X hagi Osaühingu Reval Ekspert ja OÜ East Invest vastu leppetrahvi, kahjuhüvitise ja viivise tasumise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 4. veebruari 2022 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Osaühingu Reval Ekspert apellatsioonkaebus OÜ East Invest apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
Osaühingu Reval Ekspert apellatsioonkaebuse hind 6464,01 eurot OÜ East Invest apellatsioonkaebuse hind 6464,01 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Gretta Oltjer-Timberg Kostja I Osaühing Reval Ekspert (registrikood 10782943), lepinguline esindaja Merilin Ojasaar Kostja II OÜ East Invest seaduslik esindaja Jarno Sild
Menetluse liik
(registrikood 11013885),
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 4. veebruari 2022 otsus muutmata.
2.Harju Maakohtu 4. veebruari 2022 otsus on jõustunud osas, millega jäeti rahuldamata X hagi Osaühingu Reval Ekspert ja OÜ East Invest vastu kahjuhüvitise 2560 euro ja viivise 48,74 euro nõudes.
Jätta Osaühingu Reval Ekspert apellatsioonkaebus rahuldamata.
4.Jätta OÜ East Invest apellatsioonkaebus rahuldamata.
5.X menetluskulud ringkonnakohtus, mis on tekkinud seoses Osaühingu Reval Ekspert apellatsioonkaebusega, jätta Osaühingu Reval Ekspert kanda.
2-20-9433
6.X menetluskulud ringkonnakohtus, mis on tekkinud seoses OÜ East Invest apellatsioonkaebusega, jätta OÜ East Invest kanda.
7.Osaühingu Reval Ekspert ja OÜ East Invest menetluskulud ringkonnakohtus jätta nende endi kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X (hageja) esitas 30. juunil 2020 Harju Maakohtule Osaühingu Reval Ekspert (kostja I) ja OÜ East Invest (kostja II) vastu hagi, milles palus mõista kostjatelt solidaarselt välja hageja kasuks 14. septembri 2018 korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel leppetrahv 5850 eurot, kahjuhüvitis 2560 eurot, viivis 194,75 eurot ja viivis alates 30. juunist 2020 kuni põhinõude 8410 euro täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Menetluskulud palus hageja jätta kostjate kanda.
2.Hagiavalduse kohaselt müüsid kostjad 14. septembril 2018 hagejale korteriomandi aadressil Luise tn 18/1-4, Tallinn. Vastavalt poolte vahel sõlmitud lepingule olid müüjad kohustatud saavutama hiljemalt 14. septembril 2019, s.o ühe aasta jooksul alates müügilepingu sõlmimisest, kasutusteatise väljastamise ning vastavate muudatuste ehitusregistrisse kandmise. Vaatamata hageja pidevatele järelepärimiste kasutusteatise esitamise ning menetlusseisu kohta, viibis kasutusteatise esitamine kostjatest tulenevatel põhjustel. Samuti tagastas Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) kostjate esitatud kasutusteatised mitmel korral seoses erinevate puudustega. Kastutusteatis väljastati alles 6. mail 2020, s.o 235 päeva peale pooltevahelises müügilepingus kokkulepitud tähtaega. Seoses kasutusteatise väljastamata jätmisega ei õnnestunud hagejal korteriomandit müüa kuni 12. juunini 2020, kuigi hagejal oli juba 2019. aasta juunis soov korteriomand müüa kolmandale isikule. Pooltevahelise müügilepingu kohaselt kohustusid kostjad tasuma hagejale leppetrahvi 25 eurot päevas alates
15.septembrist 2019 iga viivitatud kalendripäeva eest, mil kasutusteatist ei ole väljastatud. Kostjad on lepingust tuleneva kohustuse täitmisega viivitamise tõttu 14. septembrist 2019 kuni
5.maini 2020 kohustatud tasuma leppetrahvi 5850 eurot. Hageja esitas kostjatele korduvalt nõudeid leppetrahvi tasumiseks, kuid kostjad seda tasunud ei ole. Kohtueelsete nõuete esitamisega seoses on hagejale osutatud õigusteenust 2560 euro ulatuses, mis on hagejal tekkinud kahju. Hagejal on õigus nõuda kostjatelt viivist mõistliku aja jooksul, s.o seitsme päeva jooksul, alates kostjatele nõuete esitamisest.
2-20-9433 Kostja I vastuväited
3.Kostja I palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
4.Lepingu kohaselt on pooled ette näinud leppetrahvi juhuks, kui müüja rikub kasutusloa saamise kohustust. Ehitisregistris oli ehitise seisundiks märgitud „kasutusel“, mis tähendab, et puudus vajadus täiendava kasutusloa taotlemise järele. Kuna kasutusluba ei olnud vaja taotleda, siis ei ole kostja I rikkunud lepingust tulenevaid kohustusi ja leppetrahvinõudel puudub alus. Isegi kui eeldada, et lepingus on kasutatud sõna „kasutusluba“ ekslikult ning silmas on peetud „kasutusteatist“, siis on kostja rikkumine vabandatav. Lepingus on pooled kokku leppinud, et hagejal ei ole õigust nõuda leppetrahvi, kui kasutusloa väljastamine viibib teistest korteriomanditest tingituna. Kasutusteatise kooskõlastamine ja ehitisregistrisse kandmine viibis seetõttu, et Tallinn, Luise tn 18 korteriühistu otsustas rekonstrueerida elektripaigaldise ja ühendada hoone 0,4 kV elektrivõrguga. Kostjale I teadaolevalt valmis Tallinn, Luise tn 18 korteriühistu tellitud elektripaigaldise audit millalgi 2019 septembri lõpus ning alles pärast seda oli kostjal I võimalik tellida korterite nr 2–3 osas elektripaigaldise kontrollmõõtmised. Korterite põhiseid elektripaigaldise auditeid ei ole võimalik teha enne, kui on teostatud maja elektripaigaldise audit. Kostja I teavitas 18. aprillil 2019 hagejat sellest, et Tallinn, Luise tn 18 korteriühistu teostatud tööd peavad olema lõpetatud hiljemalt 14. mail 2019, kuna vastasel juhul hakkab see takistama kasutusloa saamist. Korterite nr 2, 3 ja 4 osas oli võimalik kontrollmõõtmised teostada 31. oktoobril 2019. Korterite nr 2 ja 4 puhul vastas kõik nõuetele, kuid korteri nr 3 osas tuvastati, elektripaigaldisel on mõningad puudused, mis vajasid kõrvaldamist. Korteri nr 3 puudused said kõrvaldatud detsembriks 2019 ning uus kontrollmõõdistamine teostati 18. detsembril 2019. Seega ei olnud kostjal I kuni
18.detsembrini 2019 võimalik esitada kasutusteatist teistest korteriomanikest ja Tallinn, Luise tn 18 korteriühistust tingitud asjaoludel. Kuna TLPA nõudis täiendavat teavet korterites nr 2 ja nr 3 teostatud ehitustööde kohta, siis tuli tellida täiendav ehitise audit, mis valmis 17. aprillil 2020, pärast mida esitati 6. mail 2020 TLPA-le uus kasutusteatis. Seega viibis kasutusteatise esitamine kuni 6. maini 2020 korterite nr 2 ja 3 ümberehitustöödest tingitud asjaoludel. TLPA esitas 29. novembril 2019 kasutusteatise osas üllatava sisuga märkuse, nõudes kütteprojekti esitamist, mida kostjalt I esmakordsel kasutusteatise esitamisel 14. mail 2018 ei nõutud ja seda ei saanud kostja I ette näha. Kostja I rikkumine oli vabandatav ja kohustuse rikkumise vabandatavuse korral ei või leppetrahvi nõuda. Tähtaja ületamisega seoses ei ole hagejal kahju tekkinud ning leppetrahvi nõudmine on vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja I palub vähendada leppetrahvinõude nullini. Kostjal I puudub kohustus hüvitada hagejale õigusabi kasutamisega kaasnenud kulud. Kostja I ei ole oma kohustuse täitmisest kõrvale hoidunud, kasutusteatise kooskõlastamisel tekkinud viivitus oli vabandatav ning professionaalse õigusabi kasutamise järele puudus mistahes vajadus. Hageja oli juba enne esindaja kaasamist teavitanud kostjat I oma nõuetest, mistõttu ei andnud samasisulise nõude esitamine esindaja vahendusel mingit lisaväärtust. Kostja II vastuväited
5.Kostja II palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
6.Müüja kohustus oli teha kõik vajalikud toimingud ja tegevused kasutusloa saamiseks hiljemalt 14. septembriks 2019. Kuna ehitisregistris oli hoonel selleks ajaks kasutusluba olemas, siis ei ole kostjad lepingut rikkunud. Lepingus ei ole märgitud, et kostjate kohustus oleks olnud eraldi korteriomandile kasutusteatise hankimine. Korteriomandile kasutusteatise hankimist saab vaadelda täiendava vastutulekuna hagejale. Kostjad on teinud kasutusteatise saamiseks kõik vajalikud tegevused ja tööd enda kuludega ning kasutusteatise saamise
2-20-9433 hilinemine on kostjate poolt vabandatav. Hagejal ei ole tekkinud kahju kostja II tegevuse või tegevusetuse tõttu. Maakohtu otsus ja põhjendused
7.Harju Maakohus rahuldas 4. veebruari 2022 otsusega hagi osaliselt. Maakohus mõistis kostjatelt solidaarselt välja hageja kasuks 5996,01 eurot ja viivise põhinõude 5850 eurot tasumata osalt VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 30. juunist 2020 kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte rohkem kui 5703,99 eurot. Maakohus jättis hageja nõude kostjate vastu kahjuhüvitise 2560 euro ja viivise 48,74 euro nõudes rahuldamata. Maakohus jättis menetluskuludest 30% hageja kanda ja 70% solidaarselt kostjate kanda.
8.Maakohus tuvastas, et pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: - Tallinna notar Rainis Int tõestas 14. septembril 2018 korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mis on registreeritud notari ametitegevuse raamatu numbri 4294 all ning mille poolteks olid müüjatena kostjad ja ostjana hageja (leping). - Müügilepingu esemeks oli Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr 7912250 kantud korteriomand asukohaga Luise tn 18, Tallinn, mille reaalosaks on eluruum nr 4 (korter või korteriomand). - Lepingu p 4.4 sisaldab järgmise sõnastusega kokkulepet: „Müüja ja Ostja on kokku leppinud, et Müüja kohustub omal kulul tegema kõik vajalikud toimingud ja tegevused kasutusloa saamiseks ning vastavate muudatuste ehitisregistrisse kandmiseks hiljemalt 14. september 2019. Müüja ja Ostja on kokku leppinud, et nimetatud tähtajaks kohustuse täitmata jätmise eest on Ostjal õigus nõuda Müüjalt leppetrahvi kakskümmend viis (25) eurot iga viivitatud kalendripäeva eest. Ostjal ei ole õigust esitada leppetrahvinõuet kui kasutusloa saamine viibib seetõttu, et mõni teine lepingu eseme koosseisu kuuluva korterielamu korteri omanik ei ole täitnud kõiki nõudeid, mis on seatud kasutusloa väljaandmise tingimuseks kohaliku omavalitsuse poolt (näiteks on vahetamata plastikraamiga aknad puitraamiga akende vastu)“. - 14. septembri 2019 seisuga ei olnud kasutusteatist korteriomandi eriomandi esemeks olevate ruumide kohta või elamu kohta, millega pädev asutus on nõustunud ehitusseadustiku (EhS) § 48 lg 2 mõistes. - TLPA teavitas 14. mail 2018 esitatud kasutusteatise esitajat 7. juunil 2018 vajadusest kasutusteatises esitatud andmete täiendavaks kontrollimiseks. - TLPA teavitas 5. novembril 2019 esitatud kasutusteatise esitajat 29. novembril 2019 vajadusest kasutusteatises esitatud andmete täiendavaks kontrollimiseks. - 6. mail 2020 esitati kasutusteatis, millega pädev asutus nõustus EhS § 48 lg 2 mõistes, st ei tagastanud kasutusteatist märkustega.
9.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on pooled kokku leppinud müüja, st kostjate kohustuses saavutada teatud tulemus. Lepingu p 4.4 esimesest lausest võib jääda mulje, nagu oleks müüja kohustuseks vajalike toimingute ja tegevuste tegemine hiljemalt 14. septembril 2019. Esimest lauset koosmõjus kolmanda lausega tõlgendades on mõistetav, et kostja kohustuseks on kasutusloa saamine, sest vastasel juhul ei oleks pooled kokku leppinud leppetrahvinõude välistamises, kui kasutusloa saamine viibib mõne teise korteriomaniku tõttu. Seega on poolte ühine tahe olnud suunatud sellele, et kostjatel on kohustus teha vajalikud toimingud ja tegevused selliselt, et hiljemalt 14. septembriks 2019 on väljastatud kasutusluba.
10.Maakohtu hinnangul on lepingupooled lepingus terminiga „kasutusluba“ ebaõigesti tähistanud mõistet „kasutusteatis, millega pädev asutus on nõustunud“.
2-20-9433 Lepingu p-st 1.3.1. nähtub, et hoonele on väljastatud 6. oktoobril 2017 ehitusteatis, ehitusloa, kasutusloa ja kasutusteatise väljastamise kohta andmed puuduvad. Kostjad on lepingu p-s 2.1.7 esitanud kinnituse, et ehitisregistri andmetel on hoone kasutusel, müüja on hoones teostanud ehitustöid, mille kohta on esitatud ehitusteatis ning kasutusluba on taotlemisel. Lepingu p-s 2.2.3 sisaldub ostja kinnitus, et ta on teadlik lepingu p-s 2.1.7 nimetatud asjaoludest. Kostja I seadusliku esindaja TL ja hageja vahel peetud kirjavahetusest nähtuvalt on pooled läbivalt rääkinud kasutusloa saamisest. Samal ajal on kostja esitanud kahel korral kasutusteatised, mis on tagastatud märkustega. Seejuures on üks kasutusteatistest tagastatud enne lepingu sõlmimist 14. mail 2018. Seetõttu pidi kostjal I olema teada, et vajalik on kasutusteatise esitamine, mitte pädevalt asutuselt kasutusloa taotlemine ja kasutusloa väljastamine pädeva asutuse poolt. Kostja I juhatuse liikme ja kolmanda isiku NA vahelisest suhtlusest nähtuvalt on kostja I nimetanud kasutusteatist kasutusloaks. Hageja ja TL vahelisest
8.oktoobri 2019 kokkuleppest nähtuvalt on hageja ja TL selle sõlmimisel lähtunud sellest, et vajalik on kasutusluba. Samal ajal oli kostja teinud toiminguid kastutusteatise esitamiseks ning kasutusteatis oli eelnevalt juba ühel korral tagastatud. Maakohtu arvates ei ole usutav kostja I väide, mille kohaselt avastati pärast lepingu sõlmimist, et hoonel on kasutusluba. Lepingu p-st 1.3.1 nähtub, et lepingu sõlmimise ajal pidi pooltel olema teave selle kohta, et hoone on kasutusel. Tulenevalt hoone kasutuselevõtmise ajast on hoonel kasutusluba puudunud ning hoone on loetud õiguslikul alusel kasutuses olevaks. Kasutusloa olemasolu ei nähtu kostja I esitatud ehitisregistrist tehtud ehitise andmete väljatrükist seisuga 30. september 2014. Kui kostjatel oleks puudunud lepingu p-s 4.4 tulenev kohustus saavutada teatud eesmärk, ei oleks kostja I hakanud pidama hagejaga kirjavahetust olukorras, kus lepingu p-st 4.4 kostjale I kohustusi ei tulene. Maakohus arvestas sellega, et kostjad on ettevõtjad ning ei ole eluliselt usutav, et hageja ja kostja I pidasid kirjavahetust kasutusloa taotlemisega seonduvatel teemadel olukorras, kus kasutusluba tegelikult ei olnudki vaja taotleda. Ei ole usutav, et kostjad tegid toiminguid kasutusteatise esitamiseks üksnes soovist tulla vastu hagejale, olemata seejuures lepingust tulenevalt kohustatud. Kasutusluba on haldusakt, mille andmine annab isikule õiguse ehitist kasutada. Kasutusteatisega nõustumine on haldustoiming, mis kõrvaldab ehitise kasutamise piirangu. Korteriomanikul on võimalik korteriomandi eriomandi esemeks olevaid eluruume kasutada kasutusloa olemasolul või kui pärast hoonele kasutusloa väljastamist on toimunud elamu ümberehitamine, siis kasutusteatisega nõustumise korral. Maakohtu hinnangul nähtub lepingu p-dest 1.3.1, 2.1.7 ja 2.2.3, et lepingu esemeks oleva korterioomandi kasutamine on avalikõiguslikult piiratud. Lepingu p-s 4.4 sätestatud kostjate kohustuse eesmärk on tagada korteriomandi kasutamise piirangute kõrvaldamine kostjate poolt. Pooled on kokku leppinud selles, et toimingud tehakse kostjate kulul. Eluruumid sobivad kasutamiseks, kui puuduvad avalik-õiguslikud piirangud eluruumi sihtotstarbelikeks kasutamiseks. Asja kasutamiseks sobivus on lepingutingimus, millele asi peab vastama. Maakohtu hinnangul leppisid pooled kokku lepingutingimuses, millele korteriomand pidi vastama ning selleks tingimuseks oli avalik-õiguslike piirangute puudumine asja kasutamiseks. Seejuures leppisid pooled kokku, et asi peab lepingutingimustele vastama hiljemalt 14. septembril 2019. Maakohus leidis, et lepingu eesmärki arvestades ei oma tähtsust, kas asja kasutamise avalik-õiguslik piirang tulenev kasutusloa puudumisest või kasutusteatise märkustega tagastamisest. Maakohus leidis, arvestades lepingutingimusi koosmõjus, lepingu eesmärki ja poolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, et poolte ühine tahe oli kokku leppida müüja kohustuses saavutada EhS § 48 lg 2 mõistes kasutusteatise esitamine, millega pädev astutus on nõustunud.
2-20-9433
11.Kuna 14. septembri 2019 seisuga ei olnud kasutusteatist korteriomandi eriomandi esemeks olevate ruumide kohta või elamu kohta, millega pädev asutus on nõustunud EhS § 48 lg 2 mõistes, siis olid kostjad kuni kasutusteatise esitamiseni 6. mail 2020, mida ei tagastatud, viivituses ja hagejal on õigus lepingu p 4.4 teises lauses sätestatud alusel nõuda leppetrahvi. Maakohtu hinnangul vabanevad kostjad lepingu p 4.4 kolmanda lause alusel leppetrahvi maksmise kohustusest siis, kui kasutusteatist ei ole võimalik esitada või kui esitatud kasutusteatisega ei nõustuta pädeva asutuse poolt kokkulepitud tähtaja jooksul ning selle põhjuseks on mõne teise korteriomaniku poolt nõuete täitmata jätmine, mis on seatud kasutusloa väljaandmise tingimuseks kohaliku omavalitsuse poolt. Maakohus leidis, et kohustuse täitmine on võimatu või ebamõistlikult koormav näiteks siis, kui kasutusteatise esitamiseks on vajalik teha töid või toiminguid ning kostjatel puudub teistest korteriomanikest tingituna tegelik võimalus neid töid või toimingud teha. Maakohtu hinnangul ei leppinud pooled kokku selles, et leppetrahvi tasumise eeldused esinevad üksnes siis, kui kasutusteatise esitamist takistavad lepingu esemeks olnud korterist tulenevad takistused ja kostjad ei vabane lepingu p 4.4 järgi leppetrahvi tasumise kohustusest, kui kasutusteatise esitamise takistus ei tulene mõnest konkreetsest korteriomanikust. Maakohus oli seisukohal, et elektripaigaldise rekonstrueerimise ja pingesüsteemi tööde teostamise vajadus korteri elektripaigaldamise kontrollmõõtmise läbiviimise eeldusena ei ole käsitletav lepingu p 4.4 mõistes teise korteriomaniku poolt nõuete täitmata jätmisena, mille kohalik omavalitsus on seadnud kasutusteatisega nõustumise tingimuseks. Kostjad ei ole välja toonud asjaolusid, millest nähtuvalt puudus kostjatel endal võimalus teha toiminguid, et saavutada hoone elektripaigaldise rekonstrueerimise ja pingesüsteemi töö teostamine ning korteri elektripaigaldise kontrollmõõtmised enne 14. septembrit 2019. Kuna kasutusteatis tagastati 23. mail 2018 märkustega, milles kohustati esitama elektripaigaldise kastutuseelse kontrolli mõõdistusprotokollid ja audit, siis oli kostjatel lepingu sõlmimise ajaks 14. septembril 2018 teada kohustus esitada elektripaigaldise kasutuseelse kontrolli mõõdistusprotokollid ja audit. Kostjad pidid seega arvestama võimalusega, et hoone elektripaigaldamisega seonduvaid töid ei õnnestu lõpetada selliselt, et hageja ees võetud kohustus täita õigeaegselt. Pooled ei leppinud kokku selles, et kostjad vabanevad kohustusest leppetrahvi tasuda, kui korteriühistust tingituna ei valmi hoone elektripaigaldisega seonduvad tööd selliselt, et korteri elektripaigaldamise kontrollmõõtmised on võimalik läbi viia selliselt, et oleks võimalik kasutusteatise esitamine ja pädeva asutuse poolt sellega nõustumine hiljemalt 14. septembril 2019. Maakohtu hinnangul ei nähtu TLPA täiendava teabe nõudest korterites nr 2 ja 3 teostatud ehitustööde kohta, et korterite nr 2 ja 3 omanikud on jätnud täitmata kohaliku omavalitsuse esitatud nõuded. Maakohus leiab, et pädeva asutuse poolt kasutusteatisele märkuste tegemine EhS § 48 lg 2 järgi ei ole vääramatu jõud, mille esinemine vabastab vastutusest kohustuse rikkumise korral. Kostjad ei saa keelduda leppetrahvi tasumisest.
12.Arvestades hageja väiteid, et leppetrahvikokkuleppel oli nii survefunktsioon kui ka õiguskaitsevahendi funktsioon, siis hõlmas leppetrahvikokkulepe ka kulusid, mis kaasnevad leppetrahvinõude maksma panemisega. Hageja esindaja on 11. veebruaril 2020 esitanud kostjatele nõudekirja, milles on muuhulgas nõudnud kostjatelt teavet kohustuse täitmise kohta ning esitanud leppetrahvinõude. Leppetrahv peaks sellisel juhul hüvitama kulud, mis on seotud leppetrahvinõude esitamisega, eesmärgil survestada teist poolt lepingut täitma. Kuna leppetrahv katab täielikult hageja õigusabikulud, siis ei ole hagejal õigust nõuda teiselt lepingupoolelt õigusabikulude kui kahjuhüvitise 2560 euro ja sellelt arvestatud viivise 48,74 euro tasumist.
13.Maakohtu hinnangul ei anna kostjate esile toodud asjaolud alust leppetrahvi vähendada. Hageja esitatud majandusaasta aruannetest nähtuvalt oli kostjate majanduslik seisund
2-20-9433 2019. aasta majandusaasta lõpus piisavalt hea, et solidaarselt tasumisele kuuluv leppetrahv neile kahjulikult ei mõjuks. Maakohus leidis, et leppetrahviga tagatud kohustuse eesmärki arvestades, kus hageja tasus korteriomandi ostuhinna 127 000 eurot ja kostjad kohustusid korteromandi avalik-õiguslikud piirangud kõrvaldama kokku lepitud tähtajaks, ei ole leppetrahvi suurus 25 eurot päevas ülemäära kõrge ning on tasakaalus kummagi lepingupoole kohustusega.
14.Hageja esitas 13. jaanuaril 2020 leppetrahvi 3000 euro tasumise nõude, seega on põhjendatud leppetrahvilt 3000 euro tasumisega viivitamise eest ajavahemiku 20. jaanuarist 2020 kuni 17. veebruarini 2020 arvestada seadusjärgset viivist 19,65 eurot. 11. veebruaril 2020 esitas hageja leppetrahvi 3750 euro tasumise nõuda, ja seega on põhjendatud leppetrahvilt 3750 euro tasumise viivitamisega eest ajavahemikul 18. veebruar 2020 kuni 25. mai 2020 arvestada seadusjärgset viivist 80,33 eurot. Hageja esitas 19. mail 2020 leppetrahvi 5850 euro tasumise nõude, mistõttu on põhjendatud leppetrahvi 5850 euro tasumisega viivitamise tõttu ajavahemikul 26. maist 2020 kuni hagiavalduse esitamiseni 30. juuni 2020 seadusjärgse viivise arvestamine 46,03 eurot. Hagejal on õigus nõuda kostjatelt solidaarselt hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 146,01 euro ja edasiulatuva viivise tasumist.
15.Arvestades hagihinda 9277,55 eurot ja hagi rahuldamise ulatust kummagi kostja vastu 6464,01 eurot, mis on 70%, siis jättis maakohus hageja menetluskuludest 70% solidaarselt kostjate kanda ja kostjate menetluskuludest 30% hageja kanda.
16.Kostja II ei ole esitanud menetluskulude nimekirja ja kohtuasja materjalidest ei nähtu kostjale II menetluskulude tekkimist, mistõttu jättis maakohus kostja II menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata. Kostja I apellatsioonkaebus
17.Kostja I esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu 4. veebruari 2022 otsus osas, milles maakohus hagi rahuldas ning teha uus ostus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kostja I palub jätta kõik menetluskulud hageja kanda ja määrata kindlaks menetluskulude suurus.
18.Maakohus on otsuse tegemisel rikkunud oluliselt menetlusõigusnorme, pole asjaolusid usaldusväärselt ja piisava selgusega tuvastanud ning on jätnud kostja I tõendid osaliselt lahendi tegemisel sisuliselt arvestamata. Maakohtu järeldused rikkumise vabandatavusele tuginemise ja leppetrahvi vähendamise osas ei ole kooskõlas seaduse ja varasema kohtupraktikaga.
19.Maakohus ei ole mõistnud, et hoone osas teostatav elektripaigaldise mõõdistusprotokoll ja audit ning rekonstrueeritud korterite osas teostatav elektripaigaldise mõõdistusprotokoll ja audit on erinevad asjad ning nende auditite teostamise kohustus oli erinevatel isikutel – kogu hoone osas oli kohustus korteriühistul ning rekonstrueeritud korterite puhul oli kohustus kostjatel.
20.Maakohtu seisukoht lepingu p 4.4 tõlgendamise osas on vastuolus tõenditega. Kostja I jääb kindlaks oma seisukohale, et lepingu p 4.4 kohaselt oli kostjal kohustus saada korteri kasutusluba. Seda, et pooled pidasid lepingus silmas kasutusluba, mitte kasutusteatist, kinnitab üheselt poolte kirjavahetus, kus on juttu ainult kasutusloast.
21.Kostja I on selgitanud, et kasutusteatise esitamine viibis esmalt seetõttu, et korteriühistu otsustas rekonstrueerida elektripaigaldise ja ühendada hoone 0,4 kV elektrivõrguga. Korteriühistu taotluse alusel väljastas Elektrilevi OÜ tööde teostamiseks vajaminevad
2-20-9433 tehnilised tingimused 17. jaanuaril 2019. Selleks vajalikud võrgulepingud sõlmiti korteriühistu ja Elektrilevi OÜ vahel 22. veebruaril 2019. Hageja edastas 20. septembril 2020 korteriühistu nimel Osaühingule MELTE tellimuse elektripaigaldise kasutuselevõtule eelneva auditi teostamiseks. Audit valmis 2019. aasta septembri lõpus ning alles pärast seda oli kostjal I võimalik tellida korterite nr 2, 3 ja 4 osas elektripaigaldise kontrollmõõtmised. Korterite põhiseid elektripaigaldise auditeid ei ole võimalik teha enne kui on teostatud maja elektripaigaldise audit. Uuele pingele üleminek ei olnud seotud korterites 2–4 kostja I teostatud rekonstrueerimistöödega. Kostja I ei saanud hagejaga lepingu sõlmimise ajal teada, millal kavatseb korteriühistu uuele pingele üleminekuks vajalikke töid teha hoone üldkasutataval osal. Kostja I ei saanud lepingu sõlmimisel arvestada sellega, et korteriühistu tööde teostamine hakkab mõjutama korteri kasutusteatist. Kuna korterite, sh hageja korteri, osas elektripaigaldise auditi koostamine ootas maja elektritööde ja sellele järgneva elektripaigaldise auditi taga, siis ei vastuta kostja I sellest tingitud viivituse eest.
22.Korterite nr 2, 3 ja 4 osas oli võimalik kontrollmõõtmisi teostada esmakordselt alles
31.oktoobril 2019. Korteri nr 2 ja 4 puhul vastas kõik nõuetele, korter nr 3 oli aga puudustega ning vajas elektritööde teostamist. Kuna TLPA 19. novembri 2019 märkuse kohaselt tuleb esitada elektripaigaldise audit kõikide korterite kohta, ei olnud kostjal I võimalik kasutusteatist esitada enne, kui korteris nr 3 olid puudused kõrvaldatud.
23.Kostja I on seisukohal, et kuna uuele pingele ülemineku korraldamisel tegutses korteriühistu kõigi korteriomanike nimel ja huvides, siis tuleb korteriühistu tegevusest tingitud viivitus lugeda teiste korteriomanike viivituseks, mis vabastab kostja I lepingu p 4.4 alusel leppetrahvi maksmis kohustusest. Kostja I arvates on ilmne, et lepingu p-s 4.4 on pooled pidanud silmas, et hagejal ei ole õigust nõuda leppetrahvi juhul, kui kasutusloa saamine viibib kostjatest mitteolenevatel põhjustel.
24.Isegi kui korteriühistu tegevust või tegevusetust ei saa lepingu p 4.4 mõistes lugeda teiste korteriomanike tegevuseks (millega kostja I ei nõustu), siis viibis korterile kasutusteatise väljastamine seetõttu, et korteri nr 3 osas tuvastas 31. oktoobril 2019 toiminud mõõdistamine elektripaigaldisel mõningad puudused, mis vajasid kõrvaldamist. Korteri nr 3 puudused said kõrvaldatud alles detsembriks 2019. aastal ja uus kontrollmõõdistamine teostati 18. detsembril 2019 ning auditi aruanne väljastati alles 23. jaanuaril 2020. Perioodil 14. septembrist 2019 kuni
23.jaanuarini 2020 ei olnud hagejal lepingu p 4.4 alusel õigust nõuda leppetrahvi ja kohus on alusetult välja mõistnud kostjalt I selle perioodi eest leppetrahvi 132 päeva eest kokku summas 3300 eurot.
25.Maakohtu seisukoht, et kostja I rikkumine ei ole VÕS § 103 lg 2 mõistes vabandatav, on ekslik. 29. novembri 2019 TLPA uus ja üllatava sisuga märkus, milles nõuti kütteprojekti esitamist, mida varasemalt kasutusteatise esitamisel ei olnud nõutud, ei saanud kostja I lepingu sõlmimisel ette näha. Kuna esialgse projekti täiendamine kütteprojektiga on mahukas töö, siis läks projekti muudatuste koostamisega ja üle vaatamisega aega kuni 6. maini 2020, mil esitati ehitusteatis koos kõige vajamineva dokumentatsiooniga. Seega 29. novembrist 2019 kuni
6.maini 2020 viivitus kasutusteatise esitamisel on vabandatav ning kostja I ei vastuta selle rikkumise eest.
26.Maakohus on ei ole analüüsinud ja kaalunud kõiki kostja I poolt esitatud asjaolusid leppetrahvi vähendamiseks. Kostja I on lepingu sõlmimisest alates tegelenud kasutusloa (kasutusteatise) saamiseks vajalike tööde/toimingute teostamisega ja korteril on kasutusteatis alates 6. maist 2020. Isegi, kui kolmandatest isikutest tingitud viivitus ei vabasta kostjat I lepingu p 4.4 alusel leppetrahvi maksmise kohustusest (millega kostja I ei nõustu), ning TLPA
2-20-9433 poolt nõutud kütteprojekt ei vabanda kostja I rikkumist, siis tuleb leppetrahvi vähendamisel arvestada, et viivitus on vähemalt osaliselt tingitud kolmandatest isikutest. Lepingu rikkumisega ei ole hagejale kahju tekitatud. Kui hageja on kandnud kahju vaid 2560 eurot, siis ei saa kahjust suuremas ulatuse leppetrahvi nõude rahuldamine olla hea usu põhimõttega kooskõlas. Leppetrahvi tuleb vähendada nullini või äärmisel juhul 2560 euroni, s.o hageja poolt kohtuväliselt kantud õigusabikulude suuruseni.
27.Kuna leppetrahvinõue tuleb jätta rahuldamata, siis ei ole hagejal õigus nõuda viivist. Kostja II apellatsioonkaebus
28.Kostja II esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu 4. veebruari 2022 otsus osas, milles maakohus hagi rahuldas ning teha uus ostus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kostja II palub jätta kõik menetluskulud hageja kanda ja määrata kindlaks menetluskulude suurus.
29.Kostja II esitas maakohtu otsuse vaidlustamiseks samad põhjendused, mis esitas oma apellatsioonkaebuses kostja I. Vastustaja seisukoht
30.Hageja vaidleb apellatsioonkaebustele vastu, palub jätta need rahuldamata ja menetluskulud kostjate kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
31.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebused rahuldamata.
32.Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kostjad vaidlustavad maakohtu otsuse osas, millega mõisteti kostjatelt solidaarselt välja hageja kasuks 5996,01 eurot ja viivis põhinõude 5850 euro tasumata osalt VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 30. juunist 2020 kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte rohkem kui 5703,99 eurot. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue kostjate vastu kahjuhüvitise 2560 euro ja viivise 48,74 euro nõudes. Selles osas on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause alusel edasi kaebamata jõustunud.
33.Kolleegiumi arvates ei ole alust kohaldada materiaalõigust teisiti, anda tõenditele teistsugust hinnangut ega asuda nõude põhjendatuse osas maakohtu järeldustega võrreldes erinevale seisukohale. Kuna ringkonnakohus nõustub esimese astme kohtu otsusega, ei pea kolleegium TsMS § 654 lg-st 6 juhindudes vajalikuks maakohtu otsuse põhjendusi korrata.
34.Ringkonnakohus võtab TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtu poolt tuvastatud faktilised asjaolud ja ringkonnakohus ei tuvasta neid uuesti. Kostjad on apellatsioonkaebuses korranud oma varasemas menetluses antud selgitusi ja arusaamu nii faktilistest asjaoludest kui õiguslikust olukorrast. Neid väiteid on maakohus nõuetekohaselt hinnanud ja piisava põhjalikkusega käsitlenud. Maakohus on kõiki tõendeid TsMS § 232 lg 1 järgi igakülgselt, täielikult ja objektiivselt hinnanud. Maakohus on tuginenud järelduste tegemisel asjas esitatud tõenditele ja on oma seisukohti piisavalt põhjendanud TsMS § 436 lg 1 ja § 442 lg 8 tähenduses, maakohtu põhjendused on loogilised
2-20-9433 ja arusaadavad. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Asjaolu, et kostjad ei nõustu maakohtu järeldustega, ei tähenda, et maakohus on teinud järeldused menetlusõiguse norme oluliselt rikkudes. Vastuseks apellatsioonkaebustele märgib ringkonnakohus järgmist.
35.Pooled vaidlevad apellatsioonimenetluses jätkuvalt selle üle, kas kostjad on kohustatud maksma hagejale leppetrahvi, ning kui on, siis kas maakohus oleks pidanud hageja nõutud leppetrahvi vähendama.
36.Pooled ei vaidle, et hageja ja kostjate vahel 14. septembril 2018 sõlmitud korteriomandi asukohaga Luise tn 18, Tallinn, mille reaalosaks on eluruum nr 4, müügilepingu p 4.4 kohaselt „Müüja ja Ostja on kokku leppinud, et Müüja kohustub omal kulul tegema kõik vajalikud toimingud ja tegevused kasutusloa saamiseks ning vastavate muudatuste ehitisregistrisse kandmiseks hiljemalt 14. september 2019. Müüja ja Ostja on kokku leppinud, et nimetatud tähtajaks kohustuse täitmata jätmise eest on Ostjal õigus nõuda Müüjalt leppetrahvi kakskümmend viis (25) eurot iga viivitatud kalendripäeva eest. Ostjal ei ole õigust esitada leppetrahvinõuet kui kasutusloa saamine viibib seetõttu, et mõni teine lepingu eseme koosseisu kuuluva korterielamu korteri omanik ei ole täitnud kõiki nõudeid, mis on seatud kasutusloa väljaandmise tingimuseks kohaliku omavalitsuse poolt (näiteks on vahetamata plastikraamiga aknad puitraamiga akende vastu)“.
37.Kolleegium ei nõustu kostjatega, et kui pooled on lepingu p-s 4.4 ja poolte kirjavahetuses kasutanud mõistet „kasutusluba“ ja pole kordagi kasutanud selle asemel mõistet „kasutusteatis, millega pädev asutus on nõustunud“, siis ei ole võimalik lepingu p-i 4.4 tõlgendada selliselt, et poolte ühine tahe polnud suunatud kasututsteatise esitamiseks. VÕS § 29 lg 1 esimese lause järgi lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest, lg-s 4 sätestatakse, et kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Sama paragrahvi lg-s 5 nähakse ette, et lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi (p 1), tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud (p 2), lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist (p 3), lepingu olemust ja eesmärki (p 4), vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele tavaliselt antavat tähendust (p 5) ning tavasid ja lepingupoolte vahelist praktikat (p 6) (vt Riigikohtu 8. juuni 2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-16, p 16). Maakohus on poolte ühise tahte lepingu p-s 4.4 tuvastanud koosmõjus lepingu teiste tingimustega, arvestades lepingu eesmärki ning võttes arvesse lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist. Kuivõrd VÕS § 29 lg 2 kohaselt ei või lepingu tõlgendamisel aluseks olla ebaõige tähistus või väljendusviis, mida lepingupooled kasutasid eksimuse tõttu, ei saa kolleegiumi arvates seetõttu, et pooled võisid lepingu p 4.4 sõnastamisel valida grammatiliselt vale mõiste „kasutusluba“, eeldada, et pooled oleksid kokku leppinud toimingute tegemiseks kasutusloa saamiseks, mitte aga kasutusteatise esitamiseks. Vaidlust ei ole, et lepingu p-s 2.1.7 on müüjad andnud kinnituse, et hoone on ehitisregistri andmetel kasutuses, hoones on teostatud ehitustöid, mille kohta on esitatud ehitusteatis ja kasutusluba on taotlemisel. Kuna seadusest tulenevalt ei pea ehitusteatise esitamise korral taotlema kasutusluba ja kostja I oli enne lepingu sõlmimist ja peale lepingu sõlmimist teinud toiminguid kasutusteatise esitamiseks, siis on mõistlik arvata, et lepingus märgitud kasutusteatise ja kasutusloa definitsioonide märkimisel on eksitud. Vaidlust ei ole, et lepingu p 4.4 kohaselt olid pooled kokku leppinud ka tähtajas, mille kohaselt kostjad kohustusid tegema toimingud ja tegevusi lepingu sõnastuse kohaselt
2-20-9433 kasutusloa saamiseks ning vastavate muudatuste ehitisregistrisse kandmiseks hiljemalt
14.septembriks 2019. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et kui kostjatel oleks puudunud lepingu p-s 4.4 tulenev kohustus saavutada teatud eesmärk, ei oleks kostja I hakanud pidama hagejaga kirjavahetust olukorras, kus lepingu p-st 4.4 kostjatele mingeid kohustusi ei tulenegi.
38.Maakohus leidis põhjendatult, et lepingus kokkulepitud tähtajaks ei olnud kostjad esitanud kasutusteatist, millega pädev asutus on nõustunud. Kostjate arvates nemad ei vastuta kasutusteatiste esitamata jätmise eest kokku lepitud tähtajaks, sest kasutusteatise esitamine viibis seetõttu, et korterite põhiseid elektripaigaldise auditeid ei olnud võimalik teha enne kui on teostatud maja elektripaigaldise audit, mis oli Tallinn, Luise tn 18 korteriühistu kohustuseks, kes otsustas rekonstrueerida hoone elektripaigaldise ja ühendada hoone 0,4 kV elektrivõrguga. Tallinn, Luise tn 18 korteriühistu taotluse alusel väljastas Elektrilevi OÜ tööde teostamiseks vajaminevad tehnilised tingimused 17. jaanuaril 2019 ja selleks vajalikud võrgulepingud sõlmiti Tallinn, Luise tn 18 korteriühistu ja Elektrilevi OÜ vahel 22. veebruaril 2019. Maja elektripaigaldise audit valmis hageja poolt Tallinn, Luise tn 18 korteriühistu tellimusel 2019. aasta septembri lõpus, alles peale mida oli kostjal I võimalik tellida korterite nr 2, 3 ja 4 osas elektripaigaldise kontrollmõõtmised. Ka eeltoodud asjaolud ei lükka kolleegiumi arvates ümber maakohtu järeldust, et need ei ole käsitletavad lepingu p-s 4.4 mõistes teise korteriomaniku poolt nõuete täitmata jätmisena, mille kohalik omavalitsus on seadnud kasutusteatisega nõustumise tingimuseks. Kostjad olid teadlikud vanalt pingesüsteemilt uuele pingesüsteemile ülemineku vajadusest hiljemalt 16. jaanuaril 2018, mil toimus kokkusaamine, kus kostja I seaduslik esindaja Tarmo L selgitas uuele elektrisüsteemile ülemineku kohustuslikkust, lubades elektri küsimusega tegeleda. Kuna kasutusteatise esitamiseks oli vajalik elektriaudit, mille tegemiseks oli vaja ka pinge andmeid ja kõiki elektrijooniseid, milliste hankimine oli iseenesest kostjate kohustus, kes olemasoleva korteri kolmeks jagasid ja renoveerisid, siis oli kostjatele teada hiljemalt 23. mail 2018, kui tagastati esimene kasutusteatis, et elektripaigaldise kasutuseelse kontrolli mõõdistusprotokollid ja auditid tuleb samuti kasutusteatisele lisada. Seega oli kostjatele müügilepingu sõlmimisel 14. septembril 2018 teada, milliseid töid ja millises mahus on vaja veel teha selleks, et oleks täidetud kõik tingimused kohaliku omavalituse poolt kasutusteatise väljastamiseks. Kostjad võtsid lepingu p 4.4 järgi endale kohustuse hageja ees teha omal kulul kõik vajalikud toimingud ja tegevused kasutusteatise saamiseks. Kolleegiumi arvates on mõistlik arvata, et kuigi kostjatel ei olnud hagejaga sõlmitud lepingust tulenevalt kohustust hoone elektripaigaldise rekonstrueerimiseks, et üle minna uuele elektrisüsteemile ja nende töödega seotud dokumentatsiooni korraldamist, siis uuele pingele üleminek ei olnud iseenesest vajalik hagejaga kokkulepitud kasutusteatise esitamiseks. Professionaalsete kinnisvaraarendajatena tegutsevad kostjad olid lepingu sõlmimisel veendunud, et nemad on võimelised tagama ja tegema kõik vajalikud toimingud ja tegevused korrektse kasutusteatise esitamiseks kokkulepitud tähtajaks, mistõttu pole põhjust arvata, et see poleks olnud kostjate kohustuseks. Kostjate väide, et kui nemad ei teadnudki hagejaga lepingu sõlmimisel, millal üldse kavatseb Tallinn, Luise tn 18 korteriühistu asuda uuele pingele üleminekuga seotud rekonstrueerimisöid teostada ja kas selliste tööde teostamine hakkab mõjutama hagejaga kokkulepitud kasutusteatise esitamist, ei ole veenev, sest kostjatele oli teada uuele elektrisüsteemile ülemineku kohustuslikkus ja missugused mõõdistusprotokollid ning auditid tuleb esitada. Seega pidid kostjad igal juhul arvestama, et võimalikud uued tööd seoses hoone elektripaigaldise rekonstrueerimises üleminekuks uuele elektrisüsteemisele ja sellega seotud tööde teostamine võivad mõjutada ka kostjate tegevusi korterite nr 1–3 kontrollmõõtmise teostamisel ning hagejaga kokku lepitud tähtajaks kasutusteatise esitamist. Kolleegium nõustub
2-20-9433 maakohtuga, et kostjad pidid lepingu sõlmimisel arvestama võimalusega, et hoone elektripaigaldisega seonduvaid töid ei õnnestu lõpetada selliselt, et hageja ees võetud kohustusi õigeaegselt täita, kuid pooled ei olnud kokku leppinud selles, et kostjad vabanevad kohustusest tasuda leppetrahvi, kui korteriühistust tingituna ei valmi hoone elektripaigaldisega seonduvad tööd selliselt, et korteri elektripaigaldise kontrollmõõtmised on võimalik läbi viia selliselt, et oleks võimalik kasutusteatise esitamine ja pädeva asututse poolt sellega nõustumine hiljemalt
14.septembril 2019. Maakohus on põhjendatult leidnud, et kostjad vabanevad lepingu p 4.4 lause kolm alusel leppetrahvi maksmise kohustusest, kui kasutusteatist ei ole võimalik esitada või kui esitatud kasutusteatisega ei nõustuta pädeva asutuse poolt kokkulepitud tähtaja jooksul ning selle põhjuseks on mõne teise korteriomaniku poolt nõuete täitmata jätmine, mis on seatud kasutusloa väljaandmise tingimuseks kohaliku omavalituse poolt. Kolleegium nõustub maakohtuga, et olukorras, kus kostjatel oli kohustus omal kulul teha kõik vajalikud toimingud ja tegevused kasutusteatise esitamiseks, millega pädev asutus on nõustunud, siis vabaneksid kostjad leppetrahvi maksmise kohustusest, kui kohustuse täitmine on teistest korteriomanikest tingituna võimatu või ebamõistlikult koormav. Kohustuse täitmine on võimatu või ebamõistlikult koormav näiteks siis, kui kasutusteatise esitamiseks on vajalik teha töid või toiminguid, kuid kostjatel puudub teistest korteromanikest tingituna tegelik võimalus neid töid või toiminguid teha. Kolleegium nõustub maakohtuga ka selles, et kostjad ei vabane lepingu p 4.4 järgi leppetrahvi tasumise kohustusest, kui kasutusteatise esitamise takistus ei tulene mõnest konkreetsest korteriomanikust. Hoone elektripaigaldise rekonstrueerimise ja uuele pingesüsteemile üleminekuks tööde teostamine konkreetsetes korterites elektripaigaldise kontrollmõõtmise läbiviimise tööde eeldusena ei saa olla lepingu p 4.4 mõistes sellisteks töödeks, mis oleksid olnud kohaliku omavalitsuse poolt seatud kasutusteatisega nõustumise tingimuseks. Seega ei saanud kasutusteatise esitamata jätmine kokkulepitud tähtajaks viibida kõigist teistest korteriomanikest tulenevalt, kuna teistel korteriomanikel polnud kohustust teha töid või toiminguid hoone elektripaigaldise rekonstrueerimise ja uuele pingesüsteemile üleminekuks, et konkreetsetes korterites läbi viia elektripaigaldiste kontrollmõõtmisi. Kuna kostjad pidid arvestama hagejaga lepingu sõlmimisel hoone uuele pingesüsteemisele üleminekuga, siis ei ole põhjust ka arvata, et hoone elektripaigaldise rekonstrueerimine ja uuele pingesüsteemile üleminekuga seoses oleks kostjatel olnud lepingu sõlmimisest võimatu või ebamõistlikult koormav teha kõiki töid ja toiminguid kasutusteatise esitamiseks, millega nõustuks pädev asutus kokku lepitud tähtajaks. Kostjad ei ole tõendanud, et kasutusteatise esitamine, millega oleks nõustunud pädev asutus, s.o mida poleks tagastatud ühegi märkusega, kokkulepitud tähtaja jooksul oli võimatu või ebamõistlikult koormav kõigist teistest korteriomanikest tingituna. Samuti ei ole kostja tõendanud, et kasutusteatise esitamine oli võimatu või ebamõistlikult koormav korteri nr 3 omanikust tulenevalt. Kõik kasutusteatise esitamiseks vajalikud tööd ja toimingud, millega pädev asutus alates 23. maist 2018 ei ole nõustunud, on olnud kostjate pädevuses ning kasutusteatistes tehtud märkuste kõrvaldamiseks erinevad vajalikud tööd on kostjad lõplikult kõrvaldanud alles 6. maiks 2020 kui esitati nõuetekohane kasutusteatis, mida märkustega ei tagastatud.
39.Kolleegium ei nõustu kostjate käsitlusega, et TLPA poolt 29. novembril 2019 kasutusteatise osas uue märkuse tegemine kütteprojekti esitamiseks, millise märkusega kostjad ei osanud arvestada, kuna seda polnud varasemalt kostjatelt nõutud, on selliseks erakorraliseks asjaoluks,
2-20-9433 mis annaks aluse arvata, et kostjad ei täitnud oma lepingulisi kohustusi tähtajaks nendest olenematutel põhjustel vääramatu jõu tõttu. VÕS § 103 lg 2 kohaselt kohustuse rikkumine on vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või lepinguvälise kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks. Kohtupraktikas on kahju põhjustavaks vääramatuks jõuks peetud erakordset ja vääramatut sündmust, mis on väljaspool võlgniku mõjupiirkonda. Eelkõige võib selleks olla erakordne loodusjõud. Mingi asjaolu vääramatuks jõuks lugemine eeldab, et võlgnik ei saa seda asjaolu mõjutada, st võlgnik ei saa kahju tekkimist mingil moel ära hoida (vt Riigikohtu 20. juuni 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-06, p 16). Praeguses vaidluse asjaoludel ei ole maakohus vastutust välistavaid asjaolusid tuvastanud. Maakohus on õigesti leidnud, et pädeva asutuse poolt kasutusteatisele märkuste esitamine EhS § 48 lg 2 järgi ei ole vääramatu jõud, mille esinemine vabastab vastutusest kohustuse rikkumise eest. TLPA poolt kasutusteatisele uute märkuste tegemine, milliseid märkuseid varem tehtud polnud, ei ole võimalik käsitleda vääramatu jõuna, et professionaalsete kinnisvaraarendajatena tegutsevad kostjad ei peaks piisava hoolikusega ette valmistama kasutusteatise esitamist selliselt, et see vastab kõigile nõuetele ning sellele ei tehtaks asjakohaseid märkuseid.
40.Kolleegium nõustub maakohtuga, et käesoleval juhul ei ole tegemist ebamõistlikult suure leppetrahviga ja selle vähendamine pole põhjendatud. Maakohus tuvastas, et poolte vahel kokkulepitud leppetrahvil oli nii survefunktsioon kui õiguskaitsefunktsioon. Kolleegiumi arvates on mõistlik arvata, et hageja ongi kasutanud leppetrahvi mõlemal eesmärgil, sest hageja on esitanud leppetrahvinõudeid, et sundida kostjaid oma kohustust täitma ja võimaldada kahjuhüvitise maksmapaneku lihtsustamist. Kuna praegusel juhul ei ole leppetrahvi eesmärgiks olnud üksnes kahju hüvitamise lihtsustamine, vaid selle eesmärgiks oli ka sundida kostjaid esitama kasutusteatist, siis ei pidanud maakohus ainuüksi hagejal kahju puudumise tõttu leppetrahvi ulatuses jätma leppetrahvinõude rahuldamata. Maakohus on õigesti tuvastanud, et leppetrahviga tagatud kohustuse eesmärki arvestades ei ole leppetrahvi suurus 25 eurot päevas ülemäära kõrge ning on tasakaalus kummagi lepingupoole kohustustega. Kolleegium nõustub maakohtuga, et kostjad ei ole toonud esile asjaolusid, mis annaksid alust leppetrahvi vähendada. Asjaolud, et kostjate tegevuste ja toimingute tagajärjel on siiski kokkulepitud kasutusteatis esitatud 6. mail 2020 ja seda olukorras, kus kasutusteatise taotlemine on Tallinnas ebamõistlikult ajamahukas protsess, ei anna praeguses asjas alust leppetrahvi vähendada, sest leppetrahvi eesmärgiks on olnudki survestada kostjaid kui professionaalseid kinnisvaraarendajaid kasutusteatis esitama, s.o oma kohustusi täitma. Asjaolu, et hageja ei ole tõendanud, et temal ei ole tekkinud kahju samas suuruses, kui hageja nõuab leppetrahvi, kuid leppetrahvi eesmärgiks oli tagada ka võimalik kahju hüvitamine, ei anna iseenesest kokkulepitud leppetrahvi vähendamiseks alust ka sel põhjusel, sest leppetrahv oli kokkulepitud muuhulgas selleks, et kostjad täidaksid oma kohustuse.
41.Seega on maakohus õigesti leidnud, et kostjad on kohustatud solidaarselt tasuma hagejale leppetrahvi lepingus kokkulepitud suuruses ja viivist kohustuse täitmisega viivitamise eest.
42.TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse. Kuna maakohtu otsus jääb muutmata, siis puudub alus maakohtu menetluskulude jaotuse muutmiseks.
2-20-9433 Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
43.Apellatsioonkaebust rahuldamata jätmise tõttu tuleb kostjate menetluskulud ringkonnakohtus jätta nende endi kanda (TsMS § 171 lg 1). Hageja menetluskulud ringkonnakohtus, mis tal tekkisid seoses kostja I apellatsioonkaebusega, tuleb jätta kostja I kanda. Hageja menetluskulud ringkonnakohtus, mis tal tekkisid seoses kostja II apellatsioonkaebusega, tuleb jätta kostja II kanda.
44.Kuna maakohus ei ole vaidlustatud otsuses hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust kindlaks määranud, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 teisest lausest lähtudes apellatsioonkaebuse lahendamisel ka ringkonnakohus.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.