Kaarsilla Kinnisvara OÜ hagi OÜ Amenver vastu võlgnevuse väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 10.11.2021 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
OÜ Amenver apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
4967,99 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja: Kaarsilla Kinnisvara OÜ (registrikood 10081732), lepinguline esindaja vandeadvokaat Anne Tammer Kostja: OÜ Amenver (registrikood 14350525), lepinguline esindaja vandeadvokaat Helvia Räägel
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 10.11.2021 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud jätta OÜ Amenver kanda.
3.Välja mõista OÜ-lt Amenver Kaarsilla Kinnisvara OÜ kasuks 1260 eurot ringkonnakohtu menetluskulude hüvitamiseks.
4.Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb OÜ-l Amenver tasuda Kaarsilla Kinnisvara OÜ-le viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni lahendi täitmiseni. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
2-20-127776 Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Kaarsilla Kinnisvara OÜ (hageja) esitas Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse OÜ-lt Amenver (kostja) võla väljamõistmiseks. Pärnu Maakohus andis 21.08.2020 määrusega asja üle Tartu Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses. Tartu Maakohus andis asja kohtualluvuse järgi üle Harju Maakohtule.
2.17.09.2020 hagiavalduses palub hageja mõista kostjalt välja põhivõlgnevuse 2424,56 eurot, viivise 773,18 eurot ning viivise 0,2% põhivõlgnevuse (2424,56 eurot) tasumata osalt päevas alates 17.09.2020 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni.
3.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja OÜ Viimsi Hambakliinik 08.11.2017 tähtajalise üürilepingu Viimsi vallas, Haabneeme alevikus, Paadi tee 3 asuvate äriruumide pindalaga 114,6 m2 kasutamiseks. Üürileping sõlmiti tähtajaga 31.12.2027. Hageja nõusolekul andis OÜ Viimsi Hambakliinik kostjale üle üürilepingust tulenevad üürniku õigused ja kohustused alates 24.11.2017.
4.Üürilepingu punktide 1.4 ja 4.1 alusel on üürnik kohustatud maksma igakuiselt üüri 15,79 eurot/m2 kohta kuus, s.o kokku 1809,44 eurot (15,79 eurot x 114,6 m2) kuus. Üürile lisandub käibemaks. Vastavalt üürilepingu punktile 4.6 on üüri maksmise tähtpäev sama kuu 20. kuupäev. Parkimiskoha üürilepingu alusel kasutab kostja parkimiskohta Paadi tee 3 hoone garaažis 15 eurot eest kuus (lisandub käibemaks).
5.Kostja ei ole täitnud poolte vahel sõlmitud üürilepingust ja parkimiskoha üürilepingust tulenevat üüri maksmise kohustust. Hageja saatis kostjale 05.03.2020 arve nr TE01044 märtsikuu üüri 2189,33 eurot kohta. Kostjal on sellest maksmata 814,19 eurot, mille tasumise tähtpäev oli 20.03.2020. Hageja saatis kostjale 05.04.2020 arve nr TE01910 aprillikuu üüri 2189,33 eurot kohta. Kostjal tasumata sellest 1610,37 eurot, mille tasumise tähtpäev oli 20.04.2020. Kostja üürivõlgnevus kokku on 2424,56 eurot.
6.Vastuseks kostja vastuväidetele märkis hageja, et hoone II ja III korrus ei ole kaubanduskeskuse osaks ning hoone tervikuna ei ole käsitletav kaubanduskeskusena 24.03.2020 korralduse nr 46 mõttes. Eriolukorra juhi 24.03.2020 korraldus nr 46 ei kohaldunud hoone ülemiste korruste ja seal tegutsenud ettevõtjate suhtes. Eriolukorra ajal olid hoone II ja III korrus avatud tavapäraselt. Kostja poolt üüritud ruumide sihtotstarbelise kasutamise võimalus ei olnud vähenenud ega välistatud. Eriolukorra ajal hageja ei takistanud ega piiranud üürnike ega teiste isikute ligipääsu teisele ja kolmandale korrusele. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 296 lg 2 kohaldamise eeldused ei ole täidetud ning kostja üüri alandamise avaldus ei ole kehtiv. Eriolukorrast tingitud piiranguid ja keelud ei ole käsitletavad üürileandja lepingurikkumisena. Need sõltusid sellest, millisel tegevusalal üürnik tegutses ja see oli üürniku äririsk. Kostja vastuväited
7.Kostja palus jätta hagi rahuldamata.
8.Kostja poolt üüritavad ruumid asuvad Paadi tee 3 hoone (Viimsi Äritare) teisel korrusel. Hoonel on kolm korrust ning kõikidel korrustel asuvad peamiselt kaubandusettevõtted, mis pakuvad kas teenuseid või kaupa. Bürooruume kui selliseid
2-20-127776 on hoones vähe. Kostja ettevõte tegutseb jae- ja hulgimüügiga, samuti annab üüritud ruume allüürile Viimsi Hambakliinikule.
9.Üüri osaliselt tasumata jätmine oli põhjendatud ning hagejal ei ole alust nõuda 2020. a märtsi ja aprilli üüri tasumist suuremas osas, kui kostja on juba tasunud. Eesti Vabariigi Valitsuse 12.03.2020 korraldusega nr 76 kehtestati vabariigis eriolukord seoses COVID-19 viiruse Eesti-sisese levikuga. Eriolukord kehtestati kuni 01.05.2020. Määrus jõustus selle andmise kuupäeval.
10.Juba enne eriolukorra kehtestamist oli teada, et inimesi suunati jääma kodutööle ning kuigi siis veel ei olnud otseselt kehtestatud nõuet, et kaubandusettevõtted tuleb klientidele sulgeda, oli see Vabariigi Valitsuse antud juhiseid arvestades soovituslik.
11.Hageja ise sulges alates 16.03.2020 oma kontori ja andis sellest üürnikele teada 16.03.2020 e-kirjaga. Kuna oli ilmne, et eriolukorrast tingitult ei ole äritegevus ruumides võimalik ning järgimaks kõikjal meedias avaldatud eriolukorra juhi ning tervishoiuspetsialistide nõuandeid viiruse leviku tõkestamiseks, sulges ka kostja oma ettevõtte 16.03.2020. 22.03.2020 kirjaga pöördusid 17 Viimsi Äritare üürnikku hageja poole ettepanekuga muuta üürilepinguid selliselt, et üürnikud ei pea tasuma üüri tähtaja eest 16.03.2020 kuni 01.06.2020, tasuvad vaid kommunaalkulud selle tähtaja eest ning lepingu muudatus jõustuks alates 16.03.2020. Hageja leidis, et kui mõni ettevõte on avaliku võimu korraldusega suletud ja ei saa oma teenuseid pakkuda, siis ei tähenda see automaatselt, et ta saaks vääramatule jõule tuginedes keelduda üüri maksmisest. Hageja oli valmis kokkuleppel pikendama 2020. aprillikuu üüriarvete maksetähtaegu.
12.Kuna piirangud mõjutasid otseselt üürnike majandustegevust ja toimetulekut üürilepingute täitmisel, siis oli ka vääramatu jõu asjaolule tuginemine lepingute muutmise ettepanekus asjakohane ja põhjendatud. 24.03.2020 korraldusega nr 46 kehtestati liikumispiirangud kaubandusettevõtetes. Viimsi Vallavalitsuse korraldusi ja muid õigusakte kohalikele elanikele vahendav ning kohalikke uudiseid avaldav veebiportaal viimsiuudised.ee andis 26.03.2020 teada, et 27. märtsist on koroonaviiruse leviku tõkestamiseks valitsuse korraldusel suletud kõik Eesti kaubanduskeskused ning konkreetselt Viimsi Äritare osas oli märgitud, et avatuks võivad jääda Eesti Posti esindus, Viimsi Loomakliinik, Urr ja Nurr ning Velsti Decor. Seega võisid avatuks jääda vaid mõned ettevõtted, mis asuvad kaubanduskeskuse esimesel korrusel. Nende hulgas ei olnud kostjat.
13.Tõele ei vasta hageja käsitlus, et kuna II ja III korrusel ei asu mitte ühtegi kauplust, siis ei ole need korrused kaubanduskeskused ja ei pidanud olema suletud. Kaubanduskeskuse mõiste kohaselt tuleb kogu Viimsi Äritaret lugeda kaubanduskeskuseks, mille osas kehtisid korraldusest nr 46 tulenevad piirangud. Kuna Viimsi Äritares on igal korrusel nii kauplusi kui ka teenindusettevõtteid, siis pidi kogu hoone tervikuna, v.a üksikud esimesel korrusel tegutsevad ettevõtted, olema suletud ja selle eest oleks pidanud hoolt kandma hageja kui hoone omanik.
14.07.04.2020 esitas kostja hagejale üüri alandamise avalduse, milles teatas, et alandab Paadi tee 3 ruum 212 äriruumi üüri alates 16.03.2020 selliselt, et tasub igakuiselt 482,46 eurot (lisandub käibemaks) ning oma ruumi puudutavad kõrvalkulud. Selliselt kostja ka käitus, tasudes märtsi ja aprilli üüri osaliselt ning kõrvalkulud täies ulatuses. Eriolukorda ja selle raames antud õigusakte arvestades oli kostjal õigus üüri alandada (VÕS § 296 lg 1 ja § 278 p 4). Maakohtu otsus ja põhjendused
15.Harju Maakohtu 10.11.2021 otsusega hagi rahuldati ja mõisteti kostjalt hageja kasuks välja 3197,74 eurot, sellest põhivõlgnevus 2424,56 eurot ja viivis 773,18 eurot ning viivis 0,2% põhivõlgnevuse (2424,56 eurot) tasumata osalt päevas alates 17.09.2020
2-20-127776 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskuludena riigilõivu 400 eurot ja õigusabikulud 2358 eurot ja viivise menetluskuludelt.
16.Poolte vahel ei ole vaidlust järgmistes asjaoludes: - hageja ja OÜ Viimsi Hambakliinik sõlmisid 08.11.2017 tähtajalise üürilepingu Viimsi vallas Haabneeme alevikus Paadi tee 3 asuvate äriruumide pindalaga 114,6 m2 kasutamiseks. Üürileping sõlmiti tähtajaga 31.12.2027; - hageja nõusolekul andis OÜ Viimsi Hambakliinik kostjale üle üürilepingust tulenevad üürniku õigused ja kohustused alates 24.11.2017; - üürilepingu p-de 1.4 ja 4.1 alusel on üürnik kohustatud maksma igakuiselt üüri 15,79 eurot/m2 kohta kuus, s.o kokku 1809,44 eurot (15,79 eurot x 114,6 m2) kuus. Üürile lisandub käibemaks; - vastavalt üürilepingu p-le 4.6 on üüri maksmise tähtpäev sama kuu 20. kuupäev; - parkimiskoha üürilepingu alusel kasutab kostja parkimiskohta Paadi tee 3 hoone garaažis 15 eurot eest kuus (lisandub käibemaks).
17.Poolte vahel on sõlmitud äriruumi üürileping VÕS § 271 ja § 272 lg 1 teise lause järgi. Poolte vahel on vaidlus selles, kas kaubanduskeskusena on käsitletav ainult hoone I korrus või hoone tervikuna ning sellest tulenevalt, kas eriolukorra juhi 24.03.2020 korraldusega kehtestatud piirangud kehtisid üksnes hoone I korrusel tegutsevate ettevõtjate suhtes või hoones tervikuna ning sellest tulenevalt, kas kostja oli õigustatud üüri alandama.
18.Vabariigi Valitsus kehtestas 12.03.2020 korraldusega nr 76 Eestis eriolukorra. Peaminister eriolukorra juhina kehtestas 24.03.2020 korraldusega nr 46 liikumisvabaduse piirangu ja viibimiskeelu kaubanduskeskustes, sest rahvarohketes kohtades on viiruse leviku risk väga kõrge. Sama korralduse punkti 2 kohaselt ei kohaldu punktis 1 sätestatud piirangud kaubanduskeskustes olevatele, samas punktis loetletud kauplustele ja teenustele (toidukauplused, apteegid jne). Korralduse eelnõu seletuskirja kohaselt oli korralduse eesmärk piirata rahvarohketes kohtades isikute koosviibimist, kuna see on viiruse levikuks soodne pinnas. Sealjuures kaubanduskeskustena peeti silmas hooneid või nende osasid, kus paikneb vähemalt kolm või rohkem kauplust. Ka tavapäraselt mõistetakse kaubanduskeskustena hooneid tervikuna või kompaktseid hoone osasid, kus esmajoones asub ühtse keskusena palju erinevaid kauplusi ning lisaks nendele veel toitlustus- ja teenindusettevõtteid.
19.Vaidlusaluse hoone, Viimsi alevik Paadi 3 puhul on tegemist mitmel otstarbel kasutatava hoonega: hoone mitteeluruumide pinnad on kokku 5875 m2, millest I korrusel asuvad kaubanduspinnad 971,1 m2, kohvik 244,9 m2 ja veterinaarkliinik 217,6 m2, maa-alusel korrusel garaaž 1674,5 m2, II ja III korrusel büroopinnad 2448,3 m2 ja ambulatoorse arstiabi osutamise ruumid 318,6 m2 (hageja vastus 05.01.2021 lisa 1, dok 8s). Kohus on vaatlusel tuvastanud (15.09.2021, lisad 1-27, dok 27), et hoonesse on kaks sissepääsu, kaubanduskeskusse pääseb kahest trepikojast ning kaubanduskeskuse ja trepikodade vahelised uksed on eraldi suletavad ning nende sulgemine ei takista hoone välisustest trepikodadesse sisenemist ja sealt kaudu pääsu hoone ülemistele korrustele. Paadi tee 3 hoone II ja III korrusele pääseb kahest trepikojast mööda treppe või eraldi liftiga kaubanduskeskusesse sisenemata. Vaidlust ei ole ka asjaolu üle, et eriolukorra ajal oli ligipääs trepikoja kaudu hoone II korrusele olemas (st uksed ei olnud lukustatud). Vaatlusel kohus tuvastas, et osades II ja III korruse üüritud ruumides osutatakse ilu- ja heaoluteenuseid (juuksur, maniküür, kosmeetik, pilates). Ühtlasi tuvastas kohus vaatlusel, et ülemised korrused on kaubanduskeskusest (s.o hoone I korrusest) täiesti eraldatud ja eraldi kasutatavad, koridorides ei liigu palju rahvast ka tavapäevadel (vaatlus toimus 15.09.2021 kell 13:33-14:18), neid kasutatakse ainult
2-20-127776 konkreetsesse bürooruumi või hambaravikabinetti sisenemiseks ja sealt lahkumiseks, inimesed ei veeda nendes koridorides aega ega külasta suvaliselt II ja III korrusel tegutsevaid ettevõtteid, kuna hoone II ja III korrusel ei asunud ega asu ka praegu mitte ühtegi kauplust või müügisaali.
20.Kohtu hinnangul on Viimsi vald, Paadi tee 3 hoone puhul küll tegemist kaubanduskeskusega, kuid eelnimetatud II korruse ala ei ole määratud otseseks kaubandustegevuseks ja seega võib lugeda keskuse 2. korrust kaubandustegevusega seotud üldkasutatava hoone osaks, milles küll kehtis Vabariigi Valitsuse korra nr 46 alusel liikumispiirang ja mille kohaselt võis liikuda ringi üksi või kahekesi, hoides teistega vähemalt kahemeetrist vahemaad, kuid ei olnud ettenähtud viibimiskeeldu või sulgemist (24.03.2020 nr 46 § 3). Sealjuures ei olnud ka eriolukorra ajal keelatud kaupluste omanikel või töötajatel minna kauplustesse, seal teha inventuuri või komplekteerida e-poe kaupa. Kostja tegevusteks äriregistri andmetel (avalik teave) on muu mujal liigitamata masinate, seadmete jm materiaalse vara rentimine ja kasutusrent, jaemüük posti või interneti teel, spetsialiseerimata hulgikaubandus, muu jaemüük väljaspool kauplusi, kioskeid ja turge. Seega tegutseb kostja peaasjalikult hambaraviteenuste osutamiseks vajaliku tehnika, seadmete ja ruumide väljarentimisega ja suuhügieenitoodete jaemüügiga e-poe kaudu, mille osas kostja ka vastuväiteid ei ole esitanud. Nimetatud tegevused üksi ei eelda kohtu hinnangul ostja vahetut müügisaalis viibimist või näost-näkku kontakti ostjaga.
21.Kohtule esitatud (kostja 05.01.2021 vastuse lisa 12-14, dok 8s) Maksu- ja Tolliameti andmetel oli kostja müügikäive 2020. a. I kvartalis 14 213,24 eurot ja 2020. a. II kvartalis 13 558,64 eurot, mis kokku on rohkem kui pool kostja müügikäibest 2019. aastal (54 891,47 eurot). Nimetatud asjaolule ei ole kostja ka vastuväiteid esitanud. Seega saab järeldada, et 12.03.2020 korraldusega nr 76 kehtestatud eriolukord (seoses COVID-19 viiruse Eesti-sisese leviku tuvastamisega ja laienemise suure tõenäosusega ja sellest tingitud massilise nakatumise ohuga ning vajadusega rakendada hädaolukorra seaduse 4. peatüki 2. jaos sätestatud juhtimiskorraldust ning anda võimalus rakendada vajaduse korral samas peatükis sätestatud meetmeid) ei põhjustanud kostjale selliseid majanduslikke tagajärgi, mille tõttu oleks kostja sunnitud oma majandustegevuse lõpetama, kuna kostja tegevus ei seisnenud toodete müügis müügisaalis.
22.Eeltoodust tulenevalt ei ole VÕS § 296 lg 2 kohaldamise eeldused täidetud ning kostjal puudus alus üüri alandada, mistõttu on kostja kohustatud täitma poolte vahel sõlmitud üürilepingut. Märtsikuu üüri maksmise kohustus muutus sissenõutavaks 20.03.2020 ja aprillikuu üüri maksmise kohustus muutus sissenõutavaks 20.04.2020 (lepingu p 4.6). Hagejal on seega VÕS § 82 lg-st 7 tulenevalt õigus nõuda kohustuse täitmist. Lepingu p-de 1.4 ja 4.1 alusel on üürnik kohustatud maksma igakuiselt üüri 15,79 eurot/m2 kohta kuus, s.o kokku 1809,44 eurot (15,79 eurot x 114,6 m2) kuus. Üürile lisandub käibemaks. Kostja on 05.03.2020 arve nr TE01044 alusel märtsikuu üüri tasunud 1375,14 eurot ning 05.04.2020 arve nr TE01910 alusel aprillikuu üüri tasunud 578,96 eurot. Seega on kostjal 05.03.2020 arve nr TE01044 alusel maksmata 814,19 eurot (2189,33-1375,14), mille tasumise tähtpäev oli 20.03.2020 ning 05.04.2020 arve nr TE01910 alusel maksmata 1610,37 eurot (2189,33-578,96), mille tasumise tähtpäev oli 20.04.2020. Kokku on seega kostjal tasumata 2424,56 eurot (814,19+1610,37).
23.Eeltoodu alusel kuulub hagi rahuldamisele ja kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista 2424,56 eurot (VÕS § 108 lg 1), viivis 773,18 eurot (VÕS § 113 lg 1, lepingu p 13.1) ja tulenevalt TsMS §-st 367 edaspidine viivis 0,2% põhivõlgnevuse (2424,56 eurot) tasumata osalt päevas alates 17.09.2020 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni.
2-20-127776
24.Menetluskulud jäävad kostja kanda (TsMS 162 lg 1). Hageja põhjendatud menetluskulud on 2758 eurot, sh lepingulise esindaja kulu 2358 eurot (19,65 h x 120 eurot/h) ja riigilõiv 400 eurot. Apellatsioonkaebus
25.Kostja esitas 10.12.2021 apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja saata asja tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks ning jätta menetluskulud hageja kanda.
26.Maakohus on jätnud valdava osa tõenditest hindamata. Kostja on menetluses esitanud tõendid, millest nähtuvalt pidi kogu Paadi tee 3 hoone, st Viimsi Äritare, olema eriolukorra ajal suletud (välja arvatud üksikud erandid hoone I korrusel) ning määravaks ei olnud sealjuures, mitu kauplust või teenindusasutust mingil korrusel asus.
27.Maakohus pidi VÕS § 296 lg 1 alusel tuvastama, kas esinesid üüri alandamise aluseks olevad asjaolud, st takistused ruumi kasutamisel. Kostja leiab, et takistus ruumide kasutamiseks ei pea olema füüsiline ega tulenema hagejast, vaid asja kasutamise võimalus on välistatud ka siis, kui asja ei saa kasutada avalik-õiguslikest normidest tuleneva keelu tagajärjel.
28.Maakohus on jätnud hindamata järgmised kostja tõendid: - hageja 16.03.2020 e-kiri üürnikele, millest nähtub, et hageja sulges seoses eriolukorraga oma ruumid alates 16.03.2021. Seega kinnitab hageja enda käitumine, et eriolukorra ajal antud korraldused kehtisid kogu hoone suhtes; - Viimsi Äritare üürnike 22.03.2020 e-kiri, millest nähtub, et teised üürnikud soovisid põhimõtteliselt üüri alandada, kuigi väljendasid seda lepingu muutmise soovina; - peaministri 24.03.2020 korraldus nr 46. Otsusest ei nähtu, et kohus oleks hinnanud korraldust kui tõendit. Lisaks ei sisaldu korralduses kaubanduskeskuse mõistet, nagu kohus on viidanud; - 26.03.2020 väljavõte veebiportaalist viimsiuudised.ee ja ekraanipilt sellest, millest nähtub, et avalikkusele oli antud teave, et avatuks võisid jääda vaid mõned ettevõtted, mis asuvad kaubanduskeskuse esimesel korrusel. Kostjat nende hulgas ei olnud ja kostja sai sellest teha järelduse – kogu hoone, sh kostja ruumid, peavad olema suletud ja avatud võisid olla vaid üksikud erandid, millel oli juurdepääs otse tänavalt; - hageja, Viimsi Äritares tol ajal tegutsenud üürniku Taru Viimsi esindaja VT ja Viimsi vallavanema IL kirjavahetus, millest nähtub, et hageja eiras eriolukorra juhi korraldust hoone sulgemise kohta ja üürnike esindajana tegutsev VT palus seetõttu vallavanemalt selgitust, kas hageja otsus sulgeda ligipääs ainult I korrusel olevad kauplustele ja teenindusettevõtetele ning samas jätta avatuks II ja III korrusel asuvatele kauplustele ja teenindusettevõtetele, on kooskõlas kehtestatud liikumispiirangutega; - Viimsi vallavanema IL 31.03.2020 kiri, millest nähtub, et vallavanema seisukoht oli, et kogu hoone tervikuna peab olema suletud, avatuks võisid jääda müügiasutused vaid juhul, kui neil on eraldi sissepääs tänavalt või pääseb poodi üldkasutatavaid ruume läbimata; - kostja 03.04.2020 e-kiri, mis sisaldab ka üüri alandamise avaldust ning kostja ja hageja kirjavahetus ning kostja 04.05.2020 teade üüri suuruse taastamise kohta. Kohus ei ole analüüsinud, kas üüri alandamine on olnud proportsionaalne; - 05.05.2020 kell 21:46 veebilehel kriis.ee avaldatud eriteade, milles oli toodud kaubanduskeskuse mõiste. Tõendist nähtub, et kaubanduskeskused on hooned, kus asub nii kaubandus-, kui ka teenindusettevõtteid;
2-20-127776 kostja 05.02.2021 seisukoha lisadena 2 – 4 esitatud tõendid, millega kostja soovis tõendada, et Viimsi Äritare igal korrusel asus rohkem kui kolm kaubandus- ja teenindusettevõtet; - hageja ja Taru Viimsi esindaja VT kirjavahetus, millega kostja soovis tõendada hageja vastuolulist käitumist ja asjaolu, et üürnikel ei olnudki võimalik hoones tegutseda, kuivõrd hageja sulges juba 18.03.2020 hoone ventilatsiooni; - Kostja 2018 - 2020. a müügitulu jaotuse aruanne, millega kostja soovis tõendada, et kostja käibest suurema osa moodustab ruumide allüürile andmine ning kuna eriolukorrast tingitud piirangute tõttu ta seda teha ei saanud, siis avaldas see kostja tegevusele otsest mõju. Kostja on selgitanud, millest tulenevalt olid tema 2020. a I ja II kvartali käibed suurenenud, kuid kohus ei ole sellele tähelepanud pööranud; - Viimsi Äritare üürnike võrdlustabelist nähtuvalt ei ole võrreldes eriolukorra ajaga hoones vahetunud nii suurel hulgal üürnikke, et vahekord 2021. a veebruaris (kostja tõendite esitamise ajal) majas tegutsenud üürnike tegevusalade ja 2020. a kevadel (eriolukorra ajal) tegutsenud üürnike tegevusalade vahel oleks oluliselt muutunud kaubanduspindade kasuks. See tähendab, et ka 2020. a kevadel tegutses hoones samas suurusjärgus kaubandusettevõtteid; - video hageja esindaja MJ sõnavõtust 18.10.2018 toimunud Viimsi Äritare üürnike koosolekul, kus hageja esindaja selgitas, et majas on 24% büroosid, 25% kaubandusettevõtteid ja 51% teenindusettevõtteid. Seega oli bürooruumide osakaal tunduvalt väiksem võrreldes kaubandus- ja teenindusettevõtetega.
29.Maakohus on hinnatud tõenditest teinud ebaõiged järeldused. Maakohtu poolt analüüsitud 12.03.2020 korralduses nr 76 ja 24.03.2020 korralduses nr 46 ei ole toodud kaubanduskeskuse mõistet ning kohus on korraldusest nr 46 teinud ebaõiged järeldused kaubanduskeskuse mõiste kohta. Korralduse nr 46 seletuskirja ei ole menetlusosalised ka tõendina esitanud. Kostja leiab, et kaubanduskeskuse all peetakse silmas hoonet, kus asub kolm ja rohkem kauplust või teenindusettevõtet, mille külastamiseks tuleb kasutada ühist sissepääsu ja üldkasutatavat ruumi (veebilehe kriis.ee väljavõte).
30.Kohus ei saa vaatluse protokolli põhjal väita seda, missugused ettevõtted võisid hoones asuda 2020. a kevadel, kui hinna alandamine toimus. Ka vaatluse ajal oli hoone II korrusel ettevõtteid, mis tegutsevad kauplustena (Vali Heli pood, kostja ruumides asuv müügisaal). Kui kohus soovis hinnata, kas hoone II ja III korrus vastasid kaubanduskeskuse mõistele, siis oleks kohtul tulnud tuvastada mitte ainult kaupluste, vaid ka teenindusettevõtete arv ja olemasolu hoone nendel korrustel. Vaatluse ajal ei soovinud kohus infot kõikides ruumides asuvate ettevõtete kohta, mistõttu on vaatluse protokoll puudulik.
31.Kostja on selgitanud ja tõendanud, et valdava osa, st 76,56%, tema tegevusest moodustas ruumide allüürile andmine ja 14,27% moodustas kohapealne müük ning ainult 7,55 % e-poe müük. Ei saa väita, et hambaraviteenuste osutamine (kuigi seda teenust osutab kostja allüürnik) ei eelda kohapeal viibimist või näost näkku kontakti. Samuti on kohapealseks müügiks vajalik nii otsene kontakt ostjaga, kui ka ruumide avatuna hoidmine.
32.Kohtu viitest kostja 2020. a I ja II kvartali müügikäivetele võiks teha järelduse, et üüri alandamine on õigustatud vaid siis, kui üürniku majandustegevus on lõppenud ja üürnik täiesti maksejõuetu. See aga ei ole VÕS § 296 lg 2 mõte. Kostja on selgitanud, et käibe suurenemine oli loomulik, kuna kostja hakkas müüma mitme uue kaubamärgi tooteid, samuti hakkas kostja 2020. a maale tooma kahte uut kaubamärki (Elixr ja Quickfresh). Lisaks sellele jäid I kvartalisse jaanuar, veebruar ja pool märtsikuust ning II kvartalisse enamus maikuust ning terve juunikuu, seega 4,5 kuud, mil kostja sai üüritavates ruumides tegutseda. Lisaks sellele ei teadnud kostja üüri alandamise ajal, kui pikalt -
2-20-127776 kestab eriolukord ja sellest tingitud piirangud ning missugust mõju täpsemalt omab see kostja majandustegevusele. Teada oli üksnes see, et kuna kostja ruumid olid suletud ja kostja ei saanud nendes oma majandustegevusega jätkata, siis avaldab see majandustulemustele kindlasti mõju. Selleks, et vältida püsiva maksejõuetuse tekkimist, esitaski kostja üüri alandamise avalduse. Vastustaja seisukoht
33.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
34.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.
35.Pooled ei vaidle üürilepingu olemasolu, üüri suuruse, maksmise tingimuste ja võla arvestuse osas.
36.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja poolt hagejale 07.04.2020 saadetud ühepoolne üüri alandamise avaldus on kehtiv ning kas kostjal oli õigus selle alusel keelduda osaliselt üüri tasumisest.
37.Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti piisavas ulatuses põhjendanud ja jõudnud õigele järeldusele, et VÕS § 296 lg 2 kohaldamise eeldused ei ole antud juhul täidetud ning üüri alandamiseks puudus alus.
38.VÕS § 296 lg 1 kohaselt üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada VÕS §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on VÕS §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest (VÕS § 296 lg 2).
39.Seega on üürnikul VÕS § 296 lg 2 alusel õigus alandada üüri, kui üüritud asjal tekib puudus või kasutamise takistus ja selle tõttu on asja kasutamine piiratud ning üürileandja on rikkunud VÕS § 276 lg-s 1 sätestatud kohustust, sest ei ole taganud üüritud asja hoidmist lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis.
40.Eesti Vabariigi põhiseaduse § 87 p 8 ning hädaolukorra seaduse § 13, § 19 lg. 1, § 21 lg 1 ja § 23 alusel kuulutas Vabariigi Valitsus 12.03.2020 korraldusega nr 76 Eesti Vabariigi haldusterritooriumil välja eriolukorra ja määras eriolukorra juhiks peaministri. Eriolukorra juhi 24.03.2020 korraldusega nr 46 keelati kaubanduskeskustes kaubanduspinna valdajate (üürnike) ettevõtete majandustegevus, välja arvatud toidukaupluste, apteekide jm lubatud ettevõtete pidamine. 24.03.2020 korraldusega nr. 46 ei keelatud mitte kaubanduskeskuse ruumide kasutamist, vaid kaubanduspinna valdajatel kaupade müük ja teenuste osutamine, lubades ainult teatavat liiki majandustegevusega tegelemist (toidukaupluste, apteekide jmt käitamist).
41.Maakohus leidis põhjendatult, et kogu Paadi tee 3 hoone ei pidanud olema eriolukorra ajal suletud, sealjuures ei pidanud suletud olema hoone II korrus, kus asuvad üürilepingu alusel kostja kasutuses olevad ruumid.
42.Paadi tee 3 hoone puhul on tegemist mitmel otstarbel kasutatava hoonega.
43.Ringkonnakohtu hinnangul on kaubanduskeskusena korralduse nr 46 mõttes käsitletav ainult hoone I korrus, kus on üldkasutatav ala (aatrium) ning asuvad postkontor,
2-20-127776 kohvik, erinevad kauplused ja nende müügisaalid, mis on klaasist vaheseintega ja avatavad lükandustega. Igal ettevõttel on enda sissepääs kaubanduskeskuse sees üldkasutatavalt alalt (aatriumist). Kaubanduskeskusse pääseb kahest trepikojast ning kaubanduskeskuse ja trepikodade vahelised uksed on eraldi suletavad ning nende sulgemine ei takista hoone välisustest trepikodadesse sisenemist ja sealt kaudu pääsu hoone ülemistele korrustele. Hoone II ja III korrus ei ole I korrusel asuva kaubanduskeskuse osaks. Seega eriolukorra juhi 24.03.2020 korralduse nr 46 punkt 1 ei kohaldunud hoone ülemiste korruste ja seal tegutsenud ettevõtjate suhtes.
44.Hageja esitas maakohtule eriolukorra aja seisuga nimekirja hoone II ja III korruse üürnikest ja üürnike poolt ruumide kasutamise otstarvetest, mida kostja ei ole ümber lükanud. Hoone II korrusel on 28 üüripinda, millest 1 on kostjale üüritud ja seal tegutseb OÜ Viimsi Hambakliinik hambaravikabinet. Ülejäänud 27 üüripinda on ehitatud bürooruumideks, milledest 21 on kasutusel kontoriruumidena, 4 üüripinnal osutatakse ilu- ja isikuteenuseid (kosmeetik, juuksur, maniküür, pediküür).
45.Hoone III korrusel on 27 üüripinda, millest üks on ehitatud hambaravikabinetiks. Ülejäänud 26 üüripinda on ehitatud bürooruumideks, milledest 19 on kasutusel kontoritena ja neljas osutatakse ilu- ja isikuteenuseid. Ülejäänud 21 bürooruumi on kasutusel kontoritena. Hageja üürnikud Privak OÜ, Dresserie OÜ ja Arratt OÜ (Vali Heli) müüvad kaupa e-poodide kaudu, üüritud ruume kasutavad nad kontoritena ja kaupade komplekteerimiseks, kuid neil ei ole Viimsi Ärikeskuses kauplusi ega müügisaale.
46.Alates 27.03.2020 olid hoone I korrusel asuva kaubanduskeskuse sissepääsud (uksed) kaubanduskeskuse üldkasutatavale alale suletud. Avatud olid I korrusel tegutsevad ettevõtted, kellel on õuest oma ruumidesse eraldi sissepääs.
47.Maakohus tuvastas õigesti, et hoone II ja III korrus ning nimetatud korrustel tegutsevad ettevõtted, mh kostja poolt üürilepingu alusel kasutatavad ruumid, ei pidanud olema suletud. Kostja poolt üüritud ruumide sihtotstarbelise kasutamise võimalus ei olnud vähenenud ega välistatud.
48.Maakohus ei jätnud valdavat osa tõenditest hindamata. Kostja poolt viidatud tõenditest ei nähtu, et kogu Paadi tee 3 hoone pidi olema eriolukorra ajal suletud
49.Kostja poolt üüritud ruumides ei asu kauplust ega müügisaali, vaid hambaravikabineti registratuur. Vitriini paiknemine hambaravikabineti registratuuriruumis ei muuda seda ruumi müügisaaliks ega kaupluseks.
50.Ekslik on kostja seisukoht, et juhiseid kogu hoone sulgemiseks andis kohaliku omavalitsuse üksus. Eriolukorra juhi 24.03.2020 korralduse nr 46 p 4 kohaselt tuli kohaliku omavalitsuse üksustel tagada sama korralduse punktis 1 sätestatud liikumisvabaduse piirangu täitmine korralduses ettenähtud tingimuste kohaselt. Viimsi Vallavalitsus ei saanud ise tingimusi kehtestada ega oma suva järgi otsustada, kus kehtib liikumispiirang ja viibimiskeeld.
51.Seega eriolukorra kehtestamine ei välistanud ega piiranud kostjal ruumide kasutamist ega sundinud teda ruume sulgema. Kui üürnik ise sulgeb oma ettevõtte ettevaatusabinõuna viiruse leviku tõkestamiseks ning nakatumise vältimiseks, siis ei ole tegemist üürieseme puudusega ning üürnik peab üüri edasi maksma.
52.Eriolukorra ajal hageja ei takistanud ega piiranud üürnike ega teiste isikute ligipääsu II ja III korrusele. Vastupidi, hageja saatis 27.03.2020 kõikidele Paadi tee 3 üürnikele ekirja, milles andis teada, et eriolukorra juhi korraldusega nr 46 kehtestati isikutele liikumisvabaduse piirang ja viibimiskeeld kaubanduskeskustes, millest tulenevalt kehtib Viimsi Äritare esimesel korrusel liikumisvabaduse piirang ja viibimiskeeld eelnimetatud korralduses sätestatud tingimustel. Suletud on vastavad sissepääsud.
2-20-127776 Viimsi Äritare teisel ja kolmandal korrusel asuvad bürooruumid ning kaubanduskeskustele kehtestatud piirangud ja keelud ei kehti Viimsi Äritare teisel ja kolmandal korrusel tegutsevate isikute suhtes ning üürnikud saavad kasutada neile üüritud ruume.
53.Tõendamata on kostja väited ventilatsiooni kinnikeeramise ja vähendatud võimsuse kohta kostjale üüritud ruumides. Hageja väitel töötas ventilatsioon madalamal režiimil ainult III korrusel 18.03.2020-24.03.2020. Kostja ruumides II korrusel töötas ventilatsioon kogu aeg tavapäraselt. Kostja vastupidist tõendanud ei ole.
54.Põhjendamatu on kostja etteheide, et kohus ei ole analüüsinud, kas üüri alandamine on olnud proportsionaalne. Maakohus leidis, et VÕS § 296 lg 2 kohaldamise eeldused ei ole täidetud ning kostjal puudus alus üüri alandada. Seega ei pidanud maakohus üüri alandamise proportsionaalsust analüüsima.
55.Eriolukorra tõttu tekkinud väidetavad majandusraskused ja müügikäibe vähenemine kuuluvad kostja riskisfääri ega anna alust üüri alandamiseks või kohustuste täitmisest keeldumiseks. Samas Maksu- ja Tolliameti andmed kinnitavad, et kostja tegutses ka eriolukorra ajal ja tegi seda edukamalt kui 2019. aastal. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
56.TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda ja ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud samuti kostja kanda.
57.Maakohtu poolt kindlaks määratud hageja menetluskulude suurust pole vaidlustatud.
58.Maakohus määras hüvitatava kulu kindlaks rahaliselt, mistõttu teeb seda TsMS § 174 lg 3 järgides ka ringkonnakohus.
59.Tulenevalt menetluskulude jaotusest tuleb need rahaliselt kindlaks määrata hageja kulunimekirja põhjal. Hageja taotleb 1260 euro hüvitamist 11,5 t õigusabi eest tasumääraga 120 eurot/t (ilma käibemaksuta). Hageja esindaja tutvus maakohtu otsuse ja apellatsioonkaebusega, pidas kliendiga nõu ja koostas vastuse apellatsioonkaebusele, kokku 11,5 tundi. Kostja ei esitanud hageja menetluskulude suurusele vastuväiteid. Ringkonnakohtu hinnangul on need toimingud vajalikud ja põhjendatud, samuti on mõistlik tasumäär. Hageja ei soovi käibemaksu hüvitamist. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista ringkonnakohtu õigusabikulu hüvitamiseks 1260 eurot. Vastavalt hageja taotlusele ja TsMS § 177 lg-le 4 tuleb kostjal hüvitamisele kuuluvatelt kuludelt tasuda viivist. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.