2-17-17206/112 - Võlaõigus - Alusetu rikastumine - Harju Maakohus Tallinna kohtumaja - lahend.ee

sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale Tallinnas Suur-Ameerika 14 asuv kinnistu (registriosa nr 2340001). Hageja kanti kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna sisse 03.02.2016. Enne hagejat oli kinnistu omanikuna sisse kantud alates 19.11.2015 sihtasutus Lastestaadioni Jäähall. Kinnistu registriosa kolmandasse jakku on alates 16.12.2003 sisse kantud hoonestusõigus tähtajaga 50 aastat sihtasutuse Lastestaadioni Jäähall kasuks. Alates 30.08.2016 on hoonestajana sisse kantud hageja. Kinnistu tolleaegse omaniku Tallinna linna ja algse hoonestaja sihtasutuse Lastestaadioni Jäähall vahel 27.08.2003 sõlmitud hoonestusõiguse lepingu punkti 14.1 alusel anti kinnistu valdus hoonestajale üle. Kostja valdab ja kasutab kinnistut tasulise parkimise teenuse osutamiseks. Kinnistu oli kostja valduses ja kasutuses juba 19.11.2015, mil kinnistu omanikuks sai sihtasutus Lastestaadioni Jäähall. Hageja esitas kostjale nõudeavalduse kinnistu ebaseadusliku valdamise kohta 09.02.2016, millisest ajast on kostja teadlik, et ta rikub hageja valdust kinnistule. Kostja andis hagejale kinnistu valduse välja alles 08.07.2020. Kostja on kinnistu valduse rikkumise tõttu rikastunud kasutuseelise võrra. Tasulise parkla pidamiseks vajaliku Suur-Ameerika tn 14 kinnistu maa-ala pindalaga 7 679 m2 üüritasu harilik väärtus perioodil 01.01.2014 kuni 30.10.2016 oli vähemalt 3 500 eurot kalendrikuus ja perioodil 01.11.2016 kuni 08.07.2020 4 500 eurot kalendrikuus, kokku 318 161,29 eurot. Kostja on teeninud kinnistu valduse rikkumise tõttu tulu perioodil 01.01.2014-30.10.2016 7 000 eurot kalendrikuus ja perioodil 01.11.2016-08.07.2020 9 000 eurot kalendrikuus, kokku 636 322,58 eurot. Sihtasutus Lastestaadioni Jäähall on hagejale loovutanud oma nõude kostja vastu kasu ja sellelt arvestatud viiviste väljaandmiseks kinnistu ebaseadusliku valdamise eest perioodi eest, mil kinnistu omanikuks oli sihtasutus (alates 19.11.2015 kuni 16.02.2016). Hageja palub kohtul 1. välja nõuda AS-i Ühisteenused valdusest OÜ EJHL Kinnisvara valdusesse Tallinnas Suur-Ameerika tn 14 asuv kinnistu (registriosa nr 2340001); 2. välja mõista AS-ilt Ühisteenused OÜ EJHL Kinnisvara kasuks: 2.1. kasutuseelised 318 161,29 eurot 01.01.2014– 08.07.2020 eest; 2.2. tulu 636 322 eurot 01.01.2014–08.07.2020 eest; 2.3. viivised kasutuseelistelt ja tulult perioodil 01.03.2016-24.08.2020 eest summas 221 656,81 eurot; 2.4. viivised kasutuseelistelt ja tulult kokku summalt 954 483,87 eurolt VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 25.08.2020 kuni põhivõla tasumiseni. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

Kostja seisukohad Kostja vastuse kohaselt on Suur Ameerika Jäähalli OÜ sõlminud 16.02.2005 üürilepingu Tallinna linnas Suur-Ameerika tn 14 asuva hoonestusõiguse ja kinnistu üürimiseks, mille kohta on tehtud märge kinnistusraamatusse hoonestusõiguse registriossa. Suur Ameerika Jäähalli OÜ kinnituse kohaselt üürileping p 5.3. järgi on üürnikul õigus anda hoonestusõigus allüürile või muul viisil teiste isikute kasutusse ilma üürileandja nõusolekuta. Kostja on omakorda sõlminud 20.12.2007 üürilepingu Suur Ameerika Jäähalli OÜ-ga Tallinna linnas Suur-Ameerika tn 14 asuva kinnisasja kasutamiseks. Harju Maakohus tsiviilasjas nr 2-16-2726 04.03.2016 määrusega on hagi tagamise korras maakohus määranud, et Suur Ameerika Jäähalli OÜ-l on õigus edasi kasutada hoonestusõigust, mis asub kinnistul, kuni vaidluse lõpuni tsiviilasjas nr 2-16-2726 üürilepingus sätestatud tingimustel. Suur Ameerika Jäähalli OÜ kui ka kostja valdab kinnistut ja hoonestusõigust õiguslikul alusel. Kuna kostja ei ole vallandud hagejale kuuluvat kinnisasja ilma õigusliku aluseta, siis ei saa olla hagejal kasutuseeliste ja tulu väljaandmise nõuet kostja vastu. Hageja poolt õiguslikul alusel hoonestusõiguse lepingu ja üürilepingu alusel saadu välistab lepinguvälised alusetu rikastumise nõuded kostja vastu. Arvestades, et hageja õiguseellane on omandanud kinnistu 19.11.2015 ja hageja õiguseellane on hoonestusõiguse kasutamise üürilepingu üles öelnud alates 03.02.2016, siis ei saaks isegi teoreetiliselt minna hageja nõuded, mis viimane on omandanud kinnistu ja hoonestusõiguse eelmiselt omanikult, rohkem tagasi kui kuni 19.11.2015. Kostja poolt kinnistul asuva parkla opereerimisega teenitud müügitulu perioodil 01.01.2014 kuni 31.12.2015 ei ületanud hageja poolt avaldatud kasutuseeliste väärtust 3 500 eurot kalendrikuus. Alates 01.01.2016 on kinnistu kasutamisest saadud tulu hageja poolt avaldatud kasutuseeliste väärtust ületanud 2016.a. osas 3 411,46 euro võrra, 2017.a. osas 7 921,27 euro võrra, 2018.a. osas 23 408,72 euro võrra ning 2019.a. osas 11 461,38 euro võrra. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kolmanda isiku seisukohad Kolmanda isiku seisukoha kohaselt nähtub Tallinna linna ja sihtasutus Lastestaadioni Jäähall hoonestusõiguse seadmise aluseks olevast 27.08 2003 lepingu punktist 4.1 ühemõtteliselt, et lepingu osapoolte tahe oli suunatud kinnistu kogupindalaga 7 679 m2 koormamisele hoonestusõigusega terves ulatuses, st hoonestusõiguse seadmisel läks hoonestajale üle kogu kinnistu valdusõigus ning lepingu punktis 14.1 järgi kohustus kinnistu omanik Tallinna linn hoonestusõigusega koormatava maatüki (kinnistu) valduse hoonestajale üle andma kümne tööpäeva jooksul hoonestusõiguse seadmise lepingu sõlmimisest. Seega hoonestusõiguse seadmise lepingu alusel läks kogu kinnistu üle hoonestaja sihtasutus Lastestaadioni Jäähall otsesesse valdusesse ning asjaolu, kas hoonestusõiguse alusel asuti kinnistule edaspidiselt mistahes ehitisi püstitama, valdusõiguse olemasolu või võimaliku puudumise kontekstis relevantsust ei oma. Olukorras, kus hoonestusõiguse seadmisega läks kinnistu otsene valdus üle sihtasutusele Lastestaadioni Jäähall, oli sihtasutusel Lastestaadioni Jäähall võimalik anda kinnistu valdusõigus lepingulisel alusel õiguspäraselt edasi kolmandale isikule Suur Ameerika Jäähall OÜ-le. Hoonestusõiguse esemeks oleva maatüki allkasutusse andmine oli teada ka kinnistu selleaegsele omanikule Tallinna linna isikus.

Sihtasutus Lastestaadioni Jäähall ja Suur Ameerika Jäähall OÜ sõlmisid algse üürilepingu, mille punkti 2.1 kohaselt anti kinnistu üle Suur Ameerika Jäähalli OÜ otsesesse valdusesse ja kasutusse. Algse üürilepingu punkt 5.3 sätestab seejuures, et Suur Ameerika Jäähalli OÜ-l on õigus anda hoonestusõigus allüürile või muul viisil teiste isikute kasutusse ilma sihtasutus Lastestaadioni Jäähall kui üürileandja nõusolekuta. Viidatud lepingutingimusele tuginedes sõlmis Suur Ameerika Jäähall OÜ omakorda üürilepingu kostjaga ning andis üürilepingu alusel hoonestusõiguse koormatud maatüki valdusõiguse üle kostjale. Suur Ameerika Jäähall OÜ oli õigustatud kinnistut valdama ja kasutama, sealhulgas seda kostjale allkasutusse andma algse üürilepingu alusel vähemalt kuni algse üürilepingu lõppemiseni. Olukorras, kus hageja esitas Suur Ameerika Jäähalli OÜ-le avalduse algse üürilepingu ülesütlemiseks alates 03.02.2016 ning Suur Ameerika Jäähall OÜ pöördus hageja poolt algse üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks ja algse üürilepingu kehtivuse tuvastamiseks hagiavaldusega Harju Maakohtusse ja 19.02.2016 Harju Maakohtu 04.03.2016 kohtumäärusega tsiviilasjas nr 2-16-2726 rahuldati Suur Ameerika Jäähalli OÜ taotlus hagi tagamiseks, siis oli kohtumäärusega reguleeritud Suur Ameerika Jäähalli OÜ ja hageja vaheline õigussuhe selliselt, et Suur Ameerika Jäähalli OÜ-l säilis õigus hoonestusõiguse kasutamise jätkamiseks algses üürilepingus sätestatud tingimustel kuni tsiviilasjas nr 2-16-2726 menetluse lõppemiseni. Kuivõrd algse üürilepingu alusel anti Suur Ameerika Jäähalli OÜ valdusesse kogu kinnistu, siis alates 04.03.2016 oli Suur Ameerika Jäähalli OÜ-l õigustatud kinnistut kasutama ja valdama algses üürilepingus sätestatud tingimustel hagi tagamise määruse alusel. Menetlus tsiviilasjas nr 2162726 lõppes 22.06.2020. Juhul, kui Harju Maakohus asja sisulisel lahendamisel tuvastab, et kostja oli õigustatud kinnistut kasutama ja valdama üürilepingu alusel või mistahes muul õiguslikul alusel, ka siis on hageja rahaliste nõuete rahuldamine kostja vastu välistatud. Sihtasutus Lastestaadioni Jäähall 30.10.2017 teatisest nõude loovutamise kohta perioodi 19.11. 2015 kuni 16.02.2016 ei selgita hageja nõude esitamist 19.11.2015 ja eelnenud perioodi osas. Suur Ameerika Jäähalli OÜ hinnangul ei saa hageja ühelgi juhul nõuda kostjalt võimalike kasutuseeliste hüvitamist ja/või väidetava rikkumisega saadud tulu väljaandmist perioodi osas, mille kestel ei olnud hageja kinnistu ega hoonestusõiguse omanikuks, kuna vastaval perioodil kinnistu väidetav õigusvastane kasutamine kostja või mistahes kolmanda isiku poolt ei saanud teoreetiliseltki Hageja huve rikkuda ega hagejale kahju tekitada. Seega puudub mistahes võimalus perioodi 01.01.2014 kuni 17.02.2016. osas hageja rahaliste nõuete rahuldamiseks. Enne, kui hageja esmakordselt pöördus kostja poole 09.02.2016 märgukirjaga seoses kinnistu väidetava õigusvastase kasutamisega ei teadnud ega pidanud kostja teadma endal kinnistu valdusõiguse võimalikust puudumisest, kuna kostja oli selleks hetkeks kasutanud ja vallanud kinnistut katkematult alates üürilepingu sõlmimisest 20.12.2007 ilma, et kinnistu või hoonestusõiguse selleaegsed omanikud oleksid vastavas osas kostjale mistahes pretensioone esitanud. Seega oli kostja vähemalt kuni 09.02.2016 märgukirja kättesaamiseni käsitletav heauskses valdajana ning seega on vastava perioodi osas on kostja suhtes väidetava rikkumisega saadud tulu väljaandmise nõue välistatud. Õigustatud isik ei saa nõuda kasutuseeliste ja rikkumise saadud tulu väljaandmist kumuleeruvalt, sest rikkumisega saadud tulu kuuluks väljaandmisele ulatuses, milles see kasutuseeliste väärtust ületab. Kasutuseeliste väärtust ei saa võrdsustada kinnistu eest laekuva üürituluga. Tegelikkuses tuleb kasutuseeliste väärtusest maha arvata kulud, mida hageja on kokku hoidnud. Hageja poolt kokkuhoitud kuludena on käsitletavad ka summad, mis laekusid hagejale algse üürilepingu alusel üüri ja maamaksu katteks, st juhul, kui algse üürilepingu ülesütlemise osas erimeelsused oleksid puudunud ja kinnistu valdus oleks hagejale viimase esimesel nõudmisel üleantud, siis ei oleks

hageja algse üürilepingu alusel Suur Ameerika Jäähalli OÜ -lt üüritulu saanud ning oleks pidanud kinnistu osas maamaksu ise tasuma. Suur Ameerika Jäähalli OÜ on algse üürilepingu alusel alates 01.01.2014 tasunud üüri ja maamaksu katteks vastavalt sihtasutusele Lastestaadioni Jäähall kokku 47 600,19 eurot ning hagejale kokku 38 875,26 eurot. Isegi juhul, kui algse üürilepingu alusel Suur Ameerika Jäähalli OÜ poolt sihtasutusele Lastestaadioni Jäähall ja Hagejale tasutud summasid mitte käsitleda hageja poolt kokkuhoitud kuludena, siis oleks igal juhul hea usu põhimõttega vastuolus olukord, kus hageja saaks nõuda samaaegselt Suur Ameerika Jäähalli OÜ-lt algse üürilepingu alusel üüri ja maamaksu tasumist ning kostjalt kasutuseeliste hüvitamist ja väidetava rikkumisega saadud tulu üleandmist. Ei ole võimalik väidetava rikkumisega saadud tulu suurust võrdsustada kinnistul tegutseva parkla opereerimisega teoreetiliselt teenitava maksimaalse võimaliku müügituluga. Olukorras, kus kostja esitatud tõenditest nähtuvalt perioodil 04.02.2016 kuni 04.03.2016 kinnistu kasutamisest kasutuseeliste väärtust ületavat tulu ei teeninud, siis vastava perioodi osas hagejal rahaline nõue kostja vastu puudub. Kolmas isik palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kohtu poolt tuvastatud asjaolud ja kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud toimiku materjalidega, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Hageja on soovinud tagasi võtta 16.11.2017 hagiavalduse kostja vastu esitatud nõude välja nõuda AS-i Ühisteenused ebaseaduslikust valdusest OÜ EJHL Kinnisvara valdusesse Tallinnas SuurAmeerika tn 14 asuv kinnistu (registriosa nr 2340001), sest kostja on 08.07.2020 andnud hagejale kinnistu valduse üle (II kd t.l. 185). Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-le 424 lg 1 võib hageja hagi kostja nõusolekuta tagasi võtta kuni eelmenetluse lõpuni. Kostja nõusolekul võib hagi tagasi võtta hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni. TsMS § 423 lg 1 p 2 kohaselt jätab kohus hagi läbi vaatamata, kui hageja on võtnud hagi tagasi. Kuna hageja on nõude kinnistu väljanõudmiseks tagasi võtnud 24.08.2020, s.o. enne eelmenetluse lõppemist, siis ei ole hagi tagaivõtmiseks olnud vajalik kostja nõusolek ja kohus jätab hagi kostja vastu eeltoodud nõude osas TsMS § 423 lg 1 p 2 alusel läbi vaatamata. Pooled ei vaidle selle üle, Tallinnas Suur-Ameerika tn 14 asuva kinnistu (registriosa nr 2340001) omanikuks alates 03.02.2016 on OÜ EJHL Kinnisvara (I kd t.l. 6-7). Vaidlust ei ole selle üle, et enne OÜ EJHL Kinnisvara oli kinnistu omanikuks alates 19.11.2015 sihtasutus Lastestaadioni Jäähall (I kd t.l. 6-7). Pooled ei vaidle selle üle, et Tallinnas Suur-Ameerika tn 14 asuva kinnistu (registriosa nr 2340001) hoonestusõiguse tähtajaga 50 aastat omanikuks alates 16.12.2003 oli sihtasutus Lastestaadioni Jäähall kuni hoonestusõiguse omanikuks sai 30.08.2016 OÜ EJHL Kinnisvara (I kd t.l. 6-8). Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on saanud hageja kinnistu ebaseaduslikust kasutamisest 01.01.2014 kuni 08.07.2020 kasutuseeliseid kokku 318 161,29 eurot ja tulu kokku 954 483,87 eurot. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 164 lg 1 ja lg 2 kohaselt võib võlausaldaja oma nõude võlgniku nõusolekust sõltumata anda lepingu alusel tervikuna või osaliselt üle teisele isikule (nõude

loovutamine) ning nõude loovutamisega astub uus võlausaldaja senise asemele. VÕS § 168 lg 2 kohaselt peab senine võlausaldaja uuele võlausaldajale tema nõudmisel andma dokumendi, mis kinnitab nõude loovutamist. VÕS § 170 sätestab, et kui võlausaldaja teatab võlgnikule, et on nõude loovutanud uuele võlausaldajale, loetakse, et loovutamine on võlgniku suhtes toimunud, isegi kui nõuet tegelikult ei loovutatud või kui loovutamine ei ole kehtiv. Sama kehtib, kui võlausaldaja on nõude loovutamise kohta välja andnud dokumendi ja uus võlausaldaja esitab dokumendi võlgnikule. VÕS § 171 lg 1 järgi võib võlgnik uue võlausaldaja nõude vastu lisaks vastuväidetele, mis tal on uue võlausaldaja vastu, esitada kõiki vastuväiteid, mis tal olid senise võlausaldaja vastu nõude loovutamise ajal. Tuvastatud on, et Sihtasutus Lastestaadioni Jäähall on hagejale loovutanud nõude kostja vastu kasu ja sellelt arvestatud viiviste väljaandmiseks kinnistu ebaseadusliku valdamise eest perioodi eest 19.11.2015 kuni 16.02.2016, mil kinnistu omanikuks oli sihtasutus (I kd t.l. 36). Asjaõigusseaduse (AÕS) § 85 lg 1 kohaselt vastutab valdaja asjast saadud kasu väljaandmise või hüvitamise eest vastavalt võlaõigusseaduse §-dele 1037-1040. VÕS § 1037 lg 1 kohaselt õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise, äratarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötamisega või muul viisil rikkunud isik (rikkuja) peab õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. VÕS § 1039 sätestab, et rikkujalt, kes teadis oma õigustuse puudumisest või pidi sellest teadma, võib õigustatud isik lisaks saadu harilikule väärtusele nõuda ka rikkumisega saadud tulu väljaandmist, sh rikkuja peab õigustatud isikule teatama, millist tulu ta rikkumisega saadust sai. Eelkõige vaidlevad pooled selle üle kas hagejale kuuluv kinnistu Tallinnas Suur-Ameerika tn 14 kinnistu (registriosa nr 2340001) on olnud kostja seaduslikus valduses alates 01.01.2014 kuni 08.07.2020, s.o. kas kostjal oli kinnistu omaniku suhtes õigus asja vallata. Kostja on esitanud hagile vastuväited, et temale on kinnistu valduse üle andnud Suur Ameerika Jäähall OÜ 20.12.2007 üürilepingu nr EP-07/0237 alusel eesmärgiga võimaldada kostjal kinnistu kasutamist parkimisteenuse osutamiseks (I kd t.l. 19-20). Seega peab kohus tuvastama, kas Suur Ameerika Jäähalli OÜ-l oli kinnistu valdusõigus kinnistu omaniku suhtes. Tuvastatud on, et Suur Ameerika Jäähalli (üürnik) ja Sihtasutus Lastestaadioni Jäähalli (üürileandja) vahel on sõlmitud 16.02.2005 Tallinnas Suur-Ameerika tn 14 asuva kinnistu hoonestusõiguse üürileping tähtajaga kuni 16.12.2053 (I kd t.l. 92-96). VÕS § 271 järgi kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kastuamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 288 lg 1 alusel võib üürnik üürileandja nõusolekul anda asja kasutamise osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige anda asja allüürile. VÕS § 291 järgi, kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist lähevad üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle asja omandajale. Tuvastatud on, et kinnistu esimese omaniku Tallinna linna ja algse hoonestaja sihtasutuse Lastestaadioni Jäähall vahel 27.08.2003 sõlmitud hoonestusõiguse lepingu punkti 14.1 alusel anti kogu kinnistu, s.o. 7 679 m2, valdus üle hoonestajale sihtasutusele Lastestaadioni Jäähall (I kd t.l. 6-7, 9-15, 108-109).

Vastavalt VÕS § 2 lg 2 kohaselt on võlasuhe õigussuhe, millest tuleneb ühe isiku (kohustatud isik ehk võlgnik) kohustus teha teise isiku (õigustatud isik ehk võlausaldaja) kasuks teatud tegu või jätta see tegemata (täita kohustus) ning võlausaldaja õigus nõuda võlgnikult kohustuse täitmist. VÕS § 8 lg 1 ja § 9 lg 1 järgi sõlmitakse leping vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel. VÕS § 16 lg 1 järgi on pakkumus (ofert) lepingu sõlmimise ettepanek, mis on piisavalt määratletud ja väljendab pakkumuse esitaja (oferendi) tahet olla ettepanekule nõustumuse andmise korral sõlmitava lepinguga õiguslikult seotud. VÕS § 20 lg 1 järgi on nõustumus (aktsept) otsese tahteavaldusega või mingi teoga väljendatud nõusolek sõlmida leping. TsÜS § 71 kohaselt kindlale isikule tehtud tahteavaldus loetakse tehtuks sellise sisuga, nagu see kätte saadi. TsÜS § 68 lg 3 kohaselt on tahteavaldus kaudne, kui see väljendub teos, millest võib järeldada tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg. VÕS § 29 lg 1 lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 2 kohaselt ei või lepingu tõlgendamisel olla aluseks ebaõige tähistus või väljendusviis, mida lepingupooled kasutasid eksimuse tõttu või soovist varjata oma tegelikku tahet. VÕS § 29 lg 3 järgi kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimusi selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. VÕS § 29 lg 4 järgi kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. VÕS § 29 lg 5 alusel tuleb lepingu tõlgendamisel eelkõige arvestada: lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi; tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud; lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist; lepingu olemust ja eesmärki. Kuna 27.08.2003 hoonestusõiguse lepinguga olid lepingu pooled, s.o. kinnistu omanik Tallinna linn ja sihtasutus Lastestaadioni Jäähall kokku leppinud kogu kinnistu valduse üleandmises hoonestajale, siis on mõistlik arvata, et Tallinna linn andiski sihtasutusel Lastestaadioni Jäähall kogu kinnistu, s.o. 7 679 m2, valduse kasutamiseks, sest vaidlust ei ole, et sellises ulatuses kinnistu valduse oli saanud Suur Ameerika Jäähall OÜ sihtasutuselt Lastestaadioni Jäähall 16.02.2005 hoonestusõiguse lepinguga (I kd t.l. 61-62). Tuvastatud on, et Sihtasutuse Lastestaaadioni Jäähall (üürileandja) ja Suur Ameerika Jäähalll OÜ (üürnik) 16.02.2005 üürilepingu p 2.1. kohaselt on üürileandja kohustuseks anda üürniku valusesse ja kasutusse kinnistu ja kõik lepingu kehtivuse ajal kinnistule rajatavad ehitised koos kõigi nende oluliste osade ja päraldistega (ehitised) üürniku valdusesse ja kasutusse (I kd t.l. 92-96). Kuna pooled ei vaidle selle üle, et kostja valduses on olnud kogu hagejale kuuluv kinnistu kuni 08.07.2020, millise kinnistu valduse on kostja saanud Suur-Ameerika Jäähalli OÜ-lt 20.12.2007 üürilepingu, siis ei olekski mitte kuidagi mõistlik arvata, et sihtasutus Lastestaadioni Jäähall poleks hoonestusõiguse 16.02.2005 üürilepinguga andnud temale hoonestusõiguse lepinguga omandatud hoonestusõigust ja kogu kinnistu valdust üürile Suur-Ameerika Jäähalli OÜ-le (I kd t.l. 61-62). Lähtudes eeltoodust, kus Suur-Ameerika Jäähalli OÜ-le oli üürilepinguga üle antud üürile hoonestusõigus ja kogu kinnistu valdus, siis on tõendatud kostja väide, et Suur-Ameerika Jäähalli OÜ-l oli õigus kinnistu omaniku suhtes kinnistut vallata. Tuvastatud on, et sihtasutus Lastestaadioni Jäähalli ja Suur Ameerika Jäähall OÜ üürileping p 5.3. kohaselt on üürnikul õigus anda hoonestusõigus allüürile või muul viisil teiste isikute kasutusse ilma üürileandja nõusolekuta. Seega on põhistatud, et ka Suur-Ameerika Jäähalli OÜ-l oli õigus anda temale üürilepinguga üle antud kogu kinnistu allüürile kostjale, mistõttu ei ole tõendatud hageja väide, et kostja on vallanud hagejale kuuluvat kinnistut ilma õigusliku aluseta. Hageja väide, et kui AÕS § 241 lg 1 järgi võib kinnisasja koormata selliselt, et isikul, kelle kasuks hoonestusõigus on seatud on võõrandatav või pärandatav tähtajaline õigus omada kinnisasjal sellega püsivalt ühendatud ehitist ning AÕS § 242 lg 2 järgi ulatub hoonestusõigus lisaks

ehitisealusele maale ka kinnisasja osale, mis on vajalik ehitise kasutamiseks, siis peaks arvama, et hoonestusõiguse omanik nagu ei saakski vallata kogu kinnistut, kui kinnisasjale ei olegi püstitatud ehitist, sest hoonestusõigusega saak hageja käsitluse kohaselt vallata vaid ainult kinnisasjal püsivalt ühendatud ehitist ja kinnisasja osa, mis on vajalik ehitise kasutamiseks, ei ole mitte kuidagi põhistatud, kui on tuvastatud, et hoonestusõiguse lepingu alusel on hoonestaja valdusesse antud just kogu kinnistu valdus, mitte ehitis. Asjaolu, et hoonestusõiguse sisu kohaselt ei peaks kinnisasja omanik ilmtingimata üle andma kinnistu kogu valdust, ei välista, et hoonestusõigus võiks ulatuda siiski kogu kinnistule ja ei luba iseenesest kuidagi järeldada, et hoonestusõiguselepinguga ei võiks kinnistu omanik ja hoonestaja kokku leppida lisaks hoonestusõiguse asjaõiguslikule kokkuleppele, muid võlaõiguslikke kokkuleppeid, sh kokkulepet kogu kinnistu valduse üleandmises hoonestajale. Kuna üürilepingu sõlmimisega ei ole võõrandatud ega koormatud hoonestusõigust, vaid üürilepingu alusel on antud kogu kinnistu valdus kostjale, siis ei ole põhistatud hageja väide, et üürilepingu sõlmimiseks oleks kinnistu omanik pidanud andma nõusoleku vastavalt 27.08.2003 hoonestusõiguse lepingu punktidele 7.1 ja 7.2, mille kohaselt on hoonestusõiguse võõrandamiseks või koormamiseks vajalik kinnistu nr 2340001 igakordse omaniku nõusolek. Kuigi hoonestusõiguse seadmise 27.08.2003 lepingu punkt 14.1 järgi andis kinnistu omanik kinnistu valduse üle hoonestajale, et hoonestaja ehitaks kinnistule jäähalli vastavalt lepingu punktile 5.2, siis ei luba see mõistliku kõrvalseisjana arvata, et kui kinnistu valdus on hoonestajale üle antud ja vaidlust ei ole selle üle, et kinnistule ei ole jäähalli ehitatud, siis nagu kinnistu üürile andmine ja seeläbi kinnistu allüürile andmine autoparklana kasutamiseks poleks nagu olnud võimalikki. Kuna vaidlust ei ole, et hoonestusõigus üürilepinguga oli kolmandale isikule üürile antud hoonestusõiguse ja kasutusse kogu kinnistu, siis ei ole hageja väited asjakohased, et üürilepingu alusel oleks saanud üürida vaid hoonestusõiguse alusel ehitatud jäähalli, mida pole valmis ehitatudki. Vaidlust ei ole, et sihtasutus Lastestaadioni Jäähall esitas 03.02.2016 Suur Ameerika Jäähall OÜle 16.02.2005 üürilepingu ülesütlemisavalduse. Tuvastatud on, et Harju Maakohtu menetluses oli tsiviilasi nr 2-16-2726, kus Suur Ameerika Jäähall oli esitanud hagi OÜ EJHL Kinnisvara vastu sihtasutus Lastestaadioni Jäähalli ja Suur Ameerika Jäähalli vahel sõlmitud 16.02.2005 üürilepingu kehtivuse tuvastamiseks või alternatiivselt 03.02.2016 ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks rahuldamata. Kuna Harju Maakohus on 04.03.2016 hagi tagamise kohtumäärusega samas tsiviilasjas nr 2-16-2726 reguleerinud Suur Ameerika OÜ ja OÜ EJHL Kinnisvara vahel 16.02.2005 üürilepingust tulenevalt käesoleva menetluse vaidlusaluse kinnistu kasutamist üürilepingu alusel kuni tsiviilasjas nr 2-16-2726 kohtumenetluse lõppemiseni samadel üürilepingust tulenevatel tingimustel, siis ei ole põhistatud hageja väide, et kuni kohtumenetluse lõppemiseni tsiviilasjas nr 2-16-2726 poleks nagu Suur Ameerika Jäähalli OÜ-l olnud õigust kasutada hagejale kuuluvat kinnistut, milline oli Suur Ameerika Jäähalli OÜ-le üle antud hoonestusõiguse üürilepinguga ja millise kasutamiseks oli Suur Ameerika Jäähalli OÜ-le antud luba teise kohtuasja lõppemiseni (I kd t.l. 63-67). Kuna vaidlust ei ole, et Suur Ameerika Jäähalli OÜ-l oli hagi tagamise korras õigus kasutada edasi hoonestusõigust, mis asub kinnistul ja kinnistu oligi varasemalt antud Suur Ameerika OÜ valdusesse kuni vaidluse lõpuni tsiviilasjas nr 2-162726 üürilepingus sätestatud tingimustel, siis ei ole tõendatud hageja väide, et kostjal nagu ei oleks olnud õigust sama tsiviilasja lõppemiseni kasutada temale allüürilepinguga üle antud hoonestusõigust ja kinnistut. Tuvastatud on, et Tallinna Ringkonnakohtu 10.03.2020 kohtuotsusega tsiviilasjas 2-16-2726, mis on jõustunud Riigikohtu lahendiga 22.06.2020, on kohus jätnud Suur Ameerika Jäähalli OÜ hagi OÜ EJHL Kinnisvara vastu üürilepingu kehtivuse tuvastamiseks või alternatiivselt 03.02.2016

ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks rahuldamata ja sama otsusega on tühistatud hagi tagamine tsiviilasjas 2-16-2726 (II kd t.l. 64-80, 148-163). Seega lähtuvalt Tallinna Ringkonnakohtu 10.03.2020 kohtuotsusest on OÜ EJHL Kinnisvara Suur Ameerika Jäähalliga sõlmitud 03.02.2016 üürileping kehtivalt üles öeldud 03.02.2016 ülesütlemise avaldusega. Kuna aga Suur Ameerika Jäähall OÜ-l on hageja suhtes olnud õigus hoonestusõigust ja talle üle antud kinnistut vallata kuni 16.02.2005 üürilepingu lõppemiseni ja millise üürilepingu ja üürilepingu ülesütlemise kohtuvaidluses tsiviilasjas 2-16-2726 oli hagi tagamise korras reguleeritud kinnistu kasutamine kuni tsiviilasja 2-16-2726 lõppemiseni ning vaidlust ei ole, et kohtuotsus tsivillasjas 2-16-2726, millega mh tühistati hagi tagamine, jõustus 22.06.2020, siis on kohtuotsuse jõustumise aeg millest arvates ei ole Suur Ameerika Jäähalli OÜ-l enam hageja suhtes õigus kasutada hageja hoonestusõigust ega kinnistut ja sai teatavaks, et hagejale tuleb kinnistu välja anda, sest selle ajani oli kinnistu kasutamine siiski reguleeritud. Vaidlust ei ole, et kostja on hagejale kinnistu valduse välja andnud 08.07.2020, missugune aeg on kohtu arvates mõistlik aeg kostjal oma kohustuse täitmiseks arvesse võttes, et alates 22.06.2020 ei ole Suur Ameerika Jäähall OÜ-l enam õigust kasutada ei hagejale kuuluvat hoonestusõigust ega kinnistut, siis ei ole tõendatud hageja väide, et kostja oleks rikkunud oma kohustust hagejal välja anda kinnistu mõistliku aja jooksul, mil kostjale on saanud teatavaks, et kostja peab kinnistu hagejale välja andma. Lähtudes eeltoodust ei ole tõendatud hageja väited nagu kostja oleks rikkunud hageja omandit, mistõttu ei pea kohus vajalikuks hinnata poolte väiteid ja tõendeid selle kohta kas kostja on hageja omandi õigustamata kasutamisega saanud kasutuseeliseid ja tulu, mille kostja peaks hagejale hüvitama või välja andma. VÕS § 76 lg 1 sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 alusel on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Kuna asjas ei leidnud tuvastamist, et kostjal poleks olnud õigust kasutada hagejale kuuluvat kinnistut, mistõttu pole kostja hageja omandiõigust kinnistule rikkunud ega saanud saada sellest kasutuseeliseid ja tulu, mida kostja peaks hagejale välja andma, siis ei ole tõendatud ka hageja väide, et kostja on kasutuseeliste ja tulu väljaandmisega viivituses. Asja lahendamisel ei ole tähtsust menetlusosaliste väidetel ja tõenditel (I kd t.l. 16-35, 37-38, 6874, 110-128, 130-156, 160-166, II kd t.l. 22-25, 43-44, 84-90, 98-118, 121-136, 186-223, III kd t.l. 46), millistele kohus käesoleva lahendi tegemisel ei ole tuginenud ja neid kohus ei hinda. Menetluskulude jaotus ja menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise kord TsMS § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata peaaegu kogu hagihinna ulatuses, ca 100 % ulatuses, siis peab kohus õigeks jätta menetluskulud hageja kanda. TsMS § 168 lg 2 kohaselt hageja kannab menetluskulud, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui menetlus lõpetatakse määrusega ja käesoleva paragrahvi lõigetest 3–5 ei tulene teisiti. TsMS § 168 lg 4 järgi kui hageja loobub hagist või võtab selle tagasi, kannab ta kostja menetluskulud, välja arvatud juhul, kui ta loobub hagist või võtab selle tagasi seetõttu, et kostja on nõude pärast hagi esitamist rahuldanud. Tuvastatud on, et hageja on võtnud hagi kinnisasja kostja valdusest väljanõudmiseks seoses asjaoluga, et kostja on kinnisasja hagejale välja andnud mõistliku aja jooksul, peale kohtuvaidluse lõppemist teises asjas, kus kohus tuvastas, et kostjale kinnisaja valduse üle andnud kolmandal isikul, ei ole hageja suhtes õigus kinnistut vallata, siis ei oleks kohtu arvates õiglane eraldi asja väljaandmise nõude osas, jätta menetluskulusid kostja kanda, sest