Harju Maakohtu 14. mai 2021. a kohtuotsus ja 19. mai 2021. a täiendav otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
X 14. juuni 2021. a apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
45 000 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja (apellant) X (isikukood XXXXXXXXXXX), esindajad ringkonnakohtus lepingulised esindajad advokaat Helen Hääl ja vandeadvokaat Ott Saame Kostja Y (isikukood XXXXXXXXXXX), lepingulised esindajad vandeadvokaat Villu Otsmann ja advokaat Anni Prants Kohtuistungi toimumise aeg
18. oktoober 2021
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 14. mai 2021. a kohtuotsus ja 19. mai 2021. a täiendav otsus osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja nõude 29 850 euro ulatuses, menetluskulude jaotuse ja väljamõistmise ning hagi tagamise abinõu tühistamise osas.
2.Teha uus otsus, millega hagi osaliselt rahuldada, mõista kostjalt hageja kasuks välja 29 850 eurot, jätta maakohtu menetluskulud 66,36% ulatuses kostja ja 33,64% ulatuses hageja kanda ja jätta hagi tagamise abinõu tagama otsuse täitmist.
4.Ringkonnakohtu menetluskulud jätta kostja kanda.
1(22)
Kohtuotsuse resolutsioon kehtib järgmises sõnastuses:
5.Rahuldada osaliselt X hagi Y vastu ja mõista välja Y-lt 29 850 eurot X kasuks. Hagi jääb rahuldamata 15 150 euro ulatuses.
6.Jätta maakohtu menetluskulud 66,36 % ulatuses Y ja 33,64 % ulatuses X kanda. Jätta ringkonnakohtu menetluskulud Y kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab maakohus kindlaks mõistliku aja jooksul arvates lahendi jõustumisest praeguses asjas.
7.Jätta Harju Maakohtu 07.02.2019 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu tagama kohtuotsuse täitmist. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X (hageja) esitas 25. jaanuaril 2019 Harju Maakohtule hagi Y (kostja) vastu 45 000 euro saamiseks. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse (terviktekst 27. mai 2019) kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 26. jaanuaril 2016 notariaalse kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingud, mille kohaselt müüs kostja hagejale kinnistu XXX (edaspidi kinnistu). Kinnistu müügihind oli 199 000 eurot. Kostja andis kinnisasja otsese valduse hagejale üle 29. veebruaril 2016. Peale valduse saamist sai hageja tutvuda kinnistu tegeliku seisukorraga ning ilmnesid mitmed puudused, mida eelneval ülevaatamisel ei olnud võimalik näha. Hageja saatis kostjale 5. mail 2016 kirja kinnisasjal esinevate puuduste kohta ja Allprojekt Group OÜ ja Introcom Ehitus AS arved ning Uretec Baltic OÜ hinnapakkumise. Kirjas märkis hageja järgmised puudused: - teise korruse põrandad on valesti ehitatud, ei vasta heale ehitustavale ega keskmisele kvaliteedile, seal on kasutatud valesid ehitusmaterjale ning töövõtteid, seetõttu on põrandad ära vajunud, kõverad ning rapuvad, st põrandad on ebastabiilsed; - köögi ja sauna kandev vahesein on ehitatud valesti ning teise korruse seinad ei kanna selle seina peal; silluse post ripub õhus, mistõttu tuleb see sein ümber ehitada ja ära toestada, et teine korrus ja katus alla ei kukuks; - väliskrohv on ebakvaliteetne, kohati ei ole aluskrohvi ning armeeringu võrku ja pealiskrohv on paigaldatud otse soojustusmaterjalile, samuti ei ole osaliselt krunditud; seetõttu tuleb majale paigaldada armeering, uuesti krohvida nii aluskrohvi kui pealiskrohviga; - katuse sademevesi jookseb otse kanalisatsiooni;
2(22)
-
-
esimese korruse põrandad on ulatuslikult vajunud kogu maja ulatuses, mistõttu ei vasta need keskmisele kvaliteedile; kohati on põranda all suured tühimikud, mis tähendab, et tuleb põrandate alust stabiliseerida ja tõsta; katusel on tunda tühimikke, ilmselt on paigaldatud rullmaterjali alused plaadid puudulikult ja mõnedes kohtades ei ole neid üldse; katlamaja korstnas on suured praod, mis tuleb kõrvaldada; kamin on ehitatud laminaatparketi peale, mitte betoonpõrandale, seega seoses põrandates esinevate puuduste kõrvaldamisega ei ole võimalik laminaati vahetada ilma kaminat vigastamata.
Hageja saatis 13. mail 2016 kostjale kirja, milles andis tähtaja kuni 24. maini 2016 teise korruse põranda, köögi ja sauna kandva vaheseina ja esimese korruse põrandate korda tegemiseks. Kostja teatas hagejale 16. mail 2016, et ta ei ole nõus puudusi korda tegema. Hageja pöördus riiklikult tunnustatud eksperdi TR poole ning viimane tegi 13. juunil 2016 esmase paikvaatluse ning korduva paikvaatluse katuse ja vundamendi osas 30. mail 2018 tuvastamaks hoone ehituslikud puudused. Ekspert koostas ehitise erakorralise auditi kokkuvõtte (töö nr TR 1924/2019), mille kohaselt on kostja poolt hagejale müüdud kinnisasja ehituslikud puudused ja defektid järgmised: - vundamendi vajumise tagajärjel on välisseinte ja laekatte vahele tekkinud praod; - hoone vundamentide hüdroisolatsioon ja soojustus ei ole nõuetekohane; - puudub põrandaaluse pinnase külmakaitseks paigaldatav horisontaalne soojustus hoone perimeetril; - aluspõrandate puitkiudplaadid on vajunud, pragunenud ja purunenud, lubatust suuremad kalded ja vajumid - vahelae aluspõrandad on ulatuslikult, kuni 25mm vajunud; - betoonpõrandate kalded ületavad lubatud kaldehälbeid, esimese korruse betoonpõrandad on ulatuslikult, kuni 30mm vajunud, betoonist aluspõrandate vajumine ja lubatust suuremad kalded, põranda alustarind ei ole nõuetekohane; - põrandate vajumise tulemusena on kandeseintesse ja korstnasse tekkinud praod; - põrandakatted tuleb demonteerida ning teostada betoonpõrandate ülestõstmine ja vajumite eelse olukorra taastamine kasutades näiteks paisuvaid geopolümeere; - projektis puuduvad juhised deformatsioonivuukide vajaduse, tarinduse ja asukoha osas ning paikvaatluse kohaselt deformatsioonivuuke ei ole teostatud; - projektist ei nähtu, millised abinõud on välispiirete kriitilise pinnaniiskuse ja elemendisisese kondenseerumise vältimiseks ette nähtud ning hoone välissoojustus ja õhekrohvkate ei vasta nõuetele ega vähemalt keskmisele ehituskvaliteedile, krohvkate on ulatuslikult pragunenud ja tuleb teostada uuesti; - hoone sisekandeseinte tugiosade teostus ei vasta heale ehitustavale ning põhjustab ehitises deformatsioone, kuna kandeseinte jäikus ei ole tagatud; - teraskarkassil mittekandvate siseseinte teostus ei vasta heale ehitustavale ja tootja juhenditele, siseseinad on deformatiivsed ja nende jäikus ei ole tagatud; - hoone esimese ja teise korruse vahelae konstruktsioon ja teostus ei vasta nõuetele ning ei ole ohutu, laetalade tugiosade kinnitused ei ole stabiilsed, aluspõrand on deformatiivne, mistõttu tuleb aluspõrandate plaadid demonteerida, vahelagi tugevdada ning teostada uus aluspõrand ja põrandakatted; - sisetrepi kinnitused vahelae külge kruvidega ei taga trepi piisavat kandevõimetu ja sisetrepp ei ole kasutamisel ohutu; - lamekatuse ja katusekatte teostus ei ole nõuetekohane, katusetarind on täies ulatuses pehatunud (puidumädanik), katusest purskas välja katustarindi sees olev vesi ja katustarindis olnud kivivillatükid olid läbi vettinud;
3(22)
-
-
-
-
-
hoone katuslaes puudub tuulutus, mille tagajärjel on katuslae puittarind täies ulatuses pehastunud ning kaotanud kandevõime; katuslae soojustamisel kasutatud kivivilla tükid on paigaldatud suvaliselt, katuslaes on ulatuslikud külasillad; katuslaes puudub aurutõke; katuslagi tuleb täies ulatuses lammutada ning teostada vastavuses ehitustehniliste nõutele uuesti; katuslaes on ulatuslikud biokahjustused, mille kohapealne likvideerimine ei ole võimalik; terrassi SBS-kate ja kalded ei ole teostatud nõuetekohaselt, sademevesi püsib katte pikkal vähendades sellega oluliselt katte kavandatud eluiga; lamekatuse parapetiplekid ei ole paigaldatud nõuetekohaselt, plekil on valesuunalised kalded või puudub kalle hoopis ning pleki ühendusi on üritatud mastiksiga tulutult tihendada; katusekate, laudis, märgunud vill tuleb täies ulatuses demonteerida, puiduseentega kahjustatud puitosad tuleb asendada, säituvad osad desinfitseerida ja paigaldada aurutõke; varikatuse konstruktsioon ei vasta heale ehitustavale; puuduvad ettenähtud kaitsepiirded; koostatud ei ole veevarustuse ja kanalisatsiooni projekti; tehnosüsteemide paigaldus ei vasta nõuetele; tuvastatud on tundmatu otstarbega torud; abiruumis paiknev korsten on ohtlikult vajunud, korstna ja vahelae ühenduskohas on tekkinud suured praod, korsten ei vasta nõuetele ning kasutamise lubamiseks on eelnevalt vajalik teostada pädeva spetsialisti poolt tuleohutuse audit; elektriprojekti ja/või teostusjooniseid koostatud ei ole; energiamärgise välja andmise kohta andmed puuduvad; välispiirete soojusjuhtivused tuleb viia vastavusse vähemalt projekteerimise ja ehitamise ajal kehtinud standardi nõuetega; tööprojekti ehitustööde teostamiseks ei ole, ehitusdokumendid ehitustööde teostamise ja kasutatud ehitustoodete kohta on esitatud piiratud ning mittepiisavas mahus, ehitise ohutuks kasutamiseks ning ehitise korrashoiuks vajalik nõuetekohane dokumentatsioon on puudulik; vahelae ja esimese korruse põranda tasasus ja kalded ületavad ulatuslikult lubatud hälbeid, mistõttu tuleb põrandad taastada; terrassi SBS-kate ja kalded ei ole teostatud nõuetekohaselt, sademevesi püsib katte pikkal vähendades sellega oluliselt katte kavandatud eluiga; vähemalt keskmisele ehituskvaliteedile ei vasta sokli krohvkatte ja õhekrohvisüsteemi teostus; esinesid järgmised varjatud puudused: hoone vundamentide hüdroisolatsiooni ja soojustuse mittenõuetekohasus; aluspõrandate puitkiudplaatide vajumine, pragunemine ja purunemine; betoonist aluspõrandate vajumine ja lubatust suuremad kalded, põranda alustarindi mittenõuetekohasus; põrandate vajumisega kaasnevad deformatsioonid (praod kandeseintes ja korstnas); põrandate vajumisega kaasnevad mõjud tehnosüsteemidele; lamekatuse ja katusekatte teostus; hoone katuslaes aurutõkke puudumine; sokli EPSsoojustuse kõrguse ja paksuse mittenõuetekohasus; hoone sokli perimeetril horisontaalse soojustuse puudumine; põrandates niiskustõkke puudumine; järgmised puudused põhjustavad ohtu: põrandate vajumisega kaasnevad deformatsioonid (praod kandeseintes ja korstnas); katusetarind ja katusekatte paigaldus; rõdu ja terrassi piirete puudumine; sisetrepi nõrk kinnitus vahelae külge.
4(22)
Auditi kokkuvõtte kohaselt on ehituslike puuduste likvideerimismaksumuseks 41 430 eurot (49 716 eurot koos käibemaksuga). Hageja saatis kostjale 24. jaanuaril 2019 hinna alandamise avalduse ja eksperdi koostatud auditi. Kostja ei teavitanud hagejat kinnistu puudustest. Kostja ja maakler väitsid, et tegemist on heas seisukorras ja kostja enda poolt endale korralikult ehitatud elamuga, mis vajab vaid siseviimistluse osas värskendust ja väliselt krohvi osas mõningaid parandusi ja värskendust. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kostja leiab, et hinna alandamise eeldused ei ole täidetud. Samuti leiab kostja, et hinna alandamise nõue on lõppenud ning muud nõuded on aegunud. Ostu-müügiprotsessis on hinda ehituslike puuduste tõttu juba alandatud. Maja ostmisel kavatses hageja teostada majas ümberehitus- ja renoveerimistööd. Praeguseks on hageja renoveerimistööd teostanud ja elab majas sees. Kuna hageja on maja renoveerinud ja teostanud ümberehitusi, ei ole teada, millised ekspertiisis välja toodud puudused eksisteerisid maja hagejale üleandmisel ning missugused puudused on tekkinud hageja poolt renoveerimisning ehitustööde tagajärjel. Samuti ei ole teada, millised puudused võisid tekkida hageja hooletuse tõttu, mida asja korrapärasel ning hoolsal kasutamisel ei oleks tekkinud. Kostja ei nõustu hagejaga selles, et ehitustööd olid tehtud puuduste kõrvaldamiseks. Ehitusvigade likvideerimise tabelis ei ole toodud eristust, missugused kulud on varjatud puuduste kõrvaldamiseks, mis on parendused ning missuguseid kulusid pidi hageja kandma seoses maja renoveerimise ning ümberehitusega. Tabelis ei ole arusaadavalt välja toodud, missugune töö on tehtud konkreetselt millise puuduse kõrvaldamiseks ning kui suur on selle töö maksumus. Ekspertiisis antud hinnang ehituslike puuduste likvideerimismaksumuse kohta põhineb puuduste likvideerimiseks vajalike toimingute väärtusel seisuga 9. mai 2019. Kostja selgitab, et maja oli müügilepingu sõlmimise hetkeks ehitatud 12 aastat tagasi. Hageja oli teadlik maja ehitamise aastast ning see nähtus müügikuulutusest. Hageja tutvus korduvalt maja seisukorraga. Hageja teadis, et maja on keskmise seisukorraga, mida tõendab müügikuulutus. Maja hind oli esialgu 209 000 eurot. Kostja alandas maja puuduste, mh krohvkatte tõttu hinda 10 000 euro võrra ning uus hind kajastus maja müügilepingu punktis 2.1. Seetõttu ei saa hageja enam hinda alandada. Hagis esitatud puuduste aluseks olevad asjaolud saab jagada kahte gruppi: puudused millest hageja oli või pidi olema teadlik ning teiseks asjaolud, mille puhul ei ole põhjendatud nende esitamine puudusena. Hageja pidi olema teadlik järgmistest puudustest: vundamendi vajumise tagajärjel välisseinte ja laekatte vahele tekkinud praod; aluspõrandate puitkiudplaadid on vajunud, pragunenud ja purunenud, lubatust suuremad kalded ja vajumid, vahelae aluspõrandad on ulatuslikult, kuni 25mm vajunud; betoonpõrandate kalded ületavad lubatud kaldehälbeid, esimese korruse betoonpõrandad on ulatuslikult, kuni 30mm vajunud, betoonist aluspõrandate vajumine ja lubatust suuremad kalded, põranda alustarind ei ole nõuetekohane; põrandate vajumise tulemusena on kandeseintesse ja korstnasse tekkinud praod; lamekatuse parapetiplekid ei ole paigaldatud nõuetekohaselt, plekil on valesuunalised kalded või puudub kalle hoopis ning pleki ühendusi on üritatud mastiksiga tulutult tihendada; puuduvad ettenähtud
5(22)
kaitsepiirded; koostatud ei ole veevarustuse ja kanalisatsiooni projekti; tuvastatud on tundmatu otstarbega torud; abiruumis paiknev korsten on ohtlikult vajunud, korstna ja vahelae ühenduskohas on tekkinud suured praod, korsten ei vasta nõuetele ning kasutamise lubamiseks on eelnevalt vajalik teostada pädeva spetsialisti poolt tuleohutuse audit; elektriprojekti ja/või teostusjooniseid koostatud ei ole; energiamärgise välja andmise kohta andmed puuduvad; tööprojekti ehitustööde teostamiseks ei ole, ehitusdokumendid ehitustööde teostamise ja kasutatud ehitustoodete kohta on esitatud piiratud ning mittepiisavas mahus, ehitise ohutuks kasutamiseks ning ehitise korrashoiuks vajalik nõuetekohane dokumentatsioon on puudulik; vähemalt keskmisele ehituskvaliteedile ei vastanud ekspertiisi kohaselt sokli krohvkatte ja õhekrohvisüsteemi teostus. Lisaks ekspertiisis toodule väidab hageja, et kostja on põrandate vajumist varjanud pesuruumi topeltplaatimisega. Põranda topeltplaatimine on näha maja müügikuulutuse pildilt, mistõttu pidi see olema hagejale nähtav. Hageja kavatsus oli kogu saunaruum ümber ehitada ja hageja ehitaja kinnitas kostjale, et ei saa ehitustööde tõttu põrandaid alles jätta. Järgmiste puuduste osas ei ole hageja põhjendanud, kuidas need avalduvad puudustena või mõjutavad maja seisukorda: hoone vundamentide hüdroisolatsioon ja soojustus ei ole nõuetekohane; puudub põrandaaluse pinnase külmakaitseks paigaldatav horisontaalne soojustus hoone perimeetril; projektis puuduvad juhised deformatsioonivuukide vajaduse, tarinduse ja asukoha osas ning paikvaatluse kohaselt deformatsioonivuuke ei ole teostatud; projektist ei nähtu, millised abinõud on välispiirete kriitilise pinnaniiskuse ja elemendisisese kondenseerumise vältimiseks ette nähtud ning hoone välissoojustus ja õhekrohvkate ei vasta nõuetele ega vähemalt keskmisele ehituskvaliteedile, krohvkate on ulatuslikult pragunenud ja tuleb teostada uuesti; hoone sisekandeseinte tugiosade teostus ei vasta heale ehitustavale ning põhjustab ehitises deformatsioone, kuna kandeseinte jäikus ei ole tagatud; teraskarkassil mittekandvad siseseinte teostus ei vasta heale ehitustavale ja tootja juhenditele, siseseinad on deformatiivsed ja nende jäikus ei ole tagatud; hoone esimese ja teise korruse vahelae konstruktsioon ja teostus ei vasta nõuetele ning ei ole ohutu, laetalade tugiosade kinnitused ei ole stabiilsed, aluspõrand on deformatiivne, mistõttu tuleb aluspõrandate plaadid demonteerida, vahelagi tugevdada ning teostada uus aluspõrand ja põrandakatted; sisetrepi kinnitused vahelae külge kruvidega ei taga trepi piisavat kandevõimet ja sisetrepp ei ole kasutamisel ohutu; lamekatuse ja katusekatte teostus ei ole nõuetekohane, katusetarind on täies ulatuses pehatunud (puidumädanik), katusest purskas välja katustarindi sees olev vesi ja katustarindis olnud kivivillatükid olid läbi vettinud; hoone katuslaes puudub tuulutus, mille tagajärjel on katuslae puittarind täies ulatuses pehastunud ning kaotanud kandevõime; katuslae soojustamisel kasutatud kivivilla tükid on paigaldatud suvaliselt, katuslaes on ulatuslikud külmasillad; katuslaes puudub aurutõke; katuslaes on ulatuslikud biokahjustused, mille kohapealne likvideerimine ei ole võimalik; terrassi SBS-kate ja kalded ei ole teostatud nõuetekohaselt, sademevesi püsib katte pikalt vähendades sellega oluliselt katte kavandatud eluiga; varikatuse konstruktsioon ei vasta heale ehitustavale; tehnosüsteemide paigaldus ei vasta nõuetele; välispiirete soojusjuhtivused tuleb viia vastavusse vähemalt projekteerimise ja ehitamise ajal kehtinud standardi nõuetega; vahelae ja esimese korruse põranda tasasus ja kalded ületavad ulatuslikult lubatud hälbeid, mistõttu tuleb põrandad taastada. Hageja on hagis välja toonud mitmeid puudusi, millest ei ole kostjat teavitatud. Hagis kirjeldatud varjatud puudused tuvastati ekspertiisiga, mille viimane paikvaatlus toimus 30. mail 2018, mis tähendab, et hiljemalt sel ajal teadis hageja varjatud puudustest. Kuid hageja teavitas kostjat nendest puudustest alles hagi esitamisel 27. mail 2019. Ühe aasta pikkust perioodi ei saa pidada mõistlikuks ja õigeaegseks puudustest teavitamiseks VÕS § 220 lg 1 ja lg 3 mõttes.
6(22)
Järelikult ei ole hageja kostjat puudustest kohaselt teavitanud ning ei või seetõttu asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Maakohtu otsus ja põhjendused
4.Harju Maakohus jättis 14. mai 2021 otsusega hagiavalduse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohus mõistis hagejalt kostja kasuks menetluskuludena välja 24 000 eurot ja viivise menetluskuludelt seadusjärgses määras alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni. Maakohus tegi 19. mail 2021 täiendava otsuse, millega tühistas 7. veebruari 2019 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu. Maakohus leidis, et hageja nõue hinna alandamiseks tuleb jätta rahuldamata, sest hageja ei ole esitanud hinna alandamise avaldust mõistliku aja jooksul pärast puudustest teada saamist ja kostjal on tekkinud õigustatud ootus, et hinda ei alandata. Pooled vaidlevad selle üle, kas kinnistul asuv elamu oli puudustega ja kas esinesid hinna alandamise eeldused. VÕS § 112 lg 1 esimene lause sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Seega on hinna alandamise nõude rahuldamise esmaseks eelduseks mittekohase täitmise tuvastamine. Selleks, et otsustada selle üle, kas kostja on müügilepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama. Kui kasutatud asja müügileping ei sisaldanud kokkulepet asja kvaliteedi kohta, peab asi VÕS § 217 lg 1 ja § 77 lg 1 järgi vastama tavapärastele kasutatud asja nõuetele ehk asja keskmisele kvaliteedile. Kui elamiseks mõeldud lepinguese ei vasta elementaarsetele elamistingimustele, on tegemist eelduslikult lepingueseme puudusega VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja müüs hagejale kinnisasja koos sellel asuva elamuga ning oli teadlik hageja soovist hakata elamut kasutama eluruumina. Müügikuulutuse järgi oli tegemist 2004. aastal ehitatud keskmises seisukorras elamuga. Seega pidi müügiese VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi sobima igapäevaseks elamiseks ning olema VÕS § 77 lg 1 teise lause järgi vähemalt keskmise kvaliteediga. Kui asi vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja eelnevalt üle vaadanud, siis tuleb eeldada, et ostja nõustus asja ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud. Müügilepingu p-s 1.10.2 on hageja kinnitanud, et on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ning kostja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitise seisukorrast. Puudub vaidlus, et hagejal oli võimalus vaidlusaluse ehitisega tutvuda ja ta seda võimalust ka kasutas. Hageja on elamu korduvalt üle vaadanud koos ehitajaga. VÕS § 220 lg 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Kohus tuvastas, et 5. mail 2016 saatis hageja kostjale kirja, milles tõi välja järgmised puudused: teise korruse põrandate vale ehituslik teostus ning puudused, köögi ja sauna kandva vaheseina vale ehituslik teostus, väliskrohvi puudused, katuse sademevee kanalisatsiooni jooksmine, esimese korruse põrandate vajumine, katusel tuntavad tühimikud, praod katlamaja korstnas ja kamina paiknemine laminaatparketil. 13. mai 2016 kirjaga andis hageja kostjale teise korruse põranda, köögi ja sauna kandva vaheseina ja esimese korruse põrandate korda tegemiseks puuduste kõrvaldamise tähtaja kuni 24. maini 2016. Muude kirjas
7(22)
kirjeldatud puuduste kõrvaldamiseks hageja tähtaega ei määranud. Kostja teatas hagejale, et ei nõustu 13. mai 2016 kirjas toodud puudustega.
25.jaanuari 2019 hagis on hageja lisaks 5. mai 2016 kirjas kirjeldatule välja toonud järgmised ekspert TR 18. jaanuari 2019 koostatud aktis märgitud puudused: aluspõrandate puitkiudplaadi kahjustused, ruumide põrandate kaldehälbed, hoone välissoojustuse puudused, hoone varikatuse puudused, paikvaatlusel tuvastatud torud, tehnosüsteemidele kohalduvad nõuded, välisseinte ja laekatte vahele tekkinud praod, sisetrepi kinnituste ning kandevõime puudused, hoone vundamendi hüdroisolatsiooni ja soojustuse puudused, terrassi katte ja kalde puudused, lamekatuse parapetiplekkide puudused ja katuselae biokahjustused. 18. jaanuari 2019 akti on täiendatud 9. mai 2019 aktiga. Kostja vastuväitel on hageja hagis välja toonud mitmeid puudusi, millest ei ole kostjat enne hagi esitamist teavitanud. Kohus tuvastas, et hagis ja selle terviktekstis on hageja tuginenud täiendavatele puudustele, millest hageja ei ole kostjat teavitanud enne kui hagi esitamisega. Kuigi ekspert TR on akti kohaselt teostanud esmase paikvaatluse elamus 13. juunil 2016, ei ole puudused fikseeritud varem kui 18. jaanuaril 2019 koostatud aktis. Kui aktis välja toodud ja hagis kirjeldatud täiendavad puudused eksisteerisid 13. juunil 2016, tulnuks hagejal koheselt nendest kostjat teavitada ja anda täiendav tähtaeg puuduste kõrvalamiseks. Hageja on oodanud põhjendamatult ca 3 aastat akti koostamisega ja alles seejärel puudustest teavitanud hagi esitamisega. Hageja ei ole teatanud kostjale puudustest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudustest teada said või pidid teada saama ning teatamata jätmine ei ole ka mõistlikult vabandatav. Kuna hageja ei ole teatanud võimalikest lepingu puudustest mõistliku aja jooksul, on hageja poolt 24. jaanuaril 2019 esitatud hinna alandamise avaldus vastuolus hea usu põhimõttega, sest kostjas kui müüjas on õiguse pikka aega teostamata jätmisega tekitatud õigustatud ootus, et hinda ei alandata. Kuigi hageja on mõistliku aja jooksul VÕS § 220 lg 1 mõttes teavitanud puudustest, mis on saadetud 5. mai 2016 kirjaga, on hageja poolt hinna alandamine alles 24. jaanuaril 2019 ka nende väidetud puuduste osas vastuolus hea usu põhimõttega, sest kostjal müüjana on õiguse pikka aega teostamata jätmisega tekitatud õigustatud ootus, et hinda ei alandata.
5.Maakohus hindas alternatiivselt, kas hagejal on õigus nõuda puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulutuste hüvitamist kahjuna. Maakohus leidis, et kuna hageja ei ole andnud kostjale tähtaega 5. mai 2016 kirjas toodud puuduste kõrvaldamiseks (väliskrohvi puudused, katuse sademevee kanalisatsiooni jooksmine, esimese korruse põrandate vajumine, katusel tuntavad tühimikud, praod katlamaja korstnas ja kamina paiknemine laminaatparketil) ja tsiviilasjas esitatud hagiga täiendavalt kirjeldatud puuduste kõrvaldamiseks, siis ei ole täidetud VÕS § 114 ja § 115 lg 1 ja 2 tulenevad eeldused kahju hüvitamiseks. 13. mai 2016 kirjaga andis hageja kostjale teise korruse põranda, köögi ja sauna kandva vaheseina ja esimese korruse põrandate korda tegemiseks puuduste kõrvaldamise tähtaja kuni
24.maini 2016. Kostja teatas hagejale, et ei ole nõus nimetatud puudustega. Seetõttu hindas maakohus järgmisena, kas lepingu esemel esinesid põrandate ning köögi ja sauna kandva vaheseina puudused või oli hageja nendest puudustest teadlik või pidi teadlik olema. Hageja teadis lepingu sõlmimise ajal esimese ja teise korruse põrandatega seotud puudustest või vähemalt pidi nendest teadma. Põrandad olid hagejale elamuga tutvumisel näha.
8(22)
Hageja väide, et põrandate olukord sai teatavaks alles siis, kui kostja oli tubadest asjad ära viinud, ei ole kooskõlas asjas kogutud tõenditega. Müügikuulutusele lisatud piltidelt on nähtavad seintel olevad liistud ja ka see, et liistud ei asu tihedalt põranda vastas. Hagejal oli võimalus enne lepingu sõlmimist küsida kostjalt selle kohta selgitusi. Isegi kui eeldada, et hagejal puuduvad vastavad oskused selle märkamiseks, käis hageja elamut üle vaatamas koos ehitusspetsialistiga, kes saanuks hageja tähelepanu liistudele ja põrandale tervikuna juhtida. Lisaks kinnitas tunnistajana kinnisvaramaakler, et kostja juhtis hageja tähelepanu põrandate vajumisele, samuti oli põrandal käies tunda naginat/vajumist. Ka kostja kinnitas vande alla antud ütlustega, et osutas põrandate vajumisele erilist tähelepanu, eriti esimese korruse kabineti põranda vajumisele, milles oli palju raamatuid. Ka kinnitab kostja vande all antud ütlustega, et müügikuulutuse fotod tehti nii, et praod müügikuulutusel oleks näha. Kohus ei arvesta tunnistaja D ütlusi põrandate seisukorra kohta, sest kostja selgitas, et tunnistajana ütlusi andnud isik ei olnud sama, kes maja vaatamas käis. Hageja seda väidet istungil ei vaidlustanud. Kohtul ei ole võimalik tuvastada, kas D oli isik, kes käis maja enne müügilepingu sõlmimist vaatamas. VÕS § 218 lg 4 järgi müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Seega ei vastuta kostja elamu põrandate puuduste eest, sest hageja teadis esimese ja teise korruse põrandatega seotud puudustest või vähemalt pidi nendest teadma. Maakohus leidis, et hageja on minetanud õiguse nõuda köögi ja sauna kandva vaheseina puuduse kõrvaldamise eest kahju, sest hageja ei ole käitunud heas usus ja on jätnud kostjale mulje, et nõustub kostja 16. mai 2016 vastuses märgitud puuduste puudumisega. Hageja pöördus kostja poole alles 24. jaanuaril 2019, kui esitas hinna alandamise avalduse. Apellatsioonkaebus
5.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse ja täiendava otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagiavaldus rahuldada ja jätta jõusse hagi tagamise määrus. Hageja palub jätta menetluskulud kostja kanda. Maakohus on üllatuslikult ja ebaõigesti tuginenud hea usu põhimõttele. Kostja ei ole käitunud heas usus ning ta ei saa tugineda õigustatud ootusele. Aegumistähtaja jooksul hinna alandamise avalduse tegemine ei ole hea usu põhimõttega vastuolus. Kui hageja nõuded ei ole aegunud, siis ei saa hea usu põhimõtet kohaldada hinna alandamise avalduse osas selliselt, et lugeda hinna alandamise avaldus esitatuks ebamõistliku aja jooksul. Seaduses ei ole sätestatud hinna alandamise tähtaega ning kujundusõigusena ei allu hinna alandamine aegumisele. Maakohus leidis ebaõigesti, et hageja ei määranud kostjale 5. mai 2016 kirjas tähtaega puuduste kõrvaldamiseks. Hageja andis kostjale tähtaja puuduste kõrvaldamiseks või hüvitamiseks kuni
8.maini 2016 ja selgitas, et kui kostja keeldub või ei vasta, siis kõrvaldab hageja puudused ise ja nõuab nende hüvitamist ning jätab endale õiguse alandada müügihinda. Seega ei saanud kostjal tekkida õigustatud ootust, et hageja puuduste kõrvaldamist ei nõua või hinda ei alanda. Maakohus tugines üksnes hageja 13. mai 2016 kirjale, jättes arvestamata, et hageja saatis kostjale kirjad ka 29. märtsil, 5. mail ja 7. mail 2016. Esimese ja teise korruse põrandate puudustest teavitas hageja kostjat juba 2016. aasta märtsis, kui kostja käis isiklikult 2016. aasta märtsis maakleriga põrandaid vaatamas. Kostja on puuduste tunnistamisest ja kõrvaldamisest keeldunud, mis on vastuolus hea usu põhimõttega, mistõttu on kostja tuginemine hea usu põhimõttele välistatud. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et hageja on hagis välja toonud mitmeid puudusi, millest ei ole kostjat enne hagi esitamist teavitatud. Maakohus on hagi rahuldamata jätmisel loetlenud ka
9(22)
täiendavaid puudusi, mille osas ei ole hageja nõudeid esitanud. Kõikidest hagis nimetatud puudustest on hageja kostjat teavitanud 2016. aasta mais. Ekspertiisiga on detailsemalt puudusi kirjeldatud, kuis sellest ei saa järeldada, et hageja on hagis välja toonud puudusi, millest kostjat ei ole teavitatud. Hageja nõuded tulenevad sellest, et esimese ja teise korruse põrandad, kandev vahesein köögi ja sauna vahel, fassaadisoojustus, katus, sademevee kanalisatsiooni juhtimine, katlamaja korstna puudused ja kamina ehitamise puudused on põhjustatud valesti ehitamisest. See, milliseid töid pidi hageja tegema, et saavutada vähemalt keskmisele kvaliteedile vastavad ja ilma puudusteta tööd, ei pidanud hageja teadma puudustest teavitamisel. Hageja 5. mai 2016 kirjaga teatatud puudused on samad, mille on TR enda aktis ja täiendatud aktis välja toonud ning millele tuginevalt on hageja hinda alandanud. Kostja teavitamine puudustest on toimunud mõistliku aja jooksul. Kui maakohus leidis, et puudustest teavitamise mõistlikuks ajaks on 6 kuud, siis hageja on selle aja jooksul kostjat puudustest teavitanud. Kinnistu müügileping sõlmiti 26. jaanuaril 2016 ning hageja sai kinnisasja valduse 29. veebruaril. Esimestest puudustest teavitas hageja kostjat märtsis 2016 ning teistest puudustest hiljemalt 5. mail 2016 ning andis tähtaja puuduste kõrvaldamiseks ja hoiatas kostjat, et kui puudusi ei kõrvalda või hagejale ei vasta, siis kõrvaldab hageja puudused ise ning kasutab õiguskaitsevahendeid, sh hinna alandamist. Asjaolu, et hinna alandamise avaldus esitati enne aegumistähtaja möödumist, ei anna alust järeldada, et hinna alandamise nõue ei ole esitatud mõistliku aja jooksul või seda, et kostjal oli õigustatud ootus, et nõuet üldse ei esitata. Hageja ei oodanud põhjendamatult ca 3 aastat akti koostamisega ja alles seejärel puudustest teavitanud hagi esitamisega. Kinnisasjal olid ulatuslikud puudused, mille kindlakstegemine nõudis nii ajakulu kui ka rahalist kulu. Kuna kinnistu osteti elamiseks, ei olnud hagejal võimalik ajaliselt ega majanduslikult kiiremini kõiki puudusi tuvastada ega kõrvaldada. Hageja ei ole elamut professionaalse ehitajaga või ehitusspetsialistiga üle vaadanud. Tõendid kinnitavad seda, et hageja käis perekonnatuttavaga D-ga ühel korral maja enne müügilepingu sõlmimist üle vaatamas. D-l ei ole erialaseid ehitusalaseid teadmisi. Maja visuaalsel ülevaatamisel ei oleks olnud võimalik varjatud puudusi ka tuvastada. Kõik puudused, millest hageja kostjat teavitas, olid varjatud puudused, mis olid kaetud tööde all, mistõttu ei saanud hageja nendest kinnistut üle vaadates teada. Ka ehitaja ega ekspert ei saaks kaetud tööde puudusi tuvastada enne kaetud tööde avamist. Müügikuulutuse kohaselt müüdi keskmises seisukorras ja hästi soojustatud ja krohvitud kinnisasja, mille osas ei olnud ühtegi puudust välja toodud. Ka kinnistu ostmisel puudusi välja ei toodud. Seetõttu ei saanud hageja puudustest teada. Hageja on nõudnud puuduste kõrvaldamist nende puuduste osas, millest ei ole hagejat ostmisel teavitatud. Maakohus on jätnud arvestamata hageja vastuväited kostja menetluskuludele. Hageja palub arvestada maakohtule 21. aprillil 2021 esitatud vastuväiteid. Hageja tugines ka sellele, et kostjat on tasuta nõustatud, kuid maakohus on jätnud need vastuväited arvestamata. Kuna kostja esindaja on 21. juuni 2019 vastuses sisuliselt kinnitanud tasuta õigusabi osutamist, siis oli hagejal õigustatud ootus kuni 5. augustini 2019, mil hageja sai kostja vastusest teada, et väidetavalt on kostja tasuta nõustamine lõppenud, et kostjal menetluskulusid ei teki. Maakohus oleks pidanud koguma tõendeid, et kindlaks teha, kas kostjal on tekkinud õigusabi eest tasumise kohustus või kas kostja on õigusabi eest tasunud. Maakohus ei ole hinnanud, kas kostja esitatud asjatundja arvamuse kulu on põhjendatud ning vajalik ja kas kostja on selle kulu kandnud. Vastus apellatsioonkaebusele
10(22)
6.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Tühistada tuleb ka maakohtu täiendav otsus. Ringkonnakohus saab teha uue otsuse asja maakohtule saatmata (TsMS § 657 lg 1 p 2), millega rahuldab osaliselt hageja nõude kostja vastu. Kohaldatud hagi tagamise abinõu jääb jõusse kohtulahendi täitmist tagava abinõuna. Hageja apellatsioonkaebus kuulub osaliselt rahuldamisele. I
8.Maakohus tuvastas järgmised kaebuse lahendamiseks olulised asjaolud, mille üle ei vaidle pooled apellatsioonimenetluses ja mille ringkonnakohus võtab aluseks asja lahendamisel: - kostja müüs hagejale kinnisasja koos selles asuva elamuga ning oli teadlik hageja soovist hakata elamut kasutama eluruumina; - müügikuulutuse järgi oli tegemist 2004. a ehitatud keskmises seisukorras elamuga; - müügilepingu p-s 1.10.2 kinnitas hageja, et ta on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ning müüja (kostja) poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitise seisukorras; - hagejal oli võimalus vaidlusaluse ehitisega tutvuda ja ta kasutas seda võimalust; - 05.05.2016 saatis hageja kostjale e-kirja, milles tõi välja järgmised puudused: teise korruse põrandate vale ehituslik teostus ning puudused, köögi ja sauna kandva vaheseina vale ehituslik teostus, väliskrohvi puudused, katuse sademevee kanalisatsiooni jooksmine, esimese korruse põrandate vajumine, katusel tuntavad tühimikud, praod katlamaja korstnas ja kamina paiknemine laminaatparketil; -13.05.2016 e-kirjaga andis hageja kostjale teise korruse põranda, köögi ja sauna kandva vaheseina ja esimese korruse põrandate korda tegemiseks puuduste kõrvaldamise tähtaja kuni 24.05.2016; muude 05.05.2016 kirjas kirjeldatud puuduste kõrvaldamiseks hageja tähtaega ei määranud; - 16.05.2016 vastas kostja hagejale, et ei ole nõus 13.05.2016 kirjas toodud puudustega; - 25.01.2019 hagis on hageja lisaks 05.05.2016 e-kirjas kirjeldatule välja toonud järgmised ekspert TR 18.01.2019 koostatud akti järgsed puudused: aluspõrandate puitkiudplaadi kahjustused, ruumide põrandate kaldehälbed, hoone välissoojustuse puudused, hoone varikatuse puudused, paikvaatlusel tuvastatud torud, tehnosüsteemidele kohalduvad nõuded, välisseinte ja laekatte vahele tekkinud praod, sisetrepi kinnituste ning kandevõime puudused, hoone vundamendi hüdroisolatsiooni ja soojustuse puudused, terrassi katte ja kalde puudused, lamekatuse parapetiplekkide puudused ja katuselae biokahjustused. 18.01.2019 akti on täiendatud/täpsustatud 09.05.2019 aktiga.
9.Maakohus märkis õigesti, et pooled sõlmisid müügilepingu VÕS § 208 lg 1 tähenduses. VÕS § 112 lg-tes 1 ja 3 sätestatu kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuse suuruse asjaolusid arvestades kohus. Hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagastamist vastavalt VÕS § 189 lg-s 1 ja § 191 lg-s 1 sätestatule.
11(22)
10.Maakohus märkis õigesti, et kui kasutatud asja müügileping ei sisaldanud kokkulepet asja kvaliteedi kohta, peab asi VÕS § 217 lg 1 ja § 77 lg 1 järgi vastama tavapärastele kasutatud asja nõuetele ehk asja keskmisele kvaliteedile (maakohus viitas RKTKo nr 2-15-18987 p 13). Müügiese pidi VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi sobima igapäevaseks elamiseks ning olema VÕS § 77 lg 1 teise lause järgi vähemalt keskmise kvaliteediga. VÕS § 220 lg 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama.
11.Teavitamiskohustuse eesmärk on see, et müüdud asja puuduste üle peetavad vaidlused lahendatakse võimalikult peatselt pärast puuduse ilmnemist, mis aitab ära hoida tõendamisraskusi ja tagada müüja õigustatud huvide kaitse. II
12.Järgnevalt analüüsib ringkonnakohus, kas hageja teavitas kostjat puudustest mõistliku tähtaja jooksul peale puudusest teadasaamist. Maakohtu seisukoha ebaõigsus tuleneb asjaolust, et kohus on hinnanud esialgseid (05.05.2016 kirjas toodud puudused) hagis esitatud puudustest erinevateks (täiendatavateks) puudusteks, millest pidanuks nende teadasaamisel koheselt teavitama kostjat. Maakohus ei ole piisavalt põhjendanud oma järeldust, et tegemist on esialgsetest erinevate puudustega. Maakohus ei ole hinnanud ka seda, kas ekspert TR 18.01.2019 hinnangus ja 09.05.2019 täiendavas hinnangus märgitud puudused võisid olla varjatud puudused, millest teatamata jätmine 05.05.2016 e-kirjas võib olla vabandatav. Nimetatud menetluslikud minetused saab ringkonnakohus kõrvaldada.
12.1.Hagis tugines hageja asjaolule, et esimese ja teise korruse põrandad, kandev vahesein köögi ja sauna vahel, fassaadisoojustus, katus, sademevee kanalisatsiooni juhtimine, katlamaja korstna puudused ja kamina ehitamise puudused on põhjustatud valesti ehitamisest (ehitusvigadest). Hageja ei nõua hagis ehitustööde maksumust.
12.2.Maakohtu tuvastatu kohaselt teavitas hageja 05.05.2016 e-kirjaga järgmistest puudustest: teise korruse põrandate vale ehituslik teostus ning puudused, köögi ja sauna kandva vaheseina vale ehituslik teostus, väliskrohvi puudused, katuse sademevee kanalisatsiooni jooksmine, esimese korruse põrandate vajumine, katusel tuntavad tühimikud, praod katlamaja korstnas ja kamina paiknemine laminaatparketil. Kolleegium leiab, et hageja on 05.05.2016 e-kirjas piisavalt kirjeldanud, millised puudused elamul esinesid, et müüja saaks sellest järeldada, et ostja on soovinud teda teavitada asjal esinevatest puudustest. Seega teavitas hageja kostjat elamu lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul.
12.3.Hagiavalduses tugines hageja järgmistele asjaoludele, mis seondusid 05.05.2016 e-kirjas märgitud puudustega järgmiselt: - hoone vundamendi hüdroisolatsiooni ja soojustuse mittenõuetekohasusele, betoonist aluspõrandate vajumisele ja neil lubatust suurematele kalletele, põranda alustarindi mittenõuetekohasusele, sokli EPS-soojustuse kõrguse ja paksuse mittenõuetekohasusele, hoone sokli perimeetril horisontaalse soojustuse puudumisele, põrandates niiskustõkke puudumisele, mis seonduvad esimese korruse põranda puudustega ehk nende vajumise põhjustega; - aluspõrandate puitkiudplaatide vajumisele ja lubamatust suuremale kaldele, põranda alustarindi mittenõuetekohasusele, mis seondub teise korruse põrandate vale ehitusliku teostuse ning puudustega; - teise korruse sisekandeseina tugiosa puudusele ja vajadusele ehitada tugikonstruktsioon (köögi ja sauna kandva vaheseina puudus); - väliskrohvi puudusele;
12(22)
- katuse sademetevee kanalisatsiooni juhtimise puudusele; - põrandate vajumisega kaasnevatele deformatsioonidele (pragudele kandeseintes ja korstnas), mis seondus kipsi pragudega teisel korrusel ja katlamaja korstna puudusega; - lamekatuse ja katusekatte ebaõigele teostusele, hoone katuslaes aurutõkke puudumisele, mis seondus katuse tühimikega.
12.4.Eeltoodust tulenevalt leiab ringkonnakohus, et hageja teavitas hagis esitatud 2016. aasta kevadel avastatud puudustest kostjat oma 05.05.2016 e-kirjas, kuid täiendavatest puudustest hinna alandamise avalduses 24.01.2019.
13.Hageja tugines asjaolule, et pöördus asjatundja TR poole, kes teostas 13.06.2016 esmase paikvaatluse ning 30.05.2018 korduva paikvaatluse katuse ja vundamendi osas ning koostas 18.01.2019 ehitise erakorralise auditi kokkuvõtte.
13.1.Asjas on esitatud kaks TR koostatud dokumentaalset tõendite selle kohta, millised puudused elamul avastati: -18.01.2019 ehitise erakorralise auditi kokkuvõte (I kd, tl 24-38), mille kohaselt tegi asjatundja esmase paikvaatluse 13.06.2016 ja korduva paikvaatluse 30.05.2018; - 09.05.2019 ehitise erakorraline audit (edaspidi eksperthinnang) (I kd, tl 88-122 ja II kd tl 7).
13.2.Maakohus leidis, et kuigi ekspert TR on akti kohaselt teostanud esmase paikvaatluse vaidlusaluses elamus 13.06.2016, ei ole puudused fikseeritud varem kui 18.01.2019 koostatud aktis. Maakohus leidis, et kui aktis välja toodud ja hagis kirjeldatud täiendavad puudused eksisteerisid 13.06.2016, tulnuks hagejal koheselt nendest kostjat teavitada ja anda ka täiendav tähtaeg puuduste kõrvalamiseks.
13.3.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu järeldusega järgmistel põhjustel. TR 09.05.2019 eksperthinnangus toodud puudused ei ole küll osaliselt samad, millest hageja 05.05.2016 ekirjaga kostjat informeeris. Samas tuleb arvestada hagis esile toodud ja 09.05.2019 eksperthinnangust nähtuva asjaoluga, et 13.06.2016 paikvaatlusel ei võetud hoone vundamenti ega katust lahti. Nimetatu on tõendatud 09.05.2019 eksperthinnangu (I kd, tl 88-122) p-ga 2.1.1, mille kohaselt teostati objekti esmane paikvaatlus 13.06.2016 ja seda kajastavad fotod auditi lisas 2; korduva paikvaatlus teostati 30.05.2018 ja seda kajastavad fotod auditi lisas 3. Fotodelt nähtub, et vundament ja katus on avatud fotodel, mis paiknevad arvamuse lisas 3. Seega on TR elamus esinevaid vundamendi ja katuse puudusi peale kaetud tööde avamist vaadelnud 30.05.2018, neid kirjeldanud esmalt 18.01.2019 auditis ja veel täpsemalt 09.05.2019 eksperthinnangus. Arvestades, et hageja sai teada täiendavatest puudustest 18.01.2019 ja teavitas neist kostjat hinna alandamise avalduses 24.01.2019, on puudustest teatatud mõistliku aja jooksul. III
14.Maakohus pidanuks hindama, kas puudustest teavitamata jätmine võis olla VÕS § 220 lg 3 mõttes mõistlikult vabandatav.
14.1.Riigikohus on selgitanud, et eristada tuleb asja tavapärasel ülevaatamisel avastatavaid puudusi ning varjatud puudusi. Varjatud puudusteks on lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei võinud avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. Sealjuures saab asjaolust, et võimalikule puudusele viitas spetsialist, järeldada, et tegemist oli varjatud puudusega (vt RKTKo nr 3-2-1-46-17 p 25, nr 3-2-1-100-15 p 31).
13(22)
14.2.Selleks tulnuks maakohtul tuvastada, millised puudused olid silmaga nähtavad ja millised olid varjatud puudused, samuti selle, millal hageja nendest teada sai.
14.3.Kostja on 21.06.2019 menetlusdokumendi p-s D toonud välja puudused, mida hageja pidanuks koheselt märkama. Kuna hageja tugineb varjatud puudustena hagis hinna alandamisel 09.05.2019 eksperthinnangu p-s 5.5 toodud puudustele (v.a põrandate vajumisega kaasnevad mõjud tehnosüsteemidele), hindab ringkonnakohus, kas nende puuduste näol sai tegemist olla varjatud puudustega. Nimetatu hindamine on asjakohane ka põhjusel, et hageja poolt esitatud RE Kinnisvara AS hindajate Q ja C arvamuses (II kd, tl 53-57) tuginetakse hinnangu andmisel puuduste mõjule turuväärtuse suhtes samadele puudustele. Ringkonnakohus ei analüüsi neid puudusi, millele hageja hinna alandamisel hagi kohaselt tuginenud ei ole.
14.4.Kuigi asjatundjad TR ja MS on hinnanud 09.05.2019 eksperthinnangu p-s 5.5 toodud puuduste silmaga nähtavust, on varjatud puuduse näol tegemist õigusliku hinnanguga, mida saab anda kohus.
15.Järgnevalt hindab ringkonnakohus, kas hagis esile toodud puudused pidid hagejale nähtavad olema juba müügikuulutuse pildilt, aga ka maja ülevaatamisel.
15.1.Maakohus leidis, et hageja väide, et põrandate olukord sai teatavaks alles siis, kui kostja oli tubadest asjad ära viinud, ei ole kooskõlas asjas kogutud tõenditega, tuginedes seejuures põrandaliistude osas müügikuulutuse piltidele (I kd lk 161-167), tunnistaja Y ütlustele ja asjaolule, et hageja käis elamut vaatamas koos ehitusspetsialistiga.
15.2.Müügikuulutuse piltidelt ei ole kolleegiumi hinnangul võimalik tuvastada, et põrandad on kaldu ja nende liistud on kinnitatud seintele, üksnes II köite toimiku lehel 165 oleval pildil võib aimata, et põranda ja liistude vahel on praod.
15.3.Tunnistaja Y ütluste (II kd, tl 120 pöördel – 121 pöördel) kohaselt põrandad vetrusid ja oli kuulda nagisemist. Tunnistaja ei väida konkreetselt, et kostja oleks esimese korruse põrandate suuremast vajumisest rääkinud konkreetselt hagejale kui ostjale, vaid räägib, et müüja rääkis sellest kõigile huvilistele. Katuse osas ei märganud tunnistaja midagi ja fassaadi osas märgib, et seal oli näha pragusid, kuid ei iseloomusta nende asukohta ega ulatuslikkust. Maja siseseintes oli tunnistaja ütluste kohaselt trepihallis korralik mõra. II korruse trepihalli mõrade osas on tunnistaja kahtleval positsioonil, kuid väidab, et pilte mõrade ees ei olnud.
15.4.Tunnistaja D ütluste (II kd, tl 123 pöördel – 124) kohaselt märkas ta seintes mõningaid väikeseid pragusid nii palju kui asjad ja mööbel seda võimaldasid, kabinetis olid seinad puidust, riiulid olid koos raamatutega ja põrandaservasid ega seinu näha ei olnud. Põrandate vajumist nägi tunnistaja peale müügitehingu toimumist, kui asjad välja olid viidud.
15.5.Tunnistaja W ütluste (II kd, tl 124 – 124 pöördel) kohaselt ei ilmnenud põrandatega seotud puudused enne maja võtmete saamist seoses sellega, et raamaturiiulid olid ees ja akende silluste ees olid rulood, müüja ega maakler ei informeerinud enne tehingut puudustest, katusega seonduvad probleemid tulid ilmsiks suvel 2016.
15.6.Hageja vande all antud seletuste (II kd, tl 125 – 126) kohaselt tõi müüja välja ainsa puudusena maaküttega seotud puuduse. Maja vaatlemisel oli näha, et olid üksikud praod ja kulumised, varasemalt oli hagejal kogemus uue maja ehitamise ja kipsi kuivamisest tekkinud pragudega. Maja oli natuke luitunud, välisukse juures paistis peno, mida oli vaja natuke rohkem parandada; kostja ütles, et oli plaaninud maja fassaadi värskendada ja oli selleks pakkumise 14(22)
võtnud, parandada oli vaja koera tehtud auku. Puudused põrandatega ilmnesid pärast maja võtmete saamist ja kabinetist raamaturiiulitega kuulutuses pilte ei olnud.
15.7.Tunnistaja U ütluste (II kd, tl 126 – 127) kohaselt olid maja põrandad vajunud ja seda oli näha rõdule minnes, siseseinad ja laed olid pragudega, krohvitud seintes ei olnud üleval ega all korrusel pragusid; krohv oli fassaadi pealt lahti siit sealt kergelt, garaaži pealt ulatuslikult. Tunnistaja ütlused maja krohvi osas on vastuolus maja müügikuulutuses välja tooduga, et müüdi hästi soojustatud ja krohvitud maja.
15.8.Kostja vande all antud seletuse (II kd, tl 127 – 128) kohaselt informeeris ta hagejaga kaasas olnud ehitajat kabineti põrandate kalduolemisest ja saatis nädal enne tehingut hageja elukaaslasele portaalist hange.ee võetud pakkumiste lingi, milles oli näha kümned ruutmeetrid soojustuse parandamist. Väljavõttega portaali hange.ee kodulehelt (II kd, tl 60) on tõendatud, et kostja palus mainitud portaali kaudu ühendust võtta ehitajal, kes sooviks teostada ligikaudu 250 ruutmeetrise elamu fassaadi 50 ruutmeetri ulatuses krohviparandusi ja paaris kohas ka penoplasti parandusi, kuid mitte soojustuse parandamist. Seega on kostja vande all antud seletused vastuolus eelmainitud dokumentaalse tõenditega.
15.9.Tunnistajate Y ja U ütlused suurtest pragudest maja siseseintel, ei ole usutavad, kuna müügikuulutuse piltidelt pragusid ei nähtu.
15.10.Arvestades maja vanust võib mõningast põrandate kallet, nagisemist ja vetrumist pidada loomulikuks, eriti teise korruse põrandate puhul, mis ei ole ehitatud betoonile. Tõenditest ei tulene usaldusväärselt, et maja siseseintes oleks ostjatele nähtavad olnud suured praod ja krohvi lahtiolek maja fassaadilt. Tõendist ei nähtu, et kostja oli teadlik ja informeeris hagejat sellest, et fassaadi all olev soojustus on elamu seina küljest lahti.
15.11.Isegi kui hageja pidi põrandaliistude ja põrandate vahelisi pragusid elamu ülevaatusel märkama, ei pidanud hageja aru saama puudustest, mis ilmnesid põrandate avamisel. Nimetatu on tõendatud ka asjatundja TR ütlustega (II kd, tl 122) selle kohta, et eksperthinnangu p-s 5.5. märgitud puudused ilmnesid tarindite avamisel ja neid ei olnud võimalik otseselt näha, v.a kaudsete tunnuste järgi. Hageja, kel ei ole ehituslikku haridust, ei pidanud kolleegiumi hinnangul aru saama selliste kaudsete tunnuste alusel kahjustuste iseloomust ega ulatusest.
15.12.Eeltoodust tulenevalt leiab kolleegium, et kui ka hageja märkas põrandate kalde ja nagisemisega seotud puudusi, fassaadikrohvi pragunemist, ei saanud ta olla teadlik puudustest põrandate ja fassaadi all ning vundamendis. Hoone vundamendi hüdroisolatsiooni ja soojustuse, aluspõrandate puitkiudplaatide vajumise, pragunemise ja purunemise, betoonist aluspõrandate vajumise ja kalde, põranda alustarindi mittenõuetekohasuse, sokli EPSsoojustuse kõrguse ja paksuse, sokli perimeetril horisontaalse soojustuse puudumise, põrandatel niiskustõkke puudumise, hoone katuslaes aurutõkke puudumiselamekatuse ja katusekatte teostuse puudused olid varjatud puudused, kuna said ilmneda alles põrandate, katuse ja vundamendi avamisel. Nendest puudustest teavitas hageja kostjat 24.01.2019, kuid hiljemalt hagi esitamisega 28.01.2019.
16.Hageja märgib apellatsioonkaebuses õigesti, et hagis esile toodud puudused on ehituslikud puudused ja kui maakohus leidis, et need olid silmaga nähtavad, pidanuks ka kostja neid nägema ja hagejat sellest informeerima. Kostja on menetluses aga tuginenud asjaolule, et puudused talle teada ei olnud (välja arvatud fassaadikahjustus, praod seintes ja krohvis, põrandate kalle). 15(22)
17.Maakohtu järeldus, nagu käinuks hageja elamut korduvalt üle vaatamas koos ehitusspetsialistiga, ei ole täpne.
17.1.Hageja tugineb apellatsioonkaebuses sellele, et ta ei käinud kinnistust ehitusspetsialistiga üle vaatamas, sest ta käis kinnistut vaatamas koos peretuttava D-ga, kellel ei ole ehitusalaseid eriteadmisi. Maakohus leidis, et hageja käis elamut üle vaatamas koos ehitusspetsialistiga, kuid maakohus ei tuvastanud konkreetset isikut. Kolleegium leiab, et maakohus on jätnud põhjendamatult arvestamata tunnistajana üle kuulatud D ütlustega, kuna kostja seletas vande all, et tunnistajana ütlusi andnud isik ei olnud sama, kes maja vaatamas käis ja hageja ei vaidlustanud seda väidet istungil. Põhjendatud on apellatsioonkaebuse väide, et tunnistaja ütluste kõrvale jätmine sellisel põhjusel ei olnud õige ja see oli üllatuslik. Sisuliselt on maakohus lugenud tunnistaja D ütlused ebausaldusväärseks.
17.2.Riigikohtu praktika kohaselt võimaldab TsMS § 238 lg 5 kohtul pärast seda, kui ta on tõendit hinnanud, jätta selle tõendi arvestamata ebausaldusväärsuse tõttu. See säte ei tähenda aga seda, et tõendi selle ebausaldusväärsuse tõttu arvestamata jätmine võiks tulla tõendi esitanud menetlusosalisele üllatusena. Menetlusosalise üllatamise vältimiseks peab talle pärast tema esitatud tõendi vastuvõtmist olema teada antud, et tõendi usaldusväärsus on seatud kahtluse alla. Samuti peab teda teavitama sellest, miks peetakse tõendit ebausaldusväärseks ning anda talle võimalus esitada oma vastuväited tõendi ebausaldusvääruse väitele (RKTKo 214-61664 p 20). Praegusel juhul sai hageja esmakordselt kohtuotsusest teada, et tunnistaja ütlusi ei peetud usaldusväärseks ja need jäeti seetõttu kõrvale.
17.3.Maakohtu otsus jätta tunnistaja D ütlused kui ebausaldusväärsed kõrvale on ka sisuliselt ebaõige, sest niimoodi saaks vastaspool kerge vaevaga saavutada iga tunnistaja usaldusväärsuse kahtluse alla seadmise, kuulates istungil tunnistaja ütlused ära ja öeldes vaid, et tema mälu järgi nägi tunnistaja teistsugune välja. Kui kostja leidis, et hageja käis kinnistut ehitusspetsialistiga üle vaatamas, siis lasus selles osas kostjal ka tõendamiskoormis, arvestades seda, et hageja avaldas menetluses, et ta käis kinnistust vaatamas peretuttavaga D-ga, kes maakohtus tunnistajana seda ka kinnitas ja kelle ehitusalaseid eriteadmisi ei ole. Eeltoodud põhjusel arvestab kolleegium maakohtus tunnistajana üle kuulatud D ütlustega ja hindab neid koosmõjus teiste tõenditega.
17.4.Hageja selgitas maakohtus, et käis elamut üle vaatamas koos perekonnatuttavaga, kes pidi aitama ehitustöödel. Maakleri ja hageja elukaaslase kirjavahetustega (I kd, tl 77-78) on tõendatud, et maakler küsib 18.12.2015 saadetud e-kirjas maja ostmise plaanide osas, kas pakkumine on endiselt jõus ja hageja elukaaslane vastab 19.12.2015, et kui esialgne pakkumine oli sobiv, siis kuivõrd ostmisel on soov teha veidi ümberehitusi, tuleks ta veel kord maja ehitajaga üle vaatama. 22.12.2015 saadetud e-kirjas küsib maakler, millal oleks võimalik maakleril ja ehitajal kinnistul kokku saada ja hageja elukaaslane vastab 27.12.2015 saadetud ekirjas, et teda ennast ei ole, kuid hageja saaks tulla järgmisel päeval kell 11 koos ehitajaga. Seega nähtub tõenditest, et ostjal oli maja ülevaatamisel kaasas inimene (kelleks oli D), kes pidi tulevikus tegema ehitustöid, kuid tõenditest ei tulene, et tegemist oli ehitusspetsialistiga. Tunnistaja D ütlustega (II kd, tl 123 pöördel) on tõendatud, et ta käis hagejaga elamut enne selle ostmist üle vaatamas, kuid tal ei ole ehitusalast haridust ega eriteadmisi, kuid ta on hageja perekonnasõber ning tegelenud oma maja juures ehitustöödega.
16(22)
18.Kostja on esitanud hageja seisukohtade ümberlükkamiseks asjatundja MS arvamuse TR eksperthinnangu kohta (II kd, tl 39-43). Asjatundja MS on asunud seisukohale, et enamus esile toodud puudusi (v.a katuse tuulutus) olid tuvastatavad või eeldatavad ostu-müügitehingu eelsel objekti kohtvaatlusel ka mitte eriteadmistega inimese poolt. Oma järeldusi asjatundja ei põhjenda. Järeldused on vastuolus asjas tuvastatud asjaolude ja tõenditega, mistõttu ringkonnakohus nendega asja lahendamisel ei arvesta.
19.Pooled ei vaidle, et 05.05.2016 kirjaga teatatud puudustest teatas hageja mõistliku tähtaja jooksul. Kuna varjatud puudustest sai hageja teada asjatundja TR 18.01.2019 arvamusest, ei saanud VÕS § 220 lg-s 1 sätestatud mõistlik aeg elamu lepingutingimustele mittevastavusest teavitamise kohta hakata kulgema enne nimetatud kuupäeva. Hageja esitas kostja vastu hinna alandamise nõude 24.01.2019, seega viis päeva pärast asjatundja arvamuse saamist. Selleks ajaks ei olnud möödunud mõistlik tähtaeg puudusest teavitamiseks VÕS § 220 lg 1 mõttes. IV
20.Kostja on väitnud ka, et osad hagis toodud puudused ei ole käsitatavad ehitusvigadena. Järgnevalt analüüsib ringkonnakohus, kas varjatud ehitusvead on käsitatavad ehitusvigadena.
21.Pooled on oma väidete tõendamiseks esitanud TR 09.05.2019 eksperthinnangu (I kd, tl 88122) ja MS 21.02.2020 eksperthinnangu (II kd, tl 39-43). 09.05.2019 eksperthinnangus on elamu keskmise kvaliteedi hindamisel lähtutud RYL 2000 kvaliteedinõuetest.
21.1.Kolleegium nõustub 21.02.2020 eksperthinnangu seisukohaga, et 2004. aastal ehitatud kulumisjälgedega üksikelamu hindamisel ei ole mõistlik rakendada metoodikaid ega tolerantse, millega hinnatakse uusehitiste kvaliteeti ehk RYL nõudeid, vaid tuleks hinnata tegelikku olukorda võrreldes seda ehitusprojektiga. Samas ei tohi see kaasa tuua hoone ohtlikkust ega kasutamiskõlbmatust. Riigikohtu praktika kohaselt tuleb kasutatud asjade puhul tuleb arvestada ka sellega, et asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, ei kujuta endast veel lepingutingimustele mittevastavusi ja lepingutingimustele mittevastavust tuleb jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud asjadel tavaliselt ei esine (RKTKo nr 3-2-1-23-10 p 12).
21.2.TR 09.05.2019 eksperthinnangu (I kd, tl 88-122) p 3.1. kohaselt on vundamentide ebaühtlase vajumise tagajärjel tekkinud välisseintesse ja laekatte vahele praod; hoone vundamentide hüdroisolatsioon ja soojustus ei ole nõuetekohane, kuna soklis fiboplokkidest müüritisele määritud aine ei taga nõuetekohast hüdroisolatsiooni puudub põrandaaluse pinnase külmakaitseks paigaldatav horisontaalne soojustus hoone perimeetril. Nimetatud tõendist saab järeldada, et vundament on ehitatud viisil, et see vajub, laseb läbi niiskust ja külma. Nimetatud seisukoht on osaliselt ümber lükatud 21.02.2020 eksperthinnanguga (II kd, tl 39-43), mille kohaselt vertikaalse hüdroisolatsiooni puudumine või ebakvaliteetsus ei ole antud hoone puhul ehitusviga, kuna see ei aitaks kaasa hoone toimivusele. Asjatundja on oma arvamust põhjendanud viisil, et hoonel ei ole keldrit ja ei eksisteeri probleemi keldriseinte niiskusega; hoone vundamendimüüritise ja seinamüüritise vahel asub horisontaalne hüdroisolatsioon, mille tulemusena on ära hoitud niiskuse kapilaatõus hoone seintesse; hoone vundament ja sokkel on soojustatud 50 mm EPS plaadiga, mis oli hoone ehitusajal 2004. aastal tavapärane soklite ning põrandaaluse soojustuse paksus; arvestades aluspinnast ja pinnasevett ei ole tõenäoline külmakergete tekkimine hoone vundamendi all. Kokkuvõttes saab järeldada, et hoone hüdroisolatsiooni ja soojustust saab pidada nõuetekohaseks. 17(22)
21.3.Betoonpõrandate tasasuse taastamise osas on 21.02.2020 eksperthinnangus märgitud, et nende taastamiseks ei ole vaja teha kalleid ja mahukaid injekteerimistöid, vaid piisab ka lihtsalt tasandusvalust. Samas ei ole ekspert selgitanud, kuidas aitab tasandusvalu kaitsta hoone vundamenti edasise vajumise eest, mistõttu ei ole arvamus selles osas hinnatav ega lükka ümber 09.05.2019 ekspertarvamuse vastupidist väidet.
21.4.09.05.2019 eksperthinnangu p 3.2.5 kohaselt on põrandate vajumise tulemusena kandeseintesse ja korstnasse tekkinud praod (eksperthinnangu lisa 2 fotod 16-17) ja p 5.6.2 kohaselt on tegemist inimesele ohtu põhjustava ehitustööga. 21.02.2020 eksperthinnangu kohaselt ei ole põrandate vajumisega kaasnevad deformatsioonid (praod kandeseintes ja korstnas) ohtlikud ega saa väita, et need on korstnat või kandeseina kahjustanud; korstna väliskihis esinevaid pragusid ei saa lugeda ohtlikuks korstna kasutamisel enne, kui on tehtud kaamerauuring korstna lõõrist (seestpoolt); mitmekihilise korstna puhul ei ole tõenäoline, et korstnalõõri sisekihis samuti pragu esineb; kandeseinas asuva 15 cm pikkuse prao kohta on esitatud vaid kaks fotot, mille alusel ei saa väita, et kandesein oleks kahjustatud või ohtlik. Korstna korrasoleku kohta on kostja esitanud 28.12.2015 valminud küttesüsteemi eksperthinnangu ja 11.09.2011 valminud korstnapühkimise akti. Kandeseintes ja korstnas esinevate pragude ohtlikkuse osas peab kolleegium usaldusväärsemaks 09.05.2019 eksperthinnangut, kuna selle andnud asjatundja on läbi viinud kohapeal paikvaatluse. Kui juba kandeseintes ja korstnas esinevad praod, ei ole alust väita, et korstna ohtlikkuse tuvastamine on võimalik üksnes täiendava uuringu läbiviimise järgselt. 11.09.2011 korstnapühkimise akt ei tõenda, et pragusid korstnas ei olnud 2016. aastal. 28.12.2015 aasta tõendist ei nähtu, et asjatundja oleks pragusid korstnas märganud ja nende olemasolu kirjeldanud, millest saab järeldada, et need võivad olla tekkinud hiljem, kuid tõend ei välista pragude esinemise elamu valduse üleandmisel.
21.5.09.05.2019 eksperthinnangu kohaselt puudub hoone katuslaes tuulutus, mille tagajärjel on katuslae puittarind täies ulatuses pehastunud ning kaotanud kandevõime; katuslaes on ulatuslikud biokahjustused, mille kohapealne likvideerimine ei ole võimalik. 21.02.2020 eksperthinnanguga kohaselt katust oleks niikuinii pidanud rekonstrueerima, kuna see on kaetud SBS rullmaterjaliga, mille nominaalne eluiga sõltuvalt materjali kvaliteedist on kuni 15 aastat ja selle kasutusaeg oli mööda saanud. Kolleegiumi hinnangul ei lükka 21.02.2020 eksperthinnang ümber asjaolu, et katuse pehastumise ja kandevõime kadumise on tinginud katuslaes tuulutuse puudumine, mitte katusekatte kulumine. Katuslaes tuulutuse puudumine on oluline ehitusviga, mis on tinginud puittarindi kahjustumise.
22.Kostja on avaldanud kahtlust, et puuduseid võisid tekkida seetõttu, et hageja on maja renoveerinud ja teostanud ümberehitusi, mistõttu ei ole teada, millised ekspertiisis välja toodud puudused eksisteerisid maja hagejale üleandmisel ning missugused puudused on tekkinud hageja poolt renoveerimis- ning ehitustööde tagajärjel. Nimetatu on ümber lükatud tunnistaja TR ütlustega (II kd, tl 122 pöördel) selle kohta, et puuduste näol on tegemist ehitustehniliste vigadega, mis ei saa tekkida vahepealse tegevuse või aja käigus, tegemist oli ehituslike puudustega. V
23.Hinna alandamine ei ole praegusel juhul vastuolus hea usu põhimõttega.
18(22)
23.1.Esmalt märgib kolleegium, et maakohus ei ole tuginenud hea usu põhimõttele otsuses üllatuslikult, sest kostja tugines sellele ja hageja on väitele ka vastanud (II kd tl 50 pöördel). Seega ei ole maakohus selles osas menetlusnorme rikkunud.
23.2.Nagu maakohus õigesti märkis, võib Riigikohtu praktika kohaselt olla ostuhinna alandamine lubamatu vastuolu tõttu hea usu põhimõttega, kui müüjas on õiguse pikka aega teostamata jätmisega tekitatud õigustatud ootus, et hinda ei alandata (RKTKo 3-2-1-156-11 p 22). Riigikohtu lahendi 3-2-1-156-11 punktist 22 tulenevalt saab hinna alandamisele analoogia korras kohaldada ka VÕS § 118 lg-s 2 lepingust taganemise tähtaja kohta sätestatut. Seejuures ei saa Riigikohtu lahendi 3-2-1-43-15 punktist 13 tulenevalt lepingust taganemise mõistlik aeg VÕS § 118 lg 1 p 1 tähenduses olla vähemalt üldjuhul lühem kui tehingu eksimuse või pettuse tõttu tühistamise tähtaeg TsÜS § 99 lg 1 p 2 kohaselt. TsÜS § 99 lg 1 p 2 järgi tehingu võib tühistada pettuse või eksimuse korral – kuue kuu jooksul, arvates pettusest või eksimusest teadasaamisest. Nimetatud Riigikohtu lahenditest tulenevalt koosmõjus TsÜS § 99 lg 1 p-ga 2 järeldas maakohus, et mõistlikuks ajaks puudusest teatamiseks on maksimaalselt kuus kuud.
23.3.Ringkonnakohus leidis eelnevalt, et hageja teatas kostjale asja lepingutingimustest mõistliku aja jooksul. Põhjendatud ei ole maakohtu seisukoht, et hageja ei ole andnud kostjale tähtaega puuduste kõrvaldamiseks või on andnud üksnes 13.05.2016 e-kirjaga osade puuduste kõrvaldamiseks. Hageja 05.05.2016 e-kirjas kostjale (I kd, tl 18), milles hageja loetles elamu puudused, kirjutas hageja järgmist: “Selliselt on meie esmane soov leppida kokku selles, kuidas ilmnenud puudused sinu poolt kõrvaldatakse või hüvitatakse. Ootame selles osas sinu ettepanekuid hiljemalt 08. maiks. /.../ Juhul, kui sa jääd nii teise korruse põrandate, kui muude ilmnenud puuduste osas, seisukohale, et sa neid hüvitama ei pea või meile 08. maiks ei vasta, siis kõrvaldame me puudused ise ja nõuame nende hüvitamist. Ühtlasi jätame me endale õiguse lepingust taganeda või alandada müügihinda, seejuures tuleb sellisel juhul meile seniseks tehtud kulutused hüvitada.“ Tõendist saab järeldada, et hageja andis kostjale puuduste kõrvaldamiseks tähtaja kuni 08.05.2016 ning hoiatas, et kui kostja puudusi ei kõrvalda, võib hageja need ise kõrvaldada ja mh hinda alandada.
23.4.Kostja 06.05.2016 e-kirjaga hagejale (I kd, tl 19) on tõendatud, et kostja väitis, et ta juhtis hageja tähelepanu juba ostmisel maja vanusele (12 a), põrandate vajumisele ja pragudele seintes, sadevee osalisest kanalisatsiooni jõudmisele ja lubas vastata 28.05.2016. Puuduvad andmed, et kostja oleks viimast teinud. Kirjast saab järeldada ka seda, et kostja ei pea hageja nõudeid õigustatuks. Eeltoodust tulenevalt puudus hagejal kohustus anda hagejale täiendavat tähtaega puuduste kõrvaldamiseks.
23.5.Kostja väide, et müügiprotsessis alandati hinda, ei ole kooskõlas asjas esitatud muude tõenditega, eelkõige tunnistaja W ütlustega (II kd, tl 124), mille kohaselt tegid ostjad omapoolse pakkumise, sest 9000 eurot oligi sinna ilmselt pandud tingimiseks.
23.6.Kostja mainib hinna alandamist fassaadipuuduste tõttu 06.05.2016 e-kirjas (I kd, tl 19), kuid sellele järgnevas 07.05.2016 e-kirjas (I kd, tl 20) ei võta hageja kostja väiteid õigeks. Ühtlasi andis hageja viimatinimetatud kirjas kostjale tähtaja vastamiseks 11.05.2016 ja hoiatas, et on seejärel sunnitud asuma õiguskaitsevahendeid kasutama. Nimetatust tulenevalt ei saanud kostjal jääda muljet, et hageja õiguskaitsevahendeid ei kasuta.
23.7.13.05.2016 hageja e-kirjast kostjale (I kd, tl 22) nähtub, et hageja andis kostjale siiski veel tähtaja 24.05.2016 teise korruse põranda, köögi ja seina kandva vaheseina ja esimese korruse põrandate kordategemiseks. 16.05.2016 kostja e-kirjast hagejale (I kd, tl 23) nähtub, et kostja
19(22)
ei nõustunud 13.05.2016 e-kirjas mainitud puuduste kõrvaldamisega ja leidis, et ta pole üle andnud puudustega elamut. Kostja selgitab kokkuvõtteks, et ei ole nõus põrandaid ja vaheseinu parandama, kuid on nõus ühiselt ekspertiisi tellimisega tingimusel, et kui puudust ei kõrvaldata, tasub selle maksumuse hageja. Nimetatud e-kirjast saab järeldada, et kostja eitas põrandatega seotud puuduste varjatust ja vaheseina valesti ehitamist. Kostja selgitas, et ta on nõus ühise ekspertiisi tellimisega, kuid ei ole menetluses selgitanud, kuidas oleks ühise ekspertiisi tegemine või tegemata jätmine mõjutanud asja lahendamist. Samuti ei nähtu asjas esitatud asjaoludest ja tõenditest, et kostja oleks võtnud ette mingeid konkreetseid samme ühise eksperdi leidmiseks. Kostja ei ole ka asjas esitatud ekspertarvamuste saamisel oma seisukohti muutnud, sh ka põrandate ja kandvate vaheseinte osas. Kolleegiumi hinnangul ei saa ühise ekspertiisi tegemata jätmisest järeldada seda, et kostjal võis tekkida õigustatud ootus, et hageja õiguskaitsevahendeid ei kasuta.
23.8.TR ehitise erakorralise auditi (I kd, tl 24-38) kohaselt on see koostatud 18.01.2019 ning hinna alandamise avalduse ja auditi (I kd, tl 41-44) on hageja saatnud kostjale e-kirjadega 24.01.2019. Hagi esitas hageja 28.01.2019. Kokkuvõttes ei ole hageja teinud hinna alandamise avaldust pärast mõistliku tähtaja möödumist puudustest teadasaamisest. VI
24.Järgnevalt analüüsib ringkonnakohus, millises ulatuses on põhjendatud hageja poolt hinda alandada.
24.1.Hageja esitas hinna alandamise avalduse ega nõua puuduste hüvitamist. Maakohtu palvel esitas hageja eksperdi poolt toodud puuduste nimekirja koos puuduste kõrvaldamise väärtusega. Nimetatud nimekirjas on kajastatud ka 11 uue siseukse paigaldamise väärtust, mille vajalikkust on hageja selgitanud hagis toodud puuduste kõrvaldamise vajadusega, kuid 24.02.2020 menetlusdokumendi (II kd, tl 45-52) p-s 24 on hageja selgitanud, et siseuksi, põranda- ja pinnakatteid hageja kostjalt hinna alandamise käigus ei nõua.
24.2.Hageja on esitanud RE Kinnisvara hindajate Q ja C eksperthinnangu selle kohta, milline on antud elamu puhul puuduste mõju kinnisasja turuväärtusele. Hinnangu kohaselt on lähtutud tellija esitatud puuduste nimekirjast, mis kattub praeguses otsuses analüüsitud 09.05.2019 eksperthinnangu p-s 5 toodud puuduste nimekirjaga. Lisaks on lähtutud 09.05.2019 eksperthinnangus kajastatud puuduste maksumusest ligikaudu 50 000 eurot. Asja tundvad isikud on leidnud, et puuduste mõju turuväärtusele on vähemalt 15-20%. Asjatundjad on selgitanud, et hinnatava varaga sarnaseid elamuid müüdi vahemikus 200 000 – 220 000 eurot. Reaalne müügihind võib erineda +/ ̶ 5%.
24.3.Asjatundjad on oma arvamuses tuginenud ka sellistele puudustele nagu hoone vundamentide hüdroisolatsiooni ja soojustuse mittenõuetekohasus ning põrandate vajumisega kaasnevad mõjud tehnosüsteemidele. Neis esimese osas leidis ringkonnakohus eelnevalt, et tegemist pole puudusega ja teise osas märkis hageja, et ta ei tugine hinna alandamisel sellele puudusele. Samas on asjatundjad arvestanud lisaks neile puudustele ka ehitusvigade likvideerimismaksumusega ligi 50 000 eurot, mille hulka on arvestatud täispuidust sisetrepi, rõdude ja piirete paigalduse 290 + 1190 = 1480 eurot, koos käibemaksuga 1776 eurot. 09.05.2019 arvamusest nähtuvalt on ehitusvigade likvideerimise maksumus 49 716 eurot, kuid selles ei ole arvestatud vundamendi hüdroisolatsiooni ja tehnosüsteemide parandamise maksumusega. Trepi ja rõdupiirete maksumuse mahaarvamisega on ehitusvigade likvideerimismaksumus 49 716 – 1776 = 47 940 eurot.
20(22)
Asjatundjad on andnud arvamuse vahemikus 15-20%. Tegelike puuduste hind ei ole märkimisväärselt erinev hinnangu aluseks olevast puuduste ligikaudsest maksumusest 50 000 eurot, kuid seda ja hoone vundamendi hüdroisolatsiooni ja soojustusega ning tehnosüsteemide mõjude mittearvestamisega seoses võtab ringkonnakohus arvesse asjatundjate poolt pakutud väiksema hinnamõju kinnistu turuväärtusele, s.o 15%.
24.4.Kinnistu turuväärtus oli hinnangu kohaselt vähemalt 200 000 eurot, kokkulepitud hind 199 000 eurot ja eseme väärtus puuduseta 170 000 eurot. Riigikohtu praktika järgi (vt nt RKTKo nr 3-2-1-156-11 p 23) saab VÕS § 112 lg-s 1 sätestatut väljendada järgmise valemina: alandatud hind = (eseme väärtus koos puudusega (mittekohase täitmise väärtus) * kokkulepitud hind) : eseme väärtus puuduseta (kohase täitmise väärtus). Praegusel juhul on see (170 000 * 199 000) : 200 000 = 169 150 eurot. Seega on hagejal õigus alandada hinda 199 000 – 169 150 = 29 850 eurot ja kuna hageja on ostuhinna juba tasunud, kuulub nimetatud summa kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele. Hageja nõue jääb rahuldamata 15 150 euro ulatuses. VII
25.Maakohus määras kostja menetluskulud kindlaks ja mõistis need hagejalt kostja kasuks välja. Põhjendatud on hageja seisukoht, et maakohus ei ole hinnanud hageja kostja menetluskulude suurusele 21.04.2021 menetlusdokumendis (II kd, tl 154-156) esitatud väiteid ja maakohtu diskretsioon kostja menetluskulude suuruse hindamisel ei ole järgitav. Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse mh ka menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse kindlaksmääramise osas.
26.Hageja tugineb apellatsioonkaebuses sellele, et maakohus ei ole kostja esitatud asjatundja arvamuse kulu (dokumentaalse tõendi saamise kulu) hinnanud. Kolleegium nõustub sellega ning märgib, et menetluskulude kindlaksmääramisel peab maakohus asjatundja arvamuse kulu sisuliselt hindama. Kolleegium selgitab, et dokumentaalse tõendi saamise kulude puhul on kohaldatavad kahju hüvitamise üldreeglid, sh VÕS § 128 lg 3, mille järgi loetakse otseseks varaliseks kahjuks mh kahju tekitamise tõttu kantud mõistlikud kulud. Kohtul tuleb dokumentaalse tõendi saamise kulude puhul hinnata ka nende mõistlikkust ehk vajalikkust ja põhjendatust. Muu hulgas tuleb hinnata tehtud töö vajalikkust, st kas tõendi hankimine oli poole seisukohtade kinnitamiseks vajalik ja mõistlik. Samuti tuleb hinnata, kas arvamuse andmiseks tehtud ajalist ja rahalist kulu võib ka suurusjärguna pidada mõistlikuks, hinnates vajadusel mh võimalikke alternatiive kulu kandmiseks (vt ka Riigikohtu lahend asjas 3-2-1-115-14, p 13 ja nr 3-2-1-93-14, p 22). Menetluskulude kindlaksmääramisel saab maakohus vastata ka teistele hageja väidetele, mis kosja menetluskulusid puudutavad. VIII
27.Seoses hagi osalise rahuldamisega tuleb maakohtu otsus tühistada ka menetluskulude jaotuse osas. Arvestades hagi rahuldamise ulatust 66,36% tuleb menetluskulud maakohtus jätta 33,64% osas hageja kanda ja 66,36% ulatuses kostja kanda (TsMS § 162 lg 1). Ringkonnakohtu menetluskulud jätab kolleegium kostja kanda, kuna hageja selgitas ringkonnakohtu istungil, et
21(22)
on pakkunud kostjale kompromissina, et kostja tasub hagejale 30 000 eurot ja selline pakkumine on ka praegu jõus, kuid kostja sellist pakkumist vastu ei võtnud (TsMS § 163 lg 2).
28.Riigikohtu praktika kohaselt ei ole mõistlik tõlgendada TsMS § 174 lg-d 3 ja 5 koostoimes selliselt, et kõrgema astme kohus peab kindlaks määrama ka alama astme kohtus kantud menetluskulude rahalise suuruse olukorras, kus ta muudab alama astme kohtu otsust sel määral, et sellega kaasneb menetluskulude jaotuse muudatus, või teeb ise uue, osaliselt või täielikult vastupidise otsuse (vt RKTKo nr 3-2-1-142-15, p 19 jj). Seetõttu ei määra ringkonnakohus kindlaks poolte menetluskulude suurust maakohtus ega hageja menetluskulude suurust ringkonnakohtus. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
29.TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.
30.Harju Maakohtu 07.02.2019.a. kohtumäärusega tagas kohus hagiavalduse ning seadis vastustajale kuuluvale kinnisasjale kohtuliku hüpoteegi summas 45 000 eurot apellandi kasuks. Arvestades hagi osalist rahuldamist puudub alus hagi tagamise abinõu tühistamiseks.
(allkirjastatud digitaalselt) Ele Liiv, Peeter Pällin, Neve Uudelt
22(22)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.