Kohus Harju Maakohus Kohtunik Hannes Olev Otsuse tegemise aeg ja koht 03.10.2025, Tallinn Tsiviilasja number 2-24-14128 M R hagi M K vastu kahju hüvitamise nõudes Tsiviilasi Hagihind Menetlusosalised ja nende esindajad
14 703,80 eurot Hageja: M R ( isikukood: xxx) Hageja lepinguline esindaja: O V-K (e-post: xxx) Kostja: M K ( isikukood: xxx) Kostja lepinguline esindaja: Vandeadvokaat Meelis Pirn, Advokaadibüroo Barrister, Tõnismägi 3A Tallinn 10119, Tel. xxx, e-post: xxx
Asja läbivaatamine
04.03.2025 ja 25.06.2025 kohtuistungil,
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi osaliselt.
2.Mõista kostjalt M K hageja M R kasuks välja põhinõue 2 799,00 eurot.
2.Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt TsMS § 177 lõikele 2. Pooled võivad soovi korral esitada enda täieliku menetluskulude nimekirja kohtule 7 päeva jooksul alates käesoleva otsuse jõustumisest. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
1.M R esitas 18.09.2024 Harju Maakohtule hagi M K vastu 14 703,80 euro väljamõistmiseks. Harju Maakohus võttis hagiavalduse 11.11.2024 määrusega menetlusse.
2.Hageja taotleb kostjalt korteri ostul varjatud puuduste kõrvaldamiseks 14 703,80 euro suuruste kulutuste hüvitamist. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Hageja tõi hagiavalduses välja järgmised asjaolud:
M R (edaspidi Hageja) ja M K vahel oli sõlmitud 04.10.2012 a notari xxx notaribüroos korteriomandi müügileping, mille kohaselt Hageja soetas Kostjalt korteriomandi aadressil xxx.
Korteriomandis aadressil xxx on kütteseadmena paigaldatud kamin. Kostja kinnituste kohaselt, paigaldatud kamin on lubatud kasutada, kuna kamin on paigaldatud kooskõlas kõiki normidega.
Hageja soovis registreerida kaminat registris ning kutsus selleks korstnapühkija eksperdi kokkuvõtte andmiseks. Juuli kuus 2023 a Hageja poolt tellitud eksperdi ülevaatuse käigus oli tuvastatud, et korteris paigaldatud kamina kasutamine ei ole lubatud, kuna „Korsten on korteris kaetud kipsplaatidega ja ei ole selle tõttu jälgitav. Korstna külge on kinnitatud köögimööbel, keelatud. Pööningul on korstnas auk. Katusel korstnale ligipääs puudub. Korstnajalas puuduvad puhastusluugid“.
Hageja tellis projekti ja hinnapakkumise eelpool nimetatud varjatud puuduste kõrvaldamiseks. Projekti koostamise eest tasus 350 eurot ning sai hinnapakkumise ehitustööde teostamiseks 3517,80 euro ja hinnapakkumise uue normidele vastava kamina ehitamiseks summas 10 836 eurot. Kokku varjatud puuduste kõrvaldamiseks vajalikud kulud moodustasid 14 703,80 eurot (350+ 3 517,90+10 836).
Pooled tellisid eksperdi arvamuse ning 25.01.2024 a ekspert on korduvalt tuvastanud, et korteriomandis paigaldatud kamina kasutamine ei ole lubatud, kuna korsten on korteris kaetud kipsplaadiga ja ei ole selle tõttu jälgitav. Korstna suitsulõõri poolsesse külge on kinnitatud köögimööbel, mis on keelatud. Köögimööbli all korstna suitsulõõri peale on paigaldatud elektrijuhtmestik, on oht, et kamina kasutamisel juhtmestiku isolatsioon sulab ja võib tekkida elektrilühis. Kaminal puudub kindel vundament, kamin vajub korstnast eemale. Korstna suitsulõõril puudub korstnajala puhastamiseks mõeldud puhastusluuk..
3.Kostja esitas vastuse hagiavaldusele, milles Kostja võttis hagi osaliselt õigeks ning palus jätta menetluskulud hageja kanda. Kostja tõi hagivastuses esile järgmised vastuväited:
Kohtueelses suhtluses on kostja osaliselt omaks võtnud varjatud puuduste (kamina ümberehitamise vajadus) olemasolu ja on olnud nõus hüvitama selleks vajalikud mõistlikud kulud. Pooled ei ole jõudnud kokkuleppele kulude suuruses.
Kaminat on käinud asjatundjana üle vaatamas korstnapühkija-pottsepp xxx. Tema hinnangul on vajalike tööde nimekiri korteris järgmine:
1.Kamina kuumaõhukambri lammutus, kipsplaatide, köögimööbli, elektrijuhtmete eemaldamine korstna kahelt küljelt (kamina poolne külg ja köögi poolne külg) ca 2,5 m2. Hinnapakkumine tuleb võtta ehitajalt. Korsten peab olema nähtav kahest küljest. Sellel konkreetsel korstnal, piisab, kui ta on nähtav köögi poolsest ja kamina poolsest küljest.
2.Vajadusel korstna krohvimine ja plaatimine/värvimine, ca 2,5 m2. Hinnapakkumine tuleb võtta ehitajalt.
3.Ava tegemine korstna tahmalõõri, lõõri sulgemine 1. ja 2. korruse vahelae tasapinnal, puhastusluugi paigaldamine. Hind 250€.
4.Kamina ümbrise ehitus koos viimistluse ja materjalidega, kamina nõuetekohane ühendamine korstnaga. Hind 2000€.
2-24-14128
Kamina nõuetele vastavusse viimiseks ei ole vajalik kamina eemaldamist ja kamina vundamendi lammutamist. Kuna kaminat ümbritseva tellistest laotud ümbrise kaal on suur ja see põhjustab vajumist, siis piisab ümbrise lammutamisest. Eelpool toodu töödest piisab kamina nõuetele vastavusse viimiseks. Ühistu poolseks kohustuseks on tagada ligipääs korstnani paigaldades selleks ette nähtud redelid ja käigurajad ning vajadusel korstna remont. Remondivajaduse tuvastamiseks tuleks teostada korstna suitsulõõri kaamerauuring.
Seega on kostja tõendanud, et vajalikud pottsepa-tööd läheksid maksma 2 250 eurot ja muud ehitustööd 549,00 eurot. Kokku 2 799,00 eurot. Selles suurusjärgus hüvitist on kostja nõustunud hagejale maksma kohtueelselt ja on seda valmis tegema ka nüüd, kompromissina.
4.Edasistes seisukohtades jäid pooled varasemalt esitatu juurde.
5.Kohus selgitas 04.03.2025 pooltele vaidlusele kohalduvat õigust ja sellest tulenevat tõendamiskoormist ning selgitas pooltele kompromissile jõudmise võimalusi. Kohus pakkus pooltel saavutada kompromiss antud asjas 4000-5000€ ulatuses. Kohtuistungil 25.06.2025 pooled kokkuleppele asja lahendamises ei jõudnud.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
6.Kohus, tutvunud kohtule esitatud dokumentaalsete tõenditega ja hinnanud tõendeid kogumis, asub seisukohale, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.
7.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.
8.TsMS § 438 lg 1 esimese lause kohaselt otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 230 lg 2 kohaselt esitavad tõendeid menetlusosalised, § 199 lg 1 p 3 võimaldab poolel esitada taotlusi, TsMS § 436 lg 2 alusel rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. Menetlusosaline määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Menetlusosalise avaldused asja puudutavate faktiliste asjaolude kohta peavad TsMS § 328 lg 1 kohaselt olema tõesed. Ühelgi tõendil ei ole kohtu jaoks TsMS § 232 lg 2 kohaselt ette kindlaksmääratud jõudu.
9.Hageja nõuab kostjalt müügilepingu esemel olnud varjatud puuduste kõrvaldamisega tekitatud kahju hüvitamist summas 14 703,80 eurot.
10.Poolte vahel puudub vaidlus järgnevate asjaolude üle, mille kohus loeb TsMS § 231 lg 2 ja 4 alusel tuvastatuks:
M R ja M K vahel oli sõlmitud 04.10.2012 a notari xxx notaribüroos korteriomandi müügileping, mille kohaselt Hageja soetas Kostjalt korteriomandi aadressil xxx.
Korteriomandis aadressil xxx on kütteseadmena paigaldatud kamin.
3
korteris paigaldatud kamina kasutamine ei ole lubatud, kuna korsten on korteris kaetud kipsplaatidega ja ei ole selle tõttu jälgitav. Korstna külge on kinnitatud köögimööbel, mille kinnitamine on keelatud. /........./ Korstnajalas puuduvad puhastusluugid.
Kostja on rikkunud lepingut ning korteris asuval kaminal on puudused, mida ei olnud ostmisel näha.
11.Hageja võib VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt Riigikohtu 20.03.2012.a otsus tsiviilasjas 3-2-1-5-12, p 27): 1) kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); 2) kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole VÕS § 103 lg 1 järgi vabandatav; 3) hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); 4) kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); 5) kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); 6) rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4; RKTKo 08.01.2013.a, nr 3-2-1173-12).
12.Riigikohus on välja toonud ka, et müügilepingu puhul ei ole müüja vastutuse hindamisel ostueseme puuduste (lepingutingimustele mittevastavuse) eest tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes. Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised eeldused (vt Riigikohtu 30.09.2015.a otsus tsiviilasjas 3-2-1-100-15, p 21): 1) puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); 2) puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); 3) ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); 4) sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); 5) ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2) RKTKo nr 2-17-1937/52, p 16).
13.Kuna poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et puudused esinesid ja et hageja sellest ka kostjat mõistliku aja jooksul teavitas, siis kohus ei analüüsi neid asjaolusid. Samuti jätab kohus hindamata kahju ning kulud seoses maja ühisomandis olevate konstruktsioonidega seoses, kuna need puudutavad poolte hinnangul hageja ning korteriühistu vahelisi suhteid.
14.Käesolevas asjas vaidlevad pooled selle üle millises ulatuses tuleb puudustega kamin parandada/ümberehitada ning sellest tulenevalt millises summas peaks kostja hagejale kahju hüvitama.
15.Järgnevalt hindab kohus seda, millises summas tuleb kostjal hageja kahju hüvitada. VÕS § 127 lg 1 järgi, kahju hüvitamise eesmärk on kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 128 lg 3 järgi otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud
2-24-14128 kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks.
16.Kahjuhüvitise väljamõistmisel tuleb arvestada VÕS § 127 lg 1 järgi kahju hüvitamise eesmärki, samuti tuleb kahjuhüvitisest VÕS § 127 lg 5 järgi maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema säästetud kulud. Riigikohus on selgitanud, et alternatiivselt kantud kulutuste hüvitamisele VÕS § 222 lg 5 tähenduses, saab ostja nõuda müüjalt VÕS § 115 lg 1 alusel elamu puuduste kõrvaldamiseks tulevikus tehtavate kulutuste hüvitamist. Selline kahju on hõlmatud lepingu nõuetekohase täitmise kohustuse kaitse-eesmärgiga VÕS § 127 lg 2 tähenduses ning sellist kahju saab tõendada asjatundja koostatud puuduste kõrvaldamise maksumuse kalkulatsiooniga (RKTKo nr 3-2-1-5-12, p 33).
17.Kahjuhüvitisest maha arvatavate tulude kohta on Riigikohus märkinud, et kahju hüvitamise eesmärgiks on VÕS § 127 lg 1 järgi isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, kuid hüvitise väljamõistmisel tuleb arvestada VÕS § 127 lg-ga 5, mille järgi tuleb hüvitisest arvata maha kasu, mille kahju tekitamine kaasa tõi, sest vastasel juhul oleks tegemist karistusliku hüvitisega, mis võiks viia hageja põhjendamatu rikastumiseni. Kasu mahaarvamisel tuleb teisest küljest aga arvestada, et kahju tekitamisega põhjuslikus seoses oleva kasu mahaarvamine ei tohi VÕS § 127 lg 5 kohaselt olla vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga VÕS § 127 lg 1 tähenduses ning kohtul tuleb kaaluda, kas kannatanu suhtes on õiglane arvata maha kasu olukorras, kus kannatanul ei ole objektiivselt võimalik kasu saamist kahju hüvitamise käigus vältida (RKTKo nr 3-2-1-133-15, p 17).
18.Hageja tellis projekti ja hinnapakkumise eelpool nimetatud varjatud puuduste kõrvaldamiseks. Projekti koostamise eest hageja tasus 350 euro ning sai hinnapakkumine ehitustööde teostamiseks 3517,80 euro ja hinnapakkumine uue normidele vastava kamina ehitamiseks summas 10 836 euro. Kokku varjatud puuduste kõrvaldamiseks vajalikud kulud hageja hinnangul moodustavad 14 703,80 euro. (350+ 3 517,90+10 836), mis hageja palub välja mõista kostjalt. Hageja poolt esitatud hinnapakkumiste alusel on ilmne, et hageja soovib kogu kamina ning suitsulõõri ning korstnapitsi asendamist ning see oleks möödapääsmatu, kui ei oleks teisiti võimalik puudusi kõrvaldada.
19.Kostja poolt pakutud variant sisaldab vajalike paranduste ja muudatuste tegemist olemasolevale kaminale, et tagada selle vastavus kehtivatele nõuetele. Vajalike tööde loetelu esitas hageja poolt eksperdina/asjatundjana vaidlusaluse kamina ülevaadanud korstnapühkija xxx, kelle kvalifikatsiooni ei ole kumbki pool vaidlustanud ning on tema arvamusele toetunud oma põhjendustes.
20.VÕS § 127 lg 1 järgi tuleb hageja asetada olukorda, mis oleks võimalikult lähedane sellele, kui ta oleks ostnud korteri, millel ei ole varjatud puudusi kamina osas. Samas oli tegemist kasutatud ja enne hageja omandisse minemist valminud kaminaga, mille täielikult ümberehitamine tähendaks uhiuue kamina andmist hagejale.
21.Kohtu hinnangul on mõistlik lähtuda kostja poolt esitatud hinnakalkulatsioonist, et vältida hageja alusetut (sunnitud) rikastumist, mis kaasneks kogu kamina ja sellega seotud tehnorajatiste täieliku ümberehitusega.
22.Eeltoodust lähtuvalt on kohus seisukohal, et hagi tuleb rahuldada, kuivõrd hagi rahuldamise eeldused on täidetud. Kohus on tuvastanud, et kostja on rikkunud lepingust tulenevaid kohustusi ning andis hagejale üle puudustega lepingueseme, kostja vastutab lepingu rikkumise eest, puudus oli olemas riisiko üleminekul ostjale, ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma, samuti ei ole sõlmitud müüja vastutust piiravat kokkulepet. Samuti on olemas põhjuslik seos tekkinud kahju/selle kõrvaldamise kulude/ ja kostja rikkumise vahel. Eeltoodu alusel tuleb hagi rahuldada ning kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista 2799,00 eurot.
23.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle. Menetluskulud 5
24.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.
25.TsMS § 163 lg 2 järgi kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud.
26.TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid.
27.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
28.TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Hageja võib soovi korral esitada enda täieliku menetluskulude nimekirja kohtule 7 päeva jooksul alates käesoleva otsuse jõustumisest.
29.Kuna kostja juba oma esimeses vastuses kohtule tunnistas hagi kohtu poolt antud otsuses rahuldatud ulatuses, siis tuleb kohtukulud jätta hageja kanda. Seega hageja ei nõustunud kostja poolt pakutud kompromissiga. Samuti võtab kohus arvesse kogu menetluskulude jätmisel hageja kanda seda, et hageja ei olnud nõus ka kompromisspakkumisega (4000-5000€), mille pooltele tegi kohus.
30.Kohus leiab, et menetluskulude suurust on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik kindlaks määrata alles pärast lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. /allkirjastatud digitaalselt/ Hannes Olev Kohtunik Osaliselt tühistatud Tallinna Ringkonnakohtu 20.03.26 lahendiga
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.