2.Rahuldada V.F-i taotlus isikuandmete avalikustamise piiramiseks ning asendada määruse avalikustamisel V.F-i nimi tähemärkidega ja mitte avalikustada V.F-i isikukoodi ega aadressi.
4.Tühistada Harju Maakohtu 08.08.2024 määrus osas, milles X.C avaldus osaliselt rahuldati ning V.F-i vastuavaldus jäeti täies ulatuses rahuldamata, samuti menetluskulude jagamise osas. Teha asjas uus määrus, millega:
4.1.Jätta X.C avaldus läbi vaatamata osas, milles X.C palub tuvastada, et kõikidel aadressil XXX, Tallinn asuva elamu (katastritunnus XXX) korteriomanikel on õigus kasutada ja vallata XXX, Tallinn elamu pööningukorrust võrdsetel alustel vastavalt seaduses sätestatud tingimustele kuni muusuguse kokkuleppe sõlmimiseni, ning osas, milles X.C palub tuvastada, et XXX, Tallinn korteriomanike vahel puudub kehtiv kokkulepe (kasutuskord), mis reguleeriks XXX, Tallinn elamu pööningukorruse kasutamist ja valdamist ning välistaks mistahes korteriomaniku õiguse kasutada ja vallata XXX, Tallinn elamu pööningukorruse mistahes osa.
4.2.Jätta X.C avaldus rahuldamata osas, milles X.C palub tuvastada, et 2002. a korteriomanike kokkulepe on 2019. a korteriomanike kokkuleppega kehtivalt lõpetatud.
4.3.Jätta V.F-i vastuavaldus osaliselt läbi vaatamata nõude osas, milles V.F palub kohustada F.J, R.V-d , Z.V-d , H.I , Z.R-i , V.Z, G.F , Siuh OÜ-d ja X.C-d andma tahteavaldus pööningute ja keldrite erikasutusõiguse tekkimise kokkuleppe sõlmimiseks selliselt, et korteriomanike vahelise kokkuleppega antaks osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse ja tekivad kinnistu, katastritunnusega XXX, asukohaga XXX, Tallinn, erikasutusõigused igakordse korteriomaniku kasuks V.F-i esitatud plaanide (dtl 308–310) alusel järgmiselt: Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr XXXXXXX ja nr YYYYYYYY koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule kuulub lisas 1 (dtl 310) esitatud plaanil rohelisega märgitud korteri pealse pööningu osa erikasutusõigus. Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr CCCCCC koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule kuulub lisas 1 (dtl 310) esitatud plaanil sinisega märgitud korteri peal oleva pööningu osa erikasutusõigus. Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr QQQQQQ koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule kuulub lisas 2 (dtl 309) esitatud plaanil punasega märgitud joonest paremale jääva pööninguosa erikasutusõigus. Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr ZZZZZZ koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule kuulub lisas 2 (dtl 309) esitatud plaanil punasega märgitud joonest vasakule jääva pööninguosa erikasutusõigus. Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr SSSSSS koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule kuulub lisas 3 (dtl 308) esitatud plaanil kollasega märgitud ala erikasutusõigus. Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr JJJJJJ ja nr CCCCCC koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule kuulub lisas 3 (dtl 308) esitatud plaanil sinisega märgitud ala erikasutusõigus. Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr GGGGGG ja nr SSSSSS koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule kuulub lisas 3 (dtl 308) esitatud plaanil punasega märgitud ala erikasutusõigus.
2-19-5506 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr GGGGGG koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule kuulub lisas 3 (dtl 308) esitatud plaanil lillaga märgitud ala erikasutusõigus.
4.4.Jätta V.F-i vastuavaldus osaliselt läbi vaatamata nõude osas, milles V.F palub kohustada F.J, R.V-d , Z.V-d , H.I , Z.R-i , V.Z, G.F , Siuh OÜ-d ja X.C-d andma tahteavaldus neile eelmises punktis nimetatud korteriomanditele esimesse jakku esimesele vabale järjekohale eelmises punktis kajastatud erikasutusõiguste sissekandmiseks.
4.5.Saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks V.F-i vastuavalduses esitatud nõude osas, milles V.F palub asendada korteriomanike nõusolek pööningu erikasutusõiguse seadmiseks vaid korterile nr 5 ja vastavate tahteavalduste saamiseks.
4.6.Jätta Harju Maakohtu 08.08.2024 määrus muutmata osas, milles maakohus jättis V.F-i vastuavalduse rahuldamata osas, milles V.F palub kohustada F.J, R.V-d , Z.V-d , H.I , Z.R-i , V.Z, G.F , Siuh OÜ-d ja X.C-d andma tahteavaldus XXX, Tallinn neile kuuluvate korteriomandite esimesse jakku esimesele vabale järjekohale 01.04.2002 korteriomanike kokkuleppe, millega anti puudutatud isikule I XXX korter 5 pealse pööningosa kasutus, sissekandmiseks.
5.Harju Maakohtu 08.08.2024 määrus on jõustunud osas, millega jäeti rahuldamata X.C avaldus V.F-i tahteavalduse asendamiseks korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks (maakohtu määruse resolutsiooni p 1). Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse osas, milles ringkonnakohus maakohtu määruse tühistas ja jättis avalduses ja vastuavalduses esitatud nõuded rahuldamata ja/või läbi vaatamata. Muus osas ei saa käesoleva määruse peale edasi kaevata. Määruskaebuse võib esitada 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus. Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X.C (avaldaja) esitas 09.03.2019 Harju Maakohtule avalduse, milles palus asendada V.F-i (puudutatud isik I) tahteavalduse korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks. 13.09.2022 täpsustas avaldaja oma nõudeid.
2.Avalduse kohaselt on Tallinnas XXX asuva elamu korteriomanikud avaldaja, puudutatud isik I, Universal Capital OÜ (asendatud menetluse käigus korteriomanikuga Siuh OÜ), E. V.Z (asendatud menetluse käigus korteriomanikuga V.Z), Z.R , H.I , Z.V , F.J ja R.V. 01.04.2002 kokkuleppega otsustasid toonased korteriomanikud määrata kaasomandisse kuuluvale pööningukorrusele kasutuskorra (2002. a kokkulepe). 2002. a kokkuleppe sõlmisid W. K, E. V.Z, X.C H, M. Z.R, H.I , M. Z.V, F.J, M. N ja E. R.V.
2-19-5506
3.01.04.2002 kokkuleppe järgi nõustuti „kaasomaniku V.F-i poolt tema peal st kr. nr 5 peal oleva pööningu väljaehitamisega V.F-i poolt tema kasutuses olevana [...]“. Sarnaseid kokkuleppeid sõlmiti ka teiste korterite peale jäävate pööninguosade konkreetse korteriomaniku kasutusse andmiseks. Korteriomanike eesmärk 2002. aastal oli anda pööningukorrusele eesmärgipärasem kasutusviis, jagades pööningukorruse reaalosadeks ning tagades seeläbi pööningukorruse parem säilimine korteriomaniku kohustuse kaudu hoida tema kasutuses olevat pööninguosa korras. Korteri nr 5 omanik, puudutatud isik I on tema korteri peal asuvat pööninguosa 2002. a kokkuleppe alusel ainuisikuliselt kasutanud ja vastava pööninguosa eraldanud seinaga.
4.2018. a kevadel võtsid korteriomanikud korteriühistu üldkoosolekul vastu otsuse elamu renoveerida, mille käigus ilmnes muu hulgas vajadus muuta 2002. a kokkulepet ning anda pööningukorrus kõigi korteriomanike ühiskasutusse. Selleks sõlmisid korteriomanikud 2019. aastal kokkuleppe, milles leppisid kokku, et pööningukorrus antakse kõigi korteriomanike kasutusse ja puudutatud isik I vabastab tema kasutuses oleva pööninguosa (2019. a kokkulepe). 2019. a kokkuleppe sõlmimisega on nõustunud kõik korteriomanikud peale puudutatud isiku I.
5.Olukord, kus osa pööningukorrusest jääb vastavalt 2002. a korteriomanike kokkuleppele puudutatud isiku I ainukasutusse, on vastuolus hea usu põhimõttega ega vasta korteriomanike ühistele parimatele huvidele. Puudutatud isik I on järjepidevalt ning pahatahtlikult takistanud juurdepääsu pööninguosale, mis 2002. a kokkuleppe alusel on tema kasutuses. Selle tagajärjel on tekkinud teistele korteriomanikele kahju. Puudutatud isiku I kasutuses olev pööningukorruse osa ei ole vastavalt 2002. a kokkuleppele välja ehitatud ning selle seisukord on halb. Puudutatud isiku I ainukasutuses olevale pööninguosale jääb ainuke sissepääs Nunnadetagusele tornile, mis Tallinn linna seisukoha järgi kuulub korteriomanike kaasomandisse. Pööninguosa puudutatud isiku I ainukasutusse jäämisel ei ole teistel korteriomanikel võimalik Nunnadetaguse torni kasutada ega tagada selle korrashoidu. 2002. a kokkuleppe lõpetamine on kõigi korteriomanike huvides ning selleks on põhjendatud vajadus. Korteriomanikud on arutanud pööningukorrusele uue korteriomandi moodustamist, selle võõrandamist ning võõrandamisest saadud tulu kasutamist elamu korrashoiuks ja parendamiseks vajalike kulude katmiseks (sh juba tehtud remonttööde lisakulude katmiseks). 2002. a kokkuleppe muutmise vajaduse tingib ka korteriomanike vahetumine. Uute korteriomanike suhtes 2002. a kokkulepe ei kehti.
6.Avaldaja palub:
6.1.asendada kohtulahendiga puudutatud isiku I nõusolek 2019. a jaanuari korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks;
6.2.alternatiivselt tuvastada, et kõikidel aadressil XXX asuva elamu (katastritunnus XXX) korteriomanikel on õigus kasutada ja vallata XXX elamu pööningukorrust võrdsetel alustel vastavalt seaduses sätestatud tingimustele kuni muusuguse kokkuleppe sõlmimiseni ja; tuvastada, et XXX korteriomanike vahel puudub kehtiv kokkuleppe (kasutuskord), mis reguleeriks XXX elamu pööningukorruse kasutamist ja valdamist ning välistaks mistahes korteriomaniku õiguse kasutada ja vallata XXX elamu pööningukorruse mistahes osa;
6.3.alternatiivselt tuvastada, et 2002. a korteriomanike kokkulepe on 2019. a korteriomanike kokkuleppega kehtivalt lõpetatud.
2-19-5506
7.Oma esmase nõude osas selgitas avaldaja järgmist. Tuginedes korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 13 lg-le 2 ja § 9 lg 2 p-le 1 nõuab avaldaja puudutatud isiku I nõusoleku asendamist 2019. a jaanuari korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks. Kuivõrd käesolevas asjas tehtud 07.12.2021 Riigikohtu lahendiga ei ole Riigikohus välistanud enne 2018. jaanuari kehtima hakanud KrtS-i sõlmitud kasutuskordade lõpetamist, vaid üksnes uute kehtestamist ning olemasolevate muutmist, siis on võimalik lõpetada ka varem kokku lepitud kasutuskord. Kohus peaks 2019. a kokkuleppe sõlmimiseks asendama puudutatud isiku I nõusoleku kohtulahendiga, sest 2019. a kokkuleppe sisaldab olulisi tingimusi 2002. a kokkuleppe lõpetamiseks, sh pööningukorruse vabastamise tähtaega ja hüvitise (mitte)tasumist.
8.Kui kohus peaks leidma, et tulenevalt käesolevas asjas tehtud Riigikohtu 07.12.2021 lahendist ei ole avaldajal õigust nõuda puudutatud isiku I tahteavalduse asendamist 2019. a kokkuleppe sõlmimiseks, mh põhjusel, et 2019. a korteriomanikke kokkuleppe sõlmimiseks ei ole olnud vajadust, siis esitab avaldaja alternatiivsed nõuded ning selgitab nende osas järgmist. Käesolevas asjas tehtud 07.12.2021 Riigikohtu lahendist võib järeldada, et (i) kuivõrd 2002. a korteriomanike kokkulepe ei ole kõikidele korteriomanikele siduv, siis ei ole 2019. a kokkuleppe sõlmimine olnud vajalik ning kõikidel korteriomanikel on seadusest tulenev õigus pööningukorrust tervikuna ühiselt vallata ja kasutada; ja/ või (ii) 2019. a kokkuleppe sõlmimiseks on puudunud vajadus, mistõttu ei ole avaldajal õiguskaitsevajaduse puudumise tõttu õigust nõuda puudutatud isiku I tahteavalduse asendamist 2019. a kokkuleppe sõlmimiseks. Avaldaja ja teiste korteriomanike huvi on, et elamu pööningukorrust on kogu ulatuses võimalik kasutada kõikidel korteriomanikel võrdsetel tingimustel vastavalt KrtS ja asjaõigusseaduse (AÕS) kaasomandi valdamist, kasutamist ja valitsemist puudutavatele sätetele (seda kinnitab ka 2019. a korteriomanike kokkuleppe p 1).
9.Vastuseks puudutatud isiku I erikasutusõigust puudutavale vastuavaldusele (allpool al p 13) märgib avaldaja, et kohus saab lahendada vaid puudutatud isiku I nõuet, milles puudutatud isik I nõuab enda korteri peale jäävale pööninguosale erikasutusõigust. Teistele korteriomanikele saab kohus määrata erikasutusõiguse vaid nende vastavasisulisel taotlusel. Kohus ei saa ilma korteriomaniku vastava taotluseta määrata ühelegi teisele korteriomanikule erikasutusõigust. Avaldajale teadaolevalt ei ole ükski korteriomanik huvitatud elamu kaasomandis olevate osade erikasutusõigustest ning elamu kaaskasutatavate pindade jagamisest. Avaldaja ei soovi erikasutusõigust, mille puudutatud isik I oma vastuavalduses välja pakkunud on. Lisaks oleks puudutatud isikule I erikasutusõiguse määramine vastuolus hea usu põhimõttega ning rikuks teiste korteriomanike huve. Vastusooritusena (hüvena) puudutatud isikule I erikasutusõiguse määramise eest saab teistele korteriomanikele anda erikasutusõiguse muudele kaasomandi osadele vaid vastavate korteriomanike taotluste alusel. Igal juhul ei oleks selline vastusooritus õiglane ega õigustaks puudutatud isikule I tema soovitud erikasutusõiguse andmist. Minimaalse vastusooritusena peaks puudutatud isik I erikasutusõiguse saamisel tagama pööningukorruse vastava osa korrashoiu ning tasuma sellel pinnalt arvestatuna kõiki majandamis- ja kommunaalkulusid. Arvestades aga käesoleva vaidluse asjaolusid, ei õigustaks kõnealused vastusooritused mingil viisil puudutatud isikule I erikasutusõiguse määramist ning sellest saadavaid hüvesid. Pööningule erikasutusõiguste määramine ei ole kooskõlas korteriomanike sooviga vallata pööningukorrust kaasomandi osana ühiselt, et tagada elamu parem ja efektiivsem majandamine, sh moodustada pööningkorrusele eraldi korteriomand, et see võõrandada ning kasutada uue korteriomandi võõrandamisest saadavat tulu elamu remontööde kulude kandmiseks.
10.Seoses puudutatud isiku I alternatiivnõudega märkis avaldaja, et 2002. a kokkulepe ei ole erikasutusõigus KrtS § 14 mõttes. Seetõttu ei saa kohus rahuldata puudutatud isiku I taotlust,
2-19-5506 et kohus asendaks korteriomanike tahteavaldused 2002. a korteriomanike kokkuleppe sissekandmiseks kinnistusraamatu kõikide korteriomandite registriosade esimestesse jagudesse. Puudutatud isiku I vastus avaldaja avaldusele ja vastuavaldus
11.Puudutatud isik I vaidles avaldaja avaldusele vastu. Puudutatud isik I selgitas, et kinnistul on kaks hoonet: kahekordne ja kolmekordne. Kahekordse hoone pööning on korteri 14 kasutuses. Kolmekordse maja pööning paikneb pooles osas puudutatud isiku I korteri nr 5 peal ning pooles osas avaldaja korteri nr 3 peal, vastavalt millele on koostatud ka kasutuskorra kokkulepped kummagi korteriomaniku kasuks pööningu kasutamiseks. Pööningu vahesein paikneb korterite vaheseina peal ning oli olemas enne kaasomanike kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist. Arvestades pööningu asetust ja aastaid toimunud kasutust, puudub teistel omanikel põhjendus ja vajadus pööningu reaalseks kasutamiseks. Hoonete pööningud ja samuti keldrid ei ole kõikide korteriomanike ühiskasutuses ning puudub ka kõigile vastav juurdepääs nendele osadele. Menetluses osalenud korteriomanikud ei selgitanud, kuidas ja miks soovivad nad ise korteri nr 5 pealset kasutama hakata, et oleks põhjendatud olemasoleva olukorra muutmine.
12.Puudutatud isik I esitas 02.03.2020 vastuavalduse ja 01.06.2020 vastuavalduse tervikteksti.
13.Puudutatud isik I palub:
13.1.kohustada F.J, R.V-d , Z.V-d , H.I , Z.R-i , V.Z, G.F , Siuh OÜ-d ja X.C-d andma tahteavaldus pööningute ja keldrite erikasutusõiguse tekkimise kokkuleppe sõlmimiseks selliselt, et korteriomanike vahelise kokkuleppega antaks osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse ja tekivad kinnistu, katastritunnusega XXX, asukohaga XXX, Tallinn, erikasutusõigused igakordse korteriomaniku kasuks 01.06.2020 menetlusdokumendi lisaks toodud plaanide (lisad 1-3) alusel järgmiselt:
13.1.1.Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr XXXXXXX ja nr YYYYYYYY koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule kuulub lisas 1 (dtl 310) esitatud plaanil rohelisega märgitud korteri pealse pööningu osa erikasutusõigus.
13.1.2.Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr CCCCCC koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule kuulub lisas 1 (dtl 310) esitatud plaanil sinisega märgitud korteri peal oleva pööningu osa erikasutusõigus.
13.1.3.Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr QQQQQQ koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule kuulub lisas 2 (dtl 309) esitatud plaanil punasega märgitud joonest paremale jääva pööninguosa erikasutusõigus.
13.1.4.Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr ZZZZZZ koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule kuulub lisas 2 (dtl 309) esitatud plaanil punasega märgitud joonest vasakule jääva pööninguosa erikasutusõigus.
13.1.5.Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr SSSSSS koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule kuulub lisas 3 (dtl 308) esitatud plaanil kollasega märgitud ala erikasutusõigus.
2-19-5506
13.1.6.Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr JJJJJJ ja nr CCCCCC koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule kuulub lisas 3 (dtl 308) esitatud plaanil sinisega märgitud ala erikasutusõigus.
13.1.7.Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr GGGGGG ja nr SSSSSS koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule kuulub lisas 3 (dtl 308) esitatud plaanil punasega märgitud ala erikasutusõigus.
13.1.8.Tartu Maakohtu kinnistusosakonnas registreeritud korteriomandi nr GGGGGG koosseisu ja korteriomandi igakordsele omanikule kuulub lisas 3 (dtl 308) esitatud plaanil lillaga märgitud ala erikasutusõigus.
13.2.Kohustada F.J, R.V-d , Z.V-d , H.I , Z.R-i , V.Z, G.F , Siuh OÜ-d ja X.C-d andma tahteavaldus, neile eeltoodud punktis nimetatud korteriomanditele esimesse jakku esimesele vabale järjekohale eeltoodud punktis kajastatud erikasutusõiguste sissekandmiseks.
13.3.Alternatiivselt, kohustada F.J, R.V-d , Z.V-d , H.I , Z.R-i , V.Z, G.F , Siuh OÜ-d ja X.C-d andma tahteavaldus XXX Tallinn neile kuuluvate korteriomandite esimesse jakku esimesele vabale järjekohale 01.04.2002 korteriomanike kokkuleppe, millega anti puudutatud isikule I XXX korter 5 pealse pööningosa kasutus, sissekandmiseks.
14.Vastuavalduse põhjenduste kohaselt, kuna pööning on eraldiseisev ning ühendatud korteriga 5 (sh ehitisregistrisse kantud), siis on ainumõistlik sellisel kujul pööningu kasutust jätkata. Muud ümberkorraldused nõuaksid kõikidel juhtudel põhjalikke ehituslikke muudatusi. Arvestada tuleb ka pööningute asukohti, kõik on eraldi sissepääsudega eri hoonete osadest pikkadest peenikestest treppidest ning kõigi korteriomanike kasutus ei ole reaalne. Hoonete pööningutele pääseb vaid erinevatest trepikodadest ning korteri 14 ja korteri 5 pealsele pööningule vaid läbi nende korterite. Mõistlik on, et ülemised korterid kasutavad pööningut nende korterite peal. Samuti on keldrid erinevate trepikodade sissepääsudega ning olnud vaid mõne korteriomaniku kasutuses. Mõistlik on, et allpool olevad korterid kasutavad keldreid nende korterite all. See võimaldab keldrisse teha ühendused ka otse nende peal olevatest korteritest. Puudutatud isik I on kasutanud kokkuleppel pööningut oma korteri peal, kuid ei ole saanud kasutada teisi hoonete pööninguid ega keldreid. Puudutatud isik I on investeerinud korter 5 pealse pööningu ja katuse korrashoidu.
15.Puudutatud isik I taotleb pööninguosa erikasutusõiguse määramist, pakkudes välja ka teistele omanikele pööningute ja keldrite erikasutusõigusi. Seega ei oleks erikasutusõiguse määramine praegusel juhul teistele korteriomanikele n-ö vastutasuta. 31.05.2024 seisukohas märkis puudutatud isik I, et juhul kui korteriomanikud ei soovi endale erikasutusõigusi, siis palub puudutatud isik I asendada korteriomanike nõusolek pööningu erikasutusõiguse seadmiseks vaid korterile 5. Kuna 01.04.2002 kirjalikult sõlmitud kokkulepe on kehtiv, siis vältimaks edasisi vaidlusi õiglusjärglaste osas, on vajalik kanda kokkulepe kinnistusraamatusse. Puudutatud isikute seisukohad
16.Korteriomanikud Universal Capital OÜ (asendatud uue korteriomanikuga Siuh OÜ), E. V.Z (asendatud uue korteriomanikuga V.Z ), Z.R , H.I , Z.V , F.J ja R.V toetasid avaldust ja palusid selle rahuldada. Korteriomanik G.F avalduse osas seisukohta ei esitanud.
2-19-5506
16.1.Korteriomanike ühine tahe on, et pööningukorrust oleks võimalik kasutada kõikidel korteriomanikel ühiselt. Korteriomanikud ei välista, et tulevikus võib olla otstarbekas moodustada pööningukorrusest üks või mitu eriomandit, et tagada selle parem hooldamine ja korrashoid nii, nagu on välja toodud avaldaja esitatud avalduses. Igal juhul ei ole korteriomanike huvides, et puudutatud isik I jätkab tema korteri peal asuva pööninguosa kasutamist ainuisikuliselt. Pööningukorruse puudutatud isiku I kasutusse jätmine on vastuolus korteriomanike huvidega. Puudutatud isik I on osa pööningust lubamatult kinni ehitanud ning ühelgi korteriomanikul sinna juurdepääsu ei ole. Puudutatud isik I ei ole taganud pööninguosa korrashoidu ega võimalda ligipääsu ka korteriühistule, et korterelamut remontida.
16.2.Kui 2002. aastal allkirjastatud kokkuleppe on kehtiv, soovivad korteriomanikud seda igal juhul muuta vastavalt 2019. a jaanuari kokkuleppele, mille kõik korteriomanikud peale puudutatud isiku I on allkirjastanud. Korteriomanike arvates käitub puudutatud isik I kokkuleppe allkirjastamisest keeldumisel pahatahtlikult ega arvesta kõigi korteriomanike huvidega.
18.Harju Maakohtu 08.08.2024 määrusega jäeti rahuldamata avaldaja avaldus puudutatud isiku I tahteavalduse asendamiseks korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks, rahuldati avaldaja avaldus esmase alternatiivnõude osas osaliselt ning tuvastati, et kõikidel aadressil XXX, Tallinn asuva elamu korteriomanikel on õigus vallata elamu pööningukorrust seaduses sätestatud tingimustel, st selliselt, et kõikidele korteriomanikele on tagatud kaasomandi hulka kuuluva pööningukorruse ühine valdus AÕS § 72 lg 3 mõttes. Maakohus jättis puudutatud isiku I vastuavalduse täies ulatuses rahuldamata. Maakohus määras, et jõustunud kohtulahendis tuleb puudutatud isiku I nimi asendada tähemärgiga ning jätta avalikustamata puudutatud isiku I isikukood ja aadress. Maakohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda ning menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramata.
19.Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt puudub vaidlus, et: 1) elamu aadressil XXX, Tallinn on jagatud üheksaks korteriomandiks; 2) XXX elamu toonased korteriomanikud W. K, E. V.Z, M. H, M. Z.R, H.I , M. Z.V, F.J, D. K ja E. R.V sõlmisid 01.04.2002 lihtkirjaliku kokkuleppe, millega nõustusid puudutatud isiku I poolt tema korteri nr 5 peal oleva pööningu väljaehitamisega puudutatud isiku I poolt, samuti nõustuti temapoolse pööningu kasutusega ja sellega, et pööninguosa jääb väljaehitamisel tema omandisse; 3) korteri nr 5 omanik, puudutatud isik I on tema korteri peal asuvat pööninguosa 2002. a kokkuleppe alusel ainuisikuliselt kasutanud tänaseni; 4) 2019. a jaanuaris-veebruaris on toonased korteriomanikud Universal Capital OÜ, E. V.Z, X.C, Z.R , H.I , Z.V , F.J ja R.V sõlminud kokkuleppe pööningukorruse kasutamise kohta, mille eesmärk oli mh muuta 2002. a korteriomanike kokkulepet ja võimaldada kõikidel korteriomanikel kasutada ja vallata XXX elamu pööningukorrust võrdsetel tingimustel, sealjuures kohustati puudutatud isikut I vabastama korteri 5 peal asuv pööninguosa ja tagama juurdepääs teistele korteriomanikele;
2-19-5506 5) puudutatud isik I ei ole 2019. a kokkulepet allkirjastanud.
20.Avaldaja avalduse osas märkis maakohus järgmist.
20.1.Avaldaja avaldus ei kuulu esmase nõude osas rahuldamisele. Praegusel juhul on tegemist olukorraga, kus 2019. a kokkuleppe sõlmimine on olnud ebavajalik, kuna kaasomandi eseme ühise valdamise ja kasutamise sätestab seadus. Riigikohus on märkinud, et sellise kokkuleppe (s.o 2019. a kokkuleppe) sõlmimiseks ei saa nõuda õiguskaitsevajaduse puudumise tõttu nõusolekut korteriomanikult, kes ei ole sellise kokkuleppega nõus (vt RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 17).
20.2.Avaldaja esmane alternatiivne nõue tuleb rahuldada osaliselt ja seda järgmises ulatuses ja sõnastuses: tuvastada, et kõikidel aadressil XXX, Tallinn asuva elamu korteriomanikel on õigus vallata elamu pööningukorrust seaduses sätestatud tingimustel kohaselt, st selliselt, et kõikidele korteriomanikele on tagatud kaasomandi hulka kuuluva pööningukorruse ühine valdus AÕS § 72 lg 3 mõttes.
20.2.1.Kõik tänased korteriomanikud ei ole 2002. a kokkuleppe osapooled. 2002. a kokkuleppe osapooleks ei ole: 1) Siuh OÜ (kokkuleppe allkirjastas varasem omanik W. K; vahepeal on omanik olnud ka Universal Capital OÜ, kelle kohus 12.04.2022 määrusega asendas); 2) Z.R (kokkuleppe allkirjastas M. Z.R); 3) Z.V (kokkuleppe allkirjastas M. Z.V); 4) F.J ja R.V (R.V on kaasomanik alates 2006. aastast; kokkuleppe allkirjastasid varasemad omanikud D. K ja E. R.V); 5) kokkulepet ei ole allkirjastanud ka puudutatud isik I.
20.2.2.2002. a kokkuleppe kohta ei ole kinnisusraamatu registriosadesse vastavaid märkusi sisse kantud ning seega ei ole 2002. a kokkulepe siduv kõigi tänaste korteriomanike suhtes (vt RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 17). Kui korteriomanikud on enne KrtS-i jõustumist (st enne 1. jaanuari 2018) sõlminud kokkuleppe, millega on määratud kaasomandi kasutuskord ja selle kohta ei ole kinnistusraamatus korteriomandite kohta peetavates registriosade kolmandates jagudes sisse kantud märkusi, ei kehti see kokkuleppe sõlminud korteriomanike eriõigusjärglaste suhtes. Sellisel juhul saavad korteriomanikud (alatest 1. jaanuarist 2018) taotleda endale erikasutusõigust (KrtS §-d 9, 13 ja 14, RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 17).
20.2.3.Maakohus leidis, et kuivõrd 2002. a kokkuleppe puhul on tegemist mh korteriomandi koosseisu kuuluva kaasomandi osa kasutamist reguleeriva kokkuleppega, on see korteriomanike vahetumise tõttu muutunud terves ulatuses kehtetuks. Ei saa pidada õigeks ning korteriomandi olemusega kooskõlas olevaks olukorda, kus kõigile korteriomanikele kaasomandina kuuluva pinna kasutamist reguleerib kokkulepe, mille kõik osapooled ei ole korteriomanikud. Vastupidisel juhul tekiks olukord, kus ühelt poolt reguleerib pinna kasutamist kokkulepe (mis ei ole kõigile korteriomanikele siduv) ja teisalt konkureerib nimetatud kokkuleppega selle osapoolteks mitte olevate korteriomanike seadusest tulenev õigus kaasomandi eset kasutada. Nimetatud olukorras prevaleerib seadusest tulenev regulatsioon. Õigusselguse ja õigusjärglaste osas siduvuse tagamiseks ongi ette nähtud kinnistusraamatusse kasutuskorra kohta vastava märkuse sissekandmise instituut. Ka
2-19-5506 Riigikohtu praktikast (RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506) tuleneb põhimõte, et kinnistusraamatus kajastamata kasutuskorrakokkulepe ei ole vahetunud korteriomanikele siduv ning KrtS kehtivusest alates ei ole seda võimalik muuta ega ka uutele omanikele kehtestada, vaid korteriomanikel tekib erikasutusõiguse seadmise nõue.
20.2.4.KrtS § 30 lg 2 sätestab, et korteriomanik võib nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 368 lg 1 sätestab, et hageja võib esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi.
20.2.5.Seega tuleb avaldaja esmane alternatiivne nõue rahuldada ja korteriomanikele tuleb tagada ühine võimalus XXX elamu(te) pööninguosade kasutamiseks. Vastav tahe on korteriomanike (v.a puudutatud isiku I) tahe (mh tulenevalt 2019. a kokkuleppest). Puudutatud isik I ei ole esile toonud selliseid põhjendusi, mis kaaluks üles ülejäänud korteriomanike huvi kaasomandi eset ühiselt vallata. Küll aga on teised korteriomanikud esile toonud, et päevakorras on pööningupindadest uute korteriomandite moodustamine ja nende võõrandamine – viidatud huvi kaalub kahtlemata üles ühe korteriomaniku huvi vaidlusalust kaasomandi eset ainuvallata.
20.2.6.Kuivõrd kohus jõudis esmase tuvastusnõude analüüsi käigus järeldusele, et 2002. a kokkulepe ei ole tänaste korteriomanike suhtes kehtiv, puudub vajadus ka eraldi sätestada, et „XXX korteriomanike vahel puudub kehtiv kokkuleppe (kasutuskord), mis reguleeriks XXX elamu pööningukorruse kasutamist ja valdamist ning välistaks mistahes korteriomaniku õiguse kasutada ja vallata XXX elamu pööningukorruse mistahes osa.“ Viidatud nõude osa on hõlmatud rahuldatud nõudega ja omab sisuliselt sama eesmärki.
20.3.Kuivõrd kohus rahuldas avaldaja esmase alternatiivse nõude, ei analüüsinud kohus avaldaja teist alternatiivnõuet.
21.Puudutatud isiku I vastuavalduse osas märkis maakohus järgmist.
21.1.Vastuavaldus tuleb jätta rahuldamata. Maakohus viitas vastuavalduse lahendamisel KrtS § 9 lg 2 p-dele 1 ja 2, § 13 lg-tele 2 ja 3, § 14 lg-le 1 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg-le 5.
21.2.Puudutatud isiku I esmase nõude eesmärk on seada kinnistul paiknevate elamute keldrija pööningupindadele erikasutusõigused korteriomanike kasuks. Kohus jõudis eelnevalt järeldusele, et elamute pööningukorrused jäävad korteriomanike ühisvaldusesse ning ei pidanud seega vajalikuks ülaltoodud põhjendusi käesoleva nõude lahendamisel korrata. Seega ei ole põhjendatud ega võimalik vastuavaldust nimetatud osas rahuldada. Kuivõrd kohus puudutatud isiku I kasuks erikasutusõigust ei sea, ei ole võimalik rääkida ka vastusooritusena erikasutusõiguste seadmisest. Teised korteriomanikud ei ole avaldanud soovi erikasutusõiguste saamiseks vastuavalduses toodud viisil. Sellises olukorras ei ole põhjendatud ega võimalik n-ö sunniviisiliselt kaasomandis olevate pindade osas korteriomanikele erikasutusõigusi seada (RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 15). Praeguse olukorra säilitamine (käesolevast määrusest tulenevate erisustega) ei ole kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega. Seega jättis kohus vastuavalduse esmase nõude osas rahuldamata.
2-19-5506
21.3.Puudutatud isiku I alternatiivse nõude eesmärk on 2002. a kasutuskorra kokkuleppe kajastamine eriomandi sisuna kinnistusraamatus kõikide korteriomandite registriosade esimestes jagudes. 2002. a kokkuleppe puhul ei ole tegemist erikasutusõiguse kokkuleppega, mistõttu ei ole seda võimalik kajastada eriomandi sisuna kinnistusraamatus kõikide korteriomandite registriosade esimestes jagudes. 2002. a kokkulepe on mh kaasomandi kasutuskorra kokkulepe, mida ei saa pidada erikasutusõiguse kokkuleppeks KrtS § 14 mõttes (vt RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 17). Isegi kui käsitada viidatud kokkulepet erikasutusõiguse kokkuleppena, ei saaks ikkagi kannet teha, kuna 1) ei ole täidetud vorminõue – selline kokkulepe peab AÕS § 120 lg 1 koosmõjus KrtS § 3 lg-ga 3 olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis (RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 17, esimene lõik); 2) see ei ole sõlmitud tänaste korteriomanike poolt – varasem erikasutusõiguse kokkulepe saab olla kinnistusraamatusse kande tegemise alus üksnes juhul, kui selle on sõlminud isikud, kes on kande tegemise ajal nende korteriomandite omanikud, mida see erikasutusõigus puudutab (vt RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 17, esimene lõik). Seega jättis kohus vastuavalduses esitatud alternatiivse nõude rahuldamata.
22.Maakohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda (TsMS § 172 lg 1). Määruskaebus
23.Puudutatud isik I esitas määruskaebuse, milles palub tühistada maakohtu määruse osas, milles maakohus rahuldas avaldaja avalduse, jättis puudutatud isiku I vastuavalduse rahuldamata ning menetluskulude jaotuse osas. Puudutatud isik I palub teha asjas uue lahendi, millega jätta avaldaja avaldus rahuldamata, rahuldada puudutatud isiku I vastuavaldus ja mõista avaldajalt välja puudutatud isiku I menetluskulud.
24.Puudutatud isik I palub asja läbivaatamist istungil. Vastavalt TsMS § 462 lg-le 2 palub puudutatud isik I, et kohtulahendis ei avaldataks tema isikukoodi ega aadressi ning tema nimi asendataks tähemärkidega. Kuna Siuh OÜ on võõrandanud oma korteriomandi, siis tuleb Siuh OÜ asendada uue omanikuga PrimsaOne OÜ (registrikood 16746204).
25.Kohus ei saanud rahuldada avaldaja alternatiivnõuet ja tuvastada, et pööningukorrus on ühiskasutuses, st kõikidel korteriomanikel on ühine valdus, kuna eksisteerib kehtiv 01.04.2002 kokkulepe pööninguosa kasutuseks, mis on allkirjastatud ka praeguste (enamike) korteriomanike poolt, kelle suhtes on kokkulepe kehtiv. Kuna 01.04.2002 sõlmitud kasutuskorra kokkuleppe on siduv selle osapooltele, ei saa kohus otsustada, et vaidlusalune pööninguosa on kõikidele korteriomanikele üldkasutatav. Seadus ei näe ette, et kui kokkuleppe mõni osapool muutub, siis kokkulepe muutub kehtetuks ka teiste kokkuleppe osapoolte suhtes. Kuna avaldaja on ise sõlminud 01.04.2002 kasutuskorra kokkuleppe, siis on see tema suhtes kehtiv ning ta saa esitada nõuet tuvastamaks, et pööning on üldkasutuses. Kokkuleppe kehtivus avaldaja suhtes on tuvastatud ka tsiviilasjas nr 2-17-5713. Ka tsiviilasjas nr 2-17-5713 esitas avaldaja nõude anda pööning kaasomanike kasutusse ning see nõue jäeti rahuldamata. Lisaks on kohus eksinud 01.04.2002 kokkuleppe tänastes osapooltes. Kuigi peale avaldaja ei ole teised korteriomanikud kohtusse pöördunud, on kohus menetluses ebaõigesti tuvastanud teiste korteriomanike tahte. Isik võib kohtusse pöörduda vaid enda õigust kaitseks. Teised korteriomanikud nõuet kohtusse esitanud ei ole. Seega on kohus ületanud volituste piire.
26.Seoses puudutatud isiku I vastuavaldusega ei ole maakohus välja selgitanud, kas ja millistel tingimustel (sh vastusooritus) oleksid teised kaasomanikud nõus puudutatud isiku I poolt korteri nr 5 pealse pööningu ainukasutusega, nagu Riigikohus käesolevas asjas selgitas.
2-19-5506 Maakohus on väitnud meelvaldselt, et korteromanike ühine tahe on, et XXX pööningukorrust oleks võimalik kasutada kõikidel korteriomanikel ühiselt. Menetlusosaliste seisukohad ja menetluse edasine käik
27.Avaldaja palus jätta määruskaebuse rahuldamata. Kõik korteriomanikud on toetanud avaldaja avaldust. Maakohtu määrus on kooskõlas kõigi korteriomanike huvidega. Vastuavalduse menetlemisega seotud menetluskulud tuleb jätta puudutatud isiku I kanda. Teised menetlusosalised seisukohti ei esitanud.
28.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
29.TsMS § 659 ja § 651 lg 1 koosmõjust tulenevalt ei kontrolli ringkonnakohus maakohtu määruse õigsust osas, mille peale ei ole edasi kaevatud. Määruskaebuse on esitanud puudutatud isik I, kes on vaidlustanud maakohtu määruse osas, milles maakohus rahuldas avaldaja avalduse ja jättis puudutatud isiku I vastuavalduse rahuldamata. Seega on maakohtu määrus jõustunud resolutsiooni p 1 osas, s.o osas, milles maakohus jättis rahuldamata avaldaja primaarse avalduse puudutatud isiku I tahteavalduse asendamiseks korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks (TsMS § 466 lg 3).
30.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada osas, milles maakohus rahuldas avaldaja avalduse ja jättis puudutatud isiku I avalduse tervikuna rahuldamata. Ringkonnakohus teeb asjas uue määruse, millega jätab avaldaja avalduse alternatiivnõuete osas osaliselt läbi vaatamata ja osaliselt rahuldamata. Ringkonnakohus jätab osaliselt läbi vaatamata ka puudutatud isiku I vastuavalduse esmase nõude, s.o osas, milles puudutatud isik I taotleb teistele korteriomanikele erikasutusõiguse määramist. Ringkonnakohus rahuldab määruskaebuse osaliselt ja saadab tsiviilasja uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule puudutatud isiku I nõude osas, milles puudutatud isik taotleb asendada korteriomanike nõusolek pööningu erikasutusõiguse seadmiseks vaid korterile nr 5 ja vastavate tahteavalduste saamiseks. Ringkonnakohus jätab muutmata maakohtu määruse osas, milles maakohus jättis puudutatud isiku I vastuavalduse alternatiivnõude osas rahuldamata.
31.Ringkonnakohus lahendab esmalt puudutatud isiku I taotluse asja lahendamiseks istungil. TsMS § 667 lg 3 esimene lause sätestab, et määruskaebus lahendatakse kirjalikus menetluses, kui kohus ei pea vajalikuks kohtuistungit korraldada. Ringkonnakohus ei pea istungi korraldamist vajalikuks, kuna see ei ole asja lahendamiseks vajalik ega menetlusökonoomia põhimõttest lähtudes mõistlik. Ringkonnakohus saab kaebuse lahendada toimiku materjalide põhjal. Seetõttu jätab ringkonnakohus puudutatud isiku I taotluse istungi korraldamiseks rahuldamata.
32.Käesolevas asjas on menetlusosalistel vaidlus elamu pööningukorruse kasutamise üle. Menetlusosalised vaidlevad selle üle, et kas puudutatud isiku I korteri peal asuv pööninguosa peaks olema kõigi korteriomanike vallata ja kasutada võiks peaks puudutatud isikul I olema erikasutusõigus nimetatud pööninguosale. Avaldaja esitatud avalduse eesmärk on, et pööninguosa oleks kõigi korteriomanike kasutada ja vallata. Puudutatud isiku I avalduse eesmärgiks on saada erikasutusõigus elamu pööninguosale, mis on olnud tema ainukasutuses
2-19-5506 2002. a kokkuleppe järgi. 2002. aasta kokkuleppe alusel andsid toonased korteriomanikud korteri nr 5 peal oleva pööninguosa puudutatud isiku I kasutusse. Puudub vaidlus, et kuna nimetatud kokkulepe ei ole kantud kinnistusraamatusse, siis ei ole see hetkel kõigi korteriomanike suhtes kehtiv (vt AÕS § 79 lg 2, RKTKm 17.04.2008, 3-2-1-12-08, p 9).
33.Ringkonnakohus peab vajalikuks välja tuua, et avaldaja on varem tsiviilasjas nr 2-17-5713 esitanud 10.04.2017 maakohtule avalduse, milles palus kohustada puudutatud isikut I vabastama ebaseaduslikult hõivatud katusekorruse ruumid ja andma need kaasomanike kasutusse. Nimetatud tsiviilasjas tuvastas maakohus, et 2002. a kokkulepe kehtib avaldaja ning puudutatud isiku I, E. V.Z, H.I , Z.V ja F.J suhtes ning ei kehti Universal Capital OÜ, Z.R ja R.V suhtes. Maakohus märkis, et avaldaja ja teised korteriomanikud, kelle suhtes kokkulepe kehtib, peavad sellest kinni pidama kuni teistsuguse kokkuleppe sõlmimiseni või kokkuleppe tühistamiseni. Seetõttu rahuldas maakohus avalduse osaliselt, kohustades puudutatud isikut I mitte tegema takistusi tema kasutuses oleva pööningukorruse kasutamiseks Universal Capital OÜ-le, Z.R-ile ja R.V-le . 11.11.2019 otsusega jättis Riigikohus avaldaja avalduse rahuldamata osas, milles avaldaja palus kohustada puudutatud isikut I vabastama tema hõivatud katuseruumid ja andma need avaldaja, E. V.Z, H.I , Z.V ja F.J kasutusse. Lisaks jättis Riigikohus avaldaja avalduse läbi vaatamata osas, milles avaldaja palus kohustada puudutatud isikut I vabastama tema hõivatud katuseruumid ja andma need Universal Capital OÜ, Z.R ja R.V kasutusse. Riigikohus märkis, et avaldaja nõudis, et puudutatud isik I annaks katusekorruse ruumid kõigi kaasomanike kasutusse. Avaldust rahuldades tegi maakohus lahendi, mida Universal Capital OÜ, Z.R ja R.V ise ei ole taotlenud, kuna nimetatud isikud ei ole avaldanud soovi katusekorruse ruumide kasutamiseks. Riigikohus märkis, et maakohus oleks pidanud olukorras, kus avaldust ei olnud võimalik rahuldada avaldaja taotletud viisil, jätma avalduse tervikuna rahuldamata. Riigikohus tõi ka välja, et avaldaja taotles kaasomandis olevate katusekorruse ruumide vabastamist, mis ei ole käsitatav kasutuskorra muutmise avaldusena ning et menetlusosalised ei esitanud maakohtu määratud tähtaja jooksul kasutuskorra kokkuleppe muutmise või tühistamise avaldust (KrtS § 9 ja § 13 lg 2).
34.Avaldaja esitatud avalduse osas märgib ringkonnakohus järgmist.
34.1.Avaldaja esitas esmalt nõude, milles palus asendada kohtulahendiga puudutatud isiku I nõusolek 2019. a jaanuari korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks. Maakohus jättis avalduse vastava nõude osas rahuldamata (resolutsiooni p 1). Avaldaja maakohtu määrust vaidlustanud ei ole ning seega on maakohtu määrus vastavas osas jõustunud (TsMS § 466 lg 3).
34.2.Avaldaja palus esmase alternatiivse nõude kohaselt tuvastada, et kõikidel korteriomanikel on õigus kasutada ja vallata elamu pööningukorrust. Samuti on avaldaja palunud tuvastada, et korteriomanike vahel puudub kehtiv kokkuleppe (kasutuskord), mis reguleeriks elamu pööningukorruse kasutamist ja valdamist. Maakohus rahuldas avaldaja esimese alternatiivse nõude osaliselt (resolutsiooni p-d 2 ja 3) ning tuvastas, et kõikidel korteriomanikel on õigus vallata elamu pööningukorrust seaduses sätestatud tingimustel, st selliselt, et kõikidele korteriomanikele on tagatud kaasomandi hulka kuuluva pööningukorruse ühine valdus AÕS § 72 lg 3 mõttes. Nõude osas tuvastada, et korteriomanike vahel puudub kehtiv kokkuleppe (kasutuskord), mis reguleeriks elamu pööningukorruse kasutamist ja valdamist, maakohus resolutsioonis seisukohta ei võtnud. Siiski nähtub maakohtu määruse põhjendustest, et maakohus on viidatud nõude sisuliselt rahuldanud, leides, et 2002. a kokkulepe on muutunud korteriomanike vahetumise tõttu terves ulatuses kehtetuks. Maakohus märkis, et viidatud nõue on hõlmatud rahuldatud nõudega, sest omab sisuliselt sama eesmärki.
2-19-5506
34.2.1.Ringkonnakohus märgib esmalt, et ei nõustu maakohtuga, et 2002. a kokkulepe muutub korteriomanike vahetumist tõttu kehtetuks. 01.04.2002 on toonased korteriomanikud sõlminud kaasomandi kasutuskorra kokkulepe, millega andsid korteri nr 5 peal asuva pööninguosa korteri nr 5 omaniku kasutusse. Sellisele kokkuleppele seaduses vorminõuet kehtestatud ei ole (RKTKm 08.05.2013, 3-2-1-45-13, p 26). Kaasomanike kokkulepped kaasomandis oleva asja valdamise ja kasutamise kohta kehtivad esmajoones üksnes nende kaasomanike suhtes, kes on kaasomanikud lepingu sõlmimise ajal (RKTKm 17.04.2008, 3-21-12-08, p 9). 2002. a kokkulepe kehtib selle sõlminud korteriomanike suhtes, kuniks seda ei ole muudetud ega lõpetatud. KrtS § 13 lg 2 kohaselt kohaldatakse korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks, muutmiseks ja lõpetamiseks vajalike tahteavalduste nõudmisele ning muudatuste kinnistusraamatusse kandmisele KrtS §-s 9 sätestatut. Erialakirjanduses ja kohtupraktikas on selgitatud, et kui kaasomanike kokkulepe on olemas, ei saa kaasomanik, kes on ise kokkuleppes osalenud, nõuda kohtus selle muutmist, välja arvatud siis, kui asjaolud on muutunud (AÕS I komm (2014), § 72, p 3.1.2.2; RKTKo 08.02.2006, 3-2-1-121-05, p 42; RKTKm 08.05.2013, 3-2-1-45-13, p 16). Seega leiab ringkonnakohus, et pelgalt asjaolust, et korteriomanikud on vahetunud, ei saa tuvastada 01.04.2002 kokkuleppe kehtetust.
34.2.2.Riigikohus on selgitanud, et kui korteriomanikud on enne KrtS-i jõustumist (st enne 01.01.2018) sõlminud kokkuleppe, millega on määratud kaasomandi kasutuskord ja selle kohta ei ole kinnistusraamatus korteriomandite kohta peetavates registriosade kolmandates jagudes sisse kantud märkusi, ei kehti see kokkuleppe sõlminud korteriomanike eriõigusjärglaste suhtes. Juhul, kui keegi korteriomanikest valdab kaasomandi hulka kuuluvat pinda üksi, omamata selleks teiste korteriomanike nõusolekut, saavad teised korteriomanikud nõuda KrtS § 30 lg 2 alusel, et kaasomandi eset kasutataks seaduse kohaselt, st selliselt, et kõikidele korteriomanikele oleks tagatud kaasomandi hulka kuuluva pinna ühine valdus AÕS § 72 lg 3 mõttes (RKTKm 07.12.2021 2-19-5506, p 17). KrtS § 30 lg 2 järgi võib korteriomanik nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt. Kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. AÕS § 72 lg 3 järgi on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaaskasutust. TsMS § 3 lg 1 kohaselt menetleb kohus tsiviilasja, kui isik pöördub seaduses sätestatud korras kohtusse oma eeldatava ja seadusega kaitstud õiguse või huvi kaitseks. Kui üks korteriomanik rikub teiste korteriomanike ühisvaldust ja -kasutusõigust, on nõudeid esitama õigustatud teised korteriomanikud VÕS § 71 järgi osavõlausaldajana (RKTKo 24.03.2016, 3-2-1-175-15, p 12).
34.2.3.Kuna korteriomandite kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud, siis TsMS § 3 lgst 1 tulenevalt on nõudeõigus kasutada ja vallata elamu pööningukorrust ka kõigil korteriomanikel ühiselt. Kuivõrd praegusel juhul oleksid avalduse kaasomandi eseme (pööningukorrus) kasutamiseks ja valdamiseks pidanud esitama kõik korteriomanikud, siis on maakohus avaldaja avalduse vastava nõude osas ebaõigesti rahuldanud. Lisaks kehtib 01.04.2002 kokkulepe endiselt selle osapoolte suhtes ning kokkuleppe osapooled peavad sellest kinni pidama kuni teistsuguse kokkuleppe sõlmimiseni või kokkuleppe lõpetamiseni. Korteriomanikud, kes on 01.04.2002 kokkuleppe osapooled, ei ole esitanud nõuet 01.04.2002 kokkuleppe lõpetamiseks ja/või selle tuvastamiseks, et kõikidel korteriomanikel on õigus kasutada ja vallata elamu pööningukorrust.
34.2.4.Riigikohus on selgitanud, et olukorras, kus avaldust ei ole võimalik rahuldada avaldaja taotletud viisil, tuleb jätta see rahuldamata, ning on teinud selles osas ise uue lahendi, millega on jätnud asjaomase avalduse läbi vaatamata (RKTKm 11.11.2019, 2-17-5713, p 12). Eeltoodust tulenevalt tühistab ringkonnakohus maakohtu määruse osas, millega maakohus
2-19-5506 rahuldas avaldaja avalduse esmase alternatiivnõude osas ning teeb asjas uue määruse, millega jätab avaldaja avalduse selle nõude osas läbi vaatamata (TsMS § 423 lg 2 p 2 ja § 477 lg 1).
34.3.Teise alternatiivnõude järgi palus avaldaja tuvastada, et 2002. a korteriomanike kokkulepe on 2019. a korteriomanike kokkuleppega kehtivalt lõpetatud. Riigikohus on selgitanud, et olukorras, kus madalama astme kohus on rahuldanud hageja esmase nõude ja kostja otsuse selles osas vaidlustab, liiguvad kõrgema astme kohtu menetlusse kaasa ka rahuldatud nõuetele järgnevad alternatiivsed nõuded. Seega peab ringkonnakohus esmase alternatiivse nõude rahuldamata jätmise korral ise lahendama avaldaja järgneva alternatiivse nõude (vt RKTKo 09.06.2021, 2-18-2243, p-d 26, 27). Ringkonnakohus leiab, et avaldaja teine alternatiivne nõue tuleb jätta rahuldamata. Kuna puudutatud isik I ei ole nõus 2002. a kokkuleppe lõpetamisega, siis tuleks teistel vastava kokkuleppe osapooltel esitada kohtule avaldus 2002. a kokkuleppe lõpetamiseks. 2019. a korteriomanike kokkulepe (mis ei ole seejuures allkirjastatud kõigi praeguste korteriomanike poolt, st sellelt ei puudu mitte üksnes puudutatud isiku I allkiri) ei asenda 2002. a kokkuleppe osapoolte nõuet 2002. a kokkuleppe lõpetamiseks.
35.Puudutatud isiku I vastuavalduse osas märgib ringkonnakohus järgmist.
35.1.Puudutatud isiku I esmaseks nõudeks on kohustada korteriomanikke andma tahteavaldus pööningute ja keldrite erikasutusõiguse tekkimise kokkuleppe sõlmimiseks selliselt, et korteriomanike vahelise kokkuleppega antaks osa kaasomandi esemest igakordse korteriomaniku erikasutusse.
35.1.1.Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul võivad korteriomanikud korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-s sätestatust erinevalt juhul, kui nad sõlmivad vastava kokkuleppe (KrtS § 13 lg 1). Selline kokkulepe eeldab kõikide korteriomanike sellekohast tahteavaldust. Juhul kui mõni korteriomanikest ei ole nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda kokkuleppe sõlmimiseks vajaliku (puuduva) tahteavalduse andmist KrtS § 13 lg 2 kohaselt KrtS § 9 lg 2 alusel. Korteriomanike vahelise kokkuleppe liigiks on mh ka erikasutusõiguse kokkulepe (KrtS § 14), mis annab korteriomanikule ainuõiguse vallata ja kasutada lisaks eriomandi esemele veel mingit osa kaasomandi esemest teisi kaasomanikke täielikult või osaliselt välistavalt (vt RKTKm 20.06.2022, 2-19-43, p 11; RKTKm 07.04.2021, 2-18-15391, p 11; RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 14).
35.1.2.Seega võivad korteriomanikud sõlmida kokkuleppe, millega antakse korteriomanike ainuvaldusse mingid ruumid või kinnisasja muu osa (pind). Kui korteriomanikud sõlmivad sellise kokkuleppe, tekib sellise ainuvalduse saanud korteriomanikul valdusse saadud pinna osas erikasutusõigus KrtS § 14 mõttes (vt RKTKm 07.04.2021, 2-18-15391, p-d 11 ja 13; RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 14). Erikasutusõiguse kokkuleppe puhul tuleb eristada võlaõiguslikku tehingut, mis kehtib kokkuleppe sõlminud poolte (korteriomanike) vahel ja on vormivaba, ning selle kehtivust eriõigusjärglase suhtes, mis KrtS § 13 lg 3 kohaselt nõuab eriomandi sisuna kinnistusraamatusse kandmist. Viimasel juhul peab kokkulepe olema ka notariaalselt tõestatud (KrtS § 3 lg 3 koos viitega AÕS §-le 120) (RKTKm 01.06.2022, 2-1916450, p 16).
35.1.3.Selleks, et avaldust erikasutusõiguse määramiseks vajalike tahteavalduste saamiseks rahuldada, peavad olema täidetud KrtS § 9 lg 2 p-des 1 ja 2 toodud eeldused, s.t olemasoleva olukorra säilitamine peab olema kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ning muudatusega ei kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kohus peab
2-19-5506 KrtS § 9 lg 2 kohaldamisel hindama kõiki asjaolusid ja tegema kaalutlusotsustuse avaldaja soovitud erikasutusõiguse kasuks või kahjuks. Selleks, et eelnimetatud kokkulepe kehtiks ka korteriomanike eriõigusjärglaste suhtes, tuleb kokkulepe KrtS § 13 lg 3 kohaselt kanda kinnistusraamatusse eriomandi sisuna kõikide korteriomandite registriosade esimestesse jagudesse (vt RKTKm 07.04.2021, 2-18-15391, p 16; RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 14, 15; RKTKm 20.06.2022, 2-19-43, p 11). Arvestades, et KrtS-is sätestatud korteriomandi erikasutusõiguse regulatsioon on erinormideks AÕS-s sätestatud kinnisasja kasutuskorra regulatsiooni suhtes (vt RKTKm 07.04.2021, 2-18-15391, p 10), on asjakohane lähtuda erikasutusõiguse määramisel diskretsiooniõiguse teostamisel ka põhimõtetest, mis kehtivad kaasomandis oleva kinnisasja kasutuskorra määramisel. Eelnev tähendab, et lähtuda tuleb hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada mh kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra, pooltevaheliste suhete jm oluliste asjaoludega ning vajaduse korral tuleb eelistada ka vähemuse huvisid (vt RKTKm 20.06.2022, 2-19-43, p 11; RKTKm 23.02.2011, 3-2-1-172-10, p 12).
35.1.4.Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku I avaldus tuleb esmase nõude osas jätta osaliselt läbi vaatamata (TsMS § 423 lg 2 p 2 ja § 477 lg 1). Ringkonnakohus märgib, et puudutatud isiku I avaldus erikasutusõiguse määramiseks kõigile korteriomanikele ei ole õiguslikult võimalik, sest tulenevalt TsMS § 3 lg-st 1 saab kohtusse pöörduda üksnes enda õiguste kaitseks (vt RKTKm 20.06.2022, 2-19-43, p 14; RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 14; TlnRnKm 05.09.2022, 2-20-8160, p 15.4; TlnRnKm 22.11.2022, 2-20-5609, p 10). Eelnev tähendab, et puudutatud isik I saab nõuda tahteavalduste asendamist üksnes endale erikasutusõiguse saamiseks. Puudutatud isik I ei saa nõuda erikasutusõiguse määramist teistele korteriomanikele. Kui korteriomanikud, kelle vastu on avaldus esitatud, soovivad samuti saada kaasomandi osa enda erikasutusse, peavad nad esitama ise vastava avalduse.
35.2.Mis puudutab puudutatud isiku I nõuet asendada korteriomanike nõusolek pööningu erikasutusõiguse seadmiseks vaid korterile nr 5 ja vastavate tahteavalduste saamiseks, siis tuleb see saata maakohtule uueks läbivaatamiseks, kuna selle nõude lahendamiseks vajalikke asjaolusid ei ole üldse maakohtus uuritud. Riigikohus on samas asjas 07.12.2021 tehtud lahendis (2-19-5506, p 15) juba selgitanud, et maakohus ei olnud tulenevalt TsMS § 477 lg-st 5 seotud puudutatud isiku vastuavalduse taotlusega määrata ka teiste korteriomanike kasuks erikasutusõigused. Riigikohus selgitas, et maakohtul on kohustus välja selgitada, kas ja millistel tingimustel oleksid korteriomanikud nõus andma puudutatud isikule erikasutusõiguse tema soovitud pinnale.
35.2.1.Seega on maakohtul asja uuel lahendamisel kohustus välja selgitada, kas ja millistel tingimustel oleksid korteriomanikud nõus andma puudutatud isikule I erikasutusõiguse tema soovitud pinnale. Asja materjalidest nähtuvalt on seisukoha vastuavalduse osas esitanud üksnes Siuh OÜ, V.Z, F.J, Z.R , R.V ja Z.V , nõustudes avaldaja 27.04.2022 seisukohaga vastuavaldusele. Seega puudub korteriomanike H.I ja G.F seisukoht vastuavalduse osas. Maakohtul on õigus määrata korteriomanikele tähtajad selleks, et nad saaksid esitada oma seisukohad ja võimalikud alternatiivsed taotlused neile hüvede määramise kohta puhuks, kui maakohus leiab, et puudutatud isikule I tuleb anda erikasutusõigus. Kohus võib ka ise teha asja lahendamiseks ettepaneku, mis hõlmab mh vastusooritust, mis oleks teiste korteriomanike jaoks kohtu hinnangul õiglane (RKTKm 07.12.2021, 2-19-5506, p 15).
35.2.2.Asja uuel lahendamisel tuleb maakohtul arvestada ka sellega, et senine puudutatud isik Siuh OÜ ei ole enam XXX-1 korteriomandi omanik. Kinnistusraamatu andmetel on XXX-1 (registriosa nr XXXXXXX) korteriomandi omanik PrismaOne OÜ (registrikood 16746204) (20.06.2024 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 27.06.2024). Asja uuel läbivaatamisel on
2-19-5506 maakohtul võimalik asendada senine puudutatud isik Siuh OÜ puudutatud isikuga PrismaOne OÜ ning anda PrismaOne OÜ-le võimalus esitada vastuavalduse kohta kohtule oma seisukoht.
35.2.3.Kuna maakohus jättis puudutatud isiku I vastuavalduse lahendamisel olulised asjaolud välja selgitamata, saadab ringkonnakohus avalduse selles osas maakohtule uueks läbivaatamiseks (vt ka TlnRnKm 05.09.2022, 2-20-8160, p 15.4; TlnRnKm 22.11.2022, 2-205609, p 10).
35.3.Ringkonnakohus leiab, et puudutatud isiku I vastuavalduse alternatiivnõude jättis maakohus õigesti rahuldamata. Alterntiivnõue oli kohustada praeguseid korteriomanikke andma tahteavaldus XXX, Tallinn neile kuuluvate korteriomandite esimessse jakku esimesele vabale järjekohale 01.04.2002 korteriomanike kokkuleppe, millega anti puudutatud isikule I XXX, Tallinn korteri 5 pealse pööninguosas kasutus, sissekandmiseks. Kuna 2002. a kokkuleppe puhul ei ole tegemist erikasutusõiguse kokkuleppega ning see ei ole sõlmitud kõigi tänaste korteriomanike poolt, siis ei ole alternatiivnõuet võimalik rahuldada. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu määruse põhjendustega ning ei korda neid (TsMS § 654 lg 6, § 659).
36.Ringkonnakohus rahuldab puudutatud isiku I taotluse isikuandmete avalikustamise piiramiseks ning määrab, et määruse avalikustamisel tuleb asendada puudutatud isiku I nimi tähemärkidega ning mitte avalikustada puudutatud isiku I isikukoodi ega aadressi. TsMS § 462 lg 2 esimese lause järgi asendatakse andmesubjekti taotlusel või kohtu algatusel jõustunud kohtuotsuses andmesubjekti nimi initsiaalide või tähemärgiga ning ei avalikustata tema isikukoodi, sünniaega, registrikoodi ega aadressi. Eelnimetatud taotluse saab esitada iga andmesubjekt, kelle andmeid kohtulahendis kajastatakse, enda andmete osas ning taotlust ei pea põhjendama.
37.Menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise otsustab TsMS § 173 lg 3 teise lause ja TsMS § 174 lg 6 kohaselt maakohus. Ringkonnakohus leiab, et vaatamata sellele, et menetlus teatud nõuete osas lõpetatakse, tuleb menetluskulud kõikide nõuete kohta jaotada asja tervikuna lahendamisel (TlnRnKm 24.11.2022, 2-21-19043, p 16).
38.TsMS § 696 lg-st 3 tulenevalt ei saa Riigikohtule esitada määruskaebust ringkonnakohtu sellise määruse peale, millega ringkonnakohus saadab hagita asja menetluse jätkamiseks tagasi maakohtule, st ei tee ise menetlust lõpetavat lahendit (vt RKTKm 28.05.2014, 3-2-146-14, p 11). Käesoleva määruse peale saab esitada määruskaebuse osas, milles ringkonnakohus jätab avalduses ja vastuavalduses esitatud nõuded rahuldamata ja läbi vaatamata. (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt) Maris Kuurberg R.V Soots Neve Uudelt
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.