10.juunil 2021 (eelistung) ja 02. novembril 2021. a
Tsiviilasja hind
2257,26 eurot
Menetluse liik
Lihtmenetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja OÜ Martinex (registrikood 10766329) Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat K. L. ( xxx) Kostja E. P. (isikukood xxx) Kostja esindaja RÕA korras advokaat M.S. ( xxx)
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada hagi osaliselt.
2.Mõista E. P.lt OÜ Martinex kasuks välja üürivõlgnevus summas 1128,67 eurot ning seisuga 30.11.2021.a sissenõutavaks muutunud viivis summas 248,40 eurot.
3.Mõista E. P.lt OÜ Martinex kasuks välja alates 01.12.2021. a sissenõutavaks muutuv viivis tasumata põhisumma jäägilt (hetkel 1128,67 eurot) VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni, kuid kokku koos kuni 30.11.2021. a välja mõistetud viivisega (s.o 248,40 eurot) mitte enam kui põhinõude ulatuses (s.o summas 1128,67 eurot).
4.Jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Menetluskulude suurust ei ole vajalik rahaliselt kindlaks määrata.
5.Vabastada E. P. riigi õigusabi tasu ja kulude riigituludesse tasumise kohustusest.
6.Toimetada kohtuotsus kätte hagejale ja kostjale ning nende esindajatele. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on pooltel õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel
kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Lihtmenetluse asjas esitatud apellatsioonkaebus võetakse Tartu Ringkonnakohtus menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit (TsMS § 637 lg 21). Selgitus menetlusabi taotlejale Kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel apellatsioonkaebuse; kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui see taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil (TsMS § 187 lg 6). Asjaolud
1.Hageja OÜ Martinex on 02.02.2021. a esitanud hagiavalduse E. P. vastu. Hagiavalduse kohaselt: • Martinex OÜ (hageja) ja E. P. (kostja) sõlmisid 01.09.2012. a üürilepingu (Lisa 1), millega hageja andis kostja kasutusse korteri aadressil xxx. Märtsis 2013 kolis kostja teise hagejale kuuluvasse korterisse aadressil xxx. Uut üürilepingut ei sõlmitud ning senist lepingut ei muudetud, poolte vahel oli suuline kokkulepe. Kostja maksis aastaid hagejale üüri xxx korteri eest vastavalt arvetele ning hagejale teadaolevalt ta ei eita korteris elamist. Korterist kolis kostja välja 2019. a detsembris. • Alates detsembrist 2017. a (s.t vastava kuu üür ja kommunaalteenused) ei ole kostja tasunud enam arveid kostjale. Tasumata on 25 arvet kogusummas 1808,74 eurot (koondväljavõte – hagiavalduse lisa 2; tasumata arved – hagiavalduse lisad 3-28). Eeltoodud asjaoludel nõuab hageja kostjalt võlgnevuse tasumist summas 2112,56 eurot, mis koosneb põhivõlgnevusest 1808,74 eurot ja sisse nõutavaks muutunud viivisest 308,82 eurot. Samuti nõuab hageja viivist VÕS § 113 lg 1 määras 1808,74 eurolt alates 02.02.2021. a kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni.
2.Kostja 25.03.2021. a vastuses hagi ei tunnistanud ja väitis, et ta ei ole üürimiseks saadud eluruumi kasutanud juba alates 2018 aastast ning samast ajast ei oma ta ka enam korteri võtit, kuna see sai hagejale välja kolides üle antud. Alates 2018 juunist on tema elukohaks xxx. Ma lõpus juuni esimesel andis ka võtmed üle T. töölise kätte 2018. a. Kostja leiab, et ta pole hagejale võlgu tasaarvestuse tõttu tema töötasuga, mille ta teenis välja hageja juures töötades 2018. jaanuarist kuni maini. Kostja kirjeldab erinevaid T. K. heaks tehtud töid ja väidab, et tasu lubas T. võtta üürist maha, kuid ei ole seda teinud. 16.07.2021. a seisukohas leiab kostja, et asja materjalidest ei nähtu ühtki tõendit, mis tõendaks, et kostja kasutas hageja eluruumi 2019. a detsembrini. Hagi lisas olev üürileping puudutab teist eluruumi (xxx) ning ei tõenda eluruumi xxx kasutamist kostja poolt ega seda, mis ajani kostja eluruumi aadressil xxx kasutas. Kostja on selgitanud, et peale korteri vabastamist tema poolt tulid sinna elama isa ja poeg. Kohtuotsuse põhjendused
3.Hageja on esitanud kostja vastu üürilepingust tuleneva üüri ja kõrvalkulude ning viiviste tasumise nõude.
4.Poolte vahel puudub vaidlus järgmistes asjaoludes (vt 10.06.2021. a eelistungi protokoll): • Hageja ja kostja vahel on sõlmitud 01.09.2012 üürileping, mille objektiks oli xxx; • Märtsis 2013 kolis kostja xxx, hagejale kuuluvasse korterisse. Uut lepingut ei sõlmitud; • Üüri suuruseks oli esialgu (s.o 2013. a) 40 eurot kuus, igal aastal tõusis üür 2 euro võrra; • 2017. detsembrist alates kostja üüriarveid ei maksnud. 2(6)
5.Pooled vaidlevad selle üle, millal üürileping lõppes ning kas kostjal oli õigus keelduda oma üürilepingust tulenevate kohustuste täitmisest tasaarvestuse tõttu tema töötasuga. Samuti, kuivõrd hageja peab nõude rahuldamiseks tõendama ka nõude suuruse, hindab kohus hageja nõude põhjendatuse kontrollimisel hageja nõude ulatust.
6.Kohus lahendab kõigepealt küsimuse üürisuhte lõppemise ajast. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 lg 1 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Pooled ei vaidle selle üle, et kostja E. P. kasutas alates märtsist 2013. a hagejale kuuluvat korterit aadressil xxx ning pidi selle kasutamise eest maksma üüri (esialgu) 40 eurot kuus. Seega võib järeldada, et poolte vahel oli sõlmitud üürileping. Üürilepingut kirjalikult nimetatud objekti osas pooled sõlminud ei ole. VÕS § 274 näeb ette, et kui eluruumi üürilepingut tähtajaga üle ühe aasta ei ole sõlmitud kirjalikus vormis, loetakse leping sõlmituks tähtajatult, kuid sellist lepingut ei või üles öelda selliselt, et leping lõpeks varem kui ühe aasta möödumisel eluruumi üürnikule üleandmisest. Seega on kohtu hinnangul tegemist suuliselt sõlmitud tähtajatu üürilepinguga. VÕS § 311 lg 1 kohaselt võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu käesoleva seaduse §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega. VÕS § 311 lg 2 näeb ette, et kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest. VÕS § 312 lg 1 kohaselt on eluruumi üürilepingu ülesütlemise tähtajaks vähemalt kolm kuud. VÕS § 313 lg 1 ja 3 kohaselt võib kumbki pool üürilepingu mõjuval põhjusel üles öelda ka etteteatamistähtaega järgimata. Seega oli emmal-kummal poolel õigus öelda leping korraliselt üles kolmekuulist etteteatamistähtaega järgides.
7.Hageja väidab, et leping lõppes 2019. a detsembris, mil kostja korterist välja kolis. Kostja sõnul lõppes leping juba 01. mail 2018. a, mil ta korterist välja kolis. Kostja ei ole aga tõendanud, et ta oleks lepingu korraliselt või erakorraliselt üles öelnud selliselt, et leping saanuks lõppeda kostja poolt nimetatud ajal. Kuivõrd kostja väited on väljakolimise aja osas erinevates menetlusdokumentides erinevad, siis ei saa kohus lugeda eluliselt usutavaks väidet, et E. P. andis korteri üürileandjale üle 2018. a esimesel mail. Nimelt, esialgses vastuväites hagile väitis E. P., et andis võtmed üle hoolis mai lõpus või juuni esimesel 2018. a. Samas on E. P. ütlused üleandmise viisi kohta sisult samasugused tunnistaja J.K.i ütlustega ning ütlused erinesid vaid aja osas. Tunnistaja aga selgitas enda telefonist leitavate andmete põhjal, et üleandmine toimus 04. novembril 2019. a. E. P. vande all antud selgitused ei lähe kokku ka teiste asjas esitatud kaudsete tõenditega, milleks on väljavõtted hageja seadusliku esindaja ja tunnistaja J. K.i vahelistest suhtluskanali What’s Up-i vestlustest 05.09.2019, 17.09.2019 ning 04.11.2019. a. Nimetatud vestlustest nähtub, et veel 2019. a septembris arutasid hageja seaduslik esindaja ning tema nimel üürnikega suhelnud isik J.K. E. P. üüri tasumise ja väljakolimise küsimuste üle. Ning 04.11.2019. a teatas J. K. hageja esindajale E. P. väljakolimisest. Seega ei saanud E. P. olla korterist 2018. a välja kolinud. Samas, kui see asjaolu ka oleks õige, ei ole sellel antud asja lahendamise seisukohalt ülalviidatud sätete sisu arvestades tähendust, sest üürileping kehtib siiski lepingu ülesütlemise korral ülesütlemistähtaja lõpuni ega sõltu korteri vabastamise ajast. Ülesütlemisavaldust ei ole aga kostja teinud ei selliselt, et leping lõpeks mais 2018. a ega ka hiljem. Eeltoodust tulenevalt on õiguslikult ebaolulised ning asjakohatud ka kostja väited selle kohta, et hageja polevat tõendanud, et kostja eluruumi ka peale 01.05.2018. a kasutas. Lepingu ülesütlemist kostjaga ei ole tõendanud ka hageja, kuid hageja nõue on esitatud kuni detsember 2019. a eest. Hageja tunnistaja J.K.i ütlustega loeb kohus tuvastatuks, et E. P. kolis üüritud korterist välja 04. novembril 2019. a. Seega saab kohus lugeda ka pooltevahelise üürilepingu lõppenuks 04. novembri 2019. a seisuga.
8.Järelikult oli hagejal VÕS § 271 kohaselt õigus nõuda kostjalt üüri tasumist kuni nimetatud ajani, s.o perioodi 01.12.2017 kuni 04.11.2019 eest. 3(6)
9.Hageja nõue sisaldab nii tasu üüri kui kõrvalkulude eest. Kohtule ei ole esitatud kokkulepet, mille kohaselt oleks hagejal õigus nõuda kostjalt kõrvalkulude tasumist. Poolte vahelise üürilepingu kehtivuse ajal jõus olnud VÕS § 292 lg 1 redaktsiooni kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Pooled ei ole sõlminud xxx asuva eluruumi kasutamiseks kirjalikku üürilepingut ning hageja ei ole esitanud ka muid tõendeid, millest nähtuks, et kostja oli kohustatud perioodil 01.12.2017 kuni 04.11.2019 tasuma lisaks üürile ka kõrvalkulusid. Kohus ei leia, et seda asjaolu saaks tõendada hageja poolt esitatud varasema lepinguga, sest see leping ei käsitle xxx eluruumi ega ülalviidatud ajaperioodi. Selle lepingu pinnal ei ole järelikult võimalik tuvastada, milles pooled xxx eluruumi kasutamise osas kokku leppisid. Kohus selgitas hageja esindajale kompromissi arutamise käigus m.h asjaolu, et hageja nõue võib jääda osaliselt rahuldamata, kui on tõendamata kokkulepe kõrvalkulude tasumise kohustuse kohta. Hageja kõrvalkulude tasumise kokkuleppe olemasolu tõendanud ei ole. Seega saab hagejal VÕS § 292 lg 1 lähtuvalt olla kostja vastu üürinõue, kuid mitte kõrvalkulude nõuet.
10.Kohus märgib, et kohtule ei ole esitatud ka kokkuleppeid üüri iga-aastase suurenemise kohta, kuid kostja E. P. kinnitas istungil, et nõustus sellega. Seega saab kohus lugeda tuvastatuks, et poolte vahel oli ka kokkulepe üüri suurenemise kohta igal aastal 2 euro võrra.
11.Seega, hageja poolt tõendina esitatud arvete kohaselt oli kostjal hagejale tasumata üür järgmistes summades: (i) detsembri 2017 eest summas 46 eurot; (ii) jaanuar kuni detsember 2018 eest summas 48 eurot/kuus, s.o kokku 576 eurot; (iii) jaanuar kuni oktoober 2019 eest summas 50 eurot/kuus, so kokku 500 eurot ja (iv) 01.11.2019 kuni 04.11.2019 eest summas 6,67 eurot, mis on arvutatud järgmiselt: (50/30)*4=6,67. Järelikult saab hagejal olla kostja vastu üürinõue kokku summas 1128,67 eurot. Kohus leiab, et see nõue kuulub rahuldamisele, kui tõendamist ei leia E. P. väide, et ta on tasaarvestanud oma töötasu nõude hageja vastu hageja üürinõudega.
12.Järgnevalt analüüsib kohus E. P. väiteid tasaarvestuse tegemise kohta, millest tulenevalt leiab, et tal puudus kohustus üüri tasuda. Kohus leiab, et E. P. ei ole tõendanud, et tal oleks hageja vastu tasaarvestusnõue tulenevalt asjaolust, et ta on hageja heaks teinud tööd. Kostja ei ole isegi kordagi väitnud, et ta oleks teinud tööd hagejale, s.o OÜ-le Martinex. Kostja selgitas vande all, et sõlmis töötamise kokkuleppeid T. K.ga isiklikult. Samas kostja vande all antud selgitustest nähtub ka, et ta luges ka enda üürileandjaks T. K.t. Järelikult ei saa kostja puhul eeldada, et ta suudaks hagejat ning T. K.t juriidiliselt eristada. Kostja väidetest ei saa aga siiski teha järeldusi selle kohta, et kostja oleks ka tegelikult hageja heaks tööd teinud ning kui see toimus, siis millal täpselt, millises ulatuses ja millise tasu eest. E. P. vande all antud ütlused on selleks liialt üldsõnalised. Liiati väidab ta, et neid töid tegi ta 2015 kuni 2016. aastal, kuid mitte peale 2016. aastat. Üürivõlgnevus, mille tasumist kostja nõuab tekkis E. P.l aga alles 2017. aasta detsembrist alates. Seega ei ole eluliselt usutav, et E. P.l sai olla veel 2017. a õigus oma varasemaid töötasu nõudeid hageja üüri nõuetega tasaarvestada. Lisaks tuleneb VÕS § 297 lg 1, et elu- või äriruumi üürnik võib talle kuuluva nõude tasaarvestada üürileandja üürinõudega või seaduses sätestatud alusel keelduda üüri maksmisest, kui ta on sellest kavatsusest teatanud üürileandjale kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt üks kuu enne üüri maksetähtpäeva saabumist. E. P. ei ole kohtule seesuguse tasaarvestuse tegemise kohta ühtki kirjalikku tõendit esitanud. Ta on ka kohtule selgitanud, et ta ei ole kunagi tasaarvestusavaldust kirjalikult teinud. Seega ei saa kohus praeguse tsiviilasja lahendamisel arvestada E. P. väidetega töötasuga tehtud tasaarvestuse kohta.
13.Kohus leiab ka, et VÕS § 113 lg 1 võimaldab seaduse alusel nõuda viivist rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral. Üürinõue on oma olemuselt rahaline nõue. Riigikohus on leidnud, et kuigi VÕS § 275 järgi on eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine, ei tulene sellest üürilepingu pooltele keeldu sõlmida kokkuleppeid, mille kohaselt eluruumi üürnik peab üüri 4(6)
tasumisega viivitamise korral tasuma VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud viivisemäärast kõrgemat viivist (vt RK 2-15-8794, p 12). Seega võimaldas pooltevahelise üürilepingu kehtivuse ajal Eesti õigus nõuda üüri tasumisega viivitamise korral viivist ning seda ka suuremas määras, kui seaduses sätestatud. VÕS kehtiva redaktsiooni puhul tuleneb see põhimõte juba otseselt seadusest. Nimelt näeb VÕS § 2871 lg 1 ette, et eluruumi üürilepingu korral võivad üürileandja ja üürnik leppida kokku käesoleva seaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud viivisemäärast kõrgemas viivisemääras tingimusel, et vastav kokkulepe on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Üürivõlgnevuselt viivise nõudmine VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras ei saa järelikult olla vastuolus VÕS § 275 sätestatuga. Kohus märgib veel, et ebatäpne on hageja väide, et viivis on kõrvalkohustus, mille osas peaks pooled sõlmima eraldi kokkulepe. Viivis on tõepoolest kõrvalkohustus, kuid mitte kõrvalkulu VÕS § 292 tähenduses, mille suhtes tuleb sõlmida eraldi kokkulepe. Kohus leiab, et viivist saab nõuda otse seaduse alusel vastavalt VÕS § 113 sätestatule ning hageja viivisenõue ei ole seega alusetu. Muid aluseid viivise välja mõistmata jätmiseks või vähendamiseks ega sellekohast taotlust ei ole kostja teinud.
14.Kohus arvestab välja viivise rahuldatud põhinõude osalt, mis otsuse tegemise aja seisuga (30.11.2021) on leitav järgmiselt. Arve nr Arve kp Tasumise kp Nõue (EUR) Viivitatud 17452 13.12.2017 20.12.2017
Seega kuulub kostja poolt hagejale seisuga 30.11.2021 tasumisele viivis summas 248,40 eurot, mille kohus käesolevaga kostjalt välja mõistab. Lisaks mõistab kohus välja viivise tasumata põhisumma jäägilt (hetkel 1128,67 eurot) alates 01.12.2021. a VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni, kuid kokku koos kuni 30.11.2021. a välja mõistetud viivisega (s.o 248,4 eurot) mitte enam kui põhinõude ulatuses (s.o summas 1128,67 eurot).
5(6)
15.Kohus, leiab kokkuvõtteks, et hagi tuleb rahuldada osaliselt – rahuldamisele kuulub üürinõue summas 1128,67 eurot, samuti kuulub rahuldamisele viivisenõue punktis 14 kirjeldatud ulatuses. Kõrvalkulude nõude jätab kohus rahuldamata nagu ka üürinõude, peale 04.11.2019. a, sest tõendamist ei leidnud hageja väide, et üürisuhe lõppes detsembris 2019. a. Hageja tõendas üürisuhte lõppemise 04.11.2019. a.
16.Kohus on asja lahendamisel kaalunud kõiki poolte väiteid ning tõendeid, mis omavad käesoleva asja lahendamisel tähendust. Asjas õiguslikku ega sisulist tähendust mitteomavad väited ja tõendid jätab kohus asja lahendamisel kõrvale.
17.TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus on hagi rahuldamise ulatust, hageja ning kostja vahelise kompromissiarutelu sisu ning vastastikust järeleandmatust silmas pidades seisukohal, et menetluskulud tuleb jätta poolte endi kanda. Kohus arvestab menetluskulude jagamisel lisaks asjaoluga, et hageja keeldus kostjaga kompromissi sõlmimisest ulatuses, mis on väga lähedane käesoleva kohtulahendiga välja mõistetava põhisummaga.
18.Kohus on määranud 29.06.2021 E. P.le riigi õigusabi kohustuseta hüvitada riigi õigusabi tasu ja kulud. Kohus on määranud E. P. riigi õigusabi korras esindaja riigi õigusabi tasude suuruseks kokku 664,8 eurot (vt 02.11.2021.a ja 08.09.2021. a kohtumäärused).
19.TsMS § 190 lg 5 kohaselt kui kostja või tema poolel menetluses osalev kolmas isik sai menetlusabi menetluskulude kandmisel, mõistetakse temalt hagi rahuldamise korral menetluskulud riigituludesse täies ulatuses välja. Menetluskulud, mille tasumisest kostja või tema poolel menetluses osalev kolmas isik on vabastatud või mida kostja või tema poolel menetluses osalev kolmas isik võis tasuda osamaksetena, mõistab kohus hagi rahuldamata või läbi vaatamata jätmise või asja menetluse lõpetamise korral hagejalt välja riigituludesse võrdeliselt hagi rahuldamata jäetud osaga, sõltumata sellest, kas ka hageja sai menetlusabi menetluskulude kandmisel. Käesoleva paragrahvi lõigetes 3–6 nimetatud kohtulahendis võib kohus mõjuval põhjusel, muu hulgas kompromissi sõlmimise tõttu, ette näha kulude riigituludesse tasumise hilisema tähtpäeva või osadena tasumise kohtu määratud tähtaja jooksul, samuti vabastada isiku menetluskulude riigituludesse tasumise kohustusest. Kohus leiab, et E. P. sissetulekud ja majanduslik seisund on sellised, et need ei võimalda käesolevas menetluses riigi õigusabi korras määratud esindaja kulude kandmist mõistliku aja jooksul. Eriti arvestades kohtu poolt kostjalt hageja kasuks välja mõistetavate summade suurust. Kohus on E. P. finantsseisundi andmeid riigi õigusabi andmisel kontrollinud ning puudub põhjus arvata, et olukord on tänaseks muutunud. Kohus leiab, et eelnimetatu on mõjuvaks põhjuseks vabastada E. P. hoolimata hagi osalisest rahuldamisest riigituludesse tasumise kohustusest. /allkirjastatud digitaalselt/ Maili Riisenberg kohtunik
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.