige I. Annuk andis 14. märtsil 2021 käsikirjalise allkirjaga kinnituse ostuhinna tasumise kohta. Kostja seadis kahtluse alla allkirja ehtsuse. Seejärel esitas hageja I. Annuki uue 11. jaanuaril 2022 digitaalselt allkirjastatud kinnituse. See, et I. Annuk on kinnituskirja digitaalselt allkirjastanud kohtumenetluse kestel, ei välista õiguslike tagajärgede tekkimist. Kostja ei põhistanud kinnistuskirja võltsitust. Eelnevast tulenevalt on ostuhinna tasumine tuvastatud. Ostja ja müüja vahelist 8. märtsil 2007 sõlmitud võlaõiguslikku müügilepingut muudeti 25. novembril 2010 ning müügileping kehtib arvestades 25. novembril 2010 tehtud muudatusi. Maakohtu hinnangul on 25. novembri 2010 müügilepingu p-s 3.1.3.1. märgitud, et tingimuse eesmärgiks ei olnud kinnistule detailplaneeringu kehtestamine, vaid poolte eesmärgiks ja ühiseks tahteks oli jagada lepingu p-s 1.4. nimetatud kinnistut selliselt, et tekiks müügiesemeks olevad kinnistud ja müüjale jääv, POS 20 tähistatud kinnistu. Kinnistu on vastavalt jagatud. Alates 25. novembrist 2010 ei oma tähtsust ka see, kas kinnistu sihtotstarve muudetaks või mitte, sest sellest nõudest nimetatud lepingus loobuti. Hageja ja ostja juhatuse liige on samad. Eelduslikult teab seega hageja paremini seda, mis soovid ja eesmärgid oli lepingupooltel 8. märtsi 2007 ja 25. novembri 2010 lepingute sõlmimisel (VÕS § 29). Kostja, kes ei olnud lepingute pooleks, ei saa kohtule kinnitada, mida lepingupooled tegelikult lepingute sõlmimisel soovisid. Seetõttu tuleb lähtuda lepingupoolte ühise tahte kindlaks tegemisel hageja selgitustest. Hageja tõi esile, et 25. novembri 2010 müügilepingu sõlmimisel eeldasid lepingupooled, et nende soovitud viisil kinnistu jagamine on võimalik üksnes detailplaneeringu kaudu. Pärast müügilepingu sõlmimist sai võimalikuks kinnistu jagamine ka ilma detailplaneeringuta. Tingimus detailplaneeringuks seati üksnes kinnistu jagamiseks. Detailplaneeringu kui 5
niisuguse vastu lepingupooltel huvi ei olnud. Seega ei olnud kinnistu omandi üleandmise nõude oluliseks tingimuseks detailplaneeringu kehtestamine. Kinnistu müüja ei taganenud müügilepingust kaudse tahteavaldusega läbi enda kustutamise. Samuti ei aktsepteerinud lepingupooled 8. märtsi 2007 müügilepingust taganemist ja lepingu lõppemist. Lepingust taganemine ei ole võimalik lepinguvälise tegevusega, sh isiku äriregistrist kustutamisega majandusaasta aruande esitamata jätmise tõttu. Kostja ei ole tõendanud enda väidet, et I. Annukil oli soov leping tagasi pöörata. Müügilepingus sätestatud eeldused on praeguseks täidetud ning hagejal on õigus nõuda Pihlaka tee 3 kinnistu omandiõiguse üleandmist. Eelmärge on kehtiv ja põhjendatud.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
8.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb maakohtu otsuse tühistamist täies ulatuses ning uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata, rahuldada kostja vastuhagi ning menetluskulud jätta solidaarselt hageja ja ostja kanda. Maakohus leidis ekslikult, et hageja on kogu kinnistu müügihinna tasunud, samuti, et lepingud ei sätestanud asjaõiguslepingu sõlmimise tingimusena detailplaneeringu kehtestamise kohustust. Maakohus leidis valesti, et kinnistu müügilepingus kokkulepitud viisil jagamise toimumise suhtes ei ole vaidlust. Algsele müügilepingule vastavat jagamist ei ole toimunud, kuna detailplaneeringu kehtestamise kohustust ei täidetud. Lepingu tekst ei toeta tõlgendust, et detailplaneeringu kehtestamise eesmärgiks oli kinnistu jagamine kaheks kinnistuks. 8. märtsi 2007 müügilepingu p-s 2.2.1. lepiti kokku asjaõiguslepingu sõlmimise tingimustes. Nimetatud p-st selgub, et enne asjaõiguslepingu sõlmimist kehtestatakse detailplaneering. Sama lepingu p-s 6.1.1. on sätestatud, et p-le 2.2.1. vastava detailplaneeringu kehtestamine on asjaõiguslepingu sõlmimise tingimuseks. Olukorras, kus lepingupooled olid detailplaneeringu kehtestamise seadnud asjaõiguslepingu sõlmimise tingimuseks, kuid vaidlusalune kinnistu on nüüdseks kolmanda isiku omandis, kes ilmselgelt ei lase hagejal detailplaneeringut kehtestada, on kostjal AÕS § 63 lg 8 alusel õigus nõuda vastava eelmärke kustutamist.
9.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele menetluskulude kostja kanda jätmist.
vastu
ja
taotleb
selle
rahuldamata
ning
Müügihinna tasumise viis ei ole asjaõiguslepingu sõlmimise aluseks. Tähtis on see, kas müügihind on tasutud või mitte. Hageja tõendas dokumentaalse tõendiga müügihinna tasumist. Asjaolu, et hageja selgitas müügihinna tasumise kujunemist, kuid vastavat selgitust müüja kinnituskirjas ei sisaldu, ei muuda asjaolu, et müügihind on tasutud. Lepingupooled ei lähtunud 25. novembri 2010 lepingu sõlmimisel plaanist jagada algne kinnistu vähemalt kahekümneks kinnistuks. Kostja ei ole selle kohta esitanud ühtegi tõendit ja vastav seisukoht on otseselt vastuolus lepingu punktidega 1.4. ja 3.1.1. Ka 8. märtsi 2007 lepingu sõnastusest ei tulene, et asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks oleks olnud algse kinnistu jagamine vähemalt kahekümneks kinnistuks.
25.novembri 2010 lepingu sõlmimise ajal toimus kinnistu suhtes detailplaneeringu menetlus. Detailplaneeringu kehtestamise eesmärgiks oli vastavalt 25. novembri 2010 lepingu p-le
3.1.3.1.kinnistu jagamine kaheks kinnistuks. Kuna sellises olukorras ei olnud lepingupooltel teadmist, kas pärast lepingu sõlmimist tuleb kinnistu jagada detailplaneeringu raames või on võimalik seda teha ka muul viisil, siis jäi viide detailplaneeringule lepingusse. Samas ei olnud see asjaõiguslepingu sõlmimise iseseisvaks eelduseks, sest poolte soov oli suunatud kinnistu
6
jagamisele. Kinnistu on nimetatud viisil jagatud. Detailplaneering ei olnud lepingu oluliseks tingimuseks juhul, kui kinnistu sai jagada muul viisil. Kostja esitatud tõlgendusest jääb mulje, et leping jäi kehtima kujul, kus osa tingimustest oleksid dubleeritud. See ei saanud olla 25. novembri 2010 lepingu sõlmimise eesmärgiks, kuna lepingu muutmise lepingu olemusest tuleneb, et pooled soovivad esialgses lepingus toodud tingimusi muuta.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
10.Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu osas, milles maakohus kohustas Iriscorp Transport OÜ-d andma tahteavaldus Pihlaka tee 3, Kärevere küla, Tartu vald, Tartumaa pindalaga 15,49 ha omandi üleandmiseks Maavarud OÜ-le ja asendas vastava tahteavalduse kohtuotsusega (maakohtu otsuse resolutsiooni p-d 2 ja 3). Ülejäänud osas jääb maakohtu otsus muutmata. Kostja apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud kostja kanda. Juhindudes TsMS § 654 lg-st 22, esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.
11.Ringkonnakohus esitab esmalt põhjendused hagi osalise rahuldamata jätmise kohta, teiseks käsitleb hageja nõuet kostja kohustamiseks anda nõusolek kinnistusraamatust kostja kohta tehtud kande kustutamiseks (AÕS § 63 lg 5 ja § 65), seejärel kostja vastuhagi hageja vastu eelmärke kustutamiseks (AÕS § 63 lg 8) ja viimaks jaotab ja määrab kindlaks menetluskulude rahalise suuruse.
12.Apellatsioonkaebuses on vaidlustatud maakohtu otsus tervikuna. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsust osaliselt tühistada, kuid maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada apellatsioonkaebuse põhjendustest hoolimata, kuna hageja üks nõue ei ole põhjendatud ja otsuse resolutsioon ei ole täidetav osas, milles kostjat kohustatakse hagejale omand üle andma. Käsutus kostjale omandi üleandmiseks on hageja jaoks AÕS § 63 lg 3 alusel tühine, hagejal puudub põhjus omandi üleandmist hageda ja hagi tuleb selles osas jätta rahuldamata. Kuna kostja ei ole omanikuks saanud, siis ei saa ta omandit hagejale ka üle anda. Hageja (ostja eriõigusjärglane) ei saa nõuda omandiõiguse saamise eelduseks olevaid tahteavaldusi isikult (kostjalt), kes täitemenetluses omandas kinnisasja, millel oli omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks eelmärge (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus 2-16-14960, p 10).
13.Hageja olukord maakohtu otsuse osalisest tühistamisest ja hagi osaliselt rahuldamata jätmisest ei halvene, kuna hagejal on õigus 16. märtsi 2021 tsiviilasjas nr 2-21-3798 tehtud otsuse sundtäitmist nõuda. Selleks, et kinnisasja omandiõigus läheks tehingulise omandamise teel ühelt isikult teisele üle, peaksid esinema AÕS §-s 64 1 sätestatud eeldused, st omandaja ja võõrandaja peavad sõlmima asjaõiguslepingu, omandaja tuleb kanda kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse ning võõrandajal peab olema müügilepingu eseme käsutusõigus. Kinnistusraamatus omanikukande tegemine eeldab kinnisasja omaniku nõusolekut kande tegemiseks (KRS § 341 lg 1). Praegusel juhul sõlmis ostja (kelle eriõigusjärglane on hageja) tingimusliku kinnisasja müügilepingu ja tal tekkis tingimuste saabumisel õigus müüjalt nõuda asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks olevat tahteavaldust ja nõusolekut selleks, et kanda ostja kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsus 2-16-14960, p 10). Park 169 OÜ (likvideerimisel) (ostja, kelle eriõigusjärglane on hageja) esitas tsiviilasjas nr 221-3798 hagi kinnisasja tegeliku omaniku (OÜ IMERA KAUBANDUS, müüja) vastu 7
nõudega kohustada müüjat andma tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja vastava tahteavalduse kohtuotsusega asendamiseks. Maakohus rahuldas tagaseljaotsusega nõude ning kohtuotsus on jõustunud. TsMS § 460 lg 1 järgi kehtib jõustunud kohtuotsus ka isikute kohta, kes on saanud pärast hagi esitamist menetlusosaliste õigusjärglaseks. Hageja sai Park 169 OÜ (likvideerimisel) eriõigusjärglaseks pärast hagi esitamist, seega saab ta nõuda tsiviilasjas nr 221-3798 tehtud kohtuotsuse sundtäitmist osas, milles kohustati müüjat andma ostjale tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja asendati tahteavaldus kohtuotsusega.
14.AÕS § 63 lg 1 p-i 1 kohaselt võib kinnistusraamatusse kanda märke asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks (eelmärge). Eelmärke aktsessoorsuse tõttu peab tagatav nõue kehtima, st nõue peab olema kehtivalt tekkinud ega tohi olla lõppenud. AÕS § 63 lg 3 kohaselt on asjaõiguse käsutamine pärast eelmärke kinnistusraamatusse kandmist tühine osas, millega käsutus piirab või takistab eelmärkega tagatud õigust. AÕS § 63 lg 4 järgi on eelmärke järgi õigustatud isiku suhtes tühised ka täitemenetluses tehtud käsutused. Hagejal kui eelmärke järgi õigustatud isikul on nõudeõigus eelmärget kahjustavate käsutuste tagajärjel kinnistusraamatusse kantud õiguste (või nende muudatuste) kinnistusraamatust kõrvaldamiseks. Hagejal on õigus kohustada kostjat andma AÕS § 63 lg 5 alusel nõusolek kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 tähenduses tema omandi kohta tehtud omanikukande kustutamiseks (vt ka Riigikohtu 14. veebruari 2020. a otsust tsiviilasjas 2-1614960, p-d 13, 14).
15.Eelmärkega saab tagada ka tingimuslikku nõuet, kuid tagada ei saa tingimuslikku nõuet, mille saabumine sõltub võlgnikust. Asjaõigusseaduse kommentaaride kohaselt nõusoleku andmiseks kohustatud isik saab esitada vastuväited kande kustutamise või muutmise nõudele, sh et eelmärkega tagatud tingimusliku õiguse tingimus ei ole saabunud ( (P. Varul jt. Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn 2014, § 63 komm. 3.3.4.3).
16.märtsi 2021 tagaseljaotsusega (tsiviilasjas nr 2-21-3798) on tuvastatud, et eelmärkega tagatud nõude täitmise tingimused olid saabunud ja müüjat kohustati andma tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja vastav tahteavaldus asendati kohtuotsusega. Asja materjalidest nähtub, et kostja oli teadlik tsiviilasja nr 2-21-3798 menetlusest, kuna hageja taotles kostja kaasamist menetlusse kolmanda isikuna, kostja vaidles kaasamisele vastu ja maakohus jättis taotluse rahuldamata. Kuna kostja ei olnud tsiviilasja nr 2-21-3798 menetlusosaline, siis praeguses menetluses on lähtutud eeldusest, et nimetatud otsus kostja suhtes ei kehti.
16.Praeguses asjas on kohtud kontrollinud kostja vastuväidete alusel, kas Maavarud OÜ ja OÜ IMERA KAUBANDUS vahel sõlmitud müügilepingu tingimused, millega oli seotud asjaõigusliku lepingu sõlmimiseks vajalike tahteavalduste andmise kohustus, olid saabunud. Maakohus on põhjendatult asunud seisukohale, et tingimused olid saabunud ja kostja vastuväited kande kustutamise või muutmise nõudele, sh põhjusel, et eelmärkega tagatud tingimusliku õiguse tingimus ei ole saabunud, ei ole tõendatud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukoha ja hinnanguga tõenditele. Nõustudes maakohtu otsuse põhjendustega eelmärkega tagatud tingimusliku nõude tingimuste saabumise tuvastamise osas, ei pea ringkonnakohus vajalikuks neid korrata (TsMS § 654 lg 6).
16.1.Põhjendatud ei ole kostja väited, et ostja, kelle eriõigusjärglane on hageja, ei ole tasunud lepingus kokkulepitud müügihinda. Maakohus hindas asjas esitatud tõendeid, sh müüja
8
juhatuse liikme kinnitust, et lepingujärgne tasu on makstud, ja tuvastas õigesti, et tingimus tasu maksmise näol on saabunud.
16.2.Ringkonnakohus ei nõustu kostja vastuväidetega ka selles, et eelmärkega tagatud tingimusliku õiguse sisuks oli detailplaneeringu kehtestamine ja kuna seda ei ole tehtud, siis ei ole tingimus saabunud. Kostja märkis, et ta ei lubaks ka tulevikus detailplaneeringut kehtestada, mistõttu tingimuse saabumine on välistatud. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et 25. novembri 2010 müügilepingu p-s 3.1.3.1. märgitud, et tingimuse eesmärgiks ei olnud kinnistule detailplaneeringu kehtestamine, vaid kinnisasja jagamine. Kostja ei ole asjas esitanud tõendeid, et lepingupoolte tahe oli sõlmida muudel tingimustel leping. Kostja ei saa tugineda müüja (võlgniku) kohustuse täitmisest keeldumise õigusele ega kasutada tema kujundusõigusi.
17.Kostja vastuhagi rahuldamise eeldusena peab eelmärkega tagatud õiguse maksmapanek olema välistatud (AõS § 63 lg 8). Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega osas, milles maakohus tuvastas, et eelmärkega tagatud õiguse maksmapaneku tingimused on saabunud ning kostjal on kohustus anda tahteavaldus kinnistusraamatu kande parandamiseks. Eeltoodu välistab kostja vastuhagi rahuldamise.
18.Menetlusosalised ei ole vaidlustanud maakohtu poolt määratud hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramist põhjendanud ning ei ole hüvitatavate kulude suuruse määramisel diskretsiooni piire ületanud. Ringkonnakohus jätab apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohus küll tühistas osaliselt maakohtu otsuse ja jättis hagi rahuldamata, kuid seda apellatsioonkaebuse põhjendustest olenemata. Hageja esitas menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on hagejale osutatud õigusabi ajakulu järgmine: apellatsioonkaebusega tutvumine (1 tund); apellatsioonkaebusele vastuse koostamine (5 tundi), menetluskulude nimekirja koostamine (1 tund), kokku 7 tundi, tunnihinnaga 140 eurot. Hageja kinnitab, et ta ei ole käibemaksukohuslane ja palub välja mõista õigusabi kulu 1195, 60 eurot (koos käibemaksuga). Ringkonnakohus leiab, et hageja õigusabikulu 980 eurot on TsMS § 175 lg 1 järgi täies ulatuses vajalikud ja põhjendatud ning rahuldab hageja taotluse. Hageja on kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohuslane, seega tuleb hüvitada ka menetluskuludelt arvestatav käibemaks (TsMS § 174 lg 10). Vastavalt hageja taotlusele määrab ringkonnakohus, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni selle lahendi täitmiseni viivist VÕS § 113 lg-s 1 ettenähtud ulatuses. /allkirjastatud digitaalselt/
9
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.