Janek & PTe Äribüroo OÜ hagi Aiandusühistu Keemik vastu võla saamiseks ja kahju hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 11. veebruari 2021. a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Janek & PTe Äribüroo OÜ apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
3220 eurot 33 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja Janek & PTe Äribüroo OÜ (registrikood 10918259), lepinguline esindaja vandeadvokaat Vahur Kivistik Kostja Aiandusühistu Keemik 80130202), seaduslik esindaja JS
Menetluse liik
(registrikood
Kirjalik menetlus / Asja läbivaatamine 4. veebruari 2022. a kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 11. veebruari 2021. a otsus muutmata.
2.Jätta Janek & PTe Äribüroo OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.
3.Jätta maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud Janek & PTe Äribüroo OÜ kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või
2-20-12831 muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab asja lahendav maakohus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Janek & PTe Äribüroo OÜ (hageja) esitas 4. septembril 2020 Harju Maakohtule Aiandusühistu Keemik (kostja) vastu hagi, milles palus: -
mõista kostjal välja põhivõlg 2460 eurot ning hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis 105 eurot 39 senti;
-
mõista kostjalt välja kahjuhüvitis 424 eurot 20 senti;
-
mõista kostjalt välja edasiulatuv viivis põhivõlalt ja kahjuhüvitiselt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest s.o 4. septembrist 2020 kuni kohustuse kohase täitmiseni.
2.Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 28. oktoobril 2019 suulise maaklerilepingu seoses Lõunapilpa kinnistu võõrandamisega. Maaklerilepingu kohaselt pidi hageja vahendama aiandusühistute vahelist suhtlemist, valmistama ette müügiks vajalikke dokumente, sh loataotlused ja tegevuskavad, kaasomandi kasutuskord ja lepingutingimused. Lõunapilpa kinnistu kaasomandi osa ostu-müügilepingu ettevalmistamise ja sõlmimise eest esitas hageja kostjale 12. veebruaril 2020 arve nr 830 suurusega 2460 eurot. Lepingus lepiti kokku, et kostja tasub iga aiandusühistu liikme kohta 50 eurot, hiljem vähendati tasu 30 eurole aiandusühistu liikme kohta. Kostjal on 82 liiget, seega oli teenustasu 82x25=2050 (ilma käibemaksuta). Kostja juhatuse liige AG on kinnitanud arve kättesaamist 25. mail 2020 ning arve tasumata jätmist.
2.1.Maaklerilepingu alusel pidas hageja läbirääkimisi ja koostas kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe ja maa kasutusplaani, koordineeris aiandusühistute esindajate regulaarseid nõupidamisi Lõunapilpa kinnistu ostmiseks, sh ostudokumentide ette valmistamise ja täitmise, aiandusühistute koosolekute läbiviimise ja müügilepingu projekti arutelu küsimustes, kooskõlastas aiandusühistute loataotlused ja tegevuskavad Jõelähtme Vallavalitsusega, osales ja vastas volikogu liikmete küsimustele 14. novembril 2019 toimunud Jõelähtme Vallavolikogu istungil. Müügitehingu vormistamine ei olnud hõlmatud 12. augustil 2014 sõlmitud lepinguga (2014. a leping). 2014. a lepinguga ühinenud teised aiandusühistud sõlmisid lisaks nimetatud kirjalikule lepingule maaklerteenuse kokkuleppe omandi müügilepingu ja selle sõlmimise ettevalmistamiseks, mille eest tasumine ei olnud hõlmatud 2014. a lepinguga. Osade aiandusühistutega sõlmiti täiendav maaklerileping suuliselt ja osadega kirjalikult ning kõik on oma maaklerilepingutest tulenevad kohustused täitnud.
2.2.Kuna kostja jättis arve tasumata, pidi hageja pöörduma õigusnõustaja poole. Seoses sellega taotles hageja kahjuna kohtueelses menetluses kantud õigusabikulude 424 eurot 20 senti välja mõistmist. Kostja vastuväited
3.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
2-20-12831 Kostja vastuväited on järgmised: 1) Pooled ei sõlminud 28. oktoobril 2019 suulist lepingut maakleriteenuse osutamiseks Lõunapilpa kinnistu kaasomandi osa müügilepingu ettevalmistamiseks ja sõlmimiseks.
24.oktoobril 2019 toimus Jõelähtme vallavalitsuses nõupidamine Lõunapilpa kinnistu võõrandamise küsimuses, millel osalesid aiandusühistute (sh AÜ Keemik, Aiandusselts Sever, AÜ Družnõi-Sad, AÜ Vanasadam, MTÜ AÜ Sarapuu) esindajad, PT kui aiandusühistute nõustaja ja vallavalitsuse esindajad. Nõupidamisel kooskõlastati vallavalitsuse ja aiandusühistute vahel kõik maa võõrandamistehinguga seotud olulised tingimused, sh kinnistu müügihind ja selle tasumise tingimused ning aiandusühistute osalus võõrandamistehingus. Sama protokolli kohaselt tellis Jõelähtme vallavalitsus notarilt Lõunapilpa kinnistu võõrandamise lepingu projekti poolte vahel kooskõlastatud tingimustel. Kuna kostja sai notari koostatud kinnistu müügilepingu projekti ning esitas oma arvamuse lepingu projektile hageja vahendusel (hageja e-posti kaudu), siis seda võiks lugeda notaritehingu poolte suhtluse vahenduseks, kuid seda ei saa lugeda kinnistu müügilepingu ettevalmistamiseks ja korraldamiseks ehk maakleriteenuse osutamiseks VÕS § 658 lg 1 mõttes. 2) 5. novembril 2019 Selveri kohvikus toimunud kohtumisel hageja juhatuse liikme PT-ga teatas hageja aiandusühistute esindajatele, et soovib saada osutatud teenuste eest 50 eurot iga ühistu liikme kohta pärast Lõunapilpa kinnistu müügilepingu sõlmimist ja aiandusühistute omanikena kinnistusraamatusse kandmist. Aiandusühistute esindajad olid hageja ettepanekust väga üllatunud, kuna kõik aiandusühistud on aastaid regulaarselt tasunud hagejale kokkulepitud tasu maa erastamisega seotud vahendusteenuste eest ja seda ka ajal, mil midagi ei ole toimunud. 3) Hageja ja aiandusühistute vahel kehtis juba 12. augustil 2014 sõlmitud leping maa erastamisel (ostmisel) vahendusteenuste osutamiseks. 23. jaanuaril 2020 sõlmitud notariaalsele lepingule eelnev tegevus oli 12. augusti 2014. a lepingu täitmine, mille eest kostja on tasunud hageja esitatud arvete alusel. 4) Kostja pangakonto väljavõtetest nähtub, et ajavahemikul 30.08.2014–31.12.2019 on kostja tasunud osutatud teenuste eest hagejale kokku 4489 eurot 91 senti, mis teeb 54 eurot 76 senti iga aiandusühistu liikme kohta (4489,92 : 82 = 54,76 eurot). 5) Hageja vastuväide, et teised võõrandamistehingus osalenud mittetulundusühingud sõlmisid hagejaga maaklerilepingud, ei ole asjakohane. See ei anna hagejale õigust nõuda tasu kostjalt. MTÜ Elulaad, AÜ Mägine ja MTÜ Idamaa, kes on hageja väitel sõlminud temaga suulised maaklerilepingud, ei ole sõlminud hagejaga 12. augusti 2014. a teenuste osutamise lepingut ega tasunud hagejale maa võõrandamistehingule eelneva tegevuse eest. Samuti ei ole Köögiviljaaianduse Ühistu Vabadus, kes sõlmis 18. veebruaril 2020 hagejaga kirjaliku maaklerilepingu, tasunud hagejale tegevuse eest enne maa võõrandamist. 6) Kostja ei nõustu hageja kahju hüvitamise nõudega. 25. mail 2020 esitas hageja kostjale nõudekirja, millele vastuseks palus kostja seaduslik esindaja selgitada lisatasu nõudmise alust. Selgituse andmise asemel pöördus hageja advokaadi poole, kes esitas kostjale 24. juulil 2020 nõudmisavalduse, mille sisu on sarnane hagiavaldusega. Seega on hageja tasunõue 24. juuli 2020.a nõudeavalduse koostamise eest põhjendamatu. 7) Kuna hageja põhinõue on põhjendamatu, ei ole põhjendatud ka viivisenõue. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.
2-20-12831 Maakohtu otsus ja põhjendused
4.Harju Maakohus jättis 11. veebruari 2021. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Menetluskulusid maakohus rahaliselt kindlaks ei määranud.
4.1.Maakohus tuvastas järgmised asjaolud: -
pooled sõlmisid 12. augustil 2014 lepingu Kasekese ja Pilpa 1-5 kinnisasjade maa erastamisel vahendusteenuse osutamiseks;
-
Tellijad, sh kostja ja tema liikmed, soovisid neile kasutada antud maad osta. Selleks tuli korraldada detailplaneering, mõõdistada katastriüksused ning saada luba Jõelähtme vallavolikogult otsustuse korras maa erastamiseks (ostmiseks). Neid toiminguid pidi vahendama hageja.
-
Lepingu p 2.1.1 alusel kohustus hageja esindama kostjat ja tema liikmeid ning kaitsma nende huve Kasekese ja Pilpa 1-5 kinnisasjade piirkonna planeeringute koostamisel projekteerimisbüroodes ja kooskõlastamisel riigiametites ja kohalikus omavalitsuses;
-
Tellija kohustus tasuma hagejale tehtud töö eest igakuiselt 350 eurot alates 1. augustist 2014 kuni lepingu lõppemiseni (lepingu p 3.1).
-
Kostja on hagejale tasunud 2014. a lepingu alusel kokku 4489,91 eurot;
-
29.01.2020 kanti Jõelähtme valla asemel Lõunapilpa kinnistu (registriosa nr 13478302) omanikena kinnistusraamatusse Aiandusühistu Keemik (829/4658 kaasomandist), Aiandusselts Sever (2203/4658 kaasomandist), Aiandusühistu Druznõi-Sad (778/4658 kaasomandist), Aiandusühistu Vanasadam (485/4658 kaasomandist) ja MTÜ Aiandusühistu Sarapuu (363/4658 kaasaomandist);
-
Hageja esitas kostjale 12. veebruaril 2020 arve nr 830 summas 2460 eurot Lõunapilpa kinnistust kaasomandiosa müügilepingu ettevalmistamise ja sõlmimise eest;
4.2.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tuleb vaidluse lahendamiseks tuvastada, kas poolte vahel 12. augustil 2014 sõlmitud kirjaliku lepinguga oli hõlmatud teenuse pakkumine müügilepingu ja selle sõlmimise ettevalmistamiseks või oli nimetatud toimingute näol tegemist eraldi teenusega.
4.3.Maakohtu hinnangul ei ole hageja vaatamata kohtu selgitustele tõendanud, et pooled sõlmisid 28. oktoobril 2019 suulise maaklerilepingu, mille alusel pidi kostja tasuma hagejale 50 eurot iga aiandusühistu liikme kohta ja mida hiljem vähendati 30 eurole. Maaklerilepingu kohaselt pidi hageja vahendama aiandusühistute vahelist suhtlust, valmistama ette müügiks vajalikke dokumente, sh loataotlused ja tegevuskavad, kaasomandi kasutuskord, lepingutingimused. Hageja selgituste kohaselt sõlmiti nimetatud leping suuliselt Maardus aadressil Karjääri 7 toimunud aiandusühistute ja äribüroo juhatuse liikme PT ühisel kohtumisel.
4.4.Hagejal tuli maaklerilepingule tuginemiseks tõendada kostjaga lepingu sõlmimist ning lepingu tingimusi, sh tasu suurust ning selle sissenõutavaks muutumise tingimusi. Hageja ei ole neid asjaolusid tõendanud. Kostjaga maaklerilepingu sõlmimist ei tõenda ka maaklerilepingute sõlmimine teiste mittetulundusühingutega maaklerlepingute sõlmimine. Maaklerilepingu sõlmimist ei tõenda ka teenuste selgitus arvel ega hageja poolt kostjale 20. mail 2020 saadetud seletuskiri tasumata arve kohta. Asjaolu, et tasu küsimust arutati veel ka 5. novembri 2019. a kohtumisel, ei tõenda samuti poolte vahel maaklerilepingu sõlmimist. Ainuüksi tasu arutamine ei tõenda lepingu sõlmimist ega ka seda, et kostja oli teadlik, et teenus on tasuline ja tasu ei ole hõlmatud 2014. aasta käsunduslepinguga. AS-i Maardu Elamu juhatuse liikme kinnitus tõendab aiandusühistute kohtumist, kuid ei tõenda maaklerilepingu sõlmimist poolte vahel. Maakohtu
2-20-12831 hinnangul ei tõenda maaklerilepingu sõlmimist ka hageja ja AÜ Sever vaheline kokkulepe, mis nähtub AÜ Sever protokolli p-i 4, alapunktist 3, mille kohaselt maksti hagejale lisatasu abi osutamise eest üldkoosoleku ettevalmistamisel ja läbiviimisel. Viidatu näitab üksnes AÜ Sever soovi maksta lisatasu hoopis teiste teenuste eest. Kostja kohustus ei tulene esitatud arvest, samuti mitte kolmandate isikutega sõlmitud lepingutest ega kolmandate isikute poolt hagejale tasutud arvetest. Hageja esitatud tõendid tõendavad teiste isikutega sõlmitud lepinguid. Kostjaga sõlmitud maaklerilepingut hageja tõendanud ei ole.
4.5.Hageja nõuet ei saa kvalifitseerida ka käsunduslepingu sätete alusel. Maakohus selgitas
3.detsembri 2020. a määruses, et olukorras, kus müüja ja tehingu toimumine oli teada ning hageja kohustuseks oli üksnes asjaajamise korraldamine seoses lepinguga, võib olla tegemist käsunduslepinguga. Käsunduslepingu sätete alusel vaidluse lahendamiseks tuli hagejal sarnaselt maaklerilepingule tõendada käsunduslepingu sõlmimine, lepingu sõlmimise tingimused ja tasukokkuleppe. Tasukokkuleppe puudumisel oli hagejal võimalik selgitada ja tõendada, missugune oleks mõistliku tasu suurus. Hageja nimetatud asjaolusid tõendanud ei ole. Seega ei saa hageja tegutsemist kvalifitseerida ka käsunduslepingu sätete alusel.
4.6.Järgnevalt analüüsis maakohus, kas hageja märgitud teenuseid osutati 2014. a sõlmitud käsunduslepingu alusel. Viidatud lepingu p-i 1.3 alusel pidi hageja korraldama detailplaneeringu, mõõdistama katastriüksused ning taotlema Jõelähtme vallavolikogult loa otsustuse korras maa erastamiseks (ostmiseks). Nimetatud toiminguid pidi vahendama hageja. Lepingu p-i 2.1.1 alusel kohustus hageja esindama tellijat sh kostjat ja tema liikmeid ning kaitsma nende huve Kasekese ja Pilpa 1-5 kinnisasjade piirkonna planeeringute koostamisel projekteerimisbüroodes ja kooskõlastamisel riigiametites ja kohalikus omavalitsuses. Hagejal tuli ette valmistada ja korraldada kirjavahetust ning kohtumisi nimetatud asutustega küsimustes, mis olid seotud Pilpa piirkonna tulevase maakasutusega. Maakohtu hinnangul osutas hageja kostjale teenuseid 2014. a lepingu p-i 1.3 alusel.
4.7.Lõunapilpa kinnistu müügitingimused lepiti kokku Jõelähtme Vallavalitsuse ja aiandusühistute juhatuste liikmete vahel 24. oktoobril 2019 vallavalitsuses toimunud nõupidamisel, milles osales ka kostja. Kostja ei vaidlustanud asjaolu, et Lõunapilpa aiandusühistud said hageja vahendusel Jõelähtme Vallavolikogult loa maa võõrandamiseks. Kuid nimetatu oli 2014. a käsunduslepingu alusel hageja kohustuseks. Jõelähtme Vallavalitsuse
14.novembri 2019. a otsus maa otsustuskorras võõrandamise kohta on võetud vastu taotlejate, sh kostja avalduste ning 24. oktoobril 2019 toimunud nõupidamisel kooskõlastatud tingimuste alusel. 24.oktoobri 2019. a protokollist nähtub, et vallavalitsus tellib notarilt müügilepingu projekti ning aiandusühistute esindajad pidid esitama oma arvamuse projektile. Kostja ise vaatas lepingu üle ning esitas aiandusühistutele ettepaneku täiendada müügilepingut kasutuskorra tingimustega. Hageja saatis notarile lepingu ilma kasutuskorrata, millest teatas kostjale oma 17. jaanuari 2020 kirjas. Aiandusühistud koostasid ise Lõunapilpa kinnistu kasutuskorra kokkuleppe ja esitasid selle nii vallavalitsusele kooskõlastamiseks kui ka notarile. Aiandusühistute ettepanekul lisati müügilepingusse kasutuskorra kokkulepe. Hageja ei ole tõendanud, et koostas müügilepingu projekti ja esitas vallavalitsusele. Asjaolu, et hageja käes oli taotluse tekst ilma aiandusühistute esindajate allkirjadeta, ei tähenda seda, et hageja osales selle koostamises ning vallavalitsusele esitamises. Jõelähtme Vallavalitsuse 3. novembri 2019. a e-kirja kohaselt sai vallavalitsus notarilt tellitud müügilepingu projekti, mille hageja edastas kostjale. Seega ei osalenud hageja 23. jaanuari 2020. a müügilepingu projekti ettevalmistamises, koostamises ja selle tingimuste aiandusühistutega kooskõlastamises. Sellega tegelesid vallavalitsus ja notaribüroo. Maakohtu hinnangul oli notaritehingule eelnev hageja tegevus hõlmatud 2014. a lepinguga. Maakohtule hageja poolt 16. oktoobril 2020 esitatud kirjavahetus tõendab 2014. a käenduslepingu täitmist.
2-20-12831
4.8.Hageja on ajavahemikus 12. august 2014 – 31. detsember 2019 saanud kostjalt regulaarselt kokkulepitud tasu, mis 2019. aastal oli 93 eurot 78 senti kvartalis, ja seda on makstud esitatud arvete alusel. Sellise teenustasu suuruse on pooled ise kokku leppinud. Kokku on hageja saanud eelnimetatud perioodil tasu 4489 eurot 91 senti.
4.9.Kuna hageja ei ole tõendanud suulise maaklerilepingu sõlmimist ning hageja tegutsemine ei mahu ka muu tõendatud käsunduslepingu alla ning on hõlmatud 2014. a käenduslepinguga, siis ei analüüsinud maakohus hageja nõuet käsundita asjaajamise või alusetu rikastumise sätete alusel.
4.10.Maakohus analüüsis järgnevalt kohtueelsete õigusabikulude nõuet suurusega 424 eurot 20 senti. Õiguspraktikas on kohtueelsete õigusabikulude hüvitamist VÕS § 128 lg-s 3 ja § 115 lg-s 1 sätestatud kahjuna põhjendatuks peetud. Hageja on kohtueelseid kulusid kandnud. Kuna kohtueelsete õigusabikulude eesmärk on hüvitada kahju, mis tekib kohustuse rikkumise tagajärjel, siis praeguses asjas ei esine kostja tegevuse ja hagejale tekkinud kahju vahel põhjuslikku seost. Kostja ei ole kohustust rikkunud. Seega tuleb kahjunõue rahuldamata jätta.
4.11.Kuna maakohus jättis põhinõude ja kahjunõude rahuldamata, ei ole ka viivisenõue põhjendatud ning ka see tuleb rahuldamata jätta. Apellatsioonkaebus
5.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Menetluskulud jätta kostja kanda. Hageja apellatsioonkaebuse väited on kokkuvõttes järgmised: 1) Hageja kostjale osutatud vaidlusalune teenus ei olnud 2014. a lepingu esemeks. Teenus, mida hageja kostjale osutas ja mille eest kostjale arve väljastas, seisnes Lõunapilpa kinnistu ostu-müügitehingu ettevalmistamises Jõelähtme Vallavalitsuselt Lõunapilpa kinnistu otsustuskorras ostmiseks, sh oli hageja kohustuseks vahendada aiandusühistute omavahelist suhtlust vajalike dokumentide ettevalmistamiseks (sh loataotlused, tegevuskavad, kasutuskord ja lepingutingimused) ning aiandusühistute suhtlust vallavalitsusega. Hageja on oma ülesanded ja tehtud töö tõendanud (hageja 16.10.2020 seisukoha p 4 ja seal viidatud lisad, 21.21.2020 seisukoha lisa 1, 13.01.2021 seisukoha lisa 5 - kust nähtub, et hageja oli Jõelähtme Vallavalitsuse esmakontakt, 13.01.2021 seisukoha lisa 6-7). Teenuse osutamiseks kirjalikku lepingut ei sõlmitud, teenuse osutamises leppis hageja kokku aiandusühistutega suuliselt (hagiavalduse p-is 1-4) ja samasisulise täiendava teenuse osutamises osade aiandusühistutega kirjalikult (hagiavalduse p 5). 2) Maaklerteenus ei seisnenud üksnes müügilepingu tingimuste ülevaatamises ja edastamises, vaid hageja tegutses kõigi kaasomanikest aiandusühistute huvides, teostades järgmisi tegevusi peale kuupäeva 28.10.2019: - kaasomandi valdamise kasutamise korra kokkulepe ja maa kasutusplaan ning nende tingimuste läbirääkimine aiandusühistutega ja koostamine; - aiandusühistute esindajate regulaarsete nõupidamiste koordineerimine Lõunapilpa kinnitu ostmiseks, sh ostudokumentide ettevalmistamise ja täitmise, aiandusühistute koosolekute läbiviimise ja müügilepingu projekti arutelu küsimustes, millest võtsid aktiivselt osa AÜ Keemik juhatuse liikmed AG ja SP;
2-20-12831 - aiandusühistute, sh kostja loataotluste ja tegevuskavade kooskõlastamine Jõelähtme Vallavalitsusega, ilma milleta ei oleks kostjal olnud võimalik maad kaasomandisse osta; - hageja esindaja PT osales ja vastas volikogu liikmete küsimustele 14. novembril 2019 toimunud Jõelähtme Vallavolikogu istungil, millel tehti ka otsus anda aiandusühistutele luba võõrandada Lõunapilpa kinnistu. 3) Kostja ei ole teenuse saamist eitanud ning kostja oli teadlik, et hageja soovib täiendava teenuse eest täiendavat tasu (kostja 28.09.2020 vastuse p 11). E-kirjadest (16.10.2020 seisukoha lisad 2-15) nähtub, et kostja juhatuse liige AG on olnud hagejaga püsivalt kirjavahetuses, sh on ta saanud selgitusi Lõunapilpa kinnistu kaasomandi omandamisega seotud asjaolude kohta. 4) Maakohus on jätnud ekslikult hageja alternatiivsed nõuded hindamata. Maakohus oleks pidanud kõigepealt hindama, kas täiendava teenuse osutamine on hõlmatud varasema lepinguga ning kas vaidlusaluse teenuse osutamine oli lepingu sõlmimise ajal poolte tahteks. Kui maakohus oleks leidnud, et vaidlusalune teenus ja selle eest makstav tasu ei ole hõlmatud 2014. a lepinguga, siis oleks maakohus pidanud hindama, kas pooled on sõlminud täiendava või lisakokkuleppe täiendava teenuse osutamise kohta ning kui täiendava kokkuleppe sõlmimist ei ole võimalik tõendada, siis hindama, kas hagi saaks rahuldada käsundita asjaajamise sätete või alusetu rikastumise sätete alusel. 5) Maakohus on ekslikult leidnud, et hageja pakkus 2014. a lepingu alusel kostjale vahendusteenust maa erastamisel ja hageja ülesanded tulenesid lepingu p-ist 1.3. Maakohus on jätnud arvesse võtmata lepingu sõlmimise faktilised asjaolud lepingu sõlmimise hetkel. 2014. a lepingu p-ist 1.4 nähtub, et Jõelähtme Vallavalitsus oli peatanud detailplaneeringud Pilpa 1–5 piirkonnas seoses valla uue üldplaneeringu algatamisega ning lepingu p-ist 1.3 nähtub, et selleks, et kostja saaks maad osta, tuleb korraldada detailplaneering, mõõdistada katastriüksused ning saada Jõelähtme vallavolikogult otsustuse korras luba maa erastamiseks (ostmiseks). Vastavalt 2014. a lepingule oli hageja ülesandeks asjaajamine seoses piirkonna planeeringute koostamise ja tulevase maakasutuse küsimustega (lepingu p-d 2.1.1-2.1.5). Hageja ei pidanud tegelema maa erastamise küsimustega. Hageja ülesanded seoses maakasutuse ja planeeringutega olid piisavalt detailselt lepingu p-des 2.1.1 – 2.1.5 kirjeldatud ning kui pooled oleksid soovinud, et hageja ülesandeks oleks kinnisasjade maa ostumüügilepingu sõlmimise ja sellega kaasneva asjaajamise vahendamine, siis oleks see pidanud nähtuma hageja ülesandena lepingu p-dest 2.1.1 – 2.1.5. 2014. a lepingu alusel ei pidanud hageja vahendama kinnistu ostmist. Maa ostmine ning selleks vajalike toimingute ettevalmistamine oli muu käsund. 6) Maakohus jättis arvesse võtmata teiste 2014. a lepingupoolte arusaama hageja käsundi ulatusest, rikkudes sellega VÕS § 29 lg 5 p-i 2 ja p-i 6. Vastustaja seisukoht
6.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja hageja kannab menetluskulud ringkonnakohtus.
8.TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte väidete põhjal lähtub ringkonnakohus maakohtu tuvastatud asjaoludest. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid.
2-20-12831
9.Vastuseks kaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
10.Põhjendamatu on apellandi etteheide, et maakohus ei arvestanud lepingu sõlmimise aja faktilist olukorda, täpsemalt, et vald oli peatanud detailplaneeringud Pilpa 1-5 piirkonnas seoses valla uue üldplaneeringu algatamisega ning selleks, et kostja saaks maad osta, tuli korraldada detailplaneering, mõõdistada katastriüksused ning saada vallavolikogult otsustuse korras luba maa erastamiseks. Hageja väitest võib aru saada, et hageja arvates ei oleks mõistlikud lepingupooled sellises olukorras sõlminud käsunduslepingut, kus käsundisaaja ülesanne on muuhulgas maa erastamise vahendamine. Kolleegium selle hinnanguga ei nõustu. Isegi kui maa erastamise perspektiiv on väga ebaselge, võivad pooled kokku leppida, et käsundisaaja teeb kõik endast oleneva selle tulemuse saavutamiseks. Konkreetse pooltevahelise lepingu kontekstis viitab sellele, et pooled võtsid arvesse ebamäärast õiguslikku olukorda tõik, et käsundiandja maksis tasu igakuiselt ja sõltumata sellest, milliseid toiminguid oli vaja teha või kas lõpptulemust oli võimalik saavutada või mitte.
11.Kolleegium ei nõustu hageja eeldusega, et kui pooled oleksid soovinud, et hageja ülesandeks oleks kinnisasjade maa ostu-müügilepingu sõlmimise ja sellega kaasneva asjaajamise vahendamine, siis oleks see pidanud nähtuma hageja ülesandena lepingu p-dest 2.1.1 – 2.1.5. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega selle kohta, et hageja ülesanded lepingu p-des 2.1.1 – 2.1.5 tähendasid muuhulgas esindamist ja vahendamist maa ostmisel. Täiendavalt tuleb märkida, et hageja esile toodud tegevused lepingu vahendamiseks perioodil 28.10.2019 kuni notariaalse lepingu sõlmimiseni on hagis ja menetlusdokumentides sõnastatud väga üldiselt ja mitmeti mõistetavalt. Kostja selgitustest apellatsioonimenetluses ilmnes, et tegelikkuses oli müügilepingu sõlmimisele suunatud hageja tegevuste ajaline maht üsnagi väike. Hageja ise ei toonud ei maa- ega ringkonnakohtus esile oma tegevuste ajalist mahtu ega kitsamalt sõnastatud sisu. See kinnitab kolleegiumi arvamust, et esindamine ja vahendamine müügilepingu sõlmimisel ei olnud oma praktilises väljenduses põhimõtteliselt sisu poolest erinev ega mahulises mõttes erakordne võrreldes teiste 2014. aastal sõlmitud käsunduslepingu alusel tehtud toimingutega. Pigem oli esindamine ja vahendamine müügilepingu sõlmimisel loogiline jätk senistele tegevustele, mida hageja tegi käsundi täitmisel.
12.Põhjendamatu on apellandi etteheide, et maakohus on jätnud arvesse võtmata teiste aiandusühistute kui 2014. a lepingupoolte arusaama hageja käsundi ulatusest. Maakohus selgitas otsuses (p 16), et teiste aiandusühistute, kellest osa olid 2014. a lepingu pooleks ja osad mitte, käitumine ei tekitanud kostjale kohustusi. Kolleegium nõustub selle järeldusega ja märgib, et lepingud, mille alusel teised ühistud tasusid hagejale esindamise ja vahendamise eest müügilepingu sõlmimisel, vastasid osaliselt kompromisslepingu (VÕS § 578 lg 2) tunnustele. VÕS § 587 lg 2 järgi eeldatakse, et kompromissilepingu tagajärjel loobuvad lepingupooled oma nõuetest ning omandavad kompromissilepingu alusel uued õigused. Aiandusühistud, kes olid 2014. aasta lepingu osaliseks ja sõlmisid uue käsunduslepingu, millega võtsid endale täiendava kohustuste tasuda eraldi hagejale esindamise ja vahendamise eest müügilepingu sõlmimisel, kujundasid sisuliselt vana tasustamissüsteemi ümber. Nii toimides loobusid lepingupooled senistest õigustest ning omandasid uued õigused ja kohustused. See ei ole „lepingupoole käitumine enne ja pärast lepingu sõlmimist“ VÕS § 29 lg 5 p 3 tähenduses, mida saab hinnata ühe argumendina lepingu tõlgendamisel.
13.Apellandi etteheitega, et maakohus on jätnud ekslikult hageja alternatiivsed nõuded hindamata, kolleegium ei nõustu. Iseenesest on õige, et teatud eelduste korral oleks maakohus pidanud hindama, kas hagi kuuluks rahuldamisele käsundita asjaajamise sätete või alusetu rikastumise sätete alusel, kuid praegusel juhul ei pidanud maakohus seda analüüsima. TsMS § 442 lg 8 ls 3 järgi alternatiivse nõude rahuldamisel ei pea teise alternatiivse nõude rahuldamata jätmist põhjendama.
2-20-12831
14.Apellant on esitanud etteheite, et maakohus on jätnud tähelepanuta hageja 16.10.2020 seisukoha punktides 2-4 ja 9-14 toodu ning hageja 13.01.2020 seisukoha punktides 2-5 ja 8-14 toodu. Viidatud punktides on esitatud hageja seisukohad mitmetel teemadel, kuid peaasjalikult lepingu sõlmimise asjaolude kohta. Seega sisuliselt ei nõustu apellant maakohtu järeldusega, et esindamine ja vahendamine müügilepingu sõlmimisel oli 2014. aastal sõlmitud käsunduslepingu esemeks. Et apellant ei ole täpsustanud, mille vastu konkreetselt on maakohus eksinud, piirdub kolleegium tõdemusega, et maakohus on oma järeldust põhjendanud kooskõlas TsMS § 442 lg-ga 8 ning et ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid (TsMS § 654 lg 6). Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
15.TsMS § 162 lg 1 järgi jätab ringkonnakohus menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus hageja kanda. Et maakohus ei ole menetluskulude rahalist suurust kindlaks määranud, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 järgi ka ringkonnakohus. (allkirjastatud digitaalselt) Peeter Pällin, Merit Helm, Neve Uudelt
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.