Kohus Viru Maakohus Kohtunik Viljo Junolainen Määruse tegemise aeg ja koht 23. september 2025.a, Jõhvi Tsiviilasja number 2-25-102267 Kohtuasi Kohtla-Järve linn, Outokumpu tn 15 korteriühistu avaldus Q Qi vastu võlgnevuse nõudes Menetlustoiming Kohtuistungi toimumise aeg Avalduse lahendamine 11. september 2025. a Menetlusosalised Avaldaja: Kohtla-Järve linn, Outokumpu tn 15 korteriühistu (registrikood 80189394, aadress: Outokumpu tn 15, Kohtla-Järve) Avaldaja lepinguline esindaja: Paul Paas, e-post: xxx Puudutatud isik: Q Q (isikukood xxx, elukoht: xxx )
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Kohtla-Järve linn, Outokumpu tn 15 korteriühistu avaldus Q Qi vastu võlgnevuse nõudes.
2.Välja mõista Q Qilt Kohtla-Järve linn, Outokumpu tn 15 korteriühistu kasuks korteriomandite, asukohaga xxx, xxx, xxx ja xxx võlgnevus summas 1 738 (üks tuhat seitsesada kolmkümmend kaheksa) eurot 39 senti (s.h põhivõlgnevus 1 730,44 eurot ja viivis 7,95 eurot). 1
3.Välja mõista Q Qilt Kohtla-Järve linn, Outokumpu tn 15 korteriühistu kasuks viivis alates 01.01.2025. a kuni põhivõla (1 730,44 eurot) täieliku tasumiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
4.Jätta avaldaja menetluskulud õigustatud ulatuses Q Qi kanda ja välja mõista Q Qilt Kohtla-Järve linn, Outokumpu tn 15 korteriühistu kasuks menetluskulud 1 005 (üks tuhat viis) eurot 20 senti, s.h riigilõiv 50 eurot, õigusabikulud 955,20 eurot.
5.Välja mõista Q Qilt Kohtla-Järve linn, Outokumpu tn 15 korteriühistu kasuks viivis menetluskuludelt (1 005,20 eurolt) alates kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras.
6.Jätta puudutatud isiku menetluskulud tema enda kanda.
7.Saata kohtumäärus menetlusosalistele. Edasikaebamise kord Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest alates. Määruskaebuse esitamiselt kuulub tasumisele riigilõiv summas 50 eurot.
AVALDAJA NÕUE JA ASJA KÄIK
1.Kohtla-Järve linn, Outokumpu tn 15 korteriühistu esitas Pärnu Maakohtule neli maksekäsu kiirmenetluse avaldust võlgnikult võlgnevuse saamiseks. Kohus tegi makseettepanekud, millele võlgnik esitas vastuväited. Pärnu Maakohtu määrustega anti maksekäsu kiirmenetluses olevad nõuded üle Viru Maakohtule hagimenetlusse (tsiviilasjad nr 2-25-102267, 2-25102269, 2-25-102271 ja 2-25-102279).
2.Kohus liitis tsiviilasjad ühte menetlusse 07.03.2025. a määrusega.
3.Avaldaja esitas 05.03.2025. a avalduse Q Qi vastu võlgnevuse 1 738,39 euro nõudes (s.h põhivõlgnevus 1 730,44 eurot ja viivised 7,95 eurot). Esitatud avalduse kohaselt on puudutatud isiku korteril nr xxx (registriosa xxx) põhivõlg koos 2024. aasta detsembri kuu maksega 638,71 eurot, millele lisanduvad seisuga 31.12.2024. a viivised 3,05 eurot. Korteril nr xxx (registriosa xxx) on põhivõlg koos 2024. aasta detsembri kuu maksega 304,94 eurot, millele lisanduvad seisuga 31.12.2024. a viivised 1,30 eurot. Korteril nr xxx (registriosa xxx) on põhivõlg koos 2024. aasta detsembri kuu maksega 315,97 eurot, millele lisanduvad seisuga 31.12.2024 viivised 1,35 eurot. Korteril nr xxx (registriosa xxx) on põhivõlg koos 2024. aasta detsembri kuu maksega 470,82 eurot, millele lisanduvad seisuga 31.12.2024 viivised 2,25 eurot. Avaldaja palub jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.
4.Kohus võttis 07.03.2025. a määrusega avaldused menetlusse, liitis avaldused ühte menetlusse ja kohustas puudutatud isikut esitama avalduse osas 14 päeva jooksul määruse kättesaamisest kirjaliku vastuse. 2
5.Puudutatud isik esitas kohtule 19.03.2025. a omapoolsed seisukohad. Puudutatud isik märkis, et 2023. aasta septembris ostis Rahandusministeeriumilt neli (4) korterit aadressil xxx (korterid xxx, xxx, xxx ja xxx). Need korterid olid ostmise hetkel renoveerimata. Pärast omandamist investeeris puudutatud isik märkimisväärselt aega ja rahalisi vahendeid nende renoveerimisse, kavatsusega neid välja üürida ja üüritulu teenida. Pärast renoveerimist tekkis korteris xxx ulatuslik konstruktsiooniline pragu, mis on aja jooksul laienenud, muutes korteri elamiskõlbmatuks ja üürimiseks sobimatuks. Kuna korter xxx asub hoone ülemisel korrusel ja on otsaseina korter, põhjustab konstruktsioonikahjustus ka vihma- ja sulalumevee lekkimist korterisse, hävitades osaliselt renoveerimistööd. Puudutatud isiku arusaamise kohaselt ei vaidlusta korteriühistu neid kahjustusi. Kuid kui puudutatud isik tõstatas korteri xxx probleemid, sai ta korteriühistult vastuse, milles tunnistati ja kirjeldati hoone konstruktsioonilisi probleeme, ei vabasta see korteriühistut vastutusest võtta kasutusele mõistlikud meetmed puudutatud isiku kahjude hüvitamiseks, kompromissi ettepanekuks või parandustööde algatamiseks. Siiani ei ole puudutatud isikule tehtud ühtegi ettepanekut ega ilmutatud soovi küsimust rahumeelselt lahendada. Seetõttu kinnitab puudutatud isik oma õigust tasaarveldada korteri xxx üüritulu kaotus korterite xxx, xxx ja xxx kommunaalkuludega. Renoveeritud 80 m2 suuruse korteri eeldatav kuine üüritulu Outokumpus on vähemalt 250 eurot, lähtudes turul olevatest pakkumistest ja puudutatud isiku muude korterite üüritulust. See tähendab minimaalset üürihinda vähemalt 4 €/m2 kohta. Puudutatud isiku arusaamise kohaselt maksaksid katuse ja seinte vajalikud parandustööd, et vältida edasist lekkimist, ligikaudu 35 000 eurot. Kuid puudutatud isikule teadaolevalt ei ole korteriühistu siiani hankinud selleks ühtegi ametlikku pakkumist, kuigi see on nende kohustus. Seetõttu esitab puudutatud isik korteriühistu vastu vastunõude kaheksa (8) kuu üüritulu kaotuse hüvitamiseks summas 2 000 eurot (250 € x 8 kuud). Pärast vastunõude tasaarvestamist nõutud kommunaalkuludega summas 1 730,44 eurot, jääb puudutatud isikule netosaldo 269 eurot. Puudutatud isik ei nõustunud avaldaja menetluskuludega, märkides, et avaldaja on tahtlikult kuritarvitanud kiirmenetluse kohtuprotsessi, et suurendada kohtukulusid. Avaldaja esitas neli (4) eraldi nõuet kiirmenetluse korras, kuigi ta teadis, et puudutatud isik vaidlustab võlad. Vastavalt Euroopa Liidu määruse (EÜ) nr 1896/2006 artiklile 1 on kiirmenetlus mõeldud üksnes „vaidlustamata rahaliste nõuete“ jaoks. See määrus on inkorporeeritud tsiviilkohtumenetluse seadustiku 49. peatükki. Esitades kiirmenetluse nõuded, teades puudutatud isiku vaidlust, rikkus avaldaja otseselt nimetatud määrust. Lisaks on mitme eraldi nõude esitamine sama võlgniku vastu samal päeval protseduuriliselt ebavajalik ja sobimatu. Kõigi nelja nõude kogusumma jäi tunduvalt alla 6 400 euro piiri. Kuna nõuded olid vaidlustatud, oleks need tulnud esitada otse Viru Maakohtule. Seetõttu palub puudutatud isik kohtul määrata, et avaldaja peab kandma kõik need täiendavad kohtukulud, sõltumata selle kohtuasja tulemusest.
6.28.04.2025. a esitas avaldaja omapoolse seisukoha puudutatud isiku vastusele. Kohtla-Järve linna Outokumpu tn 15 elumaja on võetud kasutusele 1974. aastal ja on ehitatud alt kaevandatud alale eksperimentaalmajana. Maja projekteerimisel ja ehitamisel oli arvestatud, et maja hakkab teatud aja tagant vajuma ja maja ei variseks kokku maja vajumise tõttu. Maja projekti- ja ehitusjärgne amortisatsioon oli 2% aastas, s.t maja kasutusajaks oli arvestatud 50 aastat. Seega maja arvestuslik kasutusaeg on aastaks 2024 läbi. Samasugune olukord on Kohtla-Järve linnas Järve linnaosas Outokumpu, Sinivoore ja Katse tänavate kõigi majadega. Majade vajumised ilmnesid juba üheksakümnendatel aastatel. 2018. aastal Eesti Geoloogia Teenistus koostas Kohtla-Järve linna Sinivoore ja Outokumpu tänavate piirkonna altkaevandatud ala uuringu. See uuring tehti vastavalt Järelevalve Ameti (TJA) ning Majandus- Kommunikatsiooniministeeriumiga kooskõlastatud uuringuprogrammile. Siit järeldus, et Eesti riik oli Outokumpu tänava majade vajumisest teadlik juba kaugelt enne Outokumpu tänava 15 majas korterite nr xx, xx, xxx ja xxx müüki puudutatud isikule. Samas Outokumpu tn 15 korteriühistu selgitab, et Kohtla-Järve linna Järve linnaosa asub kahe seest 3
põleva mäe vahel. Outokumpu tn 15 majast 2,5 kilomeetri kaugusele ida poole asub endise Kukruse kaevanduse seest põlev paekivimägi. Outokumpu tn 15 majast 4 kilomeetri kaugusele lääne poole asub endise Kohtla-Järve Keemiskombinaadi seest põlev tööstuslike jäätmete mägi. Väljast vaadates pole leeke nähe, sest mäed on kaetud, kuid põlemisprotsessid sees toimuvad ja on ainult aja küsimus, millal mägede sees põlengu tagajärjel tekkinud suured võlvlaed kokku kukuvad. Aga nende mägede põlengute kustutamise tehnoloogiad ja meetodid praegu puuduvad. Kukruse kaevanduse mäe põlemise kohta asub materjal ja termokaamera video netis https://maaleht.delfi.ee/artikkel/79435990/videod-vaata-kuidas-kukruse-magiseest-poleb . Käesolevas asjas kohustada korteriühistut ja/või maja korteriomanikke teostama toiminguid maja vajumise takistamiseks või ärahoidmiseks on ebarealistlik eesmärk (analoogne Riigikohtu 30.10.2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-11-24696. p 19). Puudutatud isiku väited avaldaja menetluskulude osas pole kohased, sest puudutatud isikult välja mõistetavadeks menetluskuludeks on avaldaja arvestanud ainult maakohtu menetluses kantud menetluskulusid. Avaldaja jääb kõigi oma nõuete ja põhjenduste juurde ning puudutatud isiku kompromissiga ei nõustu. Avaldaja palub rahuldada avalduses märgitud nõuded täies ulatuses ja jätta puudutatud isiku vastunõuded rahuldamata. Kohtla-Järve Keemiskombinaadi seest põleva tööstuslike jäätmete mäe kohta kirjutas 31.07.2012. a ajaleht Põhjarannik (artikkel lisatud). Outokumpu tn 15 majast 3,5 kilomeetri kaugusele loode poole asuvad keemiakombinaadid ja Kohtla-Järve linna puhastusseadmed. Sealt levib päris tihti üle kogu Järve linnaosa erinevate kemikaalide õhku heitega kaasnev lõhn. Eelkirjeldatud probleemide tõttu mõistlikud inimesed pidevalt lahkuvad elama mujale. Alles on jäänud ainult need, kellel pole kuhugi minna või puuduvad vahendid korteri ostmiseks mujale. Järve linnaossa elamiseks üldjuhul keegi korterit ei osta. Puudutatud isiku poolt ostetud Outokumpu tänava 15 majas korterid nr xx, xx, xxx ja xxx olid eelnevalt tasuta tagastatud riigile just seetõttu, et keegi ei soovinud neid kortereid osta. Outokumpu tn 15 maja vundamendi kindlustamise tööd maja edaspidise vajumise vältimiseks on kordades kallim, kui uue maja ehitus, sest vundamendi kindlustamiseks tuleb maapind lahti kaevata kuni kaevanduse käikudeni umbes 15 meetrit sügavusse ja täita maja vundamendi äärsed kaevanduse käigud. Samas pole ka selge ega keegi ei saa anda mingit kinnitust või garantiid, et kaevanduse käikude täitmine peatab maja vajumise. Kuna 12 kilomeetri kaugusel Ahtme linnaosas või 8 kilomeetri kaugusel Jõhvi linnas on kahetoalise remonti vajava korteri hinnad 25-30 tuhande piires ja võttes arvesse Kohtla-Järve linna Järve linnaosa keskkonna probleeme, siis ei hakka üksi korteriomanik panustama Outokumpu 15 maja vundamendi vajumise peatamiseks. Siinjuures tuletab korterühistu meelde, et ka puudutatud isik Q Q on selle maja korterite omanik ja korteriühistu liige. Korteriühistule laekuvad rahad ainult korteriomanikelt. Korteriühistul pole mingit vara ega raha, mille arvelt teostada puudutatud isiku poolt nõutuid tegevusi maja korrastamiseks. Ka maja enamusel korteriomanikel puuduvad rahalised vahendid maja vundamendi kindlustamistööde katteks. Ükski pank sellise maja parendamiseks laenu ei anna. Maja vundamendi vajumisest on kahjustused peaaegu kõikides korterites. Maja korterid teenimise eesmärgil on võimatu välja üürida. Mõni üksik korter on välja üüritud, kuid ainult jooksvate kulude katteks.
7.10.06.2025. a menetlusdokumendis märkis puudutatud isik, et ta ei vaidle vastu seadusest tulenevale liikmekohustuste täitmise olulisusele; siiski tuleb seda nõuet hinnata erakordsete asjaolude valguses, mis muudavad kohustuse täitmise võimatuks vääramatu jõu ja avaldaja kollektiivsete kohustuste olulise rikkumise. Hoone konstruktiivne läbikukkumine – seostatuna dokumenteeritud maa-aluse kaevandustegevuse ja geoloogilise ebastabiilsusega – on muutnud korteri kasutamise jätkamise võimatuks. Sellises olukorras hävinenud vara eest korteriühistu maksete nõudmine on lepinguootuste kuritarvitamine ning heausksuse põhimõtte rikkumine. Avaldaja viitab võlaõigusseaduse (VÕS) § 7-le, väites, et pankrotis või alarahastatud ühistult ei saa mõistlikult oodata kulukaid parandustöid. See on aga väär tõlgendus mõistlikkuse 4
põhimõttest. Kostja on kompromissi osana pakkunud loobumist otsenõuetest renditulu kaotuse ja vara väärtuse languse eest, mis tulenevad ühistu suutmatusest säilitada elamiskõlblikku seisundit või avalikustada olulisi geoloogilisi riske. Isegi kui kohus aktsepteeriks, et hoone geoloogiline halvenemine vabastab avaldaja teatud puudutatud isiku nõuetega seotud kohustustest – näiteks kahju hüvitamisest või renditulu kaotusest –, ei tulene sellest loogiliselt õigust koguda täies ulatuses kommunaalkulusid korterite omanikelt, mille elamiskõlblikkus on objektiivselt langenud hageja kohustuste täitmata jätmise tõttu. Mõistlikkuse põhimõtet tuleb rakendada vastastikku. Veelgi enam, kogu hoone ei ole elamiskõlbmatu; vastupidi – enamik kortereid on märkimisväärselt vähem mõjutatud ning neis elavad inimesed, s.h need, mis on tagastatud riigile. Puudutatud isiku korterid – eriti korter nr xxx – on kõige raskemini kannatada saanud, mis õigustab täielikku vabastust või vähemalt mõistlikku kompromissi kommunaalkohustustes. Avaldaja väidab, et puudutatud isik on ühiselt vastutav kõikide kohustuste eest üksnes seetõttu, et on ühistu liige. Eesti seaduste kohaselt ei võta liikmelisus omanikult õigust heauskse, õiglase ja õiguspärase ootuse kaitsele. Kollektiivne võimetus ei õigusta põhimõttelisi rikkumisi. Ehkki puudutatud isik ei eelda täielikku renoveerimist, on tal õigus vähemalt osalisele remondikatsele, suhtlusele või kompromissettepanekule – ühtegi neist ei ole talle pakutud. Avaldaja kinnitab: et hoone asub ebastabiilsel endisel kaevandusalal; et see oli teada juba enne korterite müüki riigi poolt; et ühistul puuduvad plaanid ja võimekus olukorra parandamiseks; et hoone eluiga oli 50 aastat ja see on nüüdseks lõppenud. Sellest hoolimata ei teavitanud avaldaja ostjaid riskidest, ei võtnud ennetavaid meetmeid ega otsinud kontakti korteriomanikega. See rikub ühisvastutuse ja mõistlikkuse põhimõtteid VÕS § 7 alusel. Avaldaja viitab lepingutele riigiga seoses hoone vanuse, struktuuri ja vajumisohuga. Kuid need lepingud ei oma õiguslikku tähendust puudutatud isiku suhtes, kui neid ei ole õiguspäraselt avalikustatud enne ostu. Kinnisvaratehingus ei ole mehhanismi, mis sunniks notarit või müüjat avalikustama geoloogilisi varjatud ohte, kui neid pole registritesse kantud. Ostjalt ei saa eeldada, et ta uurib eraldi vanu kaevanduskaarte või majandusaasta aruandeid. Selle tegemata jätmine nihutab riski ostjale, kes ei saanud objektiivset informatsiooni. Tänaseni saab iga inimene osta korteri ilma et notaril oleks kohustust hoone puudustest ostjat teavitada – just seetõttu, et ühistu pole infot vastavatesse registritesse kantud. Puudutatud isik taotleb: jätta hageja nõue rahuldamata; tuvastada, et tegemist on vääramatu jõuga ja vara kasutus on muutunud võimatuks; tunnistada, et vääramatu jõud ei saa olla põhjenduseks ebamõistlike rahaliste nõuete esitamiseks puudutatud isikule; vabastada puudutatud isik kommunaalkulude ja intresside tasumisest elamiskõlbmatu korteri eest; tuvastada, et avaldaja käitumine ei vasta mõistlikkuse ja heausksuse standarditele (VÕS §7); tunnistada, et avaldaja ei avalikustanud ostutehingute seisukohast olulist teavet ning seetõttu ei saa kasutada varasemat avalikustamata olukorda oma kohustuste vältimiseks; mõista välja menetluskulud.
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
8.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 p 1 kohaselt lahendatakse hagita menetluses korteriühistu avalduse alusel korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, s.h korteriomandi eseme valitsemisest tulenevad nõuded. TsMS 477 lg 1 vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta 5
sätestatud erisusi.
9.Avalduse kohaselt kuuluvad puudutatud isikule korteriomandid asukohaga Outokumpu tn xxx (registriosa xxx 79,10 m2,), Outokumpu tn xxx (registriosa xxx, 31,50 m2), Outokumpu tn xxx (registriosa nr xxx, 31,10 m2) ja Outokumpu tn xxx (registriosa xxx, 56,10 m2) KohtlaJärve linnas. Puudutatud isik on Kohtla-Järve linn, Outokumpu tn 15 korteriühistu liige. Puudutatud isik on korteriomandid omandanud müügi- ja asjaõiguslepingute alusel Eesti Vabariigilt (Rahandusministeeriumi kaudu) 2023. aasta septembris. 05.12.2024. a esitas avaldaja puudutatud isikule nõudeavalduse kohustuste täitmiseks, kuid puudutatud isik jättis nõuded täitmata. Avaldaja on 24.01.2025. a iga korteriomandi võlgnevuse osas esitanud avaldused maksekäsu kiirmenetluses, kuid võlgniku (Q Qi) vastuväidete tõttu lõpetati maksekäsu kiirmenetlused ja suunati tsiviilasjad edasiseks menetlemiseks Viru Maakohtule. Kohtla-Järve linn, Outokumpu tn 15 korteriühistu teostab Kohtla-Järve linn, Outokumpu tn 15 elumaja haldamist ja majandamist. Võlgnevuse periood on september 2024. a kuni detsember 2024. a (kaasa arvatud). Korteriühistu 03.06.2024. a üldkoosoleku (korduskoosoleku) otsusega on hooldustasu suuruseks 0,85 eurot korteriomandi ruutmeetrilt.
10.Korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) § 31 kohaselt, korteriomanik on kohustatud hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud; taluma mõjusid, mis jäävad käesoleva lõike punktis 1 nimetatud piiridesse; võimaldama eriomandi eset kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. Selle tõttu tekkinud kahju tuleb omanikule hüvitada. Eriomandi eseme korrashoidmisel on korteriomanik muu hulgas kohustatud hoidma selle piires sellist temperatuuri ja õhuniiskust, mis tagab kaasomandi eseme säilimise ning teiste eriomandite esemete kasutamise nende otstarbe kohaselt ja ilma ülemääraste kulutusteta. Käesoleva paragrahvi lõike 1 punktides 1 ja 2 sätestatud kohustuste täitmisel kohaldatakse asjaõigusseaduse §-s 143 sätestatut. Korteriomanik on kohustatud tagama, et tema perekonnaliikmed, ajutised elanikud ja korteriomandit kasutavad isikud järgivad käesoleva paragrahvi lõigetes 1 ja 2 sätestatut. Korteriomanik on kohustatud korraldama oma korteriomandi valitsemise ka ajal, kui ta ise viibib sellest eemal. KrtS § 41 lg 1 kohaselt koostab korteriühistu juhatus korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mille üldkoosolek § 41 lg 3 kohaselt kehtestab. KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.
11.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 236 ja § 82 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele kindlaks määratud tähtpäeval ning VÕS § 101 lg 1 p 1 lubab võlausaldajal võlgniku poolse kohustuse rikkumise korral nõuda kohustuse täitmist VÕS § 108 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist.
12.Korteriühistu põhikirja punkti 3.2.7 kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu ja abihoonete majandamise jooksvate kulutuste (s.h prügivedu, elamu ja selle juurde kuuluva maatüki korrashoidmine, üldelekter, maksed kütte-, vee-, kanalisatsiooni-, gaasi- ja elektriavariide likvideerimiseks ning süsteemide hooldamiseks, lifti hooldustööd, televisiooni vastuvõtusüsteemide hooldus ja remont, eraldised reservfondi, võetud laenude tasumine, töötasud ja muud ühistu tegevusega seotud kulutused) katteks sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Korteriühistu põhikirja punkt 3.2.8 kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu ja abihoonete ühiste kommunikatsioonide kaudu kasutatavate kommunaalteenuste (s.h vesi, küte, kanalisatsioon, elekter, gaas) eest makseid teenuste tarnijate või ühistu 6
üldkoosoleku poolt kehtestatud korras. Korteriühistu kaudu tasuvad korteriomanikud ka kommunaalteenuste (vesi ja kanalisatsioon, küte, prügivedu) eest. Prügiveo firma xx OÜ esitab korteriühistu prügi äraveo arve korteriühistule. Korteriühistu jagab prügiveo arve summa korterite vahel. Korteriomanikud tasuvad oma korteris kasutatud vee eest korteriühistule vastavalt AS xxx kehtivale hinnakirjale ja lähtudes korteris olevate veemõõturite näitudest. Majas tekkiva üldise veemõõturi ja korteri veemõõturite näitude summa vahe (veehälve) jaotatakse kõigi korterite vahel. Majja tarnitav soojusenergia jagatakse maja korteriomanike vahel vastavalt OÜ xxx arvestustele. Korteriühistu põhikirja punkt 3.2.11 kohaselt on ühistu liige kohustatud põhikirjas toodud maksete mittetähtaegsel tasumisel maksma viivist 0,2% tasumata jäänud summalt iga viivitatud kalendripäeva eest.
13.Avaldaja on oma nõude tõendamiseks esitanud kinnistusraamatu väljavõtted, 03.06.2024. a üldkoosoleku protokolli, korteriühistu põhikirja, nõudeavalduse kohustuse täitmiseks, korteriühistu poolt puudutatud isikule esitatud arved (16). Avaldaja palub välja mõista puudutatud isikult põhivõla 1 730,44 eurot, viivised seisuga 7,95 eurot ja alates 01.01.2025. a tulevikus sissenõutavaks muutuvate viiviste sissenõudmiseks. Puudtatud isik ei ole tasunud avaldajale igakuiseid arveid. Puudutatud isik võlgnevuse osas kohtule vastuväiteid ei esitanud, samuti ei ole puudutatud isik kohtule esitanud tõendeid, mis kinnitaks kohustuse puudumist avaldaja ees.
14.Puudutatud isik on esitanud vastuväite ja tasaarvestab oma saamata jäänud üüritulu avaldaja nõudega. Samuti on puudutatud isik esitanud vastuväited avaldaja nõudele, mida kohus alljärgnevalt hindab.
14.1.Saama jäänud üüritulu tasaarvestus. Remondikohustuse täitmata jätmine. Puudutatud isik ei ole põhistanud ega tõendanud, et tal on rahaline nõue avaldaja vastu, mida ta saab avaldaja nõudega tasaarvestada. VÕS § 186 p 1 ja 2 kohaselt lõpeb võlasuhe mh kohase täitmise ja tasaarvestusega. VÕS § 197 lg 1 kohaselt kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Puudutatud isik on seisukohal, et avaldaja (korteriühistu) ei ole täitnud maja remondikohustust, mille tõttu puudutatud isiku renoveeritud korter nr 13 on saanud elumaja vajumise tõttu kahjustusi ja muutunud kasutamiskõlbmatuks, mille tõttu on puudutatud isik jäänud ilma üüritulust. Kohus märgib, et puudutatud isik ei ole tõendanud, et korter nr 13 on kasutuskõlbmatu ning tal puudub võimalus korterit kasutada või välja üürida. Ainuüksi seetõttu ei saa puudutatud isikul olla rahalist nõuet avaldaja vastu, mida saaks tasaarvestada. Kohus märgib puudutatud isikule, et korteriühistu on mittetulundusühing (vt põhikirja p 1.3), mille tulud laekuvad korteriomanikelt (sihtotstarbelised maksed (nt remondifond), osamaksed, hooldustasu (vt põhikirja p 5). Maja ulatuslik renoveerimine (s.h remonditööd maja vajumise takistamiseks) eeldavad korteriomanike vastavasisulist üldkoosoleku otsust (näiteks laenu võtmist, vt põhikirja p 5.15, 6.2.7 ja 6.2.9). Eeltoodu tõttu ei saa remondikohustuse täitmata jätmist ette heita korteriühistule.
14.2.Vääramatu jõud. Hea usu põhimõtte rikkumine. Kohus ei nõustu puudutatud isikuga. VÕS § 103 2 kohaselt kohustuse rikkumine on vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, 7
et ta lepingu sõlmimise või lepinguvälise kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks. Mõistlikkus on standard, mida kasutatakse võlasuhetes poolte käitumise hindamiseks, võlasuhete sisu kontrollimisel, kohustuste täitmisel ja rikkumisel ning tähendab, et ebamõistlik õiguste teostamine võib olla kvalifitseeritav kui hea usu vastane käitumine. VÕS § 7 lg 1 kohaselt võlasuhtes loetakse mõistlikuks seda, mida samas olukorras heas usus tegutsevad isikud loeksid tavaliselt mõistlikuks. VÕS § 7 lg 2 kohaselt mõistlikkuse hindamisel arvestatakse võlasuhte olemust ja tehingu eesmärki, vastava tegevus- või kutseala tavasid ja praktikat, samuti muid asjaolusid. Käesolevas asjas kohustada korteriühistut ja/või maja korteriomanikke teostama toiminguid maja vajumise takistamiseks või ärahoidmiseks on ebarealistlik eesmärk.
14.3.Teavitamiskohustuse rikkumine. Kohus puudutatud isikuga ei nõustu. Puudutatud isik omandas korteriomandid Eesti Vabariigilt müügi- ja asjaõiguslepingute alusel, seega ei olnud korteriomandite müüjaks korteriühistu, kellel lasuks kohustus teavitada ostjat asja puudustest.
15.Muid puudutatud isiku vastuväiteid kohus ei käsitle, sest kohtu arvates on need kohtuasjas lahendi tegemisel ebaolulised.
16.Ülaltoodust tulenevalt rahuldab kohus avalduse.
17.Avaldaja palub lisaks põhivõlgnevusele välja mõista ka viivised.
18.KrtS § 42 lg 1 järgi kui korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib korteriühistu nõuda temalt viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud suuruses. Seega mõistab kohus puudutatud isikult avaldaja kasuks välja sissenõutavaks muutunud viivised.
19.TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulude jaotus
20.TsMS § 172 lg 1 sätestab, et hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi.
21.Arvestades korteriomandi nõuete lahendamise erisusega hagita menetluses ning asjaolu, et kohus rahuldab avalduse ja mõistab puudutatud isikult avaldaja kasuks välja võlgnevuse, leiab kohus, et eeltoodu tõttu on õiglane jätta menetluskulud täies ulatuses puudutatud isiku kanda.
22.TsMS § 174 lg 2 alusel määrab kohus käesoleva otsusega kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse. 8
23.Avaldaja palub välja mõista menetluskulud kokku 1 005,20 eurot, s.h tasutud riigilõiv 50 eurot, õigusabikulud 955,20 eurot.
24.Kohus leiab, et avaldaja menetluskulude hüvitamise taotlus on põhjendatud. Avaldaja õigusabikulud on esitatud 6,5 töötunni eest tunnihinnaga 120 eurot + käibemaks. Õigusabi on kooskõlas asjas tehtud vajalike menetlustoimingutega.
25.Avaldaja palub puudutatud isikult välja mõista viivise menetluskuludelt alates kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras vastavalt TsMS § 177 lg 4. Puudutatud isiku menetluskulud jätab kohus puudutatud isiku enda kanda.
26.TsMS 178 lg 2 kohaselt menetluskulude kindlaksmääramise määruse peale võib esitada määruskaebuse menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud ja menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui kaebuse hind ületab 280 eurot.
/ allkirjastatud digitaalselt /
Viljo Junolainen Kohtunik
9
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.