2-24-132912/21 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Tartu Maakohus Jõgeva kohtumaja - lahend.ee

4.Hageja põhjendab 21.03.2025 seisukohas (dtl 81-85) kostja kirjadele vastamata jätmist asjaoluga, et arvestades kostja poolt vallavalitsusele saadetud kirjade sisu ja ülesehitust, ei olnud võimalik aru saada nende saatmise eesmärgist. Hagejal oli varasemalt ning on ka praegu raske seostada kirjadele mittevastamist kehtiva lepingu alusel esitatud arvete mittetasumisega. Kostja ei ole esitanud vallavalitsusele mitte ühtegi ettepanekut üürilepingu muutmiseks. Üürilepingu lisa, mis puudutab eluruumide seiskorra kirjeldust, ei olnud võimalik koostada 2023 ega ka praegu, kuna lisa oli jäänud tegemata 2020 lepingu sõlmimisel (uuendamisel). Üürilepingu punktis 2.2 (teises lauses) on märgitud, et eluruumi kirjeldus on lepingu lahutamatu osa ning iseseisvat juriidilist jõudu ei oma. Sama on toodud ka kostja poolt kohtule saadetud ühe vastuse lisas. Hageja möönab, et vaidlusalune lisa oleks pidanud olema lisatud lepingule, kuid samas ei muuda selle puudumine lepingut õigusvastaseks. Käesolevalt on võimalik eeldada, et pooled sõlmisid lepingu vabatahtlikult ning olid nõus kõigi lepingus toodud tingimustega. Kostjale ei olnud eluruumide seisukord teadmata. 25.12.2023 e-kirjas on kostja maininud, et tema pere elab selles eluruumis alates 2004. Veel on kostja kirjutanud, et 2004 anti korter talle ajutiseks kasutamiseks ning üüri ei küsitud. 2004 antixxxxxxx alevikus, xxxxxxxxxxasuv eluruum kostja kasutusse sotsiaaleluruumina (käesoleval hetkel võimatu kontrollida) ning see ei saanud olla tähtajatu leping. Oma olemuselt on sotsiaaleluruumi kasutusse andmine ajutise iseloomuga sotsiaalteenus. 2020 sõlmitud leping ei olnud antud kostjale sotsiaalteenusena, st eluruumi tagamise teenusena. Kostja elas samas eluruumis 20 aastat. Esialgu ei pidanud kostja üüri tasuma, kuid olukord muutus. Kostja tasus lepingu alusel esitatud arveid (enamasti viivitusega), seega aktsepteeris ta nii lepingut kui ka arveid. 2020 septembrist ühtlustati uute üürilepingute sõlmimisega ühinemisjärgses Jõgeva vallas eluruumide üürilepingute sõlmimise korda ja rakendati Jõgeva Vallavalitsuse 16.06.2020 korraldust nr 286 „Üürimäära kehtestamine“, see on märgitud ka kostjaga 01.09.2020 sõlmitud eluruumi üürilepingu nr 5-2/2020/68 preambulas. Kostja tasus talle esitatud arveid teatud mööndustega kuni 2023 sügiseni, kui elamus hakkas tegutsema korteriühistu, eesmärgiga kogu hoone korrastada. Kostjaga sõlmitud üürilepingusse märgiti üüri suurus lähtudes eelnimetatud vallavalitsuse korraldusest (nr 86).

Aastaks 2021 oli kostja kasutanud korterit eluruumina ligikaudu 17 aastat. Tagantjärele on võimatu hinnata, millisel põhjusel või kelle süül küttekehad kasutuskõlbmatuks muutusid. Süü ei saa olla ainult vallavalitsusel. Vallavalitsus on Jõgeva vallas, xxxxxxx hoones pakkunud elamispinda üürnikele, kes on üürilepingu sõlmimisel olnud korteri seisukorrast igati teadlikud ning kellele see on sobinud. Vallavalitsus on alati tunnistanud, et tegemist ei ole heas korras korteritega ning ei ole ka andnud lubadusi korterite suures mahus parendamiseks valla kulul. Nii tuli ka 2022 vallavalitsusel otsustada, kas teha korteri küttesüsteemile kulutusi või üürileping lõpetada ning korter võõrandada. Kostja oli vallavalitsuse otsusest teadlik, kuid ei soovinud kasutada võimalust korterit osta ega olnud nõus ka üürima teist talle pakutud eluruumi. Vastutus arvete tasumise eest saab olla üksnes üürnikul ning vald ei saa kedagi üüri maksmisest vabastada üksnes sissetuleku puudumise tõttu. Puutuvalt 2023 septembris tekkinud segadusse esitatud arvega märgib vallavalitsus järgmist. Korteriühistu hakkas koguma raha remondifondi ning ekslikult lisati see rida kostjale esitatud üüriarvele. Arve annulleeriti ning kostja sai arve, mille tasumine oli tema kohustus. Kostjale selgitati tekkinud olukorda enne eksliku arve annulleerimist ning uue arve saatmist. Kostja arvet tasunud ei ole. Korteriühistu juhatus ei soovinud kostjaga üürilepingut lõpetada. Sellisele seisukohale jõudis vallavalitsus võttes arvesse kostja esitatud kirjeldusi eluruumi seisukorra ja selle elanike terviseseisundi kohta. Kostja alates 2023 sügisest arveid ei tasunud ning ei soovinud ka ise lepingut üles öelda. 19.02.2024 teatas hageja kostjale, et ütleb üürilepingu üles 31.05.2024. Järgmisest päevas, s.o alates 01.06.2024 hakkas kehtima hageja ja kostja vahel sõlmitud uus üürileping teisel aadressil, kus kostja sai kasutamiseks paremas seisukorras eluruumi ning seda eluruumi tagamise teenusena. Uue lepingu alusel esitatud arveid kostja samuti ei tasunud. xxxxxxxxx eluruumi üleandmine ja vabastamine toimus õigeaegselt ning selle kohta koostati akt. Suuliselt lepiti kokku, et allkirjastamine toimub hiljem, kui on teada viimaste arvete summad. Kostja ei ole käesoleva ajani akti allkirjastanud ega ka võlga tasunud või esitanud taotlust maksekokkuleppe sõlmimiseks. Hagiavaldus rahuldada.

7.Poolte vahel on vaidlus selles, kas üürilepingu lisa - eluruumi seisukorra kirjeldus puudumine mõjutab üürilepingu kehtivust ja sellest tulenevate kohustuste täitmist. Kohus leiab, et üürilepingu lisa puudumine, milleks pidi olema eluruumi seisukorra kirjeldus, ei mõjuta üürilepingu kehtivust ega poolte kokkulepete siduvust. Asjakohane on hageja viide üürilepingu punktile 2.2, mille kohaselt eluruumi seisukord ja koosseis fikseeritakse üürilepingu sõlmimisel, kusjuures eluruumi kirjeldus on lepingu lahutamatu osa, kuid iseseisvat juriidilist jõudu ei oma. Sellest tulenevalt on tegemist dokumenteeriva lisaga, mille eesmärk oli kirjeldada eluruumi faktilist olukorda (nt kulumine, sisustus, puudused), mitte reguleerida poolte õigusi ja kohustusi. Üürilepingu punktist 2.1 tuleneb, et üürnik jätkas eluruumi üürimist aadressil XXX , st tegemist oli varasema üürisuhte jätkumisega. Kostja on 25.12.2023 Jõgeva Vallavalitsuse õigusnõunikule saadetud e-kirjas kinnitanud, et tema pere on elanud nimetatud eluruumis alates 2004 (dtl 86). Sellest järeldub, et kostjale oli eluruumi seisukord juba enne 01.09.2020 sõlmitud üürilepingu sõlmimist hästi teada. Asjaolu on käesolevas kontekstis oluline, kuna see kinnitab, et eluruumi seisukorra kirjeldamise lisa puudumine ei saanud mõjutada kostja teadlikkust üüritava eluruumi faktilisest olukorrast ega lepingu kehtivust. Vaatamata üürilepingu lisa puudumisele, on pooled sõlminud kehtiva üürilepingu, mida on ka reaalselt täidetud - kostja on arveid tasunud osaliselt ja viivitusega ajavahemikul 2020 septembrist kuni 2023 sügiseni, kinnitades seeläbi lepingu olemasolu ning eluruumi kasutamist hageja ja kostja vahel sõlmitud lepingu alusel. Kohus märgib, et kostja õigusalaste teadmiste puudumine või vähesus lepingu sõlmimisel ei muuda üürilepingu kehtivust ega vähenda tema vastutust lepingu täitmisel. VÕS § 9 lg 1 kohaselt loetakse leping sõlmituks pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Sellest tulenevalt on üürileping kehtivalt sõlmitud poolte vastastikusel tahteavalduse alusel ning lisa vormistamata jätmine ega kostja piiratud õigusalased teadmised ei mõjuta lepingu siduvust ega poolte kohustusi. Kohus selgitab siinkohal, et TsMS § 438 lg.1 järgi otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. See tähendab, et ka juhul, kui pooled ise õigussuhet ei kvalifitseeri või kui selle kohta ei ole esitada kirjalikku lepingut, tuleb kohtul õigussuhe kvalifitseerida tuvastatud faktiliste asjaolude alusel. Olukorras, kus faktiliste asjaolude järgi kostja kasutab kestvalt elamiseks hagejale kuuluvat eluruumi ja tegemist ei ole tasuta kasutusega, kuuluvad kohaldamisele eluruumi üürilepingute kohta käivad sätted.

Käesolevas asjas on kostja väitnud, et tema üüritud eluruumis tekkis tervisele ohtlik olukord, mis avaldus ulatusliku hallituse tekkimises ja eluruumi niiskuskahjustustes. Kostja on toonud välja, et ta on hallituse suhtes allergiline ning selle tagajärjel tekkis tal kopsuturse, millega kaasnesid valud ja hapnikupuudus. Selline asjaolu annab kohtu hinnangul piisava aluse üürilepingu ülesütlemiseks VÕS § 317 mõttes. Ülesütlemise eesmärk oli kaitsta kostja ja tema perekonna tervist olukorras, kus eluruumi kasutamine oli muutunud tervisele ohtlikuks. Erialases kirjanduses (Võlaõigusseadus II, kommenteeritud väljaanne, 2019, § 317) on rõhutatud, et „olulist ohtu inimese tervisele“ ei tule hinnata mitte formaalsete eeskirjade alusel. Üürilepingu ülesütlemise aluseks ei saa olla pelgalt normitehniline rikkumine, vaid üksnes tegelik ja sisuline oht inimese tervisele, mis muudab eluruumi kasutamise reaalselt elamiskõlbmatuks või tervist kahjustavaks. Sama põhimõtet on väljendanud ka Riigikohus, märkides lahendis nr 3-2-1-4-05, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine on lubatav juhul, kui eluruumi seisukorrast tulenev kestev objektiivne oht inimeste tervisele on olemas. Kohus leiab, et käesolevas asjas esinesid asjaolud, mis viitavad eluruumi pikaajalisele ja kestvale terviseohtlikule seisundile. Kostja esitatud teabe põhjal võib sedastada, et üüritud eluruumides esines pikema aja jooksul niiskuskahjustus ning hiljem ka ulatuslik hallitus, mis muutis eluruumi kasutamise tervisele ohtlikuks. Kostja on väitnud, et hallitus põhjustas tal allergilise reaktsiooni ja kopsuturse, millega kaasnesid hingamisraskused ja hapnikupuudus. Tegemist on tervisehäirega, mis vastab VÕS § 317 tähenduses olulise ja tegeliku terviseohu kriteeriumile. Samas tuleb arvestada, et terviseohtliku olukorra kujunemisele võisid kaasa aidata mõlema poole tegevused ja tegematajätmised. Kostja enda esitatud dokumendist nähtub, et vallavalitsuse tellitud pottsepp saanuks küttekollete parandamisega alustada 22.11.2021 (dtl 68), kuid töö jäi ära, kuna kostja väljendas 19.11.2021 e-kirjas soovi valla sekkumisest loobuda ja teatas, et korraldab töö ise (dtl 86). Küttekollete korrashoiu ja remondi korraldamise kohustus lasus üürileandjana vallal, kes oli puuduste kõrvaldamiseks astunud konkreetseid samme - tellinud töö ja teavitanud kostjat selle algusajast. Tööde teostamata jäämine oli tõenäoliselt seotud pooltevahelise töökorralduse muutumise ning võimalike kommunikatsioonihäiretega, mistõttu ei saa olukorra lahendamata jäämist omistada üksnes üürileandja tegevusetusele. 2022 seisis vallavalitsus valiku ees, kas teha korteri küttesüsteemile vajalikke kulutusi või lõpetada üürileping ja võõrandada eluruum. Vallavalitsus otsustas küttesüsteemi remondiga seotud kulutusi mitte teha. Sellises olukorras tuli pooltel ühiselt leida sobiv lahendus eluruumi edasiseks kasutamiseks või elamistingimuste parandamiseks. Kostja on küll väljendanud kahtlust elektriga kütmise tehnilise võimalikkuse osas, kuid tema enda seletustest nähtub, et kütmise vältimise peamiseks põhjuseks olid kõrged kulud, mitte tehniline võimatus (dtl 71). Pärast küttekollete kasutamise keelamist puudus eluruumis otstarbekas küttelahendus ning elektriga kütmine oleks olnud majanduslikult ebamõistlik. Seetõttu ei olnud võimalik tagada eluruumis nõuetekohast toasoojust, mille tagajärjel kujunesid niiskus- ja hallituskahjustused. Sellised elamistingimused ei vastanud tavapärasele eluruumi kasutamise standardile ning kujutasid endast kostja tervisele reaalset ohtu, andes hagejale mõjuva põhjuse üürilepingu VÕS § 317 alusel erakorraliselt üles öelda.

10.Kostja on väitnud, et arvestades vallavalitsuse tegevusetust küttesüsteemide korrashoiul, tulnuks üürihinda vähendada vähemalt poole võrra ning üürinõue tasaarvestada elamistingimuste puudulikkuse tõttu. Kohus leiab, et see väide ei ole põhjendatud. Kohus märgib, et VÕS § 278 lg 1 kohaselt on üürnikul õigus lepingu kehtivuse ajal, kui üüritud asjal tekib puudus, mille eest ta ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, kasutada mitmeid õiguskaitsevahendeid - muu hulgas nõuda puuduse kõrvaldamist (§ 279), üüri alandamist (§ 296), kahju hüvitamist (§ 115 koostoimes § 278 p-ga 3) või hoiustada üüri (§ 298). Käesolevas asjas on tuvastatud, et üüritud eluruumis esinesid niiskus- ja hallituskahjustused ning küttesüsteemi puudused, mille kujunemisele ja püsimisele võisid kaasa aidata mõlema poole tegevused ja tegematajätmised. Kostja pöördus vallavalitsuse poole küttekollete parandamiseks, kasutades talle seadusega antud õigust nõuda puuduse kõrvaldamist VÕS § 278 p 1 ja § 279 mõttes. Kohus leiab, et olukorra lahendamata jäämise eest lasub vastutus nii üürileandjal kui üürnikul. Üürileandja ei taganud eluruumi korrashoidu piisava hoolsusega, jättes küttekollete remondi lõpetamata, kuid ka kostja ei kasutanud kõiki seadusest tulenevaid võimalusi oma õiguste kaitseks. Kuigi kostja oli puudustest teadlik ning pöördus vallavalitsuse poole küttekollete parandamise nõudega, ei järgnenud sellele ametlikku taotlust üürihinna alandamiseks VÕS § 278 p 4 ja § 296 alusel ega üürilepingu lõpetamiseks. Samuti ei kasutanud kostja võimalust taotleda vallalt sotsiaaleluruumi ega teist elamispinda, mida talle oli pakutud (dtl 87). Kostja jätkas eluruumi kasutamist muutmata kujul ja tasus üüri kuni 2023 sügiseni. Tema enda e-kirjast nähtub, et üüri maksmata jätmine ei olnud tingitud üksnes eluruumi seisukorrast, vaid peamiselt sissetuleku vähenemisest ja majandusliku suutlikkuse kadumisest (dtl 71). Sellest tulenevalt ei saa üüri maksmata jätmist ega tasaarvestuse väidet käsitada seadusliku alusena üürikohustuse täitmata jätmiseks ega üürihinna alandamise nõude põhjenduseks. Kostja valik jätkata senises eluruumis oli teadlik ja vabatahtlik, mistõttu ei anna see alust üürihinna vähendamiseks ega vabasta teda üürilepingust tulenevatest kohustustest.