Eesistuja Liis Arrak, liikmed Janar Jäätma ja Krista Kirspuu
Määruse tegemise aeg ja koht 25.07.2023, Tallinn Kohtuasja number
2-20-10663
Kohtuasi
Tallinna linna hagi osaühingu Dzali vastu kinnisasja valduse väljaandmiseks, ebaseadusliku valdamisega tekitatud kahju hüvitamiseks ning isikliku kasutusõiguse ja eelmärke kinnistusraamatust kustutamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 07.05.2021 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Osaühingu Dzali apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Apellant (kostja) osaühing Dzali (registrikood 10029513), lepinguline esindaja vandeadvokaat Maksim Greinoman
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta osaühingu Dzali 10.06.2021 apellatsioonkaebus Harju Maakohtu 07.05.2021 otsuse peale tsiviilasjas nr 2-20-10663 Tallinna Ringkonnakohtu menetlusse võtmata.
2.Jätta apellatsiooniastme menetluskulud osaühingu Dzali kanda. Tallinna linnal ei ole apellatsioonimenetluses veel tekkinud hüvitatavaid menetluskulusid. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
1.Tallinna linn (hageja) esitas 23.07.2020 Harju Maakohtule osaühingu Dzali (kostja) vastu hagi, milles palus mõista kostja ebaseaduslikust valdusest välja Tallinnas Punane tn 70a asuva kinnisasja ja selle ebaseadusliku valdamise tõttu iga päeva eest hüvitise 26,42 eurot (hagi esitamise aja seisuga 2589 eurot 16 senti) ning asendada kohtuotsusega kostja tahteavaldus kinnistusraamatusse kantud tähtajatu isikliku kasutusõiguse ja eelmärke kustutamiseks. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda ja mõista kostjalt hageja kasuks välja menetluskulude hüvitise koos kohustusega tasuda hüvitiselt VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras viivist.
1.1.Hagiavalduse kohaselt on hageja omandis Tallinnas Punane tn 70a asuv kinnisasi (kinnisasi). Hageja ja kostja sõlmisid 18.10.2000 tähtajalise tasulise isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu (leping). Lepingu alusel seati kinnisasjale kostja kasuks isiklik kasutusõigus, mille esemeks olid kinnisasjal asuvad ajutised ehitised ja parkla. Mh tehti lepingu ja selle 29.04.2011 muutmise lepingu alusel kinnistusraamatusse ka märge, mis tagab isikliku kasutusõiguse aastatasu suurendamise kokkulepet. Isiklik kasutusõigus lõppes 15.04.2020. Lepingu p 6 järgi pidi kostja isikliku kasutusõiguse lõppemisel tagama ehitiste püstitamise eelse olukorra ja ehitistega maa-ala heakorrastama ning isikliku kasutusõiguse eseme likvideerima. Kostja tegi hagejale 05.02.2020 ettepaneku pikendada isikliku kasutusõiguse tähtaega kuni 2030, kuid hageja ei soovinud tähtaega pikendada ning teatas, et on broneerinud aja notari juures isikliku kasutusõiguse kinnistusraamatust kustutamiseks 28.04.2020. Kostja palus 27.04.2020 notari tehinguaja edasilükkamiseks. Hageja palus 30.04.2020 e-kirjas kostjal kinnisasja valduse hagejale üle anda hiljemalt 22.05.2020. Kostja palus 11.05.2020 pikendada valduse üleandmise tähtaega kuni 2021. a juunini. Pooled ilmusid 12.05.2020 notari juurde, et allkirjastada ühine avaldus isikliku kasutusõiguse ja eelmärke kustutamiseks kinnistusraamatust, kuid kostja ei nõustunud avaldust allkirjastama. 04.06.2020 andis hageja kostjale täiendava tähtaja kinnisasja valduse üleandmiseks hiljemalt 30.06.2020 ja teatas, et uus aeg notariaalse tehingu tõestamiseks on 11.06.2020. Kostja ei ilmunud notari juurde. 30.06.2020 läks hageja kinnisasjale valdust vastu võtma, kuid kostja ei andnud valdust üle.
1.2.Kuna kinnistusraamatusse kantud isiklik kasutusõigus lõppes 15.04.2020, on hagejal õigus nõuda asjaõigusseaduse (AÕS) § 66 lg 7 alusel kande kustutamist ja AÕS § 63 lg 8 alusel märke kustutamist. Kuna kostja ei ole nõustunud kande ja märke kustutamiseks tahteavaldust tegema, tuleb see tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel asendada kohtuotsusega.
1.3.Kuna isikliku kasutusõiguse tähtaeg lõppes 15.04.2020, on hagejal AÕS § 80 lg 1 alusel õigus nõuda kinnisasi kostja ebaseaduslikult valdusest enda valdusesse. Hageja on andnud kostjale lisatähtaja valduse üleandmiseks, kuid kostja ei ole valdust üle andnud ning valduse üleandmise pikendamise ühe aasta võrra ei ole põhjendatud. Mh on kostja andnud kinnisasja allkasutusse, mis ei olnud lepingu järgi lubatud.
1.4.Kuna kostja kasutab kinnisasja alates 16.04.2020 hageja nõusolekuta, peab kostja AÕS § 85 lg 1 alusel koosmõjus võlaõigusseaduse (VÕS) §-dega 1037–1040 hüvitama hagejale iga valduse rikkumise päeva eest 26 eurot 42 senti, mis võrdub isikliku kasutusõiguse aastatasuga (9643 eurot 15 senti) jagatuna ebaseadusliku valdamise päevade arvuga.
2-20-10663 Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
2.1.Kostja vastuväidete kohaselt keeldus hageja põhjendamatult 22.06.2020 kirjas kostjaga lepingut pikendamast, kuigi hea usu põhimõttest tulenevalt on hageja oma nõudeõiguse minetanud ning hagejal on kohustus lepingut pikendada (sõlmida uus isikliku kasutusõiguse leping kostjaga). Isikliku kasutusõiguse lepingu pikendamine on kostjale hädavajalik, sest ta ei saa kinnisasjaga püsivalt ühendatud asju kinnisasjalt ära viia, mistõttu ei ole pikendamisele alternatiivi. Kinnisasi on kostja ainuke tegutsemiskoht ning selle valduse kaotamisel lõppeb kostja äritegevus. Enda vara kasutamisel ja käsutamisel peab riik arvestama avaliku õiguse põhimõtetega, kõigi avalike huvidega, sh keskkonnaväärtustega, samuti puudutatud isikute õigustega. Hageja kavatseb jätkata kinnisasja kasutusse andmist ning isikliku kasutusõiguse pikendamine ei too hagejale kaasa kahju. Lepingu sõlmimisest keeldumine võib olla käsitatav heade kommete vastase tahtliku käitumisena ja sellest tulenevalt kostjale õigusvastaselt kahju tekitamisena. Kostja vaidlustas hageja 22.06.2020 kirja halduskohtus (haldusasi nr 3-20-1249) ning palus haldusasjas tuvastada selle kirja tühisuse, kirja tühistada või tuvastada selle õigusvastasus, ning kohustada hagejat vaatama uuesti läbi kostja 11.06.2020 taotlust (lükata kinnisasjalt lahkumisja lammutamisnõude täitmine edasi kuni maa-ala õigusliku staatuse selgumiseni tingimusel, et kostja jätkab kokkulepitud tasu maksmist). Kostja palus peatada tsiviilasjas menetluse kuni haldusasjas tehtavad kohtulahendi jõustumiseni. Maakohus jättis 30.09.2020 määrusega taotluse rahuldamata.
2.2.Kostja pidi tasuma hagejale arvete alusel ning on talle edastatud arved tasunud, st tasunud hagejale isikliku kasutusõiguse tasu ka pärast isikliku kasutusõiguse tähtaja möödumist esitatud arve alusel. Hageja peab saatma arved kostja õigele e-postiaadressile. Hageja ei ole tõendanud kahju suurust, st seda, et hageja oleks saanud andja kinnisasja sama suure tasu eest kasutusse. Maakohtu otsus ja põhjendused
3.Harju Maakohus rahuldas 07.05.2021 otsusega hagi ning mõistis kinnisasja kostja ebaseaduslikult valdusest hageja otsesesse valdusesse, kohustas kostjat andma kinnistusraamatusse kantud isikliku kasutusõiguse ja eelmärke kustutamiseks vajalikud tahteavaldused ning mõistis kostjalt hageja kasuks alates 01.07.2020 kuni kinnisasja valduse vabastamiseni välja hüvitise 26 eurot 42 senti päevas. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulude hüvitise 700 eurot kooskohustusega tasuda sellelt alates otsuse jõustumisest kuni hüvitise tasumiseni VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras viivist.
3.1.Maakohus tuvastas asjas järgmised olulised asjaolud: - hageja on Tallinnas Punane tn 70a asuva kinnisasja omanik; - hageja ja kostja sõlmisid 18.10.2000 isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu, mille alusel seati Tallinnas Punane tn 70a asuvale kinnisasjale kostja kasuks isiklik kasutusõigus, ning 29.04.2011 selle lepingu muutmise lepingu; - kinnistusraamatusse (registriosa nr 179301 III jakku) on sisse kantud kostja kasuks isiklik kasutusõigus ning eelmärge isikliku kasutusõiguse aastatasu muutmise kohta; - isikliku kasutusõiguse tasu oli 2020. aastal 9643 eurot 15 senti aastas; - isiklik kasutusõigus lõppes 15.04.2020 tähtaja möödumisega;
2-20-10663 -
kostja esindaja ilmus 12.05.2020 notar Tiit Sepa juurde, kuid ei allkirjastanud isikliku kasutusõiguse ja eelmärke kustutamise avaldust; 11.06.2020 ei ilmunud kostja esindaja kokkulepitud ajal enam notari juurde; kostja valdab kinnisasja.
3.2.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tuleb kinnisasi mõista AÕS § 80 lg 1 alusel kostja valdusest välja mõista. Hageja on kinnisasja omanik ning kostja ei ole tõendanud, et tal on õiguslik alus hagejale kuuluvat kinnisasja vallata. Kinnisasja isiklik kasutusõigus lõppes 15.04.2020 ja kostja ei ole toonud esile ühtki väidet, millest nähtuks, et tal on õigus pärast seda kinnisasja vallata. Hagejale ei saa ette heita, et ta käitus isiklikku kasutusõigust pikendamata jättes pahatahtlikult või rikkus kostja õigusi, kui ei pikendanud otsustuskorras kostja isiklikku kasutusõigust. Hageja (kohalik omavalitsus) pidi otsustuste tegemisel järgima õigusakte. Tallinna linnavolikogu 13.06.2013 määrusega nr 32 kinnitatud linnavara kasutusse andmise korra (Kord) §-s 41 on sätestatud isikud ja juhtumid, kellele ning millal saab ja võib otsustuskorras linnavara kasutusse anda. Kostja ei ole linna osalusega äriühing, linna asutatud sihtasutus, avalik-õiguslik juriidiline isik või mittetulundusühing ega ole toonud esile, et tal on avalik huvi kinnisasja kasutamise vastu. Samuti ei ole kostja toonud esile, et kinnisasja suhtes on korraldatud avalik enampakkumine, mis on korduvalt nurjunud pakkujate puudumise tõttu. Kinnisasja puhul ei ole tegemist ka äriruumiga. Seega ei ole täidetud kinnisasja otsustuskorras kasutusse andmise lubatavuse eeldused. Kostjal ei saanud tekkida õiguslikku ootust, et tema isiklikku kasutusõigust pikendatakse. See, et kostja kasutas kinnisasja 20 aastat ja lootis, et olukord jätkub, ei tähenda seda, et kostja ei peaks oma lepingust tulenevaid kohustusi täitma ja kinnisasja tagastama. Kostjal ei saa olla ka õiguslikku ootust, et ta võidab tulevikus kinnisasja kasutusse andmise pakkumise ega pea seetõttu kinnisasja heakorrastama ning seda ehitistest vabastama. Hetkel ei ole kinnisasja kasutusse andmist otsustatud ega saagi otsustada, kuna kostja ei ole kinnisasja vabastanud. Hageja ei pea kostjale kinnisasja kasutamist võimaldama ka põhjusel, et kinnisasi on kostja ainuke tegevuskoht. See, et kostja sidus oma äriplaani ühe kinnisasjaga, on kostja enda äritegevusest tulenev risk. Äriplaani koostades pidi kostja mõistma, et ta ei pruugi kinnisasja igavesti vallata. Hagejal ei ole kohustust kostjaga lepingut pikendada. Ühele juriidilisele isikule äritegevuse ja tulu teenimise võimaldamine ei ole selline teenus, mida hageja peab kostjale tagama.
3.3.Kostja kasuks kinnistusraamatusse kantud isikliku kasutusõiguse ja eelmärke kinnistusraamatust kustutamiseks vajalikud kostja tahteavaldused tuleb TsÜS § 68 lg 5 alusel kohtuotsusega asendada. Kuna kostja isiklik kasutusõigus lõppes 15.04.2020, on kinnistusraamatusse selle kohta tehtud kanne kaotanud õigusliku tähenduse ning hagejal on õigus nõuda AÕS § 66 lg 7 alusel selle kustutamist kinnistusraamatust. Kuna eelmärge tagas isikliku kasutusõiguse lepingust tulenevat nõuet ning isiklik kasutusõigus on lõppenud, saab hageja nõuda ka eelmärke kustutamist.
3.4.Kostjalt tuleb hageja kasuks alates 01.07.2020 kuni kinnisasja valduse üleandmiseni AÕS § 85 lg 1 ja § 1037 alusel kinnisasja ebaseadusliku kasutamise eest välja mõista hüvitis 26 eurot 42 senti päevas.
2-20-10663 Hageja nõue on hagis toodud asjaoludel põhjendatud. Kostja kasutab hageja kinnisasja alates 16.04.2020 õigusliku aluseta, millega rikub hageja otsest valdust kinnisasjale VÕS § 1037 lg 1 tähenduses. Kostja on rikkumise teel hageja arvel rikastunud. Võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid (RKTKo 22.10.2014, 3-2-1-65-14, p 16). Rikkumise teel saadu harilikku väärtust tuleb hinnata VÕS § 1037 lg-te 1 ja 2 järgi rikkumise aja seisuga. Kinnisasja kasutamisel on alati turuväärtus (üürihind või isikliku kasutusõiguse tasu), mis on üldtuntud asjaolu. Pooled leppisid 29.04.2011 kokku, et hageja maksab isikliku kasutusõiguse tasu 8372 eurot 23 senti aastas ning tasu suurendatakse iga aasta jaanuaris vastavalt statistikaameti avaldatud tarbijahinnaindeksi muutuse protsendile eelmise aasta keskmisega võrreldes. Kostja ei ole vastu vaielnud sellele, et 2020. aastal oli isikliku kasutusõiguse tasu 9643 eurot 15 senti. Hageja nõutava hüvitise suuruse saab määrata isikliku kasutusõiguse tasu järgi. Kostja on hageja arvel selle kokku hoidnud, sest ei ole hagejale isikliku kasutusõiguse tasu maksnud. Kuigi kohtuistungil vahetult enne eelmenetluse lõpetamist tõi kostja esile uue vastuväite, mille kohaselt ei ole hageja nõude suurust tõendanud, ei ole kostja väitnud, et hageja nõutav tasu on liiga suur. Kinnisasja kasutamise harilik väärtus ei saa olla hageja nõutust väiksem. Ilmselt oleks see tegelikult suurem, sest üldtuntud on asjaolu, et elukallidus, sh üüri- ja muud kasutustasud on võrreldes 2011. aastaga tunduvalt suurenenud. Apellatsioonkaebus
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse ja teha asjas uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Ühtlasi palus kostja peatada tsiviilasja menetluse kuni haldusasjas nr 3-20-1249 lõpplahendi jõustumiseni ning võtta asjas tõendina vastu haldusasjas tehtavad kohtulahendid.
4.1.Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt kohaldas maakohus vääralt linnavara kasutusse andmise korra § 41 p 8 ja 11, TsÜS § 138, VÕS § 6 ja VÕS § 1045 lg 1 p 8 ning asus vääralt seisukohale, et linnavara otsustuskorras kasutusse andmise eeldused ei olnud täidetud, hageja käitumine ei olnud pahauskne ning hagejal ei olnud sundi jätkata kostjaga lepingut. Hagejal oli kohustus sõlmida kostjaga kinnisasja kasutamise jätkamiseks kokkulepe. Pooled vaidlevad selle kohustuse üle haldusasjas nr 3-20-1249. Kui halduskohus tuvastab, et hagejal oli kohustus anda kinnisasi kostja kasutusse, on kostjal õigus keelduda kinnisasja valdust tagastamast ning hagejal ei ole õigust nõuda kinnistusraamatusse kantud isikliku kasutusõiguse ja eelmärke kustutamist.
4.2.Maakohus rahuldas põhjendamatult hageja hüvitisenõude VÕS § 1037 alusel. Kuna hageja väitis kohtuistungil, et ta käsitab oma nõuet lepinguvälise kahju hüvitamise nõudena, ei saanud maakohus hageja nõuet rahuldada VÕS § 1037 alusel ega lahendada nõuet sel õiguslikul alusel, seda pooltega arutamata. Kuna hageja väitis kohtuistungil, et ta nõuab lepinguvälise kahju hüvitamist, pidi hageja tõendama selle nõude eeldused. Hageja ei ole seda teinud. Kostjale etteheidetava tegevuse ja hagejal tekkiva kahju vahel ei ole põhjuslikku seost, sest ei ole kindel, mis plaanid olid hagejal kinnisasjaga. Kui kinnisasi seisaks tühjana, ei teeniks hageja üüritulu. Kostja esitas kohtuistungil vastuväite, et hageja ei ole kahju suurust tõendanud, ega nõustunud hageja nõude suurusega. Hageja ei ole kahju suurust tõendanud.
2-20-10663 Ka VÕS § 1037 kohaldamisel ei saanud lähtuda poolte kokkuleppes sisalduvast tasu suurusest, sest kokkulepe lõppes 15.04.2020. Harilikku väärtust tuli hinnata rikkumise aja seisuga, s.o alates 01.07.2020. Menetluse edasine käik
5.Tallinna Ringkonnakohus palus 28.06.2023 kostjal teada anda, kas kostja jääb apellatsioonkaebuse juurde või soovib sellest osaliselt või täielikult loobuda, kuna haldusasjas nr 3-20-1249 on jõustunud kohtuotsus, mis kinnitab seda, et hagejal ei olnud kohustust anda kinnisasja pärast 30.06.2020 otsustuskorras kostja kasutusse.
6.Kostja lepinguline esindaja teatas 10.07.2023, et jääb apellatsioonkaebuse juurde, kuna apellant ei andnud talle nõusolekut ega korraldust apellatsioonkaebusest loobumiseks.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7.Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta menetlusökonoomia kaalutlustel tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 637 lg 1 p 6 järgi menetlusse võtmata, sest sellel puudub eduvõimalus. Ringkonnakohus lähtub apellatsioonkaebuse menetlusse võtmist kaaludes TsMS §-s 2 sätestatud tsiviilkohtumenetluses valitsevast põhimõttest lahendada kohtuasi õigesti, mõistliku aja jooksul ja võimalikult väikeste kuludega. Sellest tulenevalt arvestab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise üle otsustades mh ka seda, et menetlusosalistel ei tekiks apellatsioonkaebuse menetlemisel ülemääraseid menetluskulusid.
8.Kolleegium märgib, et ringkonnakohus ei võta TsMS § 637 lg 1 p 6 järgi apellatsioonkaebust menetlusse, kui apellatsioonkaebuses toodud väidete õigsust eeldades ei saaks kaebust ilmselt rahuldada. Riigikohus on selgitanud, et apellatsioonkaebuse õiguslik perspektiivitus tähendab seda, et apellatsioonkaebus tuleks jätta rahuldamata juhul, kui faktilised asjaolud, millele apellatsioonkaebuses tuginetakse, osutuksid tõendatuks (RKTKm 24.04.2013, 3-2-1-35-13, p 12). Kohus peab apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisel apellatsioonkaebuse aluseks olevate faktiliste asjaolude õigsust eeldades analüüsima, kas on olemas sellele faktikogumile vastav õigusnorm, mis võiks anda aluse kaebuse rahuldamiseks (RKTKm 03.04.2018, 2-16-18835/64, p 10.1). Seega hindab ringkonnakohus praeguses menetlusetapis üksnes apellatsioonkaebuse väiteid ega hinda nende kohta asjas esitatud tõendeid.
9.Siinses asjas nõuab hageja kostjalt kinnisasja väljaandmist kostja ebaseaduslikust valdusest, isikliku kasutusõiguse ja sellega seotud eelmärke kinnistusraamatust kustutamiseks vajalike tahteavalduste asendamist kohtuotsusega ning valduse rikkumisega saadu hüvitamist.
9.1.Ringkonnakohtu hinnangul ei saa apellatsioonkaebus olla selle väidete õigsust eeldades kinnisasja valduse üleandmist puudutava nõude osas edukas.
9.1.1.Hageja otsese valduse üleandmise nõude rahuldamise aluseks on AÕS § 80 lg 1, mille kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Kostja ei vaidle apellatsioonkaebuses vastu sellele, et hageja on kinnisasja omanik. Samuti ei vaidle kostja vastu sellele, et isikliku kasutusõiguse tähtaeg möödus 15.04.2020 ja ta valdab kinnisasja edasi. Seega esineb alus nõuda kinnisasi kostja valdusest välja. Valdaja võib AÕS § 83 lg 1 järgi asja väljaandmisest keelduda, kui tal on omaniku suhtes õigus asja vallata. Selleks, et kohus jätaks hageja nõude AÕS § 80 lg 1 alusel rahuldamata, pidi kostja maakohtu menetluses esile tooma ja tõendama asjaolud, mis kinnitavad, et kostjal oli õiguslik
2-20-10663 alus kasutada kinnisasja ka pärast 15.04.2020 (vt ka RKTKo 3-2-1-66-03, p 13). Kostja ei ole toonud esile selliseid asjaolusid, mille alusel saaks ringkonnakohus järeldada, et kostjal oli õiguslik alus vallata kinnisasja ka pärast 15.04.2020.
9.1.2.Kostja ei ole väitnud, et pooled sõlmisid lepingu isikliku kasutusõiguse pikendamise kohta. Samuti ei ole kostja väitnud, et hageja oleks võtnud vastu haldusakti, mille alusel tulnuks vastav leping sõlmida. Seega lähtub kolleegium sellest, et hageja ei ole haldusmenetluse raames otsustanud pikendada kostja isikliku kasutusõiguse tähtaega ega sõlminud kostjaga vastavat lepingut. Sellest tulenevalt ei oleks kostjal ka tema väidete õigsust eeldades õiguslikku alust kinnisasja vallata AÕS § 83 lg 1 tähenduses.
9.1.3.Kostja väited selle kohta, et hagejal oli linnavara kasutusse andmise korra § 41 järgi kohustus pikendada otsustuskorras isikliku kasutusõiguse lepingut, ei annaks alust kostja apellatsioonkaebust rahuldada. Vaidlus selle üle, kas hageja keeldus haldusmenetluse raames õiguspäraselt kostjaga otsustuskorras isikliku kasutusõiguse lepingut pikendamast, tuleb lahendada halduskohtumenetluses. Riigikohus on leidnud, et linnavara käsutamine on avalik-õiguslik haldustegevus. Linnavara on valdavalt mõeldud avalike ülesannete täitmiseks ning linnavara kasutusse andmine tuleb otsustada avaliku õiguse põhimõtetest lähtudes, arvestades diskretsioonireegleid, avalikku huvi ja võrdse kohtlemise põhimõtet. Kohalikul omavalitsusel on põhiseaduse § 154 lg 1 järgi ulatuslik omakorraldusõigus oma vara käsutamise ja kasutamise küsimuste otsustamisel ning kohtud võivad reeglina kontrollida kohaliku omavalitsuse üksuse vara käsutamise ja kasutamise õiguspärasust, mitte aga otstarbekust. Seejuures tuleb eristada linnavara kasutusse andmise otsustamist haldusmenetluse raames (haldusakti andmist) ja õigustatud isikuga linnavara kasutamiseks eraõigusliku lepingu sõlmimist. Sellise kaheetapilise menetluse puhul on eraõigusliku lepingu sõlmimisele eelnenud menetlusest tõusetunud vaidlused oma iseloomult avalik-õiguslikud ja lahendatakse halduskohtus ning vaidlused, mis tekivad eraõigusliku lepingu pinnalt, lahendatakse üldkohtus. Haldusakti kehtivust tuleb hinnata halduskohtumenetluses ning haldusakt ei kaota hoolimata selle õigusvastasusest ilma haldusakti kehtetuks tunnistamiseta, tühistamiseta või tühisuse tuvastamiseta õiguslikku kehtivust (vt RKHKo 03.11.2005, 3-3-1-35-05, p-d 7 ja 9; 11.12.2007, 3-3-1-79-07, p 11; RKHKm 15.06.2021, 3-20-1249, p 14; RKTKo 28.03.2016, 3-2-1-178-15, p-d 13, 18.2 ja 20). Kostja tõi apellatsioonkaebuses esile, et haldusasjas nr 3-20-1249 lahendatakse vaidlust selle üle, kas hagejal oli avalik-õiguslikest normidest tulenev kohustus anda kinnisasi otsustuskorras hageja kasutusse, st sisuliselt selle üle, kas hageja keeldus põhjendatult kinnisasja hageja kasutusse andmist pikendamast ja peab oma otsustuse ümber vaatama. Samas ei ole kostja väitnud, et halduskohtumenetluse tulemusena oleks hageja haldusakt tagasiulatuvalt kehtetuks tunnistatud, tühistatud või tuvastatud selle tühisus ning kohustatud hagejat vaatama uuesti läbi kostja taotlust seada kinnisasjale otsustuskorras kostja kasuks isiklik kasutusõigus. Lisaks nähtub kohtute infosüsteemist, et Tallinna Halduskohus kontrollis haldusasjas nr 3-20-1249 hageja keeldumise põhjendatust ning leidis 11.02.2022 otsuses, et keeldumine oli põhjendatud, ja jättis kostja kaebuse rahuldamata. Tallinna Ringkonnakohus jättis 28.03.2023 otsusega halduskohtu otsuse muutmata ning Riigikohus jättis 27.06.2023 määrusega kassatsioonkaebuse menetlusse võtmata. Seega ei saa kostjal olla ka avalik-õiguslikest normidest tulenevalt õiguslikku alust kinnisasja jätkuvalt vallata.
2-20-10663
9.1.4.Kostja esile toodud asjaoludel ei saa järeldada ka seda, et hageja oleks hea usu põhimõttest tulenevalt minetanud õiguse nõuda kostjalt kinnisasja valduse tagastamist AÕS § 80 lg 1 alusel. Iseenesest tuleb õiguste teostamisel toimida TsÜS § 138 lg 1 järgi heas usus ning õiguste teostamine ei ole TsÜS § 138 lg 2 järgi lubatud selliselt, et selle eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Siinsel juhul ei ole aga kostja toonud esile asjaolusid, millest saaks järeldada, et hageja ei toimi kostja vastu nõudeid esitades heas usus. Ainuüksi sellest, et hageja kavatseb jätkata kinnisasja kasutusse andmist, ei saa järeldada hageja pahauskset käitumist. Kuigi võlasuhtele tuleb VÕS § 6 lg 2 järgi jätta kohaldamata lepingust või seadusest tulenev, kui see oleks hea usu põhimõttest tulenevalt vastuvõetamatu, ei ole kostja toonud esile selliseid asjaolusid, mille alusel saaks järeldada, et kinnisasja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmine oleks hea usu põhimõttest tulenevalt vastuvõetamatu. Olukorras, kus kostja soovis kinnisasja jätkuvalt kasutada, kuid hageja kui kohalik omavalitsus, soovides küll jätkata kinnisasja kasutusse andmist, keeldus sellest ega sõlminud kostjaga vastavat lepingut, ning kostja ei ole väitnuid, et halduskohtumenetluses oleks hageja haldusakt tunnistatud kehtetuks, tühistatud või tuvastatud selle tühisus, ei saa kasutusõiguse tähtaja möödudes kinnisasja valduse tagasinõudmist pidada hea usu põhimõttest tulenevalt vastuvõetamatuks.
9.2.Kuna hagejal ei olnud kohustust isikliku kasutusõiguse lepingut pikendada, ei saa kostja apellatsioonkaebus olla edukas ka osas, millega maakohus rahuldas hageja nõude isikliku kasutusõiguse ja sellega seotud eelmärke kinnistusraamatust kustutamiseks vajalike tahteavalduste asendamiseks.
9.3.Ka need kostja apellatsioonkaebuse väited, mis puudutavad kostjalt hageja kasuks hüvitise väljamõistmist, ei annaks väidete tõendatuse korral alust maakohtu otsust tühistada.
9.3.1.Arvestades seda, et hageja nõudis hagis kostjalt valduse rikkumise tõttu hüvitist 26 eurot 42 senti päevas (viidates AÕS § 85 lg-le 1 koosmõjus VÕS §-dega 1037–1040), võis maakohus lahendada hageja hüvitisenõude alusetu rikastumise sätete alusel ka siis, kui hageja väitis kohtuistungil, et ta nõuab kahju hüvitamist lepinguvälise kahju hüvitamise sätete alusel. Tegemist oli õiguslike väidetega ning TsMS 436 lg 7 järgi ei ole kohus nendega seotud. Kohus kohaldab hagiavalduses esile toodud asjaolusid ja menetluslikku nõuet arvestades ise õigust ning peab nõude lahendamisel kaaluma kõiki võimalikke materiaalõiguse norme, mis hagi eset ja esitatud asjaolusid arvestades võivad kohalduda (vt TsMS II komm (2017), § 370, p 3.2; § 436, p 3.2.1.3). Menetluslikult on hageja esitanud valduse rikkumise tõttu nõude hüvitise saamiseks ja sellise nõude on maakohus lahendanud, kohaldades hagis esile toodud asjaoludest tulenevalt AÕS § 85 lg-t 1 koosmõjus VÕS §-ga 1037. Eeltoodut ei muuda ka kostja apellatsioonkaebuses viidatud Riigikohtu praktika, mille kohaselt on hagejal võimalik valida, millisel õiguslikul alusel ta nõude esitab ning kui hageja on selgelt väljendanud, et ta ei soovi tugineda mõnele võimalikule alternatiivsele nõudealusele, ei saa kohus seda nõuet hinnata (RKTKo 26.10.2013, 3-2-1-91-16, p 11; 16.05.2011, 3-2-1-34-11, p 10), sest Riigikohtu praktika ei ole olnud selles küsimuses järjepidev ning viidatud praktika ei ole kooskõlas õiguskirjanduses avaldatud seisukohtadega (vt TsMS II komm (2017), § 370, p 3.2; RKTKo 21.12.2016). Samas, ka juhul, kui juhinduda viidatud Riigikohtu praktikast, ei saaks sellest järeldada, et maakohus pidi hüvitisenõude lahendama lepinguvälise kahju hüvitamise sätete alusel, sest hageja oli menetluses tuginenud nii alusetu rikastumise kui ka lepinguvälise kahju hüvitamise sätetele.
2-20-10663 Eeltoodut arvestades ei ole tähtsust ka neil apellatsioonkaebuse väidetel, mis puudutavad seda, et hageja ei ole toonud esile ega tõendanud lepinguvälise kahju hüvitamise aluseks olevaid asjaolusid. Kuna maakohus lahendas hageja nõude AÕS § 85 lg 1 alusel koosmõjus VÕS §-ga 1037, ei ole kahju hüvitamise aluseks olevatel asjaoludel tähtsust. Kuigi kostja heidab apellatsioonkaebuses maakohtule ette ka hüvitisenõude õigusliku aluse arutamata jätmist pooltega, ei ole kostja selgitanud, kuidas see võis siinsel juhul endaga kaasa tuua ebaõige kohtuotsuse. Arvestades seda, et hageja tõi sama õigusliku aluse välja juba hagiavalduses, oli kostjal võimalik esitada kõik vastuväited sel alusel kvalifitseeritava nõude kohta juba vastuses hagiavaldusele. Seega ei saanud hüvitisenõude õigusliku aluse pooltega kohtuistungil arutamata jätmine tuua endaga kaasa kostjale negatiivseid tagajärgi.
9.3.2.Edutud on ka need kostja apellatsioonkaebuse väited, mis puudutavad ebaseadusliku valduse ajal kinnisasjast saadu (kasutuseelise) harilikku väärtust. Valdaja vastutab AÕS § 85 lg 1 järgi asjast saadud kasu väljaandmise või hüvitamise eest vastavalt VÕS §-dele 1037–1040. Kinnisasja valduse rikkumisest saadavaks kasuks saab TsÜS § 62 lg 1 järgi pidada mh eseme kasutamisest saadavaid eeliseid (kasutuseelised). VÕS § 1037 lg 1 järgi peab rikkuja hüvitama õigustatud isikule rikkumise teel saadu hariliku väärtuse, mida hinnatakse VÕS § 1037 lg 3 järgi rikkumise aja seisuga. Seega tuleb kinnisasja valduse rikkumise korral hüvitada kinnisasja omanikule rikkuja saadud kasutuseelise harilik väärtus rikkumise aja seisuga. Kinnisasja puhul tähendab see üldjuhul kohalikku keskmist üürihinda, kuid selleks võib olla ka kohalik keskmine isikliku kasutusõiguse tasu, millest on maha arvatud kulutused, mida hageja pidi kasu saamiseks tegema (vt ka TsÜS komm (2023), § 62, p 3.1; RKTKm 2-19-12055 p 14.1). Siinses vaidluses arvestas maakohus ülaltoodut ning määras kasutuseelise väärtuse isikliku kasutusõiguse tasu järgi, leides, et kostja on hageja arvel selle kokku hoidnud, sest ei ole hagejale isikliku kasutusõiguse tasu maksnud. Kostja väited, selle kohta, et hageja ei ole kasutuseelise harilikku väärtust rikkumise aja seisuga tõendanud, ei annaks alust maakohtu otsust muuta, sest maakohus tuvastas isikliku kasutusõiguse tasu poolte lepingu alusel ning kostja ei esitanud maakohtu menetluses vastuväiteid lepingust tuleneva tasu suuruse kohta, s.o selle kohta, et 2020. aastal oli isikliku kasutusõiguse tasu 9643 eurot 15 senti. Seda ei ole kostja teinud ka apellatsioonkaebuses. Kostja tõi apellatsioonkaebuses esile, et kostja soovis kokkulepitud tingimustel, s.o sellise tasu eest jätkata kinnisasja kasutamist ka pärast isikliku kasutusõiguse tähtaja möödumist. Kostja üldsõnaline väide, et kahju suurus on tõendamata, ei annaks alust asuda kasutuseelise hariliku väärtuse suuruse osas maakohtust erinevale seisukohale. Maakohtust erinevat kasutuseelise väärtust ei saaks määrata ka kostja neid apellatsioonkaebuse väiteid arvestades, mis puudutavad kasutuseelise hariliku väärtuse määramise aega. Kuna maakohus mõistis kostjat hageja kasuks välja kasutuseelise alates 01.07.2020, sai maakohus juhinduda kasutuseelise suuruse määramisel isikliku kasutusõiguse lepingu alusel 2020. aastal makstava tasu suurusest. Kostja ei ole apellatsioonkaebuses toonud esile asjaolusid, millest saaks järeldada, et maakohus oleks mõistnud temalt hageja kasuks välja suurema hüvitise, kui oli ebaseadusliku valduse ajal selle kinnisasja tegelik harilik kasutuseelis, sh seda, et võrreldes isikliku kasutusõiguse lepingu lõppemise ajaga (15.04.2020) oli sarnase kinnisasja isikliku kasutusõiguse harilik väärtus selles piirkonnas alates 01.07.2020 vähenenud.
2-20-10663
10.Ülalmärgitud põhjendusi arvestades ei saaks kolleegium apellatsioonkaebuses toodud väidete õigsust eeldades kaebust rahuldada. Seetõttu jätab kolleegium apellatsioonkaebuse menetlusökonoomia kaalutlustel TsMS § 637 lg 1 p 6 alusel menetlusse võtmata.
11.Apellatsioonkaebuse menetlusse võtmata jätmise korral, jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 168 lg 1 järgi apellandi kanda. Kuna vastustajal ei ole apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise staadiumis veel hüvitatavaid menetluskulusid tekkinud, ei tule apellandil vastustajale apellatsioonimenetluse kulusid hüvitada.
12.Lisaks on apellandil apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keeldumise korral õigus nõuda määruse jõustumisel TsMS § 150 lg 1 p 2 ja lg 4 järgi tagasi apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv (750 eurot).
13.Kui ringkonnakohus keeldub apellatsioonkaebust menetlemast, ei toimeta ta TsMS § 638 lg 4 teise lause järgi apellatsioonkaebust vastustajale kätte ning apellatsioonkaebus tuleb selle esitajale koos lisadega ja kaebuse menetlusse võtmisest keeldumise määrusega tagastada. Elektrooniliselt esitatud menetlusdokumente ringkonnakohus elektrooniliselt ega paberkandjal ei tagasta. Ringkonnakohus toimetab määruse TsMS § 638 lg 8 järgi apellandile kätte ja edastab teistele menetlusosalistele. TsMS § 638 lg 10 järgi loetakse, et apellatsioonkaebust ei ole esitatud.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.