Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja X (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Stefani Isotamm Puudutatud isik Tallinn, Valdeku tn 118 korteriühistu (registrikood 80167547), seadusjärgsed esindajad kõik Tallinn, Valdeku tn 118 asuva elamu korteriomanikud ühiselt
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta tähelapanuta määruskaebusele lisatud puudutatud isiku täiendav dokumentaalne tõend (foto avaldaja korterist aastal 2015). Eemaldada foto väljatrükk pabertoimikust (t lk 164).
2.Jätta tähelepanuta puudutatud isiku nimel 16.05.2022 ühe korteriomaniku poolt esitatud seisukoht ja fotod ning eemaldada need pabertoimikust (t lk 196-204).
3.Võtta avaldaja täiendava dokumentaalse tõendina vastu Y 06.04.2022 kirjalik seletus.
Jätta rahuldamata avaldaja 08.04.2022 tingimuslik taotlus tunnistaja ülekuulamiseks.
5.Harju Maakohtu 10.05.2021 määruse resolutsioon jätta muutmata, kuid muuta osaliselt lahendi põhjendusi.
6.Puudutatud isiku määruskaebus jätta rahuldamata.
7.Määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud jätta puudutatud isiku kanda.
2-20-131331
Edasikaebamise kord Määruse peale võib 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest esitada Riigikohtule määruskaebuse. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu määratud menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul arvates ringkonnakohtu lahendi jõustumisest.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Avaldaja esitas nõude puudutatud isikult (edaspidi ka KÜ, ühistu) kahju 5000 euro ulatuses väljamõistmiseks. Avaldaja on KÜ liige, kes tuvastas oma korteris aprillis 2017 akende ümbruse niiskuskahjustused ja hallituse. Kahjustused on seotud KÜ poolt 2016. a sügisel alustatud elamu fassaadi renoveerimisega. Sügisest 2016 kuni kevadeni 2017 oli fassaad avatud, vihmaveerennid eemaldatud jms ning KÜ ei teostanud töid piisava hoolsusega.
2.Avaldaja pöördus probleemiga ühistu poole, et KÜ kahjustused likvideeriks ja/või hüvitaks tekkinud kahjude likvideerimise. Ehitaja esindaja tuli korterit üle vaatama 2017. a juuni lõpus ja kinnitas niiskuskahjustuse ning hallituse olemasolu. Ühistu ja ehitaja poolt otsustati, et kahjud likvideeritakse. Vaatamata lubadustele ehitaja ega ühistu kahjusid ei likvideerinud ega hüvitanud.
3.Avaldaja leidis septembris 2017 ise remonttööde teostaja, informeeris sellest ühistut ja hakkas pidama läbirääkimisi kulude hüvitamiseks. Avaldaja hinnangul ei oleks tema korteris tekkinud niiskus- ja hallituskahjustusi, kui ühistu ei oleks maja renoveerinud või oleks renoveerimistöid teostanud piisava hoolsusega (nt järginud ehitusprojektis ettenähtut ja katnud maja ümbritsenud tellingud katetega ja/või pidanud kinni tähtaegadest jms). Avaldaja tellis enne remonttööde alustamist ekspertiisi, et tuvastada niiskus- ja hallituskahjustuste tekkepõhjused ning saavutada kahjude likvideerimisel maksimaalselt head tulemused. Ekspertiis tuvastas mh ehitusvigu ja puudusi fassaaditöödes, mis kinnitas kahtlusi, et töid ei tehtud hoolikalt.
4.27.09.2017 sõlmis avaldaja töövõtulepingu remonttööde teostajaga. Tööd maksid 5000 eurot. 12.10.2017 tööd lõpetati. 16.10.2017 saatis avaldaja ühistule e-kirja teel vajalikud andmed tööde maksumuse hüvitamiseks.
5.Ebaõige on ühistu arusaam, et nõude aegumine hakkas kulgema aprillist 2017, kui ta sai teada kahju tekkimisest. Septembris 2017 leppisid avaldaja ja puudutatud isik kokku, et
2-20-131331 avaldaja leiab ise kahjude likvideerimiseks remondifirma ja esitab seejärel kulude hüvitamiseks vajalikud andmed puudutatud isikule, kes kulud hüvitab.
6.Avaldaja omandas korteri 2006. a ja kuni 2017. aastani ei esinenud probleeme hallituse ja/või liigniiskusega. Probleemid tuvastas avaldaja esmakordselt 2017. a aprillis. Peale avastamist püüdis ta hallitust eemaldada jaemüügis olevate vahenditega ja kuivatada märgunud aknapõski puhuriga, kuid sellest ei olnud kasu, hallitus ilmnes mõne aja möödudes uuesti ja uuesti.
7.Avaldaja sõlmis 27.09.2017 töövõtulepingu Vurrel OÜ-ga. Lepingu punktis 2.1 on loetelu töödest, mida oli vaja teostada likvideerimaks aknapaledel niiskus- ja hallituskahjustusi. Lisaks on samas kajastatud tööetappide maksumused. Lepingus kajastatud tööd olid vajalikud niiskusja hallituskahjude likvideerimiseks, samuti selleks, et aknapaled oleksid niiskus- ja hallituskahjustuste eelses seisukorras. Lisaks hallituse tõrjele oli vaja teostada aknapalede demontaaž, uute ehitus ja viimistlus jms. Puudutatud isiku seisukoht
8.Puudutatud isik avaldust ei tunnista.
9.Nõue on aegunud. Avaldaja tuvastas akende ümbruse niiskuskahjustused ja hallituse 2017. a aprillis. Nõudele kohaldub tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lõike 1 alusel 3-aastane aegumistähtaeg. Nõue aegus aprillis 2020.
10.Avaldaja nõue ei ole selge, kuna välja ei ole toodud ega tõendatud, millised tööd olid kahjude likvideerimiseks vajalikud, kuidas need määratleti ja kas kulude puhul oli tegemist vara senise koosseisu taastamiseks vajalike kulutustega. 5000 eurot on ülepaisutatud. Puudutatud isik ei pea hüvitama kulusid, mis on võrreldavad korteri kapitaalremondi kuluga. Endist olukorda oli võimalik taastada erinevate jaemüügis olevate lahustega, mille maksumus on ca 10-20 eurot.
11.Töövõtuleping kahju suuruse tõendamisel tähendust ei oma. Vaba turu tingimustes võivad pooled mistahes summades kokku leppida. Avaldaja ei ole esitanud Vurrel OÜ hinnapakkumist ega sellega võrreldavaid pakkumisi, seega ei ole teada, kas lepingu hind vastas turuhindadele. Leping ei ole usaldusväärne. Avaldaja ei esitanud töövõtja arveid, töö üleandmise ja vastuvõtmise akti, lepingueelset kirjavahetust.
12.Ühistu ei rikkunud kaasomandi eseme korrashoiu kohustust. On meelevaldne väita, et niiskus- või hallituskahjustused tekkisid renoveerimistööde tõttu. Kui niiskus ei pääse ruumist välja, kogunebki see kondenseerumise teel külmadele pindadele (nt akende ümbrus) ja sel ei ole elamu renoveerimisega seost. Avaldaja oleks korteriomanikuna saanud õhuvoolu liikuvusele ruumides suuremat tähelepanu pöörata ja seda võimalusel parandada. Ei ole tõendatud, et niiskus- või hallituskahjud on põhjustatud elamu renoveerimisest. Maakohtu määrus
13.Maakohus rahuldas avalduse ja mõistis puudutatud isikult välja avaldaja kasuks tekitatud kahju 5000 eurot ning jättis menetluskulud puudutatud isiku kanda.
14.Kohus lahendab avalduse tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lõike 1 punkti 13 ja 61. ptk järgi hagita menetluses. TsMS § 613 lõike 1 punkti 1 järgi kohus lahendab hagita
2-20-131331 menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. TsMS § 477 lõike 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi.
15.Avalduse kohaselt on avaldajale tekkinud kahju, kuna tema korteriomandi raames asuvad seinad (aknapõsed) on saanud elamu fassaadi remondi tagajärjel kahjustada. Kooskõlas KrtS § 4 lõikega 4 on hoone seinad kaasomandi ese. Riigikohus on lahendi nr 2-18-13649 punktis 17 asunud seisukohale, et korteriühistu vastutab üksiku korteriomaniku suhtes oma korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemise kohustuse rikkumise korral KrtS § 12 lõike 1 ja § 34 lõike 2 ning VÕS § 115 jt alusel.
16.Puudutatud isik on esitanud vastuväite, et avaldaja nõue on aegunud, mistõttu kohus analüüsib esmalt, kas avaldaja on esitanud nõude seaduses ettenähtud tähtaja jooksul. Lähtuvalt Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-6-17 punktis 11 väljendatust on korteriomaniku ja korteriühistu vaheline õigussuhe seadusest tulenev võlasuhe VÕS § 3 punkti 6 mõttes, mistõttu kohaldub aegumisele TsÜS § 146 lõige 1. Nimetatud säte sätestab, et tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on 3 aastat. TsÜS § 147 lõikest 1 tulenevalt algab aegumistähtaeg nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TsÜS § 147 lõike 2 kohaselt muutub nõue sissenõutavaks alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-7-16 punktis 23 selgitanud, et seadusest ei tulene otseselt, millal võib võlausaldaja nõuda lepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamist. Seega ei ole selle kohustuse täitmise tähtpäev kindlaks määratud. Kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, peab võlgnik VÕS § 82 lõike 3 järgi täitma kohustuse ning võlausaldaja võib VÕS § 82 lõike 7 kolmanda lause järgi nõuda kohustuse täitmist selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja jooksul pärast võlasuhte tekkimist, arvestades eelkõige kohustuse täitmise kohta, viisi ja olemust. Nõude aegumistähtaja alguse väljaselgitamiseks tuleb tuvastada, millal möödus mõistlikult vajalik aeg kahju tekitamisest selle hüvitamiseks (vt ka Riigikohtu otsus nr 3-2-1-168-10, punkt 13).
17.Antud juhul ilmneb esitatud asjaoludest, et kahju tekitati 2017. a aprillis, kuid avaldaja on alles 09.10.2017 saanud raporti hallituse tekke põhjuste väljaselgitamise kohta ning 12.10.2017 seisuga on avaldaja võtnud vastu kahju kõrvaldamise tööd ning tasunud 5000 eurot, mille hüvitamist nõuab. Kohus leiab kooskõlas Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-7-16 väljendatuga, et mõistlikult vajalik aega kahju tekitamisest selle hüvitamiseks hakkas kulgema pärast hallituse tekke ülevaatuse akti saamist ning kahju kõrvaldamise maksumuse selgumist 27.09.2017 töövõtulepingu alusel. Kohus on seisukohal, et seni, kuni avaldajale ei olnud teada, kui palju kahju kõrvaldamine maksab, ei olnud tal võimalik puudutatud isikule ka konkreetses summas nõuet esitada. Võttes arvesse, et avaldaja on puudutatud isiku suhtes esitanud maksekäsu kiirmenetluse avalduse 19.08.2020, on kohus seisukohal, et avaldaja nõue ei ole aegunud ning kuulub sisuliselt läbivaatamisele.
18.Riigikohus on lahendi nr 2-18-13649 punktis 13 rõhutanud, et avaldaja võib nõuda VÕS § 115 lõike 1 ja § 127 alusel kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised eeldused: puudutatud isik on kohustust rikkunud (VÕS § 115 lõige 1); puudutatud isik vastutab kohustuse rikkumise eest (VÕS § 115 lõige 1), st rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lõige 1); avaldajale on tekkinud kahju (VÕS § 127 lõige 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lõige 2); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos
2-20-131331 (VÕS § 127 lõige 4). Kohus on 22.03.2021 e-kirjas selgitanud, et kõigi eeltoodud asjaolude esinemise tõendamise kohustus on avaldajal.
19.Kohus leiab, et avaldaja on tõendanud kahjunõude eelduste esinemist. Avaldaja on tõendanud, et puudutatud isik on kohustust rikkunud. Kohus leiab, et puudutatud isiku kohustused tulenesid lähtuvalt Riigikohtu lahendi nr 2-18-13649 punktis 17 väljendatust KrtS § 12 lõikest 1 ja § 34 lõikest 2, mille kohaselt on korteriühistul kohustus valitseda korteriomandite kaasomandi eset, s.o hoida kaasomandi eset kahjustuste eest. Antud asjas ilmneb, et 17.08.2016 sõlmiti puudutatud isiku ja ehitaja esindaja vahel ehitustööde töövõtuleping korterelamu renoveerimiseks (dtl 174-183). Renoveerimisel kasutatud ehitusprojekti punktist 4.4.2 tuleneb, et ehitustööde ajal tuleb tellingud katta kilede ja/või võrkudega, et vältida tööde teostamise ajal vihmavee ja otsese päikesekiirguse sattumist seinale. Tellingute kohale tuli rajada katus, et vältida vihmavee sattumist tööfrondile (dtl 201). Avaldaja esitatud fotodest (https://photos.app.goo.gl/u7T7kUmS9ZfxNMJp9) nähtub, et 2017-2018 talvel ei olnud tellingud kaetud kile ega võrguga, samuti ei olnud tellingute kohale rajatud katust, mis oleks takistanud vihmavee ja niiskuse seinale ja tööfrondile sattumist. Täiendavalt on ehitusprojekti punktis 4.4.1 sätestatud tingimus (dtl 201), et fassaaditöödel tuleb jälgida, et ööpäevane õhutemperatuur ei langeks töid teostataval frondil alla +5 kraadi. Võttes arvesse, et avaldaja esitatud fotodelt ilmneb, et töid on teostatud ka ajal, kui lumi oli maas, on ilmne, et temperatuur oli alla punktis 4.4.1 sätestatud tingimuse.
20.Kohus leiab, et eeltoodud asjaolude ja tõenditega on tõendatud, et puudutatud isik on oma kohustust kaasomandi eseme korrashoidmiseks rikkunud, kuna ei ole korterelamu renoveerimisel nõudnud ehitustöid teostanud ettevõttelt 17.08.2016 lepingus sätestatud tingimuste täitmist, millest tulenevalt on ülemäärane vesi ja niiskus pääsenud elamu fassaadile ligi. Samuti ilmneb Ehituskonsult Grupp OÜ asjatundja ülevaatuse akti (dtl 64-68) punktist 3.3, et projektis ettenähtud sõlmele (Joonis nr S-05) ei paigaldatud väljastpoolt auru läbilaskvat kilet (Folieband Outside) ega ka seestpoolt auru läbilaskvat kilet (Folieband Inside). Fassaadi poolt aknaraami ja aknapale vahele on pandud metallprofiil. Punktis 3.4 on leitud, et värskeõhuklappidele paigaldatud restid on valed, kuna sees olev klapp on pidevalt kinni ega lase värskel õhul ruumidesse tulla. Seega ei ole puudutatud isik nõudnud ehitustööde teostajalt nõuetekohaste tööde teostamist, mis tagaks ruumides piisava õhutuse. Kohus on seisukohal, et puudutatud isik vastutab kohustuse rikkumise eest, kuna just temal kui 17.08.2016 lepingu poolel oli kohustus nõuda lepingus sätestatud tingimuste täitmist ning kõigi tööde teostamist viisil, et need vastaksid vähemalt keskmisele kvaliteedile. Samuti ei ole puudutatud isik toonud kohtu ette asjaolusid või tõendeid, millest ilmneks, et rikkumine on vabandatav (VÕS § 103 lõige 1).
21.Avaldaja on tõendanud kahju tekkimist. Nimelt ilmneb korterelamu renoveerimistöid teostanud ettevõtte Konvil OÜ projektijuhi 07.07.2017 e-kirjast (dtl 63), et 28.06.2017 oli avaldaja korteri nr 37 ülevaatus, mille käigus tuli välja, et korteri aknapõsed hakkasid hallitama. Otsustati, et taastamise käigus likvideeritakse tekkinud kahju. Täiendavalt on Ehituskonsult Grupp OÜ asjatundja poolt toimunud avaldaja korteris 18.09.2017 läbivaatus hallituse tekke põhjuste väljaselgitamiseks. Ülevaatuse akti (dtl 64-68) punktis 3.2 on tuvastatud hallituse teke elutoa aknapaledel. Täiendavalt on punktis 3.3 tuvastatud, et projektis ettenähtud sõlmele (Joonis nr S-05) ei paigaldatud väljastpoolt auru läbilaskvat kilet (Folieband Outside) ega ka seestpoolt auru läbilaskvat kilet (Folieband Inside). Fassaadi poolt aknaraami ja aknapale vahele on pandud metallprofiil. Punktis 3.4. on leitud, et värskeõhuklappidele paigaldatud restid on valed, sest sees olev klapp on pidevalt kinni ega lase värskel õhul ruumidesse tulla. Kokkuvõttes on punktis 4.1 asutud seisukohale, et hallituse tekkimise põhjus on puudulik
2-20-131331 ventilatsioon ruumides, kuna puudub värske õhu juurdepääs läbi värskeõhuklappide. Hallituse teke aknapaledel viitab sellele, et aknaperimeetri hermetiseerimise tööd on teostatud ebakvaliteetselt – lindi puudumine, montaaživahu puudulik paigaldus.
22.Kohus on seisukohal, et eeltoodud tõenditega on tuvastamist leidnud, et avaldajale kuuluvas korteris tekkis seoses elamu mittenõuetekohaste remonditöödega aknapaledele hallitus. Avaldaja on esitanud tõendina 27.09.2017 töövõtulepingu Vurrel OÜ-ga (dtl 69-73), mille alusel avaldaja laskis tekkinud puudused kõrvaldada. Töövõtulepingust nähtuvalt teostas töövõtja järgmised tööd: kaitsekiled ja nende paigaldus 280 eurot, hallituse tõrje 500 eurot, aknapalede demontaaž 800 eurot, aknapalede ehitus 1117 eurot, ehitusjäätmete utiliseerimine 170 eurot, aknapalede viimistlus 848 eurot, aknalauad 132 eurot, aknalaudade paigaldus 180 eurot, materjalid 973 eurot; kokku summas 5000 eurot. Kohus leiab, et avaldaja on viidatud tõenditega tõendanud kahju tekkimise ja selle suuruse, samuti on kahju hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga.
23.Kohus leiab, et puudutatud isiku poolt toime pandud rikkumise ja avaldajal tekkinud kahju vahel on põhjuslik seos, kuna olukorras, kus puudutud isik oleks täitnud oma kohustust ning nõudnud, et renoveerimistöid teostanud ettevõtte oleks järginud kõiki lepingus sätestatud tingimusi ning teostanud remonttöid nõuetekohaselt, ei oleks avaldaja elutoa aknapõskedele hallitust tekkinud ning avaldaja ei oleks pidanud laskma teha töid hallituse kõrvaldamiseks. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et avaldaja nõue on põhjendatud ning puudutatud isikult tuleb avaldaja kasuks välja mõista 5000 eurot.
24.Seoses puudutatud isiku esitatud vastuväidetega märgib kohus järgmist. Puudutatud isik on esitanud vastuväite, et avaldaja nõue on ebaselge, kuna ei ole aru saada, millistest asjaoludest tulenevalt on avaldajal tekkinud kahju just 5000 eurot. Kohus on seisukohal, et nõude kujunemine ja alus on selged, kuna avaldaja on esitanud tõendina 27.09.2017 töövõtulepingu, millest ilmneb, millistele elementidele on summa kulunud. Kohus leiab, et avaldaja väide, mille kohaselt oleks piisanud hallituse eemaldamiseks üksnes käsimüügis saadavatest vahenditest, mille hind on paarkümmend eurot, ei ole põhjendatud, kuna avaldajal oli õigus kasutada vahendeid, mis olid tarvilikud niiskus- ja hallituskahjude täielikuks eemaldamiseks ning samuti vajalike viimistlustööde läbiviimiseks. Kohus märgib, et avaldaja andis ka puudutatud isikule võimaluse organiseerida tekkinud kahjustuste likvideerimine, kuid puudutatud isik seda teha ei soovinud, mistõttu oli avaldajal õigus kasutada selleks enda äranägemise järgi valitud ettevõtet. Seoses väitega, et Vurrel OÜ-ga sõlmitud töövõtuleping ei ole usaldusväärne tõend ning tuleks tähelepanuta jätta, on kohus seisukohal, et kohtul puudub alus lugeda kõnealust dokumenti ebausaldusväärseks. Leping on allkirjastatud ning puudutatud isik ei ole esitanud tõendeid, mis kinnitaksid, et tegemist ei ole Vurrel OÜ esindaja Q allkirjaga. Asjaolu, et Q on mõne teise dokumendi allkirjastamisel andnud veidi erineva allkirja, ei tõenda, et 27.09.2017 lepingul olev allkiri on võltsitud. Juhul, kui puudutatud isik soovis vaidlustada lepingule antud allkirjade ehtsuse, oleks ta saanud esitada taotluse käekirjaekspertiisi läbiviimiseks, kuid seda puudutatud isik ei teinud. Samuti ei väära dokumendi asjakohasust väide, et äriregistri andmete kohaselt oli Vurrel OÜ põhitegevusala sanitaarseadmete ja ehitusmaterjalide hulgimüük. Kohus märgib, et ehitusmaterjalide müügiga tegeleval ettevõttel ei ole keelatud mh osutada remonttööde läbiviimise teenust.
25.Puudutatud isik on täiendavalt väitnud, et korterisse tekkis hallitus avaldaja enda tegevusetuse tagajärjel, kuna avaldaja ei taganud korteris piisavat tuulutust ja õhuvahetust. Kohus leiab, et kõnealune väide on ümber lükatud Ehituskonsult Grupp OÜ asjatundja ülevaatuse aktiga (dtl 64-68), mille punktis 3.3 on tuvastatud, et projektis ettenähtud sõlmele
2-20-131331 (Joonis nr S-05) ei paigaldatud väljastpoolt auru läbilaskvat kilet (Folieband Outside) ega ka seestpoolt auru läbilaskvat kilet (Folieband Inside). Fassaadi poolt aknaraami ja aknapale vahele on pandud metallprofiil. Punktis 3.4 on leitud, et värskeõhuklappidele paigaldatud restid on valed, kuna sees olev klapp on pidevalt kinni ega lase värskel õhul ruumidesse tulla. Kokkuvõttes on punktis 4.1 asutud seisukohale, et hallituse tekkimise põhjus on puudulik ventilatsioon ruumides, kuna puudub värskeõhu juurdepääs läbi värskeõhuklappide. Hallituse teke aknapaledel viitab sellele, et aknaperimeetril teostatud hermetiseerimise tööd on teostatud ebakvaliteetselt – lindi puudumine, montaaživahu puudulik paigaldus. Kohus märgib, et eeltoodud tõendiga on tuvastamist leidnud, et hallituse põhjustasid elamu renoveerimisel puudulikult tehtud tööd, mitte avaldaja tegevus või tegevusetus. Kohus leiab, et puudutatud isiku vastuväited on põhjendamatud ning puudub alus nõude rahuldamata jätmiseks. Menetluskulud
26.TsMS § 172 lõike 1 kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, mh siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et antud juhul on põhjendatud jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda, kuna menetlus oli tingitud asjaolust, et puudutatud isik on jätnud alusetult avaldaja tehtud kulutused hüvitamata.
27.TsMS § 174 lõike 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lõikest 4 tulenevalt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas menetluskulusid kohtulahendi tegemisel kindlaks ei määrata ning kohus lahendab menetluskulude küsimuse TsMS § 174 lõigete 2 ja 4 alusel pärast kohtulahendi jõustumist. Puudutatud isiku määruskaebus
28.Puudutatud isik palub maakohtu määruse tühistada ja jätta uue määrusega avaldus rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda.
29.Maakohus rikkus menetlusnorme ning kohaldas ebaõigesti materiaalõigust. Maakohus eksis tõendite hindamisel. Põhjendusi esitamata eiras kohus olulises ulatuses puudutatud isiku vastuväiteid ja tõendeid.
30.Tõendatuks ei saa lugeda koduse sisustuse esemete kahjustumist neid tuvastamata (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-159-09, punkt 10). Samuti on kahjustatud korteriomanikule hüvitatavaks kahjuks eelkõige kahjustatud korteriomandi eriomandi eseme senise seisundi taastamiseks mõistlikult vajalikud kulud, s.o ehitise osade parandamine, asendamine ja siseviimistlus (Riigikohtu lahend nr 2-18-13649, punkt 19). Töövõtulepingus kokkulepitud tööde spetsifikatsiooni ja tellija kulu ei saa avaldaja kahjuga samastada. Avaldaja võis remonttööde osas kokkuleppeid sõlmida, kuid kui teostatud tööde osas nõutakse kahjude hüvitamist, peab ta suutma tõendada, et tegemist oli senise seisukorra taastamiseks vajaliku kuluga. VÕS § 132 mõte on kaitsta kahjustatud isiku vara koosseisu säilimist. Järelikult lähtutakse asja kahjustamise korral kahjuhüvitise kindlaksmääramisel eelkõige vara senise
2-20-131331 koosseisu ja olukorra taastamiseks vajalike kulutuste suurusest (Riigikohtu otsus nr 2-16-5564, punkt 14). Avaldaja kahjude likvideerimiseks vajalikke kulutusi ei tõendanud.
31.Avaldaja ei esitanud tõendeid korteri eelnevast ega remondijärgsest olukorrast, mistõttu ei ole võimalik hinnata, kas remontööd olid tehtud endise olukorra taastamiseks või korteri parendamiseks. Varalise diferentsi tuvastamiseks andmeid ei esitatud. VÕS § 127 lõike 4 järgi peab kohustatud isik hüvitama üksnes selline kahju, mis on kahju tekitaja käitumise tagajärg. Ainult töövõtulepingu alusel varalist diferentsi määrata võimalik ei ole. Asja materjalidest ei nähtu, kuidas korteri seisukorra taastamiseks vajalikud tööd määratleti. Puudub võrdlusmoment, kas kajastatud tööd vastasid eelnevalt kindlakstehtud kahju ulatusele. Kohtul ei olnud eriteadmisteta võimalik hinnata, millised lepingus toodud remonditööd olid vajalikud.
32.Kahju suuruse kindlakstegemiseks tuleb kohtu ette tuua asjaolud ja esitada tõendid. 1/5 avaldaja summast moodustab materjalikulu, aknalaudade maksumus on lepingu järgi 132 eurot ja paigaldus 180 eurot. Avaldaja ei selgitanud ega tõendanud, millest materjalikulu koosneb ja kuidas nõudesse puutub. Aknalaudade paigaldust ei ole avaldaja samuti selgitanud ega vajalikkust tõendanud. Avaldaja esitas väite kahjustatud aknapalede kohta, mistõttu jääb arusaamatuks, kuidas on asjaga seotud aknalauad. Samuti jäi selgusetuks, millistel asjaoludel tuli uued aknalauad soetada. Üldsõnaliste lepingupunktide pinnalt ei saanud kohus järeldada, et materjalid, aknalaudade paigaldus jm lepingutööd olid vajalikud kahju likvideerimiseks.
33.Kahju suurus on üle paisutatud ning endist olukorda oleks võimalik taastada märksa säästlikumal viisil. Eriti olukorras, kus korteri väidetavad kahjustused on juba kõrvaldatud ja puudub võimalus tuvastada, millised abinõud on likvideerimiseks kohased, on avaldajal kohustus veenvalt tõendada, miks korteri seisukorra taastamiseks säästlikumast lahendusest (hallitustõrje lahuse kasutamisest) ei piisanud.
34.Lepingust nähtub hallitustõrje summa 500 eurot. Puudutatud isik esitas hallitustõrjevahendite maksumuse kohta tõendid ning selgitas, et sellise väljamineku puhul on hallituse likvideerimisvahendi koguseks ca 25 l. Puudutatud isik osundas, et 0,5 l pakendist piisab 20-40 m2 töötlemiseks ning leidis, et eluliselt ei ole usutav, et hallituse tõrjevahendit kulus kogustes, mis vastab ca 1000-2000 m2 töötlemisele. Samuti vaidles puudutatud isik nõude suurusele vastu aknapaigalduse ettevõtetelt saadud hinnapakkumistega. Hinnapakkumistest nähtuvalt on aknapalede taastamistööde maksumus suurusjärgus 72.96 eurot kuni 129.60 eurot. Maakohus ei selgitanud, miks puudutatud isiku väited ja tõendid põhjendamatult suure nõudesumma kohta tähtsust ei oma.
35.Puudutatud isiku menetlusõiguste teostamist piiras avalduse üldsõnalisus. Avaldaja väidetava kokkuleppe sisu ei selgitanud, ei kirjeldanud kahju ulatust täpsemalt ega konkretiseerinud tööde mahtu, millest tulenevalt oli puudutatud isikul komplitseeritud vastutõendite vajadust ja ulatust määratleda. Menetluses jäi lõpuni selgusetuks, milliste ruumide aknapalesid avaldaja silmas pidas, sh kui mitme aknapale osas avaldaja töid tellis. Ka maakohtu lahendist ei nähtu, et kohus oleks tuvastanud, millistes ruumides ja millisel arvul on aknapaled vahetatud. Kuna asjas jäi ainuüksi kahju suurus selgelt välja toomata ja tõendamata, piiras see võimalust avaldust rahuldada.
36.Kohus märkis, et avaldaja andis puudutatud isikule võimaluse organiseerida tekkinud kahjustuste likvideerimine, kuid puudutatud isik seda teha ei soovinud. Puudutatud isiku hinnangul ei võta eelnev kohustust kahjude suurus tuvastada. Samas asjaolu, et puudutatud isik
2-20-131331 korteris remonttöid ei korraldanud, ei tähenda, et avaldajal on nüüd õigus nõuda kahjuhüvitist enda äranägemisel.
37.Vurrel OÜ-ga sõlmitud leping ei ole usaldusväärne. Kohus ei hinnanud tõendi usaldusväärust kaaludes kõiki puudutatud isiku esiletoodud asjaolusid. Töövõtulepingus kajastatud töövõtja esindaja vabanes Harju Maakohtu 22.10.2019 määruse (kohtuasja nr 1-187074) alusel Tallinna Vanglast. Kohus ei kujundanud seisukohta, kas nimetatud asjaolu mõjutab lepingu usaldusväärsust. Puudutatud isik ei pea usutavaks, et kinnipidamisasutuses viibival isikul oli võimalik töövõtulepingut sõlmida ja töövõtusuhtest tulenevaid kohustusi täita.
38.Puudutatud isik ei nõustu, et ta rikkus kohustust kaasomandi eseme korrashoidmiseks, kuna puudutatud isik ei nõudnud korterelamu renoveerimisel ehitustöid teostanud ettevõttelt 17.08.2016 lepingus sätestatud tingimuste täitmist, millest tulenevalt pääses ülemäärane vesi ja niiskus elamu fassaadile ligi. Selleks, et puudutatud isikule saaks sarnaseid etteheiteid esitada, oleks tulnud tuvastada, et just töövõtulepingus sätestatud tingimuste täitmise või täitmata jätmise tõttu kaasnesid eriomandi piires kahjud. Seda avaldaja ei tõendanud. Avaldaja ei selgitanud väiteid ehitustehnilisest aspektist ega esitanud tõendeid, millest nähtuks, et kahjud tekkisid ebapiisavast töövõtulepingu järgimisest. Puudutatud isik selgitas, et elamu ei ole tavaolukorras kunagi kattematerjaliga kaetud ega valdavalt vahetus puutumuses ilmastikuoludega. Milline konkreetne renoveerimistööde käigus aset leidnud sündmus või millist laadi tegevusetus vallandas väidetava kahjujuhtumi, jäi tõendamata. Avaldaja üksnes oletas puudutatud isiku kohustuste rikkumist, kuid jättis arvestamata, et nõue tuleb ka eluliste asjaoludega sisustada ja tõendada. Asjas ei esitatud tõendit, mis toetaks väidet, et renoveerimistööde puudulik teostus kahjud tingis. Nt ekspertarvamust, millega oleks tuvastatud, et 2017. a oli avatäidete piirkonnas vee- või niiskusprobleeme ja et nende mõjud kandusid korterisse. Vesi pääseb fassaadile ligi ka renoveerimisele eelnevalt ja järgselt.
39.Seonduvalt avaldaja fotodega juhib puudutatud isik tähelepanu, et ehitusprojektis ei selgitatud, millistel põhjustel ja millises etapis peab tööfront kaetud olema. Põhjusliku seose tuvastamisel tuleb juhinduda conditio sine qua non põhimõttest. Tegevusetuse korral saab kasutada asendamismeetodit, mille abil asendatakse ärajäänud tegevus mõtteliselt ning vaadatakse, kas kahju oleks jäänud olemata (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-173-12, punkt 18). Eelnevast tulenevalt oleks põhjusliku seose tingimus täidetud, kui kile, võrk või katus oleks väidetud kahju ära hoidnud, puudutatud isik jättis aga asjakohase toimingu sooritamata või ehitajalt nõudmata. Samas ei leidnud antud juhtumil tõendamist, et just kattematerjalide puudumise tõttu avaldajale väidetud kahjud tekkisid.
40.Avaldaja ei esitanud tõendeid, et keegi kahjude tekkimise ajal temperatuuritundlikke välitöid teostas. Jääb ka selgusetuks, kuidas puutub temperatuur alla +5 kraadi põhjuslikult akende kahjustusse. Ka ei ole võimalik aru saada, millisele fotole või fotodele kohus enda seisukohad rajas. Puudutatud isik leiab, et kohus rikkus sellega otsuse põhjendamise kohustust.
41.Viitega Konvil OÜ projektijuhi kirjale leidis kohus, et kahjude tekkimine on tõendatud. Antud kiri kahjunõude lahendamiseks vajalikke andmeid ei sisalda. Kirjast ei nähtu korteri seisukorra taastamiseks vajalike tööde ulatust ja puuduvad selgitused hallituse tekkepõhjuste kohta. Asjaolu, et töövõtja esindaja sedastas, et aknapõsed on hallitama hakanud, iseenesest puudutatud isiku vastutust ei kinnita.
42.Maakohus viitas, et Ehituskonsult Grupp OÜ akti on punktis 3.3 tuvastatud, et projektis ettenähtud sõlmele (Joonis nr S-05) ei paigaldatud väljastpoolt auru läbilaskvat kilet (Folieband
2-20-131331 Outside) ega ka seestpoolt auru läbilaksvat kilet (Folieband Inside). Selle korteri akendele ei olnud vastavalt projektile Folieband linte ette nähtudki, projekti S-05 joonis on ette nähtud paigaldatavatele akendele. Esimese astme menetluses puudutatud isik selgitas, et avaldaja vastuseisu tõttu tema korteri aknaid välja ei vahetatud. Kohus viitas, et fassaadi poolt aknaraami ja aknapale vahele on pandud metallprofiil. Jääb arusaamatuks, mida kohus eelnevast järeldas. Mis profiil, kelle poolt ja millisel põhjusel on paigaldatud ja kuidas see avaldaja nõuet õigustab, lahendist ei selgu. Kohus viitab akti punktile 3.4, milles on leitud, et värskeõhuklappidele paigaldatud restid on valed, kuna sees olev klapp on pidevalt kinni ega lase värskel õhul ruumidesse tulla. Kohus järeldab sellest, et puudutatud isik ei nõudnud ehitustööde teostajalt nõuetekohaste tööde teostamist, mis tagaks ruumides piisava õhutuse. Värskeõhuklappe eelnevalt ei eksisteerinudki – need paigaldati renoveerimistööde käigus; klapi tehnilist poolt (miks klapp kinni oli) aktis ei kirjeldatud. Isegi kui klapp kinni on, ei pea omanik selle avamiseks ühistut kaasama või ära ootama, millal ühistu klapi avab. Klapi avamiseks oli avaldajal võimalik meetmeid rakendada. Kohus viitab akti kokkuvõtvale osale, kus on märgitud: a) hallituse tekkimise põhjuseks on puudulik ventilatsioon ruumides, kuna puudub värskeõhu juurdepääs läbi värskeõhuklappide; b) hallituse teke aknapaledel viitab sellele, et aknaperimeetril teostatud hermetiseerimise tööd on teostatud ebakvaliteetselt – lindi puudumine, montaaživahu puudulik paigaldus (akti punkt 4.1). Kuidas ventileeris ruum eelnevalt, seda ei ole selgitatud. Aktis nähtuvate etteheidete sidumine puudutatud isikuga on arusaamatu. Avaldaja korteri aknaid ei vahetatud, mistõttu jääb ebaselgeks, kuidas eelmärgitud etteheited ühistu korraldatud fassaaditöödega seotud on. Puudutatud isik leiab, et kohus on vääralt avaldaja akendega seonduvaid probleeme (montaaživahu puudulik paigaldus, lindi puudumine jne ) ühistuga sidunud. Asja lahendamisel ei ole arvesse võetud, et avaldaja tellitud akt ei lükka ümber ega välista korteriomaniku vastutusalas olevaid puudusi (nt korteriomaniku kohutus tagada, et tema enda tellimisel paigaldatud aknad on vigadeta välistamaks korteri siseviimistluskahjude tekkimise). Puudutatud isik esitas esimese astme menetluses Ehituskonsult Grupp OÜ aktile 01.02.2021 vastuväited. Määrusest ei nähtu, miks need kohtu hinnangul asja lahendamisel tähendust ei omanud.
43.Puudutud isiku hinnangul ei saa kahjunõude aegumistähtaja algust siduda ajahetkega, millal isik puuduste kõrvaldamise maksumusest teada saab. Kahju tekkimise aja määramisel tuleb lähtuda nn kahju ühtsuse printsiibist. Kahju hüvitamise nõue tekib ja muutub sissenõutavaks ning hakkab aeguma kogu tulevikus tekkiva kahju osas, kui juba tekkinud kahju hüvitamiseks saab esitada hagi kohtusse ja nõuda samas hagis ka tulevikus tekkiva kahju hüvitamist (Riigikohtu lahend nr 2-14-53081, punkt 19). Puudutatud isik on jätkuvalt seisukohal, et juhtudel, mil kahjustatud isik on teda kahjustavat olukorda tähendanud, tuleb kahjunõude sissenõutavuse algus siduda kahjudest teadasaamisega. Avaldaja väidete kohaselt tuvastas ta aprillis 2017 akende ümbruses niiskuskahjustused ja hallituse. Senises praktikas on Riigikohus pidanud mõistlikuks nõude sissenõutavaks muutumise ajaks kolm kuud (nt lahendid nr 2-14-53081, punkt 18; 3-2-1-6-17, punkt 14). Lisades kahjustavast olukorrast teadasaamise kalendrikuule kolm kuud, muutus avaldaja nõue sissenõutavaks seega hiljemalt juulis 2017. Kuivõrd avaldaja pöördus kohtusse maksekäsu kiirmenetluse avaldusega 19.08.2020, on nõue aegunud.
44.Avaldaja seostas kahjunõude põhjendamatult renoveerimistöödega. Avaldaja esitas töövõtulepingu, mis sõlmiti 17.08.2016. Puudutatud isik esitab 29.01.2015 avaldaja korteris tehtud foto, millelt on näha, et korteri aknapalel olid vee- või niiskuskahju ilmingud juba enne töövõtulepingu sõlmimist (vt tumedat laiku vasakpoolse aknapõse ülemises nurgas).
2-20-131331 Avaldaja seisukoht
45.Avaldaja kaebusele vastust ei esitanud. Menetluse edasine käik
46.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lõike 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
47.Ringkonnakohus täitis puudutatud isiku aegumise vastuväite lahendamiseks selgitamiskohustust ja andis pooltele õiguse esitada selle kohta täiendavaid seletusi ja tõendeid. Avaldaja kasutas talle antud õigust.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
48.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega ja uurinud ning hinnanud täiendavalt kogutud tõendeid kogumis maakohtus kogutud tõenditega, leiab, et maakohtu määruse resolutsiooni muutmiseks alust ei ole, kuid osaliselt tuleb muuta lahendi põhjendusi (TsMS § 657 lõike 1 punkt 21 koosmõjus §-ga 659). Muudetud osas kohaldas maakohus osaliselt ebaõiget materiaalõigust ja põhjendas ebapiisavalt aegumise vastuväidet. Ringkonnakohus saab ise rikkumised kõrvaldada.
49.TsMS § 442 lõike 5, § 463 lõike 2, § 659 ja § 639 lõike 1 alusel lahendab kolleegium esmalt seni lahendamata taotlused. Puudutatud isik esitas kaebusega koos täiendava dokumentaalse tõendina foto, millelt on väidetavalt näha, et juba 29.01.2015 olid avaldaja korteri aknal veevõi niiskuskahju ilmingud. Samas ei põhjendanud kaebaja, miks ei saanud ta esitada fotot maakohtumenetluses. TsMS § 329 lõike 1 kohaselt võib uusi tõendeid esitada vaid juhul, kui neid ei olnud võimalik varem esitada mõjuval põhjusel. Vastavalt TsMS § 477 lõikele 1 vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohtab sätestatud erisusi. Praeguses asjas puudutatud isik sellist mõjuvat põhjust kaebuses esile ei toonud. Ka ei ole ringkonnakohtul vajadust koguda korteri seisukorra kohta uusi tõendeid TsMS § 667 lõike 3 alusel. Eeltoodu alusel ja juhindudes TsMS § 652 lõikest 4 koosmõjus TsMS §-ga 659 jätab kolleegium foto tähelepanuta ja eemaldab pabertoimikust (lk 164).
50.Tartu Maakohtu registriosakonna andmetel puudub korteriühistul senini juhatus. Seega kohaldub korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 24 lõige 4, millest tulenevalt juhivad ja esindavad juhatuse puudumisel korteriühistut kõik korteriomanikud ühiselt. Tegemist on seadusest tuleneva korteriomanike kohustusega. Seega saavad seadusest tulenevalt ühistu nimel kohtule avaldusi, taotlusi jmt esitada kõik korteriomanikud ühiselt (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 34 lõige 2). Praeguses asjas esitas 16.05.2022 seisukoha ja täiendavad tõendid (fotod) üks korteriomanikest. Kuna eelnevalt esiletoodud sätetest tulenevalt ei ole ühel korteriomanikul ühistu esindusõigust, ei saa kohus käsitada 16.05.2022 menetlusdokumenti menetlusosalise seisukohana. Kohus jätab selle tähelepanuta ja eemaldab pabertoimikust (t lk 196-204). Ühistu esindusõigusega tekkinud õiguslikku olukorda selgitas ringkonnakohus 19.04.2022 kirjas, mille toimetas kätte TsMS § 318 lõike 3 alusel ühele mitmest seaduslikust esindajast, st ühele mitmest korteriomanikust.
51.17.03.2022 korraldavas määruses selgitas ringkonnakohus, et tuvastas asja ette valmistades maakohtu poolt selgitamiskohustuse rikkumise osas, mis puudutab avaldaja õigust vaielda vastu puudutatud isiku aegumise vastuväitele. Avaldaja oli maakohtus korduvalt väitnud, et ühistu ühel või teisel moel tunnistas nõuet. Seega võis praeguses asjas olla alus aegumise
2-20-131331 katkemise tuvastamiseks (TsÜS § 158) või alus asuda seisukohale, et ühistu poolt on aegumise vastuväite esitamine vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 6 lõige 2), kui avaldaja tõendab selliseid elulisi asjaolusid, mille alusel saab tuvastada ühistu poolt nõude tunnustamist. Ringkonnakohtu selgituse alusel esitas avaldaja täiendava dokumentaalse tõendina Kristjan Hanniste seletuse ja taotles tingimuslikult (kui kohus vajalikuks peab) kuulata sama isik ja lisaks Katrin Ilustrum tunnistajatena üle. Kolleegium on seisukohal, et TsMS § 238 lõike 1 ja § 652 lõike 3 punkti 2 alusel tuleb vastu võtta Y digitaalselt allkirjastatud seletus dokumentaalse tõendina. Tunnistajate ülekuulamine vajalik ei ole, kuna taotlusest nähtuvalt annaksid nad ütlusi samade eluliste asjaolude kohta, mis on kirjas seletuses (TsMS § 238 lõike 1 punkt 2).
52.Maakohtu määrust tuleb muuta osas, milles kohus kohaldas alates 01.01.2018 kehtiva KrtS-i sätteid. Maakohus jättis tähelepanuta, et väidetav rikkumine toimus, kahjustus ilmnes ja see ka likvideeriti enne 01.01.2018. Seega tuli vaidlus lahendada enne nimetatud kuupäeva kehtinud materiaalõiguse normide (korteriühistuseadus (KÜS), korteriomandiseadus (KOS)) alusel (Riigikohtu lahend nr 2-14-53081, punkt 14). Seega tuleb maakohtu kvalifikatsioonis põhjenduste punktides 21 ja 25 asendada viited KrtS-i sätetele viidetega KÜS § 2 lõikele 1 ning KOS § 15 lõikele 5 ja lõike 6 punktile 2. KÜS § 2 lõike 1 kohaselt oli korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks oli korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. KOS § 15 lõike 5 kohaselt võis korteriomanik nõuda, et korteriomandi eset valitsetakse korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt, või kui need puuduvad, siis korteriomanike huvidest lähtudes. KOS § 15 lõike 6 punkti 2 kohaselt käsitati korteriomanike huvidele vastava valitsemisena korrapärast kaasomandi eseme korrashoidmist. Samas ei saanud see rikkumine tuua kaasa ebaõige lahendi tegemist, kuna seaduste asjakohase regulatsiooni mõte ja eesmärk oli nii enne kui on pärast 01.01.2018 sarnane, st et korteriühistu vastutab korteriomandi kaasomandi eseme valitsemise käigus sellele tekitatud kahju eest, kui täidetud on seadusest tulenevad kahju hüvitamise eeldused (VÕS § 115 lõige 1, § 127, § 128, § 103 lõige 1).
53.Ringkonnakohus nõustub maakohtu lõppjäreldusega selle kohta, et avaldaja nõue ei ole aegunud, kuid peab vajalikuks kohtu põhjendusi muuta. Maakohus sidus aegumise tähtaja kulgemise alguse avaldaja poolt korteri ülevaatuse akti saamisega ja kahjude hüvitamiseks kuluva täpse rahasumma selgumisega sügisel 2017, kuigi avaldaja oli toonud esile, et tuvastas niiskuskahjustused ja hallituse akende ümber aprillis 2017. Puudutatud isik tõi kaebuses asjakohaselt esile, et Riigikohus on lahendis nr 2-14-53081 (punktides 18, 19) praeguse asjaga suhteliselt sarnastel asjaoludel toimunud vaidluses nõustunud madalama astme kohtuga, et aegumise tähtaeg hakkab sellise vaidluse korral kulgema mõistliku aja möödumisel pärast kohustuse rikkumise tõttu kahju tekkimist. Samuti selgitati, et kui korteriühistu kohustuste rikkumise tõttu on korteriomanikule kahju tekkinud, peab korteriomanik üldjuhul arvestama kõikide mõistlikult ettenähtavate tagajärgedega ning esitama kõik sellest tulenevad nõuded 3-aastase aegumistähtaja jooksul. Asjas nr 3-2-1-6-17 nõustus Riigikohus, et mõistlikku aega tuleb arvestada kahjustuste ilmnemisest. Mõlemas asjas leidsid kohtud, et mõistlik aeg, mille möödumisel kahjustuste ilmnemisest hakkab aegumistähtaeg kulgema, on 3 kuud. Arvestades kahjustuste ilmnemist avaldaja korteris aprillis 2017 ja seda, et 3 kuud peaks olema mõistlik aeg, et saada aru kahjustuste iseloomust, tekkepõhjusest (kohustatud isikust) ja vähemalt esialgsest kõrvaldamise kulu suurusest, tuleks asuda seisukohale, et avaldaja kahju hüvitamise nõude aegumise kulgemine algas vähemalt 01.08.2017 ja nõue aegus 3 aasta möödumisel (TsÜS § 146 lõige 1).
54.Samas väitis avaldaja maakohtus korduvalt, et ühistu ühel või teisel moel tunnistas nõuet. Nt 21.09.2020 avalduses kirjutas avaldaja: „... Ülevaatuse järgselt ... ühistu ja ehitaja poolt
2-20-131331 otsustati, et ... kahjud likvideeritakse. Vaatamata lubadustele ... kahju ei likvideeritud ..., kuid pidavalt anti uusi lubadusi ... Läbirääkimiste tulemusena jõudis hageja ühistuga kokkuleppele, et peale tööde lõppemist ... ja ühistu hüvitab ... remonttööde teostajale makstud summa.... Ühistu lubadust ei täitnud ja ... sh hakkas viitama ..., et maja ei ole ikka veel lõplikult valmis.... Hageja sai 16.07.2020 teada, et maja oli juba aasta alguses valmis ja vastu võetud... hagejal oli varasemast suhtlusest ühistuga arusaam, et ühistu tegeleb nõuete hüvitamisega peale maja valmimist...“. Vastavalt TsÜS § 158 lõikele 1 nõude tunnustamisega kohustatud isiku poolt aegumine katkeb ja algab uuesti.
55.Ringkonnakohus on seisukohal, et praeguses asjas on tsiviilkohtumenetluse jaoks piisava veenvusega tõendatud, et korteriühistu pädev esindaja tunnustas avaldaja nõuet aegumise tähtaja jooksul, mistõttu 19.08.2020 seisuga ei olnud nõue aegunud. Ühistu ja tema lepingupartneri e-kirjadega 06. ja 07.07.2017 (t lk 31) on tõendatud avaldaja väited, et 28.06.2017 vaatas ehitaja tema korteri üle, tuvastas aknapõskede hallituse, teatas sellest ühistule ja lubas kahju likvideerida. Y kirjaliku seletuse (t lk 192-193) kohaselt lubas ühistu tolleaegne esimees Heiki Välja 19.12.2017 infotunnis ja 04.04.2019 vestluses, et korteris tekkinud niiskuse ja hallituskahjud hüvitab ühistu, kui maja rekonstrueerimine saab valmis. Seega Y seletus kinnitab avaldaja väiteid korduvate lubaduste kohta hüvitada kahju peale seda, kui maja renoveerimine saab valmis. Kohtul puudub alus kahelda esitatud kirjalikus seletuses. See sisaldab konkreetseid isikuid ja kuupäevi. Vastavalt revidendi 12.07.2020 otsusele 2019. majandusaasta kohta (t lk 60-61) jäid renoveerimistööd 2017. a pooleli, 2019. a sõlmiti leping uue ehitajaga ja tööd plaaniti lõpetada 2020. a. Ühistu ei ole vaielnud vastu avaldaja väitele, et renoveerimine lõppes 2020. a alguses. Eeltoodust tulenevalt on tuvastatud, et nõude aegumine hakkas uuesti kulgema alates 05.04.2019 ja maksekäsu kiirmenetluses avalduse esitamise ajal 19.08.2020 ei olnud nõue aegunud.
56.Eelpool käsitamata osas nõustub ringkonnakohus maakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata (TsMS § 654 lõige 6 koosmõjus §-ga 659). Maakohus tuvastas seadusest tulenevad kahju hüvitamise eeldused, hinnates menetlusosaliste esitatud tõendeid kooskõlas TsMS § 232 lõike 1 nõuetega igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustas oma siseveendumuse järgi, kas menetlusosaliste väited on tõendatud või mitte. Tõendite ümberhindamiseks kolleegium põhjust ei näe. Maakohtu põhjendused on loogilised ja tõenditega asjakohaselt seotud. Ainuüksi asjaolu, et ühistu maakohtuga ei nõustu, ei anna alust määruse muutmiseks ega tühistamiseks. Kaebuses kordab ühistu maakohtus esitatud väiteid. Ühistul oli maakohtus õigusteadmistega lepinguline esindaja ja tagatud õigus/võimalus kõiki avaldaja väiteid ümber lükata. Kuigi vastavalt seadusandja tahtele menetletakse korteriomaniku nõuet korteriühistu vastu kahjuhüvitise saamiseks hagita menetluses, on siiski tegemist sisult vaidlusega, mille menetluses kohaldab TsMS § 230 lõige 1, st kumbki pool peab oma väiteid tõendama.
57.Vastuseks eelpool käsitamata kaebuse väidetele selgitab kolleegium järgmist. Avaldaja tõendas korteri akna remondieelset seisundit tõenditega (asjatundja 09.10.2017 arvamus, ehitaja 06.07.2017 e-kiri), millest sai kohus teha piisavalt veenva järelduse, et väide hallituse olemasolust aknapaledel on tõendatud. Kui ühistu soovis tõendada, et hallitus oli seal juba enne maja renoveerimistööde algust, oli tal õigus vastav väide maakohtu ette tuua ja tõendada. Ühistu ei esitanud maakohtus tõendeid, et hallitus elutoa aknapaledel oli juba aastal 2015 ja/või et selle põhjuseks oli avaldaja korteri köögi väljatõmbeprobleemid aastal 2015. Avaldaja esitas piisavalt veenvad tõendid, millest kohus sai mõistlikult järeldada, et hallitus oli 2017. a ja et see tekkis elamu renoveerimistööde käigus, kuna aknaperimeetril oli hermetiseerimistöid teostatud ebakvaliteetselt ja renoveerimistööde käigus paigaldatud värskeõhuklapp oli kinni nagu andis arvamuses teada ehitusasjatundja.
2-20-131331
58.Ühistu ei esitanud ka tõendeid, et hallitus tekkis põhjusel, et avaldaja vahetas 2016. a ise oma korteris aknad. Akende vahetamise fakti on avaldaja eitanud.
59.Maakohtu poolt viidatud fotod esitas avaldaja 12.02.2021 menetlusdokumendis lingina ja ühistu esindaja ei andnud maakohtule teada, et tal ei ole võimalik nendega tutvuda. Seega ei ole asjakohane kaebuses väljendatud arusaamatus, et milliseid fotosid kohus silmas pidas.
60.Seonduvalt 27.09.2017 lepingudokumendi ebausaldusväärsusega märgib kolleegium, et puudutatud isik ei tõendanud maakohtumenetluses, et lepingu allkirjastanud isik viibis septembris 2017 kinnipidamisasutuses ega saanud sel põhjusel lepingut sõlmida. Asjaolu, et ta vabanes 2019. a vanglast ja oli varasemalt olnud korduvalt karistatud, ei tõenda, et ta ka tegelikult 2017. a sügisel remondiettevõtlusega ei tegelenud.
61.Töövõtulepingu punktist 2.1 nähtub, milliseid töid konkreetne töövõtja avaldaja korteris tegi. Ühistu ei ole väitnud ega tõendanud, et selliseid töid korteris ei tehtud või tehti väiksemas mahus kui lepingus kirjas. Ringkonnakohus on seisukohal, et isegi kui mõni osa lepingujärgsetest töödest ja/või materjalidest oleks olnud võimalik odavamalt saada (vt ühistu esitatud aknalaua ja selle paigalduse jmt pakkumised), siis ei ole tõendatud, et ühelt ehitusettevõtjalt kõigi vajalike tööde tellimine oleks kokkuvõttes olnud võimalik oluliselt odavamalt, kui tellis avaldaja. 06.07.-31.08.2017 e-kirjadest (t lk 30-31) nähtuvalt oli ühistul võimalik vajalikud tööd ise organiseerida, kuid ühistu seda võimalust ei kasutanud. Kokkuvõttes tuvastas maakohus asjakohaselt, et ühistu ei suutnud ümber lükata avaldaja väiteid ja tõendeid selle kohta, et tema kulutused remondile olid mõistlikud ja kooskõlas tolle aja turuhindadega. Ka ei pidanud ühistu vastuväited ja tõendid andma maakohtule piisavat veenvust selle kohta, et avaldajal endal võis olla osa kahju tekkimises või selle suurenemises, mis oleks VÕS § 139 lõikest 1 tulenevalt võinud anda aluse kahjuhüvitise vähendamiseks. Ka ei olnud maakohtus esiletoodud elulised asjaolud sellised, mille alusel oleks kohtul pidanud tekkima veendumus, et hüvitis on VÕS § 140 mõttes ebaõiglane või mõistlikult vastuvõetamata ja peaks seda piirama. Menetluskulude jaotus
62.Kuna määruskaebus jääb rahuldamata, jäävad kaebemenetlusega seotud menetluskulud TsMS § 171 lõike 1 alusel kaebaja kanda.
63.Kuna maakohus menetluskulusid kindlaks ei määranud, ei tee seda ka ringkonnakohus (TsMS § 174 lõige 4). Menetluskulud määrab kindlaks asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul peale ringkonnakohtu määruse jõustumist (TsMS § 177 lõige 2).
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.