XX avaldus Pärnu linn, Suur-Jõekalda tn 2 korteriühistu 24.10.2019 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamise ja alternatiivselt kehtetuks tunnistamise nõuetes
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 12. mai 2020 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Pärnu linn, määruskaebus
Suur-Jõekalda
tn
korteriühistu
Menetlusosalised ja nende Avaldaja XX (isikukood XXXXXXXXX), lepinguline esindajad ringkonnakohtus esindaja vandeadvokaat Siret Siilbek Puudutatud isik Pärnu linn, Suur-Jõekalda tn 2 korteriühistu (registrikood 80489699), lepingulised esindajad vandeadvokaadid Aivar Pilv ja Anneli Aab Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 12. mai 2020 määruse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt muuta määruse põhjendusi.
2.Jätta määruskaebus rahuldamata.
3.Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud Pärnu linn, Suur-Jõekalda tn 2 korteriühistu kanda.
4.Välja mõista Pärnu linn, Suur-Jõekalda tn 2 korteriühistult XX kasuks ringkonnakohtus kantud menetluskulude katteks 2088 eurot.
5.Pärnu linn, Suur-Jõekalda tn 2 korteriühistul tuleb välja mõistetud ringkonnakohtu menetluskuludelt tasuda XX-le viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni.
6.Võtta tsiviilasja materjalide juurde Pärnu linn, Suur-Jõekalda tn 2 korteriühistu poolt ringkonnakohtule 27.05.2020 esitatud tõendid.
7.Jätta rahuldamata Pärnu linn, Suur-Jõekalda tn 2 korteriühistu ja XX taotlused kohtuistungi korraldamiseks.
Edasikaebamise kord Määruse peale võib 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest esitada Riigikohtule määruskaebuse. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu määratud menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
AVALDUSE ASJAOLUD
1.XX (avaldaja) esitas Pärnu Maakohtule 16.12.2019 avalduse. Avalduses ja selle täpsustuses palus avaldaja tuvastada Pärnu linn, Suur-Jõekalda tn 2 korteriühistu (puudutatud isik) 24.10.2019 üldkoosoleku otsuse punkti 2.5 tühisus või tunnistada otsuse punkt 2.5 alternatiivselt kehtetuks. Menetluskulud palus avaldaja jätta puudutatud isiku kanda.
2.Avalduse kohaselt kuulub avaldajale Pärnus Suur-Jõekalda 2 korterelamus korter nr 34. Kinnistul on loodud alates 12.01.2018 korteriühistu. Kinnistul asub kaks valmis ehitatud ja kasutusel olevat elamut - Suur-Jõekalda tn 2/1, mille kõiki korteriomandeid pole arendaja suutnud müüa ja Suur-Jõekalda tn 2/2, mis on täielikult kasutuses. Lisaks valmis ehitamata hoone Suur-Jõekalda tn 2/3, mille vundament on seisnud ehitustegevuseta 13 aastat. 24.10.2019 toimus puudutatud isiku korteriomanike üldkoosolek, mille päevakorras oli 1) koosoleku kodukorra tutvustamine; 2) koosoleku juhataja ja protokollija valimine; 3) valitseja valimine; 4) majanduskulude suuruse kinnitamine ja 5) põhikirja vastuvõtmine ja kinnitamine. Avaldaja üldkoosolekul ei osalenud. Otsuse punktiga 2.5 võeti vastu otsus võtta vastu ja kinnitada põhikiri, millele avaldaja vastu vaidleb. Avaldaja hinnangul on vastuvõetud põhikirja punktid 6.5, 6.6 ja 9.18 vastuolus seadusega.
3.Vaidlusalused punktid ei vasta korteriomandi- ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 12 lg-le 1, mille kohaselt teostatakse korteriomandist tulenevaid õiguseid ja kohustusi korteriühistu kaudu. Põhikirja punkt 6.5 on vastuolus nimetatud põhimõttega, kuna sellega vabastatakse Suur-Jõekalda n 2/3 maja tarbimisest sõltumatute majandamiskulude (mh laenu tagasimaksete, reservfondide, kindlustusmaksete, raamatupidamisteenuse, halduskulude, elamuga seotud pisikule jms) kandmisest kuni hoone valmis ehitamiseni. Tegelikult tekivad tarbimisest sõltumatud majandamiskulud ka majal, mida pole veel valmis ehitatud, näiteks heakorratööd seoses lume lükkamisega, lehtede riisumisega, muru niitmisega, võrgurajatiste hooldamise ja käitlemisega ning üldelektrist tekkiv majandamiskulu. Põhikirja punt 6.6 on vastuolus KrtS § 12 lg-ga 1, kuna sätestab juhatusele õiguse otsustada, et Suur-Jõekalda tn 2/3 elamuga seotud tarbimisest sõltuvate majandamiskulude kandmine toimub teenuseosutaja ja ühistu liikme vahel sõlmitud otselepingute alusel, millisel juhul ühistu tarbimisest sõltuvaid teenuseid ei vahenda. Selliste teenuste osutamine peaks toimuma korteriühistu kaudu. Põhikirja punktiga 9.18 on korteriomandid, mille esmamüüki pole toimunud, vabastatud majandamiskulude kandmisest ning seda tehakse teiste korteriomanike arvel, mis on samuti vastuolus KrtS § 12 lg-ga 1.
4.Põhikirja punktid 6.5, 6.6 ja 9.18 on lisaks vastuolus KrtS § 12 lg-ga 2, mille kohaselt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Nimetatud punktid on vastuolus ka KrtS §-ga 40. Eelnevalt nimetatud majandamiskulude jaotus kahjustab ülemääraselt korteriomanike õigustatud huve. Korteriomanike õigustatud huvi on kanda majandamiskulusid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele, kuid kindlasti mitte suuremas mahus. Kui korteriomanikud soovivad kulude jaotamisel oluliselt kõrvale kalduda seadusjärgsest regulatsioonist, siis tuleb kulude jaotus ette näha eriomandi kokkuleppes, mis eeldab KrtS § 9 lg 1 järgi kaasomanike kokkulepet, st kõigi korteriomanike nõusolekut, mida praegusel juhul saavutatud ei ole.
5.Põhikirja punktid 6.5, 6.6 ja 9.18 on vastu võetud rikkudes KrtS § 22 lg-t 3, mille kohaselt ei ole korteriomanikul hääleõigust juhul, kui otsustatakse tema vabastamist kohustusest või vastutusest. 24.10.2019 üldkoosolekul osales 118 korteriomandit 168 korteriomandist ning poolthääli oli 103. Poolthäältest 80 häält kuulus arendajale OÜ Kalda Majad, kellele kuuluvate korteriomandite kohustustest vabastamist 24.10.2019 üldkoosolekul otsustati. Sellises olukorras puudus OÜ-l Kalda Majad hääleõigus. Kuna arendaja hääli on arvesse võetud, siis on üldkoosoleku otsuse punkt 2.5 vastu võetud rikkudes KrtS § 20 lg-t 2. Kui arendaja hääled kõrvale jätta, siis hääletas põhikirja vastuvõtmise ja kinnitamise poolt korteriomanikud, kellele ei kuulunud üle poole kaasomandi osadest.
PUUDUTATUD ISIKU SEISUKOHAD
6.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda.
7.Puudutatud isik selgitas, et Suur-Jõekalda tn-l 2/3 on valmis vaid hoone vundament, kuid hoone on jagatud 52 korteriomandiks, kuna seaduse järgi sai korteriomanditeks jagada vaid kogu kinnistu. Ka korteriühistut polnud võimalik luua selliselt, et nimetatud hoone ühistusse ei kuulu. Kuna hoones tegelikult korteriomandeid ei eksisteeri, siis puuduvad hoonega seoses ka kulutused. 24.10.2019 koosolekul arvestati asjaoluga, et hoonet ei ole olemas ning sellest tingituna ei saa tekkida teistele korteriomanikele majandamiskulusid. Otsuse punktid 6.5, 6.6 ja 9.18 on kooskõlas KrtS § 40 lg-ga 2, st korteriomanikud olid vabad otsustama kohustuste jaotuse teistsuguses korras, kuna see on mõistlik ja ei kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Punktide 6.5, 6.6 ja 9.18 osas puudub ka vastuolu KrtS § 12 lõigetega 1 ja 2. Põhikirja vastuvõtmisel ei kohaldu KrtS § 22 lg 3 ja TsÜS § 32. Vaidlustatud põhikirja punktid ei too kaasa olukorda, kus ühed korteriomanikud maksaksid majandamiskulusid rohkem, kuna tarbimisest sõltumatuid majandamiskulusid arvutatakse ruutmeetrite järgi ning Suur-Jõekalda tn 2/3 pole valmis, st ruutmeetri põhist arvutamist ei rakendu.
8.Põhikirja üksiku punkti vastuolu seadusega ei too kaasa põhikirja vastuvõtmise otsuse tühisust või kehtetuks tunnistamist tervikuna, vaid need punktid jäetakse kohaldamata ja nende osas lähtutakse seadusest KrtS § 17 lg 3 järgi. Põhikirja vastuvõtmise poolt hääletas 87,29% liikmetest, mis tähendab, et põhikiri on igal juhul nõuetekohaselt vastu võetud.
MAAKOHTU MÄÄRUS
9.Pärnu Maakohus rahuldas avalduse osaliselt ja tunnistas kehtetuks puudutatud isiku 24.10.2019 üldkoosolekul vastu võetud põhikirja punktid 6.5 ja 9.18. Muus osas jättis maakohus avalduse rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda.
10.Maakohus ei nõustunud avaldajaga selles, et 24.10.2019 üldkoosoleku otsuse punkti 2.5 ei võetud vastu kvoorumi puudumise tõttu ja et nimetatud punkt oleks tühine. Korteriühistu üldkoosolek on pädev põhikirja vastu võtma, kui koosolekul osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest (KrtS § 20 lg 2) ja põhikirja kehtestamise poolt hääletab üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmetest või nende esindajatest. Maakohus tuvastas, et 24.10.2019 üldkoosolekul osales 168 korteriomandi omanikust 118 omanikku. 168 korteriomandist 80 kuulub OÜ-le Kalda Majad. Põhikirja vastuvõtmise poolt hääletas 103 omanikku, erapooletuid oli 1 ja vastu hääletas 14 omanikku. Seega hääletas põhikirja vastuvõtmise poolt 87,29% omanikest, kellel oli ühtlasi üle poole kaasomandi osadest (64 135/94 383) ning täidetud on põhikirja vastuvõtmiseks vajalik häälteenamuse nõue.
11.Riigikohus on asunud seisukohale, et olukorras, mil otsuse poolt on andnud hääled iseenesest õiged isikud otsuse vastuvõtmiseks vajalikus ulatuses, kuid mõni otsuse poolt hääletanu ei omanud seadusest tulenevat hääletamise õigust, on tegemist õiguslike puudustega, mis võivad TsÜS § 33 lg-test 2 ja 3 tulenevalt olla aluseks otsuse kehtetuks tunnistamisele (vt Riigikohtu 11.06.2014 otsus nr 3-2-1-55-14, p 22-23). Kohus on seisukohal, et nimetatud Riigikohtu seisukoht kehtib ka korteriühistute üldkoosolekute puhul, kuivõrd nii ÄS § 303 lg 1 kui ka KrtS § 22 lg 1 sõnastus on analoogne. Kohtu hinnangul puudub põhjendus, miks peaks KrtS § 22 lg 1 rikkumine tooma kaasa teistsuguse tagajärje kui ÄS § 303 lg 1 rikkumine.
12.Maakohus asus seisukohale, et vaidlusaluste punktide põhikirjas sisaldumine ei anna alust kogu põhikirja kehtetuse tuvastamiseks. Põhikirja kehtestamise otsuse vastuvõtmine korteriühistu üldkoosolekul on käsitletav korteriühistu liikmete tehinguna (vt nt Riigikohtu 11.06.201 otsuse nr 3-2-1-55-14 p 20 ja 21). Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 85 järgi ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Järelikult ja arvestades TsÜS §-s 85 sätestatut, on võimalik põhikirja vastuvõtmise otsuse vaidlustamine ka mõne konkreetse põhikirja punkti osas, sh nende kehtetuks tunnistamine KrtS § 22 lg-s 3 sätestatud hääleõiguse piirangu rikkumise tõttu. Kohtu hinnangul ei ole korteriühistu liikme võimalus korteriühistu üldkoosolekul vastuvõetud põhikirja punktide vaidlustamiseks välistatud KrtS § 17 lg-s 2 ega TsÜS § 28 lg-s 1 sätestatust tulenevalt.
13.Seega on vajalik hinnata, kas avaldaja poolt vaidlustatud põhikirja p-dele 6.5, 6.6 ja 9.18 kohaldub KrtS § 22 lg-s 3 sätestatud hääleõiguse piirang. KrtS § 22 lg 3 sätestab, et korteriomanikul ei ole hääleõigust juhul, kui otsustatakse tema vabastamist kohustusest või vastutusest, tema ja korteriühistu vahel tehingu tegemist või temaga õigusvaidluse pidamist ning selles tehingus või õigusvaidluses korteriühistu esindaja määramist või küsimusi, mis puudutavad korteriomaniku või tema esindaja juhatuse liikmena tegutsemise kontrollimist või hindamist, või kui korteriomaniku kohta kehtib KrtS § 32 kohaselt tehtud otsus. Esindatuse määramisel selle liikme hääli ei arvestata.
14.Põhikirja p 6.5 kohaselt arvestatakse ja jaotatakse tegelikust tarbimisest sõltumatud majandamiskulud (sh kuid mitte ainult laenu tagasimaksed, reservfondid, kindlustusmaksed, raamatupidamisteenus, halduskulud, elamuga seotud püsikulud jne) iga elamu põhiselt eeldusel, et elamu, milles korteriomand paikneb, on valmis ehitatud. Valmis ehitatud elamu all peetakse silmas elamut, mille sihipäraseks kasutamiseks puuduvad ehituslikud takistused (põhikirja vastuvõtmise hetkel Suur-Jõekalda 2/1 ja 2/2) ning millele on väljastatud kasutusluba. Elamu siseselt jaotatakse vastavad kulud vastavalt
korteriomandite suurusele. Eeltoodust järeldub, et Suur-Jõekalda 2/3 majale ja nendes asuvatele korteriomanditele ei jaotata tegelikust tarbimisest sõltumatuid majandamiskulusid nii kaua, kuni maja on valmis ehitatud ja sellele on väljastatud kasutusluba. Kohtule ei ole teada asjaolusid, mille alusel oleks enne põhikirja vastuvõtmist tegelikust tarbimisest sõltumatud majandamiskulud jaotatud seadusega võrreldes teisiti. KrtS § 40 lg 1 sätestab, et korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 lg 1 ei erista seejuures tegelikust tarbimisest sõltuvaid ja sõltumatuid majandamiskulusid. Ka puudutatud isik ei ole esitanud väidet selle kohta, et enne põhikirja vastuvõtmist Suur-Jõekalda 2/3 korteriomanditele tegelikust tarbimisest sõltumatuid majandamiskulusid ei jaotatud. Eeltoodust järeldub, et enne põhikirja vastuvõtmist olid Suur-Jõekalda 2/3 52 korteriomandi omanikud kohustatud tasuma tegelikust tarbimisest sõltumatuid majandamiskulusid ja põhikirja p-ga 6.5 on otsustatud vabastada Suur-Jõekalda 2/3 korteriomanikud nende kulude tasumisest ajutiselt, s.o kuni korteriomandite valmimiseni ja majale ehitusloa andmiseni.
15.Pooled ei vaidle selle üle, et Suur-Jõekalda 2/3 52 korteriomandi omanikuks on OÜ Kalda Majad. Seega rikkus OÜ Kalda Majad põhikirja poolt hääletades põhikirja p 6.5 osas KrtS § 22 lg-s 3 sätestatud hääleõiguse piirangut ja OÜ-le Kalda Majad kuulunud Suur-Jõekalda 2/3 korteriomanditest tulenevat 52 häält ei oleks tohtinud põhikirja p 6.5 vastuvõtmisel arvestada. Kohtu hinnangut ei muuda asjaolu, et põhikirja punkte ei hääletatud eraldi läbi. Seega ei hääletanud põhikirja p 6.5 vastuvõtmise poolt piisav arv hääleõiguslikke korteriomanikke, s.o koosolekul osalenud korteriomanikest 43,22% häältest. Maakohus tunnistas eelnevast tulenevalt puudutatud isiku 24.10.2019 üldkoosolekul vastuvõetud põhikirja p 6.5 kehtetuks vastuolu tõttu KrtS § 22 lg-ga 3.
16.Maakohus ei nõustunud avaldajaga selles, et KrtS § 22 lg-s 3 sätestatud hääleõiguse piirang kohaldus põhikirja p-dele 6.6 ja 9.18 vastuvõtmisel. Punktis 6.6 on antud juhatusele õigus otsustada Suur-Jõekalda 2/3 elamuga seotud tarbimisest sõltuvate majandamiskulude kandmine teenuse osutaja ja ühistu liikme vahel sõlmitud otselepingu alusel. Vastava kokkuleppe olemasolul kehtib erand kuni Suur-Jõekalda 2/3 elamu valmimiseni. Vaidlusaluse põhikirja punktis 9.18 on antud juhatusele otsustusõigus vabastada majandamiskulude tasumisest kas täielikult või osaliselt korteriomandid, mille esmamüüki ei ole veel toimunud. Punktide 6.6 ja 9.18 puhul ei ole tegemist ühegi korteriühistu liikme kohustusest või vastutusest vabastamise üle otsustamisega, ühistu liikmega tehingu tegemise otsustamise ega ühistu liikmega õigusvaidluse pidamise üle otsustamisega. Maakohus ei nõustunud avaldajaga selles, et põhikirja punkt 6.6 oleks vastuolus KrtS § 12 lg-ga 1 ja 2 ning § 40 lg-ga 1. KrtS ei sätesta, et kõiki tarbimisest sõltuvaid teenuseid peab osutama korteriühistu kaudu või kõik korteriomanikud peavad neid teenuseid tarbima korteriühistu kaudu. Teenuse mitteosutamisel ei saa tekkida korteriühistule ka kulusid, mida oleks vaja jaotada. Sellisel juhul ei oma tähtsust ka KrtS § 40 lg-s 2 sätestatu, sest tegemist ei ole olukorraga, kus otsustatakse kulu lg-s 1 sätestatuga erinev jaotus ja kandmine.
17.Maakohus oli seisukohal, et põhikirja punkt 9.18 rikub KrtS § 12 lg-t 2 ja TsÜS § 32, mis on antud juhul põhikirja p 9.18 kehtetuks tunnistamise aluseks, kuna tegemist on õigusliku puudusega otsuses. Maakohtu hinnangul ei ole iseenesest KrtS-s, mittetulundusühingute seaduses (MTÜS) ega TsÜS-s välistatud teatud juhtudel juhatusele pädevuse andmine korteriühistu liikme vabastamiseks teatud kohustus(t)est, kuid see volitus ei saa olla umbmäärane, võimaldades sisuliselt ühe või mitu korteriomanikku täielikult teatud liiki
kulutuste tasumisest vabastada (isegi, kui seda ei rakendata) ja see läbi ümber kujundada majanduskulude kandmisel osalevate isikute ringi või siis tekitada puudutatud isikule lisakulutusi, kuivõrd keegi peab kandma kulud, millede kandmisest juhatus ühe või mitu liiget vabastab. Seejuures ei oma kohtu arvates tähtsust, et käesoleval juhul on puudutatud isik vabastanud Suur-Jõekalda 2/1 esmamüügita korteriomanikud ainult prügiveokuludest (I kd tl 78-79) ja puudutatud isiku kinnitusel ei kavatseta põhikirja p 9.18 tõlgendada nii laiendavalt, nagu avaldaja on kartnud, kuivõrd tegemist on paljasõnalise ja oletusliku kinnitusega.
18.Korteriühistu liikmete õigustatud huviks on olla koheldud võrdsetel asjaoludel võrdselt. Olukord, kus esmamüügita korterite omanike suhtes antakse juhatusele otsustusõigus nende osaliseks või täielikuks vabastamiseks majandamiskulude tasumisest, täpsustamata seejuures, millistest majanduskuludest ja millistel tingimustel ning kas ja kuidas jaotatakse vabastamise korral ümber majandamiskulud, mille tasumisest korteriomanik vabastatakse, rikub ühelt poolt ülejäänud korteriomanike õigustatud huvi tagada kulude jaotuse ja suuruse kujunemise läbipaistvus, teiselt poolt korteriomanike õigustatud huvi tagada korteriühistu majanduslik jätkusuutlikkus ning tagada võimalikult suur korrastatus korteriomanike vahelistes suhetes. Kohus märgib seejuures, et majandamiskulude jaotust saab muuta ainult KrtS § 40 lg 1 ja 2 järgides ja see ei ole nimetatud sätete kohaselt juhatuse pädevuses. Eeltoodust tulenevalt tunnistas maakohus põhikirja punkti 9.18 kehtetuks.
MÄÄRUSKAEBUS
19.Maakohtu määrusele esitas 27.05.2020 määruskaebuse puudutatud isik, kes palus maakohtu määruse tühistada osas, milles kohus tunnistas kehtetuks puudutatud isiku 24.10.2019 üldkoosolekul vastu võetud põhikirja punktid 6.5 ja 9.18 ning jättis menetluskulud poolte endi kanda. Tühistatud osas palub puudutatud isik jätta avalduse täies ulatuses rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
20.Määruskaebuse kohaselt, kui põhikirja säte on vastuolus seadusega, kohaldatakse seaduses sätestatud ning KrtS § 17 lg 2 teine lause ei anna alust põhikirja vaidlustamiseks või põhikirja tühisusele tuginemiseks. Seetõttu on põhjendamatu maakohtu järeldus selle kohta, et kohtu hinnangul ei ole korteriühistu liikme võimalus korteriühistu üldkoosolekul vastuvõetud põhikirja punktide vaidlustamiseks välistatud.
21.Põhikirja punkti 6.5 hääletamisel ei rakendunud hääleõiguse piirangud. Kohus on vastavale järeldusele jõudnud eelmenetluse ülesandeid rikkudes, jättes välja selgitamata vaidluse lahendamiseks tähtsust omavad asjaolud. Kaevatava määruse p-st 28 nähtub, et kohtu jaoks oli asja lahendamisel põhikirja punkti 6.5 kontekstis oluline see, kas ja mil moel oli enne 24.10.2019 üldkoosolekul põhikirja vastuvõtmist jaotatud tegelikust tarbimisest sõltumatud majandamiskulud, kuid kohus menetlusosaliste tähelepanu sellele menetluse kestel ei juhtinud ega palunud selle kohta tõendeid esitada. Juba enne 24.10.2019 koosolekut ei jaotatud Suur-Jõekalda tn 2/3 osas majandamiskulusid. Kuna nimetatud maja pole olemas, siis ei tekkinud ka varasemalt majandamiskulusid ning Suur-Jõekalda 2/3 korteriomanikud ei pidanud neid kandma. Suur-Jõekalda tn 2/3 korteriomanikud ei tasunud varasemalt tarbimisest sõltumatuid majandamiskulusid, mistõttu pole neid sellest ka põhikirja punkti 6.5 alusel vabastatud.
22.Maakohus on valesti leidnud, et põhikirja punkti 6.5 alusel on Suur-Jõekalda tn 2/3 vabastatud kulude kandmisest. Punkti 6.5 sisuks on reguleerida tarbimisest sõltumatuid
majandamiskulusid majade põhiselt. Vundamendi haldamisega ei kaasne mistahes kulusid. Käesoleval juhul puudub vastuolu KrtS § 12 lõigetega 1 ja 2 ning § 40 lg-ga 2.
23.MTÜS § 23 lg 1 järgi on põhikirja muutmise otsus vastu võetud, kui selle poolt on hääletanud üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Seega ei ole arvutuse aluseks 2/3 kogu korteriomanikest, vaid 2/3 koosolekul osalenuist, millest tuleb KrtS § 22 lg 3 viimase lause kohaselt maha arvata 52 korteriomanikku, kes vastavat küsimust hääletada ei saanud. Arvestades, et üldkoosolekul osales 118 korteriomanikku, sai põhikirja p 6.5 osas otsustada seega 66 korteriomanikku. Otsuse vastuvõtmiseks oli KrtS § 20 lg 1 ja MTÜS § 23 lg 1 koosmõjus vaja seega 45 häält. Põhikirja muutmise poolt hääletas 103 häält. Seega anti põhikirja vastuvõtmise poolt 51 kehtivat häält (103-52).
24.Põhikirja punkt 9.18 on kooskõlas KrtS § 12 lg 2 ja TsÜS § 32. Vaidlust ei ole, et juhatus on vabastanud korteriomandid, mille esmamüüki ei ole veel toimunud, ainult prügiveo kulude tasumisest, ja seda ka tingimusel, et eluruume enne esmamüüki ei kasutata. Põhikirja p-s 9.18 ettenähtud võimalus on kooskõlas KrtS § 40 lg-ga 2. Maakohus on tunnistanud selle kehtetuks hea usu põhimõttega vastuolu tõttu, kuid ei ole selgitanud, milles hea usu põhimõtte riive seisneb.
VASTUS MÄÄRUSKAEBUSELE
25.Avaldaja vaidles määruskaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud puudutatud isiku kanda.
MENETLUSE EDASINE KÄIK
26.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning edastas selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
27.TsMS § 651 ja § 659 alusel kontrollib ringkonnakohus esimese astme kohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud, s.o osas, milles maakohus avalduse rahuldas ning jättis menetluskulud poolte endi kanda. Osas, milles maakohus jättis avalduse rahuldamata, ei ole maakohtu määrust vaidlustatud.
28.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määruse resolutsioon tuleb jätta muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta määruse põhjendusi (TsMS 657 lg 1 p 21 ja TsMS § 659). Määruskaebus jääb rahuldamata.
29.Puudutatud isik esitas 27.05.2020 täiendavad tõendid. Puudutatud isiku esitatud tõendid tuleb TsMS § 662 lg 3 alusel võtta asja materjalide juurde.
30.Avaldaja ja puudutatud isik soovisid määruskaebuse läbivaatamist suulises menetluses. TsMS § 667 lg 3 sätestab, et määruskaebus lahendatakse kirjalikus menetluses, kui kohus ei pea vajalikuks istungit korraldada. Ringkonnakohtu hinnangul on võimalik käesolev määruskaebus läbi vaadata kirjalikus menetluses, mistõttu jäävad taotlused kohtuistungi korraldamiseks rahuldamata.
31.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et põhikirja vastuvõtmise otsust saab vaidlustada ka osaliselt, s.o mõne põhikirja punkti osas. See järeldub ka Riigikohtu 22.04.2021 määrusest tsiviilasjas nr 2-18-12753.
32.Ringkonnakohtus on pooltel vaidlus põhikirja punktide 6.5 ja 9.18 üle.
33.KrtS § 22 lg 3 sätestab, et korteriomanikul ei ole hääleõigust juhul, kui otsustatakse tema vabastamist kohustusest või vastutusest, tema ja korteriühistu vahel tehingu tegemist või temaga õigusvaidluse pidamist ning selles tehingus või õigusvaidluses korteriühistu esindaja määramist või küsimusi, mis puudutavad korteriomaniku või tema esindaja juhatuse liikmena tegutsemise kontrollimist või hindamist, või kui korteriomaniku kohta kehtib KrtS § 32 kohaselt tehtud otsus. Esindatuse määramisel selle liikme hääli ei arvestata. Põhikirja p 6.5 kohaselt arvestatakse ja jaotatakse tegelikust tarbimisest sõltumatud majandamiskulud (sh kuid mitte ainult laenu tagasimaksed, reservfondid, kindlustusmaksed, raamatupidamisteenus, halduskulud, elamuga seotud püsikulud jne) iga elamu põhiselt eeldusel, et elamu, milles korteriomand paikneb, on valmis ehitatud. Valmis ehitatud elamu all peetakse silmas elamut, mille sihipäraseks kasutamiseks puuduvad ehituslikud takistused (põhikirja vastuvõtmise hetkel Suur-Jõekalda 2/1 ja 2/2) ning millele on väljastatud kasutusluba. Elamu siseselt jaotatakse vastavad kulud vastavalt korteriomandite suurusele. Kuigi KrtS § 40 lg 2 kohaselt võib samas lõikes sätestatud tingimustel ette näha majandamiskulude kandmise erinevalt kui kaasomandi osa suurusest lähtuvalt, siis viidatud põhikirja punktiga on otsustatud ka mitte jagada Suur-Jõekalda 2/3 majas asuvatele korteriomanditele tegelikust tarbimisest sõltumatuid majandamiskulud niikaua, kuni maja on valmis ehitatud ja sellele on väljastatud kasutusluba, s.o otsustatud kohustustest vabastamist.
34.Maakohus asus seisukohale, et enne põhikirja vastuvõtmist olid Suur-Jõekalda 2/3 korteriomanike omanikud kohustatud tasuma tegelikust tarbimisest sõltumatuid majandamiskulusid, kuid põhikirjaga p-ga 6.5 otsustati vabastada Suur-Jõekalda 2/3 korteriomanikud nende kulude kandmisest ajutiselt, s.o kuni korteriomandite valmimiseni ja majale ehitusloa andmiseni. Ringkonnakohus märgib, et määravat tähendust ei oma, milline oli kulude kandmise kord enne põhikirja vastuvõtmist. Oluline on see, kas ilma põhikirja selle punkti vastuvõtmiseta peaksid Suur-Jõekalda 2/3 korteriomanikud tegelikust tarbimisest sõltumatuid majandamiskulusid kandma. Kuna ilma põhikirja selle sätteta oleks Suur-Jõekalda 2/3 korteriomanikud pidanud tegelikust tarbimisest sõltumatuid majandamiskulusid kandma, siis on tegemist kulutustest vabastamist ettenägeva põhikirja punktiga. Ringkonnakohus ei nõustu puudutatud isikuga, et kuna Suur-Jõekalda 2/3 elamu ei ole ehitatud valmis, siis ei saa selle elamu korteriomanikel kulusid tekkida. Osa teenuseid osutatakse kaasomandi mõttelise osa huvides (nt territooriumi üldine korrashoid, krundiga piirneva kõnnitee korrashoid vastavalt kohaliku omavalitsuse poolt kehtestatud heakorraeeskirjale), lisaks tekitab asja materjalidest nähtuvalt kulusid ka korteriühistu enda pidamine (nt kulud korteriomanike üldkoosoleku läbiviimisele, majandusaasta aruande koostamisele).
35.Maakohus tuvastas, et korteriühistu üldkoosolekul osales 168 korteriomandi omanikust 118 korteriomandi omanikku. Samuti tuvastas maakohus, et 168 korteriomandist kuulus 80 korteriomandit OÜ-le Kalda Maja, sealhulgas kuulus OÜ-le Kalda Maja Suur-Jõekalda 2/3 elamus asuvad kõik 52 korteriomandit. Lisaks tuvastas maakohus, et põhikirja vastuvõtmise poolt oli 103 häält, erapooletuid oli 1 hääl ja vastu oli 14 häält. Kuna SuurJõekalda 2/3 elamus asuvad korteriomandid kuuluvad OÜ-le Kalda Maja ning põhikirja punkt 6.5 puudutab Suur-Jõekalda 2/3 majas asuvate korteriomanike tegelikust tarbimisest sõltumatute majandamiskulude tasumisest vabastamist, siis ei saanud selle põhikirja punkti osas OÜ Kalda Maja häältega arvestada. Sealjuures ei nõustu ringkonnakohus, et
arvesse võtmata tuli jätta 52 häält. KrtS § 22 lg 3 mõtteks on vältida huvide konflikti ja enda kasuks eeliste omandamist, mistõttu ei saa põhikirja punkti 6.5 vastuvõtmisel arvestada ühegi OÜ Kalda Maja häälega (s.o 80 häälega). Vastasel juhul otsustaks OÜ Kalda Majad ikka iseenda kohustustest vabastamise üle. Arvestades MTÜS § 23 lõikest 1 tulenevat 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmete poolthäälte nõuet, siis ei hääletanud selle põhikirja punkti poolt piisav arv hääleõiguslikke korteriomanikke, mistõttu on põhikirja punkti 6.5 vastuvõtmist puudutavas osas otsus seadusega vastuolus (TsÜS § 33 lg 2 ja 3, KrtS § 22 lg 3). Seega ei ole alust maakohtu määrust põhikirja p 6.5 osas tühistada.
36.Põhikirja punkti 9.18 kohaselt on juhatusel õigus vabastada majandamiskulude tasumisest kas osaliselt või täielikult korteriomandid, mille esmamüüki pole veel toimunud. Maakohus leidis, et välistatud ei ole juhatusele pädevuse andmine korteriühistu liikme vabastamiseks teatud kohustustest, kuid see volitus ei saa olla umbmäärane, mistõttu on see seadusega vastuolus. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga selles, et korteriomanikud saavad anda juhatusele pädevuse otsustada teatud korteriomanike vabastamise majandamiskulude kandmisest. KrtS § 35 kohaselt on korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustamine korteriomanike pädevuses. KrtS § 40 lg 1 järgi teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 lg 2 sätestab, et korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Nende sätetega ei ole kooskõlas majandamiskulude jaotamise üle (sh ka nende tasumisest vabastamise üle) otsustamise pädevuse delegeerimine juhatusele. Nendest sätetest ei tulene, et põhikirjaga võiks majandamiskulude jaotuse otsustamise kellelegi edasi delegeerida. Kuna põhikirja punkt 9.18 on seadusega vastuolus, siis ei ole alust maakohtu määrust ka selles osas tühistada.
37.Eelnevast tulenevalt jääb määruskaebus rahuldamata.
38.Määruskaebusega seotud menetluskulud tuleb TsMS § 171 lg 1 alusel jätta puudutatud isiku kanda, kuna määruskaebus jääb rahuldamata. Avaldaja palus puudutatud isikult välja mõista menetluskulud 2616,96 eurot ja viivise. Esindaja tunnihind on 145 eurot, millele lisandub käibemaks. Avaldaja ei ole käibemaksukohustuslane.
39.Ringkonnakohus märgib, et osaliselt sisaldab avaldaja menetluskulude nimekiri maakohtus tehtud menetlustoiminguid, kuid menetluskulud maakohtus jäid poolte endi kanda. Võttes arvesse menetlusdokumentide ja menetlustoimingute sisu ja mahtu, peab kolleegium avaldaja esindaja ajakulu ringkonnakohtus põhjendatuks kokku 12 tunni ulatuses. Esindaja tunnitasu 145 eurot, millele lisandub käibemaks, ei ületa keskmist tunnitasu. Seega tuleb puudutatud isikult avaldaja kasuks välja mõista menetluskulud 2088 eurot ja viivis menetluskuludelt TsMS § 177 lg 4 alusel.
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots, Krista Kirspuu, Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.