X ja Y hagi OÜ R.A.S.Ü. INVEST vastu kahju hüvitamiseks ja viivise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 18.04.2022 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
OÜ R.A.S.Ü. INVEST apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
35 227,42 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja I X (isikukood XXXXXXXXXXX) Hageja II Y (isikukood XXXXXXXXXXX) Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Eva Mägi Kostja OÜ R.A.S.Ü. INVEST (registrikood 10778700), lepinguline esindaja vandeadvokaat Siiri Schneider
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 18.04.2022 otsus tühistada osas, millega mõisteti OÜ-lt R.A.S.Ü. INVEST X kasuks välja enam kui 5153,97 eurot ja viivis 5153,97 eurot ületavalt summalt, Y kasuks enam kui 5153,97 eurot ja viivis 5153,97 eurot ületavalt summalt ning jaotati menetluskulud.
2.Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt.
3.Välja mõista OÜ-lt R.A.S.Ü. INVEST X kasuks 5153,97 eurot ja viivis 5153,97 euro tasumisega viivitamisel VÕS § 113 lg 1 teises lauses toodud määras alates 27.02.2019 kuni võla tasumiseni.
4.Välja mõista OÜ-lt R.A.S.Ü. INVEST Y kasuks 5153,97 eurot ja viivis 5153,97 euro tasumisega viivitamisel VÕS § 113 lg 1 teises lauses toodud määras alates 27.02.2019 kuni võla tasumiseni.
5.Maa- ja ringkonnakohtu menetluskuludest jätta 31,60% OÜ R.A.S.Ü. INVEST kanda, 34,20% X kanda ja 34,20% Y kanda.
2-19-3147 Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.X (hageja I) ja Y (hageja II) esitasid 27.02.2019 Harju Maakohtule OÜ R.A.S.Ü. INVEST (kostja) vastu hagi võla ja viivise väljamõistmiseks. Hagejad palusid 11.09.2019 täpsustatud hagiavalduses esimese eelistusena kostjalt hagejate kasuks välja mõista kahju hüvitise 32 617,98 eurot ning alternatiivselt alandavad hagejad hinda ja nõuavad enamtasutud 32 110,81 euro tagastamist ning kahju 327,78 eurot hüvitamist, kokku 32 438,59 eurot. Hagejad loobusid 03.01.2020 hinna alandamisega seonduvast enammakstud raha tagastamise nõudest ning palusid mõista kostjalt hagejate kasuks välja põhivõlg 32 617,98 eurot ja viivis põhinõudelt alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni.
2.Hagejad ostsid kostjalt 21.09.2016 Harjumaal Kiili vallas Lähtse külas XXX asuva kinnistu. Kooskõlas müügilepingu (lepingu) p-ga 3.1 tasusid hagejad kostjale kinnistu eest 179 000 eurot. Hagejad vaatasid kinnistul asuva elamu enne lepingu sõlmimist üle. Hagejad eeldasid, et kõik elamu tehnosüsteemid on töökorras, elamu on ehitatud ehitusprojekti järgides ning elamu vastab müügikuulutuses kirjeldatud tingimustele ja kostja poolt hagejatele tehtud müügipakkumisele, s.t kostja poolt rajatud C-energiakasutuse klassiga täisvalmiduses maakütte ja sundventilatsiooniga siseviimistletud elamu koos kõrvalhoonega. Elamule on väljastatud ehitusluba 12.03.2015 ja kasutusluba 14.09.2016. Enne lepingu sõlmimist olid hagejad teinud kohapeal elamu visuaalse ülevaatuse, mille käigus elamul mingeid puuduseid ei tuvastatud. Lepingu p-s 1.6.3 kinnitas kostja, et elamul ei ole mingeid kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejatele teatanud või mida hagejad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Kostja andis elamu otsese valduse hagejatele üle 23.09.2016.
3.Hagejate elamu puhul hakkasid väljenduma pärast lepingu sõlmimist ja elamusse sissekolimist järk-järgult mitmed puudused ja seda täpselt samamoodi nagu naaberkinnistul YYY asuval elamul. Tegemist on identsete objektide nii tehniliste omaduste, materjali kui ka lahenduste poolest.
4.Elamu teise korruse fassaadi lahendus ei ole tehniliselt korrektne, nimelt väliseinte EPS soojustus läheb üle kütmata pööningu osas OSB plaadiks. OSB on ühes tasapinnas EPS-iga, seega on krohvitud OSB plaat otse üle õhekrohviga. Selle tagajärjel joonistuvad fassaadi ülemises osas selgelt välja OSB plaadid, mis on servadest pundunud (välisilme ei ole korrektne) ning on alla kukkumas (ohtlikud). Hagi koostamise seisuga on juba krohv ühelt elamu OSB plaadilt alla kukkunud ning krohviga kaetud OSB plaadid on niiskust saanud ning hallitavad. Fassaadi parandamise tööd maksavad 19 062,60 eurot.
2-19-3147
5.Elamul esineb olulisi probleeme ventilatsioonisüsteemiga, mille kohta puudub teostusdokumentatsioon ning mis ei taga elamu normikohast õhuvahetust. Arvestades elamu suurust ja ruume, on hinnanguliselt vajalik õhuvahetus minimaalselt 250 m3/h. Antud õhuhulga juures töötab seade viimasel piiril, ei arenda rõhku ja tekitab müra. Seade ei vasta kehtivatele energiatõhususe nõuetele. Magamistubades on kasutatud rõhualanduskaste, millel puuduvad rõhkudevahe mõõdistamiseks vajalikud elemendid, ja seinale kinnitatud õhureste, mis ei ole reguleeritavad. Elutoas on õhu sissepuhke elemendina kasutatud plafooni, mis ei täida oma eesmärki suunata värske õhk võimalikult kaugele, suunates õhu plafoonilähedasele alale. Elutoas ei ole järgitud põhimõtet, et õhk peab jagunema ruumis võimalikult ühtlaselt ja õhuvahetus haarama kogu ruumi. Köögialalt puudub väljatõmme. Pliidikubu ehk väljatõmmet pliidi kohalt ei arvestata, kuna see ei tööta pidevalt. Õhukanalitel puuduvad õhuhulkade reguleerimiseks vajalikud klapid. Ventilatsiooniseadme kondensaadi äravool on lahendamata. Hagejad on tarbijad, mitte eriteadmistega isikud ventilatsiooniseadmete alal ega pole võimelised ise ei ventilatsiooniseadme visuaalse vaatluse ega ka selle märgi ja mudeli põhjal tuvastama, kas konkreetne seade sobib nende elamusse. Ventilatsioonisüsteemi puuduste likvideerimise ja paranduste tegemise maksumus on 10 815,60 eurot.
6.Elamule oli algselt arendaja poolt paigaldatud peakaitselüliti vabastusvooluga 3x10A. Hagejad olid sunnitud ostma kaitsme nimivoolu suurendamise, millega seoses kandnud kulutusi 1008 eurot, kuid ka see pole piisav. Elektri tugevvooluosa võimsusbilansi analüüsi kohaselt ei taga isegi 3x16A elumaja stabiilset elektrivarustust. Peakaitse vastavusse viimise kulud on 1404 eurot (156 eurot x 9 amprit), mida hagejad peaks tegema täiendavalt selleks, et peakaitselüliti vastaks ettenähtud elektriseadmete (sh maaküte, ventilatsioon, olme) kasutamisele. Hagejad võisid eeldada, et lepingu sõlmimisel olemasolev amprite kogus on selline, mis võimaldab elamut normaalselt kasutada ning hagejad ei pea hakkama selleks lisainvesteeringuid tegema.
7.Hagejad avastasid esimesed elamu puudused vahetult pärast sissekolimist, mistõttu tuleb eeldada, et puudused olid olemas juba elamu üleandmisel. Kostja ei teavitanud lepingueelsetel läbirääkimistel elamu puudustest. On ilmne, et hagejatel oli selliste asjaolude vastu äratuntav huvi. Elamu ei vasta lepingutingimustele, sest elamul ei ole kokkulepitud omadusi. Kõikidest puudustest on kostjat teavitatud õigeaegselt korduvalt nii suuliselt kui kirjalikult, kuid puudusi ei ole likvideeritud.
8.Kostjal lasus kohustus kõik puudused garantii korras likvideerida, käesoleval ajal hüvitada kahju, kuivõrd kostja keeldus puuduste likvideerimisest.
9.Kostja vastu esitatavate nõuete kindlakstegemiseks pöördusid hagejad Advokaadibüroo Teder poole õigusabi saamiseks, kes analüüsis õiguslikku olukorda ning koostas kostjale saatmiseks nõudekirja. Sellega seoses kandsid hagejad õigusabikulu 327,78 eurot, mis tuleb kostjal hüvitada. Kostja vastuväited
10.Kostja palus jätta hagi rahuldamata.
11.Hagejatel puudub nõue kostja vastu. Lepingu esemeks olev kinnistu ja sellel asuv elamu vastas lepingu sõlmimise ajal elementaarsetele elamistingimustele, elamul ei esinenud varjatud puuduseid, mida hagejad ei näinud või mille olemasolust nad ei teadnud lepingu sõlmimisel. Kostja ei müünud hagejatele lepingutingimustele mittevastavat asja.
2-19-3147
12.Kasutusluba kinnitab eelduslikult ehitise sihtotstarbelise kasutamise võimalikkust. Enne lepingu sõlmimist tutvusid hagejad elamuga kohapeal. Kostja andis hagejatele üle paberkandjal elamu projekti. Lepingu p-s 1.7.2 kinnitasid hagejad, et on lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ning kostja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni üle vaadanud. Seega nägid hagejad, milline on elamu fassaadi välisilme ja milline ventilatsiooniseade oli elamusse paigaldatud. Hagejad teadsid, et kostja poolt oli sõlmitud elektri võrguühenduse leping läbilaskevõimega 10A, aga elamule oli välja ehitatud elektrivõrk, mille kohaselt võrguühenduse maksimaalne läbilaskevõime võib olla kuni 32A ja hagejatel on seega võimalus soovi korral muuta võrguühenduse lepingut läbilaskevõime osas kuni 32 amprini.
13.Hagejad ei teatanud kostjale väidetavatest mittevastavustest mõistliku tähtaja jooksul. Mõistlik tähtaeg oleks pidanud kulgema vähemalt paari esimese kalendrikuu jooksul pärast valduse saamist, kuna selle aja jooksul ilmneb tavapäraselt, kas ostetud kinnisvaraga esineb mingeid probleeme.
14.Väär on väide, et fassaadil olevad OSB plaadid on alla kukkumas. OSB plaadid on kinnitatud mitmekümne kruviga pööningule ehitatud puidust fermide külge, ükski OSB plaat ei ole alla kukkumas ja ükski OSB plaat ei saakski alla kukkuda. OSB plaadid moodustavad koos fermidega hoone pööningu konstruktiivse terviku. Fassaadil olevat krohv ei ole alla kukkumas. Hagejad ei ole kostjat fassaadi puudustest teavitanud. Samuti ei nõustu kostja fassaadi parandamise maksumusega.
15.Hagejad nägid enne lepingu sõlmimist elamuga tutvudes, et elamusse oli paigaldatud ventilatsiooniseade Systemair VX 250 TV/P. Seega ei ole ventilatsiooniseadme tüübi näol tegemist varjatud puudusega. Elamus on tagatud õhu kvaliteet. Lepingu esemele on paigaldatud soojustagastusega ventilatsiooniseade ning elamu on projekteeritud ja ehitatud vastavalt nõuetele, et igal toal ning köögil oleks vähemalt üks lahtikäiv aken, mis muuhulgas annab ka võimaluse ruumi loomulikul viisil õhutamiseks ja tuulutamiseks. Ventilatsiooniagregaat on valitud optimaalne. Ventilatsiooniseadme ja õhukanalite kõik paigaldustööd on tehtud tootja poolt koostatud juhenditele vastavalt ning tootja poolt soovitatud materjalidest. Hagejate väited mittesobivate mürasummutite, plafoonide ja restide ja puhastamata õhukanalite kohta on väärad. Väidetavad puudused ventilatsiooni osas ei muuda elamut elamiskõlbmatuks. Hagejad on käesolevaks ajaks elamus elanud ligi kolm aastat. Samuti ei nõustu kostja kahju suurusega.
16.Elektrilevi OÜ liitumiskilp ei ole olnud kostja omandis ja seetõttu ei ole olnud ega olekski saanud olla lepingu esemeks. Vaidlust ei ole asjaolus, et sel ajal kui kostja oli kinnistu omanik, oli Elektrilevi OÜ poolt liitumiskilpi paigaldatud peakaitselüliti vabastusvooluga 3x10A. Hagejatele oli see asjaolu lepingu sõlmimise ajal teada. Hagejatele üleantud elamu projektis oli lahti seletatud, et liitumine peakaitsmega on 3x10A ja vastavalt vajadusele saab seda suurendada 3x32amprini. Samuti on hageja kahju suurus põhjendamatu. Menetluse käik
17.Maakohus jättis 08.01.2021 otsusega rahuldamata hagejate hagi kostja vastu kahju hüvitamiseks ja viivise saamiseks, lõpetas menetluse hagejate hagis kostja vastu enammakstud raha 32 110,81 eurot tagastamiseks ja jättis menetluskulud hagejate kanda.
18.Tallinna Ringkonnakohtu 10.09.2021 otsusega tühistati Harju Maakohtu 08.01.2021 otsus osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Ringkonnakohus saatis tsiviilasja tühistatud osas samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
2-19-3147 Harju Maakohtu 08.01.2021 otsus jõustus osas, millega maakohus lõpetas menetluse hagejate hagis kostja vastu enammakstud raha 32 110,81 eurot tagastamiseks. Maakohtu otsus
19.Maakohus rahuldas 18.04.2022 otsusega hagi ja mõistis kostjalt kummagi hageja kasuks välja 16 308,99 eurot ja viivise. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda.
20.Lähtuvalt Tallinna Ringkonnakohtu 10.09.2021 otsuses antud suunistest lahendas maakohus hagejate kahju hüvitamise nõude. Hagejate kahju hüvitamise nõude alus saab olla võlaõigusseaduse (VÕS) § 115 ja § 127. Kostja on oma kohustust rikkunud, kui hagejatele müüdud ese ei vasta lepingutingimustele.
21.Tuvastamist leidis fassaadiga seotud lepingu rikkumine. Fassaadil esinevate puuduste kohta esitasid hagejad asjatundja TS augustis 2019 valminud arvamuse, millega on tõendatud, et fassaad ei ole ehitatud tehniliselt korrektselt, mis tähendab, et ehitustööd ei ole tehtud selleks ettenähtud kvaliteediga. Kostja esitas seoses fassaadi seisukorraga ka omapoolse asjatundja U 26.09.2019 arvamuse, milles on asutud seisukohale, et fassaadi ülevaatamisel silmaga nähtavaid lagunemisi või kahjustusi ei esinenud ning elamu fassaadi olukord on 3 aasta möödudes hea. Kohus asus seisukohale, et kostja esitatud asjatundja arvamus ei lükka ümber hagejate esitatud asjatundja arvamust, kuna hagejate esitatud asjatundja arvamusest ilmneb, et asjatundja on arvesse võtnud ka ehitamise käigus ilmnenud asjaolusid, mitte üksnes praegu silmaga nähtavat.
22.Maakohus leidis, et tuvastamist leidsid ka ventilatsioonisüsteemiga seotud puudused. Ventilatsioonisüsteemi osas leppisid pooled lepingu p-s 3.3 kokku, et lepingu eseme ostuhind sisaldab siseviimistlust, liitumisi vee- ja kanalisatsioonitrassiga ning elektrivõrguga ning toimivat maakütet ja ventilatsioonisüsteemi. Seega pidi lepingu tingimuste kohaselt olema lepingu esemel toimiv ventilatsioonisüsteem. Asjatundja TS arvamusest ilmnes, et kaebuste ja sellega seonduvate asjaolude selgitamiseks tehti eramu kütte- ja ventilatsioonisüsteemi ning täitedokumentatsiooni ülevaatus. TS arvamusega on tõendatud, et kostja poolt hagejatele üle antud ventilatsioonisüsteem ei vastanud lepingu p-s 3.3 kokkulepitule, kuna tegemist ei ole korrektselt toimiva ventilatsioonisüsteemiga. Isegi, kui hagejatele oli ventilatsiooniseadme mudeli nimetus teada, ei ole hagejate näol tegemist asjatundjatega, kes oleksid osanud hinnata, millise võimsusega konkreetne mudel töötab ning kas see tagab vajaliku õhuringluse. Asjatundja tõi üheselt välja, et paigaldatud ventilatsioonil puudub igasugune teostusdokumentatsioon ja paigaldatud ventilatsiooniseade ei taga hoone normidekohast õhuvahetust. Kostja esitas asjatundja GE arvamuse, mille kohaselt tagab hagejate elamusse paigaldatud ventilatsiooniagregaat VX 250 TV/P XXX elamus energiamärgises välja toodud lubatava õhuhulga. Kohus leidis, et GE arvamus on ümber lükatud asjatundja JA arvamusega.
23.Seoses peakaitsmega selgitasid hagejad, et kostja poolt oli üle antud peakaitse läbilaskevõimega 10A, kuid läbilaskevõimega 10A ei ole võimalik elamut sihtotstarbeliselt kasutada. Asjatundja TS arvamusest ilmneb, et hoonel oleks vajalik 3x25A peakaitse, aga paigaldatud on 3x10A. Täiendavalt esitas hageja XXX elektri tugevvooluosa võimsusbilansi analüüsi, millest ilmneb, et hoone põhiprojektis antud peakaitsme suurus 3x16A ei taga elumaja stabiilset elektrivarustust. Kokkuvõttes leidis asjatundja, et antud objektil, lähtudes installatsiooni tihedusest, võib üheaegsuskoefitsendiks, mis tagab elumaja stabiilse elektrivarustuse, valida ka Kü=0,4 ning vastav peakaitselüliti võib olla vabastusvooluga Iv=3x25A. Seega ei ole kostja poolt hagejatele müüdud elamus olev peakaitse VÕS § 77 lg 1 mõttes sellise keskmise kvaliteediga, mis konkreetsele elamule sobiks, mistõttu on kostja
2-19-3147 vastavas osas andnud hagejatele üle puudustega elamu. Kostja ei esitanud oma väite, et hagejatele oli elamu ostmise ajal teada, et Elektrilevi OÜ poolt oli liitumiskilpi paigaldatud peakaitselüliti vabastusvooluga 3x10A, kinnitamiseks ühtegi tõendit, mistõttu oli tegemist paljasõnalise väitega.
24.Maakohtu hinnangul teavitasid hagejad kostjat probleemidest mõistliku aja jooksul. Elamu valdus anti hagejatele üle 23.09.2016 ja hagejad kolisid elamusse septembri lõpus 2016. Hagejate selgituste kohaselt ilmnesid esmased probleemid fassaadiga suvel 2018 ning hagejad teavitasid sellest kostjat samuti suvel 2018, mida tõendab helisalvestis. Hagejate selgituste kohaselt esmased probleemid ventilatsiooniga ilmnesid oktoobris 2016. Hagejad helistasid sellega seoses koheselt müüja esindajale Indrek Schneiderile, kes tuli kinnistule kohapeale ja siis arutati ventilatsiooniga seotud probleeme. Amprite probleem ilmnes umbes nädal pärast elamusse sissekolimist ja hagejad helistasid sellega seoses müüja esindajale Indrek Schneiderile koheselt. Hageja I kinnitas 14.10.2020 kohtuistungil vande all, et teavitas probleemidest kostjat koheselt pärast probleemide ilmnemist.
25.14.08.2016 müügipakkumise p-st 1.1.2 nähtub, et XXX kinnistule on müüja, s.o kostja, poolt rajatud hoone, seega pidi kostja kui hoone ehitaja olema kursis kõigi ehitust puudutavate detailidega, sealhulgas nii fassaadi, ventilatsiooni kui peakaitsme omadustega. Eeltoodust tulenevalt asus kohus seisukohale, et kooskõlas VÕS § 221 lg 1 p-dega 1 ja 2 oli hagejatel igal juhul õigus lepingutingimustele mittevastavusele tugineda, kuna kostja kui hoone ehitaja tahtluse tõttu rajati hoone koos puudustega ning kostja pidi neist teadlik olema.
26.Hagejad ei ole tegutsenud hea usu vastaselt VÕS § 6 mõttes, kuna nähtuvalt lepingu p-st 4.1 andis müüja ehitustöödele, kasutatud materjalidele ja paigaldatud seadmetele 24-kuulise garantii alates elamu hagejatele üleandmisest. Seega kohustus kostja igal juhul 2 aasta jooksul alates septembrist 2016 ilmnenud vead omal kulul likvideerima. Asjas puudus vaidlus, et hagejad informeerisid kostjat esinenud puudustest enne septembrit 2018, s.o garantii perioodi vältel, mistõttu olid kostja vastuväited põhjendamatud. Lisaks tulenes müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud VÕS § 230 lg-st 3, et eeldatakse, et müügigarantiiga on hõlmatud kõik asjal garantiitähtaja jooksul ilmnenud puudused.
27.Asjaolu, et hagejad elamu enne ostmist üle vaatasid, ei tähenda, et hagejatel oli võimalik tuvastada puuduseid, mis ilmnesid alles elamusse sisse kolides või hoopis mõne aja pärast. Samuti on antud juhul tegemist puudustega, mida ei ole tavaisikul võimalik palja silmaga tuvastada ning hagejatel ei olnud ka kohustust kaasata eksperte, et teha kindlaks, kas elamul võib esineda mõni varjatud puudus.
28.Seega leidis tuvastamist, et kostja on kohustust rikkunud ja kostja vastutab kohustuse rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), s.t rikkumine ei ole vabandatav (VÕS § 103 lg 1). Hagejad tõendasid, et neile on tekkinud kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128). Estlander Grupp OÜ poolt XXX objektile tehtud hinnapakkumisest ilmneb, et fassaaditööd (s.o tööd, mida on vaja teha fassaadi puuduste likvideerimiseks) maksavad 19 062,60 eurot. XXX kinnistu ventilatsioonisüsteemi kordategemiseks võtsid hagejad hinnapakkumised Hardegal OÜ-lt ja JR Projekt OÜ-lt, mille kohaselt lähevad need tööd kokku maksma 10 815,60 eurot. Samuti esitasid hagejad Elektrilevi OÜ liitumislepingu, arved ja maksekorraldused, mis tõendasid, et kaitsme nimivoolu suurendamise maksumus on 1008 eurot ning peakaitsme vastavusse viimise kulud on 1404 eurot. Kohus leidis, et kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2) ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4), kuna juhul, kui kostja ei oleks hagejatele müünud puudustega elamut, ei peaks hagejad vastavaid kulutusi kandma. Eeltoodust tulenevalt olid hagejad tõendanud kahju hüvitamise eelduste esinemise.
2-19-3147
29.Hageja tõendasid, et nad on kohtueelselt kasutanud lepingulise esindaja õigusabi 03.08.2018 nõudekirja koostamiseks. Kohus leidis, et hagejate kohtueelsed õigusabikulud 327,78 eurot on tõendatud ja põhjendatud, kuna hagejate esindaja pidi nõudekirja koostamiseks asjaoludega tutvuma, hagejatega suhtlema ning avalduse vormistama.
30.Kokku mõistis maakohus kostjalt hagete kasuks välja 32 617,98 eurot (32 290,20+327,78). Võttes arvesse, et hagejad ei avaldanud, et soovivad võlgnevuse solidaarset välja mõistmist, tuleb kostjal mõlemale hagejale tasuda võrdses osas. Hagejatel on õigus kostjalt nõuda ka põhivõlalt viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni kohustuse kohase täitmiseni.
31.Kostja esitas taotluse viivise vähendamiseks põhjendusel, et hagejad ei ole veel kulusid kandnud. Kohus leidis, et kostja taotlus on põhjendamatu, kuna hagejatel on õigus viivist nõuda alates ajast, kui kostja on hagejate ees võlgnevusse jäänud. Antud juhul nõuavad hagejad viivist alates hagi esitamisest. Apellatsioonkaebus
32.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Alternatiivselt, juhul kui ringkonnakohus leiab, et hagi on mingis osas õigesti rahuldatud, vähendada viivist null euroni.
33.Hagejad tõid hagiavalduses välja asjaolud seonduvalt fassaadi väidetavate puudustega ainult fassaadi pööninguosas ja kogu fassaadi osas ei ole parandustööd põhjendatud. Seetõttu ei ole ka otsuses nimetatud sademevee ripprenni all olev veekahjustus ja sokli osa krohvikahjustus asjassepuutuvad. Kuna hageja ei ole esitanud kostjale nõuet ega andnud tähtaega sademevee ripprenni all oleva veekahjustuse likvideerimiseks ja sokli parandamiseks, siis ei ole nendes osades mitte ühelgi juhul täidetud VÕS § 114 ja § 115 lg 1 ja 2 tulenevad eeldused kahju hüvitamiseks.
34.Maakohus leidis ebaõigesti, et fassaadiga seotud lepingu rikkumised on tuvastatud asjatundja TS arvamusega. Asjatundja arvamuses ega mitte üheski muus tõendis ei ole tuvastatud hagiavalduses esile toodud pööninguosa fassaadi väidetavat lagunemist ega krohvi lahtitulemist ega krohvi allakukkumist. Maakohus korraldas 14.10.2020 vaatluse, s.o neli aastat peale kinnistu valduse üleminekut, ja fotodelt ei nähtu, et krohv oleks kusagilt maha koorunud. Asjatundja TS arvamus on osaliselt vastuolus teiste asjas kogutud tõenditega ja oleks tulnud jätta tähelepanuta kui ebausaldusväärne tõend. TS väitis asjatundja arvamuses, et fassaadi ülemises osas joonistuvad välja OSB plaadid, mis on servadest pundunud, kuid kohus paikvaatlusel pundumist ei täheldanud ja asjatundja sellele kohapeal vastu ei vaielnud. Samuti ei nähtu teise asjatundja U arvamusest, et pööninguosa fassaad oleks kusagilt pundunud.
35.Maakohus leidis ebaõigesti, et fassaaditööd maksavad 19 062,60 eurot. Estlander Grupp OÜ pakkumine on tehtud elamu täismahus fassaaditöödele, mitte väidetavate puuduste likvideerimise töödele. Hagejad heitsid ette puuduseid üksnes pööninguosas. Hagi rahuldamiseks tuleb hagejal tõendada kahju suurus, mida hagejad teinud ei ole.
36.Maakohus leidis ebaõigesti, et tegemist ei ole korrektselt toimiva ventilatsioonisüsteemiga. Vaidlust ei ole asjaolus, et ventilatsiooniseade on töökorras, milles veendus ka kohus paikvaatluse käigus. Hagejad ei ole väitnud ega tõendanud, et elamu sisekliima ja/või ventilatsioonisüsteem ja/või ventilatsiooniseade kujutaks ohtu hagejate elule või tervisele või
2-19-3147 kujutaks ohtu elamule või elamu sisekliima ei oleks ventilatsioonisüsteemi tõttu sobiv. Ventilatsiooniseadmetele kehtestati ökodisaini tootearenduse karmimad nõuded alles alates 01.01.2018, s.o kaks ja pool aastat peale lepingu eseme hagejatele üleandmist, ja viimased nõuded ventilatsiooniseadmete tootjatele hakkasid selle määruse järgi kehtima 01.01.2020.
37.Maakohus leidis ebaõigesti, et ventilatsiooniseade ei taga normidekohast õhuvahetust ja see olevat tõendatud asjatundja TS arvamusega, mis on ventilatsiooni osas JA koostatud. Asjatundja arvamus ventilatsiooni puudutavas osas on puudulik, ebamäärane ja ebausaldusväärne. Kostja ei nõustu, et asjatundja GE arvamuse lükkab ümber JA arvamus.
38.Kostja ei nõustu, et Amecon OÜ õhuhulkade mõõteprotokoll tõendab, et elamus ei ole piisav õhuringlus. Õhuhulkade mõõteprotokoll on oluliste vigadega ja vastuoluline ning maakohtul oleks tulnud jätta see tõend tähelepanuta. Seejuures on õhuhulkade mõõtmised elamus toimunud kolm ja pool aastat peale elamu hagejatele üleandmist. Asjas ei oma tähtsust, millised on ventilatsioonisüsteemi kaudu liikuvad õhuhulgad 26.03.2020. Kostja märgib, et hagejad ei ole ventilatsioonisüsteemi puhastanud, lisaks on nad on ventilatsiooni lõppelemente muutnud. Maakohus jätis täielikult analüüsimata ja hindamata paikvaatluse protokolli.
39.Maakohus leidis ebaõigesti, et ventilatsioonisüsteemi kordategemise kulud on 10 815,60 eurot. Hagejad ei ole väidetavate puuduste kõrvaldamisel tekkiva kahju suurust tõendanud. Maakohus ei ole esitatud hinnapakkumiste sisu analüüsinud. Nähtuvalt Hardegal OÜ hinnapakkumisest soovivad hagejad paigaldada elamusse ventilatsiooniseadme Domekt R450, mis ei sobiks XXX elamusse, kuna võtab ka kõige madalamal töörežiimil välisõhku XXX energiamärgises lubatust rohkem.
40.Maakohus leidis ebaõigesti, et Elektrilevi liitumiskilbis asuva peakaitselüliti suurus on lepingu osa. Võrguühenduse tarbimistingimuste leping puudutab ühelt poolt klienti (hagejaid) ja teiselt poolt Elektrilevi OÜ ning kostja ei saa olla ega olegi nendevahelise tarbimise lepingu pooleks. Kuna Elektrilevi OÜ võimaldab kliendil amprite kogust jooksvalt ja igal ajahetkel muuta (nii suurendada kui vähendada), siis eelduslikult ongi see ajas muutuv, mitu amprit klient vajab. Kostja ei tea ja ei pidanudki teadma, millistel tingimustel hagejad soovivad sõlmida Elektrilevi OÜ-ga võrgulepingu ja mitu amprit hagejad endale võrgulepingut sõlmides valivad. Vaidlust ei ole asjaolus, et hagejad on sõlminud, seega soovinud sõlmida Elektrilevi OÜ-ga võrgulepingu, mille kohaselt on paigaldatud liitumiskilpi peakaitselüliti vabastusvooluga 3x16A ja käesoleva ajani amprite mahtu suurendanud ei ole. Seega on 3x16A hageja pere elektrienergia tarbimise vajadusi ligi kuue aasta jooksul rahuldanud. Kui hagejad käesoleval ajal tahavad võrgulepingu tingimusi muuta, siis on neil võimalik seda teha, aga kostja ei ole kohustatud hagejatele hüvitama nende poolt tulevikus võib-olla muudetava võrgulepingu muutmise tasusid.
41.Kostja ei nõustu, et taotlus viivise vähendamiseks on põhjendamatu. Isegi juhul, kui hagi kuuluks mingis osas rahuldamisele, on põhjendamatu viivisenõue alates hagi esitamisest. Maakohus ei kohaldanud nõuetekohaselt materiaalõiguse norme. Hagejad on esitanud VÕS § 115 alusel kahju hüvitamise nõude väidetavate puudustega müügieseme parandamiseks tulevikus tehtavate kulutuste katteks. Käesoleva ajani hagejad kulutusi teinud ei ole (v.a amprite eest 1008 eurot ja kohtueelsed õigusabikulud 327,78 eurot).
42.Menetluskulude täies ulatuses kostja kanda jätmine oleks ebaõige isegi juhul, kui hagi kuuluks rahuldamisele. Maakohus ei ole arvesse võtnud asjaolu, et hagejad on menetluse keskel loobunud ühest nõudest (alternatiivnõue), mille menetlemisele kulus olulises osas ressurssi.
2-19-3147 Vastustajate seisukoht
43.Hagejad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
44.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi tühistada osas, millega maakohus rahuldas kummagi hageja hagi 5153,97 eurot ületavas osas. Samuti tuleb tühistada maakohtu otsus osaliselt viivise väljamõistmise ja menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega mõistab kostjalt kummagi hageja kasuks välja 5153,97 eurot ja viivise alates hagi esitamisest. Menetluskulud jaotatakse vastavalt hagi rahuldamise proportsioonile.
45.Pooled ei vaielnud, et hagejad ostsid kostjalt 21.09.2016 sõlmitud müügilepinguga XXX Lähtse külas Kiili vallas Harjumaal asuva kinnistu, millel paiknesid C energiaklassiga elamu ja kõrvalhoone. Kinnistu valduse said hagejad 26.09.2016 ja 03.08.2018 teatasid kostjale saadetud kirjas elamu puudustest, nõudes puuduste kõrvaldamist, kostja puudusi ei kõrvaldanud.
46.Hagejad on esitanud lepingu rikkumisest tuleneva VÕS § 101 lg 1 p 3 ja § 115 lg 1 kohase kahju hüvitamise nõude. Hagejate nõue kulutuste, mis on vajalikud müüdud asja viimiseks müügilepingus kokkulepitud seisu, hüvitamiseks on kvalifitseeritav VÕS § 115 lg-te 1-3 järgi. Hagejate nõue kohtueelse õigusabi kulude hüvitamiseks on kvalifitseeritav VÕS § 115 lg 1 alusel. Ringkonnakohus nõustub maakohtu poolt seaduse kohaldamisega. VÕS § 115 lg-s 1 sätestatakse, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja kohustuse täitmise asemel nõuda kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei tule seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitada. Nõude võib VÕS § 115 lg 2 järgi esitada üldjuhul alles pärast täitmiseks antud täiendava mõistliku tähtaja möödumist ja üksnes erandina VÕS § 115 lg 3 järgi tähtaega andmata. VÕS § 115 lg 3 kohaselt võib kahju hüvitamist nõuda täiendavat tähtaega andmata, kui on ilmne, et selle määramisel ei oleks tulemust, samuti VÕS § 116 lg 2 p-des 1-4 nimetatud juhtudel või kui asjaolude kohaselt on kahju kohe hüvitamine muul põhjusel mõistlik.
47.Riigikohus on korduvalt selgitanud, et VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel võib võlausaldaja lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (RKTKo-d, 08.01.2013, 3-2-1-173-12, p 15; 30.09.2015, 3-2-1100-15, p 20; 14.03.2019, 2-17-1937, p 15): võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1); võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitseeesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Müügilepingu puhul hinnatakse müüja vastutust mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised eeldused (RKTKo, 08.02.2012, 3-21-156-11, p 19; 30.09.2015, 3-2-1-100-15 p 21): 1) puudus oli olemas juhusliku hävimise riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); 2) puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); 3) ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); 4) sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); 5) ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav
2-19-3147 (VÕS § 220 lg 3); puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2).
48.Maakohus on õigesti leidnud, et tuvastamaks, kas müüja rikkus üleantud elamu osas müügilepingu tingimusi, tuleb tuvastada, millise kvaliteediga elamu üleandmises olid pooled lepingus kokku leppinud. Kohustus tuleb VÕS § 76 lg 1 järgi täita vastavalt lepingule või seadusele, sh peab võlgnik VÕS § 77 lg 1 järgi täitma kohustuse lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele mh kvaliteedi osas. VÕS § 217 lg 2 p 2 kohaselt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Riigikohus on selgitanud, et hoone lepingutingimustele vastavuse hindamisel tuleb lähtuda sarnase vanuse ja kasutusotstarbega hoonete tavapärasest seisundist.
49.Pooled on müügilepingus kokku leppinud, et müüdud kinnistul paikneb ühepereelamu, millele on antud kasutusluba, ja pooleliolev abihoone. Elamu energiaklass on C. Müüja kinnitas, et talle teadaolevalt ei ole ei ole müüdud esemel varjatud puudusi (müügilepingu p-d 1.5 ja 1.6.3). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et lepingus kokkulepitut saab määratleda ka kostja müügikuulutuse (I kd, tl 14) ja hagejatele tehtud müügipakkumise (I kd, tl 16) järgi. Müügikuulutuse kohaselt on hoonel krohvitud ja värvitud välisfassaad. Vaidlust ei ole, et müüdi uus hoone, mis oli vahetult enne müügilepingu sõlmimist valmis ehitatud. Kuna tegemist oli müüja poolt ehitatud uue hoonega, siis eeldatavalt pidi see vastama kehtestatud ehitusnormidele, ehitatud head ehitustava ja kehtivaid norme järgides ning vastama vähemalt uue ehitise keskmisele kvaliteedile (VÕS § 77 lg 1).
50.Hagejad väitsid, et müüdud elamu fassaad oli ehitatud tehniliselt valesti, mis põhjustas OSB plaatide servade pundumise ja ohustas krohvi püsimist, sundventilatsioonisüsteem ei taganud normidele vastavat õhuvahetust ja elektri peakaitse sisendvoolu läbilaskevõime ei taganud stabiilset elektrivarustust. Kostja vaidles vastu, väites, et elamu vastab lepingu tingimustele ja ehitusprojektile ning oli elamiskõlbulik. Elamule oli antud kasutusluba. Järgnevalt kontrollib ringkonnakohus iga hagejate poolt väidetud puuduse olemasolu, alustades sellest, kas elamu välisfassaad vastas lepingule.
51.Pooled ei vaielnud, et elamu välisseinad pidid olema krohvitud, kuid vaidlus oli selle üle, kas elamu kütmata pööninguosa välisseina krohvialune konstruktsioon vastab nõuetele ja tagab krohvi püsimise. Maakohus tuvastas, et TS arvamusest nähtuvalt ei olnud fassaadi lahendus tehniliselt korrektne, kuna välisseintes läheb EPS-soojustus mitteköetavas hooneosas üle samas tasapinnas OSB plaadiks ja OSB plaat on krohvitud õhekrohviga. Asjatundjale teadaolevalt ei ole ühegi õhekrohvi tootja juhiste järgi OSB plaat sobiv alus krohvile. TS tõi esile, et elamu pööningu fassaadil joonistuvad välja OSB plaadid, mis on servadest pundunud. Ebaõige tehnilise lahenduse tõttu võib OSB plaadilt krohv maha kooruda. Projekti kohaselt oli pööningu osas ette nähtud 100 mm soojustust ja sellel krohv, kuid soojustus puudub (I kd, tl 109-112). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et oluline ei ole, kas krohv on juba koorunud või mitte, vaid see, et fassaadi lahendus on osaliselt projektile ja heale ehitustavale mittevastav ja võib tulevikus põhjustada krohvi koorumise. TS arvamuse kohaselt on hagejate elamu fassaadil samad puudused, mis on YYY elamul. Pooled ei vaidle, et YYY elamult on krohv osaliselt
2-19-3147 koorunud. Hagejate väitel on XXX ja YYY majad ehitatud sarnaselt, millele kostja vaidles vastu. Kostja oma väidet tõendanud ei ole. U koostatud ehitise auditist tuleneb, et XXX ja YYY on identsed elamud ja auditist ei nähtu, et need oleksid ehitatud erinevalt (I kd, tl 106-108). Samuti ei saa lugeda uue elamu puhul heale ehitustavale vastavaks, et läbi krohvi on nähtavad selle aluseks olevate OSB plaatide liitekohad. Kostja esitatud U arvamusele lisatud pildilt nr 5 on nähtavad krohvitud pinnalt OSB plaatide jätkukohad (I kd, tl 130). Kostja heitis maakohtule ette, et maakohus ei hinnanud U arvamust, milles ei ole esile toodud, et OSB plaatide jätkukohad oleksid nähtavad. Ringkonnakohus märgib, et apellandi viide on eksitav, kuna kostja ei küsinud U-lt seda, kas OSB plaatide jätkukohad on nähtavad, vaid seda, kas siseõue pööninguosa fassaad on lagunenud või sellel ilmneb parandamist vajavaid puudusi. Selliselt esitatud küsimusele on U vastatud. 14.10.2014 toimunud paikvaatlusel on tuvastatud, et seitse võimalikku ühenduskohta OSB plaatide vahel on nähtavad, kuid pundumisi kohus ei näinud (I kd, tl 220-223). Seega oli ka paikvaatlusel tuvastatav, et OSB plaatide ühenduskohad olid krohvitud pinnal nähtavad. Ringkonnakohus märgib, et uue ehitise puhul peaks krohvipind olema sile ja sellel ei tohi olla nähtavaid alusmaterjali jätkukohti. Eeltoodut arvestades on maakohus õigesti tuvastanud, et elamu kütmata pööninguosa ei ole ehitatud viisil, mis vastab projektile ja heale ehitustavale ja seega ka lepingule. Apellatsioonimenetluses ei ole vaidlustatud, et hagejad on fassaadi puudustest teavitanud kostjat VÕS § 220 lg 1 järgi mõistliku aja jooksul lepingutingimustele mittevastavusest teada saamisest.
52.Kostja vaidlustas maakohtu poolt tuvastatud fassaadiga seonduvate puuduste kõrvaldamise maksumuse, leides, et kahju suurus on tõendamata. Hagejate väitel kulub elamu fassaadi puuduste kõrvaldamiseks 19 062,60 eurot. Kostja vastuväidete kohaselt on elamu kogufassaadi suuruseks ca 290 m2 ja Estlander Grupp OÜ hinnapakkumises (I kd, tl 115) on lähtutud fassaaditöödest 280 m2 ulatuses, millest kostja järeldas, et hinnapakkumine on tehtud kogu elamu kohta. Kostja väitel on ebaõigesti ehitatud fassaadiga välisseinte (L-kujuline sisehoov) pindala 108 m2, mis on tõendatud U arvamusega (I kd, tl 127). Hagejad selgitasid, et Estlander Grupp OÜ tegi hinnapakkumise TS arvamuse alusel, vaadates elamu üle, ning hagejad usaldasid hinnapakkumise teinud isikut.
53.Maakohus ei ole vaidlustatud otsuses käsitanud kostja vastuväited kahju suurusele seonduvalt sellega, et kogu elamut ei ole vaja uuesti krohvida. Sellega on maakohtu poolt rikutud TsMS § 442 lg-s 8 sätestatut. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu järeldus kahju suuruse kohta on ebaõige. Hagejad on ise kinnitanud, et kogu ulatuses ei ole fassaadil puudusi. Hageja I on paikvaatlusel selgitanud, et maja eesküljel puudusi ei ole (I kd, tl 221). Ringkonnakohus märgib, et hagejad on hagiavalduses esile toonud, et heale ehitustavale ei vasta ka see, et soojustust ei ole alustatud sokliprofiiliga ja krohvis on pragusid, millest hagejad said teada väidetavalt pärast seda, kui asjatundja oli elamu üle vaadanud. Samas ei ole hagejad seostanud Estlander Ehitus OÜ hinnapakkumist nende puudustega ja neid ei saa ringkonnakohtu arvates arvestada kahju suuruse tuvastamisel. Esitatud asjatundjate arvamustest ei tulene, et pragude tõttu tuleks kogu elamu üle krohvida. Estlander Grupp OÜ hinnapakkumisest ei nähtu, et see hõlmaks ka soklitöid.
54.Kostja väited ei anna alust jätta nõue fassaadiga seonduva kahju hüvitamiseks täies ulatuses rahuldamata, nagu on kostja soovinud. Ringkonnakohus tuvastab fassaadi puuduste hüvitise suuruse Estlander Grupp OÜ hinnapakkumise järgi, arvestades, et tööd tuleb teha pinnal suurusega 108 m2, mis moodustab 38,6% elamu fassaadi kogupinnast. Arvestades, et ka muud tööd (aknaplekkide montaaž ja paigaldamine, transport, ehitusjäätmete äravedu) ja materjalid on kalkuleeritud kogu maja krohvimistöid arvestades, siis ka nende osas on põhjendatud hüvitada 38,6% kahjust. Hüvitamisele kuulub kahju 7568,15 eurot. Osaliselt vana OSB
2-19-3147 demontaaž ja OSB plaadi kinnitamine seintele, mille maksumus on 342 eurot käibemaksuga (285 eurot ilma käibemaksuta) on konkreetselt seostatav puuduse kõrvaldamisega ja selles osas kuulub kahju kogu ulatuses hüvitamisele. Hüvitise suuruse arvestus on järgmine: 19 062,60 eurot (Estlabder Grupp OÜ hinnapakkumine käibemaksuga) – 342 eurot (OSB plaatide demontaaž ja seinale kinnitamine) = 18 720,60 eurot, millest 38,6% on 7226,15 eurot, millele tuleb liita 342 eurot.
55.Järgnevalt tuvastab ringkonnakohus, kas maakohus on õigesti rahuldanud hagejate nõude ventilatsiooniga seonduvate puuduste hüvitamiseks. Pooltel ei olnud vaidlust, et elamus pidi müügilepingu järgi olema toimiv soojustagastusega sundventilatsioonisüsteem, mille abil saadakse ruumidesse vajalik ventilatsiooniõhu kogus. Hagejate väitel ei vastanud paigaldatud seade ega ehitatud süsteem kehtivatele nõuetele ega taganud elamus nõutavas koguses värsket õhku. Kostja väitel on elamusse paigaldatud elamu suurusele vastav ventilatsiooniseade ja süsteem on ehitatud paigaldaja poolt seadme tootja nõuetele ja elamu suurusele vastavalt. Maakohus tuvastas, et TS arvamuse kohaselt ei vastanud ventilatsioonisüsteem kehtivatele nõuetele ega taga normikohast õhuvahetust.
56.Arvestades poolte väiteid, tuli maakohtul tuvastada, kas paigaldatud ventilatsioonisüsteem tagab toimiva õhuvahetuse. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole arvestanud kostja vastuväidetega ega neid otsuses analüüsinud, millega on rikutud otsuse põhjendamise kohustust (TsMS § 442 lg 8).
57.Kinnistu müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud majandus- ja taristuministri 02.07.2015 määruse nr 85 (Eluruumile esitatavad nõuded) § 4 lg 1 kohaselt pidi eluruumis olema loomulik või mehaaniline ventilatsioon, mis tagab inimese elutegevuseks vajaliku õhuhulga ja selle ringluse ja lg 2 kohaselt õhu liikumise kiirus eluruumis, eluruumi maht ühe inimese kohta, keemiliste ja bioloogiliste ühendite sisalduse piirkontsentratsioon siseõhus peab vastama kehtestatud nõuetele. Vaidlus puudub, et hagejate elamusse oli paigaldatud ventilatsiooniseade Systemair VX 250 TV/P. Pooled ei ole esitanud kohtule ventilatsioonisüsteemi kohta projekti ega muid dokumente selle projekteerimise ja tööde teostamise kohta.
58.TS augustis 2019 koostatud arvamuse, mille ventilatsiooni osa on koostanud JA, järgi puuduvad paigaldatud süsteemi kohta projektlahendused ja teostusdokumentatsioon, ventilatsiooniseade ei taga vajalikku minimaalset õhuvahetust 250 m3/h, millise õhuhulga juures töötab seade viimasel piiril, ei arenda rõhku ja tekitab müra. Seade ei vasta Euroopa Komisjoni määrusega 1253/2014 kehtestatud energiatõhususe nõuetele (I kd tl 109-114). Ringkonnakohus märgib, et Euroopa Komisjoni määrus 1253/2014, millega rakendatakse Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiiv 2009/125/EÜ ventilatsiooniseadmete ökodisaininõuete osas, kohaldub art 1 p 1 järgi seadmete turule laskmisele ja kasutuselevõtule, seega tootjatele ja vahendajatele, mitte aga lõpptarbijale. Lisaks ei tulene arvamusest, milliste parameetrite osas ei vasta paigaldatud seade Euroopa Komisjoni määrusele 1253/2014. Arvamusest ei nähtu ka ühtegi muud normi, millele paigaldatud ventilatsioonisüsteem ei vasta. Kostja esitas GE, kellel on vastava ala inseneri 8. tase, 17.02.2020 e-kirja, milles GE selgitas, et paigaldatud seade tagab varuga energiamärgises välja toodud õhuhulga. Tootekataloogi järgi on seadme võimsus 70l/s ja energiamärgise järgi peab olema 56l/s (I kd, tl 172). GE arvamust on kritiseerinud JA 24.02.2020 e-kirjas, väites, et arvamuses ei ole arvestatud tegelikku olukorda, sh seadme poolt arendatavat rõhku, torude takistust ja müra (I kd, tl 181). Ringkonnakohtu arvates ei ole TS (JA koostatud) arvamusest võimalik tuvastada, milliste näitajate osas on JA arvestanud seadme rõhku, torude takistust ja muid hagejate elamu ventilatsioonisüsteemi omadusi. Arvamusest nähtub, et süsteemi teatud komponendid
2-19-3147 (plafoonid, restid, mürasummutid, ühendustorud) on mittesobivad, süsteemil puudub osa klappe ning lahendamata on kondensaadi äravool. Samas arvamusest ei tulene, millised peaksid olema kohased ventilatsioonisüsteemi komponendid. Lisaks on hagejad ise tunnistanud, et nad on vahetanud ja eemaldanud ventilatsioonisüsteemi elemente ning ei ole süsteemi hooldanud (I kd, tl 222).
59.Maakohus leidis, et ka Amecon OÜ koostatud õhuhulkade mõõteprotokollist nähtub, et ventilatsioonisüsteem ei vasta kokkulepitule, s.t ei taga eluruumides vajalikku õhuhulka ja õhu ringlust. Kostja on esitanud tõendi sisule vastuväited, millele maakohus ei ole vaidlustatud otsuses vastanud. Amecon OÜ on lähtunud ventilatsiooni toimimise mõõtmisel Soome Vabariigi standardist SFS 5512:1989, mis kehtis kuni 19.01.2015, standardist EVS845-2, mis on kehtetu alates 06.04.2010, ja ettevõtlus- ja infotehnoloogiaministri määrusest nr 63 Hoonete energiatõhususe miinimumnõuded, mis võeti vastu 11.12.2018. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et ventilatsioonisüsteemi lepingule vastavuse hindamisel sai maakohus lähtuda normidest, mis kehtisid lepingu sõlmimise ajal ja kehtetutest või kaks aastat pärast lepingu sõlmimist kehtima hakkavatest normidest lähtuv õhuhulkade mõõtmise protokoll ei tõenda seda, et müügilepingu sõlmimisel ja juhusliku hävimise riisiko ülemineku ajal ei vastanud ventilatsioonisüsteem kehtivatele nõuetele ja poolte kokkuleppele.
60.Ringkonnakohus märgib, et TS arvamusest nähtub ainult see, et täisvõimsusel töötades tekitab seade müra. Sama tuleneb ka paikvaatluse protokollist (I kd, tl 220.223). Samas müra tugevust ja seda, kas see vastab või ei vasta normidele, ei ole tõendatud. TS arvamuse järgi ei ole 600 mm pikkuse mürasummutiga võimalik seadmest tulenevat müra summutada. Seda, kuidas müra oleks võimalik summutada, ei ole pooled esile toonud. Samas ainult see, et seade põhjustab müra, mille tugevust ei ole tõendatud, ei anna alust järelduseks, et paigaldatud ventilatsioonisüsteem ei vasta lepingule ja tuleb välja vahetada.
61.Eeltoodut arvestades leiab ringkonnakohus, et JA e-kirjast ja arvamusest ning Amecon OÜ õhuhulkade mõõteprotokollist ei ole võimalik järeldada, et paigaldatud seade ja ventilatsioonisüsteem ei vasta müügilepingule. Seega tuleb hagejate kahju hüvitamise nõue 10 815,60 eurot puutuvalt ventilatsioonisüsteemi mittevastavuse kõrvaldamist jätta rahuldamata.
62.Järgnevalt kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsust osas, milles maakohus leidis, et peakaitselüliti vabastusvooluga 3x10A ei vastanud lepingule, kuna see ei võimaldanud elamut tavapäraselt kasutada. Vaidlust ei ole, et müügilepingu sõlmimisel oli kostja sõlminud Elektrilevi OÜ-ga liitumislepingu, mille kohaselt oli peakaitselüliti vabastusvool 3x10A. Hagejate väitel on elamu elektritarbimist arvestades vajalik vabastusvool 3x25A. Hagejad ostsid pärast müügilepingu sõlmimist Elektrilevi OÜ-lt juurde täiendavalt võimsust ja vabastusvool on praegu 3x16A, tasudes selle eest 1008 eurot (I kd, tl 29–33). Täiendava vabastusvoolu võimsuse ostmise (3x9A) kulud on vastavalt Elektrilevi OÜ hinnakirjale 1404 eurot. Kostja väitis, et hagejad olid elamut ostes teadlikud peakaitselüliti vabastusvoolu tugevusest ja see on hagejate elamule piisav, hagejatel on igal ajal võimalus osta Elektrilevi OÜ-lt võimsust juurde. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kostja poolt elamu müügil pidi selleks, et elamut oleks võimalik sihipäraselt kasutada, olema tagatud piisav elektrivoolu tugevus. Hagejad on esitanud AK poolt koostatud kinnistu elektri tugevvooluosa võimsusbilansi aruande, millest nähtub, et elamu stabiilse elektrivarustuse tagab vabastusvool 3x25A (I kd, tl 149-151). Kostja väide, et tegelikult on hagejate majale piisav väiksem vabastusvoolu tugevus, on paljasõnaline. See, et hagejad pole täiendava vabastusvoolu tugevuse ostmiseks lepingut sõlminud, sellise järelduse tegemiseks alust ei anna. Maakohtu
2-19-3147 tuvastatud hagejate poolt puudusest tähtaegselt teavitamist ei ole kostja apellatsioonkaebuses vaidlustanud. Seega tuleb maakohtu otsus jätta muutmata osas, milles maakohus rahuldas kahju hüvitamise nõude summas 2412 eurot.
63.Eelnevalt tuvastatud kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2) ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4), kuna juhul, kui kostja ei oleks hagejatele müünud puudustega elamut, ei peaks hagejad vastavaid kulutusi kandma. Kostja ei ole tõendanud, et tema rikkumine oli vabandatav.
64.Maakohus rahuldas ka hagejate nõude kahju 327,78 eurot hüvitamiseks seoses kohtueelsete õigusabi kuludega. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et sellised kulud on VÕS § 128 lg 3 ja § 115 lg 1 järgi hüvitatavad. Hagejate lepinguline esindaja on 03.08.2018 pöördunud kirjaga kostja poole müüdud elamu puuduste kõrvaldamise nõudes ja teenuse eest tuli hagejatel tasuda 327,78 eurot (I kd, tl 59). Kostja on küll palunud tühistada maakohtu otsuse täies ulatuses, kuid apellatsioonkaebuses ei ole toodud ühtegi väidet, millest saaks järeldada, et maakohus on nõude 327,78 eurot hüvitamiseks ebaõigesti lahendanud. Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust apellandi väidetest lähtudes. Kuna apellant ei ole esile toonud, miks on maakohtu otsus 327,78 euro väljamõistmiseks ebaõige, siis jääb maakohtu otsus selles osas muutmata.
65.Arvestades eelnevalt ringkonnakohtu poolt tuvastatut, kuulub hagejate nõue rahuldamisele 10 307,93 euro osas. Maakohus on vaidlustatud otsuses välja mõistnud kostjalt kummagi hageja kasuks poole kahju hüvitisest, kuna hagejad ei ole esitanud nõuet solidaarvõlausaldajatena (VÕS § 71). Eeltoodut arvestades mõistab ringkonnakohus kummagi hageja kasuks välja 5153,97 eurot.
66.Hagejad soovisid viivise väljamõistmist alates hagi esitamisest. Maakohus rahuldas nõude ja mõistis välja viivise VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates 27.02.2019. Käesoleva otsusega mõistab ringkonnakohus kostjalt välja viivise kummagi hageja kasuks hüvitiselt 5153,97 eurot.
67.Kostja taotluse viivise vähendamiseks jättis maakohus rahuldamata ja selles osas on kostja maakohtu otsuse vaidlustanud. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et asjaolu, et hagejad ei ole veel enamust kulutustest kandnud, ei ole VÕS § 113 lg 8 ja § 162 lg 1 aluseks viivise vähendamisele. Viivis kuulub väljamõistmisele summalt, millise osas kuulub hagi rahuldamisele.
68.Seoses hagi osalise rahuldamisega tuleb tühistada maakohtu otsus ka menetluskulude jaotuse osas. TsMS § 163 lg 1 järgi tuleb nii maa- kui ka ringkonnakohtu menetluskuludest 31,60% jätta kostja kanda ja kummagi hageja kanda 34,20%. Kuna maakohus ei ole menetluskulude suurust kindlaks määranud, siis ei tee seda ka ringkonnakohus. Menetluskulude suurus määratakse TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks pärast menetlus lõpetava lahendi jõustumist mõistliku aja jooksul maakohtu poolt.
69.Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1 esimene lause).
2-19-3147
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.