Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Vallo Kariler ja Neve Uudelt
Määruse tegemise aeg ja koht
5. september 2022, Tallinn
Tsiviilasja number
2-20-8160
Tsiviilasi
X ja Y avaldus korteriomandite koosseisu muutmiseks vajalike kokkulepete sõlmimiseks tahteavalduste andmiseks ja nende asendamiseks kohtulahendiga
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 22. juuni 2022. a määrus
Kaebuse esitaja ja liik
X ja Y ühine määruskaebus Q ja W ühine määruskaebus
Menetlusosalised ja nende Avaldaja X (isikukood XXXXXXXXXXX) esindajad ringkonnakohtus Avaldaja Y (isikukood XXXXXXXXXXX) Avaldajate lepinguline esindaja vandeadvokaat Paul Järve Puudutatud isik Q (isikukood XXXXXXXXXXX) Puudutatud isik W (isikukood XXXXXXXXXXX) Puudutatud isikute Q ja W lepinguline esindaja vandeadvokaat Rünno Roosmaa Puudutatud isik F (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Nele Paluoja Puudutatud isik Z (isikukood XXXXXXXXXXX) Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Pärnu Maakohtu 22. juuni 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-8160 ning saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Jätta määruskaebemenetluses esitatud tõendite vastuvõtmine maakohtu otsustada.
3.Rahuldada määruskaebused osaliselt. Edasikaebamise kord Määruse peale ei saa esitada määruskaebust.
1.X (avaldaja I) ja Y (avaldaja II) (koos avaldajad) esitasid 4. juunil 2020 (täpsustatud
21.juulil 2021, 1. novembril 2021 ja 8. veebruaril 2022) avalduse, milles palusid kohustada W (puudutatud isik I), Q (puudutatud isik II), F (puudutatud isik III) ja Z (puudutatud isik IV) (koos puudutatud isikud) andma tahteavaldused Pärnus Vahe tn 17 kinnistu (kinnistu) kaasomanikevahelise maakasutuse kokkuleppe sõlmimiseks ja Tartu Maakohtu
kinnistusosakonna vastavatesse registriosadesse maakasutuse kokkuleppe kohta märkuse kandmiseks, asendada tahteavaldused jõustunud kohtulahendiga ning kanda maakasutuse kokkuleppe kohta märkused vastavatesse registriosadesse. Avaldajad taotlesid, et kohus edastaks asjas jõustunud määruse Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kannete tegemiseks. Avalduse kohaselt asub Pärnus Vahe tn 17 elamu, mis on jagatud neljaks korteriomandiks. Avaldajatele kuulub korteriomand nr 4, puudutatud isikutele I ja II kuulub korteriomand nr 1, puudutatud isikule III kuulub korteriomand nr 2 ja puudutatud isikule IV korteriomand nr 3. Elamualuse ja teenindava maatüki suurus on kokku 1244 m2. Korteriomanike vahel puudub maa kasutuskord, kuid ajalooliselt on välja kujunenud kinnistu maa-ala kasutamine selliselt, et igakordsed korteriomandite nr 1 ja 4 omanikud kasutavad ca poolt maa-ala ja korteriomandite nr 2 ja 3 omanikud kasutavad nende korteriomandite juures paiknevat ca poolt maa-ala. Puudutatud isikute I ja II poolsest osast on läbi värava pääs kinnistule Vahe tn kaudu. Avaldajad ja puudutatud isikud I ja II leppisid 2019. a kevadel suuliselt kokku, et puudutatud isikud I ja II võivad kasutada korteriomandi nr 4 aknaalust maa-ala ning avaldajad ja nende külalised võivad kasutada Vahe tn poolset juurdepääsu kinnistule ja avaldajate korteriomandini. Alates maist 2019. a keelasid puudutatud isikud I ja II läbipääsu Vahe tn poolsest väravast. Ka ei saa avaldajad enam kasutada oma korteriomandi aknaalust maa-ala akende pesemiseks ja muude hooldustööde tegemiseks. Avaldajad on seisukohal, et neil on endiselt õigus saada oma korteriomandini Vahe tn kaudu. Seda kinnitavad muuhulgas korteriomandi nr 4 juurdeehituse projekti aluseks olevad projekteerimistingimused ning 1. märtsi 2007. a korteriomandi müügileping, milles on viidatud suulisele kasutuskorra kokkuleppele. Korteriomanikud ei ole sõlminud 22. oktoobril 2019 kokkulepet maa kasutuskorra kohta. 22. oktoobril 2019 toimus koosolek, kus arutati korteriomandi nr 4 juurdepääsu küsimust, kuid mingeid siduvaid kokkuleppeid maakasutuse osas ei tehtud. Avaldajate hinnangul on vaja kehtestada kinnistu maa kasutuskord ka üldisemalt, sest puudutatud isikud I ja II takistavad avaldajatel ka muud kinnistu ümber olevat maa-ala kasutada. Kuigi avaldajad saavad oma korteriomandini ka Rahu tn (T2) teelõigu kaudu, siis Pärnu linn seda teelõiku ei hoolda, sest tegemist ei ole ametliku teega ning Vahe tn 17 juurdepääs on tagatud Vahe tn kaudu. Kuivõrd puudutatud isikud I ja II on aia paigaldamisega takistanud avaldajatele läbipääsu Vahe tn poolsest väravast, on avaldajad ja nende külalised sunnitud kasutama Rahu tn (T2) poolset ligipääsu. Samuti ei ole Rahu tn (T2) teelõik avaldaja II tervislikust seisundist tulenevalt hilissügisesel, talvisel ja kevadisel ajal läbitav (s.o on ajal, mil teelõik on porine, veelompidega, libe, lumine ja pime) ning muul ajal tuleks avaldajal II bussipeatusse minekuks ja sealt oma korteriomandini jõudmiseks läbida oluliselt pikem maa kui Vahe tn poolsest sissepääsust.
2.Puudutatud isikud I ja II vaidlesid avaldusele vastu. Korteriomanikud ei ole 2007. a suuliselt maa kasutuskorras kokku leppinud. Küll aga toimus 22. oktoobril 2019 korteriomanike koosolek, mille käigus lepiti kokku maa kasutuskord avaldajate ning puudutatud isikute I ja II vahel selliselt nagu see on käesoleva ajani toimunud. Puudutatud isikud I ja II leiavad, et kui korteriomanikud on kasutuskorras kokku leppinud ning asjast puudutatud omanik ei ole nõus kasutuskorda muutma, siis ei ole kohtul võimalik kasutuskorras muudatusi teha. Varasemalt on avaldajad kasutanud puudutatud isikute I ja II maa-ala oma korteriomandile juurdepääsuks, kuid selle juurdepääsu kasutamine muutus puudutatud isikute I ja II suhtes pahatahtlikuks. Puudutatud isikud I ja II paigaldasid uue aia, mida avaldajad ka aktsepteerisid. Avaldajad saavad kasutada Rahu tn (T2) teelõiku. Pärast 2019. a tehtud kokkulepet on avaldajad ja nende külalised nimetatud teelõiku kasutanud ning ei ole selles osas etteheiteid teinud.
2 (9)
Puudutatud isikud I ja II ei ole avaldajatel takistanud kasutada maa-ala oma korteriomandi akende pesemiseks ja muude hooldustööde teostamiseks. Seejuures on puudutatud isikud I ja II nõus andma aknaaluse maa kasutusõiguse avaldajatele, kui puudutatud isikud I ja II saavad vastu võrdväärses suuruses maa.
3.Puudutatud isik III toetas kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramist. Puudutatud isik III ei ole teiste korteriomanikega suuliselt maa kasutuskorras kokku leppinud. Korteriomanike vahel oli arutusel maamõõtmine, kasutuskorra seadmine ja võimalusel ka selle notariaalne kinnitamine, kuid avaldajad ning puudutatud isikud I ja II ei jõudnud kasutuskorras kokkuleppele. Puudutatud isik III leidis, et avaldajatele on tagatud mõistlik juurdepääs Rahu tn (T2) teelõigu kaudu. Puudutatud isik III märkis, et ta on jõudnud puudutatud isikuga IV kokkuleppele korteriomandite nr 2 ja 3 poole jääva maa-ala kasutamise osas, paludes selle kohtul kinnitada.
4.Puudutatud isik IV selgitas, et tema ei ole teiste korteriomanikega suulist maa kasutuskorra kokkulepet sõlminud. 22. oktoobril 2019 toimus koosolek, kus osalesid kõikide korteriomanike esindajad. Koosolekul arutati korteriomandite nr 1 ja 4 vahelise maakasutuse küsimust. Puudutatud isik IV märkis, et ta on jõudnud puudutatud isikuga III kokkuleppele korteriomandite nr 2 ja 3 poole jääva maa-ala kasutamise osas, paludes selle kohtul kinnitada. Esimese astme kohtu määrus
5.Pärnu Maakohus rahuldas 22. juuni 2022. a määrusega (vaidlustatud määrus) avalduse osaliselt ning kohustas puudutatud isikuid andma tahteavaldused Pärnus Vahe tn 17 kinnistu kaasomanikevahelise maakasutuse kokkuleppe sõlmimiseks. Samuti kohustas maakohus puudutatud isikuid andma tahteavaldused ja nõusolekud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosade nr 2492305, 2492405, 2492505 ja 2492605 esimesse jakku kande tegemiseks Vahe tn 17 korteriomandite kokkuleppe, mille sõlmimiseks on kohus määrusega puudutatud isikuid kohustanud tahteavaldust andma, kohta. Menetluskulud jättis maakohus menetlusosaliste endi kanda. Maakohus selgitas, et käesoleval juhul tuleb arvestada, et vaidlusalune kinnisasi ei ole kaasomandis, vaid see on jagatud korteriomanditeks ning korteriomanditega seotud küsimusi reguleerib korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS). Maakohus leidis, et avaldajate viidatud 1. märtsi 2007. a korteriomandi müügilepingu viide suulisele kasutuskorra kokkuleppele ei oma asjas tähtsust, kuivõrd igakordsete korteriomanike suhtes saaks see kehtida vaid kinnistusraamatusse kantuna. Puudutatud isikute I ja II viidatud korteriomanike 22. oktoobri 2019. a koosoleku protokoll sellele samuti ei viita. Maakohus leidis, et kuna kõik korteriomanikud on avaldanud soovi, et kohus lahendaks sisulise vaidluse Vahe tn 17 korteriomandite juurde kuuluva kaasomandi kasutuskorra osas, siis tuleb seda õigusrahu saavutamiseks teha. Vaidlust korteriomandite nr 2 ja 3 omanike vahel nende eriomandi aknaaluse kaasomandis oleva kinnistu osas ei ole. Nimetatud korterite omanikud on sõlminud 14. juulil 2021 kokkuleppe, kinnitades seda ka 10. juuli 2022. a vaatlusel. Vaidlus on korteriomandite nr 1 ja 4 omanike vahel, kes ei ole jõudnud kokkuleppele, kuidas kasutada Vahe tn 17 kinnistu kaasomandis olevat maad, mis jäävad nende eriomanditeks olevate ruumide akende alla. Samuti selles, kuidas on võimalik tagada mõlemast korteriomandist pääs avalikult kasutatavale teele. Maakohus leidis, et avaldajatele tuleb tagada võimalus väljuda kinnistult Vahe tn suunas ning Rahu tn poolsete aknaalune maa kuni korteriomandite nr 1 ja 4 vaheseinani peaks kuni ühiskasutusse jääva läbipääsuteeni jääma korteriomandi nr 4 omanike ainukasutusse. Maakohus arvestas Rahu tn (T2) teelõigu seisukorda ning avaldajate vanust ja tervislikku seisundit. Sellega saavad korteriomandi nr 4 omanikud ainukasutuses olevat maad juurde ca 8 m2 vastavalt esialgse avalduse lisaks olevale 3 (9)
plaanile ning samuti jääb ühiskasutusse ca 20 m2 praegu korteriomandi nr 1 omanike faktilises ainukasutuses olevat maad. Selle võrra tuleb korteriomandi nr 1 omanike ainukasutusse anda haljastuseks või peenardeks vms samaväärne osa. Seejuures pidas maakohus korteriomandi nr 1 omanike privaatsuse tagamise huvides vajalikuks määrata, et avaldajatele antakse korteriomandi nr 1 omanikega ühiskasutusse vastav teelõik vaid tingimusega, et seda kasutavad üksnes avaldajad ehk korteriomanikud ise. Samuti lasub avaldajatel korteriomandi nr 1 omanikega võrdne ühiskasutatava maa korrashoiukohustus. Maakohus märkis, et registriosa esimesse jakku ei kanta märkust, vaid tehakse kokkuleppe tingimuste kohta kanne. Kohus ei saa määrata kande tegemist, vaid selleks peavad avaldajad esitama määruse jõustumisel kinnistamisavalduse. Määruskaebused ja menetlusosaliste seisukohad
6.Puudutatud isikud I ja II esitasid määruskaebuse, milles palusid maakohtu määruse tühistada ning jätta avaldajate avaldus rahuldamata või tühistada maakohtu määruse resolutsiooni p 2.5 (korrigeerides sellega seotud teisi puudutatud punkte ja määruse Lisa 1). Alternatiivselt palusid puudutatud isikud I ja II saata asi Pärnu Maakohtule uueks lahendamiseks. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus jõudnud ebaõige järelduseni, mille kohaselt on kõik korteriomanikud soovinud õigusrahu saavutamise eesmärgil, et kohus lahendaks kaasomandi kasutuskorra küsimuse. Maakohus jättis põhjendamatult arvestamata korteriomanike vahel 22. oktoobril 2019 sõlmitud kokkuleppe. Samuti ei ole maakohtu määrus täidetav, sest määruse Lisas 1 ei ole punase kaldjoonega tähistatud maa-ala, millele viidatakse määruse resolutsiooni p-s 2.5. Ka ei ole võimalik määruse Lisas 1 märgitud maa-ala teena kasutada, sest see viib vastu aeda, mille taga on kraav. Maakohtu määruses toodud lahendus koormab liigselt puudutatud isikuid I ja II ning vähendab nende korteriomandi väärtust. Ebatäpne on määruse p-s 31 avaldatu, mille kohaselt oleks justkui vaidlus ka korteriomandi nr 4 aknaaluse maa kasutamise osas. Puudutatud isikud I ja II on avaldanud tahet jätta see osa avaldajate ainukasutusse.
7.Avaldajad esitasid määruskaebuse, milles palusid maakohtu määruse tühistada määruse resolutsiooni p 2.5 osas, osaliselt määruse resolutsiooni p 2.4 osas ning osas, millega maakohus jättis avaldajate menetluskulud avaldajate endi kanda. Avaldajad palusid tühistatud osas teha uue määruse. Avaldajad palusid jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud avaldajate menetluskulud puudutatud isikute I ja II kanda. Avaldajad taotlesid, et kohus edastaks asjas jõustunud määruse Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kannete tegemiseks. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus oluliselt rikkunud menetlusõigust. Määruse resolutsiooni p-s 2.5 on maakohus reguleerinud Vahe tn 17-1 ja Vahe tn 17-4 korteriomanike ühiskasutusse määratud maa-alal heakorratööde tegemist, kuigi avaldajad ei ole avalduses seda taotlenud. Samuti on avaldajate jaoks üllatuslik määruse resolutsiooni p 2.5 koosmõjus määruse põhjenduste p-ga 32.2 osas, mille kohaselt antakse avaldajatele Vahe tn 17-1 ühiskasutusse vastav teelõik vaid tingimusega, et seda tohivad kasutada üksnes Vahe tn 17-4 korteriomanikud. Maakohus ei ole arvestanud avaldajate tõendeid Rahu tn (T2) teelõigu liikluskorralduse ja selle seisukorra kohta. Määrates kõik Vahe tn 17-4 korteriomanike külastajad kasutama üksnes Rahu tn (T2) teelõiku, takistatakse avaldajate külastamist ning diskrimineeritakse asjaomaseid isikuid. Ka ei ole määrus täidetav, sest määruse resolutsiooni p-s 2.4 ei ole märgitud maa-ala mõõtmeid. Samuti on maakohus määruse resolutsiooni p-s 2.5 määranud maa-ala kasutamise üksnes ühesuunaliseks liiklemiseks. Avaldajate tegelik tahe oli saada läbipääs (edasi-tagasi) Vahe tn 17 kinnistult korteriomandi nr 4 juurest Vahe tn-le. Lisaks on avaldajad esitanud kohtule taotluse määrata läbikäigutee laiuseks 1,2 m, mitte 1 m. Maakohus ei ole arvestanud ka 4 (9)
avaldajate taotlusega asendada puudutatud isikute tahteavaldused kinnistusraamatusse kannete tegemiseks. Samuti ei ole maakohus põhjendanud, miks ta ei arvestanud avaldajate taotlusega saata jõustunud määrus Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistusraamatusse kannete tegemiseks. Lõpetuseks leidsid avaldajad, et maakohus oleks pidanud jätma tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel avaldajate menetluskulud puudutatud isikute I ja II kanda, kuna avaldajad pidid kohtusse pöörduma puudutatud isikute I ja II pahauskse käitumise tõttu.
8.Puudutatud isik III on seisukohal, et määruskaebused tuleb jätta rahuldamata. Maakohus lahendas asja osapoolte suhtes mõistlikult. Alternatiivselt tuleb täiendada määruse resolutsiooni p 2.5 sõnastust selliselt, et tee kasutamine ei ole avaldajatele vaid ühesuunaline.
9.Puudutatud isik IV on seisukohal, et määruskaebused ei ole põhjendatud, sest kohtumäärus on õiglane.
10.Avaldajad on seisukohal, et puudutatud isikute I ja II määruskaebus ei ole põhjendatud ning see tuleb jätta rahuldamata.
11.Puudutatud isikud I ja II on seisukohal, et avaldajate määruskaebus ei ole põhjendatud ning see tuleb jätta rahuldamata.
12.Pärnu Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas TsMS § 663 lg 5 alusel lahendamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
13.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning saata asi uueks lahendamiseks samale maakohtule. Määruskaebused rahuldatakse osaliselt.
14.Kolleegiumi hinnangul rikkus maakohus materiaalõiguse norme, jättes asjas olulises osas kohaldamata 1. jaanuaril 2018 jõustunud KrtS-i sätted. Maakohtu lahend ei vasta kehtivale õigusele. Ka rikkus maakohus TsMS § 5 lg-st 3 ning § 477 lg-test 5 ja 7 tulenevat uurimispõhimõtet. Eeltoodud rikkumised puudutavad ka vaidlustatud määruse seda osa, mille peale ei kaevatud, kuid ka see osa tuleb tühistada (TsMS § 656 lg 4 koosmõjus §-ga 659). Arvestades maakohtu rikkumisi ning asja õigeks lahendamiseks vajalike menetlustoimingute hulka ja mahtu, ei saa ringkonnakohus asja ise lahendada ning asi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks.
15.Käesolevas asjas on avaldajad soovinud, et kohus määraks kindlaks, kuidas korteriomanikud peaksid edaspidi valdama ja kasutama Pärnus Vahe tn 17 kinnistu kaasomandis olevat maa-ala. Puudutatud isikud I ja II (korteriomandi nr 1 omanikud) on avaldusele vastu vaielnud, puudututatud isikud III ja IV (korteriomandite nr 2 ja 3 omanikud) ei ole sisulisi vastuväiteid esitanud. Maakohus on vaidlustatud määrusega kohustanud puudutatud isikuid andma tahteavaldused kaasomanikevahelise maakasutuse kokkuleppe sõlmimiseks määruses toodud sõnastuses. Määruse resolutsioonis märgitud kokkuleppe sisu erineb avalduses taotletud kokkuleppest. Kolleegium on seisukohal, et maakohus on avalduse lahendamisel eiranud nii KrtS-i regulatsiooni kui ka selles osas väljakujunenud kohtupraktikat. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul arvestada alljärgnevaga.
15.1.Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul võivad korteriomanikud korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-s sätestatust erinevalt juhul, kui nad sõlmivad vastava kokkuleppe (KrtS § 13 lg 1). Selline kokkulepe eeldab kõikide korteriomanike sellekohast tahteavaldust. Juhul kui mõni korteriomanikest ei ole nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda kokkuleppe sõlmimiseks vajaliku (puuduva) tahteavalduse andmist KrtS § 13 lg 2 kohaselt KrtS § 9 lg 2 alusel. Korteriomanike vahelise kokkuleppe liigiks on mh ka erikasutusõiguse 5 (9)
kokkulepe (KrtS § 14), mis annab korteriomanikule ainuõiguse vallata ja kasutada lisaks eriomandi esemele veel mingit osa kaasomandi esemest teisi kaasomanikke täielikult või osaliselt välistavalt. Eeltoodust tulenevalt selleks, et avaldust erikasutusõiguse määramiseks vajalike tahteavalduste saamiseks rahuldada, peavad olema täidetud KrtS § 9 lg 2 p-des 1 ja 2 toodud eeldused, s.t olemasoleva olukorra säilitamine peab olema kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ning muudatusega ei kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kohus peab KrtS § 9 lg 2 kohaldamisel hindama kõiki asjaolusid ja tegema kaalutlusotsustuse avaldaja soovitud erikasutusõiguse kasuks või kahjuks. Arvestades, et KrtS-s sätestatud korteriomandi erikasutusõiguse regulatsioon on erinormideks AÕS-s sätestatud kinnisasja kasutuskorra regulatsiooni suhtes, siis on Riigikohtu selgitustest tulenevalt asjakohane lähtuda erikasutusõiguse määramisel diskretsiooniõiguse teostamisel ka põhimõtetest, mis kehtivad kaasomandis oleva kinnisasja kasutuskorra määramisel. Eelnev tähendab, et lähtuda tuleb hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada mh kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra, pooltevaheliste suhete jm oluliste asjaoludega ning vajaduse korral tuleb eelistada ka vähemuse huvisid (Riigikohtu 20. juuni 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-43/43, p 11). Selleks, et eelnimetatud kokkulepe kehtiks ka korteriomanike eriõigusjärglaste suhtes, tuleb kokkulepe KrtS § 13 lg 3 kohaselt kanda kinnistusraamatusse eriomandi sisuna kõikide korteriomandite registriosade esimestesse jagudesse (Riigikohtu 7 detsembri 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-5506/43, p 14)
15.2.Erikasutusõiguse määramise avalduse lahendab kohus hagita menetluses (TsMS § 613 lg 1 p 1). Sarnaselt muudele hagita asjadele kehtib ka erikasutusõiguse määramiseks vajalike tahteavalduste saamise menetluses hagita menetlusele omane uurimispõhimõte, mille kohaselt ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega, samuti nende hinnanguga asjaoludele ning peab kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid, samuti nõudma vajaduse korral avaldajalt tõendite esitamist või koguma neid omal algatusel. Kohtu asjaolude selgitamise ja tõendite kogumise kohustust hagita asjades on sätestatud TsMS § 5 lg-s 3 ning § 477 lg-tes 5 ja 7 (Riigikohtu 20. juuni 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-43, p 12).
15.3.Asja materjalidest nähtuvalt on avaldajad esialgses avalduses palunud maakohtul määrata kindlaks kaasomandi eseme kasutuskord korteriomandite nr 1 ja 2 omanike vahel (kd I, tl 3– 49). Avaldajad on menetluse kestel korduvalt avaldust muutnud ning avaldajate 8. veebruari 2022. a täpsustuse kohaselt on nad esitanud avalduse erikasutusõiguse määramiseks kõigile korteriomanikele. Avaldajate viimane täpsustus on ajendatud maakohtu 20. jaanuari 2022. a selgituskirjast, kus maakohus mh märgib, et kuna korteriomanikud on väljaspool eriomandite osa kaasomanikud kogu ülejäänud kinnistu osas, peab kokkulepe hõlmama kogu kinnistu puhul kõiki korteriomanikke. Maakohus märkis, et ei saa eraldada vaidlust korteriomandite nr 1 ja 4 omanike ning korteriomandite nr 2 ja 3 vahel (kd II, tl 165). Kolleegium maakohtu seisukohaga ei nõustu.
15.4.Avaldajate esitatud avaldus erikasutusõiguse määramiseks kõigile korteriomanikele ei ole õiguslikult võimalik, sest tulenevalt TsMS § 3 lg-st 1 saab kohtusse pöörduda üksnes enda õiguste kaitseks (vt Riigikohtu 20. juuni 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-43/43, p 14; Riigikohtu 7. detsembri 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-5506/43, p 14). Eelnev tähendab, et avaldajad saavad nõuda tahteavalduste asendamist üksnes endale erikasutusõiguse saamiseks. Seega ei saa avaldajad avalduses nõuda erikasutusõiguse määramist teistele korteriomanikele. Kolleegiumi hinnangul on maakohus menetlusosalisi eksitanud. Kui korteriomanikud, kelle vastu on avaldus esitatud, soovivad samuti saada kaasomandi osa enda erikasutusse, peavad nad esitama ise vastava avalduse. Puudutatud isikud III ja IV on avaldanud, et nad on jõudnud kokkuleppele korteriomandite nr 2 ja 3 poole jääva maa-ala kasutamise osas ning on palunud selle kohtul kinnitada. Maakohus ei 6 (9)
ole aga puudutatud isikute III ja IV taotlust käsitlenud eraldi avaldusena erikasutusõiguse määramiseks, vaid määranud avaldajate avalduse alusel ka teistele korteriomanikele kaasomandi osa esemest erikasutusõiguse. Seejuures on maakohus vaidlustatud määruses sedastanud, et korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul ei saa kohus määrata kindlaks korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi kasutuskorda, kuid on sisuliselt seda siiski teinud. Kolleegium selgitab, et erinevalt n-ö tavalisest kaasomandist ei ole korteriomanikel kaasomandi lõpetamise nõuet (AÕS §-d 76 ja 77) ega võrreldavalt laia nõuet kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramiseks (AÕS § 72 lg 5) (vt ka Riigikohtu 7. detsembri 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-5506/43, p 15).
15.5.Seoses puudutatud isikutega III ja IV tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel hinnata, kas erikasutusõiguse määramise eeldused on täidetud, sest kõnealuse kokkuleppe tekkimise eelduseks oleva(te) tahteavaldus(t)e andmist saab kohtus hagita menetluses nõuda seaduses sätestatud alustel (vt KrtS §-d 9, 13 ja 14). Juhul kui korteriomanikud ei vaidle kaasomandi osa kasutamise üle ja suudavad kokkuleppeid ise teha, ei ole selles osas kaasomandi kasutamise reguleerimine kohtumenetluses vajalik (vt analoogselt kasutuskorra puhul Riigikohtu 8. mai 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-13, p 16; Riigikohtu 16. novembri 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-149-10, p 15). Maakohus on vaidlustatud määruse p-s 30 märkinud, et korteriomandite nr 2 ja 3 omanike vahel vaidlust nende eriomandi esemete akende alla jääva kinnistu kaasomandi osas ei ole. Asja materjalidest nähtuvalt ei ole avaldajatel ega puudutatud isikutel I ja II vastuväiteid puudutatud isikute III ja IV kokkuleppe kohta. Seega puudub puudutatud isikutel III ja IV kohtusse pöördumiseks õigustatud huvi. Kohtusse pöördumine oleks vajalik üksnes juhul, kui mõni korteriomanik keeldub kokkulepet sõlmimast.
15.6.KrtS § 13 lg 2 kohaselt kohaldatakse korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks, muutmiseks ja lõpetamiseks vajalike tahteavalduste nõudmisele ning muudatuste kinnistusraamatusse kandmisele KrtS §-s 9 sätestatut. KrtS § 9 lg 1 esimese lause kohaselt võib asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel muuta olemasolevate eriomandite ulatust, samuti luua uue korteriomandi. Viidatud normi eesmärk on sätestada, et eriomandi ulatuse muutmiseks on vajalik ainult asjassepuutuvate korteriomanike nõusolek. Millised korteriomanikud on konkreetse kokkuleppe puhul asjassepuutuvad, seda tuleb iga juhtumi korral eraldi hinnata. Näiteks võivad kaks korteriomanikku kokku leppida, et seni ühe korteriomandi eriomandi eseme hulka kuulunud keldriboks või garaažiosa hakkab kuuluma teise korteriomandi eriomandi eseme hulka. Selliseks kokkuleppeks, samuti vastavaks kinnistusraamatu kandeks ei ole vaja ülejäänud korteriomanike nõusolekut, sest nende õigusi see ei puuduta. Samas kui tegemist on uue eriomandi loomisega senise kaasomandi eseme arvel (nt pööningukorrusel uue korteriomandi loomine), siis on asjassepuutuvad kõik korteriomanikud (korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (462 SE) seletuskiri, lk 28). KrtS § 9 lg-s 2 on sätestatud üldine alus eriomandi kokkuleppe muutmise nõudmiseks, kui mõni asjassepuutuv korteriomanik ei anna kokkuleppe sõlmimiseks nõusolekut. Kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus välja selgitanud, kes on KrtS § 9 lg 1 mõttes asjassepuutuvad korteriomanikud, kelle tahteavaldused on kokkuleppe sõlmimiseks vajalik asendada kohtulahendiga.
15.7.Kuivõrd korteriomandi kaasomandi osa ese on kaasomandis, siis võivad iseenesest olla kõik korteriomanikud asjassepuutuvad korteriomanikud KrtS § 9 lg 1 mõttes. Küll aga ei tähenda see automaatselt seda, et avaldajad peaksid kohtu kaudu nõudma kõikide korteriomanike tahteavaldusi kokkuleppe sõlmimiseks. Asja materjalidest nähtuvalt ei ole puudutatud isikutel III ja IV sisulisi vastuväiteid selles osas, kuidas avaldajad ja puudutatud isikud I ja II nende korteriomandite juures olevat maa-ala kasutavad. Sellisel juhul puudub puudutatud isikute III ja IV osas vajadus tahteavalduste asendamiseks kohtulahendiga.
7 (9)
Seega tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel selgitada välja, kes on avalduse lahendamisel KrtS § 9 lg 1 mõttes asjassepuutuvad korteriomanikud, kelle tahteavaldused on kokkuleppe sõlmimiseks vajalik asendada kohtulahendiga.
16.Riigikohus on selgitanud, et olukorras, kus kohus leiab, et erikasutusõigust ei ole võimalik avalduses taotletud viisil määrata, sest taotletav viis oleks teiste korteriomanike huve ebamõistlikult kahjustav KrtS § 9 lg 2 p 2 mõttes, peab kohus lähtuvalt uurimispõhimõttest välja selgitama, kas leidub mõni alternatiivne erikasutusõiguse võimalus, mis ei oleks teisi korteriomanikke ebamõistlikult kahjustav. Mh võib kohus pakkuda avaldajale välja alternatiivseid võimalusi, mis on kohtu enda arvates mõistlikud. Juhul kui avaldaja on mõne alternatiivse võimalusega nõus ja järjestab oma avalduses esitatud taotlused või jätab valiku tegemise kohtu otsustada, siis peab kohus asja lahendades otsustama, kas mõni alternatiivsetest võimalustest, millega avaldaja nõus oleks, tuleks avaldaja erikasutusõigusena kõne alla (Riigikohtu 20. juuni 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-43/43, p 15). Kui kohtule esitatud avalduses on väljendatud selge tahe soovitava kokkuleppe sisu kohta, saab kohus tulenevalt TsMS § 477 lg-st 5 vajaduse korral avaldaja soovitud kokkuleppe teksti ümber sõnastada, muutmata sealjuures kokkuleppe sisu, küsides avaldajalt üle, kas kohtu pakutu vastab avaldaja tahtele (Riigikohtu 7. detsembri 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-5506/43, p 16). Kolleegiumi hinnangul ei ole vaidlustatud määruses viidatud Riigikohtu seisukohti arvestatud.
17.Maakohus on vaidlustatud määrusega rahuldanud avalduse osaliselt. Seejuures on maakohus omaalgatuslikult muutnud avalduses taotletud erikasutusõiguse kokkuleppe sisu. Nii näiteks on maakohus vaidlustatud määruse resolutsiooni p-s 2.4 määranud, et Vahe tn 17-4 „igakordse omaniku teiste omanike kasutust välistavasse ainukasutusse jääb täiendavalt korteri Rahu tn poolse fassaadi ja akende alune maa-ala, mille asukoht on kaasomanike vahelise maakasutuse kokkuleppe lahutamatuks osaks oleval plaanil (käesoleva määruse Lisa 1) tähistatud punase kaldjoonega“. Sellist kokkulepet avaldajate 8. veebruari 2022. a avalduse täpsustusest ei nähtu. Avaldajad on soovinud, et Vahe tn 17-4 igakordse omaniku ainukasutusse jääb täiendavalt 26 m2 suurune maa-ala, mille asukoht on kaasomanikevahelise maakasutuse kokkuleppe lahutamatuks osaks oleval plaanil tähistatud punase kaldjoonega. Nimetatud maaala on Vahe tn 17-4 igakordsel omanikul õigus kasutada juurdepääsuteena oma korteriomandi juurde (kd II, tl 170). Seejuures on maakohus avaldajate korteriomandile juurdepääsu küsimuse lahendanud vaidlustatud määruse resolutsiooni p-s 2.5, mis erineb samuti sisu poolest avalduses taotletuga (vt 8. veebruari 2022. a avalduse täpsustuse p 2.1.4). Iseenesest võis maakohus menetluse kestel pakkuda menetlusosalistele välja alternatiivseid lahendusi, mis olid kohtu hinnangul mõistlikud, arutades sellised võimalused menetlusosalistega läbi. Küll aga ei võinud maakohus üllatuslikult ja omaalgatuslikult muuta avaldajate taotletud kokkuleppe sisu. Kohus peab erikasutusõiguse määramiseks hindama KrtS § 9 lg 2 kohaldamisel kõiki asjaolusid ja tegema kaalutlusotsustuse avaldajate soovitud erikasutusõiguse kasuks või kahjuks (Riigikohtu 20. juuni 2022. a määrus tsiviilasjas nr 2-1943/43, p 11). Selles osas on ka avaldajate määrusekaebuses esitatud etteheited maakohule põhjendatud.
18.Ka tuleb asja uuel läbivaatamisel maakohtul välja selgitada, millises osas on avaldajate ja puudutatud isikute I ja II osas erikasutusõiguse reguleerimine vajalik. Näiteks on puudutatud isikud I ja II oma määruskaebuses märkinud, et vaidlus puudub avaldajate aknaaluse maa kasutamise üle. Määruskaebuses on viidatud, et puudutatud isikud I ja II on 1. septembri 2021. a ja 10. detsembri 2021. a seisukohas sisuliselt juba nõustunud sellega, mis on vaidlustatud määruse resolutsiooni p-s 2.4 märgitud. Erikasutusõiguse reguleerimine ei ole vajalik osas, milles asjassepuutuvad korteriomanikud sisuliselt ei vaidle.
19.Kuivõrd kolleegium leiab, et maakohtu määrus tuleb tühistada ja asja menetlus jätkub maakohtus, ei pea kolleegium menetlusökonoomia põhimõttest tulenevalt vajalikuks vastata 8 (9)
kõikidele määruskaebustes esitatud väidetele. Siiski peab kolleegium seonduvalt avaldajate määrusekaebusega vajalikuks selgitada järgmist. Avaldajad on määruskaebuses maakohtule ette heitnud, et vaidlustatud määruses ei ole maakohus arvestanud avaldajate taotlusega asendada puudutatud isikute tahteavaldused kinnistusraamatusse kannete tegemiseks ning edastada jõustunud määrus Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kannete tegemiseks kinnistusraamatusse. Kolleegiumi hinnangul on maakohus vaidlustatud määruse p-s 26 asjakohaselt selgitanud, et kohus ei saa ise määrata, et kinnistusraamatusse tehakse kokkulepet kajastav kanne. Vastav kanne tehakse kinnistamisavalduse alusel. Kinnistamisavalduse saab esitada korteriomanik või saavad seda teha korteriomanikud. Juhul kui kinnistamisavalduse esitab üks korteriomanikest (nt avaldaja), saab kinnistamisavalduse rahuldada üksnes juhul, kui avaldusele lisatakse puudutatud isikute nõusolekud. Seda seisukohta toetab ka Riigikohtu praktika (vt Riigikohtu 7. aprilli 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391/41, p 13). Ka õiguskirjanduses on selgitatud, et tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel saab kohus asendada üksnes kostja tahteavalduse. Kui mingi toimingu tegemiseks, näiteks kinnistusraamatukande tegemiseks, on vajalik hageja enese või muu puudutatud isiku avaldus, tuleb need kinnistusraamatu pidajale kande tegemiseks esitada koos kohtulahendiga (Varul, P. TsÜS § 68, komm 3.5.3. – Varul, P jt. (koost). Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2010). Seega, kui kohus on määrusega kohustanud puudutatud isikuid tahteavaldusi andma ja see määrus on jõustunud, siis asendab määrus puuduolevaid korteriomanike nõusolekuid. Avaldajad saavad kande tegemiseks teha kinnistamisavalduse ning selle koos jõustunud määrusega edastada Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale. Seejuures ei pea kohtulahendi resolutsiooni sõnastamisel eraldi kordama TsÜS § 68 lg-s 5 sisalduvat tõdemust, et kohtulahend asendab tahteavaldust, sest sellise korduse järele puudub vajadus (vt Maksing, M. „Sooritusnõude lahendamine tsiviilasja kohtulahendi resolutsioonis“, Juridica 4/2020, lk 313).
20.Määruskaebemenetluses esitatud tõendite vastuvõtmise jätab ringkonnakohus maakohtu otsustada. Kaebuste osalise rahuldamise tingivad maakohtu olulised menetlusnormi rikkumised, mille kindlakstegemiseks pole vaja tõendeid hinnata. Samas ei saa välistada, et ringkonnakohtu juhiste järgi asja uuesti läbivaatavale maakohtule on esitatud tõendid vajalikud.
21.Avaldajad on määruskaebuses palunud muuta maakohtu määrust menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus selgitab, et kui kõrgema astme kohus tühistab madalama astme kohtu lahendi ja saadab asja alama astme kohtule uues läbivaatamiseks, tühistab kohus ka maakohtu määrusega määratud menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise (vt nt Riigikohtu
17.detsembri 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-14, p 18). Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause ja TsMS § 174 lg 6 alusel alama astme kohtu otsustada, lähtudes asja lahendamise tulemusest.
22.Kuivõrd tegemist ei ole menetlust lõpetava määrusega, ei saa määruse peale esitada määruskaebust (vt Riigikohtu 28. mai 2014. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-14, p-d 11 ja 12). (allkirjastatud digitaalselt)
9 (9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.