Otsuse tegemise aeg ja koht 30.09.2021 Tallinna kohtumaja Tsiviilasja number
2-20-7825
Tsiviilasi
Arvila OÜ hagi A.P. vastu võla nõudes
Hagihind
hagi hind 4825,79 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja: Arvila OÜ (registrikood 14092508); esindajad Hageja lepinguline esindaja: A. L. (Renovum OÜ, e-post: [email protected]); Kostja: A.P. (isikukood XXX, XXX). Menetluse liik
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Mõista kostjalt A.P.lt (isikukood XXX) hageja Arvila OÜ (registrikood 14092508) kasuks välja 4947,62 (neli tuhat üheksasada nelikümmend seitse eurot ja 62 senti) eurot, millest 4468,32 eurot on põhinõue ja 479,30 eurot on kohtulahendi tegemise päevaks (30.09.2021) sissenõutavaks muutunud viivis.
3.Mõista kostjalt A.P.lt (isikukood XXX) hageja Arvila OÜ (registrikood 14092508) kasuks välja viivis põhinõude summalt 4468,32 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates kohtulahendi tegemisele järgnevast päevast 01.10.2021 kuni põhinõude tasumiseni. Menetluskulude jaotus
1.Jätta menetluskulud kostja kanda.
2.Mõista kostjalt A.P.lt (isikukood XXX) hageja Arvila OÜ (registrikood 14092508) kasuks menetluskuludena välja 1960 (üks tuhat üheksasada kuuskümmend) eurot, millest 400 eurot on hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõiv ja 1560 eurot on hageja lepingulise esindaja kulud.
3.Mõista kostjalt A.P.lt (isikukood XXX) hageja Arvila OÜ (registrikood 14092508) kasuks menetluskuludelt 1960 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võivad pooled esitada apellatsioonkaebuse Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGEJA NÕUE
1.Hageja palus kostjalt hagiavalduses välja mõista põhivõlana 4468,32 eurot. Samuti palus hageja kostjalt välja mõista viivise seadusjärgses määras. Hagiavalduse kohaselt ostis hageja 04.10.2018 kohtutäitur Elin Vilippuse korraldatud avalikult kordusenampakkumiselt seni kostjale kuulunud korteriomandi xxx. Hageja kanti omanikuna kinnistusraamatusse 19.10.2018.
2.Korteriomandit koormas ja jäi pärast enampakkumist koormama hüpoteek summas 91 110 eurot Swedbank AS kasuks. Hüpoteegiga olid tagatud kõik nõuded kostja vastu, mis tulenesid Swedbank AS ja kostja vahel 09.03.2006 sõlmitud laenulepingust nr 06-031483-EL ja selle võimalikest lisadest ja muutmiskokkulepetest.
3.Hageja oli panditud asja omanikuna hüpoteegisumma ulatuses kolmanda isikuna panga ees asjaõiguslikul alusel vastutav kostja hüpoteegiga tagatud kohustuste täitmise eest. Laenuleping oli kehtiv ja selle alusel tuli igakuiseid makseid teha. Maksete igakuine suurus oli erinev, kuid jäi veidi alla 300 euro. 05.11.2018 teatas pank hagejale järgnevad kuus kuumakset ja seda, et seisuga 05.11.2018 oli laenulepingust nr 06-031483 tulenev põhiosa jääk 62 633,66 eurot, millelt arvestati ka intressi. Pärast korteriomandi omandi üleminekut hagejale kostja enam pangaga sõlmitud laenulepingust tulenevaid kohustusi ei täitnud, jättes igakuised maksed tasumata. 07.01.2019 teatas pank, et lepingu alusel oli sel ajal võlgnevus 553 eurot.
4.Soovides ära hoida laenulepingu võimalikku ülesütlemist ja kogu võla kohest sissenõudmist ning vältimaks hageja kui korteriomandi omaniku vastu täitemenetluse algatamist ning sellega kaasnevate kulude tekkimist, asus hageja alates panga 07.01.2019 teatest ise kolmanda isikuna laenulepingust tulenevaid kostja kohustusi täitma. Ajavahemikul 08.01.2019 kuni hagi koostamiseni 29.05.2020 on hageja laenulepingust tuleneva kostja kohustuse täitmiseks tasunud kokku 4468,32 eurot. Panga nõudeõigus on tasutud ulatuses hagejale üle läinud. Kostja on omakohustuse täitmata jätmisega selle summa ulatuses alternatiivselt tekitanud hagejale õigusvastaselt kahju või hageja arvelt alusetult rikastunud. Hagejal soovib kolmanda isikuna tasutud summad kostjalt kui põhivõlgnikult välja nõuda.
5.Hageja viitas AÕS § 349 lõikele 3, VÕS §-le 1027 ja §-le 1037. Teise alternatiivina on hagejal õigus samale summale õigusvastaselt tekitatud kahju hüvitisena. Hageja viitas VÕS § 1045
punktidele 5 ja 7. Samuti viitas hageja VÕS § 82 lõikele 3. Hageja ja kostja vaheline võlasuhe tekkis alates ajast, mil hageja summad tasus. Mõistlik aeg nende hüvitamiseks kostja poolt on möödunud. Hageja on õigustatud nõudma viivist VÕS § 101 p 6 ja § 113 lg 1 teise lause alusel. Hageja palus kostjalt välja mõista viivise alates hagi esitamisest kuni kohtuotsuse tegemiseni kindlas summas ja edasi protsendina põhivõlalt. Seisuga 29.05.2020 on hageja täitnud kostja kohustuse summas 4468,32 eurot.
6.Hageja täiendas hagiavalduse täpsustuses oma nõuet. Hageja palus kostjalt välja mõista põhivõlgnevusena 4468,32 eurot. Hageja palus kostjalt välja mõista viivise VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi esitamisele järgnevast päevast kuni kohtuotsuse tegemiseni kindlas summas ja edasi protsendina põhivõlalt.
7.Kostja vastuväidetega hageja ei nõustunud. Asjaolu, et hageja omandas kohtutäituri korraldatud kordusenampakkumiselt hüpoteegiga koormatud kinnistu, ei tee teda vastutavaks hüpoteegiga tagatud kohustuste täitmise eest. Hüpoteegiga tagatud laenulepingust tulenevad kohustused olid kostja kohustused.
8.Asjaolu, kas kohtutäitur teatas kordusenampakkumise kuulutuses hüpoteegiga tagatud nõude jäägi õige summa, ei oma vaidluse lahendamisel tähtsust. Kuulutuses oli teatatud võla jääk enam kui aasta varasema seisuga koos märkusega, et nõue võib ajas muutuda. Nõue võibki igal hetkel muutuda ehk nii suureneda kui väheneda. Ainus, millega ostja saab enampakkumiselt ostes arvestada, on hüpoteegisumma, mis on võimalike hüpoteegi alusel esitatavate nõuete ülempiir. Nõuete tegelik suurus ei olnud hagejale teada, hagejal oli ainult kordusenampakkumise kuulutuses avaldatud teave ja teadmine, et nõue võib täiendava laenu, viiviste, trahvide või muude kulude tõttu igal ajal suureneda. Nõude suurenemise välistamiseks täitis hageja kostja kohustusi.
9.Hüpoteegiga tagatud kohustus oli kostja kohustus. Hageja eeldas, et kostja täidab edaspidi oma kohustused. Asjaolu, kas hageja kinnisasja ostes mõistis või pidi mõistma riski, et kostja võib jätta oma kohustused täitmata, ei oma asjas tähtsust. Ühelgi juhul ei pea hageja laskma hüpoteegi realiseerimise riskil realiseeruda. Hageja omandas kinnisasja kordusenampakkumisel kujunenud hinnaga ehk tegeliku väärtusega. Seda kinnitab asjaolu, et hageja omandas kinnistu kordusenampakkumisel ülepakkumist tehes ehk kõrgema hinnaga võrreldes teiste pakkujatega.
10.Ostuhinna võimalik väiksem väärtus ei omaks asjas tähtsust. Kui kostjale on kujunes ebasoodsaks olukord, kus talle kuulunud kinnistu kordusenampakkumisel müüdi, jättes kehtima laenukohustuse, ei oma see tähtsust hageja jaoks. Hageja ei ole põhjustanud kostja kohustuste täitmata jätmist. Kostja tasaarvestust pidas hageja arusaamatuks, sest kostjal ei ole võimalik midagi tasaarvestada. Kostjal puudub hageja vastu nõue.
11.Hageja on nõude alusena viidanud AÕS § 349 lõikele 3, mis näeb ette nõudeõiguse ülemineku hagejale. Hageja oli õigustatud kostja eest makseid tegema, et kaitsta oma omandit. Hageja tasutud summade võrra on kostja alusetult rikastunud. Hagejal on nõudeõigus VÕS § 1037 lõike 1 alusel. Kostja kohustuste täitmata jätmine on õigusvastane tegu, sest kostja pidi ette nägema, et tema tasumata summad nõutakse sisse kinnisasja arvelt ehk hüpoteegi realiseerimise teel.
12.23.04.2021 seisukohtades ei nõustunud hageja kostja taotlusega kaasata menetlusse kolmanda isikuna kohtutäitur. Kõiki täitemenetluses kostja suhtes tehtud toiminguid oleks ta saanud mittenõustumise korral seaduses ettenähtud korras vaidlustada. Kostja seda ei teinud.
Kuivõrd kostja võimalikud nõuded või pretensioonid kohtutäituri vastu tulenevad täitemenetlusest, on välistatud, et käesoleva kohtuasja lahendist tulenevalt võiks kostjal kohtutäituri vastu nõudeid tekkida.
13.Hageja ei nõustunud, et AÕS § 349 lg 3 on vastuolus PS §-ga 32. Kostja on esitanud asjakohatuid väiteid. Kinnisasja võõrandamisel õiglase tasu saamise küsimus oleks olnud asjakohane täitemenetluses ning kostja oleks saanud esitada kaebuse kohtutäituri tegevusele. Käeolevas asjas on tegu asjakohatute väidetega. Hageja ei osalenud täitemenetluses. Hagejast ei sõltunud, millise hüvitise kostja täitemenetluses võõrandatud kinnisasja eest sai. Kostja asemel tema laenumaksete tasumine ei saanud kostja õigusi rikkuda, sest maksed oleks kostja ise pidanud pangale tegema. Kinnisasja võõrandamine ei muutnud kostja kohustusi panga ees.
14.Enampakkumiselt kinnisasja ostnud isik ei tea kinnisasja koormama jääva hüpoteegiga tagatud nõuete sisu, iseloomu ega ulatust isegi juhul, kui kohtutäitur on müügieelse seisuga eksisteerinud võlast teavitanud. Sellisel teavitusel on vaid informatiivne tähendus. Teade ei ole siduv ka võlausaldaja jaoks, võlausaldaja võib nõude suurust hiljem korrigeerida või nõue järgnevalt aset leidnud juriidiliste faktide tõttu suureneda. Ostja kannab igal juhul riski, et ostja suhtes on võimalik hüpoteegi realiseerimise nõude esitamine kogu enampakkumise järgselt kehtima jäänud hüpoteegisumma ulatuses.
15.Ostja riski maandab tagasinõudeõiguse olemasolu. Selle olukorra loob võlgnik ise, kes jätab kohustused täitmata. Kostja on jätnud kasutamata võimaluse kinnisasi ise enne täitemenetlust või täitemenetluses täituri kontrolli all müüa ja müügitulemist oma kohustused täita. Kuivõrd võlgnik on end ise sellisesse olukorda pannud, peavad kõik selle ebasoodsad tagajärjed võlgniku kanda jääma.
16.Menetluskuludena palus hageja kostjalt välja mõista riigilõivu 400 eurot ja kulud õigusabile. Materjalidega tutvumiseks ja hagiavalduse koostamiseks kulus esindajal kokku 3 tundi. Kostja vastusega tutvumiseks ja sellele vastamiseks kulud 2 tundi. Istungiks valmistumiseks ja sellel osalemiseks kulus 1 tund. Kostja 22.03.2021 ja 30.03.2021 seisukohtade analüüsiks ja esitatud tõenditega tutvumiseks kulus 2 tundi. Hageja 23.04.2021 seisukoha koostamiseks kulus 1,5 tundi. Kohtutäituri 23.04.2021 seisukohaga tutvumiseks kulus 0,25 tundi ja kohtu 30.04.2021 määrusega tutvumiseks 0,5 tundi. Kostja määruskaebustega tutvumiseks kulus 1,5 tundi. 02.06.2021 määrusega tutvumiseks kulus 0,25 tundi. Hageja 03.06.2021 seisukoha ja lõplike seisukohtade ning menetluskulude nimekirja koostamisele kulus kokku aega 1 tund. Kogumis kulus hageja esindajal õigusabi osutamiseks 13 tundi. Õigusabi osutati tunnitasuga 120 eurot. Kokku on hageja lepingulise esindaja kulud 1560 eurot. Koos riigilõivuga palus hageja kostjalt välja mõista 1960 eurot ilma käibemaksuta. Hageja palus kostjalt välja mõista ka viivise menetluskuludelt.
KOSTJA VASTUVÄITED
17.Kostja vaidles hagile vastu. xxx asuva kinnisasja müümiseks korraldas kohtutäitur enampakkumise. 04.09.2018 koostatud täitemenetluse enampakkumise teatest nähtus, et peale müümist jääb kinnisasja koormama 1. järjekoha hüpoteek nõude suurusega 17.08.2017 seisuga 86 720 eurot. Seega oli hageja enampakkumisel osalemisel ja pakkumise tegemisel teadlik asjaolust, et ta eduka pakkumise korral omandab korteriomandi, millel lasub kehtiv hüpoteek.
18.Enampakkumisel oli korteriomandi alghind 45 000 eurot ja hageja esitas pakkumise summas 45 200 eurot, millise pakkumisega osutus edukaks pakkujaks. 09.02.2015 koostatud eksperthinnangust nähtuvalt oli korteriomandi harilik väärtus 140 000 eurot. Kohtutäituri 17.08.2017 koostatud kinnisasja arestimise aktis oli määratud kinnisasja hinnaks 60 000 eurot. Kohtutäituri kommentaarist arestimisaktis nähtub, et hind kehtib tingimusel, et kinnisasja koormab ja pärast edukat enampakkumist jääb koormama 1. järjekoha hüpoteek summas 91 2110, eurot Swedbank AS kasuks. Hüpoteegipidajalt saadud informatsiooni kohaselt on seisuga 17.08.2017 hüpoteegiga tagatud nõude suuruseks 86 720 eurot. Märke kohaselt võis nõuda suurus ka suureneda või väheneda. Kohtutäitur vähendas peale nurjunud enampakkumist korteriomandi hind 25% võrra ja tulemuseks kujunes kordusenampakkumise alghind 45 000 eurot.
19.Kinnistusraamatust nähtuvalt oli kinnistusraamatu IV jao 1. järjekohale 03.08.2006 seatud Swedbank AS kasuks hüpoteek summas 91 110 eurot. Ametlikes Teadaannetes oli avaldatud teade, et korteriomand müüakse koos kehtiva hüpoteegiga summas 86 720 eurot. Faktiliselt oli kostja Swedbank AS-ga sõlmitud laenulepingust nr 06-031483EL tulenevaid laenumakseid maksnud enampakkumise ajahetkeks ca 13 aastat ja sellest tulenevalt oli laenulepingust tuleneva rahalise nõude tegelik jääk enampakkumise hetkeks so 02.10.2019 suurusjärgus 62 949,26 eurot.
20.Kui lisada kostja ja panga vahel sõlmitud laenulepingu 06-031483EL põhiosa summale, mis 05.07.2020 seisuga on 57 119,74 eurot, hageja makstud 4468,32 eurot ja kostja ajavahemikul 05.11.2018 – 05.08.2019 makstud summa 1066,20 eurot ning 05.06.2020 hageja makstud osamakse suurusjärgus 295 eurot, ei ole hageja rikastunud. Hageja omandas korteriomandi enampakkumiselt 45 200 euroga. Korteriomandi harilik väärtus on oluliselt kõrgem kui hageja poolt enampakkumisel makstud hind. Lisaks oli hüpoteegiga tagatud laenulepingu rahaline jääk ca 20 000 võrra madalam kui enampakkumise teates nimetatud hüpoteegi summa 86 720 eurot. Kuna kohtutäitur ei kontrollinud laenulepingu tegelikku jääki, omandas hageja korteriomandi selle tegelikust väärtusest oluliselt madalama hinnaga.
21.Hageja pidi juba enampakkumisel pakkumise esitamisel arvestama, et tehingu tegemisel võib kaasneda hüpoteegi realiseerimise risk. Hageja ei saanud eeldada, et kostja jääb veel peale enampakkumist maksma tema ja panga vahelisest laenulepingust tulenevaid laenumakseid. Sellisel juhul oleks kostja enda kahju suurendanud. Isegi kui hagejal on kostja vastu rahaline nõue, on nõue tasaarvestatud nõude võrra madalama enampakkumise alghinnaga. Võlasuhe lõppeb tasaarvestusega.
22.Kostja pidas arusaamatuks, milline on hageja omand, õigus või valdus, mida kostja on rikkunud ja mille osas tal on tekkinud hageja ees hüvitamiskohustus olukorras, kus hageja omandas enampakkumiselt kostja korteriomandi selle harilikust hinnast oluliselt madalama hinnaga. Kostja ei ole hageja tegevust sh laenulepingust tulenevate osamaksete tasumist heaks kiitnud. Laenumaksete tasumise tõttu kostja ei rikastunud, sest hüpoteegisumma ületas reaalset kohustuste jääki.
23.Hageja nõue ei kuulu rahuldamisele kahju õigusvastasest tekitamisest tuleneval alusel, sest kostja ei ole hagejale kahju tekitanud. Korteriomandi hinda oli alandatud põhjusel, et kinnisasjale seatud hüpoteek jäi ka peale enampakkumist kehtivast laenulepingust tulenevaid rahalisi nõudeid tagama. Tegelikkuses oli hüpoteegiga tagatud laenulepingu jääk oluliselt väiksem kui enampakkumise teatesse märgitud hüpoteegi rahaline väärtus. Puudub kostja süü.
24.Tegelikkuses alandas kohtutäitur hinda isegi rohkem, kui seda oli kajastatud enampakkumise teates nimetatud hüpoteegi summas, mistõttu on hageja käitumine eriti küüniline ja vastuolus hea usu ning mõistlikkuse põhimõttega. Kostja vaidles vastu ka viivisenõudele.
25.22.03.2021 seisukohas leidis kostja muuhulgas, et tema omandis olnud kinnisasja puhul ei ühinenud Swedbank AS kohtutäitur Elin Vilippuse algatatud täitemenetlusega täiteasjas nr 022/2017/3175. Seega jäi kostja omandis olevale kinnisasjale kehtima kinnistusraamatusse IV jakku esimesele järjekohale seatud hüpoteek Swedbank AS kasuks. Swedbank AS ja kostja vahel sõlmitud laenuleping oli kehtiv ja seda ei olnud enampakkumise toimumise hetkeks üles öeldud.
26.Hagejale ei ole tekkinud kahju, mille hüvitamist ta saab AÕS § 349 lg 3 alusel nõuda. Hageja nõudest tuleb maha arvata igasugune kasu, mida ta sai. Hageja omandas 140 000 euro suuruse väärtusega kinnistu hinnaga 45 200 eurot ja seega on eelnimetatud summade vahe kasu, mis tuleb hageja nõudest maha arvata. Eeltoodust tulenevalt jääb saldo miinusesse hageja poolt vaadatuna ja seega ei ole ka nõuet, mille tasumist kostjal on õiguslikult lubatav nõuda.
27.Kostja leidis, et kohus tõlgendab koos hagejaga AÕS § 349 lg 3 ebaõigesti täitemenetluses. Olukorras, kus kohtutäitur müüb enampakkumisel kehtiva hüpoteegiga koormatud kinnisasja ning hüpoteeki enampakkumise järgselt ei kustutata, kuid kinnisasja enampakkumise alghinna määramisel on kehtima jääva hüpoteegi rahaline väärtus kinnisasja harilikust hinnast maha arvestatud, ei ole kindlasti seadusandja mõtteks olnud olukorra saabumine, kus võlgnik on kohustatud veel pärast enda omandist loobumist maksma kinnisasjal kehtima jäänud, kuid kohtutäituri poolt teostatud ümberhindamiste/innakujundamise alusel maha arvestatud laenulepingu osamakseid. Reaalne laenulepingu rahaline jääk kordusenampakkumise hetkel oli 60 000 eurot.
28.AÕS § 349 lg 3 on kohaldatav olukorras, kus isik, kes on taganud enda kinnistuga kolmanda isiku sõlmitud laenulepingust tulenevaid nõudeid, kuid laenuvõtjate kohustuste mittekohaselt täitmisel ja laenulepingu ennetähtajalise erakorralise ülesütlemise tõttu täidavad enda omandis oleva kinnistu täitemenetluse raames sundtäitmisel sundvõõrandamise ärahoidmiseks ise kohustused ja omandavad seejärel nõude. See säte ei kohaldu täitemenetluse raames kinnisasja enampakkumise korras müümisel. Vastasel juhul peaks müügihind sisaldama hüpoteegi maksumust.
KOHTU PÕHJENDUSED
29.Kohus leiab, hinnates asjas kogutud tõendeid ning arvestades poolte seisukohti, et hagi kuulub rahuldamisele.
30.Pooled ei vaidle käesolevas asjas järgmiste asjaolude üle: 1) kostjale kuulus xxx aadressil xxx asuv korteriomand; 2) kostja oli sõlminud AS-ga Swedbank laenulepingu nr 06-031483-EL, millest tulenevate kohustuste tagamiseks oli korteriomandile seatud esimese järjekoha hüpoteek summas 91 110 eurot; 3) hageja ostis kostjale kuulunud korteriomandi 04.10.2018 kohtutäituri korraldatud avalikul enampakkumisel hinnaga 45 200 eurot ning hageja kanti omanikuna kinnistusraamatusse 19.10.2018; 4) pärast enampakkumist jäi korteriomandit koormama endiselt AS Swedbank kasuks seatud
hüpoteek, sest AS Swedbank ei olnud täitemenetluses sissenõudjaks; 5) hageja tasus AS-le Swedbank kostja asemel laenulepingu nr 06-031483-EL alusel 4468,32 eurot.
31.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja peaks hagejale hüvitama 4468,32 eurot, mille hageja tema eest pangale laenulepingust tulenevate kohustuste katteks tasus. Pooled vaidlevad ka selle üle, kas kostja peab lisaks põhinõudele tasuma hagejale viivist.
32.Hageja leidis, et temale kui hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikule on tasutud ulatuses üle läinud nõue kostja vastu. Hageja soovis maksete tegemisega ära hoida nõude esitamist enda vastu. Laenulepingust tulenev kohustus oli ka pärast enampakkumist kostja kohustuseks. Hageja täitemenetluses ei osalenud ja kostja oleks saanud kohtutäituri määratud hinda vaidlustada. Milline oli täpselt enampakkumise ajal laenulepingust tulenev kohustuste jääk, ei oma sisulist tähtust. Kostjal ei ole hageja vastu nõuet, mida tasaarvestada.
33.Kostja vaidles hagile vastu ja leidis, et kuna 09.02.2015 koostatud hinnangu alusel oli korteriomandi turuväärtus 140 000 eurot, ostis hageja enampakkumisel kinnistu oluliselt odavamalt. Enampakkumise ajal oli laenulepingu tegelik jääk kohtutäituri avaldatust väiksem. Kohtutäituri ei kontrollinud jääki ja müüs kinnisasja põhjendamatult odavalt. Hageja ei saanud eeldada, et kostja jätkab laenulepingust tulenevate kohustuste täitmist. Hagejale ei ole kahju tekkinud, sest ta ostis kinnistu turuväärtusest odavamalt. Vahe on kasu, mis tuleb hageja nõudest maha arvata ja millega kostja hageja nõude tasaarvestab.
34.Kohus leiab, et ükski kostja väidetest ei võimalda jätta hageja nõuet rahuldamata. Kostja ei ole põhistanud ega tõendanud, et tal oleks hageja vastu mõni nõue, millega ta saaks hageja nõude tasaarvestada. Kostja hüpoteetilised arvestused ei saa talle tekitada nõuet, millega saaks hageja nõuet tasaarvestada.
35.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 325 lg 1 sätestab, et kinnisasja võib hüpoteegiga koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hüpoteek on seatud (hüpoteegipidajal), on õigus hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamisele panditud kinnisasja arvel. AÕS § 346 lg 1 järgi on hüpoteegiga hüpoteegisumma ulatuses tagatud nõue, intressid (muu hulgas viivis) kuni kolme aasta eest enne kinnisasja müümist täitemenetluses, samuti võla sissenõudmise kulutused, sealhulgas täitemenetluse kulud ja täituri tasud ning hüpoteegipidaja poolt kinnisasja omaniku eest tasutud kindlustusmaksed.
36.AÕS § 349 lg 3 sätestab, et kui võla on tasunud hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik, kes ei ole võlgnik, läheb nõue rahuldatud ulatuses talle üle. Sellisel juhul kohaldatakse käenduse kohta käivaid sätteid. Erinevalt kostja väidetest ei tulene õigusaktidest, et täitemenetluse korral hüpoteegiga koormatud kinnisasja võõrandamisel antud säte ei kohaldu.
37.VÕS § 173 lg 1 näeb ette, et kui nõue läheb võlausaldajalt teisele isikule (nõude omandaja) üle seaduse alusel, kehtib nõude üleminek senise võlausaldaja tahteavalduseta. VÕS § 173 lg 2 järgi kohaldatakse seaduse alusel nõude üleminekule kohaldatakse nõude loovutamise kohta sätestatut. VÕS § 173 lg 3 p 2 järgi läheb nõue seaduse alusel üle isikule, kes täidab kohustuse seetõttu, et tema varaga on tagatud võlgniku vastu suunatud nõude täitmine.
38.Eeltoodud sätetest tuleneb, et kui hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik täidab hüpoteegiga tagatud nõude võlausaldajale, läheb talle seaduse alusel ning sõltumata senise võlausaldaja tahteavaldusest üle nõue võlgniku vastu. Eeltoodust lähtudes ei ole iseenesest
kohased hageja väited, et tema nõue kuulub rahuldamisele alusetu rikastumise või lepinguvälise kahju tekitamise sätete alusel. Hageja nõue kuulub rahuldamisele AÕS § 349 lg 3 ja VÕS § 173 lg 3 p 2 alusel seaduse alusel. Hagejale on üle läinud panga laenulepingust tulenev nõue kostja vastu ulatuses, milles hageja on selle nõude täitnud. Riigikohus on selgitanud, et AÕS § 349 lõikes 3 toodud juhul läheb nõue kinnisasja omanikule üle seaduse alusel kooskõlas VÕS § 173 lõikega 3 (RK TKo 3-2-1-152-13, p 14, 3-2-1-146-13, p 19).
39.Kohustuse seaduse alusel üleminekul ei oma tähtsust see, kas võlgnik ise soovis võlausaldaja poolt lepingulise kohustuse täitmist tema asemel või kas võlgnik enda arvates seda kohustust enam täitma ei pidanudki. Samuti ei oma eelviidatud sätete kohaldamisel tähtsust see, millise hinnaga on kinnistu enampakkumisel koos seda koormava hüpoteegiga uus omanik ostnud. Hüpoteegiga koormatud kinnisasja omandamisel ei läinud kinnistu ostjale üle automaatselt ja täielikult üle laenulepingust tulenev kohustus.
40.Kohus selgitas kostjale 02.12.2020 eelistungil (toimiku 1. kd, lk 70), et kinnistu omandamisega ei läinud hagejale automaatselt üle kostja laenulepingust tulenev kohustus, mistõttu ei ole kostja vastuväited mõistetavad. Kohus selgitas, et hagejale läks nõue üle seadusest tuleneval alusel ning kostja on vaielnud hageja nõudele vastu asjakohatutele õigusnormidele viidates. Vaatamata kohtu selgitustele ei esitanud kostja hageja nõudele selliseid vastuväiteid, mis võimaldaksid jätta nõude rahuldamata.
41.Kinnistusraamatu väljavõttest (toimiku 1. kd, lk 6-7) nähtub, et xxx asuva korteriomandi omanik oli kostja, kuid hageja on omanikuna sisse kantud 19.10.2018. Kinnistule oli 03.08.2006 sisse kantud hüpoteek AS Swedbank kasuks summas 91 110 eurot. 06.07.2006 oli kostja ja AS Hansapank osalusel sõlmitud notariaalselt tõestatud leping (toimiku 1. kd, lk 8-22), millega muuhulgas kostja korteriomandi ostis ning sellele seati hüpoteek. Hüpoteek tagas panga ja kostja vahel sõlmitud lepingulepingust ja selle võimalikest muutmiskokkulepetest tulenevaid kostja kohustusi.
42.05.11.2018 teatas AS Swedbank vastuseks hageja päringule (toimiku 1. kd, lk 23-24), et laenulepingust tulenev jääk kirja saatmise ajal oli 62 651,64 eurot. Samuti saadeti hagejale maksegraafik. 07.01.2019 saatis AS Swedbank hagejale võlgnevuse tasumiseks vajalikud andmed (toimiku 1. kd, lk 25). Hageja esitas konto väljavõtte (toimiku 1. kd, lk 26), millest nähtub laenulepingu alusel AS-le Swedbank 4468,32 euro tasumine. Iseenesest ei vaidle pooled selle üle, et hageja tasus pangale 4468,32 eurot kostja laenulepinguliste kohustuste täitmiseks.
43.Kostja esitas kohtule täitemenetluses kinnisasja enampakkumise teate 04.09.2018 (toimiku 1. kd, lk 39), mille alusel sooviti täitemenetluses müüa enampakkumisel kostjale kuulunud korteriomandit. Teates oli märge, et kinnisasja koormav esimese koha hüpoteek AS Swedbank kasuks jääb korteriomandit pärast edukat enampakkumist koormama. Samuti oli teate kohaselt AS Swedbank nõude suurus seisuga 17.08.2017 86 720 eurot ning summat ei peetud lõplikuks. Alghinnaks enampakkumisel oli 45 000 eurot.
44.04.10.2018 koostas kohtutäitur kordusenampakkumise akti (toimiku 1. kd, lk 40-41), mille kohaselt osales hageja enampakkumisel ning ostis kinnistu hinnaga 45 200 eurot. Kinnistut jäi koormama esimesel järjekohal AS Swedbank hüpoteek.
45.Kostja esitas kohtule ERI Kinnisvara eksperthinnangu (toimiku 1. kd, lk 42-54), mille kohaselt oli korteriomandi turuväärtuseks seisuga 09.02.2015 140 000 eurot. Hindamisaktis on märgitud, et hindajale teadaolevalt ei lasu objektil seadusest ja lepingutest tulenevaid õigusi ja
kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võis mõjutada hinnangus toodud turuväärtust. Kohus osundab, et isegi kui kostja väited võimaliku kinnisasja väärtuse kohta oleksid asjakohased, ei ole kostja tõendanud, et kinnistu turuväärtuseks koos seda koormava hüpoteegiga oli enampakkumise toimumise ajal 2018. aastal 140 000 eurot. Kostja esitatud ekspertarvamus oli koostatud mitu aastata varem ning eeldusel, et korteriomandil ei lasu mistahes kohustusi, sealhulgas hüpoteeke. Märkimisväärselt suure hüpoteegi olemasolu pidi kohtu hinnangul kinnistu turuväärtust mõjutama sõltumata sellest, milline oli tegelik laenulepingust tulenevate kohustuste jääk.
46.17.08.2017 kinnisasja arestimise aktist (toimiku 1. kd, lk 55-58) nähtub, et kostja suhtes algatati täitemenetlus seoses teise hüpoteegipidaja Rävala Õigusbüroo avaldusega, kelle nõude suurus oli 30 110,79 eurot. Arestimisaktis on kinnisasja hinnaks märgitud 60 000 eurot ning on viidatud, et arestitud asjad hinnatakse võlgniku ja sissenõudja kokkuleppel. Aktis oli kostjale selgitatud õigust vaidlustada kohtutäituri määratud hinda.
47.12.11.2018 otsusega täiteasjas nr 022/2017/3175 jättis kohtutäitur rahuldamata kostja kaebuse tema tegevusele (toimiku 1. kd, lk 61-63). Kostja leidis kaebuses, et kohtutäituri määratud kordusenampakkumise hind oli liialt madal. Kohtutäitur leidis, et huvilised pidid paratamatult arvestama hüpoteegi püsima jäämisega ja sellest tuleneva kohustusega. Samas otsuses selgitas kohtutäitur kostjale, et tal oli võimalik nõue vabatahtlikult täita või teostada kohtutäituri kontroll all ise kinnisasja müük.
48.Eeltoodud tõendid kogumis ei võimalda kohtul jätta nõuet kostja vastu rahuldamata. Hageja ei osalenud täitemenetluses ega saanud mõjutada enampakkumisel korteriomandi hinna kujunemist. Kostjal oli võimalik kohtutäituri määratud hinda vaidlustada või võõrandada ise korteriomand. Seega on alusetud kostja etteheited, et hageja on tegutsenud pahauskselt. Sisuliselt ei ole kostja tõendanud, et enampakkumise toimumise ajal oleks hüpoteegiga koormatud kinnistu turuväärtus pidanud olema müügihinnast kordades suurem. Kuna laenulepingu oli pangaga sõlminud kostja, ei vabastanud kinnistu müük enampakkumisel kostjat laenulepinguliste kohustuste täitmisest. Hageja hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikuna võis neid kohustusi täita kostja asemel ning sellest tulenevalt läks talle seaduse alusel üle nõue kostja vastu. Kostja ei ole põhistanud, kuidas omab asjas tähtsust või välistab hageja nõude rahuldamise tema vastu asjaolu, et kohtutäitur ei kontrollinud enampakkumise toimumise ajal täpselt, milline on kostja laenulepingust tulenevate täitmata kohustuste jääk.
49.Kostja esitas kohtule väljavõtte oma laenulepingust tulenevate kohustuste täitmisest (toimiku
1.kd, lk 59) ja pangakonto väljavõtte (toimiku 1. kd, lk 60), mille kohaselt on ta alates 05.11.2018 tasunud kohustuste täitmiseks ise 1069 eurot. Viidatud tõendist võib järeldada, et kostjale oli tegelikult mõistetav vajadus täita laenulepingust tulenevaid kohustusi ka pärast kinnistu müüki enampakkumisel. Kuidas aga välistavad kostja enda tehtud maksed hageja nõude rahuldamist tema vastu, ei ole kostja põhistanud.
50.Kuna kostja ei ole esile toonud ühtegi asjaolu, millest tulenevalt võiks jätta hageja nõude tema vastu rahuldamisele, tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 4468,32 eurot. Kuna hageja põhinõue kuulub rahuldamisele, tuleb rahuldada ka hageja viivisenõue seaduses sätestatud viivisemäära alusel. Alates hagiavalduse esitamisest 29.05.2020 kuni kohtulahendi tegemise päevani 30.09.2021 on sissenõutavaks muutunud viivis põhinõudelt 4468,32 eurolt 479,30 eurot. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista 479,30 eurot viivisena. Alates kohtulahendi tegemisele järgnevast päevast 01.10.2021 tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista sissenõutavaks muutuv viivis põhinõude summalt 4468,32 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni
põhinõude tasumiseni.
51.Kuna kohus ei võtnud menetlusse kostja vastuhagi, ei hinda kohus koos vastuhagiga esitatud tõendeid (toimiku 1. kd, lk 81-97, 112-130). Kuna kohus jättis rahuldamata kostja taotluse kolmanda isiku kaasamiseks, ei hinda kohus koos selle taotlusega esitatud tõendeid (toimiku 1. kd, lk 144-154).
52.TsMS § 162 lg 1 näeb ette, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus tegi otsuse kostja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
53.Menetluskuludena palus hageja kostjalt välja mõista riigilõivu 400 eurot ja kulud õigusabile. Materjalidega tutvumiseks ja hagiavalduse koostamiseks kulus esindajal kokku 3 tundi. Kostja vastusega tutvumiseks ja sellele vastamiseks kulud 2 tundi. Istungiks valmistumiseks ja sellel osalemiseks kulus 1 tund. Kostja 22.03.2021 ja 30.03.2021 seisukohtade analüüsiks ja esitatud tõenditega tutvumiseks kulus 2 tundi. Hageja 23.04.2021 seisukoha koostamiseks kulus 1,5 tundi. Kohtutäituri 23.04.2021 seisukohaga tutvumiseks kulus 0,25 tundi ja kohtu 30.04.2021 määrusega tutvumiseks 0,5 tundi. Kostja määruskaebustega tutvumiseks kulus 1,5 tundi. 02.06.2021 määrusega tutvumiseks kulus 0,25 tundi. Hageja 03.06.2021 seisukoha ja lõplike seisukohtade ning menetluskulude nimekirja koostamisele kulus kokku aega 1 tund. Kogumis kulus hageja esindajal õigusabi osutamiseks 13 tundi. Õigusabi osutati tunnitasuga 120 eurot. Kokku on hageja lepingulise esindaja kulud 1560 eurot. Koos riigilõivuga palus hageja kostjalt välja mõista 1960 eurot ilma käibemaksuta. Hageja palus kostjalt välja mõista ka viivise menetluskuludelt.
54.Kohus leiab, et hageja esindaja tunnitasu suurus on mõistlik ja kooskõlas vaidluse keerukusega. Hageja esindaja ajakulu menetluses vajalike toimingute tegemiseks ning menetlusdokumentide koostamiseks on samuti kooskõlas kohtule esitatud menetlusdokumentide mahu ja sisuga ning kohtuistungi ajaga. Kostjalt tuleb hageja kasuks menetluskuludena välja mõista 1960 eurot, millest 400 eurot on hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõiv ja 1560 eurot on hageja lepingulise esindaja kulud. Vastavalt hageja taotlusele tuleb kostjalt välja mõista viivis menetluskuludelt 1960 eurolt alates käesoleva lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Anu Uritam kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.