2.1 Välja mõista OÜ-lt Martinex R. L.e kasuks kostja menetluskulude katteks 720 (seitsesada kakskümmend) eurot.
2.2 Väljamõistetud menetluskuludelt tuleb tasuda viivist alates kohtulahendi jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 2. lauses sätestatud määras. 2.3 Väljamõistetud menetluskulud tuleb OÜ-l Martinex tasuda D OÜ arveldusarvele nr EExxx.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohus ei anna luba edasikaebamiseks. Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Apellatsioonkaebuse võib esitada Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest.
1.OÜ Martinex esitas 30.12.2021 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse R. L.e vastu võla nõudes. Kohus tegi 04.01.2022 võlgnikule makseettepaneku, millele R. L. esitas 11.01.2022 vastuväite. Pärnu Maakohtu 24.01.2022 määrusega lõpetati maksekäsu kiirmenetlus ning anti avaldaja nõue võlgniku vastu üle Viru Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses.
2.Hagiavalduse kohaselt andis OÜ Martinex R. L.ele alates 01.10.2017.a. kasutada korteri XXX maakonnas. Kostja kolis üürikorterist välja novembris 2018. aastal. Jooksvalt tasus kostja 2017. aastal üüriarveid, kuid 2018.a lõpetas arvete tasumise. Selle tulemuse jäid tasumata järgmised arved kokku summas 1771,31 eurot: - arve nr 18030 (13.01.2018) summas 142,66 eurot; - arve nr 18063 (13.02.2018) summas 111,06 eurot; - arve nr 18253 (13.07.2018) summas 321,87 eurot; - arve nr 18294 (13.08.2018) summas 344,19 eurot; - arve nr 18334 (13.09.2018) summas 358,73 eurot; - arve nr 18386 (13.10.2018) summas 347,23 eurot; - arve nr 18437 (13.11.2018) summas 145,57 eurot; Hageja ja kostja vahel on sõlmitud üürileping (VÕS § 271). Isegi kui pooled lepingut allkirjastanud ei ole, siis on poolte vahel sõlmitud suuline leping. Üürisuhtes on üürniku peamine kohustus tasuda üüri (VÕS § 292 lg 1). Üüri ja sellega kaasnevate teenuste kohta esitas hageja kostjale igakuiselt arve, millest kostja 2017. a esitatud arved tasus ning 2018. a samuti ainult osad arved pangaülekandega. Ilmselgelt asus kostja kasutama korterit, mida kinnitab nii arvete tasumine, kui ka erinevate kommunaalteenuste tarbimine.
3.Kui lugeda poolte vahel sõlmituks suuline üürileping, siis saab selle lugeda tähtajatuks lepinguks. VÕS § 309 lg 1 teise lause kohaselt tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui üürileandja VÕS 15. peatükis sätestatut järgides üles öelda. Kostja ei ole lepingut üles öelnud, s.t sellest ei ole hagejat teavitatud. Seega sõltumata korteri reaalsest kasutamisest pidi kostja tasuma üüri aja eest kuni oli kehtiv üürisuhe poolte vahel. Hageja seejuures ei kasuta talle seadusest tulenevat õigust ja ei esita kostja vastu nõuet novembrile järgneva kolme kuu eest.
Kuna kostja ei ole täitnud üüri tasumise kohustust, siis on ta olnud maksmisega viivituses ning seetõttu on tekkinud hagejale õigus nõuda viivist. Hageja lähtub seadusjärgsest viivisemäärast 8% aastas (VÕS § 113 lg 1). Hageja on koostanud kronoloogiliselt tabeli, milles on ära toodud tasumata arve, sellest tulenev nõue ja viiviste arvestus.
Hageja põhinõue on 1771,31 eurot, lisandub viivisenõue 495,10 eurot – kokku 2266,41 eurot. Arve nr Arve kp Täitmise kp Nõue Viivitus Viivis 18030 13.01.2018 20.01.2018 142,66
46,25 18063 13.02.2018 20.02.2018 111,06
35,25 18253 13.07.2018 20.07.2018 321,87
91,57 18294 13.08.2018 20.08.2018 344,19
95,58 18334 13.09.2018 20.09.2018 358,73
97,18 18386 13.10.2018 20.10.2018 347,23
91,78 18437 13.11.2018 20.11.2018 145,57
37,49 Hageja palub kohtul mõista R. L.elt välja hageja kasuks võlg 2266,41 eurot, millest põhivõlg on 1771,31 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivis 495,10, Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.
4.Hageja ei nõustu kostja aegumise vastuväitega ja leiab, et aegumise kohaldamiseks ei ole alust. Hageja hinnangul kohaldub antud juhul TsÜS § 154, mille järgi on korduvate kohustuste täitmisele suunatud nõude aegumistähtaeg, olenemata sellest, milline on nõude õiguslik alus, on kolm aastat iga üksiku kohustuse jaoks, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Aegumistähtaeg algab selle kalendriaasta lõppemisest, kui kohustusele vastav nõue muutub sissenõutavaks. Üürisuhte puhul on tegemist korduva kohustusega, sest üüri tasumine toimub perioodiliselt – mitmes kalendrikuus on kohustus tasuda teatud summa. Poolte vahel oli sisuliselt kaks üürilepingut, mida ei eita ka kostja. Lepingute täpse perioodi osas on pooltel vaidlus, kuid hagis esitatud nõuded puudutavad 2018. a erinevate kalendrikuude eest esitatud üüriarveid, mis on oma olemuselt korduvad kohustused (tegemist polnud ühekordse majutusteenuse vaid just üürisuhtega, mille puhul üüri tasumise kohustus tekkis korduvalt). Hagis esitatud arved, muutusid sissenõutavaks 2018. aastal ning nende puhul algas aegumine TsÜS 154 2. lause kohaselt kalendriaasta lõppemisest, s.o 31.12.2018. Hageja esitas 30.12.2021 Pärnu Maakohtule kostja vastu maksekäsu kiirmenetluse avalduse võla nõudes ehk enne aegumistähtaja möödumist. Seega ei ole hageja nõuded aegunud.
5.Kostja väidab kirjalikus vastuses hagile, et pooled sõlmisid kaks tähtajalist lepingut a) kaheks kuuks – perioodil 2017 oktoober ja november; b) viieks kuuks – perioodil 2018 märts, aprill, mai, juuni, juuli. Hageja väidab, et kostja kasutas a) korterit (aadress xxx) oktoobrist 2017 kuni jaanuar 2018 ja b) korterit (aadress xxx) perioodil juuni 2018 kuni oktoober 2018. Hageja väidab, et perioodil 2018 märtsist kuni maikuuni kostja üheski korteris ei elanud ning talle ei esitatud ka ühtegi arvet. Kostja väidab, et hageja nõuab arve nr 18253 alusel 321,87 eurot, kostja on arve tasunud 27.07.2018 summas 500 eurot. Hageja jaoks on arusaamatu, et kui isikul justkui varasemat võlga ei olnud nagu väidab, siis miks ta pidas vajalikuks tasuda 500 eurot? Hageja selgitus on, et poolte vahel oli kokkulepe, et uue lepingu sõlmimisel tuleb kostjal tasuda ka eelmise lepinguga tekkinud võlgnevus teise korteri kasutamise eest. Seetõttu tasus arvel näidatud summast suurema summa.
Kostja ei ole sularahas hagejale tasunud. Hageja ei soovi sularahas arveldada just seetõttu, et välistada hilisemad vaidlused, lisaks nõuaks sularaha maksete vastuvõtmine eraldi kohtumisi, dokumentide vormistamisi jne.
6.Hageja on esitanud maakohtule korteriühistute arved, mis on esitatud hagejale kui korteri omanikule (vastava perioodi korteriühistute arved): KÜ X arve 180100; KÜ X arve nr 180210; X KÜ arve nr M086800029; X KÜ arve nr M086800041; X KÜ arve nr M086800053; X KÜ arve nr M086800065; X KÜ arve nr M086800077. Hageja on need arveldanud üürnikuga lähtudes eelviidatud arvetel kajastatud kuludest: R. L.ele esitatud arve nr 18030 (xxx arve nr 180110); nr 18063 (xxx arve nr 180210); 18253 (xxx arve M086800029); 18294 (xxx arve) M08680004, arve nr 18334 (xxx arve nr M086800053); arve nr 18386 (xxx arve nr M086800065); arve nr 18437 (xxx arve nr M086800077). Kulude jagamine toimus ja toimub olenevalt sellest, kuidas on konkreetses korteriühistus kokku lepitud. Enamus kulud jagatakse ruutmeetrite järgi, osad elanike arvu järgi. X KÜ eraldi dokumente selleks vormistatud ei ole. Lisaks, X KÜ arveid esitati hagejale seejuures hilinemisega ning seetõttu on kostjal esitatud arvetel eelmise kuu näidud (vesi ja prügi), millest tekib mõningane erinevus. Kontori 5 puhul on aga olemas ühistu põhikiri, mille p 3.3.1 on viide puude kogusele, mille korteriomanik peab tooma ühistule, samuti lähtutakse selles ühistus 14.03.2018. a üldkoosoleku otsusest ja majandamiskavast, milles on samuti on viited küttepuude toomise kohustusele. Hageja selgitab, et kostja kasutas kahte erinevat eluruumi ehk sisuliselt oli poolte vahel kaks üürilepingut. Kostja üüris perioodil oktoober 2017 kuni jaanuar 2018 X 10 korterit. Kuna kostja töötas ehitusel ja hagejale teadaolevalt tööobjekt sai valmis, siis kolis kostja korterist välja. Võlga tasumata. Alates juunist 2018 kuni oktoober 2018 soovis kostja uuesti üürida korterit ja saavutas hagejaga kokkuleppe ning kostja asus kasutama Kontori 5 korterit. Poolte saavutatud kokkuleppe tingimus oli, et kostja hakkab tasuma ka vana võlga, mis kajastus jooksvalt arvetel. Seetõttu ongi kostja 27.07.2018. a teinud makse summas 500 eurot. Kuigi esitatud arve sel kuul oli summas 321,87 eurot. Kortermajadel on lokaalsed katlamajad ning kokkuleppe kohaselt peab küttepuid tooma iga korteri omanik ise korteri ruutmeetritele vastavalt ja maksma kütjale tasu kütmise eest. X 10 kortermajas oli puid vaja tuua 10 ruumimeetrit ja Kontori 5 12 ruumimeetrit aastas (2018. a määratud kogus osutus tegelikult väiksemaks mõnevõrra). Mõlemas majas tuli maksta kütjale 8 kuu eest (kütteperiood) 25 eurot kuus (s.o 200 eurot aastas). Kuludele lisandub küttepuude transport ja ladustamine kortermaja keldris, mida tegid hageja töötajad. Hageja jagas küttekulu võrdselt aasta peale igakuise maksena, mis antud korterite puhu oli 60 eurot kuus (s.o 50 eurot, millele lisandus käibemaks). Vaidlusalusel perioodil soetas hageja küttepuid X OÜ-lt, mille kinnituseks esitab hageja arved. Arvetel on kajastatud suuremad kogused, aga hagejal on ka teisi kortereid. X 10 kulu küttepuudele oli 10*40=400 eurot (X OÜ arve nr 13/20187). Kontori 5 kulu küttepuudele oli 12*35=420 eurot (X OÜ arve nr 2/2018). Elektritarbimisega seoses on hagejale esitatud konkreetsel perioodil koondarved, millel on kajastatud erinevad tarbimiskohad.
KOSTJA VASTUVÄITED
7.Kostja R. L. hagi õigeks ei võta ning ei tunnista hagiavalduses esitatud nõuet. Kostja väidab, et poolte vahel oli sõlmitud mitu tähtajalist üürilepingut. Esimene üürileping sõlmiti kaheks kuuks - 2017 oktoober ja november. Nende kuude eest on kostja tasunud arved panagaülekannetega.
Järgmine tähtajaline üürileping oli sõlmitud 5 kuuks - 2018 märts, aprill, mai, juuni, juuli. Kostja on tasunud kõik hageja poolt esitatud arved. Arved on tasutud ülekannetega ja ka sularahas. Kostjal puudub võimalus tõendada sularahas tasutud üüriarveid, kuna kostjale ei meenu, et hageja oleks andnud sularaha tasumise kohta kviitungit. Isegi kui kviitungi andis, siis kostja ei osanud neid säilitada, kuna ei teadnud, et hageja võib tema vastu esitada mitu aastat hiljem üürisuhte osas nõudeid. Hageja nõuab arve nr 18253 alusel 321,87 eurot, kostja on arve tasunud 27.07.2018 summas 500 eurot. Kuigi hageja väidab, et üürisuhe on olnud ka 2018 jaanuar, veebruar ja august, september, oktoober, november, siis kostjale arveid nr 18030, 18063, 18294, 18334, 18386, 18437 esitatud ei ole ja ilmselt on need koostatud tagantjärele. Hageja ei ole tõendeid oma väidete tõendamiseks esitanud.
8.Kostja on seisukohal, et hageja nõue on aegunud ning palub maakohtul kohaldada aegumist. TsÜS § 142 lg 1 kohaselt õigus nõuda teiselt isikult teo tegemist või sellest hoidumist (nõue) aegub seaduses sätestatud tähtaja (aegumistähtaeg) jooksul. Pärast nõude aegumist võib kohustatud isik keelduda oma kohustuse täitmisest. TsÜS § 143 kohaselt võtab kohus võtab nõude aegumist arvesse ainult kohustatud isiku taotlusel. TsÜS § 144 järgi koos põhikohustusest tuleneva nõudega aegub ka kõrvalkohustusest tulenev nõue, kuigi see ei oleks eraldi veel aegunud. TsÜS § 147 lg 1 kohaselt algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 147 lg 2 kohaselt muutub nõue sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul oli õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Käesolevas tsiviilasjas esitas hageja 30.12.2021 Pärnu Maakohtule kostja vastu maksekäsu kiirmenetluse avalduse võla nõudes. Seega on hageja nõuded, mis muutusid sissenõutavaks enne 30.12.2018, aegunud. Hagiavaldusest tulenevalt väidab hageja, et viimase arve nr 18437 on kostjale esitanud 13.11.2018 (lisa 7). Arve nr 18437 tasumise tähtaeg oli 20.11.2018. Seega tuginedes TsÜS §§ 142, 147 lg 1 ja 2 aegusid arved alljärgnevalt: Arve nr 18030, 13.01.2018 tasumise tähtaeg 20.01.2018 aegumine 21.01.2021 Arve nr 18063, 13.02.2018 tasumise tähtaeg 20.02.2018 aegumine 21.02.2021 Arve nr 18294, 13.08.2018 tasumise tähtaeg 20.08.2018 aegumine 21.08.2021 Arve nr 18334, 13.09.2018 tasumise tähtaeg 20.09.2018 aegumine 21.09.2021 Arve nr 18386, 13.10.2018 tasumise tähtaeg 20.10.2018 aegumine 21.10.2021 Arve nr 18437, 13.11.2018 tasumise tähtaeg 20.11.2018 aegumine 21.11.2021 Kuna hageja väidetav võlgnevuse nõue on aegunud, ei pea kostja vajalikuks esitada nõudele muid vastuväiteid. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
9.Kostja märgib, et on osaliselt tasunud sularahas arveid perioodil, mille osas ei ole poolte vahel vaidlust, so 2018 aasta märts, aprill, mai. Kuna sularaha maksmise juures ei viibinud kõrvalisi isikuid, siis ei saa ka tunnistajate ütlustega tõendada üüri maksmist sularahas. Kostjal puuduvad vastuväited selles, et ta elas kahes erinevas korteris, 2017 oktoober ja november ühes ja 2018 märts kuni juuli teises korteris. Kuigi hageja väidab, et poolte vahel oli sõlmitud mitu tähtajajatut suulist üürileping, siis kostja selle väitega ei nõustu. Hageja väide, et üürisuhe oli tähtajatu on meelevaldne ja tõendamata. Kostja on 23.02.2022 vastuses selgitanud, et poolte vahel oli sõlmitud kaks erinevale perioodile jäävat tähtajalist üürilepingut. Esimene üürileping sõlmiti kaheks kuuks - 2017 oktoober ja 2017 november. Teine tähtajaline suuline üürileping oli sõlmitud 5 kuuks - 2018 märts, aprill, mai, juuni, juuli. Mõlemad üürisuhted on lõppenud tähtaja saabumisega.
Teise suuliselt sõlmitud tähtajalise üürilepinguga lepiti kokku, et kostja tasub perioodil 2018 märts- juuli iga kuu üüri 200 eurot, st 5 kuu eest kokku 1000 eurot. Kostja maksis 2018 märtsis ettemaksuna sularahas 300 eurot (selle makse kohta kostjale kviitungit ei antud). Ülekannetega on kostja tasunud 2018 juunis 200 eurot (Lisa 1- maksekorraldus) ja juulis kokkuleppe lõppemisel 500 eurot ( üür: 200 € juuli, 100 € märts, 100 € aprill, 100 € mai). Arved, mida on hageja hagiavalduse lisades kohtule esitanud, ei ole hageja kostjale kunagi esitanud. Kostjale on hageja andnud perioodil 2018 märts-2018 juuli kaks arvet- arve nr 18214 ja arve nr 18253. Kostja on ülekannetel maksekorraldusele märkinud täpselt need summad, mis olid arvetel kajastatud. Kostja ei ole sõlminud hagejaga sellise sisuga kokkuleppeid millele hageja oma 30.05.22 menetlusdokumendi punktis 1.5 selgitab.
10.Kostja on seisukohal, et hageja seletused, et: „Poolte saavutatud kokkuleppe tingimus oli, et kostja hakkab tasuma ka vana võlga, mis kajastus jooksvalt arvetel. Seetõttu ongi kostja 27.07.2018. a teinud makse summas 500 eurot. Kuigi esitatud arve sel kuul oli summas 321,87 eurot“... ei ole eluliselt usutavad. Viidatud kokkuleppe korral on küsitav, miks siis kostja on tasunud 2018 juunis 200 eurot, so üürisumma, mida ka hageja on kinnitanud. Ei ole usutav, et koheselt peale võlgnevuse tasumise kokkuleppele jõudmist rikkus kostja juba esimesel maksel kokkulepet ja hageja oli nõus jätkama üürisuhet. Hageja ei ole peale väidetava üürisuhte lõppemist, so 2018 november esitanud kostjale ühtegi teadet võlgnevuse kohta, samuti ei ole esitanud teateid ka enne 2018 juunit. Kostjal puuduvad vastuväited selles, et üürileping võib võlaõigusseadusest tulenevalt olla ka suuliselt sõlmitud, kuid sellisel juhul tuleb hagejal tõendada üürilepingust tuleneva nõude esitamisel lepingu sõlmimist (pakkumus / nõustumus) poolte vahel ning poolte lepingust tulenevaid kohustusi, lepingutingimusi ja üürilepingu tähtaega. Kostja rõhutab, et hageja esitatud tõenditega ja ka 30.05.2022 esitatud täiendavate tõenditega ja seletustega ei ole tõendatud, et kostja ja hageja vahel oleks olnud sõlmitud tähtajatu üürileping ka perioodil 2017 detsember-jaanuar 2018 ja perioodil august-november 2018. Samuti on tõendamata, et hageja on kostjale esitanud arveid perioodil 2017 detsember- jaanuar 2018 ja 2018 august-november 2018. Kostja on seisukohal, et hagiavaldusele lisatud arved ei ole mistahes moel seostatavad hageja ja kostja vahel väidetava tähtajatu üürilepingu sõlmimisega perioodidel 2017 detsember-2018 jaanuar ja 2018 juuli-2018 november ning veelgi enam, vastavad dokumendid ei tõenda mistahes hageja esitatud nõudeid, sh võlgnevuse nõuet kostja vastu. Kostja on seisukohal, et tõendamata on ka kõrvalkulude tasumise kokkulepe. Kostja on seisukohal, et ainuüksi arvete esitamisega kohustust kostjale ei teki. Kuna kõrvalkulude kokkulepe on tõendamata, on hageja nõue ka selles osas alusetu ja tuleb jäta rahuldamata.
11.Kostja hinnangul puudub pooltel vaidlus alljärgnevate asjaolude üle: - hageja ja kostja vahel oli sõlmitud suuline üürileping. - kostja on tasunud üürikohustuse 2017 oktoober, november ja 2018 märts, aprill, mai, juuni. Kuigi pooled ei vaidle selle üle, et poolte vahel oli sõlmitud suuline üürileping, siis on poolte vahel vaidlus selles, kas poolte vahel oli sõlmitud tähtajatu või tähtajaline üürileping ja kas kostja on jätnud tasumata talle esitatud üüriarved. Hageja väidab, et poolte vahel oli sõlmitud kaks tähtajatut üürilepingut alates 2017 oktoober kuni 2018 november. Kostja hagejaga ei nõustu, kuna sõlmis hagejaga kaks suulist tähtajalist üürilepingut- esimene leping hõlmas perioodi 2017 oktoober- 2017 november ja teine leping hõlmas perioodi 2018 märts kuni 2018 juuli. Mõlemad üürisuhted lõppesid tähtaja saabumisega ja kostjal ei ole võlgnevust hageja ees. Kostja rõhutab, et hageja esitatud tõenditega ja seletustega ei ole tõendatud, et kostja ja hageja vahel oleks olnud sõlmitud tähtajatu üürileping
ka perioodil 2017 detsember-jaanuar 2018 ja perioodil august-november 2018. Samuti on tõendamata, et hageja on kostjale esitanud arveid perioodil 2017 detsember- jaanuar 2018 ja 2018 august-november 2018. Tõendamata on väide, et hageja ja kostja saavutasid kokkuleppe tingimusel, et kostja hakkab tasuma vana võlga, mis kajastus jooksvalt arvetel ja selle kokkuleppe alusel tasus kostja 27.07.2018. a. 500 eurot. Kostja tasus peale lepingu lõppemise tähtaja saabumist hageja poolt esitatud arvel märgitud summa ja perioodil 2018 märts-2018 juuli üürkohustuse. Kostja on seisukohal, et hagiavaldusele lisatud arved ei ole mingil moel seostatavad hageja ja kostja vahel väidetava tähtajatu üürilepingu sõlmimisega perioodidel 2017 detsember-2018 november ning veelgi enam, vastavad dokumendid ei tõenda mistahes hageja esitatud nõudeid, sh võlgnevuse nõuet kostja vastu. Täiendavalt juhib kostja kohtu tähelepanu asjaolule, et hagiavaldusele lisatud arved ja hageja 30.05.2022 esitatud täiendavate tõenditeks olevate kuludokumentide vahel on rohkelt vastuolusid, mis tõendavad veelkord kostja väidet, et hagile lisatud arved on koostatud hilisemalt. Analüüsides hagiavalduse lisaks 1 olevat arve nr 18030 (korter X 10) kajastatud kulude aluseks toodud KÜ poolt esitatud arve nr 180110 ( hageja täiendavad tõendid 30.05.22 lisa 1), siis nähtub, et väidetavalt kostjale esitatud arvel nr 18030 kajastatud kulusid kunstlikult suurendanud. Suurendatud on prügi kulu, lisatud on hoolduskulud, mida KÜ poolt esitatud alusdokumendid ei sisaldagi, samuti on suurendatud elektrikulusid (30.05.22 hageja täiendavad tõendid lisa 13 lk 10). Lisaks ei selgu ka kuidas on välja kujunenud korteriga seotud küttekulude arvestamise alused. Kuigi hageja selgitab, et tal oli küttepuude ostmise kohustus, siis ei selgu lisadest see kuidas on jagatud küttepuude kulu korteriomandite vahel. Eelpool kirjeldatud vastuolud esinevad kõikides hagiavalduse lisadeks olevate arvete ja hageja 30.05.22 esitatud alusdokumentides kajastatud kulude vahel. Kostja on seisukohal, et kui arved oleks esitatud ajal millal hageja poolt väidetav üürisuhe kestis, siis esiteks ei oleks arvetel esinenud selliseid vastuolusid ja siis oleks ka kostja saanud esitada neile vastuväiteid, st, et arved on esitatud põhjendamatult, kuna poolte vahel puudus arvetel märgitud perioodidel üürisuhe. Hageja ei ole tõendanud, et poolte vahel oli ka kõrvalkulude kokkulepe. Kokkuvõtlikult on kostja seisukohal, et hagiavaldus on põhjendamatu ning see tuleb jätta rahuldamata. Asjas kogutud tõenditest nähtuvalt on hageja poolt esile toodud asjaolud otsitud ja esitatud tõenditega vastuolulised ning need ei ole eluliselt usutavad.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
12.Kohus, tutvunud asja materjalidega ja hinnanud asjas kogutud tõendeid, on seisukohal, et hagi on põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata.
13.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lõike 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi 2. lõike kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Hageja nõuab kostjalt väidetavalt poolte. sõlmitud üürilepingust tulenevat võlga koos kõrvalnõuetega kokku 2266,41 eurot (millest põhivõlg on 1771,31 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivis 495,10 eurot). Raha nõudmiseks peab poolte vahel olema võlasuhe võlaõigusseaduse (VÕS) § 2 lg 1 mõttes, mis õigustaks hagejat nõudma kostjalt tasu maksmist. Vastavalt VÕS § 3 võib võlasuhe tekkida lepingust või seaduses sätestatud lepinguvälisest või lepingusarnasest võlasuhtest.
VÕS § 8 lg 1 ja VÕS § 9 lg 1 järgi sõlmitakse leping vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel. Tahteavaldus muutub kehtivaks ja siduvaks juhul, kui teine pool mingil viisil selle tahteavaldusega nõustub.
14.Hageja viitab võlasuhte ja kostja vastutuse alusena pooltevahelisele üürilepingule. VÕS § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Kostja ei vaidlusta pooltevahelist üürisuhet (suuliselt sõlmitud üürileping), kuid poolte vahel on vaidlus üürisuhte kestuse (lepingu tähtaja) ja tingimuste üle. Võlaõigusseaduse üürisuhet reguleerivad sätted ei näe ette üürilepingu kohustuslikku vorminõuet, st et iseenesest võib üürileping olla sõlmitud ka suuliselt, kuid sel juhul tuleb hagejal üürilepingust tuleneva nõude esitamisel tõendada lepingu sõlmimist (pakkumus / nõustumus) poolte vahel ning poolte lepingust tulenevaid kohustusi (lepingutingimusi) sh kokkulepet üüritasu suuruse ja kõrvalkohustuste tasumise osas (VÕS § 292), nõude suurust (millises ulatuses on kostja jätnud lepingulised kohustused täitmata, võimaliku viivisenõude määr ja arvestus jms). Ainuüksi arve esitamisest kostjale kohustust ei teki. Kohus selgitas hagejale eeltoodut 11.05.2022.a. nõudekirjas (dtl 69).
15.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited ning pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab (TsMS § 5 lg 2). VÕS § 8 lg 1 ja VÕS § 9 lg 1 järgi sõlmitakse leping vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel. Tahteavaldus muutub kehtivaks ja siduvaks juhul, kui teine pool mingil viisil selle tahteavaldusega nõustub. VÕS § 20 lg 1 lubab nõustumust (aktsepti) lepingu sõlmimiseks väljendada mh ka teoga so kaudse tahteavaldusega. Seega võib lepingu lugeda sõlmituks nii otseste tahteavalduste vahetamise teel kui ka kaudsete tahteavaldustega (TsÜS § 68 lg 2 ja 3). Seejuures peab poolte tahe olema äratuntavalt väljendatud. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja omandis olevad korterid asukohaga XXX ja XXX, erinevatel perioodidel R. L.e kasutusse andis ja viimane neid ka kasutas. Eeltoodut tõendavad arvete tasumine hagejale. Hageja ei eita arvete tasumist 2017. aastal ja osaliselt 2018. aastal. Kostja on esitanud arve nr 18253 tasumise kohta maksekorralduse (dtl 44). Maksekorraldusest nähtub, et kostja on arve nr 18253 summas 321,87 täitmisena tasunud 500 eurot. Kohtu hinnangul saab korteri kasutamist ja arve(te) tasumist lugeda vähemalt kaudseks tahteavalduseks lugeda end seotuks üürisuhtega. Seega on kohus seisukohal, et poolte vahel oli sõlmitud üürileping (suuline).
16.Kostja viitab hagile esitatud kirjalikus vastuses nõude aegumisele. Kostja on seisukohal, et hageja nõue on aegunud ning palub maakohtul kohaldada aegumist. TsÜS § 142 lg 1 kohaselt õigus nõuda teiselt isikult teo tegemist või sellest hoidumist (nõue) aegub seaduses sätestatud tähtaja (aegumistähtaeg) jooksul. Pärast nõude aegumist võib kohustatud isik keelduda oma kohustuse täitmisest. TsÜS § 143 kohaselt võtab kohus võtab nõude aegumist arvesse ainult kohustatud isiku taotlusel.
Kohus märgib, et üürileping on oma olemuselt tasuline kestvusleping ning üürimaksete näol on tegemist korduvate kohustustega, millele aegumise kohaldamisele rakendub TsÜS § 154. Vastavalt TsÜS § 154 on korduvate kohustuste täitmisele suunatud nõude aegumistähtaeg, olenemata sellest, milline on nõude õiguslik alus, kolm aastat iga üksiku kohustuse jaoks, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Aegumistähtaeg algab selle kalendriaasta lõppemisest, kui kohustusele vastav nõue muutub sissenõutavaks. Kui hageja nõude aluseks on tasumata arved jaanuar-veebruar 2018 ja juuli-november 2018, siis nendest tulenevate nõuete aegumistähtaega tuleb lugeda alates 01.01.2019 (TsÜS § 154 ja § 135 lg 1). Makskäsu kiirmenetluse avaldus esitati 20.12.2021.a., seega ei ole nõue aegunud.
17.Pooled vaidlevad lepingu tähtaja üle. Hageja leiab, et poolte vahel sõlmitud üürileping oli tähtajatu, kostja seevastu leiab, et poolte vahel oli kaks üürilepingut (kaks kokkulepet), mis mõlemad olid tähtaegsed ja lõppesid tähtaja möödumisel. Kostja väidab kirjalikus vastuses hagile, et pooled sõlmisid kaks tähtajalist lepingut c) kaheks kuuks – perioodil 2017 oktoober ja november; d) viieks kuuks – perioodil 2018 märts, aprill, mai, juuni, juuli. Hageja väidab, et kostja kasutas a) korterit (aadress xxx) oktoobrist 2017 kuni jaanuar 2018 ja b) korterit (aadress xxx) perioodil juuni 2018 kuni oktoober 2018. Hageja väidab, et perioodil 2018 märtsist kuni maikuuni kostja üheski korteris ei elanud ning talle ei esitatud ka ühtegi arvet. Hageja selgitab, et kostja kasutas kahte erinevat eluruumi ehk sisuliselt oli poolte vahel kaks üürilepingut. Kostja üüris perioodil oktoober 2017 kuni jaanuar 2018 X 10 korterit. Kuna kostja töötas ehitusel ja hagejale teadaolevalt tööobjekt sai valmis, siis kolis kostja korterist välja. Võlga tasumata. Alates juunist 2018 kuni oktoober 2018 soovis kostja uuesti üürida korterit ja saavutas hagejaga kokkuleppe ning kostja asus kasutama x korterit. Kohtu hinnangul ei ole hageja millegagi tõendanud, et pooltevaheline suuline üürileping oli sõlmitud tähtaegselt. Eelviidatud poolte väidetest tulenevalt on kohtu arvates järeldatav (ja seda on kaudselt möönnud ka hageja), et poolte vahel oli kaks üürikokkulepet (lepingut) erinevatel perioodidel kahe erineva korteri üürimiseks. Eeltoodut kinnitavad hageja enda väited, et „..ajavahemikul 2018 märtsist kuni maikuuni kostja üheski korteris ei elanud ning talle ei esitatud ka ühtegi arvet...“. Kohus leiab, et kui poolte vahel oleks eksisteerinud tähtajatu üürileping nagu väidab hageja, oleks üüri tasumise kohustus üürnikul olenemata sellest, kas ta teatud ajaperioodil kommunaalteenuseid kasutas või mitte. Ei ole eluliselt usutav, et üürileandja, kelle huvi on saada tulu oma korteriomandi kasutusse andmisest ning jaatades üürilepingu olemasolu ja kehtivust, ei esita selle väidetava kehtivuse ajal üürnikule üüritasu nõuet. Samuti märgib hageja -...... menetlusdokumendis, et „ ....... kostja töötas ehitusel ja hagejale teadaolevalt tööobjekt sai valmis, siis kolis kostja korterist välja. Alates juunist 2018 kuni oktoober 2018 soovis kostja uuesti üürida korterit .....ja saavutas hagejaga kokkuleppe ning kostja asus kasutama Kontori 5 korterit“. Kui oleks poolte vahel kehtiv ja tähtajatu üürileping, puuduks kostjal vajadus „välja kolimiseks“ ja „uuesti üürimiseks“.
18.Kostja on kinnitanud poolte kokkulepet üüri(tasu) suuruse osas – 200 eurot kuus, kuid eitab kokkulepet kõrvalkulude tasumise osas. Kohus nõustub kostjaga, et kõrvalkulude kokkulepet hageja tõendanud ei ole. Hageja esitatud kõrvalkulude nõue on kohtu hinnangul põhjendamatu.
Vastavalt VÕS § 191 lg 1 peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega ja ei seondu lepingueseme parendamise või selle puuduse kõrvaldamisega. Käesoleval juhul viidatud kokkuleppe olemasolu poolte vahel mitte millegagi tõendatud ei ole. Ainuüksi arve esitamisest kostjale kohustust ei teki. Hageja pidanuks tõendama nii kõrvalkulude kokkuleppe olemasolu kui ka nende suuruse (arvestamise alused, alusdokumendid). Kokkuleppe olemasolu on tõendamata, kumbki pool ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et pooltel oli kokkulepe kõrvalkulude / kommunaalteenuste tasumise osas, või et kostja on kommunaalteenuste eest tasunud, samuti milliste kõrvalkulude tasumise osas kokkulepe poolte vahel oli ning millised olid kulude arvestamise alused.
19.Hageja esitatud tõendid, mis väidetavalt tõendavad kõrvalkulude suurust ja arvestamise aluseid, on vastuolulised. Lisaks eeltoodule ei tõenda need poolte kokkulepet kõrvalkulude tasumiseks. Kohus möönab, et kostja on küll hageja esitatud arve nr 18253 tasunud, kuid selgitusse on märgitud üksnes arve number. Viidatud arve tasumisele kuuluv summa oli 321,87 eurot, kuid kostja tasus 500 eurot märkimata, mille katteks tasus. Hageja väidab ja on arvestanud enamtasutud osa varasema võlgnevuse katteks. Kostja eitab pooltevahelist kokkulepet varasema võla tasumiseks ning väidab, et tasus üürimakseid (kostja 02.06.2022 menetlusdokument). Hageja on menetlusdokumendi lisana esitanud x ja x KÜ esitatud arved hagejale kui korteriomanikule (dtl 74 jj). Näiteks on X 10 esitatud arve nr 180210 kommunaalteenuste eest summas 22,30 eurot (dtl 76), selle alusel on hageja väitel esitatud väidetavalt kostjale arve nr 18063 kommunaalteenuste osa 84,10 eurot (käibemaksuta, dtl 43) Samuti on X KÜ esitanud hagejale arve M086800029 kommunaalteenuste eest 55,49 eurot (dtl 77); selle alusel väidetavalt kostjale esitatud arvel nr 18253 (dtl 44) aga kommunaalteenused 84,15 eurot (käibemaksuta). Kuigi hageja selgitab, et korteriomanikel oli küttepuude ostmise kohustus, siis ei selgu lisadest, kuidas on jagatud küttepuude kulu korteriomandite vahel. Eelpool kirjeldatud vastuolud esinevad kõikides hagiavalduse lisadeks olevate arvete ja hageja 30.05.22 esitatud alusdokumentides kajastatud kulude vahel. Kuivõrd kõrvalkulude kokkulepe on tõendamata, on nõue selles osas alusetu ja jääb rahuldamata.
20.Kuivõrd tõendamata on üürilepingu tähtaeg, st kas pooltevaheline üürisuhe oli tähtajatu või tähtaegne ja kui oli tähtaegne, siis sõlmitud milliseks ajavahemikuks; tõendamata on üürilepingu tingimused (sh kõrvalkulude kokkulepe), ei ole võimalik tuvastada, kas kostjal on täitmata kohustusi hageja ees (kas kostja on kohustusi rikkunud ning kas võlausaldaja on õiguskatud kasutama õiguskaitsevahendeid) ja kui on, siis millises ulatuses. Kohus on seisukohal, et hageja nõue on põhjendamatu ja tõendamata ning jätab hagi rahuldamata.
21.Lähtudes hagihinnast, lahendas kohus tsiviilasja lihtmenetluses (TsMS § 405). Kohus ei anna luba edasikaebamiseks. Menetluskulude jaotus
22.Vastavalt TsMS § 173 lg 1 ja 4 märgib asja menetlenud kohus kohtuotsuses kindlaks menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel ning menetluskulude jaotuses ette näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kulude jaotuse alusel kindlaks kohtuotsuses kui nende kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse tegemist.
23.Vastavalt TsMS § 162 lg 1 kannab hagimenetluse kulud pool kelle kahjuks otsus tehakse. Kohus jätab hagi rahuldamata. Seega menetluskulud jäävad täies ulatuses hageja kanda. Kostja menetluskulu on kulu õigusabile 9 töötunni eest kokku 1080 eurot. Vastavalt TsMS § 175 lg 1 kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Kohtu hinnangul on käesoleva tsiviilasja vaidluse asjaolusid, mahtu ja keerukust (tavapärase mahu ja keerukusega) arvestades põhjendatud ajakulu taotluses toodud toiminguetel 6 tundi. Kostja esindaja töötunni hind on mõistliku suurusega. Eeltoodust tulenevalt loeb kohus põhjendatuks kostja õigusabikulu 720 eurot.
24.Kostja palub hagejalt välja mõista viivise menetluskuludelt alates kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras vastavalt TsMS § 177 lg 4. TsMS § 177 lg 4 kohaselt märgib kohus menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku avalduse alusel lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. /allkirjastatud digitaalselt/ Piret Raik Kohtunik
Osaliselt tühistatud Tartu RKK lahendiga
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.