lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel
Kohtulahendid/2-21-4356/3

Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad

TsiviilasiJõustunudTartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium · 01.06.2021

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number
2-21-4356/3
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad
Menetlusliik
Hagita menetlus
Kuulutamise aeg
01.06.2021
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
1437
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Seotud ettevõtted

nimistu.ee
FT Eesti OÜ10682354(Puudutatud isik)

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Kersti Kerstna-Vaks

Määruse tegemise aeg ja koht

1. juuni 2021, Tartu

Tsiviilasja number

2-21-4356

Tsiviilasi

Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) kandeavaldus kinnistamisasjas nr 5265202150

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kandemäärus nr 240432021

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

Määruskaebuse esitaja (avaldaja): Eesti Vabariik (Maaameti kaudu), esindaja Mari-Liis Mikli

esindajad

märtsi

Puudutatud isik: FT Eesti OÜ (registrikood 10682354)

RESOLUTSIOON

1.Tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 29. detsembri 2020 kandemäärus nr 1420962020 ja saata kinnistamisavaldus uueks kande tegemise otsustamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.
2.Rahuldada Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) määruskaebus.
3.Jätta menetluskulud Eesti Vabariigi (Maa-ameti kaudu) kanda. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. Edasikaebamise kord Käesolev määrus ei ole Riigikohtule edasi kaevatav.

ASJAOLUD JA MAAKOHTU SEISUKOHT

Sarnased lahendid

Asjaõigus
  • 30.06.20262-25-5079/16Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 26.06.20262-24-11472/30Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 25.06.20262-25-17304/15Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 22.06.20262-26-5187/9Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 22.06.20262-26-4373/6Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 22.06.20262-23-2633/53Pärnu Maakohus Haapsalu kohtumaja Kärdlas
1.Eesti Vabariik (Maa-ameti kaudu; avaldaja) esitas 21. jaanuaril 2021 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse, milles palus teha kinnistusregistriossa nr 3656508 järgmise sisuga kanne: 1) kustutada kinnistusregistriosa 3656508 kolmandast jaost FT Eesti OÜ kasuks seatud kasutusvaldus; 2) kanda samasse kinnistusregistriossa kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale kasutusvaldus FT Eesti OÜ äriregistri kood 10682354 kasuks tähtajaga viisteist (15) aastat ja tasu maksmise kohustusega vastavalt lepingu punktile 5. Maa-ameti peadirektori 1. septembri 2020 korraldusega nr 1-17/20/2005 „Maareformi käigus sõlmitud Väädi kinnisasja (registriosa nr 3656508) kasutusvalduse lepingu pikendamine“, mida on muudetud Maa-ameti peadirektori 19. jaanuari 2021 korraldusega nr 1-17/21/127, otsustati Väädi kinnisasja kasutusvaldust pikendada. Nimetatud korralduse alusel sõlmiti leping nr 7-26/21/12 „Kinnistamisavaldus, maareformi käigus sõlmitud kasutusvalduse lepingu pikendamise leping ja asjaõigusleping“. Vastavalt lepingu p-le 1.2 on lepingu sõlmimise eesmärgiks lepingu esemeks olevale kinnisasjale maareformi käigus sõlmitud kasutusvalduse lepingu pikendamine, selle edasise kasutamise tingimuste kindlaksmääramine ning poolte õiguste ja kohustuste fikseerimine.
2.Tartu Maakohtu kinnistusosakond (kohtunikuabi) tegi 9. veebruaril 2021 kandemääruse nr 121942021 puuduste kõrvaldamiseks ja andis avaldajale 1. märtsini 2021 tähtaja esitada parandatud leping nr 7-26/21/12 ja kinnistamisavaldus, mis oleks kooskõlas maareformi seaduse (MaaRS) § 342 lg 3 sätetega. Kohtunikuabi leidis, et esitatud kinnistamisavaldus ja asjaõigusleping ei ole kooskõlas MaaRS § 342 lg-s 3 sätestatuga. Seaduse mõte on juba sisse kantud kasutusvalduse pikendamine veel 15 aastaks MaaRS § 342 lg 2 toodud uutel tingimustel. Kasutusvalduse muutmine ei saa tähendada uue lepingu sõlmimist. Uue lepingu kehtivusaeg algab taas kinnistusraamatu kande kuupäevast, mitte ei pikene eelmise lepingu lõpptähtajast. Kasutusvalduse muutmise lepinguga on võimalik määrata kasutusvalduse uued tingimused maareformi seaduse § 342 lg 2 järgi ja kasutusvalduse lõpptähtaeg lähtudes juba sisse kantud kasutusvalduse lõpptähtajast. Asjaõigusseaduse (AÕS) sätted ei keela juba sisse kantud piiratud asjaõiguse tingimuste ja tähtaja muutmist. AÕS § 641 kohaselt kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Kasutusvalduse muutmise lepingu vorminõue tuleneb MaaRS § 342 lg 3 ja see on kirjalik.
3.Tartu Maakohtu kinnistusosakond (kohtunikuabi) tegi 8. märtsil 2021 kandemääruse nr 240432021, millega jättis kinnistamisavalduse rahuldamata. Kohtunikuabi kordas puuduste kõrvaldamise määruses toodud põhjendusi ning leidis, et kinnistamisavaldus ja asjaõigusleping ei ole kooskõlas MaaRS § 342 lg 3 sätestatuga. Kohtuniku abi leidis, et KRS § 46 lg 5 alusel tuleb kinnistamisavaldus jätta rahuldamata.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

4.Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub kohtunikuabi kandemääruse nr 195072021 tühistada ja rahuldada avaldaja kinnistamisavaldus. Avaldaja ei nõustu seisukohaga, et kui toimub kasutusvalduse lepingu pikendamine MaaRS § 342 alusel, siis tuleb muuta olemasolevat kasutusvalduse kannet, mitte ei ole tegemist uue kasutusvalduse seadmisega. Samuti ei ole avaldaja arvates vajalik kinnistusosakonnale esitada kasutusvalduse muutmise asjaõiguslepingut.
28.detsembril 2005 kinnistusraamatusse kantud kasutusvaldus lõppes 27. detsembril 2020 seoses tähtaja möödumisega. MaaRS § 342 lg 1 kohaselt kohaldatakse kasutusvalduse lepingu pikendamisel kasutuslepingute kohta riigivaraseaduses sätestatut, kui sama paragrahv ei sätesta teisiti. Viidatud norm sätestab ka kasutusvalduse lepingu kohustuslikud tingimused. Vastavalt § 342 lg-le 3 otsustab kasutusvalduse lepingu pikendamise, sõlmib kasutusvaldajaga kirjalikus vormis asjaõiguslepingu ja esitab kirjalikus vormis kinnistamisavalduse kasutusvalduse kandmiseks kinnistusraamatusse Maa-amet. Kasutusvalduse lepingu pikendamisel on sõlmitakse kasutusvaldajaga sisult uus kasutusvalduse leping riigivaraseaduse sätete alusel, kuid arvestades MaaRS §-s 342 sätestatut. Eeltoodut kinnitab muudatusettepanekute loetelu (teine lugemine, 27. veebruaril 2020) maareformi seaduse ja maareformi käigus kasutusvaldusesse antud maa omandamise seaduse muutmise seaduse eelnõu juurde (§ 403 selgitus). Kõnealuse sätte eesmärk on eristada maareformi käigus ja edaspidi riigivaraga tehtavaid tehinguid ning uue lepingu sõlmimine kooskõlas seaduse mõttega. Kuna kasutusvalduse pikendamise regulatsioon ei keela Maa-ameti kasutusvalduse pikendamisel uue kasutusvalduse lepingu sõlmimist (vastupidi, tulebki uus leping sõlmida), siis on uue lepingu sõlmimine ja uue kasutusvalduse kohta kandeavalduse esitamine Maa-ameti õigus. Seetõttu on Maa-amet esitanud avalduse vana kasutusvalduse kustutamiseks ning uue kasutusvalduse sissekandmiseks. Viru Maakohus on tsiviilasjas nr 2-21-242 selgitanud, et pärast kasutusvalduse lepingu tähtaja möödumist ei ole võimalik tähtaega enam pikendada ega muuta kasutusvalduse kannet. Seega on tegemist uue kasutusvalduse seadmisega ja olemasoleva kasutusvalduse kande kustutamisega. MaaRS § 342 lg 3 sõnastus osundab ühemõtteliselt sellele, et kasutusvalduse lepingu pikendamisel tuleb kinnistusraamatusse kanda uus kasutusvaldus. Juhul, kui kasutusvaldus on seoses tähtaja möödumisega lõppenud, kuulub kohaldamisele AÕS § 66 lg 1, mille kohaselt kui kanne on asjaõiguse lõppemise tõttu kaotanud igasuguse õigusliku tähenduse, on koormatud kinnisasja omanikul õigus nõuda kande kustutamist. Täidetud on kõik eeldused 2005. a seatud kasutusvalduse kustutamiseks kinnistusraamatust. Avaldaja rõhutab, et kohaldamisele kuulub AÕS § 66 lg 1 ning mitte § 642. Samuti on avaldaja põhjendanud, miks sõlmitakse kasutusvalduse lepingu pikendamisel kasutusvaldajaga uus leping. Pikendamisel uue lepingu sõlmimise teel kuulub kohaldamisele MaaRS 342 lg 3, mis sätestab kirjaliku vormi nõude.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

5.Ringkonnakohus tühistab kandemääruse, millega jäeti kinnistamisavaldus rahuldamata materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusnormi olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohus tagastab kandeavalduse kande tegemise otsustamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale (TsMS § 667 lg 2).

Ringkonnakohus kontrollib kohtunikuabi määruse põhjendatust tervikuna (TsMS § 651 lg 1).

6.Ringkonnakohtu hinnangul on ekslik kohtunikuabi seisukoht, mille kohaselt tuleb kasutusvalduse lepingu pikendamisel MaaRS § 342 lg 3 alusel kannet muuta ja seaduse mõtte kohaselt ei saa tegemist olla uue kasutusvalduse seadmisega. On tuvastatud, et 28. detsembril 2005 kinnistusraamatusse kantud kasutusvaldus lõppes
27.detsembril 2020 seoses tähtaja möödumisega. Ringkonnakohus nõustub avaldaja määruskaebuses esitatud seisukohaga, et piiratud asjaõiguse sisuks oleva tähtaja möödumisega lõpeb vastav õigus ja kinnistusraamatu kanne muutub ebaõigeks. AÕS § 66 lg 1 sätestab, et kui kanne on asjaõiguse lõppemise tõttu kaotanud igasuguse õigusliku tähenduse, on koormatud kinnisasja omanikul õigus nõuda kande kustutamist. Pärast lepingu tähtaja möödumist ei ole võimalik tähtaega enam pikendada ega muuta kasutusvalduse kannet. Seega muutus ka praeguse vaidluse aluseks olev kanne ringkonnakohtu hinnangul ebaõigeks. Kanne tulnuks KRS § 66 lg 1 ja AÕS § 66 lg 1 alusel kustutada. Juba lõppenud asjaõigust ei saanud enam muuta ning tuli leppida kokku uus kasutusvaldus Maa-ameti peadirektori korraldus nr 1-17/20/2005 lepingu pikendamiseks on antud
1.septembril 2020, seda muudeti 19. jaanuaril 2021 ning kinnistamisavaldus esitati
21.jaanuaril 2021. Seega on kinnistamisavaldus esitatud pärast 28. detsembril 2005 sisse kantud kasutusvalduse tähtaja lõppu. Järelikult on tegemist uue kasutusvalduse seadmisega ja olemasoleva kasutusvalduse kande kustutamisega.
7.MaaRS § 342 lg 3 sätestab, et Maa-amet otsustab kasutusvalduse lepingu pikendamise, sõlmib kasutusvaldajaga kirjalikus vormis asjaõiguslepingu ja esitab kirjalikus vormis kinnistamisavalduse kasutusvalduse kandmiseks kinnistusraamatusse. Seaduse eelnõu seletuskirja kohaselt on kasutusvaldusega koormatud kinnisasjad riigivara, mis esmalt oli antud kasutusse maareformi käigus eritingimustel. Lepingu pikendamisel ei ole enam tegemist maareformi käigus maa kasutusse andmisega, vaid riigivaraga tehtava tehinguga, kuna kasutusvaldajaga tuleb sõlmida nii uus võlaõigusleping kui ka asjaõigusleping. Ringkonnakohtu hinnangul tuleneb sätte sõnastusest, et otsustatakse maa kasutusotstarbe, st et maa tuleb anda kasutusvaldusesse, kuid selleks sõlmitakse siiski uus leping.
8.Ringkonnakohus peab vajalikuks selgitada järgmist. Praegusel juhul on tegemist riigivara kasutusse andmisega. Riigivaraseaduse § 24 lg 1 järgi peab kasutusleping olema sõlmitud kirjalikus vormis ning seaduses sätestatud juhul notariaalselt kinnitatud. AÕS § 203 sätestab, et kasutusvalduse seadmiseks sõlmitav asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud. MaaRS § 342 lg-s 3 on kehtestatud kirjalik vorm nii lepingu, kui ka kinnistamisvalduse jaoks. Riigimaa kasutusvaldusesse andmise ja riigimaale kasutusvalduse seadmise korra § 17 esimese lause kohaselt sõlmib maale kasutusvalduse seadmise lepingu riigi nimel Maa-ameti peadirektor või tema volitatud isik lihtkirjalikus vormis. Ringkonnakohtu hinnangul tuleneb nimetatud sätete koosmõjust, et seadus ei näe riigivarale kasutusvalduse seadmiseks ette notariaalse vormi nõuet. Maareformiseaduses, riigivaraseaduses ja riigimaa kasutusvaldusesse andmise ja riigimaale kasutusvalduse seadmise korras on sätestatud erinormid AÕS § 203 suhtes.
9.Eeltoodule tuginedes jättis kohtunikuabi ekslikult avaldaja kinnistamisavalduse rahuldamata puuduste kõrvaldamata jätmise tõttu, kuivõrd kohtunikuabi on ebaõigesti pidanud puuduseks

uue kasutusvalduse lepingu esitamist. Määruskaebus tuleb rahuldada ja kinnistamisavaldus tagastada kohtunikuabile uueks lahendamiseks.

10.Menetluskulud jäävad määruskaebuse Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

esitaja

kanda

(TsMS

§ 172

lg

2).

11.Kuna ringkonnakohus saadab tsiviilasja maakohtule tagasi uueks lahendamiseks, siis ei ole ringkonnakohus teinud menetlust lõpetavat lahendit. Seega ei anna TsMS § 696 lg 3 määruskaebuse esitamise õigust. Kaebeõigus ei tulene ka TsMS §-st 599. Eeltoodust tulenevalt ei saa käesoleva määruse peale määruskaebust esitada.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Triin Uusen-Nacke

Andra Pärsimägi

Kersti Kerstna-Vaks

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 19.06.20262-21-6597/67Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
  • 19.06.20262-25-3089/76Tartu Maakohus Tartu kohtumaja