Tallinna linna hagi osaühingu Dzali vastu kinnistu valduse väljaandmise, ebaseadusliku valdamisega tekitatud kahju hüvitamise ning isikliku kasutusõiguse ja eelmärke kinnistusraamatust kustutamise tahteavalduse asendamise nõudes
Tsiviilasja hind
15 732,31 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Tallinn linn (registrikood 75014920; asukoht Vabaduse väljak 7, 15199 Tallinn) Hageja lepinguline esindaja Karoli Unus (e-post [email protected]) Kostja: osaühing Dzali (registrikood 10029513; asukoht Punane 70a, 13619 Tallinn; e-post [email protected]), Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Maksim Greinoman ([email protected])
Asja läbivaatamine Istungil osalenud isikud
14. aprill 2021 avalikul kohtuistungil Hageja lepinguline esindaja Karoli Unus, kostja seaduslik esindaja A. D., kostja lepinguline esindaja advokaat Maksim Greinoman.
Resolutsioon
1.Rahuldada Tallinna linna hagi osaühingu Dzali vastu kinnistu valduse väljaandmiseks, ebaseadusliku valdamisega tekitatud kahju hüvitamiseks ning isikliku kasutusõiguse ja eelmärke kinnistusraamatust kustutamise tahteavalduse asendamiseks.
Välja mõista Tallinna linna omandis olev Punane tn 70a, Tallinn kinnistu osaühing Dzali ebaseaduslikust valdusest Tallinna linna otsesesse valdusesse.
Kohustada osaühingu Dzali andma kõik vajalikud tahteavaldused Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr 179301 kolmandasse jakku kantud tähtajatu isikliku kasutusõiguse ja eelmärke kustutamiseks. Asendada osaühing Dzali tahteavaldused kohtuotsusega.
Välja mõista Tallinna linna kasuks osaühingult Dzali hüvitis Punane tn 70a kinnistu ebaseadusliku valdamise iga päeva eest 26,42 eurot alates 01.07.2020 kuni kinnistu valduse vabastamiseni.
1.Jätta Tallinna linna menetluskulud osaühingu Dzali kanda.
2.Rahuldada Tallinna linna avaldus menetluskulude kindlaksmääramiseks.
3.Määrata kindlaks hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus ning mõista osaühingult Dzali välja Tallinna linna kasuks menetluskulud summas 700 eurot.
4.Käesoleva otsuse jõustumisest kuni täitmiseni tuleb osaühingul Dzali tasuda Tallinna linnale hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (700 eurot) viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.Tallinna linn esitas 28.07.2020 Harju Maakohtule hagi osaühing Dzali vastu. Hagiavalduse kohaselt on Tallinna linna omandis Punane tn 70a, Tallinn kinnistu, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr 179301. Tallinna linna ja kostja vahel sõlmiti 18.10.2000 isikliku kasutusõiguse seadmise leping, millega seati kostja kasuks isiklik kasutusõigus kinnistule aadressiga Punane tn 70a, Tallinn. Lepingu sisuks oli tähtajaline ja tasuline kasutusõigus, mille esemeks olid kinnistul asuvad ajutised ehitised ja parkla. Muuhulgas seati kinnistusraamatu kolmandasse jakku ka märge tasulise isikliku kasutusõiguse aastatasu muutmiseks. Eelnimetatud kannet muudeti Tallinna notar A. M. ́a 29.04.2011 tõestatud isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu ja selle muutmise lepingute muutmise lepinguga. Eelmärge tagab 18.10.2000 ja 29.04.2011 lepingutes sätestatud isikliku kasutusõiguse aastatasu suurendamise kokkulepet. Isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu kohaselt peab isikliku kasutusõiguse lõppemisel õigustatud isik isikliku kasutusõiguse eseme likvideerima ja tagama ehitiste püstitamise eelse olukorra ning ehitistega seotud maa-ala heakorrastama. Isiklik kasutusõigus lõppes 15.04.2020.
2.Kostja esindaja tegi 05.02.2020 ettepaneku pikendada isikliku kasutusõiguse tähtaega kuni aastani 2030, millele linnavaraamet vastas, et linn ei soovi isikliku kasutusõiguse tähtaega pikendada ning Tallinna notar T. S. ́a büroosse on broneeritud tehingu aeg piiratud asjaõiguste kustutamiseks 28.04.2020. Kostja esindaja saatis linnavaraametile 27.04.2020 taotluse notari tehinguaja edasilükkamiseks. 30.04.2020 saatis amet kostjale e-kirja palvega valdus üle anda, vastavalt isikliku kasutusõiguse lepingus sätestatud tingimustel, hiljemalt 22.05.2020. Kostja 11.05.2020 vastuses linnavaraametile paluti pikendada valduse üleandmise tähtaega kuni juunini 2021.a. Muuhulgas teatati kirjaga, et kinnistul asub ka allrentniku vara. Linnavaraamet andis kostjale täiendava tähtaja valduse üleandmiseks, milleks oli 30.06.2020. Mõlema osapoole esindajad ilmusid 12.05.2020 Tallinna notar T. S. ́a büroosse, et allkirjastada ühine avaldus isikliku kasutusõiguse ja eelmärke kustutamiseks kinnistusraamatust. Kostja küll ilmus notarisse, kuid avaldust
allkirjastama ei nõustunud. 04.06.2020 teatas linnavaraamet kostja esindajale uue broneeritud aja avalduse esitamiseks ning meeldetuletuse valduse üleandmiseks määratud tähtajast 30.06.2020. Täiendava tähtajana broneeritud tehingusse 11.06.2020 kostja esindaja kohale ei ilmunud. Tallinna Linnavaraameti esindajad ning kostja esindajad A. D. ja Maksim Greinoman on 30.06.2020 allkirjastanud akti, mille kohaselt linnavaraameti esindajad läksid kinnistule aadressiga Punane tn 70a, Tallinn koostama valduse üleandmise-vastuvõtmise akti, kuid kinnistul paiknesid ehitised ja kinnistu ala kasutati jätkuvalt parklana. Kinnisasja valdust linnavaraameti esindajatele üle ei antud.
3.Kostjal tuleb kinnistu ebaseadusliku valdamise aja eest, millal Tallinna linn ei saanud kinnistut kasutada, so alates 16.04.2020 kuni valduse rikkumise lõpetamiseni, tasuda Tallinna linnale hüvitist. Hüvitise suuruseks hindab Tallinna linn 26 eurot ja 42 senti iga valduse rikkumise päeva eest, mis võrdub isikliku kasutusõiguse tasuga 9 643 eurot ja 15 senti aastas proportsionaalselt kinnistu ebaseadusliku valdamise päevade arvule (98 päeva seisuga 23.07.2020).
4.Hageja palub hagi rahuldada, nõuda Tallinna linna omandis olev Punane tn 70a, Tallinn kinnistu välja osaühing Dzali ebaseaduslikust valdusest, välja mõista Tallinna linna kasuks osaühingult Dzali hüvitis Punane tn 70a kinnistu ebaseadusliku valdamise iga päeva eest 26,42 eurot, mis on 23.07.2020 seisuga 2 589,16 eurot, asendada kohtuotsusega osaühingu Dzali tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr 179301 kolmandasse jakku kantud tähtajatu isikliku kasutusõiguse ja eelmärke kustutamiseks, määrata kindlaks menetluskulud ja nende jaotus, jätta menetluskulud kostja kanda ning määrata kohtulahendis, et hüvitamiseks kuuluvatelt menetluskuludelt on osaühing Dzali kohustatud tasuma kohtulahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kostja vastuväited
5.Kostja vaidleb esitatud nõudele vastu. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja ei nõusta hageja seisukohaga, et isikliku kasutusõiguse pikendamata jätmine on hageja suvaõigus, mille teostamisel hageja kostja huvide ja õiguste arvestama ei pea. Oma õigusi peab hageja teostama arvestades üldist käibekohustust ja heaukselt. Heas usus käitumise nõue on hageja, kui avaliku võimu kandja suhtes, veelgi rangem. Hageja on ise kinnitanud, et kavatseb jätkata isikliku kasutusõiguse ala kasutusse andmist. Hagiavalduses väitis hageja, et tasu vastavalt lõppenud isikliku kasutusõiguse lepingule vastab harilikule väärtusele. Seda kostja tasub. Seetõttu isikliku kasutusõiguse pikendamine hagejale kahju ei too ning hagejal ei ole tõenäoliselt võimalik, eriti arvestades praegust majanduskriisi, saada suuremat tasu muult isikult. Kostja toob välja ka selle, et hetkel üritab hageja saada riigilt naaberkinnistu. Samaaegselt on hageja algatanud detailplaneeringu nr: DP024120 (Punane tn 68, 68a, 68b, 70 ja 70a kruntide ning lähiala detailplaneering) detailplaneeringu algatamise korralduse kehtetuks tunnistamise menetluse (lisa 5). Eeldatavalt plaanib hageja, pärast Punane 68a omandamist, koostada uue detailplaneeringu ja siis kinnistuid mingil viisil kasutada või võõrandada. See menetlus võtab aga mitu aastat ja puudub mistahes mõistetav põhjus, miks hageja ei luba kostjal seniks jätkata kinnistu kasutamist tingimustel, mida hageja ise peab turutingimustele vastavateks. Võlausaldaja kaotab seadusest, tavast või tehingust tuleneva nõudeõiguse, kui tuvastatud asjaolude tõttu ei vasta õiguse teostamine lepingulise suhte olemusele, lepingu eesmärgile ega poolte käitumisele seaduses ja ühiskonnas väljakujunenud moraalistandardite seisukohast (Riigikohtu otsus nr 3-2-1-132-09, p 12). Seega hageja kaotas hagetava nõude, kuna see on halvauskne. Samal põhjusel puudub alus rahuldada märgete kustutamise nõue.
6.Teiseks, viitab kostja sellele, et sisuliselt soovib kostja uue lepingu sõlmimist, sest isikliku kasutusõigusega koormatud kinnistu on kostja ainuke tegutsemiskoht ja selle valduse
kaotamisel kostja äritegevus lõpeb. Riigikohus selgitas, et lepingu sõlmimise sund ei piirdu aga üksnes seaduses otse sätestatud juhtudega, vaid võib tulla kõne alla ka muul juhul. Nimelt võib isikuga lepingu sõlmimisest keeldumine või keeldumine lepingu sõlmimisest mõistlikel tingimustel olla keelatud, kui leping on isikule hädavajalik ja tal ei ole lepingu sõlmimiseks alternatiivset mõistlikku võimalust. Selline lepingu sõlmimisest keeldumine (või keeldumine lepingu sõlmimisest mõistlikult vastuvõetavatel tingimustel) võib olla lubamatu vastuolu tõttu hea usu põhimõttega (TsÜS § 138, VÕS § 6). See võib olla hinnatav ka isikule õigusvastaselt kahju tekitamisena, eelkõige kui lepingu sõlmimisest keeldumine on käsitatav VÕS § 1045 lg 1 p 8 järgi heade kommete vastase tahtliku käitumisena. Kahju hüvitamise kohustuse olemasolul võib rahalise hüvitise asemel tulla VÕS § 136 lg 5 järgi kõne alla kahju hüvitamine muul viisil kui rahalise hüvitise maksmisega, nt naturaalrestitutsiooniga, st lepingut sõlmima kohustamisega ja lepingu sõlmimise tahteavalduse asendamisega. Alternatiivselt võimaldab lepingu sõlmimist hageda VÕS § 1055 lg 1, mille järgi võib kannatanu mh nõuda kahju tekitava käitumise lõpetamist. Lepingu sõlmimise tahteavalduse võib kohtulahendiga asendada mõistagi vaid juhul, kui lepingutingimused on piisavalt selged (Riigikohtu otsus nr 3-2-1-64-09, p 31).
7.Kostja leiab, et praegusel juhul on isikliku kasutusõiguse lepingu pikendamine kostjale hädavajalik, tema ei saa oma asju ära vedada, sest need on kinnistuga püsivalt ühendatud ehk kostjal ei ole pikendamise lepingu sõlmimisele muud alternatiivi. Kostja on korduvalt väljendanud soovi isikliku kasutusõiguse lepingu pikendamise lepingu sõlmimiseks ja jääb selle taotluse juurde. Hageja keeldumine on vastuolus hea usu põhimõttega ja seega ei saa sellele õiguskaitset anda. Kostja leiab, et toodud põhjustel tuleb jätta hagi rahuldamata.
8.Kostja ei nõustu hageja etteheitega, nagu pärast isikliku kasutusõiguse tähtaja lõppemist kostja hagejale ei tasu. Hageja väljastas kostjale arve nr 7201433496 (lisa 11), saates selle ebaõigele e-posti aadressile. Kostja on arve tasunud (lisa 13) koheselt pärast selle kättesaamist. Sellepärast hagis väidetud nõuet on kostja rahuldanud mitu päeva enne hagi esitamist. Seega selles osas hagi rahuldada ei saa.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
9.Kohus, tutvunud hagiavalduse ja asjas esitatud seisukohtade ning tõenditega, kuulanud pooled kohtuistungil ära, leiab, et hagi tuleb rahuldada. TsMS § 5 lg 1 kohaselt hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
10.Hageja on esitanud kostja vastu nõude Punane 70a, Tallinn asuv kinnistu valduse hagejale üleandmiseks. Kohus märgib, et hageja nõude õiguslik alus on asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1, mille kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-110-11 p-s 12 selgitanud, et AÕS § 80 kohaldamiseks peab hageja väitma ja tõendama, et ta on asja omanik ning et kostja valdab asja ebaseaduslikult. Asjas puudub vaidlus, et aadressil Punane 70a, Tallinn asuv kinnistu kuulub Tallinna linnale. Samuti ei ole vaidlust selles, et kostja valdab käesoleval ajal nimetatud kinnistut. Vaidlust ei ole ka selles, et Tallinna linn ja kostja sõlmisid 18.10.2000 isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu, millega seati kostja kasuks isiklik kasutusõigus kinnistule aadressiga Punane tn 70a, Tallinn (tl 5-7). Pooled sõlmisid 29.04.2011 isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu ja selle muutmise lepingute muutmise lepingu (tl 8-10). Pooled ei vaidle ka selle üle, et kostja isiklik kasutusõigus lõppes 15.04.2020 tähtaja möödumisega.
11.Tulenevalt AÕS § 83 lg-st 1 on kostja kohustus tõendada, et kostjal on õiguslik alus hagejale kuuluva korteriomandi valdamiseks. Ka Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-66-03 asunud seisukohale, et kostja kohustus on tõendada, et tal on õigus vaidlusalust kinnisasja vallata. Kostja ei ole esile toonud ühtegi väidet, millest nähtuks kostja õiguslik alus kinnistu valdamiseks. Pooled ei vaidle selle üle, et kostja kasuks seatud isiklik kasutusõigus on lõppenud 15.04.2020 tähtaja möödumise tõttu.
12.Kostja on seisukohal, et hageja on käitunud kostja isikliku kasutusõigust Punane 70a, Tallinn kinnistule pikendamata jättes ning kinnistu valdust nõudes halvas usus ja kostjale kahju tekitades. Kuivõrd eeldatavalt plaanib hageja omandada naaberkinnistu, koostada uue detailplaneeringu ja siis kinnistud mingil viisil kasutada või võõrandada, see menetlus võtab aga mitu aastat ja kostja hinnangul puudub mistahes mõistetav põhjus, miks hageja ei luba kostjal seniks jätkata kinnistu kasutamist tingimustel, mida hageja ise peab turutingimustele vastavateks. Kostja leiab, et hageja on kaotanud oma nõudeõiguse, kuivõrd see on esitatud halvas usus. Kostja soovib uue lepingu sõlmimist, sest isikliku kasutusõigusega koormatud kinnistu on kostja ainuke tegutsemiskoht ja selle valduse kaotamisel kostja äritegevus lõpeb.
13.Kohus kostjaga ei nõustu. AÕS § 68 lg 1 ja 2 kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Kostja ei ole esile toonud, et tal oleks pärast 15.04.2020 kinnistu kasutamiseks mingi kehtiv õiguslik alus. Kostja kasuks seatud kinnistu isiklik kasutusõigus kinnistu suhtes on lõppenud 15.04.2020 tähtaja möödumisega.
14.Hageja ei ole kostjaga lepingut ennetähtaegselt ilma põhjuseta lõpetanud ega sellega sõnamurdlikult rikkunud kostja õigusi. Kostja heidab hagejale ette, et hageja ei ole otsustuskorras pikendanud kinnistu suhtes kostja isikliku kasutusõigust. Hageja on esile toonud, et kostja ei vasta linnavara otsustuskorras kasutusse andmise tingimustele. Kohus nõustub hagejaga. Kinnistu kuulub kohaliku omavalitsuse üksusele. Kohalik omavalitsus peab olema oma tegevuses usaldusväärne ja seega peavad kohaliku omavalitsuse ametnikud otsustuste tegemisel järgima õigusaktides sätestatut. Ka oma vara kolmandate isikute kasutusse andmisel peavad linnaametnikud tegutsema läbipaistvalt ja kindlate reeglite kohaselt. Kohus selgitab, et Tallinna linnavolikogu 13.06.2013 määruse nr 32 Linnavara kasutusse andmise korra §-s 41 on sätestatud isikud ning juhtumid, kellele ning millal saab ja võib otsustuskorras linnavara otsustuskorras kasutusse anda. Kostja ei ole ei linna osalusega äriühing või linna asutatud sihtasutus, avalik-õiguslik juriidiline isik, mittetulundusühing ega ole toonud esile, et esineks mingi avalik huvi, et just kostja kasutaks kinnistut. Ka ei ole esile toodud, et kinnistu suhtes oleks korraldatud enampakkumine, mis on korduvalt nurjunud pakkujate puudumise tõttu. Kinnistu Punane 70a, Tallinn näol ei ole tegemist ka äriruumiga, mida saab otsustuskorras kasutusse anda juriidilisele või füüsilisele isikule, kes on kasutanud sama äriruumi vähemalt viis aastat ning soovib kasutuslepingut pikendada. Täidetud ei ole ka muud linnavara otsustuskorras kasutusse andmise lubatavuse eeldused. Seega ei saa hagejale kuidagi ette heita, et hageja on kostja isiklikku kasutusõigust otsustukorras pikendamata jättes kostja suhtes käitunud pahatahtlikult või kuidagi rikkunud kostja õigusi.
15.Kostjale oli teada isikliku kasutusõiguse lõppemise tähtaeg ja tal ei saanud kuidagi tekkida tõsikindlat õiguslikku ootust, et tema isiklikku kasutusõigust kinnistu suhtes igal juhul pikendatakse. Kostjale ei saanud üllatusena tulla ka see, et tal tuleb likvideerida kinnistule püstitatud ehitised. Isikliku kasutusõiguse seadmise lepingus leppisid 18.10.2000 pooled kokku, et isikliku kasutusõiguse lõppemisel on kasutaja kohustatud isikliku kasutusõiguse eseme likvideerima, tagama ehitiste püstitamise eelse olukorra ning ehitistega seotud maa5
ala heakorrastama. Kui kasutaja ei ole tähtajaks ehitisi ära vedanud, korraldab omanik ehitise lammutamise ja maa-ala heakorrastamise kasutaja kulul. Seega oli kostja teadlik kohustusest isikliku kasutusõiguse lõppemisel kinnistul olevad ehitised likvideerida. Asjaolu, et kostja on kinnistut juba 20 aastat kasutanud ja lootis, et see olukord jätkub ning tema lepingut pikendatakse, ei tähenda, et kostja oma kohustusi täitma ei peaks.
16.Kostja on ka seisukohal, et puudub tegelik vajadus ehitiste lammutamiseks ja kinnistu vabastamiseks, kuivõrd eeldatavalt plaanib hageja pärast naaberkinnistu omandamist, koostada uue detailplaneeringu ja siis kinnistud mingil viisil kasutada anda või võõrandada. See menetlus võtab aga mitu aastat ja puudub mistahes mõistetav põhjus, miks hageja ei luba kostjal seniks jätkata kinnistu kasutamist tingimustel, mida hageja ise peab turutingimustele vastavateks.
17.Kohus ei nõustu kostjaga. Eelpool viidatud linnavara kasutusse andmise korra § 4 kohaselt määratakse linnavara kasutusse saaja kindlaks suulisel või kirjalikul enampakkumisel, läbirääkimistega pakkumisel või elektroonilisel enampakkumisel. Ainult erandjuhtudel antakse linnavara kasutusse ilma eelneva pakkumiseta otsustuskorras. Kohtu hinnangul on praegusel juhul välistatud kinnistu kostja kasutusse andmine otsustuskorras. Hetkel ei ole kinnistu suhtes veel midagi otsustatud ja ei saa ka otsustada, kuivõrd kostja ei ole kinnistut vabastanud. Seega, kui hageja isegi otsustab kinnistu kellegi kasutusse anda, tuleb asjas eeldatavasti välja kuulutada enampakkumine ning selleks peab kinnistu olema heakorrastatud ja vaba kostja ehitistest. Kostjal ei saa olla käesoleval ajal mingit õiguslikku ootust, et ta võimaliku kinnistu kasutusse andmise pakkumise tulevikus võidab. Kohus selgitab, et heakorrastamata või kostja või tema allrentnike ehitistest vabastamata kinnistu kasutusse andmise enampakkumise korral võib enampakkumine nurjuda või hageja saada põhjendamatult madalat hinda, mis oleks Tallinna linna ja seega ka Tallinna elanike huvide vastane. Lisaks oleks ka äärmiselt ebamõistlik kui kinnistu uus valdaja peaks hakkama pidama õigusvaidlusi kostjaga kinnistu vabastamiseks või kinnistu heakorrastamiseks ning ehitiste püstitamise eelse olukorra taastamiseks. Ajal, kui hageja oma vara tuleviku otsustab ja võimaliku enampakkumise välja kuulutab, peab vara olema heakorrastatud ja vaba kolmandate isikute varast.
18.Kohus ei nõustu kostjaga ka selles, et hageja peab kostjale kinnistu kasutamist võimaldama, kuivõrd see kinnistu on kostja ainuke tegutsemiskoht ja selle valduse kaotamisel kostja äritegevus lõpeb. See, et kostja on sidunud oma äriplaani kohalikule omavalitusele kuuluva ühe kinnistuga on kostja enda äritegevusest tulenev risk. Kostja pidi äriplaani koostades aru saama, et ta ei pruugi vaidlusalust kinnistut igavesti vallata ja pidi sellega arvestama. Hagejal ei ole mingit kohustust kostjaga kinnistu kasutamiseks lepingut sõlmida. Kohus mõistab, et kostja soovib kinnistult tulu teenida, kuid ühele juriidilise isiku äritegevuse ja tulu teenimise võimaldamine ei ole selline teenus, mida hageja peab kostjale tagama.
19.Tulenevalt eeltoodust asub kohus seisukohale, et hageja nõue tuleb rahuldada, Punane 70a, Tallinn kinnistu tuleb AÕS § 80 lg 1 alusel kostja ebaseaduslikust valdusest välja mõista hageja otsesesse valdusesse.
20.AÕS § 66 lg 7 kohaselt kui kanne on asjaõiguse lõppemise tõttu kaotanud igasuguse õigusliku tähenduse, on omanikul õigus nõuda kande kustutamist. AÕS § 63 lg 8 kohaselt on isikul, kelle omandit eelmärge puudutab, õigus nõuda märke kustutamiseks mh juhul, kui nõue on lõppenud. Nagu kohus eelnevalt tuvastas, pooled ei vaidle selle üle, et kostja isiklik kasutusõigus lõppes 15.04.2020 tähtaja möödumisega. Uut isikliku kasutusõigust kostja kasuks antud kinnistu suhtes seatud ei ole. Isiklik kasutusõigus on Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr 179301 kolmandasse jakku sisse kantud. Koos isikliku kasutusõiguse kandega seati kinnistusraamatu kolmandasse jakku ka
eelmärge isikliku kasutusõiguse aastatasu muutmise tagamiseks. Kohus leiab, et kuivõrd kostja isiklik kasutusõigus lõppes 15.04.2020, on kinnistusraamatu kanne kaotanud õigusliku tähenduse ning Tallinna linnal on õigus nõuda selle kande kustutamist. Kuivõrd eelmärge tagas isikliku kasutusõiguse lepingust tulenevat nõuet ning isiklik kasutusõigus on lõppenud, saab Tallinna linn nõuda ka märke kustutamist kinnistusraamatust.
21.Hageja palub asendada kostja tahteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr 179301 kolmandasse jakku kantud tähtajatu isikliku kasutusõiguse ja eelmärke kustutamiseks. Hageja on esile toonud, et ta on korduvalt pöördunud kostja poole sooviga ilmuda notarisse kokkulepitud aegadel ning kustutada vastavad kanded kinnistusraamatust. Tallinna notar T. S. on andnud kinnitused, et kostja esindaja ilmus 12.05.2020 küll notari juurde, kuid ei allkirjastanud isikliku kasutusõiguse ja eelmärke kustutamise avaldust (tl 17). Järgneval kokkulepitud ajal 11.06.2020 kostja notaribüroosse kohale ei ilmunud (tl 18). TsÜS § 68 lg 5 kohaselt saab tahteavaldust asendada ka jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kohus leiab, et hageja nõue on põhjendatud.
22.Hageja leiab, et kostjal tuleb kinnistu ebaseadusliku valdamise aja eest, millal Tallinna linn ei saanud kinnistut kasutada, so alates 16.04.2020 kuni valduse rikkumise lõpetamiseni, tasuda Tallinna linnale hüvitist. Hüvitise suuruseks hindab Tallinna linn 26 eurot ja 42 senti iga valduse rikkumise päeva eest, mis võrdub isikliku kasutusõiguse tasuga 9 643 eurot ja 15 senti aastas proportsionaalselt kinnistu ebaseadusliku valdamise päevade arvule.
23.AÕS § 85 lg 1 järgi valdaja vastutab asjast saadud kasu väljaandmise või hüvitamise eest vastavalt võlaõigusseaduse §-dele 1037–1040. VÕS § 1037 lg 1 kohaselt õigustatud isiku nõusolekuta tema omandit, muud õigust või valdust käsutamise, kasutamise, äratarvitamise, ühendamise, segamise või ümbertöötamisega või muul viisil rikkunud isik (rikkuja) peab õigustatud isikule hüvitama rikkumise teel saadu hariliku väärtuse. Kohtu hinnangul on hageja nõue hagis toodud asjaoludel põhjendatud, võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, mh hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid (vt nt RKTKo nr 3-2-1-65-14, p 16). VÕS § 1037 lg 1 alusel nõude rahuldamise eelduseks on, et kostja on rikkunud hageja nõusolekuta mingit tema õigust eelkõige tema omandit või valdust, praegusel juhul kasutamise teel, ning et ta on rikkumise abil hageja arvel rikastunud, st saanud midagi, millel on harilik väärtus. VÕS § 1037 lg 3 esimene lause sätestab, et sama paragrahvi lg-tes 1 ja 2 nimetatud harilikku väärtust hinnatakse rikkumise aja seisuga. Eelpool tuvastatud asjaoludel on kostja kasutanud hageja kinnistut ilma õigusliku aluseta alates 16.04.2020 ning seeläbi rikkunud hageja otsest valdust kinnistule (VÕS § 1037 lg 1). Seega on kostja kohustatud tasuma hagejale hüvitist perioodi eest, mil ta kinnistut ebaseaduslikult valdab.
24.Kinnistu kasutamisel on alati turuväärtus (üürihind või antud juhul isikliku kasutusõiguse tasu) TsÜS § 62 lg 1 mõttes, mis on üldtuntud asjaolu (TsMS § 231 lg 1 esimene lause). Pooled leppisid 29.04.2011 lepingus kokku, et alates 2010 aasta aprillikuust maksab kasutaja omanikule isikliku kasutusõiguse tasu, mille suuruseks on 8372,23 eurot aastas. Pooled leppisid samas ka kokku, et isikliku kasutusõiguse aastatasu suurendatakse iga aasta jaanuaris vastavalt statistikaameti poolt avaldatava tarbijahinnaindeksi muutuse protsendile eelmise aasta keskmisega võrreldes (tl 9). Kostja ei ole vastu vaielnud, et vaidlusaluse kinnistu isikliku kasutusõiguse tasu oli 2020 aastal 9643,15 eurot aastas.
25.Kohtu arvates saab nõustuda hagejaga, et hüvitise suurus tuleb määrata kinnistu isikliku kasutusõiguse tasu järgi, mis oli hageja õiguste rikkumise perioodil 9643,15 eurot aastas ehk 26,42 eurot päevas. Kostja on hageja arvel kokku hoidnud, sest ei ole tasunud hagejale isikliku kasutusõiguse tasu. Kohtuistungil vahetult enne eelmenetluse lõpetamist tõi kostja uue vastuväitena esile, et hageja ei ole tõendanud oma nõude suurust. Samas ei ole kostja
väitnud, et hageja nõutav tasu on liiga suur. Kohus nõustub hagejaga selles, et ilmselt oleks kinnistu kasutamise harilik väärtus tegelikkuses suurem, kui nõuab praegu hageja. Kohus arvestab siin üldteada asjaolu, et elukallidus sh üüri- ja muud kasutustasud on võrreldes 2011 aastaga tunduvalt tõusnud. Seega tuleb hüvitise määramisel lähtuda hageja poolt nõutavast ning poolte vahel juba kehtivast isikliku kasutustasu suurusest. Kohus leiab, et kinnisasja kasutamise harilik väärtus ei saa olla madalam, kui hageja kostjalt nõuab.
26.Kostja ei nõustu hageja etteheitega selles, et ta ei tasu pärast isikliku kasutusõiguse tähtaja lõppemist kasutusõiguse tasu. Kostja selgitas, et hageja väljastas 04.06.2020 kostjale arve nr 7201433496 (kinnisasja kasutusõiguse tasu eest perioodil 01.04.-15.04.2020 ja kinnisasja valdus vabastamata, periood 16.04.-30.06.2020, kokku summas 2410,78 eurot), kostja tasus arve 30.07.2020. Hageja ei ole kohtu ette toonud, et viidatud makse ei ole hagejale laekunud, et hageja ei ole kostjalt tegelikkuses perioodi 16.04.-30.06.2020 kinnistu alusetu kasutamise eest raha saanud. Seega tuleb hüvitis summas 26,42 eurot päevas kostjalt välja mõista alates 01.07.2020 kuni kinnistu valduse vabastamiseni ja hagejale üleandmiseni.
27.Eeltoodust tulenevalt tuleb Tallinna linna hagi osaühingu Dzali vastu kinnistu valduse väljaandmiseks, ebaseadusliku valdamisega tekitatud kahju hüvitamiseks ning isikliku kasutusõiguse ja eelmärke kinnistusraamatust kustutamise tahteavalduse asendamiseks täies ulatuses rahuldada.
28.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ja esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle. Menetluskulud
29.TsMS § 174 lg 2 ja § 177 lg 1 p 1 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse tegemist. Kohus on seisukohal, et menetluskulude kindlaksmääramine ei takista käesolevas asjas kohtuotsuse tegemist.
30.Kohtuinfosüsteemist nähtub, et hageja on 23.07.2020.a tasunud riigilõivu 700 eurot. Vastava kulu kandmine on tõendatud. Kohus leiab, et tegemist on põhjendatud ja vajaliku kuluga, mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista.
31.TsMS § 177 lg 3 kohaselt menetluskulude kindlaksmääramise määrus toimetatakse menetlusosalistele kätte. TsMS § 178 lg 1 kohaselt saab hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. TsMS § 178 lg 2 kohaselt võib menetluskulude kindlaksmääramise peale edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. TsMS § 178 lg 4 sätestab, et menetluskulude kindlaksmääramise vaidlustamisel tekkinud kulusid ei hüvitata.