E Vi (V) hagi Tallinn, P tn 6 korteriühistu vastu parkimiskoha üürilepingu kehtivuse tuvastamiseks ja kostja kohustamiseks lõpetama valduse rikkumine hagi hind 3500 eurot
Hagihind
Menetlusosalised ja nende Hageja: E Vn (isikukood xxx, xxx); esindajad Hageja lepinguline esindaja: R L (e-post: xxx,); Kostja: Tallinn, P tn 6 korteriühistu (registrikood xxx, xxx); Kostja lepingulised esindajad: S M, V M (Natus Vincere õigusbüroo, e-post: [email protected]). Menetluse liik kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Jätta rahuldamata hagi nõudes kohustada kostjat andma hagejale üle P 1b parkimiskoha nr 8 valdus. Menetluskulude jaotus
1.Jätta menetluskulud hageja kanda.
2.Mõista hagejalt E Vnilt (isikukood xxx) kostja Tallinn, P tn 6 korteriühistu (registrikood xxx) kasuks menetluskuludena välja kulud õigusabile 720 (seitsesada kakskümmend) eurot.
3.Mõista hagejalt E Vnilt (isikukood xxx) kostja Tallinn, P tn 6 korteriühistu (registrikood xxx) kasuks välja viivis õigusabikulult 720 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks
peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJA NÕUE
1.Hageja palus kostjalt välja nõuda temaga sõlmitud parkimiskoha üürimislepingu ja tuvastada, et parkimiskoha üürileping on kehtiv. Hageja palus kohustada kostjat lõpetama hageja valduse rikkumine.
2.Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale Tallinnas korteriomand aadressil xxx. 26.03.2013 sõlmisid hageja ja kostja lepingu, mille alusel anti hagejale allrendile parkimiskoht nr 8. Lepingu originaaldokument jäi kostja valdusesse hoiule. Vastavalt lepingu I osale oli leping sõlmitud tähtajaga 30 aastat ehk kehtiv kuni 26.03.2043.
3.15.03.2021 saatis kostja hagejale e-kirja, kus teatas, et vastavalt korteriühistu üldkoosoleku otsusele kaotab parkimiskoha leping kehtivuse. Ühtegi õigusliku alust lepingu lõpetamise teatis ei sisaldanud. Sama kinnitas kostja 07.04.2021 e-kirjas. Hageja vastas kostjale 15.04.2021 ekirjaga, milles tõi välja, et tähtajalist üürilepingut ei saa ennetähtaegselt korraliselt üles öelda ning puuduvad mistahes faktilised ja õiguslikud alused lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.
4.09.05.2021 saatis kostja hagejale e-kirja, kus leidis, et kuna korteriühistu kõrgeim organ on üldkoosolek, on üldkoosolekul õigus leping ühepoolselt lõpetada. Alates sellest ajast on poolte vahel olnud kirjavahetus, kus mõlemad pooled on jäänud oma esialgsete väidete juurde. Alates 11.05.2021 piiras kostja hageja ligipääsu parkimiskohale.
5.26.03.2013 sõlmitud leping on üürilepinguks, kuigi selle pealkirjaks on ekslikult rendileping. Lepingu alusel ei ole kostjale üle antud parkimiskohta võimalusega seda korrapäraselt majandada (VÕS § 339), vaid parkimiskohta on antud hagejale kasutamiseks (VÕS § 271). Kostja ei ole kunagi selgesõnaliselt teatanud, kas ta soovib lepingut üles öelda või sellest taganeda. Ainsa vihjena on kostja 09.05.2021 e-kirjas viidanud lepingust taganemise võimalusele. Kuna samas lauses oli ka viide lepingu ülesütlemisele, võis järeldada, et kostja on soovinud lepingut üles öelda.
6.Üürilepingust taganemise alused on toodud VÕS §-s 227, mis on seotud asja lepingutingimustele mittevastamisega. See säte annab lepingust taganemise õiguse üürnikule, mitte üürileandjale. Vastavalt VÕS § 309 lõikele 2 ei ole üürilepingust taganemine muudel alustel võimalik. Kuna lepingut soovib lõpetada üürileandja, mitte üürnik ning tegu ei ole asja lepingutingimustele mittevastamisega, ei ole lepingust taganemine ilmselgelt võimalik.
7.Kui kostja teatas e-kirja üürilepingu ülesütlemisest, on see seadusega vastuolus. Vastavalt VÕS § 309 lõikele 1 ei ole tähtajalist üürilepingut võimalik korraliselt üles öelda ning see lõppeb alles tähtaja möödumisel. Seega ei ole vaidlusalust üürilepingut võimalik korraliselt üles öelda ning ülesütlemisavaldus on vastavalt TsÜS §-le 87 tühine.
8.Üürilepingut ei olnud võimalik ka erakorraliselt üles öelda. Erakorraliselt on võimalik tähtajaline üürileping üles öelda ainult VÕS §-des 314-319 nimetatud mõjuva põhjuse
esinemisel. Lisaks võib mitteeluruumi tähtajalise üürilepingu lõpetamise alused ette näha lepingus endas. Antud juhul on seda tehtud lepingu viimases punktis. Kostja ei ole e-kirjades mitte ükski kord viidanud, et soovib lepingut erakorraliselt üles öelda ega ole viidanud ühelegi erakorralist lepingu lõpetamist võimaldavale alusele. Kostja on põhjendanud lepingu lõpetamist lihtsalt sellega, et üldkoosolek nii otsustas. Hageja leidis, et kostja ei ole lepingust taganenud, seda üles öelnud ja leping kehtib endiselt.
9.Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et parkimiskoht oli kuni 11.05.2021 hageja valduses. Samuti ei ole poolte vahel vaidlust selles, et nimetatud kuupäevast alates piiras kostja hageja ligipääsu parkimiskohale. Samuti on kostja korduvalt rõhutanud, et kui hageja peaks proovima valdust taastada ja parkimiskohta kasutada, veetakse pargitud sõiduk hageja kulul ära. Hageja on korduvalt rõhutanud suhtluses kostjaga, et ei anna valdust üle ning soovib jätkata parkimiskoha kasutamist vastavalt üürilepingule.
10.Ligipääsu piiramisega parkimiskohale võttis kostja õigusvastaselt ära hageja valduse. Vastavalt AÕS § 40 lõikele 2 on valduse äravõtmise teel saadud valdus omavoliline. Vastavalt AÕS § 45 lõikele 1 on hagejal õigus nõuda valduse taastamist isikult, kes tema suhtes on omavoliline valdaja, ehk kostjalt. Kuna hageja valdas parkimiskohta õiguspäraselt kehtiva üürilepingu alusel, ei ole täidetud AÕS § 45 lõikes 2 toodud alused nõude rahuldamata jätmiseks ning samuti ei ole valduse taastamise nõude õigus lõppenud vastavalt AÕS § 48 lõikele 1. Kostja valdus on omavoliline ning hageja nõuab õiguspärase valduse taastamist.
11.Hagiavalduse täienduses palus hageja endiselt nõuda kostjalt välja poolte vahel sõlmitud parkimiskoha üürileping. Hageja palus nõudena kohustada kostjat andma hagejale üle P 1 b parkimiskoha nr 8 valdus. Nõude põhjenduste osas jäi hageja varasemate väidete juurde. Hageja täiendas, et hagi hind on 3500 eurot.
12.Kostja vastuväidetega hageja ei nõustunud. Kostja on selgelt tunnistanud, et sõlmis hagejaga tähtajalise lepingu 30 aastaks. Vastuväidetes räägib kostja tähtajatu lepingu lõpetamisest ning need väited ei ole asjakohased. Asjakohatud on väited, mis puudutavad korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumist, otsuse vastuvõtmise protseduuri, otsuse kättetoimetamist ja muu säärast. Hageja ei ole otsuse vastuvõtmise protseduuri vaidlustanud, kuid see ei mõjuta vaidlust. Vaidluses on poolteks hageja ja kostja, kes peavad täitma lepingust tulenevaid kohustusi.
13.06.07.2022 seisukohtades nõustus hageja, et KrtS § 20 lg 1 ning MTÜS § 19 lg 1 p 8 kohaselt oli korteriühistu üldkoosoleku pädevuses korteriühistu lepingutega seotud sisemiste otsuste vastuvõtmine. Samas oli tegemist kahepoolse lepinguga. Ühe lepingu poole sisemine otsuste vastuvõtmise protseduur ei oma mingit mõju õiguspäraselt sõlmitud lepingutest tulenevate kohustuste kehtivusele.
14.Hageja viitas VÕS § 313 lõikele 1 ja lõikele 2. Antud juhul ei esine ühtegi toodud alustest. Üürnik ei soovinud lepingut üles öelda (VÕS § 314). Keegi ei ole kunagi väitnud, et parkimiskohta oleks kasutatud lepinguvastaselt (VÕS § 315). Hageja ei ole kunagi viivitanud tasumisega (VÕS § 316), tegemist ei ole eluruumiga (VÕS § 317), leping ei ole sõlmitud pikemaks perioodiks kui 30 aastat ning 30 aastat ei ole ka möödunud (VÕS § 318). Üürnik ei ole pankrotis (VÕS § 319).
15.Kuigi lepingu ülesütlemise põhjuste loetelu ei ole kinnine, peab kostja selle mõjuva põhjuse välja tooma ning selgitama, kuidas oleks lepingu jätkamine tema jaoks sedavõrd ebaõiglaselt
koormav, et kaalub üles teise poole õigustatud ootus lepingu kehtimisele kuni tähtaja lõpuni. Antud juhul soovis kostja sõlmida lepingu uue üürnikuga. Võimalus sõlmida uus ja soodsam leping ei saa kindlasti olla selleks põhjuseks, mille tõttu võib tähtajalise lepingu erakorraliselt üles öelda. Kui üürileandja oleks soovinud jätta endale sellist vabadust, oleks ta saanud algusest peale sõlmida tähtajatu lepingu, mida saab korraliselt üles öelda. Seda kostja ei soovinud ning sõlmis teadlikult 30 aastase tähtajalise lepingu.
16.Sedavõrd pika tähtajaga lepingu sõlmimine eeldab mõlemalt poolelt tahet sõlmida suurt stabiilsust pakkuv kokkulepe. Parkimiskoha olemasolu on korteriomandi kasutamisel suure tähtsusega ning lepingust saadava hüvest ilmajäämine mõjutab oluliselt korteriomaniku võimalusi enda korterit kasutada. Just selle tõttu soovis hageja sõlmida pika tähtajaga lepingu ning kindlustada endale parkimiskoha olemasolu. Praeguseks on möödunud vähem kui kolmandik lepingu tähtajast ning kuna faktiline olukord ei ole muutnud, on täiesti selge, et lepingu erakorraliseks lõpetamiseks alust ei ole.
17.07.04.2021 avalduses teatas kostja, et loeb lepingu lõpetatuks alates 12.05.2021, kuid ei toonud esile mõjuvat põhjust. Ainult avalduse pealkirjas on viide erakorralisele ülesütlemisele. Puudub igasugune viide õiguslikule alusele. Samuti puudub mõistlikult arusaadav viide faktilistele asjaoludele. Nimetatud on ainult, et soovitakse sõlmida uus leping ning vana lepinguga jätkamine tooks üürileandjale kaasa tuntava kahju. Millist kahju kostja kannaks, millest jääks ta ilma või annaks rohkem ära võrreldes olukorraga, mida ta lepingu sõlmimisel ette nägi või pidi ette nägema, ei ole puudutatud. Hüvitise ülekande tegi kostja ühepoolselt ja hagejaga kokku leppimata. Kuna leping on kehtiv, tagastati makse viivitamatult kui ekslik ülekanne.
KOSTJA VASTUVÄITED
18.Kostja vaidles hagile vastu. Parkla rajamiseks sõlmis kostja korteriühistuna lepingu xxx. Tegu oli lühiajalise üürilepinguga tähtajaga 30 aastat parkla korraldamiseks ilma elamute ja mitteeluhoonete ehitusõiguseta. Samuti osales kostja 2013 a. projektis "Hoovid korda", kus Tallinna linn eraldas suurema osa rahast ehk 15980 eurot KÜ P 6 parkla rajamiseks.
19.Korteriomanike üldkoosolekul otsustas korteriühistu, et puudujääva osa 9600 eurot investeerivad 14 korteriomanikku parkimiskohtade ehitamiseks. KÜ P 6 sõlmis nende korteriomanikega allüürilepingu. Korteriomanikud otsustasid üldkoosolekul, et need, kes soovivad parkla ehitusel osaleda, peavad panustama vahenditega parkla ehitusse.
20.Kostja nõustus, et sõlmis 26.03.2013 hagejaga lepingu, mille alusel anti hagejale allrendile parkimiskoht nr 8 30 aastaks. Kuna paljud allüürnikud lõpetasid parkimiskohtade kasutamise ja nende parkimiskohad olid tühjad ning teised allüürnikud hakkasid parkimiskohti üürima hinnaga 25 eurot kuus ja saama sellest tulu, pöördusid 17.02.2021 korteriomanikud KÜ P 6 avaldusega korteriühistu poole.
21.17.02.2021 kutsus ühistu juhatus korteriomanike avalduse alusel kokku üldkoosoleku, et määrata kindlaks rajatud parkla kasutamise kord ehk kellele ja kuidas parkimiskohad võõrandatakse, samuti parkimisega seotud dokumentide parandamiseks ja seniste lepingute muutmiseks. KÜ P 6 juhatus koostas hääletussedelid, millega koos esitati kõigile korteriomanikele arutamiseks muudatustega allüürileping. Kõik korteriomanikud said uue lepinguga tutvuda.
22.10.03.2021 toimus korteriomanike KÜ P 6 üldkoosolek, kus häälteenamusega otsustati allüürilepingut muuta. See tähendab, et need 14 korteriomanikku, kellega olid 26.03.2013 sõlmitud allüürilepingud, ei kaotanud oma parkimiskohti ning korteriühistu P 6 kui üürileandja uuendab lepinguid muudatustega, mis 10.03.2021 üldkoosolekul häälteenamusega heaks kiideti. 11.03.2021 toimus KÜ P 6 juhatuse liikmete koosolek, kus juhatuse liikmed otsustasid, et kui allüürnikud, kellel on olemas juba parkimiskoht, keelduvad muudetud allüürilepingu sõlmimisest, siis nendega lõpetatakse leping ja neile tagastatakse raha arvestades parkimiskoha amortisatsiooni.
23.15.03.2021 teatas kostja hagejale, et otsustati korteriomanike poolthäälteenamusega täiendada varem koostatud allüürilepingut. Selles kirjas palus kostja hagejal selgitada, miks hageja ei kasutanud pikka aega oma parkimiskohta. 17.03.2021 saatis hageja vastuse koos selgitusega. 17.03.2021 tänas kostja hagejat vastuse eest ja teatas, et uus leping saadetakse hagejale hiljem. 18.03.2021 pani kostja hageja postkasti kaks allkirjastatud muudetud allüürilepingut koos seletuskirjaga, milles palus leping allkirjastada ja panna ühe eksemplari korteriühistu postkasti.
24.Hageja keeldus uue lepingu allkirjastamisest andmata kostjale selgitusi. 04.04.2021 toimus KÜ P 6 juhatuse liikmetel koosolek, millel juhatuse liikmed otsustasid, et kuna hageja ei allkirjasta muudetud allüürilepingut, ei jää korteriühistul muud üle, kui lõpetada hagejaga sõlmitud allüürileping. 07.04.2021 kostja pani hageja postkasti avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Samal päeval saatis kostja hageja e-posti aadressile selgituskirjaga avalduse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks.
25.Kostja leidis, et kuna hageja ei allkirjastanud muudetud allüürilepingut, ütles kostja VÕS § 313 lg 1 alusel erakorraliselt üürilepingu üles. 22.05.2021 hüvitas kostja hagejale parkimiskoha rajamiseks kulutatud raha summas 756,26 eurot.
26.Kostja viitas KrtS § 12 lõikele 1 ja lõikele 2, MTÜS § 18 lõikele 1 ja lõikele 2. Kostja leidis, et korteriomanikel on õigus üürilepingu või üürilepinguga seotud küsimusi lahendada üldkoosolekul. Tallinna linn, kes eraldas suurema osa vahenditest parkla rajamiseks, eraldas nimetatud vahendid nimelt kogu korteriühistule. Iga ühistu liige peab järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. 10.03.2021 toimus korteriomanike KÜ P 6 üldkoosolek, kus häälteenamusega otsustati allüürilepingut muuta. Kostja märgib, et kehtiv ja kohtus vaidlustamata üldkoosoleku otsus allüürilepingu muutmiseks on siduv neile korteriomanikele, kes sõlmisid allüürilepingu. Kostja palus hagejal allkirjastada muudetud allüürilepingut, millest hageja keeldus mõjuvat põhjust esile toomata.
27.KrtS § 29 lg 3 järgi on korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Hageja teadis üldkoosoleku otsuse olemasolust, kuna esitas selle kohtule koos hagiavaldusega. Kui hageja üldkoosoleku otsusega ei nõustunud, oleks ta pidanud selle edasi kaebama hiljemalt 10.05.2021. Hageja seda ei teinud.
28.Kostja viitas VÕS § 11 lõikele 4, § 8 lõikele 1 ja 2. 10.03.2021 üldkoosoleku otsuses tehti allüürilepingus muudatused ning otsus on täitmiseks kohustuslik. Kuna muudetud allüürilepingu allkirjastamisest hageja keeldus, võis sellest järeldada, et allüürnik ei soovi jätkata parkimiskoha rentimist. Kostja viitas VÕS § 309 lõikele 1 ja § 313 lõikele 1. Kestvuslepingu erakorraline ülesütlemine on reguleeritud VÕS §-s 196. Nimetatud sätte kohaselt tuleb erakorralise ülesütlemisõiguse olemasolu tuleb hinnata poolte huvide kaalumise teel. Kuna antud juhul on VÕS erisätetes antud võimalus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks (VÕS § 313 lg-d 1 ja 2
ning § 316 lg 1 p-d 1 ja 2), puudub vajadus täiendavalt poolte huvisid kaaluda.
29.Kostja on lepingu üles öelnud alates 12.05.2021, kuna hageja ei soovinud allkirjastada muudetud allüürilepingut. Leping on üles öeldud kirjalikus vormis ja see on edastatud hageja elukoha postkasti. Kostja saatis teatise ka e-posti teel. Hageja ei saa väita, et ta ei saanud avaldust lepingu lõpetamise kohta, kuna pärast nii avalduse kui ka meeldetuletuse saamist pidas ta sel teemal kostjaga kirjavahetust. Järelikult on ülesütlemise avaldus hagejale teatavaks tehtud TsÜS § 70 alusel.
30.Kostjal esines lepingu ülesütlemiseks muu mõjuv põhjus. VÕS § 313 lg 1 kohaldamine nõuab kohtult diskretsiooniotsuse tegemist, sest kohtul tuleb kaaluda, kas üürilepingu ülesütlemiseks oli olemas mõjuv põhjus. Kostja pakkus hagejale korduvalt muudetud allüürilepingu allkirjastamist, kuid hageja keeldus sellest. Kostja ei kavatsenud hagejaga sõlmitud allüürilepinguid lõpetada, kuid pärast seda, kui hageja keeldus kostjaga lepingut sõlmimast, ei jäänud kostjal muud üle kui allüürileping lõpetada. Ülesütlemisel ei pidanud kostja tegema viidet vastavale seaduse sättele, vaid on oluline, et teine poole saab aru, mille tõttu leping üles öeldakse. Kostja teatas 07.04.2021, millisel põhjusel ta lepingu üles ütleb ja hageja sai põhjusest aru.
31.Kostja viitas VÕS § 312 lõikele 2. Kostja 07.04.2021 teatises paluti parkimiskoht vabastada alates 12.05.2021. Kuna hageja vastas teatele 15.04.2021, sai ta avalduse kätte. Kostja ei ole rikkunud VÕS § 312 lõikes 2 toodud kolmekümne päevast ette teatamise tähtaega. Kokkuvõttes kostja leidis, et tal oli õigus üürilepingut erakorraliselt lõpetada, sest selleks oli olemas mõjuv põhjus.
32.29.07.2022 seisukohtades jäi kostja oma väidete juurde. Kostja võttis kasutusele kõik vajalikud meetmed, et parkimiskoht jääks hagejale. Alles pärast seda, kui hageja keeldus muudetud allüürilepingule alla kirjutamast, ei jäänud kostjal muud üle kui allüürileping üles öelda. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja ja kostja vahel sõlmiti parkimiskoha number 8 allüürileping. Kostja nõustus, et 26.03.2013 lepingu alusel anti hagejale allüürile parkimiskoht nr 8 30 aastaks. Kuna hageja lepingule alla ei kirjutanud, saab seda lepingut lugeda suuliselt sõlmituks.
33.Kuna parkla ei olnud rajatud korteriühistu maale, vaid garaažiühistult üüritud maale, kus Tallinna linn suuremas osas rahastas parkla rajamise, ei olnud vajalik kõigi korteriomanike nõusolek. Parkla omanikuks sai korteriühistu ning sihtotstarbelise ehitamise, korraldamise, korteriomanike vahelise kohtade jaotuse küsimused otsustab ühistu üldkoosolek. Korteriühistul on õigus üldkoosolekul kinnitada parkimiskohtade jaotus, kasutamise üldsätted ja koostada üürilepingu tingimusi.
34.17.02.2021 kutsus korteriühistu korteriomanike nõudmisel kokku üldkoosoleku, et määrata kindlaks rajatud parkla kasutamise kord ning parkimisega seotud dokumentide parandamiseks ehk lepingute muutmiseks.10.03.2021 toimus korteriomanike KÜ P 6 üldkoosolek, kus häälteenamusega otsustati allüürilepingut muuta. Hageja elab majas ja teadis üldkoosoleku päevakorrast ja hääletuse tulemusest. Kehtiv kohtus vaidlustamata üldkoosoleku otsus parkimise kohta on siduv kõigile korteriomanikele. Hagejal oli õigus nõuda üldkoosoleku otsuse kohtus tühiseks tunnistamist, kuid seda õigust ta ei kasutanud. Järelikult hageja nõustus üldkoosoleku otsusega.
35.Kuigi üldkoosolekul hääletas enamik korteriomanikke üürilepingu muutmise poolt, jäid
eelisjärjekorda need korteriomanikud, kellega olid eelnevalt sõlmitud parkimiskoha allüürilepingud. Vaatamata korteriühistu korduvatele nõudmistele eiras hageja kostjat ega sõlminud uut allüürilepingut. Hageja ei käitunud hea usu põhimõtte kohaselt. Kuna hageja keeldus lepingu sõlmimisest, pani ta end teistega võrreldes ebavõrdsesse olukorda. Muudetud allüürilepingud allkirjastasid peaaegu kõik need isikud, kellel oli varasem leping. Ebaõiglane oleks olnud olukord, kus hagejal on õigus kasutada parkimiskohta teistega võrreldes erinevatel tingimustel.
36.Kostja viitas VÕS § 196 lõikele 1 ja § 313 lõikele 1. Kostja ei saanud lepingut jätkata, sest hageja keeldus uue lepingu allkirjastamisest. Hageja ei soovinud jätkata parkimiskoha kasutamist muutunud tingimustel. See oli vastuolus hea usu põhimõttega ega arvestanud teiste üürnike ja korteriomanike huve. Kostja tasus hagejale 22.05.2021 756,26 eurot. Pärast seda viis hageja oma sõiduki ära ja vabastas parkimiskoha. Parkimiskohta kasutab hetkel teine korteriühistu korteriomanik.
37.Lõplikes seisukohtades jäi kostja varasemate vastuväidete juurde. Parkimiskohtade korraldamise kokkulepe hoovis on omanike jaoks oluline küsimus, mida ei saa käsitleda muu tavakasutusena. Parkla kasutamise osas tuleb sõlmida kokkulepe kõigi elamu omanike vahel. See reegel tugineb asjaõigusseaduse § 72 lõigetes 3 ja 5 sätestatule, mis kohustavad omanikke üksteisega käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt.
38.Korteriühistud saavad korraldada ka linnamaal asuvate korterite omanikele parkimist, sõlmides omavalitsustega kasutus- või üürilepingud. Sellisel juhul on parkla omanikuks korteriühistu ning sihtotstarbelise ehitamise, korraldamise, korteriomanike vahelise kohtade jaotamise, samuti üürilepingu küsimused otsustab ühistu üldkoosolek. Korteriomanikel on õigus üürilepingutega seotud küsimusi otsustada üldkoosolekul. Kuna hageja keeldus muudetud lepingu allkirjastamisest, võis järeldada, et ta ei soovi jätkata parkimiskoha üürimist.
39.Puudub vaidlus, et alates 2021. a märtsist palus kostja hagejal allkirjastada uue lepingu. Kuna hageja teatas, et ta ei kavatse uut allüürilepingut allkirjastada, oli kostjal õigus VÕS § 114 lg 4, § 116 lg 2 p 5 ja § 313 lg 1 alusel üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kostja märgib, et üürilepingut saab erakorraliselt lõpetada, kui selleks on olemas mõjuv põhjus. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab.
40.Hageja väide, et ta tagastas parkimiskoha eest makstud raha, on eksitav. Hageja ei ole raha tagastanud ega väidet tõendanud. Hagiavalduses hageja isegi ei maininud kostjalt raha saamist. Parkimiskohta kasutab hetkel teine korteriomanik, kes oli järjekorras järgmine.
41.Menetluskuludena palus kostja hagejalt välja mõista kulud õigusabile summas 1070 eurot ilma käibemaksuta. Kostjale osutati õigusabi hinnaga 100 eurot tunnis. Õigusalaseks konsultatsiooniks ja hagiavaldusega tutvumiseks kulus 1,5 tundi ja 150 eurot. Vastuse koostamiseks hagile kulus 4,5 tundi ja 450 eurot. Hageja 13.06.2022 seisukohtadega tutvumiseks kulus 0,10 tundi ja 10 eurot, hageja 06.07.2022 vastusega tutvumiseks kulus samuti 0,10 tundi ja 10 eurot. Kostja 29.07.2022 seisukoha koostamiseks kulus 2,5 tundi ja 250 eurot. Lõplike seisukohtade koostamiseks kulus 2 tundi ja 200 eurot. Kokku osutati õigusabi 10,7 tundi. Kostja palus hagejalt välja mõista ka viivise menetluskuludelt seadusjärgses määras. Hageja menetluskuludele vaidles kostja vastu ja leidis, et hageja ise algatas alusetult menetluse.
KOHTU PÕHJENDUSED
42.Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi ei kuulu rahuldamisele.
43.Pooled ei vaidle käesolevas asjas järgmiste asjaolude üle: 1) hagejale kuulub korteriomand aadressil xxx 2) hageja on kostja kui korteriühistu liige; 3) 26.03.2013 sõlmisid hageja ja kostja lepingu, mille alusel anti hagejale allüürile parkimiskoht nr 8 ning leping sõlmitud tähtajaga 30 aastat kuni 26.03.2043; 4) parkla rajamiseks oli kostja sõlminud lepingu xxx ning parkla rajamist rahastas osaliselt Tallinn linn ning osaliselt korteriühistu liikmed; 5) 15.03.2021 saatis kostja hagejale e-kirja, kus teatas, et vastavalt korteriühistu üldkoosoleku otsusele kaotab eelmine parkimiskoha leping kehtivuse; 6) kostja palus hagejal allkirjastada uus parkimiskoha kasutamise leping kooskõlas korteriühistu üldkoosoleku otsusega; 7) hageja keeldus uue lepingu sõlmimisest, misjärel teatas kostja hagejale 26.03.2013 lepingu lõpetamisest.
44.Pooled vaidlevad selle üle, kas tulenevalt sellest, et kostjal ei olnud õigust üles öelda 26.03.2013 lepingut ning see on endiselt kehtiv, on kostja kohustatud hagejale üle andma parkimiskoha nr 8 valduse.
45.Hageja leidis, et kostja ei ole selgesõnaliselt lepingu ülesütlemisest teatanud ega toonud välja või tõendanud mõjuva põhjuse olemasolu lepingu ülesütlemiseks. Tähtajalist lepingut ei saa korraliselt üles öelda. Viide korteriühistu üldkoosoleku otsusele on asjakohatu, sest leping oli sõlmitud hageja ja kostja vahel. Soov sõlmida uut lepingut ei saa olla mõjuvaks põhjuseks lepingu erakorralisel ülesütlemisel.
46.Kostja viitas 10.03.2021 toimunud korteriühistu üldkoosoleku otsusele, kus otsustati seniseid lepinguid muuta. Hageja keeldus uue lepingu sõlmimisest, mistõttu ei jäänud ühistul üle muud, kui temaga leping lõpetada. Üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ja selle põhjustest teavitati hagejat 07.04.2021 teatega, mille hageja on kätte saanud. Üldkoosoleku otsust hageja vaidlustanud ei ole ning see oli talle täitmiseks kohustuslik.
47.Pooled ei vaidle selle üle, et nendevahelised õigussuhted ei tulene ainult parkimiskoha allüürilepingust, vaid hageja on korteriomandi omanikuna korteriühistu liige. KrtS § 12 lg 2 sätestab, et korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Eeltoodust tuleneb kohtu hinnangul hageja kohustus arvestada teiste liikmete huve erinevate teenuste, sealhulgas parkimiskohtade kasutamisel.
48.KrtS § 20 lg 1 näeb ette, et antud seaduse või korteriomanike kokkuleppe kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul. Korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse lisaks korteriomandi- ja korteriühistu seaduses sätestatule mittetulundusühingute seaduse § 19 lõike 1 punktides 1–5, §-des 20 ja 201, § 21 lõikes 31 ja lõigetes 6–9, § 22 lõigetes 1 ja 11, § 23 lõigetes 1 ja 2 ning §-s 25 mittetulundusühingu liikmete üldkoosoleku kohta sätestatut. MTÜS § 19 lg 1 p 8 kohaselt kuulub mittetulundusühingu üldkoosoleku pädevusse muude küsimuste otsustamine, mida ei ole seaduse või põhikirjaga antud teiste organite pädevusse. Seega kuulub iseenesest korteriühistu üldkoosoleku pädevusse
otsustada, kuidas tarbida ja liikmete vahel jaotada erinevaid teenuseid, sealhulgas parkimiseks vajalikke teenuseid ning millistel tingimustel saavad liikmed neid teenuseid kasutada.
49.Lisaks tuleneb KrtS § 35 lõike 2 punktis 2, et tavapärase valitsemisena käsitatakse korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimist. Nende lepingute sõlmimist saab KrtS § 35 lg 1 alusel otsustada korteriomanike häälteenamuse alusel. Järelikult saavad korteriomanikud üldkoosolekul häälteenamusega otsustada parkla rajamise ja selle kasutamise tingimusi, sealhulgas parklakohtade jaotamist ja sellega seotud lepingute sõlmimist.
50.VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 2 näeb ette, et erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige VÕS §-des 314-319 nimetatud asjaoludel. Eeltoodud alusel ei nõustu kohus hageja väitega, et kuna leping oli tähtajaline, ei oleks saanud seda sisuliselt üldse üles öelda, sest korraline ülesütlemine ei olnud võimalik ja VÕS §-des 314-319 loetletud asjaolusid ei esinenud. Seadusest tuleneb, et tähtajalise üürilepingu erakorraline ülesütlemine võib toimuda ka mõnel muul mõjuval põhjusel.
51.Riigikohus on selgitanud, et üürilepingu erakorralist ülesütlemist reguleerib erisättena VÕS § 313 ning selle sätte alusel võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui ka tähtajalise lepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 1 kohaldamine nõuab kohtult diskertsiooniotsuse tegemist, sest kohtul tuleb kaaluda mõjuva põhjuse olemasolu (RK TKo 3-2-1-84-10, p 10).
52.Kohus selgitas 20.06.2022 pöördumises (toimiku lk 59) hagejale vajadust oma nõuet täiendavalt põhistada. Kohus osundas, et hageja ei ole sisuliselt vastanud kostja väidetele, kus selgitati, milline mõjuv põhjus esines kostja arvates lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kohus selgitas hagejale KrtS § 20 lg 1 ja MTÜS § 19 lg 1 p 8. Kohus selgitas ühtlasi VÕS § 313 lg 1.
53.Hageja esitas kohtule erinevate isikute ja kostja vahel sõlmitud venekeelsed parkimiskoha allüürilepingud (toimiku lk 4-5, koos tõlkega lk 21-24). Kõik lepingud olid sõlmitud tähtajaga kuni 26.03.2043. Kõigi lepingute punkti C 12 järgi oli ühistul kohustus ja õigus vastu võtta ning teavitada üürnikku otsustest, mis on seotud parkimisega ja on eelnevalt korteriühistu üldkoosolekul vastu võetud.
54.Kostja esitas kohtule hagejaga sõlmitud lepingu (toimiku lk 38), mida hageja ei olnud allkirjastanud, kuid mis sarnaselt teiste lepingutega oli sõlmitud kuni 26.03.2043. Lepingus oli hagejale kohustus võtta osa kõigist parklaga seotud üldkoosolekutest. Korteriühistul oli õigus võtta vastu parklaga seotud otsuseid parklakohti omavate majaelanike üldkoosolekul. Kuigi hageja ei ole lepingut allkirjastanud, kuid on lepingu tingimused lugenud endale siduvaks, ei saa iseenesest nõustuda kostja väitega, et hageja ning tema vahel sõlmitud leping oli suuline. Sisuliselt ei oma lepingu sõlmimise vorm tähtsust, vaid tähtsust omab asjaolu, et pooled sõlmisid tähtajalise üürilepingu, mille kohaselt oli kostjal muuhulgas õigus võtta parklaga seotud otsuseid vastu üldkoosolekul.
55.15.03.2021 saatis kostja hagejale e-kirja (toimiku lk 6, lk 44), milles teatas, et üldkoosoleku otsuse alusel jõustub 11. märtsist parkimiskoha uus leping ning vana leping kaotab kehtivuse.
Ühistu palus hagejalt selgitust, miks on tema parkimiskoht olnud pikemat aega kasutamata. Hageja selgitas, et parkimiskohta kasutas tema poeg, kes viibib välismaal ega saa koroona tõttu tagasi tulla (toimiku lk 45). Kostja tänas hagejat vastuse eest ja lubas saata uue lepingu (toimiku lk 45).
56.Kostja esitas kohtule Tallinna Kommunaalameti ja kostja vahel allkirjastatud kinnituskirja projekti „Hoovid korda“ raames esitatud taotluse rahastamise kohta (toimiku lk 37), mille kohaselt rahastas Tallinna linn parkla rajamist 15 980 euroga ehk 63% ulatuses. Iseenesest ei vaidle pooled selle üle, et kostja korteriühistuna korraldas parkla rajamise, parkla rajamist finantseerisid osaliselt korteriomanikud ning seejärel korraldas korteriühistu parkimiskohtade jaotust ja parkimisteenuse kasutamist.
57.Kostja juhatuse 17.02.2021 protokollist (toimiku lk 39) nähtub, et kirjalikul hääletamisel sooviti lahendada parkimiskohtadega seotud küsimusi. Hääletamisele pandi otsusele lisatud küsimused, sealhulgas uute lepingute sõlmimine. Kostja esitas kohtule ka uue lepingu projekti (toimiku lk 40-41), mille kohaselt olid uued lepingud sõlmitud määramata ajaks. Muuhulgas ei olnud uue lepingu kohaselt üürnikul õigust anda parkimiskoha kasutamist üle sellistele kolmandatele isikutele, kes pole parkimiskohaga seotud ega ole korteriühistu liikmed. Seega muudeti parkimiskoha kasutamise lepingu tingimusi.
58.Kostja esitas kohtule üldkoosoleku kirjaliku 10.03.2021 hääletamise protokolli (toimiku lk 42), mille punkti 2 järgi otsustati maksta parkimiskoha vabastanud allüürnikule kompensatsiooni, reguleeriti muid parkimisega seotud küsimusi ning otsustati sõlmida allüürnikega uued lepingud, mis vastavad seadusele. Eeltoodust tuleneb, et korteriühistu otsustas üldkoosolekul muuta seniseid parkimiskoha kasutamise tingimusi. Hageja ei ole üldkoosoleku otsust vaidlustanud. Üldkoosoleku otsusega ei nähtud ette erandeid ega võimaldatud osadel korteriomanikel parkimiskohtade kasutamist seniste lepingute alusel.
59.Kostja juhatuse 11.03.2021 protokollist (toimiku lk 43) nähtub, et otsustati üldkoosoleku otsuse alusel sõlmida uued üürilepingud ning juhul, kui koha omanik sellest keeldub, otsustati temaga ühepoolselt leping lõpetada, teatades sellest 30 päeva ette. Kostja esitas kohtule korteriühistu liikmete 04.04.2021 koosoleku protokolli (toimiku lk 47), milles otsustati, et kui hageja keeldub uue lepingu sõlmimisest vastavalt 10.03.2021 üldkoosoleku otsusele, lõpetatakse temaga leping ühepoolselt. Eeltoodust tulenevalt soovis korteriühistu sõlmida uued lepingud kõigi parklakohtade kasutajatega ning nendega, kes ei nõustunud uutel tingimustel parkimiskohtade kasutamisega, peeti vajalikuks lepingud üles öelda.
60.07.04.2021 saatis kostja hagejale e-kirja (toimiku lk 6, lk 49), milles tuletas meelde vajadust allkirjastada uus üürileping. Kostja hoiatas hagejat lepingu lõpetamise eest ja selgitas talle võimalust üldkoosoleku otsus vaidlustada. 07.04.2021 saatis kostja hagejale ka kirjaliku avalduse üürilepingu erakorralise ülesütlemise kohta (toimiku lk 48), milles viitas 10.03.2021 üldkoosoleku otsusele lepingute muutmise kohta. Teate kohaselt keeldus hageja uue lepingu sõlmimisest, millest tulenevalt teatas kostja lepingu lõpetamisest alates 12.05.2021. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja keeldus uue lepingu sõlmimisest. Hageja keeldumine nähtub tema 15.04.2021 e-kirjast (toimiku lk 7, lk 51).
61.09.05.2021 saatis kostja hagejale e-kirja (toimiku lk 8), milles selgitas uuesti parkla rajamise asjaolusid ja üldkoosoleku otsust. Kostja leidis, et kui hageja muudetud uut lepingut ei allkirjasta, on kostja sunnitud temaga lepingu lõpetama. 18.05.2021 saatis kostja hagejale uue ekirja (toimiku lk 9) ja leidis, et leping hagejaga lõppes 11.05.2021, kuna üldkoosoleku otsuse
alusel koostatud uuele lepingule keeldus hageja alla kirjutamast. Kostja teatas, et kuna hagejale on tasutud hüvitis 756,10 eurot, tuleb tal parklakoht vabastada. 22.05.2021 tasuti hagejale hüvitis seoses lepingu lõpetamisega summas 756,10 eurot (toimiku lk 50). Hageja ei ole ühegi tõendiga tõendanud väidet, et ta tagastas kostjale makstud hüvitise.
62.Eeltoodud tõendeid kogumis hinnates ei nõustu kohus hageja väidetega, et kostja pöördumistest ei olnud võimalik mõista, kas viimane soovib lepingut erakorraliselt üles öelda ning milline on selleks mõjuv põhjus. Sõltumata kostja teadete sõnastusest pidi kostja tahe lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks olema hagejale mõistetav. Asjaolu, et hageja mõistis kostja tahet, nähtub hageja enda 15.04.2021 e-kirjast.
63.Kohus ei nõustu hageja väitega, et kostja ei toonud lepingu erakorralisel ülesütlemisel esile ega tõendanud mõjuva põhjuse olemasolu. Kostja tõi selle põhjuse välja ning tõendas selle olemasolu. Mõjuvaks põhjuseks oli asjaolu, et korteriühistu üldkoosolek otsustas kõigi korteriomanike huvides muuta senist parkimise korda ning muuhulgas mitte võimaldada ühistu liikmetel nende kasutusse saadud parkimiskohtade kasutada andmist kolmandatele isikutele. Seesugusel viisil soovis korteriühistu korraldada parkimise teenuse osutamist senisest paremal ja kõigi korteriomanike huve arvestaval viisil. Hageja ei soovinud nõustuda uute tingimustega ning kostjal kui korteriühistul puudus seadusest ja üldkoosoleku otsusest tulenev kohustus tagada hagejale teiste korteriomanikega võrreldes erinev ning soodsam kohtlemine. Kohus leiab, et kostjal esines mõjuv põhjus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks ning selleks oli vajadus korraldada edaspidi parkimiskohtade kasutamist teistel tingimustel.
64.Hageja ei ole selgitanud, miks tal ei olnud kohustust järgida parkimiskoha kasutamisel teiste korteriühistu liikmete huve ja üldkoosoleku otsust. Ebaõige on hageja järeldus, et kostja soovis ühepoolselt sõlmida uut, talle soodsamat lepingut. Uus leping ei olnud mitte kostjale soodsam, vaid senisest enam teiste korteriomanike huve arvestav. Kuivõrd kostjal oli õigus leping erakorraliselt üles öelda, on hageja ja kostjal vahel sõlmitud leping lõppenud ülesütlemisega. Hageja nõue kohustada kostjat andma hagejale üle P 1b parkimiskoha nr 8 valdus tuleb jätta rahuldamata.
65.TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus tegi otsuse hageja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta hageja kanda. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
66.Menetluskuludena palus kostja hagejalt välja mõista kulud õigusabile summas 1070 eurot ilma käibemaksuta. Kostjale osutati õigusabi hinnaga 100 eurot tunnis. Õigusalaseks konsultatsiooniks ja hagiavaldusega tutvumiseks kulus 1,5 tundi ja 150 eurot. Vastuse koostamiseks hagile kulus 4,5 tundi ja 450 eurot. Hageja 13.06.2022 seisukohtadega tutvumiseks kulus 0,10 tundi ja 10 eurot, hageja 06.07.2022 vastusega tutvumiseks kulus samuti 0,10 tundi ja 10 eurot. Kostja 29.07.2022 seisukoha koostamiseks kulus 2,5 tundi ja 250 eurot. Lõplike seisukohtade koostamiseks kulus 2 tundi ja 200 eurot. Kokku osutati õigusabi 10,7 tundi. Kostja palus hagejalt välja mõista ka viivise menetluskuludelt seadusjärgses määras.
67.Kohus leiab, et kuigi kostja esindaja tunnitasu on mõistlik, on õigustoimingute tegemiseks kulunud aeg üle paisutatud. Tegemist ei olnud keeruka vaidlusega, mille käigus oleks olnud vajalik sedavõrd suures mahus õigusabi osutamine. Hagiavaldusega tutvumise mõistlikuks ajaks peab kohus 1 tundi. Kostja vastuse mahtu ja sisu arvestades on mõistlik aeg selle koostamiseks 3
tundi. Lõplike seisukohtade koostamise mõistlik aeg ei saa ületada 0,5 tundi, sest lõplikes seisukohtades kordas kostja varasemaid väiteid. Muus osas on õigusabi maht mõistlik. Eeltoodut kokku võttes on kostjale osutatud õigusabi mõistlik ajakulu kokku 7,2 tundi. Arvestades kohtu poolt mõistlikuks peetud tunnitasu suurust, on kostja õigusabikulud põhjendatud 720 euro ulatuses. Hagejalt tuleb kostja kasuks õigusabikuludena välja mõista 720 eurot.
68.Kooskõlas kostja taotlusega tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista viivis õigusabikulult 720 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.