X ja C hagi OÜ R.A.S.Ü. INVEST vastu kahju hüvitamiseks ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 08.01.2021 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
X ja C apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
35 227,42 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hagejad (apellandid): X (isikukood
XXXXXXXXXX)
ja C (isikukood XXXXXXXXXXX), hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Eva Mägi Kostja (vastustaja): OÜ R.A.S.Ü. INVEST (registrikood 10778700), lepinguline esindaja vandeadvokaat Siiri Schneider
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 08.01.2021 otsus osas, milles maakohus jättis rahuldamata X ja C hagi OÜ R.A.S.Ü. INVEST vastu kahju hüvitamiseks ja viivise saamiseks ning jättis menetluskulud hagejate kanda. Saata tsiviilasi tühistatud osas samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Harju Maakohtu 08.01.2021 otsus on jõustunud osas, milles maakohus lõpetas menetluse X ja C hagis OÜ R.A.S.Ü. INVEST vastu enammakstud raha 32 110,81 eurot tagastamiseks (resolutsiooni p 2), jättis tähelepanuta kostja poolt esitatud tõendi (resolutsiooni p 6) ja rahuldas osaliselt kohtuistungi protokolli parandamise taotluse (resolutsiooni p 7).
4.Jätta hagejate 23.08.2021 taotlus täiendavate tõendite vastuvõtmiseks rahuldamata ja taotlusele lisatud tõendid vastu võtmata. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X ja C esitasid 27.02.2019 Harju Maakohtule hagiavalduse OÜ R.A.S.Ü. INVEST vastu. Hagejad paluvad mõista kostjalt hagejate kasuks välja põhivõlg summas 33 569,58 eurot ning viivise alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni. 11.09.2019 täpsustatud avalduses paluvad hagejad esimese eelistusena kostjalt hagejate kasuks välja mõista kahju hüvitis summas 32 617,88 eurot ning alternatiivselt (teise eelistusena) alandavad hagejad hinda ja nõuavad enamtasutu tagastamist summas 32 110,81 eurot ning kahju hüvitamist summas 327,78 eurot, kokku 32 438,59 eurot.
2.Hagejad loobusid 03.01.2020 oma hinna alandamisega seonduvast enammakstud raha tagastamise nõudest. Hagejad paluvad mõista kostjalt hagejate kasuks välja põhivõlg summas 32 617,98 eurot, viivis põhinõudelt (põhinõude summa 32 617,98 eurot) alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni.
3.Hagejad ostsid kostjalt 21.09.2016 notariaalselt tõestatud müügilepingu (edaspidi Leping) alusel kinnistu aadressil XXX. Kooskõlas Lepingu p-ga 3.1 tasusid hagejad kostjale kinnistu eest 179 000 eurot. Hagejad vaatasid kinnistul asuva elamu ostueelselt üle. Hagejad eeldasid, et kõik elamu tehnosüsteemid on töökorras, elamu on ehitatud ehitusprojekti järgides ning elamu vastab müügikuulutuses kirjeldatud tingimustele ja kostja poolt hagejatele tehtud müügipakkumisele, st kostja poolt rajatud C-energiakasutuse klassiga täisvalmiduses maakütte ja sundventilatsiooniga siseviimistletud elamu koos kõrvalhoonega. Elamule on väljastatud ehitusluba 12.03.2015 ning kasutusluba 14.09.2016. Enne lepingu sõlmimist olid hagejad teinud kohapeal elamu visuaalse ülevaatuse, mille käigus elamul mingeid puuduseid ei tuvastatud. Lepingu p-s 1.6.3. kinnitas kostja, et elamul ei ole mingeid kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejatele teatanud või mida hagejad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Kostja andis elamu otsese valduse hagejatele üle 23. septembril 2016.
4.Hageja elamu puhul hakkasid väljenduma pärast lepingu sõlmimist ja elamusse sissekolimist järk-järgult mitmed puudused ja seda täpselt samamoodi nagu naaberkinnistul asuval elamul aadressiga WWW. Tegemist on identsete objektide nii tehniliste omaduste, materjali kui ka lahenduste poolest.
2-19-3147
5.Elamu teise korruse fassaadi lahendus ei ole tehniliselt korrektne, nimelt väliseinte EPS soojustus läheb üle kütmata pööningu osas OSB plaadiks. OSB on ühes tasapinnas EPS-iga, seega on krohvitud OSB plaat otse üle õhekrohviga. Selle tagajärjel joonistuvad fassaadi ülemises osas selgelt välja OSB plaadid, mis on servadest pundunud (välisilme ei ole korrektne) ning on alla kukkumas (ohtlikud). Hagi koostamise seisuga on juba krohv ühelt elamu OSB plaadilt alla kukkunud ning krohviga kaetud OSB plaadid on niiskust saanud ning hallitavad. Fassaadi parandamise tööd maksavad 19062,60 eurot.
6.Elamul esineb olulisi probleeme ventilatsioonisüsteemiga, mille kohta puudub teostusdokumentatsioon ning mis ei taga elamu normikohast õhuvahetust. Arvestades elamu suurust ja ruume, on hinnanguliselt vajalik õhuvahetus minimaalselt 250 m3/h. Antud õhuhulga juures töötab seade viimasel piiril ja olukorras, kus masin ei arenda rõhku ja tekitab müra. Nimetatud seade ei vasta kehtivatele energiatõhususe nõuetele. Magamistubades on kasutatud rõhualanduskaste, millel puuduvad rõhkudevahe mõõdistamiseks vajalikud elemendid ja seinale kinnitatud õhureste, mis ei ole reguleeritavad. Elutoas on õhu sissepuhke elemendina kasutatud plafooni, mis ei täida antud olukorras oma eesmärki suunata värske õhk võimalikult kaugele, vaid suunab õhu plafoonilähedasele alale. Elutoas ei ole järgitud põhimõtet, et õhk peab jagunema ruumis võimalikult ühtlaselt ja õhuvahetus haarama kogu ruumi. Köögialalt puudub väljatõmme. Pliidikubu ehk väljatõmmet pliidi kohalt ei arvestata, kuna see ei tööta pidevalt. Õhukanalitel puuduvad õhuhulkade reguleerimiseks vajalikud klapid. Ventilatsiooniseadme kondensaadi äravool on lahendamata. Hagejad on tarbijad, mitte eriteadmistega isikud ventilatsiooniseadmete alal ega võimelised ise ei ventilatsiooniseadme visuaalse vaatluse ega ka selle märgi ja mudeli põhjal tuvastama, kas konkreetne seade sobib nende elamusse või mitte. Ventilatsioonisüsteemi puuduste likvideerimise ja paranduste tegemise maksumus on 10 815,60 eurot.
7.Elamule oli algselt arendaja poolt paigaldatud peakaitselüliti vabastusvooluga 3x10A. Hagejad olid sunnitud ostma kaitsme nimivoolu suurendamise, millega seoses kandnud kulutusi summas 1 008 eurot, kuid ka see pole piisav. Elektri tugevvooluosa võimsusbilansi analüüsi kohaselt ei taga peakaitsme suurus isegi hagejate poolt suurendatud 3x16A elumaja stabiilset elektrivarustust. Peakaitse vastavusse viimise kulud on 156 eurot x 9 amprit = 1 404 eurot, mida hagejad peaks tegema täiendavalt selleks, et peakaitselüliti vastaks ettenähtud elektriseadmete (sh maaküte, ventilatsioon, olme) kasutamiseks. Hagejad võisid eeldada, et lepingu sõlmimisel olemasolev amprite kogus on selline, mis võimaldab elamut normaalselt kasutada ning hagejad ei pea hakkama selleks lisainvesteeringuid tegema.
8.Elamu vihmaveerenn ei ole korrektselt paigaldatud, puuduvad elamuga ehitamisega seotud korrektsed dokumendid (sh puuduvad abihoone kohta dokumendid), sillutis on ära vajunud ning peasissekäigu juures on plaadid lahti ning sokkel on kahjustatud.
9.Hagejad avastasid esimesed elamu puudused vahetult pärast sissekolimist, mistõttu tuleb eeldada, et puudused olid olemas juba elamu üleandmisel. Kostja ei teavitanud lepingueelsetel läbirääkimistel elamu puudustest. On ilmne, et hagejatel oli selliste asjaolude vastu äratuntav oluline huvi. Elamu ei vasta lepingutingimustele, sest elamul ei ole kokkulepitud omadusi. Kõikidest puudustest on kostjat teavitatud korduvalt nii suuliselt kui ka kirjalikult õigeaegselt, kuid puudusi ei ole likvideeritud.
10.Kostjal lasus kohustus kõik puudused garantii korras likvideerida - käesoleval ajal hüvitada kahju, kuivõrd kostja keeldus puuduste likvideerimisest ning seda sõltumata sellest, et kas hagejad on kostjat ilmnenud mõistliku aja jooksul teavitanud.
2-19-3147
11.Kostja vastu esitatavate nõuete kindlakstegemiseks pöördusid hagejad Advokaadibüroo Teder poole õigusabi saamiseks, kes analüüsis õiguslikku olukorda ning koostas hagejatele nõudekirja. Sellega seoses kandsid hagejad õigusabikulu summas 327,78 eurot, mis tuleb kostjal hüvitada. Kostja vastuväited
12.Kostja vaidleb hagile vastu. Pooltevaheline leping ei ole tarbijamüügileping. Hagejatel puudub nõue kostja vastu. Lepingu esemeks olev kinnistu ja sellel asuv elamu vastas lepingu sõlmimise ajal elementaarsetele elamistingimustele, elamul ei esinenud varjatud puuduseid, mida hagejad ei näinud või mille olemasolust nad ei teadnud lepingu sõlmimisel. Kostja ei müünud hagejatele lepingutingimustele mittevastavat asja.
13.Kostja müüs 21.09.2016 sõlmitud lepinguga hagejatele kinnistu ja andis otsese valduse hagejale üle 23.09.16. Elamule oli väljastatud kasutusluba 14.09.2016. Lepingu esemele väljaantud kasutusluba kinnitab eelduslikult ehitise sihtotstarbelise kasutamise võimalikkust. Enne lepingu sõlmimist tutvusid hagejad elamuga kohapeal. Kostja andis hagejatele üle ka elamu projekti paberkandjal. Lepingu punktis 1.7.2 kinnitasid ostjad (s.t. hagejad), et on lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ning ostjatele (s.t hagejatele) müüja (s.t kostja) poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni üle vaadanud. Seega nägid hagejad, milline on elamu fassaadi välisilme ja milline ventilatsiooniseade oli elamusse paigaldatud. Hagejad teadsid, et kostja poolt oli sõlmitud elektri võrguühenduse leping läbilaskevõimega 10A, aga elamule oli välja ehitatud elektrivõrk, mille kohaselt võrguühenduse maksimaalne läbilaskevõime võib olla kuni 32A ja hagejatel on seega võimalus soovi korral muuta võrguühenduse lepingut läbilaskevõime osas kuni 32 amprini.
14.Hagejad ei teatanud kostjale väidetavatest mittevastavustest mõistliku tähtaja jooksul. Mõistlik tähtaeg oleks pidanud kulgema vähemalt paari esimese kalendrikuu jooksul pärast valduse saamist, kuna selle aja jooksul ilmneb tavapäraselt, kas ostetud kinnisvaraga esineb mingeid probleeme.
15.Väär on väide, et fassaadil olevad OSB plaadid on alla kukkumas. OSB plaadid on kinnitatud mitmekümne kruviga pööningule ehitatud puidust fermide külge, ükski OSB plaat ei ole alla kukkumas ja ükski OSB plaat ei saakski alla kukkuda. OSB plaadid moodustavad koos fermidega hoone pööningu konstruktiivse terviku. Väär on väide, et fassaadilt olevat krohv on alla kukkumas ja on alla kukkunud. Hagejad ei ole kostjat fassaadi puudustest teavitanud. Samuti ei nõustu kostja fassaadi parandamise maksumusega.
16.Hagejad nägid enne lepingu sõlmimist elamuga tutvudes, et elamusse oli paigaldatud ventilatsiooniseade Systemair VX 250 TV/P. Seega ei ole ventilatsiooniseadme tüübi näol tegemist varjatud puudusega. Elamus on tagatud õhu kvaliteet. Lepingu esemele on paigaldatud soojustagastusega ventilatsiooniseade ning elamu on projekteeritud ja ehitatud vastavalt nõuetele, et igal toal ning köögil oleks vähemalt üks lahtikäiv aken, mis muuhulgas annab ka võimaluse ruumi loomulikul viisil õhutamiseks ja tuulutamiseks. Ventilatsiooniagregaat on valitud optimaalne. Ventilatsiooniseadme ja õhukanalite kõik paigaldustööd on tehtud tootja poolt koostatud juhenditele vastavalt ning tootja poolt soovitatud materjalidest. Hagejate väited mittesobivate mürasummutite, plafoonide ja restide ja puhastamata õhukanalite kohta on väärad. Väidetavad puudused ventilatsiooni osas ei muuda elamut elamiskõlbmatuks. Hagejad on käesolevaks ajaks elamus elanud ligi kolm aastat. Samuti ei nõustu kostja kahju suurusega.
2-19-3147
17.Elektrilevi liitumiskilp ei ole olnud kostja omandis ja seetõttu ei ole olnud ega olekski saanud olla ostu-müügilepingu esemeks. Vaidlust ei ole asjaolus, et sel ajal kui kostja oli kinnistu omanik, oli Elektrilevi poolt liitumiskilpi paigaldatud peakaitselüliti vabastusvooluga 3x10A. Hagejatele oli see asjaolu ostu-müügilepingu sõlmimise ajal teada. Hagejatele üleantud elamu projektis oli lahti seletatud, et liitumine peakaitsmega on 3x10A ja vastavalt vajadusele saab seda suurendada 3x32amprini. Samuti on hageja kahju suurus põhjendamatu.
18.Põhjendamatud on hagejate väited ka muude puuduste kohta. Hagejad vaatasid Lepingu eseme ja dokumentatsiooni üle.
19.Hagejad ei saa samaaegselt samadele asjaoludele tuginedes hinda alandada ja nõuda kahju hüvitamist. Hinna alandamise avalduse kostjale tegemisega on hagejad avaldanud, et võtavad väidetava mittekohase täitmise vastu ja lepingu eseme väidetavad puudused ei ole enam käsitatavad kostja mittekohase täitmisena ja seega ei ole need käsitatavad kostjapoolse lepingu rikkumisena, mille eest kahju hüvitamist nõuda. Asjaolu, et hageja loobus hinna alandamisega seotud raha tagastamise nõudest, ei tähenda, et hagejad saaksid nõuda kahju hüvitamist. Maakohtu otsus ja põhjendused
20.Maakohus jättis rahuldamata hagejate hagi kostja vastu kahju hüvitamiseks ja viivise saamiseks, lõpetas menetluse hagejate hagis kostja vastu enammakstud raha 32 110,81 eurot tagastamiseks ning jättis menetluskulud hagejate kanda.
21.Hagejad on kostjalt enne kohtusse pöördumist nõudnud asja parandamist ja kordategemist. Seega vastab hagejate poolt 03.08.2018 esitatud nõue kostjale võlaõigusseaduse (VÕS) § 222 lg 5 järgi nn täitmisnõudele ning hagis nõutud asjade puuduste kõrvaldamise kulude nõue kahju hüvitamise nõudele VÕS § 127 lg 1, 115 lg 1 järgi, kuivõrd puuduseid hageja arvates ei kostja ei kõrvaldanud. Hagejate kahju hüvitamise nõue on suunatud VÕS § 115 lg 1, § 127 lg 1 järgi endise olukorra taastamisele ehk olukorrale, mis oleks siis kui kostja poleks müügilepingut väidetavalt rikkunud ning asi vastaks hagejate arvates kokkulepitud omadustele.
22.Kohtule esitatud hagiavalduses on hagejad viidanud sellele, et samade puuduste (välja arvatud kohtueelsed õigusabikulud 327,78 eurot) eest alandavad nad alternatiivselt asja hinda ning nõuavad enamtasutu tagastamist summas 32 110,81 eurot. Kohtu hinnangul on tegemist hagiavalduses selge tahteavaldusega kostjale, et hagejad alandavad hagiavalduses müüdud asja hinda just hagejate poolt viidatud fassaadi, ventilatsiooni ja peakaitsme suuruse väidetavate puuduste tõttu. Märgitud hinna alandamise avalduse, mis on hagiavalduses esitatud, on kostja esindaja kaudu kätte saanud, mida on kostja esindaja ise kinnitanud. Kohus nõustus kostjaga, et hinna alandamine on kostjale tehtud ega nõustunud hagejatega, et sellist hinna alandamise avaldust poleks tehtud või see oleks vaid alternatiivne. Seega on hagejad hinna alandamise avaldusega kostjale võtnud vastu lepingu mittekohase täitmise, mis puudutab fassaadi, ventilatsiooni ja peakaitsme suurusega seotud väidetavaid puudusi. Nii ei saa hagejad kui ostjad VÕS § 101 lg 2 järgi samal ajal nõuda enam samade puuduste eest kahju hüvitamist. Samad müügieseme puudused ei ole enam käsitatavad mittekohase täitmisena ja seega lepingu rikkumisena. Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus, et hagejate kahju hüvitise nõue tuleb rahuldamata jätta.
23.Hagejate loobumise tõttu hinna alandamisega seonduvast enammakstud raha, 32 110,81 euro tagastamise nõudest, lõpetas maakohus selles osas menetluse.
2-19-3147 Apellatsioonkaebus
24.Apellatsioonkaebuses paluvad hagejad maakohtu otsuse tühistada osas, milles maakohus jättis rahuldamata hagejate hagi kostja vastu põhivõlgnevuse summas 32 617,98 euro ja sellelt arvestatava viivise ning menetluskulude jaotuse osas. Hagejad paluvad tühistatud osas teha uue otsuse, millega hagi selles osas rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda või alternatiivselt saata tühistatud osas hagi maakohtule uueks läbivaatamiseks.
25.Hagejad nõudsid kostjalt enne kohtusse pöördumist asja kordategemist (mis on kahju hüvitamise nõude eeltingimuseks) ja teavitasid kahju hüvitamise nõude (mis seisneb puuduste likvideerimise maksumuses) esitamise kavatsusest. Hinna alandamise avaldust hagejad kostjale enne kohtusse pöördumist ei teinud. Hagiavalduse tekstis nõudsid hagejad samadele puudustele tuginedes nii kahju hüvitamist (esimese eelistusena) kui ka hinna alandamise tagajärjel enamtasutu tagastamist (teise eelistusena). Kohus jättis hagi rahuldamata põhjusega, et hagejad on üheaegselt samade puuduste eest, mille eest nad nõuavad kahju hüvitamist, samal ajal ka hinda alandanud. Maakohtu käitumine on vastuolus menetlusökonoomia põhimõttega ja kohtuotsus on üllatuslik. Maakohus teatas menetluse kestel, et hagejad ei saa samadele puudustele tuginedes nõuda kahju hüvitamist ja alternatiivselt alandada hinda. Sellest tulenevalt hagejad teatasid, et nende nõudeks jääb kahju hüvitamise nõue. Kohus andis seejärel teada, et lahendab hagejate nõudest loobumise küsimuse lõpplahendis. Kohus samas ei teatanud, et juhul, kui hageja loobub alternatiivnõudest ja alles jääb vaid kahju hüvitamise nõue, siis ei saa kohus kahju hüvitamise nõuet mitte mingil juhul rahuldada.
26.Maakohus leidis otsuses ebaõigesti, et hagejad on kehtivalt alandanud hinda ja on kehtivalt nõudnud hinna alandamise tagajärjel enamtasutu tagastamist ning et hagejad ei saa seetõttu kostjalt enam nõuda kahju hüvitamist. Hagejad ei ole teinud kostjale hinna alandamise avaldust ega ole kehtivalt alandanud hinda. Hagejad ei nõustu maakohtu lähenemisega, mille kohaselt on hagejad hinna alandamise avaldusega kostjale võtnud vastu lepingu mittekohase täitmise, mis puudutab fassaadi, ventilatsiooni ja peakaitsme suurusega seotud puudusi. Hagejad ei ole hinna alandamise nõuet palunud rahuldada alternatiivselt hagiavalduse taotlustes, seega ei ole ka hagejad esitanud sellist nõuet kostjale. Hagis on hagejad nõudnud ainult esimese nõude täitmist kostjalt, milleks on kahjuhüvitise tasumine summas 33 569,58 eurot (pärast hagi muutmist nõudsid hagejad kahjuhüvitist summas 32 617,98 eurot). Lisaks on hagejad mõlema alternatiivnõude (nii hinna alandamise kui kahju hüvitamise) puhul lähtunud tegelikult puuduse kõrvaldamise maksumusest, mitte kohasest ja mittekohase täitmise väärtustest. Hinna alandamise valemis (lepingu eseme väärtus koos puudusega) lähtusid hagejad puuduste kõrvaldamise maksumusest.
27.Maakohus jättis hagejate kahju hüvitamise nõudele sisulise hinnangu andmata. Hagejate kahju hüvitamise nõue on põhjendatud ning tõendatud. Elamu fassaad, ventilatsioon ja peakaitse oli puudustega. Hagejad on nendest puudustest kostjat õigeaegselt teavitanud. Samuti lasub kostjal garantiist tulenevalt kohustus puudused kõrvaldada. Vastustaja seisukoht
28.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.
2-19-3147
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
29.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb materiaalõiguse ebaõige kohaldamise ning menetlusõiguse olulise rikkumise tõttu tühistada osas, milles maakohus jättis rahuldamata hagejate hagi kostja vastu kahju hüvitamiseks ja viivise saamiseks ning jättis menetluskulud hagejate kanda. Tsiviilasi tuleb tühistatud osas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 3 alusel saata esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele.
30.Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, millega maakohus lõpetas menetluse X ja C hagis OÜ R.A.S.Ü. INVEST vastu enammakstud raha 32 110,81 eurot tagastamiseks (resolutsiooni p 2). Selles osas on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 järgi jõustunud. Samuti on jõustunud maakohtu otsustused jätta tähelepanuta kostja poolt esitatud tõend (resolutsiooni p 6) ja rahuldada osaliselt kohtuistungi protokolli parandamise taotlus (resolutsiooni p 7).
31.Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus ebaõigesti leidnud, et hagejad on teinud hinna alandamise avalduse, mille tõttu nad ei saa enam samade puuduste eest nõuda kahju hüvitamist. Sellest tulenevalt kohaldas maakohus ebaõigesti VÕS § 101 lõiget 2 ning jättis sisuliselt lahendamata hagejate kahju hüvitamise nõude, rikkudes selliselt TsMS § 438 lõiget 1 ning TsMS § 442 lõikeid 5 ja 8.
32.Maakohus on õigesti VÕS § 101 lõiget 2 tõlgendades leidnud, et võlausaldaja ei saa kohustuse rikkumise korral õiguskaitsevahenditena korraga nõuda kahju hüvitamist ja hinna alandamisega saadu tagastamist, kuna nende õiguskaitsevahendite kasutamise eeldused on erinevad. Nimelt võtab hinna alandamisega võlausaldaja mittekohase täitmise vastu (VÕS § 112 lg 1), kuid kahju hüvitamise nõude puhul mitte. Seega tuleb hinnata, mis nõude on hagejad esitanud ja kui on esitatud mitu nõuet, siis kas nad on neid järjestanud. Antud juhul on hagejad esitanud hagiavalduses nõude võlgnevuse saamiseks summas 33 569,58 eurot. 11.09.2019 täpsustatud avalduses täpsustasid hagejad oma nõudeid. Hagejate täpsustatud kahju hüvitamise nõude suuruseks on 32 617,98 eurot, mida nad nõuavad esimese eelistusena. Alternatiivselt (teise eelistusena) alandasid hagejad hinda ja nõudsid enamtasutu tagastamist summas 32 110,81 eurot. Seega ei esine kolleegiumi hinnangul VÕS § 101 lg 2 sätestatud olukorda, kus hagejad on esitanud samaaegselt kahju hüvitamise ja hinna alandamisega saadu tagastamise nõude. Hagejad on selgelt käsitlenud hinna alandamisega saadu tagastamise nõuet alternatiivsena kahju hüvitise nõudele. Tegemist ei ole üheaegselt nii kahju hüvitamise kui ka hinna alandamisega saadu tagastamise nõude esitamisega. Üheaegsete (kumulatiivsete) nõuete puhul peab kohus lahendama kõik nõuded, kuid alternatiivsete puhul üksnes ühe neist. Kolleegiumi hinnangul ei esine ka olukorda, kus hagejad on ekslikult kahju hüvitamise nõudena esitanud hinna alandamisega saadu tagastamise nõude, kuna hagejad on hagiavalduses tuginenud eseme puudustele ja kahju arvestuses puuduste kõrvaldamise maksumusele. Lepingu eseme väärtusele koos puudustega ja ilma puudusteta on hagejad viidanud üksnes alternatiivselt.
33.Maakohus leidis, et kuna hinna alandamise tahteavaldus on tehtud, siis ei oma tähtsust see, et hinna alandamise tõttu enammakstu tagastamise nõue on alternatiivne. Kolleegiumi hinnangul leidis maakohus vääralt, et hagejad on teinud tahteavalduse hinna alandamiseks. Hinna alandamise avalduse võib teha ka kohtumenetluses, mh hagis, kui see jõuab kostjani (vt nt Riigikohtu 14. juuni 2006. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-59-06, p 16; 10. juuni 2009. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-55-09, p 12). Seejuures saab hinna alandamisele kohtumenetluses
2-19-3147 tugineda ka alternatiivselt, juhuks kui kahju hüvitamise nõuet rahuldada ei saa. Sellisel juhul tuleb hagiavaldust tõlgendades hinnata, kas hageja on vaatamata alternatiivse nõude esitamisele siiski hinda alandanud. Hagejad märgivad hagiavalduses, et hagejad alandavad hinda alternatiivselt. Seega saaks hinna alandamise tahteavalduse lugeda tehtuks üksnes siis, kui hagejate kahju hüvitamise nõuet ei saa rahuldada. Õiguskirjanduse kohaselt on selline alternatiivselt hagiavalduse lugemine hinna alandamise tahteavalduseks võimalik (vt Võlaõigusseadus I kommenteeritud väljaanne, § 101, komm 9 e, lk 479). Kuna hagejad on hinna alandamise avaldusele tuginenud alternatiivselt, on ebaõige ka maakohtu järeldus, et hagejad on võtnud vastu lepingu mittekohase täitmise, mis puudutab fassaadi, ventilatsiooni ja peakaitsme suurusega seotud puudusi.
34.Tulenevalt sellest, et hagejad 03.01.2020 menetlusdokumendis loobusid oma hinna alandamisega seonduvast enammakstud raha tagastamise nõudest, oleks maakohus pidanud hagejate kahju hüvitamise nõude sisuliselt lahendama. Arvestades, et maakohus ei ole hagejate nõuet sisuliselt otsuses üldse käsitlenud, ei saa ringkonnakohus hagejate nõuet praegusel juhul lahendada kahjustamata seejuures oluliselt menetlusosaliste edasikaebeõigust ning asi tuleb saata tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks.
35.Kuivõrd asi saadetakse ülalmärgitud põhjustel maakohtule uueks läbivaatamiseks, ei pea ringkonnakohus vajalikuks käsitleda apellatsioonkaebuses sisalduvaid väiteid maakohtu otsuse üllatuslikkuse kohta ning väiteid, mis puudutavad elamul puuduste tuvastamist, nendest kostja teavitamist ja hagejatel kahju tekkimist ning kostja vastutust kahju hüvitamise eest.
36.Hagejad esitasid 23.08.2021 ringkonnakohtule täiendavad tõendid - tsiviilasjas nr 2-19266 esitatud hagiavalduse ja Harju Maakohtu 12.07.2021 otsuse. Hagejad leiavad, et nimetatud tõendid on asjakohased apellatsioonkaebuse lahendamisel, kuna tõendavad, et teises tsiviilasjas ei käsitlenud maakohus sarnastel asjaoludel esitatud hagiavaldust hinna alandamise avaldusena. Kostja vaidleb nimetatud tõendite vastuvõtmisele vastu. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et tegemist ei ole TsMS § 652 lg 4 kohaselt asja lahendamisel tähtsust omavate tõenditega. See, milliseid otsustusi tegi kohus mõnes teises tsiviilasjas, ei saa mõju avaldada käesoleva asja lahendamisel.
37.Tulenevalt sellest, et ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja saadab asja maakohtule uueks läbivaatamiseks, ei määra ringkonnakohus asjas menetluskulude jaotust ega hüvitatavate menetluskulude suurust. Menetluskulude jaotuse määrab TsMS § 173 lg 3 järgi maakohus vastavalt asja lahendamise tulemusele. Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab maakohus vastavalt menetluskulude jaotusele TsMS § 177 lg-te 1 ja 2 järgi kindlaks kohtuotsuses või mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist määrusega. (allkirjastatud digitaalselt) Vallo Kariler
(allkirjastatud digitaalselt) Kaija Kaijanen
(allkirjastatud digitaalselt) Gaida Kivinurm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.