Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Kohtuotsuse kirjeldav osa

19.09.2019 ei ole hoonele veel kasutusluba väljastatud. Hageja soovis 23.05.2019 kohtuda kostjaga I eesmärgiga muuhulgas arutada kasutusloa taotlemise kulgu. Hageja teavitas 11.06.2019 kostja I seaduslikku esindajat, et hagejal on plaan korteriomand pärast jaanipäeva müüki panna. Hageja saatis 02.10.2019 kostjale I e-kirja, milles selgitab, et kuigi korteriomandil on olnud mitmeid ostuhuvilisi, on erinevatel põhjustel korteriomandi müük ebaõnnestunud; tõenäoliselt kasutusloa puudumisest tulenevalt. Hageja palub samas e-kirjas kostjalt I täiendavat infot potentsiaalse uue ostja tarbeks. Hageja ja kostja I sõlmisid 09.10.2019 kokkuleppe, millega muudeti lepingu punkti 4.4 järgmiselt: „Juhul kui Müüja, TL tagab korterile kasutusloa hiljemalt 31.12.2019, siis Ostja, X ei kohalda leppetrahvi 25 eurot päevas alates 14.09.2019.“ Kokkuleppe kohaselt on lepingu punkti 4.4 muudetud tulenevalt sellest, et hagejal on soov korteriomand müüa kindlale isikule, kuid müügilepingu sõlmimise eelduseks on hoonele kasutusloa andmine ja registriandmete vastavus tegelikkusele. Hageja selgitas 26.10.2019 kostjatele järgmist: korteriomandi ostmisel oli pooltel arusaam, et nii kinnistusraamatu kui ka ehitisregistri andmed korrastatakse kasutusloa saamisel; 2019.a lõpus oli kostjal I plaanis esitada kasutusloa taotlus plaaniga, mis ei ole kooskõlas korteriomandi tegeliku pindalaga ning seetõttu kaotab hageja tõenäoliselt korteriomandi uue potentsiaalse ostja. Hageja tegi kostjale I ettepaneku anda kasutusloa taotlus sisse korrektsete andmetega eesmärgiga panna kasutusloal ja kinnistusraamatus olev korteriomandi pindala klappima tegelikkusega. Hageja rõhutas, et on omalt poolt kostjale I igati vastu tulnud, pikendades ka kasutusloa väljastamise tähtaega kuni 31.12.2019. Hageja rõhutas, et kui nimetatud ajaks kasutusluba ei väljastata, on hagejal võimalik siiski nõuda leppetrahvi alates 15.09.2019. Hageja tegi kostjale I alternatiivse ettepaneku, et kostjad hüvitavad hagejale lisakulutused maaklerile seoses korteriomandi müügiga, mida temast ja maaklerist sõltumatutel põhjustel ei ole olnud võimalik võõrandada ning leping tagasi täita ning anda korteriomand kostjatele esialgse ostuhinna 127 000 eurot eest. Hoone kasutusloa taotlus esitati 05.11.2019 uuesti menetlusse Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLPA). Hageja ja HK (üürnik, tunnistaja) sõlmisid 28.11.2019 eluruumi üürilepingu ning lepingueelsete läbirääkimiste fikseerimise ja ainuõiguse andmise kokkuleppe, mille kohaselt peab hageja üürnikuga läbirääkimisi korteriomandi müügiks müügihinnaga 129 900 eurot. Vastavalt hageja ja üürniku vahelisele kokkuleppele peab korteriomandi müümiseks sõlmitava asjaõiguslepingu sõlmimiseks olema korteriomandi sihtotstarve eluruum ning hoonel peab olema kasutusluba. Hoone 05.11.2019 kasutusteatis tagastati 29.11.2019 märkustega. Hageja saatis 13.01.2020 kostja I seaduslikule esindaja e-kirja, milles märkis, et seoses kasutusloa taotlemise ebaõnnestumisega kokkulepitud aja jooksul on kostjatel 14.01.2020 seisuga kohustus tasuda hagejale leppetrahvi 3100 eurot, mille hageja palus kostja I pakkumisega mittenõustumise korral hageja pangakontole kanda. Kostja I seaduslik esindaja vastas 17.01.2020 hageja 13.01.2020 pakkumisele. Kostja I leidis, et leppetrahvinõue ei ole põhjendatud, sest kostja I esitas 14.05.2018 kasutusteatise hoonele, kuid TLPA kasutusluba hoonele ei väljastanud ja esitas kasutusteatisele märkused; kostja I esitas 06.11.2019 täiendatud kasutusteatise; TLPA ei lahendanud kasutusteatist tähtaegselt, mistõttu võib ehitist kasutada; kostja I ei saa mõjutada TLPA tegevust kasutusloa andmisel; lepingu punkti 4.4 kohustuse tähtaeg ei saa olla seotud mitte kasutusloa või kasutusteatise väljastamisega, vaid dokumentide esitamisega kasutusloa või kasutusteatise saamiseks. Hageja lepinguline esindaja esitas 11.02.2020 kostjatele nõudekirja, milles palus kostjatel teatada, milliseid toiminguid on kostjad teinud selleks, et saavutada kasutusloa edukas väljastamine hoonele, samuti, kas müüjad on TLPA poolt 29.11.2019 väljastatud märkuseid arvesse võtnud ning millal on kasutusloa uue taotluse eeldatav esitamise aeg. Hageja esitas kostjatele leppetrahvi 3725 eurot tasumise nõude ning kahju 1248 eurot hüvitamise nõude, milleks olid hageja õigusabikulud. Hageja palus summad tasuda seitsme päeva jooksul hageja pangakontole. Hageja lepinguline esindaja selgitas, et hagejal on õigus nõuda kahju hüvitamist ning esitas kostjatele hagihoiatuse. Kostja I seaduslik esindaja vastas 17.02.2020 hageja nõudekirjale. Kostja I leidis, et müüjale jäävad arusaamatuks väited, et müüdud korteriomandi suurus ei vasta tegelikkusele. Kostja I asus seisukohale, et müüjad ei ole rikkunud lepingu punkti 4.4, sest hoonet väis kasutada ning vastav märge oli ehitisregistris nähtav. Müüja esitas kasutusteatise 14.05.2018. Kostja II ei vastanud nõudekirjale. Korterile väljastati 06.05.2020 kasutusteatis. Hageja lepinguline esindaja edastas 19.05.2020 kostjatele nõudekirja, milles esitas muuhulgas leppetrahvi 5850 eurot tasumise nõude lepingust tuleneva kohustuse täitmisega viivitamise eest ajavahemikus 14.09.2019 kuni 05.05.2020. Samuti esitas hageja enda õigusabikulude 2864 eurot hüvitamise nõude. Hageja palus nõutud 3 (16)

summad tasuda seitsme päeva jooksul alates nõudekirja kostjatele edastamisest enda pangakontole. Hageja lepinguline esindaja esitas korduva hagihoiatuse. Kostja I seaduslik esindaja vastas 27.05.2020 hageja nõudekirjale. Kostja I leidis, et leppetrahvinõue on endiselt põhjendamatu, sest kokkulepitud ehitustööd ei nõudnud ehitus- ja kasutusloa olemasolu, vaid esitada tuli ehitis- ja kasutusteatis, mistõttu ei olnud kostjatel võimalik lepingu p 4.4 üldse rikkuda. Lepingu rikkumise puudumise tõttu ei ole hagejal võimalik nõuda leppetrahvi ja kahju hüvitamist. Kostja II seaduslik esindaja JL saatis 02.06.2020 hageja lepingulisele esindajale e-kirja. Kostja II selgitas, et kuigi ta ei tegelenud hoone ehitustöödega, sooviks ta sisuliselt aru saada, milles seisneb probleem korteriga ning miks hageja nõuab leppetrahvi. Kostja II selgitas, et hoonel oli kasutusluba olemas ja kasutusteatisega läks aega; lepingu sõlmimisel leppisid pooled kokku, et kui kasutusloa saamine viibib põhjusel, mis otseselt ei sõltu kostjatest, ei hakka hageja mingeid nõudeid ega trahve esitama. Kostja II seaduslik esindaja rõhutas, et kindlasti oleks võinud nende poolt asju paremini ajada, aga linnaametiga lubade väljaajamine ei ole kerge protsess. Hageja lepinguline esindaja saatis 18.06.2020 kostja II seaduslikule esindajale e-kirja, milles tegi kostjale II ettepaneku kompromissi saavutamiseks. Kostja II ei vastanud kompromissiettepanekule. Kostjad ei ole hagejale leppetrahvi tasunud ega kahju hüvitanud. Kostjatel oli kohustus hankida hoonele kasutusteatis hiljemalt 14.09.2019. Kostjatel ei õnnestunud kuni 06.05.2020 hoonele edukalt kasutusteatist hankida, mistõttu on hagejal sissenõutav leppetrahvinõue kostjate vastu. Lepingu koostaja eksinud kasutusteatise ja kasutusloa definitsioonis, kuivõrd kasutusloa taotlemise korral ei esitata ehitusteatist ning vastupidi, ehitusteatise esitamise korral ei pea taotlema kasutusluba. Kasutusteatist ei ole tagastatud ühestki teisest hoone korteriomanikust tuleneval põhjusel. 05.11.2019 kasutusteatis tagastati 29.11.2019 põhjusel, et TLPA-le oli laekunud teade, et hoone pinnad ei vasta tegelikkusele, ehitusprojektiga ei ole lahendatud küttena soojuspumpa ning selles osas tuleb esitada muudatusprojekt. Hoone ehitusprojekt nägi ette terve rea ehitustöid, kuid TLPA-le esitatud auditist ei selgu, kas kõik ehitusprojektiga ettenähtud tööd on vastavalt projektile tehtud; ei selgu, kas vahelahe toestavad postid ja talad vastavad ehitusprojektile. TLPA leidis, et audit ei ole asjakohane. TLPA osundas, et tuleohutusaudit oli esitatud ainult korterile, mitte hoonele terviklikult. TLPA kohustas esitama kasutusteatise, millelt nähtuksid korterite 2, 3 ja 4 elektripaigaldise audit kõikide korterite kohta, ümberehitatud tehnosüsteemide teostusjoonised. TLPA kohustas dokumendid süstematiseerida ja esitada vastavalt juhisele. Tegemist on kostjate vastutusalas oleva küsimusega. Pooled pidasid kasutusloa all silmas kasutusteatist, mida näitab pooltevaheline kirjavahetus, milles mõlemad pooled räägivad kasutusloa saamisest, mitte kasutusteatisest. Pooled on sõlminud 08.10.2019 kokkuleppe, mille kohaselt hageja nõustub lepingu punktis 4.4 nimetatud kohustuse täitmisel mitte kohaldama leppetrahvi, kui kohustus täidetakse hiljemalt 31.12.2019. Pooled pidasid vähemalt 08.10.2019 seisuga lepingu punkti 4.4 mittetäidetuks ja hageja leppetrahvinõuet sissenõutavaks. Hageja esitas 13.01.2020 ja 11.02.2020 leppetrahvinõuded eesmärgiga survestada kostjaid oma kohustust täitma ning samuti õiguskaitsevahendina. Hageja oli korteriomandi müügist huvitatud alates 2019.a juunist. Korteriomandi müük HKle ei õnnestunud, sest krediidiasutus keeldus laenu andmisest korteriomandi ostuks, millel puudus kehtiv kasutusteatis. Hagejal õnnestus korteriomand müüa 12.06.2020, see on umbes kuu aega pärast kasutusteatise väljastamist ja ehitisregistris vastavate muudatuste tegemist. Poolte vahel on kehtiv leppetrahvikokkulepe. Kostjad on rikkunud lepingust tulenevat kohustust ja hagejal on õigus nõuda leppetrahvi tasumist. Kasutusteatise väljastamise seisuga olid kostjad ületanud kokkulepitud tähtaega 234 päeva võrra (15.09.2019-05.05.2020), mistõttu on sissenõutavaks muutunud leppetrahvi suurus 5850 eurot (234x25=5850). Hageja nõuab kostjatelt hageja tehtud kohtueelsete õigusabikulude hüvitamist. Cuesta Advokaadibüroo OÜ vandeadvokaadid Gretta OltjerTimberg ja Britta Oltjer osutasid hagejale õigusteenust mahuga 13 tundi 20 minutit tunnitasuga 2133,34 eurot, millele lisandub käibemaks, kokku 2560 eurot. Esindajad ei teinud dubleerivat tööd. Hageja nõuab kostjatelt leppetrahvi ja kahjuhüvitise tasumise nõuetelt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 lauses 2 sätestatud ulatuses viivise tasumist alates 20.01.2020, millal möödus kostja I seaduslikule esindajale 13.01.2020 edastatud nõudes määratud leppetrahvi tasumise tähtaeg (I kd, tld 1-5). Kostjate väide selle kohta, et korrektse kasutusteatise esitamine ei olnud kostjate kohustus, on ebaõige. Seadusest tulenevalt ei pea ehitusteatise esitamise korral taotlema kasutusluba. Seega on 4 (16)

lepingu koostaja eksinud kasutusteatise ja kasutusloa definitsioonis. Lepingu tõlgendamisel tuleb lähtuda poolte tegelikust tahtest ning arvestada muuhulgas lepingu sõlmimise asjaolusid, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki. Poolte kirjavahetusest nähtuvalt on pooled läbivalt kasutanud ekslikult sõna „kasutusluba“, pidades tegelikult silmas kasutusteatist. Eeltoodut kinnitab ka kostja I ja hageja vahel 09.10.2019 sõlmitud kokkulepe. 09.10.2019 puudus igasugune vajadus pikendada korrektse kasutusloa esitamise tähtaega, sest hoonel oli juba kasutusluba. Seega pidasid pooled tegelikult silmas korrektse kasutusteatise esitamist. Kostjad on alles pärast nõudekirja esitamist toonud välja, et lepingu punkt 4.4 puudutab kasutusloa saamist, mis on juba olemas. Kostjate lepingurikkumine ei ole vabandatav. Kasutusteatise väljastamine ei viibinud teistest korteriomanikest tingituna. Pooled sõlmisid lepingu 14.09.2018. Korterelamu rekonstrueerimise projekt koostati 11.05.2017. Kostjatele oli seega lepingu sõlmimisel teada, milliseid töid ja millises mahus on veel vaja teha, et oleks täidetud kõik tingimused kasutusteatise väljastamiseks. Kostjad võtsid endale lepingu punktiga 4.4 kohustuse teha omal kulul kõik vajalikud toimingud ja tegevused kasutusloa (kasutusteatise) saamiseks. Seega olid kostjad lepingu sõlmimisel veendunud, et nad on võimelised tegema kõik vajalikud toimingud ja tegevused korrektse kasutusteatise esitamiseks. TLPA tagastas 05.11.2019 kasutusteatise 29.11.2019 põhjusel, et TLPA hinnangul kasutusteatisele lisatud audit ei ole asjakohane. TLPA tõi välja, et hoone pinnad ei vasta tegelikkusele ning esitatud auditi tiitellehel on hoone aadress ebaõige. TLPA kohustas kostjaid dokumente süstematiseerima ja esitama neid vastavalt juhisele. Eeltoodust nähtub, et kasutusteatis tagastati kostjate endi puuduliku tegevuse tõttu, mitte hoone teistest korteriomanikest tingitud põhjustel. Kostjatele pidi olema ettenähtav, et kasutusteatist hoonele ei väljastata. Seega ei ole kostjad teinud kõik mõistlikult vajaliku selleks, et korrektne kasutusteatis esitataks. Kostja I väide, et 29.11.2019 märkusi ja sellest tulenevaid toiminguid ei saanud kostja I ette näha ja arvestada, on ebaõige. Tegemist ei ole olukorraga, kus kostjate kohustuste rikkumine oleks vabandatav. Kasutusteatise kooskõlastamisel tekkinud viivitus on tingitud kostjate kohustuste rikkumisest, mitte kolmandatest isikutest tingituna. Lepingu sõlmimisel ei teavitanud kostjad hagejat, et hoone elektrisüsteem nõuab uuendamist selliselt, et võimalik on üleminek vanalt pingesüsteemilt uuele pingesüsteemile. Kostjad olid teadlikud vanalt pingesüsteemilt uuele pingesüsteemile üleminekust juba 16.01.2018. Hageja sai asjaolust teada, kui Elektrilevi teavitas, et teeb ettevalmistusi uuele pingesüsteemile üleminekuks. Uuele pingesüsteemile üleminek oli kohustuslik ja korrektse kasutusteatise esitamine oli osaliselt selle taga. Seetõttu otsis hageja ise elektriku, et kiirendada korrektse kasutusteatise esitamist. Elektritöödega alustamine aga viibis, sest kostjatel puudusid elektri teostusjoonised, mis olid eelduseks, et elektrikud üldse töödega alustaksid. Nimetatud jooniste hankimine oli kostjate kohustus. Elektritöödega alustamine ei viibinud hagejast ega teiste korteri omanikest tingituna, vaid kostja enda täitamata kohustuse tõttu. Puudub alus leppetrahvi vähendamiseks nullini. Hageja on kasutanud leppetrahvi nii survestusfunktsiooni kui ka õiguskaitsevahendi funktsiooni täitmiseks. Leppetrahvil ei ole ainult kahjuhüvitamise funktsioon ning meelevaldne on kostja I väide, et esinevad alused leppetrahvi vähendamiseks nullini. Hagejale on tekkinud kahju. Kostjate lepingurikkumise tõttu ei olnud hagejal võimalik korteriomandit müüa, sest pangad ei anna laenu korteri ostuks, millel puudub kehtiv kasutusteatis. Kuivõrd müük ebaõnnestus, kandis hageja sellest tulenevalt kahju. Hageja ostis korteriomandi kostjatelt ostuhinnaga 127 000 eurot. Pooled leppisid kokku leppetrahvis 25 eurot iga lepingu punktis 4.4 sätestatud kohustuse täitmisega viivitatud päeva eest. Leppetrahv ei ole ebaproportsionaalselt suur võrreldes ostuhinnaga, mille kostjad hagejalt said ega ole kostjaid ebamõislikult majanduslikult koormav. Leppetrahvi maksmise kohustuse puudumisel lepingust ei oleks olnud võimalik tagada, et kostjad oleks vajalikud toimingud ja tegevused korrektse kasutusteatise esitamiseks teinud. Kostja I väited, mille kohaselt puudus hagejal õigusabi kasutamise järele vajadus ning õigusabikulude nõue ei ole mõistlik, on asjakohatud. Hagejal endal ei õnnestunud kostjatega läbirääkimine ning hageja soovis sellest tulenevalt kasutada professionaalse vandeadvokaadi abi. Kostjate endi tegevus viis selleni, et hageja oli sunnitud kasutama professionaalse vandeadvokaadi abi. Hageja on tõendanud, mitu tundi talle teenust osutati ning kui suurt tasu ta ühe tunni eest maksis. Hageja ei ole valinud ebamõistlikult kallist õigusabiteenuse osutajat. Tegemist on turutingimustele vastava turuhinnaga. Samuti on olnud kogu osutatud õigusabiteenus vajalik antud vaidluse lahendamiseks. Kahju hüvitamise nõue ei ole 5 (16)

ebaselge. Hagejale on esitatud kolm arvet summas 3376 eurot ehk 2560 eurot, millele lisandub käibemaks 20% (I kd, tl-d 123-125 – hageja 11.03.2021 menetlusdokument). TL edastas NAle e-kirja, milles annab teada, et Luise korteri nr 4 remont on valminud ning korter müüdud ning nüüd tegeleb ta kolme korteri kasutusloaga täie hooga. TL edastas NAle märkuste nimekirja. E-kirjale manustatud nimekirjast nähtub, et 07.06.2018 on esitatud hoone kasutusteatis, mis tagastati TLPA poolt märkustega puuduste tõttu. 07.06.2018 kasutusteatise märkustes nimetatud puudusi 1-3 asus kostja I likvideerima 2019.a oktoobris. Kostjad olid teadlikud juba enne lepingu sõlmimist, et vajalik on korrektse kasutusteatise esitamine, mitte hoonele kasutusloa taotlemine. Samuti oli kostjatele teada, millised puudused oli vaja kõrvaldada, et esitada korrektne kasutusteatis. TL viitas e-kirjas NAle kasutusteatisele kui kasutusloale. Kostjad on esitanud korduvalt kasutusteatisi, mis on tagastatud. 23.05.2018 tagastati kasutusteatis järgmiste märkustega: hoone andmed ei vasta kinnitatud ehitusprojektile ega auditile; korrigeerida tuleb ehitise osade kasutamise otstarvet ja hoone parameetreid; lähtuda kasutusteatise esitamisel ehitusteatisest; kasutusteatiselt eemaldada korter 1; ehitusprojektiga ei ole lahendatud küttena soojuspumpa ja põrandakütet, selles märgutud puuküttega ahjud ja elekter; esitada soojuspumba dokumentatsioon ja kütte teostusjoonised; esitada elektripaigaldise kasutuseelse kontrolli mõõdistusprotokollid ja audit. Kostjatele oli hiljemalt 23.05.2018 teada, et elektripaigaldise kasutuseelse kontrolli mõõdistusprotokollid ja auditid tuleb kasutusteatisele lisada. Pinge üleminek ei olnud vajalik kasutusteatise kooskõlastamiseks, vaid selleks oli vajalik elektriaudit, mille tegemiseks oli omakorda vaja pinge andmeid ja elektrijooniseid, mille hankimine oli kostjate kui arendaja kohustus, kes olemasoleva korteri kolmeks jagasid ning renoveerisid. 05.11.2019 tagastati kasutusteatis järgmiste märkustega: pinnad ei vasta tegelikkusele; ehitusprojektiga ei ole lahendatud küttena soojuspumpa; puudused auditis; tuleohutusaudit on esitatud ainult korterile 4, aga mitte terviklikult; esitada elektripaigaldise audit kõikide korterite kohta; lisada ümberehitatud tehnosüsteemise teostusjoonised; dokumendid süstematiseerida, esitada ühekordselt ning vastavalt kodulehel olevale juhisele. Kasutusteatiste tagastamise põhjused suures osas kattuvad. Kostjad ei likvideerinud pooleteise aasta jooksul puudusi, mis esinesid esimest korda kasutusteatise esitamisel. Seega on kostjad ise jätnud omapoolsed kohustused täitamata, mis viis selleni, et kasutusteatised korduvalt samade puuduste tõttu tagastati. Kostjad on elukutselised arendajad, kelle mõlema tegevusvaldkond on kinnisvaraline tegevus ning kes pidid olema teadlikud nõuetest ja kohustustest, mis kaasnevad kasutusteatise esitamisega. Kostjad pidid olema teadlikud sellest, et teistest korterites tuleb teha muudatusi seoses nende korteri nõuetele mittevastavusega. Kostjate omandis oli korter, mis ehitati ümber kolmeks korteriks nende ettevõtluse raames. Kostjad olid projektis arendajaks, mistõttu oli nende ülesanne kooskõlastada korterile ning teisele kahele korterile kasutusteatis. Kui esines puudus, mis ei võimaldanud kasutusteatist kooskõlastada, oli tegemist kostjate rikkumisega, mitte hageja või korteriühistu ülesandega, nagu väidavad kostjad. Uuele elektripingele üleminek oli kohustuslik ning sellele ülemineku korraldamine oli kostjate kohustus. Kostjad olid teadlikud vanalt pingesüsteemilt uuele pingesüsteemile ülemineku vajadusest hiljemalt 16.01.2018, mil toimus kokkusaamine, kus TL oli isikuks, kes selgitas uuele elektrisüsteemile ülemineku kohustuslikkust ning lubas elektri küsimusega tegeleda. Hageja sai teada, et uuele elektripingele üleminek on kohustuslik hiljemalt 31.03.2020. Kostjad jätsid täitmata kohustuse teavitada hagejat uuele elektripingele üleminekust enne lepingu sõlmimist. Kui hageja oleks olnud teadlik nimetatud kohustusest enne lepingu sõlmimist, ei oleks hageja korterit ostnud või vähemalt mitte sellise hinnaga, sest uuele elektripingele üleminekuga kaasnesid täiendavad ettenägematud kulud. Elektrilevi e-kirja kohaselt on teade kohustusest viia hoone üle uuele pingesüsteemile edastatud juba 08.03.2017 paberkandjal hoone aadressile. Kostjatel oli piisavalt aega minna üle uuele pingesüsteemile või vähemalt teha kõik ettevalmistused üleminekuks enne lepingu sõlmimist. Kostjad selle kohustusega tegelenud ei olnud. Kostja I paigaldas hoone korteritesse 1-3 elektri. Kostja I väitel puudusid kolmel korteril elektrijoonised, mis olid eelduseks uuele elektripingele üleminekuks. Nimetatud elektrijoonise pidid olema kostjal I. Nimetatud elektrijooniste puudumine nähtub juba 23.05.2018 tagastatud kasutusteatiselt. Kuigi elektrijooniste hankimine oli kostja I ülesanne, võttis hageja elektriku otsimise enda peale, sest kostja I ei olnud suutnud seda teha pikema aja jooksul. Sellest ei saa järeldada, et see oli hageja ülesanne. Seega ei viibinud elektritöödega alustamine hagejast tingitult ega ka teiste korteri omanikest 6 (16)

tingituna, vaid kostja enda täitmata kohustuse tõttu. Selle tõttu pikenes korrektse ehitisteatise esitamine kostjate poolt. Kasutusteatise kooskõlastamata jätmine oli hagejale kahjulik. Hageja soovis seoses pere suurenemisega 2019.a korteri maha müüa. Kostja I oli teadlik hageja müügisoovist juba 2019.a juunis. Korteri müük ei olnud vaatamata ostuhuviliste olemasolule võimalik, sest korteri dokumentatsioonis esinesid olulised puudused ning ehitusregistris ja kinnistusraamatus olevad andmed korteri kohta erinesid. Seetõttu õnnestus hagejal alles 28.11.2019 sõlmida potentsiaalse ostja HKga eluruumi üürileping ja lepingueelsete läbirääkimiste fikseerimine ja ainuõiguse andmise kokkuleppe sõlmimine, mille kohaselt peab hageja HKga läbirääkimisi korteri müügiks müügihinnaga 129 900 eurot. Korteri müümiseks sõlmitava asjaõiguslepingu sõlmimiseks pidi korteri sihtotstarve olema eluruum ning hoonel pidi olema kasutusluba. HK oli algselt nõus ostma korteri 132 500 euro eest, kuid pangalt negatiivse vastuse saamise järel lepiti kokku madalamas hinnas 129 900 eurot. Hoone kasutusluba koheselt ei saadud ja krediidiasutus keeldus korteri ostuks isikule laenu andmast registriandmete puudulikkuse tõttu, mistõttu korteri müük ebaõnnestus. Hagejal õnnestus korter müüa alles 12.06.2020 ostuhinnaga 115 000 eurot. Hagejale tekkis kahju 17 500 eurot, mis on HKga kokku lepitud ostuhinna 132 500 eurot ja korteri ostuhinna 115 000 eurot vahe. Hageja pakkus kostjale I korduvalt võimalust korter tagasi osa. Hagejale oleks sellega kaasnenud majanduslik kahju, sest hageja oli korteris teinud remonti ja lisanud tehnikat, mida kostja I ei oleks kompenseerinud. Kostja I nimetatud pakkumisega nõustunud ei ole. Hageja kandis kahju seoses uuele elektripingele üleminekuga. Kostjate majanduslik seisund võimaldab hagejale leppetrahvi tasuda. Viimasest kostja I äriregistrile esitatud avalikust majandusaasta aruandest aasta 2019 kohta nähtub, et seisuga 31.12.2019 oli kostjal I kokku varasid summas 397 369 eurot ning ettevõte teenis 2019.a 50 015 eurot kasumit. 2020.a planeeritavaks käibeks oli 160 000 eurot. Viimasest kostja II äriregistrile esitatud avalikust majandusaasta aruandest aasta 2019 kohta nähtub, et seisuga 31.12.2019 oli kostjal II kokku varasid summas 355 801 eurot ning ettevõte teenis 2019.a 13 757 eurot kasumit. Kostja I 2019.a majandusaasta aruandele lisatud tegevusaruandest nähtub, et kostja I tegeleb kinnisvara ostu-müügiga ning kinnisvara hooldamise, haldamise ja korterite üürimisega. Kostja II 2019. aasta majandusaasta aruandele lisatud tegevusaruandest nähtub, et ettevõtte põhitegevuseks on kinnisvara konsultatsiooniteenuse osutamine. Kostjate näol on tegemist elukutseliste kinnisvaraarendajatega, mistõttu pidid nad olema teadlikud, millised tagajärjed võivad kaasneda nende poolt lepingu rikkumisega. Hageja majanduslik seisund on pandeemiast tingitud asjaoludel märgatavalt halvenenud. Hageja ettevõtlus on toitlustus ning hageja abikaasa töötab meelelahutuse ja teatri sektoris ehk mõlemad töötavad valdkondades, mis on pandeemiast kõige enam kannatada saanud. Lisaks kasvab peres kaks alaealist last. Seega tooks hagejale väljamõistetava hüvitise välja mõistmata jätmine temale kaasa rasked tagajärjed. Arvestades hagejale tekkinud reaalse kahju suurust, on nõudena esitatud leppetrahv konservatiivne rahaline hüvitis (I kd, tl-d 149-152, hageja 19.04.2021 menetlusdokument). Ebaõige on kostja I väide selle kohta, et hageja on kirjavahetuses korduvalt kinnitanud, et kostjate kohustus ei ole tegeleda uuele pingele üleminekuga ning vastavasisuline kohustus on KÜ-l Luise tn 18, mille nimel asus seda projekti juhtima hageja. Tulenevalt hageja soovist müüja korter, oli hageja huvitatud, et kõik hoone ja korteri dokumendid oleks võimalikult kiiresti korras (sh nõuetekohase kasutusteatise olemasolu) ning uuele elektripingele üleminek toimunud. 2019.a suveks ei olnud kostja I kohustused täidetud selliselt, et võimalik oleks tähtajaks nõuetekohase kasutusteatise esitamine ja uuele pingele üleminek. Hoonel puudusid igasugused elektrijoonised, mis tekitas hagejal kahtlusi selles, kas hoones on elekter üldse nõuetekohaselt paigaldatud ja korter ohutu elamiseks. Hageja hakkas aktiivselt tegelema uuele pingele ülemineku ettevalmistamisega, sh suhtles elektrikutega. See ei tähenda, et uuele pingele üleminek korraldamine oleks olnud hageja või KÜ Luise tn 18 ülesanne. Tegemist oli kostjate kohustusega, mida kostjad ei täitnud õigeaegselt. Kostja I ei ole aktiivselt tegelenud nõuetekohase kasutusloa esitamiseks vajalike tööde ja toimingute teostamisega. Kostja I alustas TLPA märkuste lahendamisega alles juulis 2019. Kostja I ei tegelenud 01.08.2019 elektritööde pakkumiste organiseerimisega korteriühistule ja korteritele. Elektritööde pakkumise organiseerimisega tegeles hageja, osutades ise abi kostjale I. Kostja I tegeles 01.10.2019 tuleohutuse auditi märkuste lahendamisega, mis on kuu pärast lepingus kokku lepitud tähtpäeva, mil tuli esitada nõuetekohane kasutusteatis. Kostja I väidete kohaselt tegeles kostja I novembris 2019 elektriauditi 7 (16)

märkuste lahendamisega ning jaanuarist kuni maini 2020 kütteprojekti tellimise, korterite muudatusprojektide tellimise, ehitusauditi ja dokumentide täiendamise ja parandamisega. Nimetatud puudused/märkused olid kostjale I teada juba 23.05.2018, kui tagastati kasutusteatis seoses kasutusteatises esinevate puudustega. Puuduvad alused leppetrahvi vähendamiseks. Ebaõige on kostja I väide, et kostja I on järjepidevalt tegelenud nõuetekohase kasutusloa esitamisega. Kasutusteatise tagastamise põhjused on suures osas kattunud. Kostjad ei likvideerinud poolteise aasta jooksul puudusi, mis esinesid esimest korda kasutusteatise esitamisel (I kd, tl-d 192-193, hageja 03.05.2021 menetlusdokument).

nõudis kütteprojekti esitamist. Esmakordsel kasutusteatise esitamisel 14.05.2018 ei nõudnud TLPA kütteprojekti esitamist. Esialgse projekti täiendamine kütteprojektiga on mahukas töö, mis vajab esmalt inseneri osa koostamist ja seejärel arhitekti poolt ülejäänud osas projekti muutmist. Seetõttu läks projekti muudatuste koostamisega aega kuni 07.04.2020. Tegemist oli asjaoluga, mida kostja I ei saanud ette näha lepingu sõlmimisel. TLPA 29.11.2019 esitatud märkuse ja nõutud projektimuudatuse puhul on tegemist asjaoluga, mida kostja I ei saanud ette näha lepingu sõlmimisel (vääramatu jõud). Lepingu sõlmimisel lähtus kostja I 14.05.2018 kasutusteatisele esitatud märkustest. Neid märkusi arvestades sai kostja I lubada kasutusluba 12 kuu jooksul alates Lepingu sõlmimisest. TLPA 29.11.2019 märkusi ning sellest tingud toiminguid ei saanud kostja I lepingu sõlmimisel ette näha ega arvestada. Kohustuse rikkumise vabandatavuse korral ei või leppetrahvi nõuda. Pooled on leppinud kokku, et leppetrahvi ei ole õigus nõuda, kui kasutusluba viibib korterist mitteolenevatel asjaoludel. Rikkumine oli vabandatav, sest kasutusteatise kooskõlastamisel tekkinud viivitus on tekkinud kolmandatest isikutest tingituna. Seetõttu tuleb hageja leppetrahvinõue jätta täies ulatuses rahuldamata. Kuna kostjal I puudub leppetrahvi maksmise kohustus, tuleb jätta rahuldamata ka hageja viivisenõue. Kui kohus leiab, et leppetrahvinõude esitamise eeldused olid täidetud, esinevad alused leppetrahvi vahendamiseks. Leping on käesolevaks hetkeks kostja I poolt nõuetekohaselt täidetud. Vaidlus esineb üksnes kasutusloa (kasutusteatise) ehitusregistrisse kandmise tähtaja ületamise osas. Kostja I on teinud kõik endast oleneva, et täita leping selleks kokkulepitud raamides, kuid tähtaega ei olnud võimalik järgida kostjast I mitteolenevatel asjaoludel. Tähtaja ületamisega seoses ei ole hagejale kahju tekkinud. Kui võlausaldaja tegelikult kahju kannatanud ei ole, on leppetrahvi nõue vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja I palub leppetrahvinõude vähendada nullini. Kostjal I puudub kohustus hüvitada hagejale õigusabi kasutamisega kaasnenud kulud. Kostja I ei ole oma kohustuse täitmisest kõrvale hoidunud, kasutusteatise kooskõlastamisel tekkinud viivitus oli vabandatav ning professionaalse õigusabi kasutamise järele puudus mistahes vajadus. Hageja oli juba enne esindaja kaasamist teavitanud kostjat I oma nõuetest, mistõttu ei andnud samasisulise nõude esindaja vahendusel esitamine mingit lisaväärtust. Kostja I on juba alates maist 2018.a tegelenud aktiivselt kasutusteatise kooskõlastamisega ning kasutusteatist ei olnud võimalik kooskõlastada lepingus kokkulepitud tähtajaks kostjast I mitteolenevatel põhjustel. Hageja nõutud õigusabikulude huvitamise nõue ei ole mõistlik ning kostjal I ei ole kohustust huvitada hagejale korduvate samasisuliste kirjade koostamisega kaasnenud kulu. Kostjal I ei ole kohustust hüvitada hageja esindajatega korduvalt peetud nõupidamistega kaasnenud kulusid. Hageja kahju hüvitamise nõue on ebaselge ning seda tuleb täpsustada. Kahjunõue on esitatud summas 2560 eurot ning nõude toestuseks on esitatud kolm arvet kokku summas 3376 eurot. Kostjal I ei ole võimalik hagiavalduse pinnalt aru saada, milliste konkreetsete arvel kajastatud tegevuste eest hageja kostjalt I hüvitist nõuab (I kd, tl-d 92-94, kostja I 27.08.2020 vastus hagile). Seda, et pooled pidasid Lepingus silmas kasutusluba, mitte kasutusteatist, kinnitab poolte kirjavahetus, milles on juttu ainult kasutusloast ning kasutusteatisest ei ole kordagi juttu olnud. Hageja õigusteadmisi omava esindaja poolt 11.02.2020 esitatud nõudekirjas nõutakse kostjatelt kasutusloa, mitte kasutusteatise tegemist. Eelnevaga on tõendatud, et poolte ühine tahe lepingu sõlmimisel oli korterile kasutusloa saamine. Peale lepingu sõlmimist selgus, et kogu hoonel juba kasutusluba. Korteri osas ei tulnud eraldi kasutusluba taotleda. Seetõttu langes lepingu punktis 4.4 sisalduv kostjate kohustus ära. Kasutusteatise kooskõlastamine viibis teistest hoones asuvatest korteritest tingituna. Hoones elektritööde teostamine (uuele pingele üleminek) ja sellega kaasneva paberimajanduse korraldamine ei olnud kostja kohustus. Hoone rekonstrueerimisprojekti p 1 kohaselt käsitleb projekt mitteeluruumide 2, 3 ja 4 sisemisi ümberehitusi ja fassaadi muutmist, mille peamiseks eesmärgiks on hoone välimiste avatäidete vahetamine Rekonstrueerimistööd hõlmasid üksnes kolme korteri sisetöid ja avatäiteid. Ülejäänud hoone (sh hoone üldelektri) osas ei olnud projekti alusel plaanis töid teostada. Kostjal I ei olnud kohustust teostada hoone kaasomandi osal elektritöid ega korraldada nende töödega seotud dokumentatsiooni (sh elektriprojekti koostamist ja elektripaigaldise auditit). Seda, et uuele pingele üleminekuga seoses tuleb teostada elektritöid hoone üldkasutatavates ruumides, mitte eriomandi osal, kinnitab ka Elektrilevi OÜ veebilehel avaldatud teave. Hageja oli teadlik, et uuele pingele üleminekuga seotud tööde korraldamise kohustust ei ole kostjal I. Hageja on poolte kirjavahetuses korduvalt kinnitanud, et kostja kohustus ei ole tegeleda uuele pingele 9 (16)

üleminekuga ning vastavasisuline kohustus on KÜ-l Luise tn 18, mille nimel asus seda „projekti“ vedama hageja. Kostja I teavitas juba 18.04.2019 hagejat sellest, et KÜ Luise tn 18 poolt tellitud tööd peavad olema lõpetatud hiljemalt 14.05.2019, sest vastasel juhul hakkab see takistama kasutusloa saamist. Ühes kirjavahetuses kinnitas hageja, et ei tegele seetõttu selle teemaga enne, kui kasutusluba käes. Uuele pingele üleminek ei olnud tingitud rekonstrueerimistöödest. Uuele pingesüsteemile üleminek sõltus sellest, millal Elektrilevi OÜ on kogu piirkonda ja hoone jaoks välja ehitanud uue välisvõrgu. Tarbimiskohtades, kus Elektrilevi OÜ on klienti teavitanud võimalusest minna üle uuele pingesüsteemile, on viimastel kohustuslik liituda uue võrguga 3 aasta jooksul. KÜ-l Luise tn 18 oli aega 3 aastat, et teostada uuele pingele üleminekuks vajalikud tööd üldkasutataval osal ning neid töid ei olnud vältimatult vajalik teostada just 2019.a, kui oli teada, et kostjad tegelevad korterile kasutusloa (kasututeatise) saamisega. Seda olukorras, kus oli teada, et uuele pingele üleminek võib tuua kaasa viivituse kasutusloa (kasutusteatis) saamisel. Kostjale I teadaolevalt oli Elektrilevi OÜ poolt loodud valmidus 2018.a, seega oli KÜ-l aega kuni 2021.a. TLPA on teinud 19.11.2019 märkuse, mille kohaselt tuleb esitada elektripaigaldise audit kõikide korterite kohta. Kostja I on hagi vastuses selgitanud, et korterite põhiseid elektripaigaldise auditeid ei ole võimalik teha enne, kui on teostatud maja elektripaigaldise audit. Hoone elektripaigaldise audit valmis millalgi 2019.a septembri lõpus. Kuna korterite osas elektripaigaldis auditite koostamine ootas maja elektritööde ja selle järgneva elektripaigaldise auditi taga, siis ei vastuta kostja I sellest tingitud viivituse eest. Korterite nr 2, 3 ja 4 osas võimalik teostada kontrollmõõtmised (mis on auditi osa) esmakordselt alles 31.10.2019. Korteri nr 2 ja 4 puhul vastas kõik nõuetele ning aruanne on väljastatud Melte OÜ poolt 31.10.2019. Kostja I on seisukohal, et kuna uuele pingele ülemineku korraldamisel tegutses KÜ Luise tn 18 kõigi korteriomanike nimel ja huvides, mistõttu tuleb KÜ tegevusest tingitud viivitus lugeda teiste korteriomanike viivituseks, mis vabastab kostja I lepingu punkti 4.4. alusel leppetrahvi maksmise kohustusest. Korterile kasutusteatise väljastamine viibis antud juhul seetõttu, et korter nr 3 osas tuvastas 31.10.2019 toiminud mõõdistamine elektripaigaldisel mõningad puudused, mis vajasid kõrvaldamist. Korter nr 3 puudused said kõrvaldatud alles detsembriks 2019.a ning uus kontrollmõõdistamine teostati 18.12.2019 ja auditi aruanne väljastati 23.01.2020. Korter 3 omanik on juba alates 29.01.2018 ST, mis tähendab, et korter nr 3 puuduste likvideerimine ning auditi koostamine ei olnud asjaolu, mis oleks olnud kostja I kontrolli all. Esineb alus leppetrahvi vähendamiseks. Kokkulepitud leppetrahv on võrreldes rikkumisega ilmselt ebaproportsionaalne ja ebamõistlik. Antud juhul sai leppetrahv poolte vahel kokku lepitud selleks, et vältida olukord, kus kostjad ei suvatse kasutusloaga tegeleda ning hagejal tuleb seda lõpuks ise teha. Kostja I on lepingu sõlmimisest alates tegelenud aktiivselt kasutusloa (kasutusteatis) saamiseks vajalike tööde / toimingute teostamisega. Korteril on kasutusteatis alates 06.05.2020. Lepingu rikkumisega (viivitusega) ei ole hagejale mistahes kahju (I kd, tl-d 178-181 – kostja 19.05.2021 menetlusdokument).

korterite nr 2 ja 3 kohta, mis said lahendatud uute ehitusauditite tellimisega aprillis 2020 ja esitati uuesti TLPA-sse mais 2020. Kostjad on teinud TLPA nõudmisel hoone fassaadis erinevaid töid kogu fassaadi ulatuses, sh teiste korterite aknaümbruste viimistlus ja fassaadi korrastus, ehkki kostjatele pole kunagi kuulunud hoone tervikuna. Vastava projektiga tegeles otseselt kostja I. Kostja II arvates on hageja soovinud ostetud korterit lühikese perioodi jooksul ostuhinnast kõrgema hinnaga müüa ja kuna see ei õnnestunud, siis üritab ta saada täiendavat tulu kostjatelt, tuues välja põhjuseid, mis on otsitud või pole põhjendatud. Lepingu eseme kasutus ei ole olnud kunagi hageja jaoks kuidagi piiratud või mitte võimalik ja hageja ei ole kannatanud kostja tegevuste või tegevusetuse tõttu (I kd, tl-d 113114). II.

Kohtuotsuse põhjendav osa

lausega tõlgendades on mõistetav, et kostja kohustuseks on kasutusloa saamine, sest vastasel juhul ei oleks pooled kokku leppinud leppetrahvinõude välistamises, kui kasutusloa saamine viibib mõne teise korteriomaniku tõttu. Seega on poolte ühine tahe olnud suunatud sellele, et kostjatel on kohustus teha vajalikud toimingud ja tegevused selliselt, et hiljemalt 14.09.2019 on väljastatud kasutusluba. Kohus leiab, et kostjad olid kohustatud saavutama kasutusloa saamise lubatud tähtpäevaks, milleks oli 14.09.2019.

pärast hoonele kasutusloa väljastamist on toimunud elamu ümberehitamine, siis kasutusteatisega nõustumise korral. Kohtu hinnangul nähtub lepingu punktidest 1.3.1, 2.1.7 ja 2.2.3, et lepingu esemeks oleval korteriomandi kasutamine on avalik-õiguslikult piiratud. Lepingu punktis 4.4 sätestatud kostjate kohustuse eesmärk on tagada korteriomandi kasutamise piirangute kõrvaldamine kostjate poolt. Pooled on kokku leppinud selles, et toimingud tehakse kostjate kulul. Eluruumid sobivad kasutamiseks, kui puuduvad avalik-õiguslikud piirangud eluruumi sihtotstarbeliseks kasutamiseks. Asja kasutamiseks sobivus on üks lepingutingimusi, millele asi peab vastama. Kohtu hinnangul leppisid pooled kokku lepingutingimuses, millele korteriomand pidi vastama ning selleks tingimuseks oli avalik-õiguslike piirangute puudumine asja kasutamiseks. Seejuures leppisid pooled kokku, et asi peab lepingutingimustele vastama hiljemalt 14.09.2019. Kohus leiab, et lepingu eesmärki arvestades ei oma tähtsust, kas asja kasutamise avalik-õiguslik piirang tuleneb kasutusloa puudumisest või kasutusteatise märkustega tagastamisest. Kohus arvestab lepingutingimusi koosmõjus (VÕS § 29 lg 6), arvestab lepingu eesmärgiga (VÕS § 29 lg 5 p 4, lg-d 6 ja 7), võtab arvesse poolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist (VÕS § 29 lg 5 p-d 2-3) ning leiab, et poolte ühine tahe oli kokku leppida müüja kohustuses saavutada EhS § 48 lg 2 mõistes kasutusteatise esitamine, millega pädev asutus on nõustunud.

aegsasti kaasabi), et saavutada hoone elektripaigaldise rekonstrueerimise ja pingesüsteemi tööde teostamine ning korteri elektripaigaldise kontrollmõõtmised enne 14.09.2019. 23.05.2018 tagastati kasutusteatis märkustega, milles kohustati esitama elektripaigaldise kasutuseelse kontrolli mõõdistusprotokollid ja audit. Seega oli kostjatele lepingu sõlmimise ajaks 14.09.2018 teada kohustus esitada esitama elektripaigaldise kasutuseelse kontrolli mõõdistusprotokollid ja audit. Kostja I juhatuse liige TL oli hiljemalt 2018.a veebruari lõpuks teadlik vajadusest teostada hoones elektripaigaldise rekonstrueerimise ja pingesüsteemi tööd. Asjaolu nähtub 16.01.2018 kokkusaamise protokollist (I kd, tl 130). Samuti nähtub asjaolu 22.02.2018 Tallinna Kesklinna linnaosa Luise tn 18 korteriühistu allkirjastatud KÜ Luise tn 18 ja Elektrilevi OÜ vahel sõlmitud võrgulepingutest (I kd, tl-d 97-99) ning Elektrilevi OÜ tehnilistest tingimustest (I kd, tl 96). Tegemist oli lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaoludega. Kostjad pidid seega arvestama võimalusega, et hoone elektripaigaldisega seonduvaid töid ei õnnestu lõpetada selliselt, et hageja ees võetud kohustus õigeaegselt täita. Pooled ei leppinud eraldi kokku selles, et kostjad vabanevad kohustusest tasuda leppetrahvi, kui korteriühistust tingituna ei valmi hoone elektripaigaldisega seonduvad tööd selliselt, et korteri elektripaigaldise kontrollmõõtmised on võimalik läbi viia selliselt, et oleks võimalik kasutusteatise esitamine ja pädeva asutuse poolt sellega nõustumine hiljemalt 14.09.2019. Kostjad ei ole välja toonud, millised korteriomanikud ning millisel viisil jätsid täitmata kohaliku omavalitsuse nõuded, mis on seatud kasutusteatise kooskõlastamisele. Kostja I on osundanud sellele, et TLPA nõudis täiendavat teavet korterites nr 2 ja 3 teostatud ehitustööde kohta, mistõttu tuli korterite nr 2 ja 3 osas tellida täiendav ehitise audit. Kohtu hinnangul ei nähtu kostja I avaldatud asjaoludest, et korterite 2 ja 3 omanikud on jätnud täitmata kohaliku omavalitsuse esitatud nõuded. Samuti ei nähtu kostja I avaldatust, et korteriomanike tegevus takistas kostjatel vajalikke toiminguid teha. Vastupidi, hageja avaldatust nähtuvalt mistahes takistused puudusid ning täiendav audit telliti. Kostja I on põhjendanud kasutusteatise esitamise venimist täiendavalt asjaoluga, et TLPA nõudis 29.11.2019 märkustes esialgse projekti täiendamist kütteprojektiga. Kohus leiab, et pädeva asutuse poolt kasutusteatisele märkuste esitamine EhS § 48 lg 2 järgi ei ole vääramatu jõud, mille esinemine vabastab vastutusest kohustuse rikkumise korral. Kohus leiab eeltoodut arvestades, et kostjad ei saa esitada leppetrahvi tasumise nõudele lepingu punkti 4.4 lausel 3 põhinevat vastuväidet ega keelduda leppetrahvi tasumisest.

aruannetest nähtuvalt oli kostjate majanduslik seisund 2019.a majandusaasta lõpus piisavalt hea, et solidaarselt tasumisele kuuluv leppetrahv neile kahjulikult ei mõjuks. Kostjad ei ole tõendanud oma majandusliku seisundi olulist halvenemist. Pooled leppisid kokku korteriomandi ostuhinnas 127 000 eurot ning selles, et kostjad tagavad korteriomandi kasutamise avalik-õiguslike piirangute kõrvaldamise hiljemalt 14.09.2019 (I kd, tl-d 9-10, p 3.1 ja 4.4). Kohus leiab, et asja sihtotstarbelise kasutamise võimalikkus on lepingutingimus, millele asi peab vastama. Lepingupooled ei leppinud kokku muudes hagejale antavates tagatistes juhuks, kui asja kasutamise avalik-õiguslikke piiranguid ei õnnestu kõrvaldada. Kohus leiab, et leppetrahviga tagatud kohustuse eesmärki arvestades ei ole leppetrahvi suurus 25 eurot päevas ülemäära kõrge ning on tasakaalus kummagi lepingupoole kohustustega. Kuigi kostjad on kohustuse lõpuks täitnud, kaasnes sellega oluline viivitus, mille kestel esinesid avalik-õiguslikud piirangud korteri kasutamisele. Kohus arvestab sellega, et hageja pidi oma õiguste kaitseks tegema kulutusi õigusabile, mis on hagejale tekitatud kahjuks. Kohtu hinnangul ei pidanud leppetrahvinõue katma üksnes kulusid, mis oleksid hagejale tekkinud siis, kui ta oleks ise pidanud tegema toiminguid kasutusteatise saamiseks. Kohus jätab kostja taotluse leppetrahvi vähendamiseks rahuldamata. Kohus leiab, et muu kahju tekkimist ei ole hageja tõendanud. Hageja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et korteriomandit osta soovinud isikutel puudus reaalne võimalus saada laenu korteriomandi ostmiseks kasutusteatise puudumise tõttu. Tunnistaja HK ütlustest nähtuvalt tegi tunnistaja laenutaotluse LHV Pangale ning ilmselt ka SEB Pangale ja ühele pangale veel, kust tuli eitav vastus (II kd, tl 48). Kohtu hinnangul oskas tunnistaja kirjeldada ülekuulamisel üksnes LHV Panga keeldumist laenu andmisest, kuid ei kirjeldanud teiste pankade vastuseid. Kohtu hinnangul ei saa seetõttu järeldada, et mõnest muust Eestis tegutsevast krediidiasutusest laenu saamine oli välistatud kasutusteatise puudumise tõttu. Seega ei ole hageja tõendanud põhjuslikku seost kasutusteatise puudumise ja korteri HKle müümata jätmise vahel. Seetõttu ei ole müügitehingu nurjumine asjaolu, mida kohus leppetrahvi vähendamisel arvestab.

Kohus leiab, et leppetrahvilt 3100 eurot ajavahemiku 20.01.2020 kuni 17.02.2020 eest viivitatud aja eest tasumisele kuuluva viivise summa on 19,65 eurot (3100x8%:365x29=19,65). Kohus leiab, et leppetrahvilt 3750 eurot ajavahemiku 18.02.2020 kuni 25.05.2020 eest viivitatud aja eest tasumisele kuuluva viivise summa on 80,33 eurot (3750x8%:365x98=80,33). Kohus leiab, et leppetrahvilt 5850 eurot ajavahemiku 26.05.2020 kuni 30.06.2020 eest viivitatud aja eest tasumisele kuuluva viivise summa on 46,03 eurot (5850x8%:365x36=46,03). Eeltoodust tulenevalt on hageja sissenõutavaks muutunud viivise tasumise nõue kostjate vastu hagi esitamise seisuga 146,01 eurot. Kohus rahuldab hagiavalduse sissenõutavaks muutunud viivise 146,01 eurot tasumise nõudes ja mõistab viivise kostjalt solidaarselt hageja kasuks välja. Hageja nõudis kostjatelt viivise 194,75 eurot tasumist, sh nõudis hageja kostjatelt kahjuhüvitiselt arvestatud viivise tasumist. Kohus jättis kahjuhüvitise nõudes hagi rahuldamata, mistõttu ei saanud hageja nõuda viivist kahjuhüvitiselt. Kohus jätab hagiavalduse viivise 48,74 eurot tasumise nõudes rahuldamata. TsMS § 367 sätestab, et viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Hageja nõuab kostjatelt leppetrahvilt arvestatud viivise tasumist VÕS § 113 lg 1 ls 2 sätestatud ulatuses alates 30.06.2020 kuni põhinõude tasumiseni. Kohus on seisukohal, et hagejal on õigus nõuda kostjatelt solidaarselt VÕS § 113 lg 1 lauses 2 sätestatud määras viivise tasumist põhinõudelt 5850 eurot. Hageja ei ole põhjendanud hagiavaldust sellega, et tal on tekkinud kahju, mis ületab summaliselt põhinõuet. Kohus rahuldab seetõttu hagiavalduse viivise protsendina tasumise nõudes osaliselt. Kohus mõistab kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja viivise põhinõude 5850 eurot tasumata osalt VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 30.06.2020 kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte suuremas ulatuses kui 5703,99 eurot (põhinõue 5850 eurot – sissenõutavaks muutunud viivis 146,01 eurot = 5703,99 eurot).

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.