OÜ EJHL Kinnisvara hagi AS ÜHISTEENUSED vastu kinnisasja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest ning kasutuseelise, rikkumisega saadud tulu ja viiviste väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 25.01.2021 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
OÜ EJHL Kinnisvara apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
1 252 499,39 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (apellant): OÜ EJHL Kinnisvara (registrikood 12981687), lepinguline esindaja vandeadvokaat Indrek Lillo Kostja (vastustaja): AS ÜHISTEENUSED (registrikood 11052490), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tarmo Repp Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel: Suur Ameerika Jäähalli OÜ (likvideerimisel) (registrikood 11038632), lepinguline esindaja vandeadvokaat Toivo Viilup
Menetluse liik
Asja läbivaatamine 08.06.2021 kohtuistungil
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 25.01.2021 otsus jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulude jätta OÜ EJHL Kinnisvara kanda.
2-17-17206 Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
1.OÜ EJHL Kinnisvara (hageja) esitas 16.11.2017 Harju Maakohtule hagi AS ÜHISTEENUSED (kostja) vastu kinnisasja väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest ning kasutuseelise, rikkumisega saadud tulu ja viiviste väljamõistmiseks.
2.Hagiavalduse ja selle 21.12.2017, 02.04.2019 ja 24.08.2020 täpsustuste kohaselt kuulub hagejale Tallinnas, Suur-Ameerika 14 asuv kinnistu (registriosa nr 2340001). Hageja kanti kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna sisse 03.02.2016. Enne hagejat oli kinnistu omanikuna sisse kantud alates 19.11.2015 Sihtasutus Lastestaadioni Jäähall (edaspidi SAJH või sihtasutus).
3.Kinnistu registriosa kolmandasse jakku on alates 16.12.2003 sisse kantud hoonestusõigus tähtajaga 50 aastat SAJH kasuks. Alates 30.08.2016 on hoonestajana sisse kantud hageja.
4.Kinnistu tolleaegse omaniku Tallinna linna ja algse hoonestaja SAJH vahel 27.08.2003 sõlmitud hoonestusõiguse lepingu punkti 14.1 alusel anti kinnistu valdus hoonestajale üle.
5.Kostja valdab ja kasutab kinnistut tasulise parkimisteenuse osutamiseks. Kinnistu oli kostja valduses ja kasutuses juba 19.11.2015, mil kinnistu omanikuks sai SAJH. Hageja esitas kostjale nõudeavalduse kinnistu ebaseadusliku valdamise kohta 09.02.2016, millisest ajast on kostja teadlik, et ta rikub hageja valdust kinnistule.
6.Kostja on kinnistu valduse rikkumise tõttu rikastunud kasutuseeliste võrra. Tasulise parkla pidamiseks vajaliku Suur-Ameerika tn 14 kinnistu maa-ala pindalaga 7 679 m2 üüritasu harilik väärtus perioodil 01.01.2014 kuni 30.10.2016 oli vähemalt 3 500 eurot
2-17-17206 kalendrikuus ja perioodil 01.11.2016 kuni 08.07.2020 4 500 eurot kalendrikuus, kokku 318 161,29 eurot.
7.Kostja on teeninud kinnistu valduse rikkumise tõttu tulu perioodil 01.01.201430.10.2016 7 000 eurot kalendrikuus ja perioodil 01.11.2016-08.07.2020 9 000 eurot kalendrikuus, kokku 636 322,58 eurot.
8.SAJH on hagejale loovutanud oma nõude kostja vastu kasu ja sellelt arvestatud viiviste väljaandmiseks kinnistu ebaseadusliku valdamise eest perioodi eest, mil kinnistu omanikuks oli sihtasutus (alates 19.11.2015 kuni 16.02.2016).
9.24.08.2020 esitas hageja taotluse tagasi võtta nõue välja nõuda kostja ebaseaduslikust valdusest hageja valdusesse Suur-Ameerika 14 kinnistu, sest kostja on 08.07.2020 andnud hagejale kinnistu valduse üle.
10.Hageja lõplikud nõuded on järgnevad. Hageja palub mõista kostjalt välja (asjaõigusseadus (AÕS) § 85 lg 1, võlaõigusseadus (VÕS) § 1037 lg 1, § 1039): 1) kasutuseelised 318 161,29 eurot 01.01.2014–08.07.2020 eest; 2) tulu 636 322 eurot 01.01.2014–08.07.2020 eest; 3) viivised kasutuseelistelt ja tulult perioodil 01.03.2016-24.08.2020 eest 221 656,81 eurot; 4) viivised kasutuseelistelt ja tulult kokku summalt 954 483,87 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 25.08.2020 kuni põhivõla tasumiseni. Kostja vastuväited
11.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
12.Kostja valdab kinnistut ja hoonestusõigust õiguslikul alusel. Suur Ameerika Jäähalli OÜ (edaspidi OÜJH) on sõlminud 16.02.2005 üürilepingu Suur-Ameerika tn 14 asuva hoonestusõiguse ja kinnistu üürimiseks (edaspidi üürileping), mille kohta on tehtud märge kinnistusraamatusse hoonestusõiguse registriossa. Üürileping p 5.3. järgi on üürnikul õigus anda hoonestusõigus allüürile või muul viisil teiste isikute kasutusse ilma üürileandja nõusolekuta. Kostja on omakorda sõlminud 20.12.2007 allüürilepingu Suur Ameerika Jäähalli OÜ-ga Suur-Ameerika tn 14 kinnisasja kasutamiseks (edaspidi allüürileping).
13.Harju Maakohus on 04.03.2016 määrusega tsiviilasjas nr 2-16-2726 hagi tagamise korras määranud, et OÜJH-l on õigus edasi kasutada hoonestusõigust, mis asub kinnistul, kuni vaidluse lõpuni tsiviilasjas nr 2-16-2726 üürilepingus sätestatud tingimustel.
14.Kuna kostja ei ole vallanud hagejale kuuluvat kinnisasja ilma õigusliku aluseta, siis ei saa olla hagejal kasutuseeliste ja tulu väljaandmise nõuet kostja vastu. Hageja poolt õiguslikul alusel hoonestusõiguse lepingu ja üürilepingu alusel saadu välistab lepinguvälised alusetu rikastumise nõuded kostja vastu.
15.Arvestades, et hageja õiguseellane on omandanud kinnistu 19.11.2015 ja hageja õiguseellane on hoonestusõiguse kasutamise üürilepingu üles öelnud alates 03.02.2016, siis ei saaks isegi teoreetiliselt minna hageja nõuded, mis viimane on omandanud kinnistu ja hoonestusõiguse eelmiselt omanikult, rohkem tagasi kui kuni 19.11.2015. Kolmanda isiku seisukohad
16.Kolmas isik palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
17.Tallinna linna ja SAJH hoonestusõiguse seadmise aluseks olevast 27.08.2003 lepingu punktist 4.1 nähtub, et lepingu osapoolte tahe oli suunatud kinnistu kogupindalaga 7679 m2 koormamisele hoonestusõigusega terves ulatuses, st hoonestusõiguse seadmisel läks hoonestajale üle kogu kinnistu valdusõigus. SAJH-l oli võimalik anda kinnistu valdusõigus lepingulisel alusel õiguspäraselt edasi kolmandale isikule OÜJH-le. SAJH
2-17-17206 ja OÜJH üürilepingu punkti 5.3 kohaselt oli OÜJH-l õigus anda hoonestusõigus allüürile või muul viisil teiste isikute kasutusse ilma SAJH kui üürileandja nõusolekuta.
18.Harju Maakohtu 04.03.2016 määrusega tsiviilasjas nr 2-16-2726 on reguleeritud OÜJH ja hageja vaheline õigussuhe selliselt, et OÜJH-l säilis õigus hoonestusõiguse kasutamise jätkamiseks üürilepingus sätestatud tingimustel kuni tsiviilasjas nr 2-162726 menetluse lõppemiseni. Kuivõrd üürilepingu alusel anti OÜJH valdusesse kogu kinnistu, siis alates 04.03.2016 oli OÜJH õigustatud kinnistut kasutama ja valdama üürilepingus sätestatud tingimustel hagi tagamise määruse alusel.
19.SAJH 30.10.2017 teatisest nõude loovutamise kohta perioodi 19.11.2015 kuni 16.02.2016 ei nähtu hageja nõude esitamise õigust 19.11.2015 eelnenud perioodi osas. Hagejal ei saa olla nõudeid perioodi osas, mille kestel ta ei olnud kinnistu ega hoonestusõiguse omanikuks. Seega puudub võimalus perioodi 01.01.2014 kuni 17.02.2016 osas hageja rahaliste nõuete rahuldamiseks.
20.Enne, kui hageja esmakordselt pöördus kostja poole 09.02.2016 märgukirjaga seoses kinnistu väidetava õigusvastase kasutamisega ei teadnud ega pidanud kostja teadma endal kinnistu valdusõiguse võimalikust puudumisest, kuna kostja oli selleks hetkeks kasutanud ja vallanud kinnistut katkematult alates allüürilepingu sõlmimisest 20.12.2007 ilma, et kinnistu või hoonestusõiguse selleaegsed omanikud oleksid vastavas osas kostjale mistahes pretensioone esitanud. Seega oli kostja vähemalt kuni 09.02.2016 märgukirja kättesaamiseni käsitletav heauskses valdajana ning seega on vastava perioodi osas on kostja suhtes väidetava rikkumisega saadud tulu väljaandmise nõue välistatud. Maakohtu otsus ja põhjendused
21.Harju Maakohtu 25.01.2021 otsusega jäeti hagi läbivaatamata nõude osas nõuda kostja valdusest hageja valdusesse Tallinnas, Suur-Ameerika tn 14 asuv kinnistu (registriosa nr 2340001) (TsMS § 423 lg 1 p 2). Kohus jättis ülejäänud osas hagi rahuldamata (s.o kasutuseeliste, tulu ja viiviste väljamõistmise nõudes) ning menetluskulud hageja kanda.
22.Pooled vaidlevad selle üle, kas vaidlusalune hagejale kuuluv kinnistu on olnud kostja seaduslikus valduses alates 01.01.2014 kuni 08.07.2020, s.o. kas kostjal oli kinnistu omaniku suhtes õigus asja vallata ning kas kostja on saanud hageja kinnistu ebaseaduslikust kasutamisest 01.01.2014 kuni 08.07.2020 kasutuseeliseid kokku 318 161,29 eurot ja tulu kokku 954 483,87 eurot.
23.SAJH on hagejale loovutanud nõude kostja vastu kasu ja viiviste väljaandmiseks kinnistu ebaseadusliku valdamise eest perioodil 19.11.2015 kuni 16.02.2016, mil kinnistu omanikuks oli sihtasutus (I kd, tl 36).
24.OÜJH (üürnik) ja SAJH (üürileandja) on sõlmitud 16.02.2005 kinnistu hoonestusõiguse üürilepingu tähtajaga kuni 16.12.2053 (I kd, tl 92-96). 16.02.2005 üürilepingu p-i 2.1. kohaselt on üürileandja kohustuseks anda üürniku valdusse ja kasutusse kinnistu ja kõik lepingu kehtivuse ajal kinnistule rajatavad ehitised koos kõigi nende oluliste osade ja päraldistega (ehitised).
25.Kinnistu esimese omaniku Tallinna linna ja algse hoonestaja SAJH vahel 27.08.2003 sõlmitud hoonestusõiguse lepingu p 14.1 alusel anti kogu kinnistu, s.o. 7679 m2, valdus üle hoonestajale (I kd, tl 6-7, 9-15, 108-109). Seega on mõistlik arvata, et Tallinna linn andis hoonestajale kogu kinnistu, s.o. 7679 m2, valduse kasutamiseks. Sellises ulatuses kinnistu valduse sai OÜJH ka SAJH-lt 16.02.2005 lepinguga, millega anti hoonestusõiguse ja kinnistu valduse üürile OÜJH-le (I kd, tl 61-62). OÜJH-l oli õigus anda kinnistu allüürile kostjale 20.12.2007 allüürilepinguga (16.02.2005 üürileping p 5.3).
2-17-17206
26.Kuivõrd on tuvastatud, et hoonestaja valdusesse on antud kogu kinnistu valdus, mitte ainult ehitis, siis ei ole põhistatud hageja väited, et hoonestusõiguse omanik ei saa vallata kogu kinnistut, kui kinnisasjale ei ole püstitatud ehitist, sest hageja hinnangul saab hoonestusõigusega vallata ainult kinnisasjal püsivalt ühendatud ehitist ja kinnisasja osa, mis on vajalik ehitise kasutamiseks (vt AÕS § 241 lg-d 1 ja 2).
27.Hoonestusõigus võib ulatuda kogu kinnistule. Hoonestusõiguselepinguga võivad kinnistu omanik ja hoonestaja kokku leppida lisaks hoonestusõiguse asjaõiguslikule kokkuleppele muid võlaõiguslikke kokkuleppeid, sh kokkulepet kogu kinnistu valduse üleandmises hoonestajale.
28.Põhjendamatu on hageja väide, et üürilepingu sõlmimiseks oleks kinnistu omanik pidanud andma nõusoleku vastavalt 27.08.2003 hoonestusõiguse lepingu p-dele 7.1 ja
7.2.Üürilepingu sõlmimisega ei ole võõrandatud ega koormatud hoonestusõigust.
29.Asjakohatud on hageja väited, et üürilepingu alusel oleks saanud üürida vaid hoonestusõiguse alusel ehitatud jäähalli, mida ei ole valmis ehitatud. Hoonestusõiguse üürilepinguga oli kolmandale isikule üürile antud hoonestusõigus ja isiku kasutusse kogu kinnistu.
30.Tallinna Ringkonnakohus tuvastas 10.03.2020 otsusega, et hageja on OÜJH-ga sõlmitud üürilepingu üles öelnud 03.02.2016 (tsiviilasi nr 2-16-2726). Samas tsiviilasjas oli kolmandal isikul Harju Maakohtu 04.03.2016 hagi tagamise määruse kohaselt üürilepingu alusel õigus kuni kohtumenetluse lõppemiseni kasutada hoonestusõigust ja kinnistut. 10.03.2020 otsusega tühistas ringkonnakohus 04.03.2016 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu, vastav otsus jõustus 22.06.2020. Seega oli kuni 22.06.2020 kinnistu kasutamine reguleeritud kohtumäärusega ning alates 22.06.2020 ei olnud OÜJH-l enam õigust kasutada hoonestusõigust ega kinnistut. Kostja on hagejale kinnistu valduse välja andnud 08.07.2020. Seega ei ole tõendatud hageja väide, et kostja on rikkunud oma kohustust hagejale välja anda kinnistu mõistliku aja jooksul.
31.Tõendatud ei ole hageja väited nagu kostja oleks rikkunud hageja omandit, mistõttu ei pea kohus vajalikuks hinnata poolte väiteid ja tõendeid selle kohta, kas kostja on hageja omandi õigustamata kasutamisega saanud kasutuseeliseid ja tulu, mille kostja peaks hagejale hüvitama või välja andma. Põhjendatud ei ole ka viivisenõue.
32.Kohus jättis menetluskulud hageja kanda (TsMS § 162 lg 1, § 168 lg-d 2 ja 4). Hageja on võtnud hagi osaliselt tagasi, sest kostja on kinnisasja hagejale välja andnud. Õiglane ei ole eraldi asja väljaandmise nõude osas jätta menetluskulusid kostja kanda, sest kostja on kinnisasja hagejale välja andnud mõistliku aja jooksul pärast tsiviilasja 2-16-2726 menetluse lõppemist seetõttu, et lõppes asjas kohaldatud hagi tagamise abinõu. Apellatsioonkaebus
33.Hageja esitas 25.02.2021 apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uue otsuse, millega mõista kostjalt välja perioodi 01.01.2014-08.07.2020 eest kasutuseelised 318 161,29 eurot ja tulu 636 322,58 eurot, samuti perioodil 01.03.2016-24.08.2020 kasutuseelistelt arvestatud viivised 73 885,60 eurot ja tulult arvestatud viivised 147 771,21 eurot, samuti kasutuseelistelt ja tulult arvestatud viivised alates 25.08.2020 kuni põhivõla tasumiseni 213,12 eurot päevas.
34.Alternatiivselt palub hageja kostjalt välja mõista perioodi 04.02.2016-08.07.2020 eest kasutuseelised 206 286,29 eurot ja tulu 410 572,58 eurot, samuti perioodil 01.03.201624.08.2020 kasutuseelistelt arvestatud viivised 35 750,27 eurot ja tulult arvestatud viivised 82 155,39 eurot, samuti kasutuseelistelt ja tulult arvestatud viivised alates 25.08.2020 kuni põhivõla tasumiseni 145,76 eurot päevas. Hageja selgitas, et alternatiivselt nõuab hageja kostjalt kasu alates hoonestusõiguse üürilepingu
2-17-17206 lõppemisest, s.o alates 03.02.2016, kui kohus leiab, et kostja valdusõigus tuleneb siiski kolmanda isikuga sõlmitud hoonestusõiguse allüürilepingu kehtivusest.
35.Maakohus on ekslikult samastanud maatükki ja hoonestusõigust ning põhjendanud seda sellega, nagu ulatuks kinnistule seatud hoonestusõigus kogu maatükile. Arvestades hoonestusõiguse sisu (AÕS § 241 lg-d 1 ja 2) ei saa hoonestusõiguse üürilepingust tuleneda mingeid valdusõigusi kinnistu suhtes, vaid üksnes ehitiste suhtes. Kinnistule ei ole hoonestaja ühtki ehitist püstitanud. Sel põhjusel on hoonestusõigus omanikule tagasi langenud.
36.Maakohus oleks kõigepealt pidanud lahendama küsimuse, kas kostja rikub hageja kui kinnistu omaniku õigusi VÕS § 1037 lg 1 järgi, mis tähendab seda, et tuvastada tuleb hageja nõusolek kostja valdusele kinnistu osas.
37.Kui vastus sellele küsimusele on eitav, tuleb kontrollida, kas kostjal kui kinnistu otsesel valdajal on AÕS § 83 lg 2 esimesele lausele põhineva vastuväite esitamise õigus. Tuvastada tuleb kolmanda isiku kui hoonestusõiguse üürniku valdusõigus hageja kui kinnistu omaniku suhtes, mitte hoonestaja suhtes. Hoonestusõiguse üürileping ei näita kinnistu omaniku nõusolekut kinnistu valdamiseks kostja poolt ega kolmanda isiku valdusõigust kinnistu omaniku suhtes. Kuivõrd kolmandal isikul puudus valdusõigus kinnistu (maatüki) omaniku suhtes, siis ei ole kostja kinnistu (maatüki) valdus hageja kui omaniku suhtes seaduslik.
38.Igal juhul on hoonestusõiguse üürileping kehtivalt üles öeldud alates 03.02.2016 (vt tsiviilasi nr 2-16-2726). Hagi tagamine tsiviilasjas 2-16-2726 andis ajutise kasutusõiguse kohtuvaidluse ajaks, mitte ei kujundanud seda, millal hoonestusõiguse üürileping lõpeb. Tsiviilasjas 2-16-2726 tehtud hagi tagamise määrusest ei saanud tuleneda maatüki valdamise õigust kostjale, kuivõrd kostja ei olnud hagi tagamist taotlenud isikuks. Kui maakohus pidas õigeks tõlgendust, et hagi tagamise määrusest tulenes kinnistu valdamise õigus ka kostjale, siis oleks maakohus pidanud laiendavalt tõlgendama ka TsMS § 391 lg-t 1 ja mõistma kahju kostjalt välja just selle sätte alusel.
39.Kohus on menetluskulud, mis seondusid kinnistu väljaandmise nõudega, jätnud ebaõigesti hageja kanda. Hageja on vastava nõude tagasi võtnud seetõttu, et kostja on asja valduse vabatahtlikult üle andnud, mistõttu tuleb kõik selle nõudega seotud menetluskulud jätta kostja kanda (TsMS § 168 lg 4, tegemist on imperatiivse menetlusnormiga). Kostjal ei olnud hagi tagamise määrusele viidates õigust keelduda hageja omandis oleva maatüki valduse tagastamisest.
40.Kolmanda isiku menetluskulud tuleks jätta kostja või kolmanda isiku kanda TsMS § 167 lg 1 ja 162 lg 4 alusel. Kolmanda isiku seisukohti oleks saanud oma seisukohtades käsitleda kostja. Kolmas isik on kaasatud menetlusse kostja poolel ja taotlusel. Hageja vaidles kolmanda isiku menetlusse kaasamisele vastu. TsMS kommenteeritud väljaandes on TsMS § 167 lg 1 kohta selgitatud, et vastaspoole vastu, kes kolmanda isiku menetlusse kaasamist ei taotlenud, saab kulutuste hüvitamise nõue olla põhjendatud vaid erandlikult. Vastustajate seisukohad
41.Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
42.Kolmas isik palus jätta hageja alternatiivnõude läbi vaatamata (apellatsioonkaebuse resolutsiooni p 3), apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
43.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu
2-17-17206 hinnangul ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti piisavas ulatuses põhjendanud. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.
44.Hageja vaidlustab maakohtu otsuse küll tervikuna, kuid sisuliselt ei ole hageja vaidlustanud hagi läbivaatamata jätmist nõude osas nõuda kostja valdusest hageja valdusesse Tallinnas, Suur-Ameerika tn 14 asuv kinnistu. Kuna hageja on nõude kinnistu väljanõudmiseks enne eelmenetluse lõppemist tagasi võtnud, jättis kohus hagi kostja vastu eeltoodud nõude osas TsMS § 423 lg 1 p 2 alusel õigesti läbi vaatamata.
45.Seega on apellatsioonimenetluses vaidlus üksnes hageja rahaliste nõuete rahuldamata jätmise osas.
46.TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks järgmised esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud: - Tallinnas, Suur-Ameerika tn 14 asuva kinnistu omanik oli algselt Tallinna linn; - kinnistu oli 27.08.2003 sõlmitud lepingu alusel koormatud hoonestusõigusega SAJH kasuks; - 16.02.2005 sõlmisid SAJH ja OÜJH üürilepingu, mille alusel andis SAJH OÜJH valdusesse ja kasutusse kinnistu koos sellele üürilepingu kehtivuse ajal rajatavate ehitistega; - 20.12.2007 sõlmisid OÜJH ja kostja kinnistu allüürilepingu eesmärgiga võimaldada kostjal kinnistu kasutamist parkimisteenuse osutamiseks; - kinnistu omanikuna on alates 19.11.2015 kinnistusraamatusse kantud SAJH; - hageja on kantud kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kantud alates 03.02.2016; - alates 30.08.2016 on hoonestusõiguse omanikuks hageja; - hageja esitas OÜJH-le avalduse üürilepingu ülesütlemiseks alates 03.02.2016; - OÜJH pöördus 19.02.2016 kohtusse hageja poolt üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks ja üürilepingu kehtivuse tuvastamiseks (tsiviilasjas nr 2-16-2726); - Harju Maakohtu 04.03.2016 määrusega tsiviilasjas nr 2-16-2726 rahuldati OÜJH taotlus hagi tagamiseks ning reguleeriti OÜJH ja hageja vahelist õigussuhet selliselt, et OÜJH-l säilis õigus hoonestusõiguse kasutamise jätkamiseks üürilepingus sätestatud tingimustel kuni tsiviilasjas nr 2-16-2726 menetluse lõppemiseni; - tsiviilasja nr 2-16-2726 menetluse lõppes 22.06.2020; - kostja andis kinnistu valduse hagejale üle 08.07.2020.
47.Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium esmalt, et hageja on kaebuses suures osas korranud oma varasemas menetluses antud selgitusi ja arusaamu nii faktilistest asjaoludest kui õiguslikust olukorrast. Kuivõrd maakohtu otsuses on piisava põhjalikkusega käsitletud ka enamust apellatsioonkaebuses esitatud väidetest, ei pea kolleegium vajalikuks neile väidetele veelkord vastata. Kõiki hagi lahendamise seisukohalt olulisi asjaolusid on maakohus arvestanud. Kolleegium ei pea võimalikuks teha tuvastatud asjaoludest teistsuguseid õiguslikke järeldusi. Samuti ei tuvastanud kolleegium maakohtu menetluses muid menetlusnormide rikkumisi, mis võiksid anda aluse otsuse tühistamiseks.
48.Hageja, tuginedes kostja valdusõiguse puudumisele, esitas 16.11.2017 kostja vastu vindikatsioonihagi kinnistu valduse väljanõudmiseks ning täiendavalt rahalise nõude AÕS § 85 lg 1 ja VÕS § 1037 lg 1 alusel kasutuseeliste väärtuse hüvitamiseks ja VÕS § 1039 lg 1 alusel rikkumisega saadud tulu väljaandmiseks.
49.Maakohus ei ole ekslikult samastanud maatükki ja hoonestusõigust. Ringkonnakohus ei jaga hageja käsitlust, et hoonestusõiguse üürilepingust ei tulene valdusõigust kinnistu suhtes, kuna AÕS § 241 lg-te 1 ja 2 kohaselt tekib hoonestusõigusest tulenev
2-17-17206 valdusõigus ja kasutusõigus üksnes ehitiste olemasolu korral. Selline seisukoht ei ole kooskõlas asjaõigusseaduse mõtte ega välja kujunenud õiguspraktikaga. Erialakirjanduses on selgitatud, et hoonestaja positsioon annab hoonestajale õiguse omada hoonet ning maakasutusõiguse, kuid maa omanikuks ta ei saa, kusjuures, kui hoonestusõigus ulatub tervele kinnistule, siis sisuliselt saab hoonestaja tegutseda kinnistul samas mahus kui maaomanik. Seejuures on hoonestusõiguse kogu kinnistule ulatumise korral kogu kinnistu hoonestaja valduses (Asjaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne, lk 87 ja lk 91).
50.Ebaõige on hageja seisukoht, et kolmandal isikul puudus valdusõigus kinnistu omaniku suhtes ning sellest tehtud järeldus, et seetõttu polnud ka kostja kinnistu valdus hageja kui omaniku suhtes seaduslik.
51.Käesoleval juhul nähtub hoonestusõiguse seadmise aluseks olevast 27.08.2003 lepingu punktist 4.1 ühemõtteliselt, et lepingu osapoolte tahe oli suunatud kinnistu kogupindalaga 7 679 m2 koormamisele hoonestusõigusega terves ulatuses, st hoonestusõiguse seadmisel läks hoonestajale üle kogu kinnistu valdusõigus. Hoonestusõiguse seadmise lepingu osapooled on lepingu punktis 14.1 ka sõnaselgelt kokku leppinud, et kinnistu omanik (Tallinna linn) kohustub hoonestusõigusega koormatava maatüki (kinnistu) valduse hoonestajale üle andma kümne (10) tööpäeva jooksul hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimisest.
52.Asjaolu, et kinnistule ei ole hoonestaja ühtki ehitist püstitanud, ei mõjuta hoonestaja valdusõiguse olemasolu ega õiguspärasust. Hoonestusõiguse alusel ehitiste rajamise kohustuse väidetav rikkumine võib olla aluseks nõuete esitamiseks hoonestaja vastu, mis ei ole käesoleva menetluse esemeks.
53.Kuna hoonestusõiguse seadmisega anti kinnistu otsene valdus üle SAJH-le, oli viimasel võimalik anda kinnistu valdus lepingulisel alusel õiguspäraselt edasi kolmandale isikule. Hoonestusõiguse üürilepinguga koormamist pole alust pidada SAJH poolseks lepingut rikkumiseks. SAJH ei vajanud üürilepingu sõlmimiseks kinnistu selleaegse omaniku Tallinna linna nõusolekut. AÕS § 249 lg 2 kohaselt võib kinnistu omaniku nõusolek olla vajalik hoonestusõiguse koormamiseks asjaõigusega. Üürileping on võlaõiguslik kokkulepe ning AÕS § 249 lg 2 reguleerimisesemesse ei kuulu.
54.Asjas kogutud tõenditest nähtuvalt sõlmisid SAJH ja OÜJH üürilepingu, mille punkti 2.1 kohaselt anti kinnistu üle OÜJH otsesesse valdusesse ja kasutusse. Algse üürilepingu punkt 5.3 sätestab seejuures, et OÜJH-l on õigus anda hoonestusõigus allüürile või muul viisil teiste isikute kasutusse ilma SAJH kui üürileandja nõusolekuta. Viidatud lepingutingimusele tuginedes sõlmis OÜJH omakorda allüürilepingu kostjaga ning andis selle alusel hoonestusõigusega koormatud maatüki valdusõiguse üle kostjale.
55.Eeltoodust tulenevalt oli OÜJH õigustatud kinnistut valdama ja kasutama, sealhulgas seda kostjale allkasutusse andma üürilepingu alusel vähemalt kuni üürilepingu lõppemiseni 03.02.2016.
56.Kolleegium ei nõustu hageja seisukohaga, et tsiviilasjas 2-16-2726 tehtud hagi tagamise määrusest ei saanud tuleneda maatüki valdamise õigust kostjale, kuivõrd kostja ei olnud hagi tagamist taotlenud isikuks. Harju Maakohus on tsiviilasjas nr 2-16-2726 04.03.2016 määrusega hagi tagamise korras määranud, et OÜJH-l on õigus kasutada hoonestusõigust edasi kuni vaidluse lõpuni üürilepingus sätestatud tingimustel. Kuivõrd kostja kui kinnistu allkasutaja õigus kinnistu valdamiseks sõltub sellest, kas OÜJH-l oli hageja kui kinnistu omaniku suhtes kinnistu valdusõigus, siis järeldub eeltoodust, et kostjal säilis tulenevalt hagi tagamisest samuti kinnistu suhtes valdusõigus üürilepingu alusel kuni tsiviilasjas nr 2-16-2726 menetluse lõppemiseni. Seega olid nii OÜJH kui ka kostja kohtumääruse alusel kohtuvaidluse ajal kinnistu ja hoonestusõiguse seaduslikud valdajad.
2-17-17206
57.Kostja ei ole hagi tagamist taotlenud, mistõttu ei ole kostja tegevusel põhjuslikku seost hagi tagamisega tekitatud väidetava kahjuga. Kui tsiviilasjas 2-16-2726 rakendatud hagi tagamise määruse tõttu oli välistatud hagejal valdusõiguse teostamine OÜJH suhtes, ei teki hagejal sellest nõudeid kostja kui OÜJH allüürniku vastu. Kostjal oli kohustus allüürilepingust tulenevalt kinnistu kasutamise eest tasuda OÜJH-le.
58.Kuna maakohus tuvastas, et kinnistu oli kostja õiguspärases valduses ning kostja tagastas kinnistu mõistliku aja jooksul peale valdusõiguse lõppemist, puuduvad hagejal hagis esitatud rahalised nõuded kostja vastu, mistõttu puudub vajadus neid käsitleda. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
59.TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse. Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda ja ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta.
60.Kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus menetluskulusid, mis seondusid kinnistu väljaandmise nõude läbivaatamata jätmisega, jätnud ebaõigesti hageja kanda. Tegemist ei ole TsMS § 168 lg-s 4 sätestatud olukorraga. Vaidlust ei ole, et kostja on kinnisasja hagejale välja andnud seetõttu, et lõppes tsiviilasja nr 2-162726 menetlus, kus tühistati hagi tagamine, millega oli reguleeritud käesoleva vaidlusega seotud kinnisasja kasutamine kohtumenetluse kestel. Ringkonnakohtu hinnangul oli kostjal hagi tagamise määrusele viidates õigust keelduda hageja omandis oleva maatüki valduse tagastamisest. Kostjal kinnisasja väljaandmise kohustus sõltus teise tsiviilasja tulemusest, milles kostja menetlusosaline ei olnud.
61.Ringkonnakohus nõustub ka kostja seisukohaga, et hageja vindikatsiooninõude tagasivõtmine ei mõjutanud käesoleva menetluse mahtu, sest hageja rahaliste nõuete eeldusena tuli maakohtul niikuinii lahendada kostja valduse õigsuse küsimus.
62.Maakohtul polnud põhjust jätta kolmanda isiku menetluskulusid kostja või kolmanda isiku enda kanda TsMS § 167 lg 1 ja § 162 lg 4 alusel, nagu hageja leiab. TsMS § 167 lg 1 kohaselt iseseisva nõudeta kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi kui poolele niivõrd, kuivõrd vastaspool kannab menetluskulud vastavalt käesolevas jaos sätestatule. Seega seoses hagi rahuldamata jätmisega on maakohus õigesti jätnud TsMS § 162 lg 1 alusel kostja poolel osalenud kolmanda isiku menetluskulud hageja kanda. Kolmanda isiku menetluskulude hüvitamist ei saa pidada äärmiselt ebaõiglaseks üksnes seetõttu, et hageja ei taotlenud kolmanda isiku kaasamist ja vaidles sellele vastu.
63.Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud samuti hageja kanda.
64.Maakohus ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust, mistõttu seda ei tee ka ringkonnakohus. Kulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus pärast otsuse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2).
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.