M. L. ja C. L. hagi OÜ R.A.S.Ü. INVEST vastu kahju hüvitamiseks ja viivise saamiseks
Tsiviilasja hind
Hagihind 35 227,42 eurot
Menetlusosalised ja nende
Hageja I: M. L. (isikukood XXX, elukoht XXX);
esindajad
Hageja II: C. L. (isikukood XXX, elukoht XXX); Hagejate lepinguline esindaja: vandeadvokaat Eva Mägi (Advokaadibüroo Cuesta, e-post [email protected]); Kostja: OÜ R.A.S.Ü. INVEST (registrikood 10778700, asukoht Lahe tee 10, Miiduranna küla, Viimsi vald, 74001 Harju maakond); Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Siiri S. (Advokaadibüroo Siiri S., e-post [email protected]).
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
Resolutsioon
1.Rahuldada M. L. ja C. L. hagi OÜ R.A.S.Ü. INVEST vastu kahju hüvitamiseks ja viivise saamiseks.
2.Mõista OÜ-lt R.A.S.Ü. INVEST välja põhivõlgnevus 32 617,98 eurot M. L. ja C. L. kasuks järgmiselt:
2.1 Mõista OÜ-lt R.A.S.Ü. INVEST välja põhivõlgnevus 16 308,99 eurot M. L. kasuks; 2.2 Mõista OÜ-lt R.A.S.Ü. INVEST välja põhivõlgnevus 16 308,99 eurot C. L. kasuks.
3.Mõista OÜ-lt R.A.S.Ü. INVEST välja viivised VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras järgmiselt: 3.1 Mõista OÜ-lt R.A.S.Ü. INVEST välja viivised VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras põhivõlgnevuselt 16 308,99 M. L. kasuks alates 27.02.2019 kuni kohustuse kohase täitmiseni; 3.2 Mõista OÜ-lt R.A.S.Ü. INVEST välja viivised VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras põhivõlgnevuselt 16 308,99 C. L. kasuks alates 27.02.2019 kuni kohustuse kohase täitmiseni. Menetluskulud
4.Jätta menetluskulud kostja kanda. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt TsMS § 177 lg-le 2. Edasikaebamise kord
5.Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.M. L. ja C. L. esitasid 27.02.2019 Harju Maakohtule hagiavalduse OÜ R.A.S.Ü. INVEST vastu. Hagejad palusid mõista kostjalt hagejate kasuks välja põhivõlg summas 33 569,58 eurot ning viivised alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni. 11.09.2019 täpsustatud avalduses palusid hagejad esimese eelistusena kostjalt hagejate kasuks välja mõista kahju hüvitis summas 32 617,88 eurot ning alternatiivselt (teise eelistusena) alandavad hagejad hinda ja nõuavad enamtasutu tagastamist summas 32 110,81 eurot ning kahju hüvitamist summas 327,78 eurot, kokku 32 438,59 eurot.
2.Hagejad loobusid 03.01.2020 oma hinna alandamisega seonduvast enammakstud raha tagastamise nõudest. Hagejad paluvad mõista kostjalt hagejate kasuks välja põhivõlg summas 32 617,98 eurot, viivis põhinõudelt (põhinõude summa 32 617,98 eurot) alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni.
3.Hagejad ostsid kostjalt 21.09.2016 notariaalselt tõestatud müügilepingu alusel kinnistu aadressil XXX. Kooskõlas lepingu p-ga 3.1 tasusid hagejad kostjale kinnistu eest 179 000 eurot. Hagejad vaatasid kinnistul asuva elamu ostueelselt üle. Hagejad eeldasid, et kõik elamu tehnosüsteemid on töökorras, elamu on ehitatud ehitusprojekti järgides ning elamu vastab müügikuulutuses kirjeldatud tingimustele ja kostja poolt hagejatele tehtud müügipakkumisele, st kostja poolt rajatud C-energiakasutuse klassiga täisvalmiduses maakütte ja sundventilatsiooniga siseviimistletud elamu koos kõrvalhoonega. Elamule on väljastatud ehitusluba 12.03.2015 ning kasutusluba 14.09.2016. Enne lepingu sõlmimist olid hagejad teinud kohapeal elamu visuaalse ülevaatuse, mille käigus elamul mingeid puuduseid ei tuvastatud. Lepingu p-s 1.6.3. kinnitas kostja, et elamul ei ole mingeid kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejatele teatanud
või mida hagejad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Kostja andis elamu otsese valduse hagejatele üle 23. septembril 2016. Hagejate elamu puhul hakkasid väljenduma pärast lepingu sõlmimist ja elamusse sissekolimist järk-järgult mitmed puudused ja seda täpselt samamoodi nagu naaberkinnistul asuval elamul aadressiga XXX. Tegemist on identsete objektide nii tehniliste omaduste, materjali kui ka lahenduste poolest. Elamu teise korruse fassaadi lahendus ei ole tehniliselt korrektne, nimelt väliseinte EPS soojustus läheb üle kütmata pööningu osas OSB plaadiks. OSB on ühes tasapinnas EPSiga, seega on krohvitud OSB plaat otse üle õhekrohviga. Selle tagajärjel joonistuvad fassaadi ülemises osas selgelt välja OSB plaadid, mis on servadest pundunud (välisilme ei ole korrektne) ning on alla kukkumas (ohtlikud). Hagi koostamise seisuga on juba krohv ühelt elamu OSB plaadilt alla kukkunud ning krohviga kaetud OSB plaadid on niiskust saanud ning hallitavad. Fassaadi parandamise tööd maksavad 19 062,60 eurot. Elamul esineb olulisi probleeme ventilatsioonisüsteemiga, mille kohta puudub teostusdokumentatsioon ning mis ei taga elamu normikohast õhuvahetust. Arvestades elamu suurust ja ruume, on hinnanguliselt vajalik õhuvahetus minimaalselt 250 m3/h. Antud õhuhulga juures töötab seade viimasel piiril ja olukorras, kus masin ei arenda rõhku ja tekitab müra. Nimetatud seade ei vasta kehtivatele energiatõhususe nõuetele. Magamistubades on kasutatud rõhualanduskaste, millel puuduvad rõhkudevahe mõõdistamiseks vajalikud elemendid ja seinale kinnitatud õhureste, mis ei ole reguleeritavad. Elutoas on õhu sissepuhke elemendina kasutatud plafooni, mis ei täida antud olukorras oma eesmärki suunata värske õhk võimalikult kaugele, vaid suunab õhu plafoonilähedasele alale. Elutoas ei ole järgitud põhimõtet, et õhk peab jagunema ruumis võimalikult ühtlaselt ja õhuvahetus haarama kogu ruumi. Köögialalt puudub väljatõmme. Pliidikubu ehk väljatõmmet pliidi kohalt ei arvestata, kuna see ei tööta pidevalt. Õhukanalitel puuduvad õhuhulkade reguleerimiseks vajalikud klapid. Ventilatsiooniseadme kondensaadi äravool on lahendamata. Hagejad on tarbijad, mitte eriteadmistega isikud ventilatsiooniseadmete alal ega võimelised ise ei ventilatsiooniseadme visuaalse vaatluse ega ka selle märgi ja mudeli põhjal tuvastama, kas konkreetne seade sobib nende elamusse või mitte. Ventilatsioonisüsteemi puuduste likvideerimise ja paranduste tegemise maksumus on 10 815,60 eurot. Elamule oli algselt arendaja poolt paigaldatud peakaitselüliti vabastusvooluga 3x10A. Hagejad olid sunnitud ostma kaitsme nimivoolu suurendamise, millega seoses kandnud kulutusi summas 1 008 eurot, kuid ka see pole piisav. Elektri tugevvooluosa võimsusbilansi analüüsi kohaselt ei taga peakaitsme suurus isegi hagejate poolt suurendatud 3x16A elumaja stabiilset elektrivarustust. Peakaitse vastavusse viimise kulud on 156 eurot x 9 amprit = 1 404 eurot, mida hagejad peaks tegema täiendavalt selleks, et peakaitselüliti vastaks ettenähtud elektriseadmete (sh maaküte, ventilatsioon, olme) kasutamiseks. Hagejad võisid eeldada, et lepingu sõlmimisel olemasolev amprite kogus on selline, mis võimaldab elamut normaalselt kasutada ning hagejad ei pea hakkama selleks lisainvesteeringuid tegema. Hagejad avastasid esimesed elamu puudused vahetult pärast sissekolimist, mistõttu tuleb eeldada, et puudused olid olemas juba elamu üleandmisel. Kostja ei teavitanud lepingueelsetel läbirääkimistel elamu puudustest. On ilmne, et hagejatel oli selliste asjaolude vastu äratuntav oluline huvi. Elamu ei vasta lepingutingimustele, sest elamul ei ole kokkulepitud omadusi. Kõikidest puudustest on kostjat teavitatud korduvalt nii suuliselt kui ka kirjalikult õigeaegselt, kuid puudusi ei ole likvideeritud. Kostjal lasus kohustus kõik puudused garantii korras likvideerida - käesoleval ajal hüvitada kahju, kuivõrd kostja keeldus puuduste likvideerimisest ning seda sõltumata sellest, et kas hagejad on kostjat ilmnenud mõistliku aja jooksul teavitanud.
10.Kostja vastu esitatavate nõuete kindlakstegemiseks pöördusid hagejad Advokaadibüroo Teder poole õigusabi saamiseks, kes analüüsis õiguslikku olukorda ning koostas hagejatele nõudekirja. Sellega seoses kandsid hagejad õigusabikulu summas 327,78 eurot, mis tuleb kostjal hüvitada. Kostja vastuväited hagile
11.Kostja vaidleb hagile vastu. Hagejatel puudub nõue kostja vastu. Lepingu esemeks olev kinnistu ja sellel asuv elamu vastas lepingu sõlmimise ajal elementaarsetele elamistingimustele, elamul ei esinenud varjatud puuduseid, mida hagejad ei näinud või mille olemasolust nad ei teadnud lepingu sõlmimisel. Kostja ei müünud hagejatele lepingutingimustele mittevastavat asja.
12.Kostja müüs 21.09.2016 sõlmitud lepinguga hagejatele kinnistu ja andis otsese valduse hagejale üle 23.09.16. Elamule oli väljastatud kasutusluba 14.09.2016. Lepingu esemele väljaantud kasutusluba kinnitab eelduslikult ehitise sihtotstarbelise kasutamise võimalikkust. Enne lepingu sõlmimist tutvusid hagejad elamuga kohapeal. Kostja andis hagejatele üle ka elamu projekti paberkandjal. Lepingu punktis 1.7.2 kinnitasid ostjad (s.t. hagejad), et on lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ning ostjatele (s.t hagejatele) müüja (s.t kostja) poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni üle vaadanud. Seega nägid hagejad, milline on elamu fassaadi välisilme ja milline ventilatsiooniseade oli elamusse paigaldatud. Hagejad teadsid, et kostja poolt oli sõlmitud elektri võrguühenduse leping läbilaskevõimega 10A, aga elamule oli välja ehitatud elektrivõrk, mille kohaselt võrguühenduse maksimaalne läbilaskevõime võib olla kuni 32A ja hagejatel on seega võimalus soovi korral muuta võrguühenduse lepingut läbilaskevõime osas kuni 32 amprini.
13.Hagejad ei teatanud kostjale väidetavatest mittevastavustest mõistliku tähtaja jooksul. Mõistlik tähtaeg oleks pidanud kulgema vähemalt paari esimese kalendrikuu jooksul pärast valduse saamist, kuna selle aja jooksul ilmneb tavapäraselt, kas ostetud kinnisvaraga esineb mingeid probleeme.
14.Väär on väide, et fassaadil olevad OSB plaadid on alla kukkumas. OSB plaadid on kinnitatud mitmekümne kruviga pööningule ehitatud puidust fermide külge, ükski OSB plaat ei ole alla kukkumas ja ükski OSB plaat ei saakski alla kukkuda. OSB plaadid moodustavad koos fermidega hoone pööningu konstruktiivse terviku. Väär on väide, et fassaadilt olevat krohv on alla kukkumas ja on alla kukkunud. Hagejad ei ole kostjat fassaadi puudustest teavitanud. Samuti ei nõustu kostja fassaadi parandamise maksumusega.
15.Hagejad nägid enne lepingu sõlmimist elamuga tutvudes, et elamusse oli paigaldatud ventilatsiooniseade Systemair VX 250 TV/P. Seega ei ole ventilatsiooniseadme tüübi näol tegemist varjatud puudusega. Elamus on tagatud õhu kvaliteet. Lepingu esemele on paigaldatud soojustagastusega ventilatsiooniseade ning elamu on projekteeritud ja ehitatud vastavalt nõuetele, et igal toal ning köögil oleks vähemalt üks lahtikäiv aken, mis muuhulgas annab ka võimaluse ruumi loomulikul viisil õhutamiseks ja tuulutamiseks. Ventilatsiooniagregaat on valitud optimaalne. Ventilatsiooniseadme ja õhukanalite kõik paigaldustööd on tehtud tootja poolt koostatud juhenditele vastavalt ning tootja poolt soovitatud materjalidest. Hagejate väited mittesobivate mürasummutite, plafoonide ja restide ja puhastamata õhukanalite kohta on väärad. Väidetavad puudused ventilatsiooni osas ei muuda elamut elamiskõlbmatuks. Hagejad on käesolevaks ajaks elamus elanud ligi kolm aastat. Samuti ei nõustu kostja kahju suurusega.
16.Elektrilevi liitumiskilp ei ole olnud kostja omandis ja seetõttu ei ole olnud ega olekski saanud olla ostu-müügilepingu esemeks. Vaidlust ei ole asjaolus, et sel ajal kui kostja
oli kinnistu omanik, oli Elektrilevi poolt liitumiskilpi paigaldatud peakaitselüliti vabastusvooluga 3x10A. Hagejatele oli see asjaolu ostu-müügilepingu sõlmimise ajal teada. Hagejatele üleantud elamu projektis oli lahti seletatud, et liitumine peakaitsmega on 3x10A ja vastavalt vajadusele saab seda suurendada 3x32amprini. Samuti on hageja kahju suurus põhjendamatu. Põhjendamatud on hagejate väited ka muude puuduste kohta. Hagejad vaatasid lepingu eseme ja dokumentatsiooni üle. Menetluse käik
17.Maakohus jättis 08.01.2021 otsusega rahuldamata hagejate hagi kostja vastu kahju hüvitamiseks ja viivise saamiseks, lõpetas menetluse hagejate hagis kostja vastu enammakstud raha 32 110,81 eurot tagastamiseks ning jättis menetluskulud hagejate kanda.
18.Tallinna Ringkonnakohtu 10.09.2021 otsusega tühistati Harju Maakohtu 08.01.2021 otsus osas, milles maakohus jättis rahuldamata M. L. ja C. L. hagi OÜ R.A.S.Ü. INVEST vastu kahju hüvitamiseks ja viivise saamiseks ning jättis menetluskulud hagejate kanda. Ringkonnakohus saatis tsiviilasja tühistatud osas samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Harju Maakohtu 08.01.2021 otsus jõustus osas, millega maakohus lõpetas menetluse M. L. ja C. L. hagis OÜ R.A.S.Ü. INVEST vastu enammakstud raha 32 110,81 eurot tagastamiseks. Kohtuotsuse põhjendused
19.Kohus, tutvunud hagiavalduse ja kostja vastusega, uurinud esitatud avaldusi ja tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada.
20.Asjas puudub vaidlus, et hagejad ostsid kostjalt 21.09.2016 notariaalselt tõestatud müügilepingu (kd I lk 8-13) alusel kinnistu aadressil XXX. Kooskõlas lepingu p-ga 3.1 tasusid hagejad kostjale kinnistu eest 179 000 eurot. Hagejad leiavad, et kostja on hagejatele üle andnud lepingutingimustele mitte vastava eseme, kuna fassaad ei ole ehitatud nõuetekohaselt, esineb probleeme ventilatsioonisüsteemiga ning hagejad olid sunnitud ostma peakaitselüliti kaitsme nimivoolu suurendamise.
21.Hagejad paluvad mõista kostjalt hagejate kasuks välja põhivõlg summas 32 617,98 eurot ja viivis põhinõudelt (32 617,98 eurot) alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni. Kostja vaidleb hagile vastu.
22.Kohus märgib, et lähtuvalt Tallinna Ringkonnakohtu 10.09.2021 otsuses antud suunistest tuleb maakohtul sisuliselt käsitleda hagejate kahju hüvitamise nõuet. Hagejad on 11.09.2019 menetlusdokumendis avaldanud, et hagejate kahju hüvitamise nõue on 32 290,20 eurot, kuna vastav summa kulub selleks, et viia lepingu ese (Nööbi tee 12 kinnistu elamu) vastavusse sellega, mille kostja pidi hagejatele lepingu järgi üle andma. Nimetatud summa koosneb fassaadi kordategemise maksumusest summas 19 062,60 eurot, ventilatsioonisüsteemi kordategemise maksumusest summas 10 815,60 eurot, kaitsme nimivoolu suurendamisega seotud maksumusest summas 1 008 eurot ning peakaitsme vastavusse viimise kuludest summas 1 404 eurot. Lisaks on hagejatel õigus nõuda kostjalt õigusabikulude hüvitamist summas 327,78 eurot, seega kokku on hagejate kahju hüvitamise nõude suurus 32 617,98 eurot.
23.Kohus on seisukohal, et hagejate kahju hüvitamise nõude alus saab olla võlaõigusseaduse (VÕS) § 115 ja § 127. Lähtuvalt Riigikohtu lahendi nr 2-18-13649 pst 13 võib hageja nõuda VÕS § 115 lg 1 ja § 127 alusel kostjalt kahju hüvitamist, kui
on täidetud eelkõige järgmised eeldused (vt nt Riigikohtu 21. oktoobri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-107-15, p 11): kostja on kohustust rikkunud (VÕS § 115 lg 1); kostja vastutab kohustuse rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1); hagejale on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Lähtuvalt Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-107-15 p-st 11 peab kostja omakorda kahju hüvitamise kohustusest vabanemiseks tõendama, et rikkumine oli vabandatav, st et ta rikkus kohustust asjaolu tõttu, mida ta ei saanud mõjutada, ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saadud selle asjaoluga arvestamist või selle vältimist või takistavast asjaolust või selle tagajärgedest ülesaamist kostjalt oodata.
24.Kohus märgib, et kostja on oma kohustust rikkunud, kui hagejatele müüdud ese ei vasta kooskõlas VÕS § 217 lõikega 2 lepingutingimustele. Riigikohus on lahendis nr 2-1518582 p-s 12 rõhutanud, et otsustada selle üle, kas kostja on müügilepingut rikkunud, tuleb esmalt tuvastada, millistele tingimustele pidi müügilepingu esemeks olev kinnisasi vastama. VÕS § 77 lg 1 kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Kohus leiab, et eeltoodust tulenevalt tuleb kohtul analüüsida, kas kostja on hagejatele üle andnud elamu, mis ei vasta lepingu tingimustele või vähemalt keskmisele kvaliteedile. Antud juhul on hagejad asunud seisukohale, et puudused esinevad fassaadil, ventilatsioonisüsteemil ning peakaitsmel.
25.Fassaadil esinevate puuduste kohta on hagejad esitanud asjatundja T. S., kes on 8. taseme volitatud ehitusinsener, augustis 2019. aastal valminud arvamuse (kd I lk 109114), millest ilmneb, et ehitusaegsetelt fotodelt jääb silma fassaadi lahendus, mis ei saa kuidagi olla tehniliselt korrektne. Välisseinte EPS soojustus läheb üle kütmata pööningu osas OSB plaadiks. OSB on ühes tasapinnas EPSiga, seega on krohvitud OSB plaat õhekrohviga. Eksperdile teadaolevalt ei ole OSB plaat ühegi õhekrohvi tootja juhiste järgi sobiv alus krohvile. Kahjuks pole teada, mis õhekrohvisüsteemi on kasutatud, kuna puudub toetusdokumentatsioon. Enamus süsteemidel on nõue alustada seinte soojustamist sokliprofiiliga, mida antud hoonel polnud. // Fassaadi ülemises osas joonistuvad välja OSB plaadid, mis on servadest pundunud. Väiksemagi niiskuse korral hakkavad OSB plaatide servad punduma. Kuna OSB plaat pole krohvi aluseks mõeldud, siis on tehniline lahendus vale. Mingi hetk võib krohv OSB plaadilt lihtsalt maha kooruda. // Äravoolu renniotsa tsoonis on probleem. Vihmavesi satub fassaadile ja juba on tekkinud ka krohvile praod ja kahjustus. // Projekti järgi ette nähtud pööningu osas OSB plaadile paigaldatud 100mm soojustust ja siis see krohvida. Soojustuse ära jätmisega on tekitatud tehniliselt ebakorrektne lahendus. // Sokli osa krohv laguneb. Krohv on alusest lahti kuni 15 cm kõrgusel maapinnast (kd I lk 110 pöördel-112). Kohus on seisukohal, et eelviidatud asjatundja arvamusega on tõendatud, et hagejatele müüdud elamu fassaad ei vasta vähemalt keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 mõttes ning sellel esinevad mitmed ülaltoodud puudused. Samuti märgib kohus, et nähtuvalt 2018. aasta helisalvestisest on kostja esindaja ise kinnitanud, et fassaadid tuleb korda teha, mis tähendab, et kostja on möönnud fassaadil esinevaid probleeme (dlt 227, 44:26). Seoses kostja väidetega, et tegelikkuses hagejatele müüdud elamu fassaadilt krohvi ei kooru, märgib kohus, et sõltumata asjaolust, kas hagi esitamise hetkel hoone fassaadilt krohvi koorus või mitte, on asjatundja arvamusega tõendamist leidnud, et fassaad ei ole
ehitatud tehniliselt korrektselt, mis tähendab, et ehitustööd ei ole teostatud selleks ettenähtud kvaliteediga.
26.Kohus märgib, et kostja on seoses fassaadis seisukorraga esitanud ka omapoolse 26.09.2019 asjatundja arvamuse (kd I lk 126-131), mille on koostanud T. S., kes on 8. taseme volitatud ehitusinsener. Asjatundja on xxx elamu osas asunud seisukohale, et fassaadi ülevaatamisel silmaga nähtavaid lagunemisi või kahjustusi ei esinenud ning elamu fassaadi olukord on 3 aasta möödudes hea. Kohus on seisukohal, et kostja esitatud asjatundja arvamus ei lükka ümber hagejate esitatud asjatundja arvamust, kuna hagejate esitatud asjatundja arvamusest ilmneb, et asjatundja on arvesse võtnud ka ehitamise käigus ilmnenud asjaolusid, mitte üksnes valminud hoone silmaga hindamisel nähtuvat. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et fassaadiga seotud lepingu rikkumine on tuvastamist leidnud.
27.Ventilatsioonisüsteemi osas on pooled 21.09.2016 lepingu punktis 3.3 kokku leppinud, et lepingu eseme ostuhind sisaldab siseviimistlust, liitumisi vee- ja kanalisatsioonitrassiga ning elektrivõrguga ning toimivat maakütet ja ventilatsioonisüsteemi. Seega pidi lepingu tingimuste kohaselt olema lepingu esemel toimiv ventilatsioonisüsteem. Samas ilmneb eelviidatud 2019. aasta asjatundja T. S. arvamusest, et kaebuste ja sellega seonduvate asjaolude selgitamiseks tehti eramu kütteja ventilatsioonisüsteemi ning täitedokumentatsiooni ülevaatus. /.../ Paigaldatud süsteemide kohta puuduvad projektlahendused, mis põhinevad arvutustel ja mis annavad vajalikud tehnilised andmed selle ehitamiseks ja seadistamiseks. Puudub täielikult teostusdokumentatsioon. /.../ Paigaldatud ventilatsiooniseade ei taga hoone normidekohast õhuvahetust. Arvestades eramu suurust ja ruume, on hinnanguliselt vajalik õhuvahetus minimaalselt 250 m3 /h. Antud õhuhulga juures töötab seade viimasel piiril ja olukorras, kus masin ei arenda rõhku ja tekitab müra. /.../ Nimetatud seade ei vasta kehtivatele energiatõhususe nõuetele, mis on kehtestatud Euroopa Komisjoni määrusega 1253/2014. Ventilatsiooniseadme ühendamisel õhukanalitega on kasutatud mittesobivaid mürasummuteid, kuna on pehme kestaga, millest levib müra ümbritsevasse keskkonda. Samuti ei ole võimalik 600 mm pikkuse mürasummutiga summutada seadmest tulenevat heli, kui see töötab täisvõimsusel. Õhujaotuselementidena ruumides on kasutatud mittesobivaid plafoone ja reste. Magamistubades on kasutatud rõhualanduskaste, millel puuduvad rõhkudevahe mõõdistamiseks vajalikud elemendid, ja seinale kinnitatud õhureste, mis ei ole reguleeritavad. Elutoas on õhu sissepuhke elemendina kasutatud plafooni, mis ei täida antud olukorras oma eesmärki suunata värske õhk võimalikult kaugele, vaid suunab õhu plafoonilähedasele alale. Elutoas ei ole järgitud põhimõtet, et õhk peab jagunema ruumis võimalikult ühtlaselt ja õhuvahetus haarama kogu ruumi. Köögialalt puudub väljatõmme. Pliidikubu ehk väljatõmmet pliidi kohalt ei arvestata, kuna see ei tööta pidevalt. Õhukanalitel puuduvad õhuhulkade reguleerimiseks vajalikud klapid. Ventilatsiooniseadme kondensaadi äravool on lahendamata. Pole teada, kuidas on kinnitatud ventilatsioonikanalid ja kas nende läbimõõdud vastavad normidele ja õhuhulkadele. /.../ Sellised lahendused ei ole korrektsed, kuna painduvad torustikud deformeeruvad ja ei säilita oma vajalikku ristlõiget. Samuti on selliseid torusid väga keeruline hooldada. Eelnevalt kirjeldatud ventilatsioonisüsteemi puuduste likvideerimise kohta tuleks võtta hinnapakkumised (kd I lk 113-114).
28.Kohus leiab, et eelviidatud asjatundja arvamusega on tõendatud, et kostja poolt hagejatele üle antud ventilatsioonisüsteem ei vastanud 21.09.2016 lepingu punktis 3.3
kokkulepitule, kuna tegemist ei ole korrektselt toimiva ventilatsioonisüsteemiga. Kostja on esitanud vastuväite, et hagejatele oli elamu üleandmisel teada, mis sorti ventilatsiooniseaduse on elamusse paigaldatud, kuid kohus on seisukohal, et isegi, kui hagejatele oli vastava mudeli nimetus teada, ei ole hagejate näol tegemist asjatundjatega, kes oleksid osanud hinnata, millise võimsusega konkreetne mudel töötab ning kas see tagab vajaliku õhuringluse. Asjatundja on aga üheselt välja toonud, et paigaldatud ventilatsioonil puudub igasugune teostusdokumentatsioon ja paigaldatud ventilatsiooniseade ei taga hoone normidekohast õhuvahetust. Kostja on täiendavalt esitanud asjatundja G. E. arvamuse (dtl 309), mille kohaselt tagab hagejate elamusse paigaldatud ventilatsiooniagregaat VX 250 TV/P xxx elamus energiamärgises välja toodud lubatava õhuhulga. Kohus leiab, et G. E. arvamus on ümber lükatud asjatundja J. A. arvamusega (dtl 326), milles on selgitatud seoses G. E. arvamusega, et energiaarvutuse lähteandmete tabel ei ole aluseks ventilatsiooniseadme sobivuse hindamiseks. Samuti ei kajasta see õhuvahetuse tegelikku vajadust lähtuvalt ruumide otstarbest. Ekspert ei hinda tegelikku olukorda kuna puudub projektlahendus, teostusjoonis ja ventilatsioonisüsteemi seadistusprotokoll ning tehnosüsteemidest tingitud müratasemete mõõdistus. Ekspert vaatab vaid õhuhulka aga jätab arvestamata masina poolt arendatava rõhu/torude takistuse ja müra. Hinnang vaid ühe parameetri järgi ei ole adekvaatne ning on kontekstist välja võetud. Samuti on hagejad esitanud A OÜ õhuhulkade mõõteprotokolli (dtl 329-334), mis sisaldab hagejate elamu õhuhulkade analüüsi ventilatsioonisüsteemides. Vastavast mõõteprotokollist (lk 4) nähtub, et õhuhulga erinevus projektist on märkimisväärne – näiteks elutoas on see 39,2%, WC-s nr 2 lausa 48%, saunas 43,3%, toas nr 3 22,1% võrra väiksem. Kohus märgib, et isegi olukorras, kus küsimust reguleeriv standard enam ei kehti, ei tähenda, et kostjal oleks esinenud õigus paigaldada hagejate elamusse ventilatsioonisüsteem, mis ei taga piisavat õhuringlust. Seega on kohus seisukohal, et ventilatsioonisüsteemiga seotud puudused on tuvastamist leidnud.
29.Seoses peakaitsmega on hagejad selgitanud, et kostja poolt oli üle antud peakaitse läbilaskevõimega 10 A, kuid läbilaskevõimega 10 A ei ole võimalik elamut suurusega 141,80 m2 sihtotstarbeliselt kasutada. 2019. aastal valminud asjatundja T. S. arvamusest ilmneb, et hoonel oleks vajalik 3x25A peakaitse, aga paigaldatud on 3x10A (kd I lk 114). Täiendavalt on hageja esitanud Nööbi 12 elektri tugevvooluosa võimsusbilansi analüüsi (kd I lk 149-151), millest ilmneb, et hoone põhiprojektis antud peakaitsme suurus 3x16A ei taga elumaja stabiilset elektrivarustust. Kokkuvõttes on asjatundja leidnud, et antud objektil, lähtudes installatsiooni tihedusest, võib üheaegsuskoefitsendiks, mis tagab elumaja stabiilse elektrivarustuse, valida ka Kü=0,4 ning vastav peakaitselüliti võib olla vabastusvooluga Iv=3x25A. Seega ei ole kostja poolt hagejatele müüdud elamus olev peakaitse VÕS § 77 lg 1 mõttes sellise keskmise kvaliteediga, mis konkreetsele elamule sobiks, mistõttu on kostja vastavas osas andnud hagejatele üle puudustega eseme. Kostja on esitanud väite, et hagejatele oli elamu ostmise ajal teada, et Elektrilevi poolt oli liitumiskilpi paigaldatud peakaitselüliti vabastusvooluga 3x10A. Kohus märgib, et kostja ei ole vastava väite kinnitamiseks ühtegi tõendit esitanud, mistõttu on tegemist paljasõnalise väitega.
30.Kohus märgib, et kostja on esitanud vastuväite, et hagejad ei ole kostjat puudustest mõistliku aja jooksul teavitanud. VÕS § 220 lg 1 kohaselt peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Tarbijalemüügi puhul peab tarbija teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest
müüjale kahe kuu jooksul pärast seda, kui ta sai mittevastavusest teada. Antud juhul anti elamu valdus hagejatele üle 23.09.2016 ning hagejad kolisid elamusse 2016. aasta septembri lõpul. Hagejate selgituste kohaselt ilmnesid esmased probleemid fassaadiga 2018. aasta suvel ning hagejad teavitasid sellest kostjat samuti 2018. aasta suvel, mida tõendab 2018. aasta suve helisalvestis (dtl 227). Hagejate selgituste kohaselt esmased probleemid ventilatsiooniga (oli aru saada, et elamus pole õhku) ilmnesid 2016. aasta oktoobris. Hagejad helistasid sellega seoses koheselt (2016. aasta oktoobris) müüja esindajale I. S.le, kes tuli kinnistule kohapeale ja siis arutati ventilatsiooniga seotud probleeme. Amprite probleem (ilmnes, et kinnistu elamul on liiga vähe ampreid, et seda eesmärgipäraselt kasutada) ilmnes umbes nädal pärast elamusse sissekolimist (elamusse koliti sisse 2016. aasta septembri lõpus) ja hagejad helistasid sellega seoses müüja esindajale I. S.ile koheselt (samuti 2016. aasta septembri lõpus). Hageja I on 14.10.2020 kohtuistungil vande all kinnitanud, et teavitas probleemidest arendajat koheselt pärast probleemide ilmnemist (dtl 398), seega loeb kohus tõendatuks, et hagejad on kostjat probleemidest teavitanud mõistliku aja jooksul.
31.Täiendavalt märgib kohus, et VÕS § 221 lg-st 1 tulenevalt võib ostja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui 1) asja lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu; 2) müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. Antud juhul ilmneb kinnisasja 14.08.2016 müügipakkumise punktist 1.1.2, et XXX kinnistule on müüja, s.o kostja poolt rajatud hoone (kd I lk 16), seega pidi kostja kui hoone ehitaja olema kursis kõigi ehitust puudutavate detailidega, sealhulgas nii fassaadi, ventilatsiooni kui peakaitsme omadustega. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et kooskõlas VÕS § 221 lõike 1 punktidega 1 ja 2 on hagejatel igal juhul õigus lepingutingimustele mittevastavusele tugineda, kuna kostja kui hoone ehitaja tahtluse tõttu rajati hoone koos puudustega ning kostja pidi neist teadlik olema. Kohus märgib, et ka võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaandes on asutud seisukohale, et VÕS § 221 lg 1 p 1 kohaldamine tuleb kõne alla juhul, kui müüja on ühtlasi tema poolt müüdava kauba tootja (Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne 2019, P. Varul jt, lk 117).
32.Kohus leiab, et hagejad ei ole tegutsenud ka hea usu vastaselt VÕS § 6 mõttes, kuna nähtuvalt 21.09.2016 lepingu punktist 4.1 (kd I lk 10) andis müüja ehitustöödele, kasutatud materjalidele ja paigaldatud seadmestikule 24-kuulise garantii alates elamu hagejatele üle andmisest. Seega kohustus kostja igal juhul 2 aasta jooksul alates 2016. aasta septembrist ilmnenud vead omal kulud likvideerima. Asjas puudub vaidlus, et hagejad on kostjat esinenud puudustest informeerinud enne 2018. aasta septembrit, s.o garantii perioodi vältel, mistõttu on kostja vastuväited põhjendamatud. Lisaks tulenes müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud VÕS § 230 lg-st 3, et eeldatakse, et müügigarantiiga on hõlmatud kõik asjal garantiitähtaja jooksul ilmnenud puudused.
33.Kostja on esitanud vastuväite, et hagejad vaatasid lepingu eseme enne ostmist üle, mis tähendab, et hagejad oli elamu seisukorraga enne müügilepingu sõlmimist kursis. Kohus on seisukohal, et asjaolu, et hagejad elamu enne ostmist üle vaatasid, ei tähenda, et hagejatel oli võimalik tuvastada puuduseid, mis ilmnesid alles elamusse sisse kolides või hoopis mõne aja pärast. Samuti on kohtu hinnangul antud juhul tegemist puudustega, mida ei ole tavaisikul võimalik palja silmaga tuvastada ning hagejatel ei
olnud ka kohustust kaasata eksperte, et teha kindlaks, kas elamul võib esineda mõni varjatud puudus.
34.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et tuvastamist on leidnud, et kostja on kohustust rikkunud (VÕS § 115 lg 1). Samuti leiab kohus, et kostja vastutab kohustuse rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1).
35.Hagejad on ka tõendanud, et hagejatele on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128). Nimelt ilmneb X OÜ poolt xxx objektile tehtud hinnapakkumisest, et fassaaditööd (tööd, mida on vaja teha fassaadi puuduste likvideerimiseks) maksavad 19 062,60 eurot (kd I lk 115). xxx kinnistu ventilatsioonisüsteemi kordategemiseks on hagejad võtnud hinnapakkumised HOÜ-lt (kd I lk 115 pöördel) ja J OÜ-lt (kd I lk 116), mille kohaselt lähevad need tööd kokku maksma 10 815,60 eurot. Samuti on hageja esitanud Elektrilevi OÜ liitumislepingu, arved ja maksekorraldused (kd I lk 29-39), mis tõendanud, et kaitsme nimivoolu suurendamise maksumus on 1008 eurot ning peakaitsme vastavusse viimise kulud on 1404 eurot. Kohus leiab, et kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2) ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4), kuna juhul, kui kostja ei oleks hagejatele müünud puudustega elamut, ei peaks hagejad vastavaid kulutusi kandma. Kohus on seisukohal, et eeltoodust tulenevalt on hagejad tõendanud kahju hüvitamise eeltuste esinemise ning seega tuleb kostjalt hagejate kasuks välja mõista elamul esinevate puustega seoses kokku 32 290,20 eurot (19 062,60+10 815,60+1008+1404).
36.Täiendavalt on hagejad esitanud kahju hüvitamise nõude seoses kohtueelsete õigusabikuludega summas 327,78 eurot. Kohus leiab, et hageja kahju hüvitamise nõude alus on VÕS § 128 lg 3 koostoimes VÕS § 115 lõikega 1. Nimelt on Riigikohus lahendis nr 3-2-1-84-14 p-s 24 asunud seisukohale, et kohtueelsed õigusabikulud on VÕS § 128 lg 3 ja VÕS § 115 lg 1 alusel kahjuna hüvitatavad. Antud juhul on hageja tõendanud, et hagejad on kohtueelselt kasutanud lepingulise esindaja õigusabi 03.08.2018 nõudekirja koostamiseks (kd I lk 22-23). Lepinguline esindaja on õigusabiteenuse osutamise eest esitanud hagejatele arve summas 327,78 eurot (kd I lk 59). Kohus leiab, et hagejate kohtueelsed õigusabikulud summas 327,78 eurot on tõendatud ja põhjendatud, kuna hagejate esindaja pidi nõudekirja koostamiseks asjaoludega tutvuma, hagejatega suhtlema ning avalduse vormistama. Kohtu hinnangul on esindaja ajaline kulu 2,05 tundi mõistlik ning vastab tavapärasele asjaoludega tutvumise ja dokumendi koostamise mahule, arvestades käesoleva vaidluse aluseks olevaid asjaolusid. Seega tuleb kahjuhüvitis summas 327,78 eurot kostjalt hagejate kasuks välja mõista.
37.Kokku tuleb kostjalt hagete kasuks välja mõista 32 617,98 eurot (32 290,20+327,78). Võttes arvesse, et hagejad ei ole avaldanud, et soovivad võlgnevuse solidaarset välja mõistmist, tuleb kostjal mõlemale hagejale tasuda võrdses osas, s.o kostjal tuleb hagejale I tasuda 16 308,99 eurot ja hagejale II tasuda 16 308,99 eurot.
38.Hagejad on esitanud kostja vastu ka viivisenõude. Kohus märgib, et VÕS § 101 lg 1 p 6 kohaselt, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 113 lg-st 1 tulenevalt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem
intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. TsMS § 367 alusel võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Antud juhul on kostja oma lepingust tulenevat kohustust rikkunud, seega on mõlemal hagejatel õigus kostjalt nõuda põhivõlgnevuselt summas 16 308,99 eurot viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates hagi esitamisest, mis oli 27.02.2019, kuni kohustuse kohase täitmiseni.
39.Kostja on esitanud taotluse viivise vähendamiseks põhjendusel, et hagejad ei ole veel kulusid kandnud. Kohus leiab, et kostja taotlus on põhjendamatu, kuna hagejatel on õigus viivist nõuda alates ajast, kui kostja on hagejate ees võlgnevusse jäänud. Antud juhul nõuavad hagejad viivist alates hagi esitamisest.
40.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 124 alusel on hagihind 35 227,42 eurot. Menetluskulud
41.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Võttes arvesse, et kohus rahuldab hagi, tuleb menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda.
42.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg-st 4 tulenevalt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas menetluskulusid kohtuotsuse tegemisel kindlaks ei määrata ning kohus lahendab menetluskulude küsimuse TsMS § 174 lg 2, 4 alusel pärast kohtuotsuse jõustumist.
(digitaalselt allkirjastatud) Kristi Rickberg Kohtunik Osaliselt tühistatud TRK lahendiga
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.