Võlaõigus › Kahju õigusvastane tekitamine

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

Lisaks leidsid kostjad, et asja müümisel täitemenetluses ei vastutanud kohtutäitur ega võlgnik müüdud asja puuduste eest. Kostjad ei demonteerinud elamust ühtegi asja, mis oleks täitemenetluses müüdud hagejale. Ainetud on hageja väited kostjate poolt kahju tekitamise kohta. Poolte vahel puudus võlasuhe, mida kostjad saanuks rikkuda, mistõttu ei saa ka olla põhjuslikku seost kostjate käitumise ja tekkinud kahju vahel. Kostjad ei olnud ka võlgnikeks võlaõigusseaduse (VÕS) mõistes. Kinnistu üleandmise-vastuvõtmise akt oli kahel leheküljel, millest esimesele oli märgitud järgmine: „Valdaja poolt on demonteeritud sisseehitatud köögimööbel väärtusega 9 500 eurot. Valdaja kohustub hüvitama omanikule demonteeritud köögimööbli väärtust mõistliku aja jooksul kuid hiljemalt 11.03.2020.“ Kostjad seda lehekülge ei allkirjastanud. Kostjad allkirjastasid üksnes teise lehekülje, millel oli märgitud elektri- ja veenäidud 11.12.2019 seisuga. Kostjad polnud kunagi nõustunud hageja 9 500 euro suuruse nõudega, vaid üksnes nõustusid fikseeritud elektri- ja veenäitudega. Üldteada asjaolu oli, et paberdokumendil tuli allkirjastada iga lehekülg, millel oli poolte jaoks õigused ja kohustused (v.a notariaalne dokument). Hageja ei esitanud täiendavaid tõendeid, et kostjad oleks tema nõudega nõustunud. Kokkuvõttes leiavad kostjad, et nad ei võtnud aktiga hageja ees uut kohustust hüvitada köögimööbli maksumus. Samuti oli köögimööbli väärtus tõendamata. Hageja eksperthinnang ei tõenda köögimööbli väärtust kinnistu müügi ajal. Hinnang anti 05.05.2016 seisuga, kuid enampakkumine toimus 2018. a. Isegi kui elamu oleks müüdud köögimööbliga, siis praegusel ajal tehtud arvestused uue köögimööbli maksumuse kohta ei tõenda, et elamus olnud vana ja kasutatud köögimööbli maksumus saaks olla 9 500 eurot. Kui lähtuda hageja väitest, et ta ostis kinnistu köögimööbliga, siis hageja nõude lahendamise seisukohalt tuli köögimööbli turuväärtus leida kinnisvara enampakkumise avaldamise kuupäeva seisuga. Enampakkumisel oli määratud asja alghind 37 500 eurot, mis pidi sisaldama köögimööbli väärtust. Tegelikkuses oli vaidlusalune mööbel 17 aastat vana, selle valmistamishind oli 3 000 eurot ja köögi jääkväärtus oli umbes 900950 eurot (jääkväärtus oli raamatupidamislik termin ja ei kajastanud turuväärtust). Turuväärtus võis olla jääkväärtusest madalam või isegi 0 eurot. 2018. a sügiseks oli köögimööbel 15 aastat vana ja sel puudus turuväärtus. Hageja ei tõendanud, et kostja II oleks vastutav köögimööbli puudumise eest elamus. Samuti on tõendamata väide kostja II otsese valduse kohta kuni 11.12.2019. Kostjal II pole seost hageja nõudega, sest ta polnud kinnisasja omanik ega üürnikuna polnud ta võtnud kinnistult ühtegi asja, mis sai käsitleda päraldisena. Kostja II polnud ka täiteasjas võlgnikuks ega vastutanud kostja I kohustuste eest. Samuti polnud ta kostja I esindajaks. Kostjad ei ole solidaarvõlgnikud. Elamu valduse küsimus polnud ka praeguse vaidluse seisukohalt relevantne. Kostja II oli kinnistu üleandmisel-vastuvõtmisel lihtsalt juuresolev isik, kellelt allkirja küsiti ja ta andis oma teadmatusest allkirja, kuhu ta poleks pidanud panema. Maakohtu otsus

Elamumaal paikneva kinnistu müümisel ei olnud alust eeldada, et kinnistul asuva elamu päraldiseks on köögimööbel (tsiviilüldosa seadustiku (TsÜS) § 57 lg-d 1 ja 3). Elamumaal asuva kinnisvara müük koos köögimööbliga polnud elementaarne, millest tulenevalt ei saanud köögimööblit automaatselt käsitleda kinnisasja päraldisena. Seadus ei loetlenud elamumaal paikneva kinnisasja (eluruumi) obligatoorseid päraldisi. Elamu müük koos köögimööbliga eeldas eraldi kokkulepet ehk enampakkumise teates oleks tulnud eraldi välja tuua, et müüdava vara koosseisu kuulub ka köögimööbel. Kuigi köögimööbel oli eluruumis vajalik sisustusese, sõltus selle olemasolu eluruumi komplekteeritusse tasemest ja seega ei saanud igal konkreetsel juhul eeldada köögimööbli olemasolu igas müüdavas eluruumis. Kokkulepe päraldiste kohta fikseeritakse täiendavalt ja ostja ei saanud selleta eeldada, et köögimööbli näol oli automaatselt tegemist eluruumi päraldisega. Enampakkumise teatest ei tulenenud, et selles oleks fikseeritud kinnistu müük koos köögimööbliga. Teates puudusid andmed mistahes mööbli osas. Hageja kinnitas enampakkumise aktis, et ta oli asjaoludest teadlik ja hagejal oli võimalus antud asjaolusid täpsustada enne vara omandamist ja vajadusel küsida kinnistuga seoses täiendavat informatsiooni (TMS § 85 lg 1). Tõenditest ei nähtunud, et hageja oleks seda teinud. Kinnistu üleaandmise-vastuvõtmise akt oli koostatud kahel leheküljel, millest leheküljel 1 oli märgitud, et: „Valdaja poolt on demonteeritud sisseehitatud köögimööbel väärtusega 9 500 eurot. Valdaja kohustub hüvitama omanikule demonteeritud köögimööbli väärtust mõistliku aja jooksul kuid hiljemalt 11.03.2020.“ Kinnistu üleandmis-vastuvõtmise akti lehekülg 1 polnud allkirjastatud. Allkirjastanud oli lehekülg 2, millel olid märgitud elektri- ja veenäidud 11.12.2019 seisuga. Kohus leidis, et dokumentide või lepingute käsitsi allkirjastamisel oli tava allkirjastada dokumendi iga lehekülg, millel olid poolte jaoks õigused ja kohustused (v.a notariaalne dokument). Käesoleval juhul puudus vaidlus, et allkirjastatud oli vaid lehekülg 2. Olenemata sellest, kas aktist oli allkirjastatud üks või mõlemad leheküljed, ei tõendanud ainult üleandmise-vastuvõtmise akt hageja väidet, et kinnistu müüdi enampakkumisel koos köögimööbliga. Kuna köögimööbel ei olnud kohtutäituri poolt arestitud, siis oli kostjal I õigus vallasasi eraldiseisvalt võõrandada. Köögimööbli demonteerimise aeg polnud teada, kas see toimus enne täitemenetluses kinnistu arestimist. Hageja esitatud eksperthinnang ei tõendanud elamu müümist koos köögimööbliga. Kohtule esitatud tõenditest nähtuvalt, ei tulenenud, et hageja tugines enampakkumisel kinnistu omandamisel viidatud eksperthinnangule seoses täiendavalt omandatavate vallasasjadega. Eksperthinnang oli koostatud 05.05.2016, kuid enampakkumisel müüdud andmed kinnisasja kohta olid esitatud 02.10.2018 ehk enampakkumise teate koostamise seisuga. Eeltoodust tulenevalt oli eksperthinnang koostatud 2 aastat ja 5 kuud varem, kui koostati enampakkumise teade, seega ei saanud hageja lähtuda enampakkumise teel omandamisel eksperthinnangust. Juhul kui hageja peab kinnisasja müüki puudustega müügiks, siis TSM § 103 lg 2 kohaselt kostja I asja puuduse eest ei vastuta. Hageja ei põhistanud oma nõuet mõlema kostja vastu. Vaidlus puudus, et kostja II ei olnud kinnisasja omanik ega täiteasjas võlgnik, millest tulenevalt ei olnud vaidluse lahendamise seisukohast menetlusökonoomia põhimõttest tulenevalt põhjendatud analüüsida kostja II puhul vara otsese valduse küsimust, eriti seetõttu, et kohus eelnevalt tuvastas, et hageja ei tõendanud, et ta omandas kinnistu enampakkumisel koos köögimööbliga. Isegi juhul, kui elamu oleks müüdud köögimööbliga, siis polnud tõendatud, et selle väärtus oli 9 500 eurot. Kinnisvara enampakkumise avaldamise kuupäev oli 02.10.2018. Mööbli turuväärtuse hindamisel tuli lähtuda 2018 sügise turuhinnast. Mööbel oli 17 aastat vana ja sellest tulenevalt polnud põhjendatud mööbli väärtuse hindamisel lähtuda uue maksumusest.

Hageja apellatsioonkaebus

Ringkonnakohtu seisukoht

TMS § 142 lg 1 sätestab, et kinnisasja arestimiseks kirjutab kohtutäitur üles kinnisasja ja selle päraldised ning muud esemed, millele ulatub hüpoteek, keelab nende käsutamise ja laseb kinnistusraamatusse kanda kinnistu käsutamise keelumärke. TMS § 143 p 3 kohaselt peab kinnisasja arestimisaktis olema märgitud kinnisasja päraldised ja olulised osad. TMS § 74 lg 1 ja § 137 kohaselt asi hinnatakse arestimisel ja asja hind märgitakse arestimisakti. TsMS § 146 lg 1 näeb ette, et kinnisasja päraldisi ei saa vallasasjana arestida. Muid esemeid, millele ulatub hüpoteek, saab vallasasjana arestida, kuni neid ei ole arestitud koos kinnisasjaga. TMS § 150 lg 1 sätestab, et sundenampakkumise ese on kinnisasi ja koos sellega arestitud esemed, mille arestimine enampakkumise ajal kehtib. Praegusel juhul hageja arestimisakti ei esitanud. Kinnisasja enampakkumise teade ega vara enampakkumise akt ei sisalda andmeid selle kohta, kas elamus oli köögimööbel. Samuti polnud teada, kas kohtutäitur hindas asja väärtust koos köögiga või mitte. Hageja viidatud ekspertiis oli koostatud enne täitemenetluse algust ja kohtutäitur polnud täitemenetluses ekspertiisile viidanud ega sellest lähtunud. Seega ei esitanud hageja kohtule tõendina ühtegi täitemenetluses kohtutäituri poolt koostatud dokumenti, milles oleks fikseeritud elamu müük koos köögimööbliga. Hageja väitis, et köök oli elamu päraldis. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et köögimööblit ei loeta elamu päraldiseks. Elamus paiknev köögimööbel ja tehnika teenib peaasja ehk korteriomandit ning on sellega seotud nii ühise majandusliku eesmärgi kui ka ruumilise seose kaudu, mistõttu on tegemist kinnisasja päraldisega TsÜS § 57 lg 1 mõistes. Päraldisteks olevate vallasasjade mõiste on ajas muutuv ning sõltub tehnilise arengu ja heaolu taseme arengust. Köögisisustus kui söögitegemise võimalus, analoogselt hügieeniks vajalike protseduuride teostamise võimalusega, oli peaasja korrapärase kasutamise oluliseks eelduseks, aitamaks kaasa peaasja majandusliku eesmärgi saavutamisele. Mitmest osast koosneva asja ühe asjana käsitamise puhul on määravaks, et kokkupandud tervik oleks üldise käibe arusaama järgi käsitatav ühe kehalise tervikuna ja terviku külge ühendatud osad oleksid käsitatavad tervikasja osadena. Üldteada, et eluruumi juurde kuulub köök, seega kui müüakse peaasi, siis eeldatakse teistsuguse kokkuleppe puudumisel, et müügileping hõlmab ka päraldisi, kusjuures sama põhimõte kehtib ka täitemenetluses. Kuigi eelduslikult on elamu päraldiseks ka köögimööbel, siis ei saa pelgalt sellele eeldusele tuginedes tuvastada, et praegusel juhul ostis hageja elamu koos köögiga. Hinnates kõiki tõendeid koosmõjus ja arvestades esile toodud asjaolusid ei teki kohtul veendumust, et kinnistu müüdi (ja hageja ostis selle) koos köögimööbliga. Nagu ringkonnakohus varasemalt märkis, ei ole hageja esitanud ühtegi tõendit täitemenetluse kohta, millest nähtuks, millises seisus oli elamu täitemenetluse ajal ja missuguses seisus hageja tegelikult elamu ostis, kas köögiga või mitte. Seega ei ole tõendatud, et kohtutäitur arestis elamu, milles oli köögimööbel. Enampakkumine toimus täiteasjas nr 175/2017/1749 ehk täitemenetlus algatati 2017 aastal. Hageja sai asja valduse 11.12.2019. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et tegelikkuses ei ole teada köögi demonteerimise aega, millest tulenevalt ei ole teada, kas köögimööbel demonteeriti enne täitemenetlust, selle ajal või pärast täitemenetlust. Olukorras, kus köögimööbel demonteeriti enne täitemenetlust, ei saanud kohtutäitur arestida elamut köögiga ega hageja osta elamut koos köögiga. Hageja esitatud eksperthinnang, kus olid viited köögimööbli olemasolule, oli koostatud 2016. Seega ei saanud ka sellel alusel tuvastada, millises seisus oli elamu täitemenetluse ajal. Maakohus tuvastas, et hageja kinnitas enampakkumise aktis järgmist: „Olen tutvunud ning saan aru enampakkumist reguleerivatest õigusnormidest. Olen teadlik, et asja müümisel täitemenetluses ei vastuta kohtutäitur ega võlgnik müüdud asja puuduste eest. /.../ Olen teadlik, et kinnisasja ja sellega koos müüdud esemete hävimise riisiko läheb enampakkumisel ostjale

üle pakkumise parimaks tunnistamisega. /.../ Kinnitan, et mulle oli tagatud TMS § 85 tulenev õigus müüdava asjaga tutvumiseks alates kuulutuse ilmumisest kuni enampakkumise alguseni ning olen müüdava asja vaadanud üle ja teadlik selle seisukorrast.“ Kostjad väitsid, et hageja ei käinud elamuga tutvumas enne enampakkumise toimumist. Hageja sellele väitele vastu ei vaielnud ja avaldas, et vaatas elamu üle samal päeval enne üleandmisvastuvõtmis akti allkirjastamist. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu järeldustega ja kostja seisukohtadega, et seda akti tuli allkirjastada mõlemalt poolt. Akti sisust nähtus, et tegemist on ühe tervikliku dokumendiga ja seega tavapäraselt piisas kui see allkirjastatakse üks kord dokumendi lõpus. Samas ei tõenda viidatud akt hageja väiteid, kuna esiteks oli hageja juba täitemenetluses enampakkumise aktis andnud vajalikud kinnitused, millega hageja kinnitas teadlikkust asja seisukorrast ja riisiko üleminekust. TMS § 155 lg 1 näeb ette, et kinnisasja ja sellega koos müüdud esemete hävimise riisiko läheb enampakkumisel ostjale üle pakkumise parimaks tunnistamisega. Pakkumise parimaks tunnistamisest alates kannab ostja kõik kulud ja koormatised ning saab kogu kasu. Juhul kui hageja tegelikkuses ei teadnud, mis seisus kinnistu oli, siis jäi see risk hageja enda kanda. Köögi demonteerimist täitemenetluse ajal või pärast seda lõppemist pole tõendatud. Teiseks see akt oli koostatud täitemenetluseväliselt peale täitemenetluse lõppu ja sellega ei saanud hageja riisikot kostjatele selliselt tagasi anda. Ka üleandmis-vastuvõtmis akti alusel ei saanud tuvastada, millal vaidlusalune mööbel demonteeriti, millises seisus asi arestiti ja osteti. Ringkonnakohtu hinnangul kinnistu üleandmis-vastuvõtmis akt eraldi ega koosmõjus teiste tõenditega ei tõendanud hageja väidet, et ta omandas kinnistu koos köögimööbliga. Kostjate kinnitused ei lükanud ümber hageja täitemenetluses antud kinnitusi. Hageja esitas apellatsioonkaebuses väite, et kostjate kinnitusi tuli käsitleda võlatunnistusena VÕS § 30 lg 1 mõttes. Selle kohaselt leping, millega lubatakse kohustuse täitmist selliselt, et lubadusega luuakse iseseisev kohustus või millega tunnistatakse kohustuse olemasolu, on võlatunnistus. Kuigi sellisel kujul hageja oma väiteid maakohtus ei esitanud, siis võib hageja avaldustest siiski aru saada, et ta nõudis kostjatelt sooritust ka üleandmis-vastuvõtmis aktis väidetavalt sisalduva kokkuleppe (lepingu) alusel. Kui pooled avaldasid hageja esile toodud tahet, siis saaks kokkuleppe ilmselt võlatunnistuseks kvalifitseerida. Ringkonnakohus leiab siiski, et niisugust tahet aktist ei nähtu. Hageja märkis ka ise, et üleandmisel kooskõlastati köögimööbli väärtus. Hageja väidetest ega aktist ei nähtu aga, et kostjad oleks soovinud võtta endale kohustuse. VÕS § 9 lg 1 sätestab, et leping sõlmitakse pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Käesoleval juhul ei teinud hageja ühelt poolt ja kostjad teiselt poolt tahteavaldusi, millega soovisid siduvalt leppida kokku 9 500 euro maksmises. Õige on kostjate väide, et nimetatud hind on nii oluliselt erinev mööbli valmistaja nimetatud jääkväärtusest (900– 950 eurot), et üleandmis- vastuvõtmis aktil mööbli hinna märkimine (mis hageja väitel teenis kooskõlastamise eesmärki) ei tähenda väärtusest umbes kümme korda suurema summa tasumise kohustuse võtmist. Lisaks oleks hageja väidetav tehing samadel kaalutlustel TsÜS § 86 lg 1, lg 2 p 2 ja lg 3 järgi tühine. Maakohtu otsuses ja täiendavalt eespool esitatud põhjendustel on hageja põhinõue tõendamata. Apellatsioonkaebuse väiteid analüüsides jõudis ringkonnakohus maakohtuga samale järeldusele, et hageja ei ostnud elamut köögimööbliga ja seega ei saa hagi kuuluda rahuldamisele kahju hüvitamise sätete alusel. Samuti ei saa hagi rahuldada lepingulisel alusel. Kohtul puudub vajadus kontrollida hageja nõude muid eeldusi. Põhinõude rahuldamata jätmisel jättis maakohus õigesti rahuldamata ka viivise nõude.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.