Farmer OÜ hagi K S vastu võlgnevuse 435,07 euro nõudes
Tsiviilasja hind
435,07 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Hageja: Farmer OÜ (registrikood 11496085), asukoht Estonia pst 1, Tallinn Hageja seaduslik esindaja: Martin Krupp, e-post: [email protected] Hageja lepinguline esindaja: Marie Tsine, e-post [email protected] Kostja: K S (isikukood xxx), elukoht xxx; e-post xxx
Menetluse liik
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada osaliselt.
2.Mõista K S ́lt välja Farmer OÜ kasuks 335,07 eurot.
3.Jätta menetluskulud 77% ulatuses kostja K S kanda ja 23% ulatuses hageja Farmer OÜ kanda.
4.Välja mõista kostjalt K Slt hageja Farmer OÜ kasuks menetluskulud 365,75 eurot. Jätta rahuldamata hageja menetluskulu (õigusabikulu) väljamõistmine kostjalt 394,25 euro ulatuses.
Kostja poolt hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (365,75 eurot) tuleb tasuda viivist menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
Edasikaebamise kord
2-21-109129 Harju Maakohtu otsuse peale on pooltel vastavalt TsMS § 632 lõikele 1 õigus apellatsiooni korras edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest. Otsuse peale esitatud kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Hageja nõue ja seisukohad
1.Farmer OÜ esitas 31.03.2021 kohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse K S vastu 435,07 euro nõudes. Kohus tegi 05.04.2021 võlgnikule makseettepaneku. Võlgnik esitas nõudele vastuväite. Avaldaja nõue võlgniku vastu anti üle Harju Maakohtu Tallinna kohtumajale menetluse jätkamiseks hagimenetluses. 27.04.2021 määrusega kohustas Harju Maakohus Farmer OÜ-t esitama oma nõude ja selle põhjenduse hagiavaldusele ettenähtud vormis ning tasuma täiendavalt riigilõivu (tl 1-3).
2.10.05.2021 esitas Farmer OÜ kohtule hagiavalduse K S vastu, milles palus kostjalt välja mõista võlgnevuse 435,07 eurot (tl 4-6, 49-50). Hagiavalduse ja hageja täiendavate selgituste kohaselt sõlmisid pooled 12.11.2019 äriruumi üürilepingu, mille alusel asus kostja tasu eest kasutama Tallinnas xxx asuvas hoones olevat äriruumi üldpinnaga 10,8 m2. Üürilepingu p 2.1 kohaselt kohustus kostja tasuma üüri summas 99 eurot kalendrikuus. Üürilepingu p 2.2 kohaselt pidi kostja lisaks üürile tasuma ka kõrvalkulud, milleks loeti mh hageja või kolmanda isiku poolt osutatavaid kommunaalteenuseid või neid teenuseid, mis olid suunatud hoone või kinnistu hooldamiseks, mh kuid mitte ainult käsitleti kommunaalkuludena elektri- ja võrguteenust, vee- ja kanalisatsiooniteenust, koristusteenust ja prügivedu, hoone haldust, kindlustust ning hooldust, hoone ja äriruumi kütmist, sidekommunikatsiooni- ja valveteenust. Lisaks lepiti nimetatud punktis kokku, et kõrvalkulude suuruse määrab üürileandja igakuiselt, lähtudes arvestite näitudest, teenusepakkujate poolt esitatud arvetest ja kehtivast arvestusmetoodikast. Koheselt peale üürilepingu sõlmimist asus kostja võetud maksekohustustest kõrvale hoidma, jättes tasumata 2019 novembri kõrvalkulude eest. Samas ei vaidlustanud kostja kommunaalkulude osutamist, nende kvaliteeti vms. Tekkis olukord, kus kostja tarbis hüvesid, kuid ei tasunud nende eest midagi.
3.Hageja on üürilepingu alusel esitanud kostjale arved nr 190532, 190538, 200023 ja 200061, kokku summas 435,07 eurot. Kostja nimetatud arveid tasunud ei ole. Kostja on väitnud, et ütles üürilepingu üles 30.01.2020 seisuga. Nimetatud väide ei vasta tõele, sest hageja sai kostjapoolse ülesütlemisavalduse kätte alles maksekäsu kiirmenetluses. Kuid isegi olukorras, kus üürileping oleks lõppenud 30.01.2020, on kostjal kohustus nõude aluseks olevad arved tasuda, sest arved on esitatud perioodi eest, mil üürileping kehtis. Kostja on väitnud, et arvetel märgitud kommunaalkulud ei vastanud reklaamis märgitud kommunaalkuludele. Nimetatud väide õiguslikult asjasse puutumatu. Kommunaalkulude suuruse ja nende hüvitamise kohustuse regulatsioon lepiti kokku üürilepingu p-s 2.1 ning sealt ei tulenenud, et kommunaalkulud peavad olema vastavuses reklaamis märgitud kuludega. Seadusest ega ka ühestki muust õigusallikast ei tulene üürnikule õigustatud ootust, et ta võib kommunaalkulusid hüvitada mingi reklaami alusel. Lisaks on kostja kõrvalkulude teenuseid tarbinud, kuid ei ole tasunud nende eest isegi enda poolt nimetatud reklaamis toodud ulatuses. Seega on kostja väited ja teod vastuolus.
4.Maksekäsu kiirmenetluses on kostja esitanud vastuväiteid vaid kommunaalkuludele, samas 2020 jaanuari üüriarvet kostja vaidlustanud ei ole. Lisaks on kostja sõnaselgelt väitnud, et tema arvates lõppes üürileping 30.01.2020 seisuga, mis tähendab, et kostja on tegelikult möönnud oma maksekohustust seoses üüriarvega. Veel on kostja väitnud, et ruum oli liiga väike ja tema töötool ei mahtunud ruumi sisse. Hageja arvates on see vastuväide asjakohatu. Lepingu p-s 1.4 kinnitas kostja, et üüritav ruum vastab tema poolt seatud nõuetele.
2-21-109129
5.Lisaks on kostja viidanud ruumis oma raha eest remondi tegemisele, kuid hagejale ei ole väidetava remondiga seotud asjaolud teada. Lepingu punkti 3.2.5 kohaselt oli kostjal eelnevalt kohustus kooskõlastada üürileandjaga kõik tehtavad muudatused ja parendused üüritud esemel. Sellist kooskõlastust hagejaga olemas ei ole (tl 4-6, 49-50). Kostja vastus
6.Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata (tl 20-22, 51-52, 60-65, 82-83). Kostja möönab, et sõlmis hagejaga üürilepingu 12.11.2019, mille ta aga lõpetas esimese kommunaalkulude arve saamisega. Kostja leiab, et kommunaalkulud olid liiga suured, 9 m2 suuruse kabineti elektriarve oli 130 eurot. Kostja teavitas jaanuari algul hagejat, et soovib üüripinnalt jaanuari lõpus ära kolida. Enne ärakolimist tegi kostja üüripinnal remonti. Kostja on tasunud maakleritasu 100 eurot, üüritasu 100 eurot, ühe kuu kommunaalkulud umbes 140 eurot ja teinud remonti umbes 300 euro ulatuses. Lisaks olid üürikuulutuses valed andmed, üüripinna reaalne suurus on umbes 9,5 m2 ja kommunaalkulud on ka valed.
7.Kostja leiab, et arve nr 200023 pole seaduslik, sest kostja lõpetas lepingu. Arve nr 200061 pole samuti seaduslik, sest need on selle kuu kommunaalkulud, millal leping oli juba lõpetatud. Kostja nõustub arvega 190538 (detsembrikuu kommunaalkulud summas 133,62 eurot) eeldusel, et hagejal on kostja 100 euro suurune tagatisraha ning ülejäänud summa on 33,62 eurot. Kostja võib nõustuda arvega 190532 summas 67,86 eurot. 29.11.2021 vastuse kohaselt nõustub kostja nõudega 101,48 euro ulatuses eeldusel, et ta on teinud remonti palju suurema summa eest ja arvab, et ei võlgne hagejale midagi.
KOHTU SELGITUSED
8.Kohus, tutvunud asjas kogutud tõenditega ja hinnanud kõiki tõendeid kogumis, leiab, et hagi tuleb osaliselt rahuldada.
9.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte TsMS § 232 lg 1 kohaselt.
10.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Vastavalt VÕS § 101 lg 1 p 1 kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist. VÕS § 108 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist.
11.Hageja palub kostjalt välja mõista 12.11.2019 sõlmitud äriruumi üürilepingust tuleneva võla 435,07 eurot. Kostja hagi ei tunnista. Kostja vastuväidete kohaselt üüris ta hagejalt äriruumi kõigest 1 kuu jooksul. Kostja on maksnud üüri ja veel kaks arvet, lisaks on deposiit 100 eurot. Samuti on kostja teinud äriruumides remonti.
12.Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kostja ja hageja sõlmisid 12.11.2019 äriruumi üürilepingu, mille alusel andis hageja kostjale tasu eest kasutamiseks äripinna asukohaga xxx (tl 7 – 10). Poolte vahel pole vaidlust ka selle üle, et kostja asus äripinda kasutama. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et üürisuhe on lõppenud ja kostja on äriruumi vabastanud 2020 jaanuari lõpus. Poolte vahel pole vaidlust ka selle üle, et hageja on
2-21-109129 esitanud kostjale arved 2019 novembri ja detsembri kommunaalkulude eest ning 2020 jaanuari üüri ja kommunaalkulude eest kokku 435,07 euro ulatuses.
13.Pooled vaidlevad kokkuvõtlikult selle üle, kas kostjal on kohustus tasuda hagi aluseks olevad arved, samuti selle üle kui suure summa ulatuses on kostja hagejale üüri- ja kommunaalkulude eest siiani tasunud.
14.VÕS § 271 kohaselt kohustub üks isik (üürileandja) üürilepinguga andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 292 lg 1 kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Äriruumi üürilepingu p 2.1 kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale äriruumi üldpinna ruutmeetri eest üüri 9,17 eurot kuus ja igakuine üür oli seega 99 eurot. Üürilepingu punkti 2.2 kohaselt oli kostja lisaks üürile kohustatud hagejale tasuma äriruumide kasutamisega seotud kõrvalkulud, milleks on kulud hageja või hageja poolt vahendatud kolmanda isiku teenustele nagu hoone, kus äriruumid asuvad, kontori ruumi eest: haldus, hooldus ja kindlustus, elektrienergia, vesi, kanalisatsioon, küte, sidekommunikatsiooni- ja maamaks. Kõrvalkulude suuruse määrab hageja igakuiselt, lähtudes arvestite näitudest, teenusepakkujate poolt esitatud arvetest ja kehtivast arvestusmetoodikast (tlk 7). Kohtu hinnangul on põhjendamatu kostja seisukoht, et tal on õigus üüri ja kõrvalkulude eest esitatud arved tasumata jätta põhjusel, et üüritav äripind ei sobinud tegelikult kostja äritegevuseks, sest juuksuritool ei mahtunud hästi kabinetti. VÕS § 296 lg 1 kohaselt ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid või hoone korrashoiu- ja parenduskulusid ajavahemiku eest, mil ta ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. VÕS § 278 võimaldab üürnikul üüri alandamist üksnes juhul, kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea omal kulul kõrvaldama või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud. Äriruumi üürilepingu p 1.4 kohaselt on kostja lepingu allkirjastamisega tõendanud, et on äripinnaga eelnevalt põhjalikult tutvunud, on teadlik äriruumi seisukorrast ja kinnitab, et see vastab lepingujärgse kasutamise seisundile (tlk 7). Ühestki kohtule esitatud dokumendist ei nähtu, et üüritud äripinna kasutamine oli kostjal takistatud. Asjaolust, et üüritud äriruum on juuksuritooli jaoks liiga väike, on kostja hagejat esmakordselt teavitanud 06.01.2020 e-kirjas (tlk 28) ehk ligikaudu 1,5 kuud peale üürilepingu sõlmimist. VÕS § 8 lg 2 kohaselt on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt üüri ja kõrvalkulude tasumist ning kostjal on kohustus üüri ja kõrvalkulude eest tasuda.
15.Järgnevalt hindab kohus hageja nõudesummade põhjendatust. Hageja on palunud kostjalt välja mõista arvest nr 190532 tuleneva 2019 novembrikuu kommunaalkulude võlgnevuse 67,86 eurot; arvest nr 190538 tuleneva 2019 detsembrikuu kommunaalteenuste võlgnevuse 133,62 eurot; arvest nr 200023 tuleneva 2020 üürivõlgnevuse summas 99 eurot ja arvest nr 200061 tuleneva 2020 kommunaalteenuste võlgnevuse summas 134,59 eurot. Kostja vastuväidete kohaselt olid üürilepingu aluseks oleva äripinna kommunaalteenuste arved liiga suured. Hageja on 19.07.2021 vastuses (tlk 49) ja 15.11.2021 vastuses (tlk 70-71) selgitanud, et kostjale esitatud kommunaalteenuste arvete kulureal märgitud elektrikulus sisaldus nii kostja poolt kasutatud elekter kui ka üüripinna kütmisega seotud kulud, kuna hoone küttesüsteem on üles ehitatud elektriküttele. Elektri kulu jaotatakse proportsionaalselt köetava pinna suurusele. Eraldi arvet kütte eest esitatud ei ole. Kuna kommunaalteenuste arved on esitatud talvekuude eest, mil oli külm, siis on küttega seonduv kulu tavaliselt kõrgem. Tavapäraselt on külmal kütteperioodil arved suuremad võrreldes sooja kütteperioodi arvetega. Arvest nr 190532 (tlk 12) nähtuvalt on nimetatud arve esitatud kommunaalteenuste eest perioodil 12.11 – 30.11.2019. Arvest nr 190538 (tlk 12 pöördel) nähtub, et nimetatud arve on esitatud 2019 detsembrikuu
2-21-109129 kommunaalteenuste eest detsembris 2019. Arvest nr 200061 (tlk 13 pöördel) nähtub, et kõnealune arve on esitatud 2020 jaanuarikuu kommunaalteenuste eest. Ühestki arvest ei nähtu eraldi kulu küttele ning seega loeb kohus tõendatuks hageja väited, et üürilepingu esemeks olevat äriruumi köeti elektriküttega. Kostja on 20.07.2021 vastuses (tlk 51) väitnud, et kusagil ei öeldud, et maja köetakse elektriga. Kohtu hinnangul on kostja vastav väide asjakohatu. Kuivõrd kostja on üürilepingu punktis 1.4 kinnitanud, et ta on eelnevalt äripinnaga põhjalikult tutvunud, siis oli kostjal võimalik välja selgitada, et äripinna kütmiseks kasutatakse elektrikütet, mis tähendab tavapärasest suuremat elektrikulu. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et ta oleks ise üüripinna kütteliigi vastu huvi tundnud ja et keegi oleks talle väitnud, et seal kasutatakse mõnda muud kütteliiki kui elektrikütet. Kohtu hinnangul ei ole arvetel nr 190532, 190538 ja 200061 kajastatud elektrikulu ebamõistlikult suur või põhjendamatu, kuivõrd tegemist on talvise perioodi (november, detsember ja jaanuar) eest esitatud arvetega, mil küttekulud ongi soojemate sügis- ja kevadkuudega võrreldes mõnevõrra suuremad. Arvetel nr 190532, 190538 ja 200061 kajastatud muude kommunaalteenuste (s.o prügiveo, vee ja kanalisatsiooni ning puhastusvahendite kulu) suurust kostja vaidlustanud ei ole.
16.Kostja väited, et üüripinna reklaamis lubati väiksemaid kommunaalteenuste kulusid ja seetõttu on õigustatud arvete tasumata jätmine, on kohtu hinnangul asjakohatud. Äriruumi üürilepingu p 2.1 kohaselt määrab hageja igakuiselt kõrvalkulude suuruse, lähtudes arvestite näitudest, teenusepakkujate poolt esitatud arvetest ja kehtivast arvestusmetoodikast. Kohus nõustub hageja seisukohaga, et üürilepingust ei tulenenud, et kommunaalteenuste kulud peavad olema vastavuses kinnisvaraportaalis avaldatud reklaamiga.
17.Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et arved nr 200023 ja 200061 on põhjendamatud, kuna need on esitatud peale üürilepingu lõppemist. Kostja väide, justkui oleks pooltevaheline üürileping lõppenud 2020 jaanuari alguses, on ekslik. Kostja poolt esitatud e-kirjavahetusest (tlk 28) nähtub, et kostja on 06.01.2020 e-kirjaga teavitanud hagejat soovist üürileping lõpetada ja jaanuari lõpus üüritud äriruumi võtmed hagejale tagastada. Poolte vahel sõlmitud üürilepingu p 6.3 kohaselt oli kostjal õigus leping ennetähtaegselt kirjaliku avaldusega üles öelda, kui selleks on mõjuv põhjus, teatades hagejale ülesütlemisest ette 10 kalendripäeva. Seega poleks üürileping saanud ühelgi juhul lõppeda enne 16.01.2020. 30.01.2020 e-kirjaga on kostja hagejat teavitanud, et on üüripinnalt välja kolinud ja soovib võtmed tagastada. 06.04.2021 avalduses (tlk 21) on kostja väitnud, et lõpetas lepingu jaanuari lõpus. Seega on nimetatud e-kirjadega ja 06.04.2021 avaldusega tõendatud, et kostja kasutas üüripinda kuni 30.01.2020 ja soovis üürilepingu lõpetamist 2020.a jaanuari lõpus, mitte jaanuari alguses. Arve nr 200023 (tlk 13) on esitatud 2020 jaanuari üürisumma tasumiseks ja arve nr 200061 2020 jaanuarikuu kommunaalteenuste tasumiseks. Äriruumi üürilepingu punkti 2.5 kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale eelmise kuu kõrvalkulude eest järgneva kuu 15. kuupäevaks. Asjaolu, et arve nr 200061 on kostjale esitatud 13.02.2020 ehk peale pooltevahelise üürilepingu lõppemist, ei oma käesoleval juhul tähtsust, sest arve käsitleb kommunaalteenuste kulusid perioodil, mil üürileping kehtis ja üürilepingu esemeks olev äripind oli kostja kasutuses ning valduses. Samuti ei oma kohtu hinnangul tähtsust asjaolu, kas ja kui palju kostja 2020 jaanuaris üüripinda reaalselt kasutas, kuna VÕS § 296 lg 3 kohaselt peab üürnik maksma üüri ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu. Kostja ei ole tõendanud, et hageja oleks üüripinna kasutamist 2020 jaanuarikuus kuidagi takistanud.
18.Kostja 16.11.2021 vastuses esitatud väide justkui oleks kostja üürinud üürilepingu esemeks olnud äripinda vaid ühe kuu, on väär. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et pooled sõlmisid üürilepingu 12.11.2019. Üürilepingu p 3.1.1. kohaselt kohustus hageja kostjale äriruumid üle andma hiljemalt 12.11.2019. Kostja ei ole väitnud, et hageja vastavat kohustust ei täitnud. Kohus on eelnevalt välja toonud, et kostja soovis
2-21-109129 üürilepingu lõpetada 2020 jaanuari lõpus ja on 30.01.2020 e-kirjas hagejat teavitanud, et on äriruumist välja kolinud ning soovib võtme tagastada. Seega on kostja üüritud äriruumi kasutanud ligikaudu 2,5 kuud, mitte 1 kuu.
19.Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et üürilepingu esemeks olnud äripinnal teostatud remont võimaldab osalist tasaarvestust hagejale võlgnetava üüri- ja kommunaalkulude summaga. Üürilepingu p 3.2.5 kohaselt oli kostjal kohustus kõik äriruumides tehtavad muudatused ja parendused eelnevalt kirjalikult hagejaga kooskõlastada. Hageja väidete kohaselt kostja seda teinud ei ole. Kostja esitatud e-kirjavahetusest nähtub, et kostja on hagejat üüritud äripinnal tehtud remondist teavitanud 06.01.2020 e-kirjas, mil remont oli juba tehtud (tlk 28). Seega rikkus kostja üürilepingu p 3.2.5. Lisaks pole kostja välja toonud täpset remondikulude suurust, kuivõrd 21.05.2021 vastuses (tlk 22) on kostja väitnud, et remondile kulus 300 eurot, samas on kostja hagejale 06.04.2021 esitatud avalduses märkinud, et remondile kulus 200 eurot (tlk 21 pöördel) ja 04.02.2020 e-kirjas (tlk 26) on kostja väitnud, et remondile kulus umbes 250 eurot. 20.07.2021 vastuses (tlk 51) ja 15.11.2021 vastuses (tlk 60-61) on kostja möönnud, et tal pole remondiga seotud kulusid tõendavaid dokumente alles. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Käesoleval juhul ei ole kostja hagejale kuuluval äripinnal remondi tegemist ega remondiga seotud kulude suurust tõendanud.
20.Kostja 21.05.2021 vastuses esitatud väited, et on hagejale tasunud üürisumma 100 eurot ja kommunaalkulusid umbes 140 eurot, on kohtu hinnangul käesoleval juhul asjakohatud. Hagiavalduse kohaselt nõuab hageja arvetest nr 190532, 190538, 200023 ja 200061 tuleneva võlgnevuse tasumist. Kostja on 16.11.2021 kohtule esitanud tõendid selle kohta, et kostja on hagejale teinud makseid arvete nr 190515, 190485 ja 190486 katteks (tlk 62 – 64). Ükski nimetatud arvetest ei ole käesoleva hagi aluseks. Kohus selgitab, et arvete nr 190515, 190485 ja 190486 katteks tasutud summasid ei saa lugeda tasutuks arvete nr 190532, 190538, 200023 ja 200061 eest. Kostja ei ole kohtule tõendanud, et ta oleks teinud makseid arvete nr 190532, 190538, 200023 ja 200061 katteks.
21.Kohus nõustub kostja seisukohaga, et kuna kostja on hagejale üürilepingu sõlmimisel tasunud tagatisraha, siis on õigus tagatisraha summa arvel tasaarveldada üüri- ja kommunaalkulude võlga. Kostja väidete kohaselt tasus ta tagatisraha summas 100 eurot. Üürilepingu p 4.1 kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale tagatisraha summas 99 eurot tagamaks lepingu kehtivuse ajal ja kahe kuu jooksul pärast lepingu lõppemist kõigi lepingust tulenevate põhi- ja kõrvalnõuete täitmist (tlk 8 pöördel). Hageja ei ole väitnud, et kostja pole nimetatud lepingupunkti täitnud. Kuivõrd üürilepingu punktist 4.1 nähtuvalt oli poolte vahel kokku lepitud tagatisraha suuruseks 99 eurot ja kostja ei ole tõendanud, et ta on tagatisraha tasunud summas 100 eurot, siis loeb kohus tasutud tagatisraha suuruseks 99 eurot. VÕS § 308 lg 1 esimese lause kohaselt võib eluruumi üürilepinguga ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. VÕS § 308 lg 3 kohaselt võib üürnik nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Kohtule esitatud ekirjavahetusest (tlk 25) nähtuvalt on hageja nõudnud kostjalt arvete nr 190532, 190538, 200023 ja 200061 tasumist 04.02.2020 e-kirjaga. Seega on täidetud VÕS § 308 lg 3 tulenev eeldus, et hageja on kostjat nõudest teavitanud hiljemalt kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist ning hagejal on õigus jätta tagatisraha kostjale tagastamata. Kuna tagatisraha on tasutud üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks, siis on hagejal õigus nimetatud summa arvel tasaarvestada kostja võlgnevust. Hageja ei ole väitnud, et ta on tagatisraha kostjale tagastanud ega saa seetõttu võlgnevust tagatisraha ulatuses tasaarvestada.
22.Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hageja nõue on põhjendatud osaliselt ning kostjalt kuulub hageja kasuks väljamõistmisele 336,07 eurot (435,07 – 99 eurot).
2-21-109129
23.Kostja on oma vastuväidetes esitanud erinevaid pretensioone maakleri vastu. Kohus jätab nimetatud väited tähelepanuta, kuna maakler ei ole käesolevas tsiviilasjas pooleks ega ka hagi aluseks oleva üürilepingu pooleks. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
24.TsMS § 138 lg kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 p 2 järgi on kohtukulud riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist (TsMS § 174 lg 2).
25.Kuna kohus rahuldas hagi osaliselt, siis jätab kohus menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel võrdeliselt hagi rahuldatud osaga ehk 77% ulatuses kostja kanda ja 23% ulatuses hageja kanda.
26.Hageja on palunud mõista kostjalt välja menetluskulud 760 eurot, mis koosnevad maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamisel ja hagi esitamisel tasutud riigilõivudest kokku 100 eurot ja hageja lepingulise esindaja tasust 660 eurot. Menetluskulude nimekirjast nähtuvalt on hageja lepinguline esindaja osutanud hagejale õigusabi 5 tunni ja 30 minuti ulatuses hinnaga 120 eurot tunnis.
27.Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt koosnevad tema lepingulise esindaja kulud maksekäsu kiirmenetluse avalduse koostamise ajakulust 30 minutit, tõendite kogumise ja hagiavalduse koostamise ajakulust 2 tundi, kostja vastusele vastuväidete koostamise ajakulust 1 tund ja täiendavate tõendite kogumise, kostja 16.11.2021 vastusega tutvumise ja sellele seisukoha esitamise ajakulust 2 tundi.
28.Kohtu hinnangul ei ole täies ulatuses põhjendatud hageja esindaja ajakulu 30 minutit, mis kulus maksekäsu kiirmenetluse avalduse koostamisele. Maksekäsu kiirmenetluse avaldus esitatakse blanketivormis ja selle täitmine professionaalset õigusnõustamist osutava isiku poolt ei saa kohtu arvates võtta rohkem aega kui maksimaalselt 10 minutit. Seega peab kohus nimetatud toimingu tegemise mõistlikuks ja põhjendatud ajakuluks 10 minutit.
29.Kohus ei pea põhjendatuks lepingulise esindaja ajakulu 1 tund, mis on menetluskulude nimekirja kohaselt kulunud kostja vastusele vastuväidete koostamiseks. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on 19.07.2021 hageja arvamuse kostja vastusele koostanud ja allkirjastanud hageja seaduslik esindaja Martin Krupp. Nimetatud menetlusdokumendi koostamise ajal ei olnud hagejal üldse lepingulist esindajat. Hagejat eelnevalt esindanud S T on 22.06.2021 kohut teavitanud hageja esindusõiguse lõppemisest (tlk 46). Uue lepingulise esindaja volituse on hageja allkirjastanud 15.11.2021 (tlk 67 – 67). Seega ei saanud hagejal 19.07.2021 vastuse koostamisega seoses lepingulise esindaja kulusid tekkida ning väidetav lepingulise esindaja ajakulu on põhjendamatu.
30.Muud lepingulise esindaja kulud võtab kohus arvesse täies ulatuses. Kulunimekirjast nähtuvad toimingud olid hageja õiguste kaitsmise seisukohast vajalikud ja neile kulunud aeg arvestades tsiviilasja mahtu ja keerukust, samuti tehtud menetlustoiminguid,
2-21-109129 põhjendatud. Hageja lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalik ajakulu kohtumenetluses on seega kokku 4 tundi ja 10 minutit (10 min + 2h + 2h).
31.TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.
32.Lähtudes Riigikohtu praktikast tuleb lisaks esindamisele kulunud aja põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisele hinnata ka ühe tööühiku (s.o tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust (RKTKo 3-2-1-115-13 p 25). Kohus leiab, et hageja esindaja tunnitasu 120 eurot (ilma käibemaksuta) ei saa pidada mõistlikuks, samuti ei jää see turuhinna raamidesse. Senises praktikas on Riigikohus pidanud menetlsosalise lepingulise esindaja tunnitasu 120 eurot põhjendatuks vandeadvokaadist esindaja puhul. Hagejat on käesolevas menetluses esindanud juristid, mitte vandeadvokaat. Kohtu hinnangul saab juristi puhul põhjendatuks pidada tunnitasu määra 90 eurot tunnis. Seega saab hageja lepingulise esindaja kulusid põhjendatuks pidada 375 euro ulatuses (90 x 4h 10 min).
33.Kokku peab kohus põhjendatuks hageja menetluskulusid 475 euro ulatuses (riigilõiv 100 + lepingulise esindaja tasu 375). Vastavalt menetluskulude jaotusele tuleb kostjalt välja mõista 77% hageja menetluskuludest ehk 365,75 eurot.
34.TsMS § 177 lg 4 kohaselt kohus märgib menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
35.Tsiviilasja materjalidest ei nähtu, et kostja oleks seoses käesoleva tsiviilasjaga menetluskulusid kandnud, mistõttu puudub kohtul alus hagejalt kostja menetluskulude väljamõistmiseks.
36.TsMS § 178 lg 1 järgi menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.