Eesistuja Vahur-Peeter Liin, liikmed Kai Kullerkupp ja Martin Triipan
Kohtuasi
OÜ EJHL Kinnisvara hagi Suur Ameerika Jäähalli OÜ (likvideerimisel) vastu 567 966 euro 67 sendi ja viivise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 16. jaanuari 2026. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Suur Ameerika Jäähalli OÜ (likvideerimisel) kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
495 977 eurot 99 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja OÜ EJHL Kinnisvara, lepinguline esindaja vandeadvokaat Indrek Lillo Kostja Suur Ameerika Jäähalli OÜ (likvideerimisel), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tarmo Repp
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RIIGIKOHUS OTSUSTAB
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 16. jaanuari 2026. a otsus tsiviilasjas nr 2-22-11758 ning saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
Rahuldada Suur Ameerika Jäähalli OÜ (likvideerimisel) kassatsioonkaebus.
3.Määrata Suur Ameerika Jäähalli OÜ (likvideerimisel) apellatsioon- ja kassatsioonkaebuse hinnaks 495 977 eurot 99 senti.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.OÜ EJHL Kinnisvara (hageja) esitas 11. augustil 2022 Harju Maakohtule Suur Ameerika Jäähalli OÜ (likvideerimisel) (kostja) vastu hagi, milles palus mõista kostjalt välja 567 966 eurot 67 senti ja viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni.
2-22-11758 Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Sihtasutus Lastestaadioni Jäähall (sihtasutus) ja kostja 16. veebruaril 2005 üürilepingu Tallinnas Suur-Ameerika tn 14 asuva kinnisasja ja seda koormava hoonestusõiguse üürimiseks. 20. detsembril 2007 sõlmisid kostja ja AS ÜHISTEENUSED allüürilepingu, mille kohaselt kohustus AS ÜHISTEENUSED rajama kinnisasjale autoparkla ja osutama tasulist parkimisteenust. Sihtasutus ütles 3. veebruaril 2016 kostjaga sõlmitud üürilepingu üles. Kostja esitas 19. veebruaril 2016 tsiviilasjas nr 2-16-2726 sihtasutuse vastu hagi, milles palus tuvastada üürilepingu kehtivuse või ülesütlemise avalduse tühisuse. Selles tsiviilasjas andis maakohus hagi tagamise määrusega kostjale õiguse kasutada hoonestusõigust üürilepingus sätestatud tingimustel kuni menetlust lõpetava kohtulahendi jõustumiseni. Kuna hageja omandas sihtasutuselt kinnisasja koormava hoonestusõiguse, asendas maakohus 25. oktoobri 2016. a määrusega tsiviilasjas nr 2-16-2726 kostjaks olnud sihtasutuse käesoleva menetluse hagejaga. Hageja kanti kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse 17. veebruaril 2016 ja hoonestajana 30. augustil 2016. Tallinna Ringkonnakohus jättis 10. märtsi 2020. a otsusega tsiviilasjas nr 2-16-2726 praeguse menetluse kostja esitatud hagi rahuldamata ning tühistas hagi tagamise. Ringkonnakohtu otsus jõustus 22. juunil 2020. Hageja sai kinnisasja valduse tagasi 8. juulil 2020. Tsiviilasjas nr 2‐16‐2726 kohaldatud hagi tagamise tõttu ei olnud hagejal võimalik 4. märtsist 2016 kuni 22. juunini 2020 oma kinnisasja tulu teenimiseks kasutada. Hageja põhitegevusala on kinnisvara üürileandmine ja käitamine, seega omandas hageja kinnisasja eesmärgiga seda arendada ja anda kinnisasi üürile. Kinnisasjalt tulu teenimiseks astus hageja samme juba 2016. a veebruaris, kui pöördus AS-i ÜHISTEENUSED poole ettepanekuga sõlmida uus üürileping, mh väljendades valmisolekut pöörduda teise parkimisteenuse osutaja poole, kui AS ÜHISTEENUSED loobub uue lepingu sõlmimisest. Hageja kavatsust ja võimalust kinnisasjalt üüritulu teenida kinnitab ka asjaolu, et pärast kinnisasja valduse tagasisaamist sõlmisid hageja ja AS ÜHISTEENUSED üürilepingu, millega hageja andis kinnisasjal asuva parkimisala AS-i ÜHISTEENUSED kasutusse tasulise parkimisteenuse osutamiseks. Üürilepingu p 2.1 kohaselt kohustus AS ÜHISTEENUSED tasuma hagejale üüri 3500 eurot kuus ning lisaks sellele 70% summast, mille võrra ületas parkla igakuine netokäive 5000 eurot. 28. oktoobril 2022 sõlmisid hageja ja AS ÜHISTEENUSED üürilepingu lisa, millega tõsteti alates 1. novembrist 2022 üüri 10 000 eurole kuus. On ilmselge, et hageja oleks andnud kinnisasja üürile ja seeläbi tulu teeninud. Asjatundja arvamuse kohaselt on kinnisasjal hinnanguliselt ca 190-195 parkimiskohta. Võimalik teenitav igakuine müügitulu on keskmiselt 11 360 eurot. Hageja hinnangul jäi tal pärast eeldatavate kulude mahaarvamist hagi tagamise perioodil saamata müügitulu 11 000 eurot kuus.
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Asjatundja arvamust müügitulu suuruse kohta ei saa pidada asjakohaseks ega usutavaks olukorras, kus hageja sõlmis pärast hagi tagamise abinõu tühistamist üürilepingu kordades halvematel tingimustel. Hageja ja AS-i ÜHISTEENUSED 23. juulil 2020 sõlmitud üürilepingu p 2.1.1 kohaselt tuli üürnikul tasuda üüri 3500 eurot kuus. Üürilepingu p-s 2.1.2 nimetatud lisatasu teenimine ei ole tõendatud. Üür tõsteti 10 000 eurole kuus alles 2022. a lõpus. Hageja ei ole tõendanud, et tal oli kavatsus ja võimalus teenida tulu AS-iga ÜHISTEENUSED sarnasel viisil. Samuti ei ole nõude suurus usutav, kui võrrelda tulemust hageja majandusaasta aruannetega. Kinnisasja üürileandmisega kaasnevad märkimisväärsed kulud, mida asjatundja ei ole arvesse võtnud. Kostja hinnangul tuleb kahjunõudest maha arvata parkla rajamise kulud, maamaks, hagi tagamise ajal hagejale tasutud üür, hooldus- ja remondikulud, personalikulud, reklaami- ja vahendustasud.
2(8)
2-22-11758 Hageja on teeninud kinnisvarainvesteeringutelt hagi tagamise ajal 1 837 612 eurot, mistõttu on kostja hinnangul kahjuhüvitis äärmiselt ebaõiglane ning seda tuleks vähendada nullini.
3.Harju Maakohus rahuldas 31. jaanuari 2025. a otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt välja 459 238 eurot 88 senti, sissenõutavaks muutunud viivise 127 122 eurot 68 senti ja viivise põhinõudelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 31. jaanuarist 2025 kuni põhinõude täitmiseni. Maakohus leidis, et hagejal oli kavatsus ja võimalus teenida kinnisasjalt tulu, andes kinnisasja kolmandale isikule üürile kinnisasjal parkimisteenuse osutamiseks. Hageja teavitas 9. veebruaril ja
22.veebruaril 2016 AS-i ÜHISTEENUSED, et hageja on kinnisasja uus omanik ning et AS-il ÜHISTEENUSED ei ole õigust kinnisasja kasutada. Seejuures tegi hageja AS-ile ÜHISTEENUSED ettepaneku uue üürilepingu sõlmimiseks ning palus viivitamata teavitada lepingu sõlmimise soovi puudumisest, et hageja saaks teise parkimisteenuse pakkujaga lepingu sõlmida. Hageja kavatsust ja võimalust hakata kinnisasja tulu teenimiseks kasutama tõendab ka asjaolu, et pärast kinnisasja valduse tagasisaamist andis hageja kinnisasja AS-ile ÜHISTEENUSED üürile. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei ole kostja tõendanud, et saamata jäänud tulu on väiksem kui asjatundja arvamuses esitatud igakuine keskmine müügitulu 11 360 eurot. Asja lahendamisel ei ole oluline, millistel tingimustel hageja ja AS ÜHISTEENUSED kinnisasja üürilepingu sõlmisid ning mille alusel AS ÜHISTEENUSED käesoleval hetkel kinnisasjal parkimisteenust osutab. AS ÜHISTEENUSED ja hageja omavahelised kokkulepped ei lükka ümber asjatundja arvamuses toodud andmeid kinnisasja üürihinna kohta. See, et hageja tegevus on olnud kahjumlik või hageja kasum on olnud vaidlusalusel ajavahemikul väiksem kui kahjuhüvitis, ei ole oluline. Kuna hoonestusõigus ulatus tervele kinnisasjale, ei olnud hagejal võimalik kinnisasja kuni hoonestusõiguse omandamiseni kasutada (mh ärilisel eesmärgil, nt kinnisasja üürile andes). Seetõttu on hagejal õigus nõuda kostjalt saamata jäänud tulu alates 30. augustist 2016, s.o päevast, mil hageja kanti ka hoonestajana kinnistusraamatusse. Kostjalt väljamõistetavast hüvitisest ei ole alust maha arvata parkla rajamise ega opereerimise kulusid, kuna parkla rajamisega seotud kulusid ei kandnud kostja, vaid AS ÜHISTEENUSED. Lisaks nägi hageja ja AS ÜHISTEENUSED vahel sõlmitud üürileping ette, et kinnisasja parklana kasutusse andmise ja opereerimise kulud jäävad üürniku kanda. Tsiviilasjas nr 2-16-2726 väljamõistetud maamaks ja hagejale tasutud üür on VÕS § 127 lg 5 tähenduses kasu, mis tuleb kahjuhüvitisest maha arvata. Asjaolu, et hageja teenis kinnisvarainvesteeringutelt kasumit, ei anna alust kahjuhüvitist vähendada. Hagejal on õigus nõuda kahjuhüvitist aja eest, mil ta ei saanud kinnisasja kasutada.
4.Mõlemad pooled esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse. Hageja palus maakohtu otsuse tühistada menetluskulude jaotuse osas. Kostja palus maakohtu otsuse tühistada osas, milles maakohus hagi osaliselt rahuldas, ja teha tühistatud osas uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Alternatiivselt palus kostja saata asi tagasi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Kostja hinnangul rikkus maakohus oluliselt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 232 lg-tes 1 ja 2 ja TsMS § 442 lg-s 8 nimetatud põhimõtteid. Maakohus jättis tähelepanuta AS-i ÜHISTEENUSED teenitud tulud ja tehtud kulude arvestuse ning hageja 2020. ja 2021. a majandusaasta aruanded, milles kajastatud müügitulu on nõutuga võrreldes väiksem. Samuti on maakohus jätnud tähelepanuta 23. juulil 2020 hageja ja AS-i ÜHISTEENUSED vahel sõlmitud 3(8)
2-22-11758 üürilepingu, mille kohaselt oli üür 3500 eurot kuus. Üürilepingu lisa, millega tõsteti üür 10 000 euroni kuus, sõlmisid hageja ja AS ÜHISTEENUSED alles 2022. a lõpus. Maakohus leidis ekslikult, et hageja kavatsus ja võimalus tulu teenida on tõendatud. Kõik menetluses esitatud asjaolud ja tõendid viitavad sellele, et hageja kahjuhüvitise nõude lahendamisel ei olnud põhjendatud lähtuda asjatundja arvamuses toodud müügitulust. Kostja hinnangul tuleks parkla rajamise kulud hüvitisest maha arvata sõltumata sellest, kes kulud kandis. Maha tuleb arvata igasugune kulu, sh nt koristus-, lumepuhastus-, remondi- ja reklaamikulud ning maamaks jne, kuivõrd nende kulutuste tõttu oleks hageja võimalik teenitav tulu väiksem.
5.Pooled vaidlesid teineteise kaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus jättis 16. jaanuari 2026. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebused rahuldamata. Maakohus ei ole tõendite hindamisel ega kohtuotsuse põhjendamisel menetlusõiguse norme rikkunud. Maakohus luges asjatundja arvamuse alusel tõendatuks, et kinnisasja igakuine müügitulu on keskmiselt 11 360 eurot, millest on maha arvatud parkla opereerimise igakuine kulu 360 eurot. Maakohus tegi kahjuhüvitisest õiges suuruses mahaarvamisi. Parkla rajamise kulusid ei tule kahjuhüvitisest maha arvata, sest need kanti enne valduse ebaseaduslikuks muutumise aega, s.o 2008, ja kostja ei ole toonud esile, kuidas hagejal oleks võinud tekkida kohustus hüvitada need 2016. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et saamata jäänud tulu kindlaksmääramisel ei saa võtta aluseks AS-i ÜHISTEENUSED majandustulemusi ja kasumit aastatel 2016 kuni 2020, kuivõrd nendest ei ole võimalik teha järeldusi, millised olid AS-i ÜHISTEENUSED kulutused parkla opereerimisele tervikuna ega erinevatele tegevustele eraldivõetuna.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata või alternatiivselt saata asi tagasi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kostja kassatsioonkaebuse kohaselt on ringkonnakohus hinnanud ebaõigesti tõendeid ja rikkunud põhjendamiskohustust. Ringkonnakohus võttis saamata jäänud tulu arvutamisel aluseks asjatundja arvamuse, jättes tähelepanuta hageja ja AS-i ÜHISTEENUSED sõlmitud üürilepingu ja selle lisa, hageja 2020. ja 2021. a majandusaasta aruanded ning AS-i ÜHISTEENUSED kasumi ja kahjumi aastatel 2016 kuni 2020. Hageja väidetav saamata jäänud tulu 132 000 eurot aastas (11 000 × 12) ei ole usutav. Hageja majandusaasta aruannete kohaselt oli hageja müügitulu 2020. aastal 36 191 eurot ning 2021. aastal 69 785 eurot. Seejuures ei olnud hagejal 2021. aastal tulu teenimiseks mingeid takistusi. Maa- ja ringkonnakohus on omistanud asjatundja arvamusele ülimusliku jõu. Kostja hinnangul tuleb hageja nõudest maha arvata kõik kostja kantud kulud, näiteks koristus-, lumest puhastamise, remondi-, klienditeenindus- ja reklaamikulud, vahendustasud ning maamaks jms. Samuti on põhjendamatult jäetud kahjuhüvitisest maha arvamata parkla rajamise kulu. Ühtlasi on kohtud jätnud tähelepanuta, et hageja õigus kinnisasja vallata tulenes hoonestusõigusest, seega sai hageja üürile anda üksnes hoonestusõigust. Hageja tsiviilasjades nr 2-17-17206 ja 4(8)
2-22-11758 nr 2-16-2726 esitatud väidete kohaselt oli kinnisasja kasutamise eesmärk arendustegevus, järelikult ei olnud hagejal õiguslikku alust kinnisasja parkimisteenuse osutamiseks kasutada ja sellisel viisil tulu teenida. Hageja käitub vastupidist väites vastuoluliselt. Kuna hageja teenis hagi tagamise määruse kehtivuse ajal hoonestusõiguse üürimisest tulu, ei tule seda mitte kahjuhüvitisest maha arvata, vaid see välistab kahju hüvitamise nõude rahuldamise täies ulatuses. Maa- ja ringkonnakohus ei ole põhjendanud VÕS § 140 lg 1 kohaldamata jätmist. Arvestades, et hageja teenis hagi tagamise perioodil kinnisvarainvesteeringutelt kokku 1 837 612 eurot, tuleks vähendada kahjuhüvitist nullini.
8.Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Hageja on seisukohal, et maakohus on tõendeid hinnates õigesti järeldanud, et hagejal oli kavatsus ja võimalus kinnisasjalt tulu teenida, andes selle kolmandale isikule üürile. Maa- ja ringkonnakohus on põhjendanud, miks ei tule kahjuhüvitisest maha arvata parkla rajamise kulusid.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel tühistada menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata TsMS § 691 p 2 alusel samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kostja kassatsioonkaebus rahuldatakse.
10.Pooled vaidlevad kassatsiooniastmes selle üle, kas ja millises ulatuses on kostja kohustatud hagejale hagi tagamisega tekitatud kahju hüvitama. TsMS § 391 lg 1 p 1 võimaldab muu hulgas hüvitada ka saamata jäänud tulu (RKTKo 30.04.2020, 2-17-2152/74, p 14).
11.Saamata jäänud tulu tõendamisel peab kahjustatud isik VÕS § 128 lg 4 esimese lause järgi tõendama need asjaolud, millest nähtub tulu saamise tõenäosus, st et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada. Saamata jäänud tulu suurust peab tõendama hageja, tuues esmalt välja, millist tulu ta tavapäraselt ilma rikkumiseta oleks teeninud (RKTKo 10.12.2025, 2-18-11694/175, p 19). Maakohus on menetlusnorme rikkumata tuvastanud, et hagejal oli kavatsus ja võimalus teenida kinnisasjalt tulu, andes kinnisasja kolmandale isikule parkimisteenuse osutamise eesmärgil üürile (MKo p 11).
12.Vaatamata sellele, et hageja eesmärk oli anda kinnisasi parkimisteenuse osutajale üürile, on kohtud hageja saamata jäänud tulu suuruse leidmisel lähtunud aga hoopis sellest, kui suur oli võimaliku parkimisteenuse osutaja tulu. Seega on kohtud ekslikult samastanud üüritulu, mida hageja oleks saanud teenida kinnisasja kolmandale isikule üürile andes, müügituluga, mida hageja oleks saanud teenida ise parkimisteenust osutades. Selliselt on maa- ja ringkonnakohtu otsused sisult vastuolulised ega vasta TsMS § 436 lg-s 1 sätestatud seaduslikkuse ja põhjendatuse nõudele.
13.Maakohus on tuvastanud saamata jäänud tulu suuruse asjatundja arvamuse alusel. Kolleegium rõhutab, et asjatundja arvamusega saab tõendada üksnes selliseid asjaolusid, mille kohta on arvamus antud. Praeguse asja lahendamisel on oluline tuvastada, millist tulu oleks hageja teeninud, andes kinnisasja parkimisteenuse osutajale üürile. Kui asjatundja arvamusest selle kohta järeldusi teha ei saa, on kohtul õigus otsustada, et vastav asjaolu ei ole asjatundja arvamusega tõendatud (vt RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098/271, p 15.1).
14.Maakohus on põhjendamatult jätnud tähelepanuta hageja ja AS-i ÜHISTEENUSED 23. juulil 2020 sõlmitud üürilepingu ja 28. oktoobril 2022 sõlmitud üürilepingu lisa. Nii hageja kui ka kostja on maakohtu menetluses tuginenud sellele, et 23. juulil 2020 sõlmitud üürilepingu kohaselt oli
5(8)
2-22-11758 igakuine üür 3500 eurot, millele pidi lisanduma 70% parkla igakuisest netokäibest, mis ületas 5000 eurot. Üüri tõsteti alles 28. oktoobril 2022 sõlmitud üürilepingu lisaga. Hagi tagamisega tekitatud kahju hüvitamise eesmärk on saavutada olukord, mis oleks võimalikult lähedane hüpoteetilisele olukorrale, kui hagi ei oleks tagatud, st nn negatiivse kahju hüvitamine (RKTKo 06.06.2018, 2-15-4981/106, p 11). Saamata jäänud tulu suuruse kindlaksmääramisel tuleb asjaoludest lähtuvalt mh hinnata alternatiivseid kasusaamisvõimalusi muude isikutega tehtud sarnaste tehingute alusel (vt RKTKo 10.12.2025, 2-18-11694/175, p 19). Kui hageja kui kahjustatud isik on vahetult enne hagi tagamist või pärast tagamisabinõu tühistamist teinud tehingu enda soovitud viisil tulu teenimiseks, saab eeldada, et tal oleks hagi tagamise perioodil olnud võimalus teenida tulu maksimaalselt lepingus kokkulepitud ulatuses. Hagejal on võimalik tõendada, et tema teenitud tulu oleks ilma rikkumiseta olnud suurem, ning kostjal on omalt poolt võimalik asjakohaseid põhjusi esile tuues tõendada, et konkreetsel juhul poleks hageja väidetud tulu siiski saanud (vt RKTKo 10.12.2025, 2-18-11694/175, p 19).
15.Maa- ja ringkonnakohus on põhjendamatult jätnud tähelepanuta ka kostja väited, et hageja müügitulu oli pärast hagi tagamise tühistamist majandusaasta aruannete kohaselt 2020. aastal 36 191 eurot ning 2021. aastal 69 785 eurot. Majandusaasta aruande eesmärk on mh anda õige ja õiglane ülevaade raamatupidamiskohustuslase finantsseisundist, majandustulemustest ja rahavoogudest ning sellega seotud tegevustest ja asjaoludest (RKTKo 16.02.2022, 2-18-8695/140, p 21). Kuigi majandusaasta aruande põhjal ei ole võimalik kindlaks teha saamata jäänud tulu suurust, võimaldavad selles kajastatud andmed hinnata, milline oli hageja maksimaalne võimalik tulu perioodil, mil tulu teenimist takistavad asjaolud puudusid. Olukord, kus hageja kogu majandustegevusest saadud tulu oli pärast hagi tagamise mõju lõppemist väiksem kui hagis väidetud saamata jäänud tulu, võib viidata sellele, et hagejal ei olnud hagi tagamise perioodil võimalik teenida sellist tulu.
16.Eeltoodust järelduvalt leidis maakohus ebaõigesti, et ei ole oluline, millistel tingimustel sõlmisid hageja ja AS ÜHISTEENUSED kinnisasja üürilepingu, ning kostja ei ole menetluses esitanud tõendeid, mis kinnitaksid tema väiteid, et hageja ei oleks asjatundja arvamuses märgitud müügitulu suurust hagi tagamise perioodil teenida saanud. Kuigi kostja juhtis apellatsioonkaebuses maakohtu rikkumistele tähelepanu, jättis ringkonnakohus rikkumised kõrvaldamata. Sellega on ringkonnakohus rikkunud otsuse põhjendamise kohustust (TsMS § 442 lg 8, § 654 lg-d 1 ja 5), mis võis kaasa tuua ebaõige otsuse. Kuigi TsMS § 654 lg 6 annab ringkonnakohtule võimaluse jätta otsus põhjendamata, kui ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, peab ringkonnakohus ka sellisel juhul hindama apellatsioonkaebuse väiteid tõendite ebaõige hindamise kohta ning väiteid, mida esimese astme kohus ei ole hinnanud (vt RKTKo 27.11.2024, 2-20-10127/86, p 21; RKTKo 16.02.2022, 2-18-8699/180, p 12.3). Tulenevalt TsMS § 688 lg-test 3–5 lähtub Riigikohus maa- ja ringkonnakohtu otsusega tuvastatud faktilistest asjaoludest ega saa ise tõendeid hinnata, mistõttu tuleb asi saata tagasi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
17.Kostja on seisukohal, et saamata jäänud tulust tuleb maha arvata igasugune kulu, sh lumest puhastamine, remont jms. Saamata jäänud tulu suuruse väljaselgitamiseks tuleb VÕS § 127 lg 5 järgi hageja võimalikust sissetulekust arvata maha tema säästetud kulud ehk vajalikud kulutused sellise sissetuleku saamiseks (RKTKo 10.12.2025, 2-18-11694/175, p 20). Säästetud kulude mahaarvamisel tuleb lähtuda sellest, kes oleks kohustatud vaidlusaluseid kulusid kandma. Kui ringkonnakohus asja uuel läbivaatamisel leiab, et saamata jäänud tulu suuruse kindlaksmääramisel on võimalik lähtuda hageja ja AS-i ÜHISTEENUSED vahel 23. juulil 2020 sõlmitud üürilepingust, tuleb ka kulude mahaarvamisel lähtuda lepingus kokkulepitud kulude jaotusest. Maakohus on tuvastanud, et hageja ja AS-i ÜHISTEENUSED vahel 23. juulil 2020 sõlmitud üürilepingu p-de 3.1.3 ja 3.1.4 kohaselt 6(8)
2-22-11758 lasus kinnisasja hoolduskulude kandmise ja liikluskorraldusvahenditega varustamise kohustus üürnikul (MKo p 15). Juhul kui asja uuel läbivaatamisel selgub, et saamata jäänud tulu kindlaksmääramisel saab siiski lähtuda asjatundja arvamusest, võivad kostja väited kulude mahaarvamise kohta olla põhjendatud, kui asjatundja ei ole arvesse võtnud võimalikke kulusid, mida hageja oleks pidanud tulu teenimiseks kandma. Kuna kahjuhüvitise suuruse vähendamine on kostja huvides, peaks üldreeglist lähtudes hageja võimalike kulutuste suurust tõendama kostja, kuid see tõendamiskoormis võib olla jagatud olukorras, kus hageja kulutuste suurust tõendavad tõendid on hageja käsutuses. Sel juhul piisab kostjal oma tõendamiskoormise täitmiseks sellest, kui ta muudab usutavaks, et hagejal pidi tekkima kulutusi. Kui kostja oma tõendamiskoormise täidab, on hagejal võimalik omakorda tõendada, et tema tehtavad kulutused oleksid olnud tavapärasest väiksemad. Kui hageja seda ei tee, on põhjendatud lähtuda eeldusest, et hagejal tulnuks teha sarnases majandustegevuse valdkonnas tavapäraseid kulutusi, ja need hageja hüpoteetilisest tulust maha arvata (vt RKTKo 10.12.2025, 2-18-11694/175, p 20).
18.Ülejäänud kassatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks.
18.1.Kohtud on õigesti leidnud, et AS-i ÜHISTEENUSED majandustulemused aastatel 2016 kuni 2020 ei ole asjakohased, kuna hageja ei kavatsenud teenida tulu parklaoperaatorina, vaid üürileandjana.
18.2.Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et parkla rajamiskulu ei tule saamata jäänud tulust maha arvata, kuivõrd need kandis kolmas isik (üürnik) enne hagi tagamist, mille tõttu ei ole tegemist VÕS § 127 lg 5 tähenduses kasuga, mida hageja sai kostja tekitatud kahju tagajärjel.
18.3.Põhjendamatu on kassatsioonkaebuse väide, et hagejal oleks olnud võimalik üürile anda üksnes hoonestusõigust ning hoonestusõiguse üürileandmise tulemusena saadud üür välistab kinnisasjalt üüritulu teenimise võimaluse. Vaidlusalune kinnisasi oli koormatud hoonestusõigusega, mis piiras hageja võimalusi kinnisasja kasutada kuni hoonestusõiguse omandamiseni. Alates 30. augustist 2016 oli hageja nii kinnisasja omanik kui ka hoonestaja, mistõttu oleks hageja saanud olukorras, kus hagi ei oleks tagatud, vabalt otsustada, kellega ja millistel tingimustel parkimisteenuse osutamiseks üürileping sõlmida (asjaõigusseaduse (AÕS) § 68 lg-d 1 ja 2). Asjaolu, et hageja teenis hagi tagamise perioodil hagi tagamise määrusest tulenevalt üüritulu, ei välista iseenesest võimalust, et hagi tagamata jätmisel oleks hageja kinnisasja üürileandmisest teenitud tulu olnud suurem. Sellisel juhul on hagi tagamisega tekitatud kahjuna võimalik käsitada seda osa hageja tõenäolisest tulust, mis ületab kostja poolt hagi tagamise perioodil tegelikult makstud summat (VÕS § 127 lg 5). Maakohus on õigesti sellest põhimõttest ka lähtunud.
18.4.Ebaõige on kostja seisukoht, et maa- ja ringkonnakohus ei kaalunud, kas esineb alus vähendada kostjalt hageja kasuks välja mõistetavat kahjuhüvitist VÕS § 140 lg 1 alusel. Maakohus on põhjendatult leidnud ja ringkonnakohus nõustunud, et hageja nõuab kahju hüvitamist aja eest, mil hageja ei saanud kinnisasja kostjast tulenevalt kasutada, ning asjaolu, et hageja teenis samal perioodil kinnisvarainvesteeringutelt kasumit, ei anna alust kahjuhüvitist vähendada. Kolleegium nõustub selle seisukohaga. Ainuüksi asjaolu, et hageja teenis tulu mujalt (nt kinnisasja väärtuse kasvust), ei anna alust jätta hüvitamata saamata jäänud tulu kinnisasja üürile andmisest.
19.Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul uuesti hinnata, kas ja millises ulatuses on hagejale tekitatud kahju hüvitamise nõue põhjendatud. 7(8)
2-22-11758
20.Kolleegium leiab, et nii ringkonnakohus kui ka kostja on märkinud valesti tsiviilasja hinna kostja kaebuse esitamisel. Tsiviilasja hind kaebuse esitamisel on TsMS § 137 lg 1 järgi sama, mis esimeses kohtuastmes, arvestades kaebuse ulatust. Seejuures tuleb TsMS § 123 järgi tsiviilasja hinna määramisel lähtuda hagi esitamise ajast. Hageja nõudis kostjalt hagis 567 966 eurot 67 senti ja alates hagi esitamisest sellelt viivist seadusejärgses määras. Selle hagi hind on TsMS § 124 lg 1, § 133 lg-te 1 ja 2 ja § 134 lg 1 järgi põhinõude suurus, millele tuleb liita hagi esitamise aja seisuga arvutatud ühe aasta viivise suurus. Kuivõrd kostja vaidlustas maakohtu otsuse osas, milles talt mõisteti välja põhivõlg 459 238 eurot 88 senti ja viivis sellelt, tuli tema kaebuse hind arvutada, liites väljamõistetud põhivõlale viivise, mis vastab väljamõistetud põhivõlalt ühe aasta viivisele, lähtudes hagi esitamise ajal kehtinud seadusjärgsest viivisemäärast 8%. Kaebuse hinda ei mõjuta see, kui suures ulatuses muutus viivisenõue sissenõutavaks maakohtu menetluse ajal. Seega on nii kostja apellatsioon- kui ka kassatsioonkaebuse hind 495 977 eurot 99 senti (459 238 eurot 88 senti × 1,08).
21.Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt ringkonnakohtu otsustada. (allkirjastatud digitaalselt) (allkirjastatud digitaalselt)
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.